residence garden side - Miroma Immo Construct

Transcription

RESIDENCE
GARDEN SIDE
Chaussée de Gand – Gentsesteenweg 1146-1156-1160
1082 Berchem-Sainte-Agathe – Sint-Agatha-Berchem
0840.001.390
Statuts coordonnés en vertu de la loi du 2 juin 2010
modifiée par la loi du 15 mai 2012
Gecoördineerde statuten ingevolge de wet van 2 juni 2010
gewijzigd bij wet van 15 mei 2012
Y&E Invest BVBA
Ooststraat 46 bus 301
8630 Veurne
RPR Veurne
BTW BE837.611.133
www.aanpassen-basisakte.be
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ACTE DE BASE
L’AN MIL NEUF CENT QUATRE-VINGT-NEUF.
Le six décembre.
Devant Nous, Maître Olivier TIMMERMANS, Notaire à Berchem-Saint-Agathe/1080
Bruxelles.
A COMPARU
La Société Anonyme MIROMA, dont le siège social est établi à Berchem-SainteAgathe/1080 Bruxelles, Chaussée de Gand, numéro 1140.
Registre du Commerce de Bruxelles numéro 510.272.
Taxe sur la Valeur Ajouté numéro 435.357.576.
Constituée suivant acte reçu par le notaire Olivier Timmermans prénommé, en date du
quinze septembre mil neuf cent quatre-vingt-huit, publié aux Annexes du Moniteur Belge du
quatorze octobre suivant, sous le numéro 881014-139.
Ici représentée en vertu de l’article 25 des statuts, par :
- Madame Michèle VANDROOGENBROECK, employée, épouse de Monsieur HOCKE,
demeurant à Molenbeek-Saint-Jean, Boulevard Louis Mettewie, 9 ;
- Monsieur Léon DOCHEZ, employé, demeurant à Berchem-Sainte-Agathe, Chaussée de
Gand, 1140 ;
Agissant respectivement en qualité d’administrateur délégué et d’administrateur, nommés à
ces fonctions aux termes de l’assemblée générale extraordinaire ayant suivi la constitution de
ladite société.
Laquelle, représentée comme dit est, préalablement à l’ACTE DE BASE, objet des
présentes, nous a exposé ce qui suit :
EXPOSE PRELIMINAIRE
1. La société anonyme MIROMA est propriétaire d’un terrain à bâtir à BerchemSainte-Agathe, sis à front de la Chaussée de Gand, où il est côté sous les numéros 1146 à
1156, plus amplement décrit ci-après.
2. La société anonyme MIROMA se propose d’édifier sur ce terrain :
- un immeuble résidentiel dénommé « GARDEN SIDE »
- une surface parkings jour.
3. Les plans ont été dressés par le bureau d’architectes Hugo LAHON et
collaborateurs, dont les bureaux sont établis à Berchem-Sainte-Agathe, rue de l’Eglise, 69.
4. L’autorisation de bâtir a été délivrée par le Collège des Bourgmestre et Echevins de
la commune de Berchem-Sainte-Agathe, en date du cinq juin mil neuf cent quatre-vingt-neuf,
sous la référence 4020 – 268/AB/71735.
Une photocopie de cette autorisation de bâtir avec les conditions qu’elle contient
demeurera ci-annexée (Annexe 4).
CET EXPOSE FAIT, la comparante, représentée comme dit est, Nous a requis d’acter
authentiquement ce qui suit :
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ACTE DE BASE
La comparante a requis le notaire soussigné, d’acter authentiquement sa volonté de
placer la Résidence « GARDEN SIDE » dont l’édification est projetée sur le terrain ci-après
décrit, conformément à la loi du huit juillet mil neuf cent vingt-quatre formant l’article 577
bis du Code Civil, actuellement l’article 577-2 et suivants du Code Civil.
Ce terrain se trouve ainsi divisé en deux fonds distincts ayant chacun comme
accessoire inséparable, un certain nombre de quotités dans l’ensemble du terrain.
La division du terrain en deux fonds, tels qu’ils sont figurés au plan d’implantation cijoint, est irrévocable.
Dans le but d’opérer cette division, la comparante a établi un règlement de copropriété
régissant la résidence GARDEN SIDE, ayant pour objet de déterminer les droits de propriété
et de copropriété, d’établir la manière dont les parties communes seront gérées et
administrées, régler la part de chacun dans les dépenses communes et de régler les détails de
la vie en commun.
La comparante nous a ensuite remis, pour être déposés au rang de nos minutes, les
documents suivants :
1. La description de l’immeuble avec le tableau de répartition des quotités dans les parties
communes dont le terrain (annexe 1) ;
2. Les différents plans (annexe 2 – 19 pièces).
- pièce première
- plan d’implantation
- pièce deuxième
- coupe transversal AA
- pièce troisième
- coupe longitudinale BB
- pièce quatrième
- coupe longitudinale CC
- pièce cinquième
- coupe longitudinale DD
- pièce sixième
- façade nord-est
front chaussée de Gand
- pièce septième
- façade sud-est
front rue intérieure
- pièce huitième
- façade sud-ouest
front placette intérieure
- pièce neuvième
- niveau sous-sol -1
- pièce dixième
- niveau rez-de-chaussée
- pièce onzième
- niveau premier étage
- pièce douzième
- niveau deuxième étage
- pièce treizième
- niveau troisième étage
- pièce quatorzième - niveau quatrième étage
- pièce quinzième
- niveau cinquième étage
- pièce seizième
- niveau sixième étage
- pièce dix-septième - niveau septième étage
- pièce dix-huitième - niveau huitième étage
- pièce dix-neuvième - toiture
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3. Le règlement de copropriété (annexe 3).
