Comment estimer précisément la valeur d`un bien

05 JUIN 10
Hebdomadaire Paris
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N° de page : 13
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Comment estimer précisément la valeur d'un bien
Journaux, Internet, experts immobiliers... toutes les méthodes d'évaluation ne se valent pas
endre, acheter, partager,
leguer sont quatre bonnes
raisons d'évaluer un bien
immobilier A quèlques jours de la
date de I envoi des déclarations
d impot de solidarite sur la fortune (ISF), approcher au plus pres la
valeur de son patrimoine en est
une autre qui occupe intensément
les experts
Pourquoi rémunérer ces professionnels, qui facturent leurs rapports de 800 a 5000 euros, alors
que les journaux regorgent d'études comparatives actualisées tous
les six mois, qu'Internet propose
des estimations en ligne gratuites
et que chaque proprietaire, au
fond de lui-même, sait combien il
vaut, ou plus sûrement combien il
aimerait valoir' «D'abord parce
que le marche évolue et de facon
assez erratique ces derniers temps,
ensuite parce que s'il est f adie d'eva
tuer un appartement haussman
men ou un pavillon construit dans
un lotissement, tous les reperes dis
paraissent hors des grandes villes
et lorsque lons attaque a des biens
moins classiques », repond Dominique Dauta, expert a Bergerac et
membre de la chambre nationale
des experts immobiliers
A I ecart des sentiers battus, la
methode du revenu fondée sur le
rendement d un bien loue ne fonctionne pas, la methode par comparaison nourrie des references de
ventes récentes de propriétés smn
laires, encore moins La fiabilité
des resultats pâtit évidemment de
ces difficultés La ou en ville, les
V
AD
0322824200504/GFS/AJR/1
experts mandates se trompent
rarement de plus de 5 %, ils peuvent sous ou surestimer un bien de
15 % a 20 % lorsque les references
manquent « D'autant que lorsqu'il
s'agit d'appartements ou de mai
sons atypiques, le prix du marche
est tres relatif, poursuit Philippe
Taravella, directeur de Ad Valorem
Expertises // est surtout f onction
de ce que l'acheteur voudra bien
payer, de sa valeur de convenance
Les coups de cœur tres chers ne sont
pas rares dans ce domaine » L'état
du marche doit aussi être pris en
compte «Le depart de certains
acquéreurs étrangers, comme les
Russes ou, en leur temps, les Amen
cairn fait mécaniquement baisser
les prix des biensqu'ils étaient prêts
a surpayer», poursuit-il
Heureusement, les experts ne
s'en remettent pas au seul doigt
mouille Ils établissent une liste de
criteres diversement pondères
selon la nature des biens «Car si
I on se contente d'ajouter au prix,
par exemple 5 % pour un ascen
seur, 2% pour la proximite du
metro ou celle des commerces, $%
parce qu'il est a côte d'une bonne
ecole On arrive a des valeurs
issues d'additions qui n'ont aucun
sens », détaille Dominique Dauta
Ainsi, un ascenseur est indispensable des le deuxieme etage
pour desservir un appartement
familial II ne devient valorisant
qu a partir du 4' pour une petite
surface De même, un château sera
estime plus cher s il se trouve a
proximite d'un centre de soins et
dispose d'un acces facile a l'autoroute En ville, la carte scolaire est
déterminante si le bien se trouve a
mi-chemin de deux etablissements de niveaux tres différents
Quelle valeur juridique ont ces
dires ' Aucune dans le cadre d expertise « civile » Lorsque les professionnels sont agrees et mandates par un tribunal, leur resultat
fait autorite, a moins qu'il ne soit
conteste par un autre expert judi-
Heureusement,
les experts
ne s'en remettent pas
au seul doigt mouillé
claire Sur Internet, les services
sont tres divers et les sites d'expertises sont souvent les faux nez de
reseaux d'agences ou de services
immobiliers marchands
«Avec Yahoo Europe, nous
avons cree un moteur de recherche
dont nous améliorons les perfor
mances en permanence qui va puiser dans plusieurs bases de don-
nees », explique Thomas Laurentm, le fondateur de Drimky com
Sur ce site, l'estimation d'un appartement haussmanmen dans le 12'
arrondissement de Paris tombe
juste, a quèlques milliers d'euros
pres celle d un bien tres atypique
situe dans une commune du Valde-Marne affiche 550000 euros
alors que la vente s'est conclue a
310000, apres des mois sans offre
Quèlques cnteres sont pourtant
redhibitoires, ce qui ne veut pas
dire, d'ailleurs, que le bien ne se ven
dra jamais Les nuisances (bruit des
avions, autoroute, etc ) ne pardonnent pas La qualite de la construction des immeubles récents est aussi une donnee a prendre en compte, notamment lorsque les appartements ont ete vite bâtis et vendus
comme des produits de défiscalisation Pour Dominique Dauta, « ces
biens la, construits dans des com
mîmes ou la demande locative est
faible, sont souvent payes beau
coup trop cher et perdent 25 % de
leur valeur d'expertise des Ie tende
main de la signature» •
Hélène Habbas
Eléments de recherche : - AD VALOREM : société de conseil/expertise en immobilier, uniquement l'immobilier - MILLESIME BY AD VALOREM :
offre de service en conseil immobilier de prestige, toutes citations