Sur la notion de comparaison - Chaire Ivanhoé Cambridge d
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Sur la notion de comparaison - Chaire Ivanhoé Cambridge d
Sur la notion de comparaison Ünsal Özdilek ESG-UQAM Département de Stratégie, Responsabilité sociale et environnementale (DSRE) 8 mai 2012 Comparaison unidirectionnelle Les hommes rationnels pensent à leur utilité Les propriétés immobilières procurent des utilités Alors les propriétés identiques (ou semblables) auront des prix, coûts, revenus ou valeurs qui convergent. L’estimation de la valeur (inconnue) d’une propriété (sujet) On utilise des propriétés comparables (ou semblables). Les approches existantes permettent d’estimer la valeur par la comparaison des prix, coûts ou revenus. La comparaison est unidirectionnelle (tend vers la ressemblance) Voir exemple suivant avec les prix Exemple Estimation de la valeur par la comparaison des prix de vente Sales Comparison Adjustment Grid Variables Subject Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Price N/A 114 000 120 000 105 000 135 000 Date Recent Recent Recent Recent Recent 4000 4 000 4 000 4 000 8 000 1 1 2 Localisation (proximité) non non non 1 Stat. essence 2 Stat. essence Conditions of sales non non non non non Lot size Garage (# espaces) Adjustments Garage (comp. 1 & 2) -6 000 Proximity to Gaz Station (comp. 1 & 3) -6 000 9 000 Lot Size (comp. 1 & 4) Total adjustements Adjusted prices Value indication according to price : 114 000 $ 9 000 -24 000 0 -6 000 9 000 -21 000 114 000 114 000 114 000 114 000 Théorie de comparaison bidirectionnelle Les hommes se comparent (ou comparent les biens) à d’autres… Théorie sociale de comparaison (Festinger, 1954) On se compare à des semblables, mène à l’assimilation On se compare à ceux moins bons ou meilleurs, mène au contraste Les propriétés immobilières sont comparées entre elles… Exemple: On veut prévoir le prix le plus probable d’un sujet à partir de ses caractéristiques, comparées à celles des comparables. On sait que le prix de vente du sujet est 158 500 $ Après avoir calculé les distances de toutes les propriétés comparables par rapport au sujet, on peut filtrer celles qui sont les plus proches (à l’intérieur d’un rayon fixe). Supposons que cette requête amène 50 propriétés comparables, parmi lesquelles 30 sont meilleures et 20 de qualité inférieure. GOOD SAME BAD Moyenne 196,633 172,036 148,525 517,194 172,398 Pondération équivalente 0.33 65,544 0.33 57,345 0.33 49,508 1.00 Miroirs pleine 172,398 SAME PRÉDIT 172 000$ BAD PREDIT 148 525$ PRIX RÉEL 158 500 GOOD PRÉDIT 196 663 $ Observations: Pour la propriété sujet, le marché des 50 propriétés comparables suggère une valeur de 172 036 $. Cela signifie aussi que les effets psychologiques des miroirs convex et concaves du marché sont égaux. Toutefois, le vendeur a décidé sur un prix inférieur, avec un effet réducteur et significatif du miroir à droite. Le cas semble être dans un marché d’acheteur. Qu’en est-il pour d’autres cas et dans quel moroir le marché regarde le plus ?