Ces divers documents forment ensemble l’ACTE DE BASE qui est ainsi
juridiquement créé ; ils se complètent et forment un tout et doivent se lire et s’interprêter les
uns en fonctions des autres.
Ces documents demeureront en conséquence ci-annexés après avoir été certifiés
véritables par la comparante, signés « ne varietur » par ses représentants et revêtus de la
mention d’annexe par le notaire soussigné ; ils seront enregistrés en même temps que les
présentes et feront désormais partie intégrante du présent acte.
Les représentants de la société MIROMA, Nous ont ensuite déclaré reconnaître leur
signature apposée au bas de ces documents et réitérer les conditions et conventions qu’ils
renferment, voulant que ces conditions et conventions acquièrent le même degré
d’authenticité que si elles étaient ici même reproduites.
D’un même contexte, la comparante nous a requis d’acter authentiquement les
déclarations suivantes :
1. Destination du terrain
Le terrain, dans son ensemble, est destiné, conformément aux prescriptions
urbanistiques à :
- une zone de bâtisse, réservée à un immeuble résidentiel avec zone de parkings jour ;
- une zone réservée à dix-huit emplacements de parkings jour.
2. Droit de division – Modifications aux plans
La comparante nous a déclaré qu’elle se réserve expressément le droit d’apporter, en
cours de construction, tous changements et toutes modifications aux plans et constructions.
Elle se réserve le droit de modifier la destination des locaux situés au premier étage,
moyennant l’autorisation des instances administratives compétentes.
Il en sera de même pour tous les changements et toutes modifications jugés
nécessaires par le bureau d’architectes pour des raisons techniques ou esthétique et dont ce
dernier décidera, en accord avec le maître de l’ouvrage.
Il en sera de même pour tous les changements et toutes modifications à apporter à la
disposition intérieure des parties privatives par rapport aux plans, soit afin d’en faciliter la
vente, soit à la demande des propriétaires et avec leur accord.
Les plan annexés aux présentes ne serviront dès lors qu’à titre de renseignement ; aussi
longtemps que le bâtiment ne sera pas complètement parachevé, ils pourront toujours être
modifiés à la condition que ces modifications ne nuisent en aucune façon à la structure et à la
solidité des constructions ou à l’intérêt commun des copropriétaires.
Ces modifications ne pourront en aucun cas, diminuer ni les volumes, ni les surfaces
des parties privatives qui seraient déjà vendues.
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La comparante aura entre autre, le droit jusqu’à l’achèvement des constructions,
d’incorporer plusieurs locaux privatifs ou parties de locaux privatifs en un seul, de rediviser
les parties privatives, de modifier la surface des parties communes pour permettre
éventuellement d’agrandir un élément privatif ou de créer d’autres parties privatives et dès
lors d’en ventiler les quotités.
De plus, les cotes et mesures, portées sur les plans ne sont données qu’à titre purement
indicatif ; toute différence entre les mesures réelles et celles portées sur les plans, ne donnera
par conséquent lieu à aucune indemnité.
3. Cahier des charges
La cahier général des conditions régissant la vente des appartements et autres locaux
privatifs en voie d’édification avec la description des travaux et matériaux à mettre en œuvre,
sera déposé au rang des minutes du notaire soussigné, ce jour, immédiatement après les
présentes.
Ce cahier des charges sera applicable à toutes les ventes de locaux privatifs dans
l’immeuble, à moins qu’il n’y soit dérogé par des conditions particulières.
4. Observations
A. La description et la configuration des appartements, bureaux, locaux commerciaux,
caves et emplacements de parking, sont reprises à la description de l’immeuble et aux divers
plans annexés à l’acte de base.
En cas de modification à la description type, l’acte de vente donnera une description
nouvelle des locaux vendus, accompagnée, le cas échéant, d’un nouveau plan.
B. Les conditions générales de vente et la description des matériaux sont en principe
identiques à celles qui sont annexées aux conventions particulières de vente.
Si, toutefois, par suite de modification apportées aux conditions générales de vente ou
à la description des matériaux, des différences de texte devaient apparaître entre les conditions
et descriptions annexées aux conventions particulières de vente et celles qui sont annexées à
l’acte de dépôt dont question ci-avant, les premières seules seront d’application.
5. Mitoyennetés
Les clôtures éventuelles vers les propriétés voisines sont mitoyennes.
La mitoyenneté de ces clôtures est réservée au profit de la société anonyme Miroma.
Cette dernière pourra percevoir à son seul profit le prix d’acquisition de tout ou partie
de cette mitoyenneté par des voisins, sur sa seule quittance et sans intervention des
copropriétaires de l’immeuble et des parkings jour.
Si jamais l’intervention de ces copropriétaires était nécessaire pour permettre à la
société Miroma de toucher le prix de cession de cette mitoyenneté, cette intervention sera
fournie par les intéressés, gracieusement et à première demande.
Il est également prévu que la société anonyme Miroma pourra, le cas échéant, utiliser
cette mitoyenneté pour elle-même ou des tiers de son choix, sans devoir de ce chef quoi que
ce soit, aux copropriétaires de l’immeuble et des parkings jour.
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Les droits que la comparante se réserve n’entraînent pour elle aucune obligation de
protection ou d’entretien, ni de responsabilité.
6. Dispositions transitoires
A titre transitoire et pour assurer une mise en place harmonieuse des organes de la
copropriété, il est prévu :
a) que la première assemblée générale des copropriétaires sera réunie par la société
Miroma, qui en assurera la présidence ;
b) que la gérance de l’immeuble sera assurée par la société Miroma, aux conditions
d’usage, pour une durée de dix ans ;
c) que les premières polices d’assurances seront souscrites par la société anonyme
Miroma auprès d’une compagnie de premier ordre, pour un terme de dix ans.
7. Servitudes
1. Servitudes conventionnelles ou par destination du père de famille
La construction de l’immeuble peut entraîner entre les divers fonds privatifs qui la
composent l’existence d’un état de choses qui eut constitué une ou des servitudes, si ces fonds
avaient appartenu à des propriétaires différents.
Le présent acte de base ayant établi la division juridique de la propriété, ces servitudes
prendront effectivement naissance de plein droit dès la première vente d’un élément privatif
de l’immeuble ; elles trouvent leur origine dans la destination de « bon père de famille »,
consacrée par les articles 692 et suivants du Code Civil ou doivent être considérées comme
résultant du fait de l’existence de la convention des parties.
Il en est notamment ainsi :
- des vues qui pourraient exister d’une partie privative sur l’autre, des communautés
des descentes d’eaux pluviales et résiduaires, d’égoûts et caetera.
- du passage des canalisations et conduites de toute nature (eau, électricité, gaz, téléphone et
caetera…) et de façon générale de toutes les communautés et servitudes entre les diverses
parties privatives ou entre celles-ci et les parties communes que révèleront les plans ou leur
exécution au fur et à mesure de la construction de l’immeuble ou encore l’usage des lieux.
2. Servitudes de passage
Il est constitué à titre perpétuel et gratuit, à charge de la Résidence Garden Side au
profit de la surface parkings, une servitude de passage pour piétons et véhicules, permettant
l’accès permanent, à travers l’aire de circulation Chaussée de Gand – Rue des Soldats.
Les frais d’entretien et de réparation de l’assiette de la servitude de passage Chaussée
de Gand – Rue des Soldats, seront supportés comme suit :
- à concurrence de septante pour cent (70%) par les propriétaires de la Résidence Garden
Side, en proportion des quotités que chacun d’eux possède;
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- à concurrence de trente pour cent (30%) par les propriétaires de la surface parkings jours.
DESCRIPTION DES BIENS
COMMUNE DE BERCHEM-SAINTE-AGATHE
Parcelle de terrain sise à front de la Chaussée de Gand, y côtée sous les numéros 1146
à 1156, dénommée « Ilot Chaussée de Gand – Rue des Soldats » contenant en superficie
d’après titres trente ares vingt-quatre centiares quatre dixmilliares, cadastrée ou l’ayant été
section B, numéros 81 Z/2, 81 Y/2, 81 R/2, 81 V et partie du numéro 81 X/2 ; l’ensemble de
ladite parcelle est destinée à :
A. l’édification d’un immeuble à usage résidentiel avec rez-de-chaussée commercial
dénommé « GARDEN SIDE » sur une parcelle de terrain d’une superficie d’après mesurage
de vingt-sept ares trente-cinq centiares vingt-quatre dixmillaires.
Cette surface sera éventuellement agrandie d’une parcelle de terrain à acquérir de la
commune de Berchem-Sainte-Agathe d’une superficie approximative de trente-quatre mètres
carrés vingt-quatre décimètres carrés.
B. Une surface de parkings jours d’une superficie d’après mesurage de deux ares
quatre-vingt-neuf centiares cinquante-huit dixmilliares ;
Telles que ces parcelles A. et B. sont figurées au plan d’implantation précité (annexe 2 – pièce
première) respectivement sous teinte orange et bleue.
ORIGINE DE PROPRIETE
La comparante est propriétaire du bien prédécrit, savoir :
- partie, étant un terrain pour l’avoir acquis à concurrence de treize ares trois centiares
quarante dixmilliares, aux termes d’un acte reçu par le notaire Olivier Timmermans
prénommé et le notaire André Philips à Koekelberg, en date du quatorze avril mil neuf cent
quatre-vingt-sept, transcrit au troisième bureau des hypothèques à Bruxelles, le vingt-trois
avril suivant, volume 9735, numéro 18, de :
1. Monsieur Jacques Albert Victor Chemay, artiste-peintre, à Paris et
2. Madame Françoise Chemay, sans profession, épouse de Monsieur Kenneth Frederick Matti
à Uccle.
Originairement le bien appartenait à Madame Georgette Lucie Vanbreuze, sans
profession, épouse de Monsieur Marcel François Chemay, à Uccle, pour lui avoir été attribué
aux termes d’un acte de partage intervenu entre elle-même et Monsieur Victor Alfred Georges
Nestor Vanbreuze à Bruxelles, acte reçu par le notaire Robert Philips ayant résidé à
Koekelberg, le dix-huit novembre mil neuf cent cinquante-deux, transcrit au troisième bureau
des hypothèques à Bruxelles, le douze janvier suivant, volume 4252, numéro 6.
Aux termes d’un acte reçu par ledit notaire André Philips en date du dix février mil
neuf cent quatre-vingt-quatre, transcrit au troisième bureau des hypothèques à Bruxelles, le
vingt-neuf février suivant, volume 9247, numéro 18, Madame Chemay-Vanbreuze a fait
donation dudit bien à ses deux enfants prénommés sub 1. et 2.
Aux termes de l’acte précité du notaire Olivier Timmermans en date du quatorze avril
mil neuf cent quatre-vingt-sept, Madame Chemay-Vanbreuze a renoncé au droit de retour
résultant à son profit de l’acte de donation dont question ci-avant ;
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- partie, étant un terrain avec la construction existante et démolie depuis pour l’avoir acquis à
concurrence d’une superficie de deux ares nonante-deux centiares, de Monsieur Georges
Antoine Jean Louis Kauert, pensionné, veuf de Madame Simonne Abeloos, à Jette, aux
termes d’un acte reçu par le notaire Olivier Timmermans prénommé et le notaire Roger
Lambert à Saint-Josse-Ten-Noode, en date du quatre juillet mil neuf cent quatre-vingt-neuf,
en cours de transcription.
Originairement, ledit bien dépendait de la communauté de biens ayant existé, à défaut
de contrat de mariage, entre Monsieur Henri Louis Kauert, sans profession, et son épouse
Madame Marie Madeleine Jeanne De Beue, sans profession, à Saint-Gilles-Bruxelles, pour en
avoir fait l’acquisition aux termes d’un acte reçu par le notaire Georges de Ro ayant résidé à
Saint-Josse-ten-Noode, le neuf juillet mil neuf cent vingt-quatre, transcrit au quatrième bureau
des hypothèques à Bruxelles, le quatorze août suivant, volume 1148, numéro 4.
Les époux Henri Kauert-De Beue Madeleine sont décédés respectivement à BerchemSainte-Agathe, le quatre février mil neuf cent cinquante et à Saint-Pierre-Jette, le treize février
mil neuf cent quarante, laissant pour seul héritier légal et réservataire leur fils, Monsieur
Georges Kauert prénommé.
- partie, étant un terrain pour l’avoir acquis à concurrence de sept ares vingt-quatre centiares
soixante-quatre dixmilliares de :
1. Monsieur Lucien Jean Emile François Timmermans, notaire honoraire, veuf de
Dame Geneviève Nicole Antoinette Ghislaine Andrée Gillet, à Ixelles ;
2. Monsieur Olivier Lucien Georges Marie Timmermans, notaire, époux de Madame
Marie Marthe Jacqueline Ghislaine Baronne de Mevius, à Berchem-Sainte-Agathe ;
3. Madame Marie Martine Monique Jeannine Timmermans, sans profession, épouse
de Monsieur Reginald Winssinger, aux Etats Unis d’Amérique ; et
4. Madame Sophie Odile Claude Jacqueline Marie Timmermans, sans profession,
épouse de Monsieur Didier Florent Pierre Jean Vochelle, à Bondues (France) ;
aux termes d’un acte reçu par le notaire Roger Lambert à Saint-Josse-Ten-Noode, en date du
quatre juillet mil neuf cent quatre-vingt-neuf, en cours de transcription.
Originairement, ledit bien appartenait, à Monsieur Lucien Jean Emile François
Timmermans, notaire, et son épouse Madame Geneviève Nicole Antoinette Ghislaine Andrée
Gillet, sans profession, à Berchem-Sainte-Agathe, pour en avoir fait l’acquisition de Monsieur
Marcel Joseph Berger, agent commercial, à Anderlecht aux termes d’un acte reçu par le
notaire Stany MICHEL, à Molenbeek-Saint-Jean, le trois septembre mil neuf cent soixantecinq, transcrit au troisième bureau des hypothèques à Bruxelles, le dix-sept septembre suivant,
volume 6014, numéro 20.
Madame Geneviève Gillet, épouse de Monsieur Lucien Timmermans, demeurant à
Ixelles, est décédée intestat à Uccle, le six août mil neuf cent septante-trois, laissant pour seuls
et uniques héritiers réservataires ses quatre enfants issus de son mariage avec son dit époux,
étant les prénommés sub 2, 3 et 4 ainsi que Monsieur Laurent Lucien Jean Marie
Timmermans, étudiant, à Ixelles.
Les époux Timmermans-Gillet étaient mariés sous le régime de la séparation de biens
avec adjonction d’une société d’acquêts, tel qu’il est établi par le code civil Français, aux
termes de leur contrat de mariage reçu par le notaire Henri Amy résidant à Paris, le huit mai
mil neuf cent quarante-sept.
Ledit contrat stipulait que la société d’acquêts appartiendrait à l’époux survivant pour
moitié en pleine propriété et moitié en usufruit, conformément aux articles 1520 – 1525 du
Code Civil.
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Qu’en outre l’époux survivant recueillait un/quart en usufruit des biens propres
dépendant de la succession du défunt et ce en vertu de la loi française du cinq mars mil huit
cent nonante et un, Code Civil article 767 nouveau.
Suivant déclaration faite au Greffe du Tribunal de première instance séant à Bruxelles,
en date du dix-huit mars mil neuf cent septante-quatre, Monsieur Lucien Timmermans
prénommé, a déclaré renoncer aux avantages du contrat de mariage précité et renoncer au
quart en usufruit des biens propres dépendant de la succession de son épouse.
En conséquence, la succession de Madame Timmermans-Gillet est recueillie par ses
quatre enfants prénommés, chacun à concurrence d’un/quart en pleine propriété.
Monsieur Laurent Lucien Jean Marie Timmermans prénommé, en son vivant étudiant,
célibataire, demeurant à Ixelles, est décédé intestat à Woluwe-Saint-Lambert, le treize mars
mil neuf cent quatre-vingt, laissant pour seuls héritiers légaux son père Monsieur Lucien
Timmermans et ses frère et sœurs Monsieur Olivier Timmermans et Mesdames MarieMartine et Sophie Timmermans, prénommés.
Suivant déclaration faite au greffe du Tribunal de première instance de Bruxelles, en
date du huit mai mil neuf cent quatre-vingt, ledit monsieur Lucien Timmermans, a renoncé
purement et simplement à la succession de son fils, monsieur Laurent Timmermans précité.
Suite à cette renonciation, Monsieur Laurent Timmermans a laissé comme seuls
héritiers légaux et réservataires ses frère et sœurs prénommés.
Et partie, étant :
1) un terrain avec maison d’habitation démolie depuis, à concurrence de deux ares
nonante centiares ;
2) un terrain à concurrence de quatre ares quatorze centiares,
pour en avoir fait l’acquisition de la commune de Berchem-Sainte-Agathe, aux termes d’un
acte d’échange reçu par le notaire Olivier Timmermans prénommé, en date du quatorze juillet
mil neuf cent quatre-vingt-neuf, en cours de transcription.
La commune de Berchem-Sainte-Agathe était propriétaire desdits biens savoir :
Le bien décrit sub 1 pour l’avoir acquis aux termes d’un acte administratif reçu par monsieur
le Bourgmestre Guns prénommé, en date du six février mil neuf cent quatre-vingt-deux,
transcrit au troisième bureau des hypothèques à Bruxelles, le vingt-deux février suivant,
volume 8957, numéro 8, de :
1. Madame Paula Clothilde Henriette Vandenhaute, sans profession, veuve de
Monsieur Joseph Ghislain Olemans, à Lokeren ;
2. Monsieur Philippe Emile Ghislain Olemans, opticien, à Lokeren et
3. Madame Marie Thérèse Paulette Olemans, infirmière, épouse de Monsieur Hugo
Gustaaf Theodoor Bosmans, à Wemmel.
Originairement, ledit bien appartenait à Monsieur Emile Joseph Ghislain OlemansVandenhaute Paula Clothilde Henriette, pour l’avoir acquis aux termes d’un acte reçu par le
notaire Jean Van Winckel à Pamel, en date du dix-neuf octobre mil neuf cent cinquante-six,
transcrit au quatrième bureau des hypothèques à Bruxelles, le trente et un octobre suivant,
volume 4655, numéro 13.
Les époux Olemans-Vandenhaute étaient mariés sous le régime de la communauté des
biens, suivant contrat de mariage reçu par le notaire Emile De Man à Grammont, le huit
octobre mil neuf cent quarante-trois.
Monsieur Emile Olemans, en son vivant médecin, est décédé intestat à Alost, le vingttrois août mil neuf cent septante-neuf, laissant pour seuls héritiers légaux et réservataires ses
deux enfants prénommés, sous réserve des droits revenant à son épouse survivante également
prénommée, en vertu dudit contrat de mariage, lequel stipulait :
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- que la communauté appartiendrait pour l’usufruit à l’époux survivant en vertu de l’article
1525 du Code Civil ;
- donation réduite seulement en cas d’existence de descendants, de telle sorte que l’époux
survivant disposera toujours de la plus forte quotité en usufruit et en plein propriété desdits
biens.
En vertu de quoi, la succession du défunt est échue à ses deux enfants prénommés
sous réserve d’un quart en pleine propriété et un quart en usufruit revenant à son épouse
survivante ;
Le bien décrit sub 2 pour l’avoir acquis, sous plus grande contenance et avec un autre bien, de
Monsieur Armand Berger, industriel, et son épouse Madame Lucie Victorine Louise Raedts,
sans profession, à Berchem-Sainte-Agathe, aux termes d’un acte administratif reçu par
Monsieur Arthur Percque, bourgmestre de la commune de Berchem-Sainte-Agathe, en date
du vingt-sept juillet mil neuf cent cinquante-deux, transcrit au quatrième bureau des
hypothèques à Bruxelles, le six août suivant, volume 4170, numéro 24.
CONDITIONS SPECIALES
Reprises de titres de propriété antérieurs
L’acte précité des notaires Olivier Timmermans et André Philips en date du quatorze
avril mil neuf cent quatre-vingt-sept, contient ce qui suit, ici textuellement reproduit :
« L’acte précité du notaire André Philips prénommé, du dix février mil neuf cent quatrevingt-quatre, contient ce qui suit :
L’acte préappelé, reçu le dix-huit novembre mil neuf cent cinquante-deux, par le notaire
Robert Philips prénommé, stipule notamment ce qui suit :
L’acte du notaire Emile Willocx, en date du premier septembre mil neuf cent vingt-quatre,
étant le titre de propriété d’une partie de la propriété sise à Berchem-Saint-Agathe, Chaussée
de Gand, 1154
Servitudes
La partie de limite du jardin, figurée au plan sous les lettres A et B ne pourra être clôturée par
un mur dépassant la hauteur d’un mètre cinquante centimètres au-dessus du niveau actuel du
terrain restant appartenir au vendeur, afin de laisser une vue sur la chaussée de Gand.
Il existe une conduite souterraine dans la cour, pour l’écoulement vers la chaussée de Gand
des eaux de la propriété du fond restant appartenir aux vendeurs ; cette conduite pourra être
maintenue jusqu’à ce que les égoûts communaux soient construits rue des Soldats.
Les eaux des caves déchargent également par des tuyaux de drainage dans la chaussée de
Gand et sur les tuyaux sont amorcés les tuyaux de drainage de la cave de la maison numéro
163, chaussée de Gand. Cette situation devra être également maintenue.
Le puits à eaux qui se trouve dans la cour du bien vendu est commun avec la propriété du
fond restant appartenir aux vendeurs, ceux-ci auront le droit d’y installer des tuyaux pour
alimenter une pompe.
Les vendeurs auront le droit de prendre le courant électrique à la Chaussée de Gand, pour
éclairer leur maison rue des Soldats et de faire passer les câbles par la cour du bien vendu
jusqu’à ce que l’électricité soit installée dans la rue des Soldats ».
L’acte précité du Notaire Roger Lambrecht du quatre juillet mil neuf cent quatrevingt-neuf, contient ce qui suit, ici textuellement reproduit :
« L’acte préappelé du notaire Stany MICHEL du trois septembre mil neuf cent
soixante-cinq, stipule en outre ce qui suit, ici textuellement reproduit :
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Un ancien titre de propriété étant un acte du notaire Edmond Ectors ayant résidé à BerchemSainte-Agathe, en date du vingt-sept novembre mil neuf cent trente-sept, contient, entre
autres, les stipulations ci-après :
Les vendeurs déclarent que la palissade en bois clôturant le terrain présentement
vendu, chaussée de Gand, est la propriété de l’Agence Rossel, qui s’est engagée à l’enlever en
cas de vente du terrain ou de bâtisse sur celui-ci.
Un autre titre de propriété antérieur, étant un acte du notaire Hauchamps, alors de résidence à
Uccle, en date du vingt-quatre août mil neuf cent dix-huit, contient notamment :
L’acquéreur devra se conformer aux alignements et niveaux qui lui seront donnés par
le vendeur, aux règlements imposés par les autorités compétentes, ainsi qu’aux Arrêtés
Royaux intervenus, sollicités ou à intervenir.
S’il y a lieu, il établira sur toute l’étendue de la façade à rue de son terrain, un trottoir
conformément aux prescriptions du vendeur ; les bordures devront être posées sur des massifs
en maçonnerie.
L’acquéreur devra régler directement avec les voisins conformément aux prescriptions du
Code Civil et aux usages locaux, sans intervention du vendeur ni recours contre lui, la
mitoyenneté des murs et pignons qui seraient élevés sur les limites séparatives.
L’acquéreur mettra ses pignons et murs non susceptibles de devenir mitoyens en harmonie
avec les façades principales.
Le plan des façades à rue de toute construction à ériger sur le terrain vendu devra être
approuvé préalablement par le vendeur.
L’acquéreur permettra éventuellement le passage dans le terrain vendu d’un câble électrique à
travers le fond du jardin.
L’acquéreur s’interdit pour lui et ses ayants droit d’établir sur le terrain vendu toute usine ou
atelier incommode, débit de boissons, magasin de bières ou de houille et, en général, tout
établissement de nature à déprécier les propriétés voisines ».
L’acte précité du Notaire Olivier Timmermans prénommé en date du quatorze juillet
mil neuf cent quatre-vingt-neuf, contient ce qui suit, ici textuellement reproduit :
« L’acte administratif du six février mil neuf cent quatre-vingt-deux, contient ce qui suit, ici
textuellement reproduit :
De afsluiting met betonnen palen en ursusdraad langsheen de aanpalende eigendom Kauert
Georges is gemeen op de gehele lengte ».
Les futurs propriétaires d’une partie quelconque de l’immeuble à ériger et surface
parkings jours, seront subrogés purement et simplement dans les droits et obligations résultant
des stipulations qui précèdent, pour autant qu’elles soient encore d’application.
MANDAT
I. La société anonyme MIROMA, représentée comme dit est, déclare constituer, outre ses
administrateurs, pour mandataire spécial avec pouvoir d’agir ensemble ou séparément :
Monsieur Gilbert VICCA, demeurant à 1710 Dilbeek, Elzendreef, numéro 3.
Monsieur Serge RIGA, demeurant à Koekelberg/1080 Bruxelles, avenue de la
Basilique, 345 – boîte 29.
A qui elle donne pouvoir de pour et au nom de la société :
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- vendre aux personnes physiques ou morales, moyennant les prix et aux charges, clauses et
conditions que le mandataire jugera convenables, tout ou partie de l’immeuble, juridiquement
créé aux termes du présent acte, en ce compris le terrain ;
- stipuler toutes conditions et servitudes, établir la désignation, l’origine et la situation
hypothécaire du bien à vendre, faire toutes déclarations quelconques ; fixer les époques
d’entrée en jouissance et le paiement du prix, recevoir ce-dernier en principal, intérêts et
accessoires, en donner quittance avec ou sans subrogation, mais sans garantie ;
- accepter des acquéreurs toutes garanties tant mobilières qu’immobilières pour assurer le
paiement de leur prix ;
- obliger la société constituante à toutes garanties de droit et de fait, à toutes justifications et
au rapport de toutes mainlevées et certificats de radiation ;
- faire tous échanges généralement quelconques, signer tous actes modificatifs au présent acte
de base ainsi qu’à tous actes de vente ou d’échange quels qu’ils soient ;
- modifier s’il y a lieu, le cahier général des conditions régissant la vente avec description des
travaux et des matériaux à mettre en œuvre ;
- acquérir et vendre toutes mitoyennetés, toucher et recevoir toutes sommes, en donner ou
exiger quittance, régler toutes questions à ce sujet, discuter, compromettre et transiger ;
- dispenser le conservateur des hypothèques compétent de prendre inscription d’office pour
quelque cause que ce soit, donner mainlevée avec renonciation à tous droits réels de privilège,
d’hypothèque et à l’action résolutoire et consentir à la radiation partielle ou définitive de
toutes inscriptions d’office ou autres, le tout avant comme après paiement, comme aussi avec
ou sans paiement ;
- à défaut de paiement par l’acquéreur et en cas de difficultés quelconques, paraître tant en
demandant qu’en défendant devant tous juges et tribunaux compétents ; exercer toutes
poursuites éventuellement même par exécution forcée contre l’acquéreur défaillant, jusqu’à
paiement intégral du prix, provoquer tous ordres, tant amiables que judiciaires, y produire,
toucher et recevoir toutes sommes et collocations, en donner quittance ;
- faire toutes demandes de dégrèvement ou de réduction d’impôts, présenter à cet effet, toutes
requêtes et pétitions, recevoir toutes sommes restituées ;
- introduire toutes requêtes et restitutions de droit d’enregistrement et solliciter toutes
restitutions et notamment celles de l’article 212 du Code des droits d’enregistrement ; signer
valablement toutes requêtes et pétitions ; recevoir toutes sommes restituées et en donner
quittance ;
- aux effets ci-dessus, passer et signer tous actes, pièces et documents généralement
quelconques, élire domicile, substituer et généralement faire tout ce qui sera utile ou
nécessaire pour l’exécution du présent mandat.
II. Les futurs acquéreurs d’une partie quelconque de l’immeuble, donnent dès à présent, toutes
les procurations nécessaires au vendeur et à ses mandataires, qui acceptent et qui pourront
agir séparément ou ensemble, afin de signer en leur lieu et place tous actes de base modificatif
relatif à l’immeuble, objet des présentes.
ELECTION DE DOMICILE
Pour l’exécution des présentes, la comparante élit domicile, en son siège social.
DONT ACTE
Fait et passé à Berchem-Sainte-Agathe.
Date que dessus.
Lecture faite, la comparante, représentée comme dit est, a signé avec Nous, Notaire.
12
(suivent les signatures)
Enregistré huit rôles, un renvoi à Berchem-Sainte-Agathe, le 7 décembre 1989,
volume 683, folio 68, case 19. Reçu deux cent vingt-cinq francs. Le receveur a/i (s) De
Backer M.J.
13
Résidence GARDEN SIDE
Ilot Chaussée de Gand – Rue des Soldats
Berchem-Sainte-Agathe
Annexe I – DESCRIPTION DE LA RESIDENCE
1. Généralités
L’ensemble du terrain est destiné à l’édification de la Résidence « Garden Side » et à
l’établissement d’une surface de 18 emplacements de parkings-jour.
La Résidence Garden Side comporte :
- un sous-sol affecté à des parkings et caves ;
- un rez-de-chaussée affecté à une surface commerciale avec zone de vingt
emplacements de parkings couverts ;
- 8 étages (affectés en partie à un étage technique (Duplex) ;
- un neuvième étage (étage technique + grenier).
Il comprend une surface commerciale (éventuellement magasins, agence bancaire),
éventuellement une surface pour bureaux, profession libérale ou commerciale, des
emplacements de parkings, des caves et locaux à usage polyvalent, outre les parties
communes.
La description détaillée qui va suivre est fondée sur les plans annexés à l’acte de base ;
elle n’a rien d’immuable.
La configuration des locaux privatifs, de même que leur destination ne seront
définitivement arrêtées que dans l’acte de vente, sous réserve des droits acquis par des tiers.
2. Description détaillée par niveau
SOUS-SOL
a) parties communes
les aires de manœuvre, les rampes d’accès entrée et sorties, 4 trémies d’ascenseurs
avec lifts, dégagements vers caves, emplacements parkings et locaux techniques ;
b) parties privatives
- 47 emplacements de parkings, numérotés P1.01 à P1.47
- 1 local réservé numéroté R1.01
- 64 caves numérotées C1.01 à C1-64.
- 1 local privatif d’une superficie de quarante-cinq mètres carrés quatre-vingt-six centimètres
carrés, constitué par acte de base modificatif reçu par le Notaire Olivier Timmermans le 17
décembre 1991.
REZ-DE-CHAUSSEE
a) parties communes
14
l’aire de circulation Chaussée de Gand – rue des Soldats ; aire de circulation et rampe
d’accès-sortie pour voitures vers le sous-sol et, dégagement vers emplacements parkings, 4
halls d’entrées, halls communs avec cages d’escaliers vers étages et sous-sol, trémies
d’ascenseurs avec lifts, 4 locaux poussettes ;
20 emplacements de parking numérotés P0.01 à P0.20 ;
13 locaux commerciaux ou bancaires dénommés :
A – AB – B – C – CD – D – E – FG- FD – G – H – HI – I
PREMIER ETAGE
a) parties communes
- cages d’escaliers vers les étages ;
- trémies d’ascenseurs avec lifts ;
- dégagements vers les locaux privatifs ;
Appartement A11 – N°1, comprenant :
Cuisine, living avec terrasse, water-closet, salle de bains, hall de nuit, trois chambres.
Hall d’entrée, cuisine, living, water-closet, dégagement vers hall de nuit avec réserve, salle de
bains, deux chambres
Appartement B11 – N°12, comprenant :
Hall d’entrée avec dégagement vers hall de nuit et réserve, cuisine, living, water-closet, salle
de bains, trois chambres.
Hall d’entrée avec dégagement vers hall de nuit, réserve, salle de bains, water-closet, cuisine,
living, deux chambres.
Appartement C11 – N°26, comprenant :
Hall d’entrée, living, cuisine, cellier, water-closet, salle de bains, réserve, deux chambres, hall
de nuit.
Hall d’entrée, réserve, cuisine, cellier, living, hall de nuit, salle de bains, water-closet, local
douche, trois chambres.
Hall d’entrée, water-closet, living, cuisine, cellier, hall de nuit, réserve, salle de bains, deux
chambres.
Appartement D11 – N°50, comprenant :
Hall d’entrée, dégagement, hall de nuit, réserve, salle de bains, water-closet, living, cuisine,
trois chambres.
15
Hall d’entrée, dégagement vers hall de nuit, living, cuisine, salle de bains, water-closet, une
chambre.
DEUXIEME ETAGE
a) parties communes
- cages d’escaliers vers étages ;
- dégagements vers locaux privatifs ;
Hall d’entrée, water-closet, cuisine, living avec deux terrasses, salle de bains, hall de nuit,
trois chambres
Hall d’entrée, cuisine, living, terrasse, water-closet, dégagement, réserve, salle de bains, hall
de nuit, deux chambres.
Hall d’entrée, living, terrasse, cuisine, water-closet, salle de bains, réserve, dégagement, hall
de nuit, trois chambres.
Hall d’entrée, cuisine, living, terrasse, water-closet, salle de bains, réserve, dégagement, hall
de nuit, deux chambres
Hall d’entrée, living, cuisine, terrasse, cellier, salle de bains, water-closet, réserve, hall de
nuit, deux chambres.
Hall d’entrée, water-closet, cuisine avec cellier, living avec accès terrasse, hall de nuit,
réserve, trois chambres dont une avec accès à la terrasse, local douche.
Hall d’entrée, cuisine, cellier, water-closet, dégagement, hall de nuit, réserve, deux chambres,
terrasse.
Hall d’entrée, water-closet, living, cuisine, dégagement, hall de nuit, salle de bains, réserve,
trois chambres, terrasse.
Hall d’entrée, cuisine, living, dégagement, water-closet, salle de bains, une chambre, terrasse.
16
TROISIEME ET QUATRIEME ETAGES
a) parties communes
- dégagements vers locaux privatifs ;
Appartement A31 – N°3,
Comprenant : hall d’entrée, living avec terrasse, cuisine, water-closet, salle de bains, hall de
nuit, trois chambres.
Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, water-closet, dégagement, hall de nuit, salle de
bains, réserve, deux chambres, terrasse
Appartement B31 – N°14,
Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, water-closet, dégagement, salle de bains, réserve,
hall de nuit, trois chambres, terrasse.
Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, cellier, réserve, salle de bains, water-closet, hall de
nuit, deux chambres, terrasse.
Appartement C31 – N°28,
Comprenant : hall d’entrée, water-closet, cellier, cuisine, living avec accès sur terrasse, hall de
nuit, réserve, trois chambres dont une avec accès à la terrasse, local douche.
Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, cellier, water-closet, dégagement, hall de nuit,
réserve, salle de bains, deux chambres
Appartement D31 – N°52,
Comprenant : hall d’entrée, water-closet, living, cuisine, dégagement, réserve, salle de bains,
17
Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, dégagement, water-closet, salle de bains, une
chambre, terrasse.
CINQUIEME ETAGE
a) parties communes
- trémies d’ascenseurs avec lifts
Appartement A51 (Duplex) – N°5,
Comprenant : hall d’entrée, salle de bains avec water-closet, salle de bains, water-closet, hall
de nuit, quatre chambres, dégagement, terrasse, escalier d’accès au sixième étage se
composant d’un living avec terrasse et cuisine.
Comprenant : hall d’entrée, salle de bains avec water-closet, séjour, cuisine.
Appartement A53 (duplex) – N°11,
Comprenant : hall d’entrée, water-closet, salle de bains, hall de nuit, deux chambres,
dégagement et escalier d’accès au sixième étage se composant de cuisine et living
Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, water-closet, salle de bains, dégagement, réserve,
hall de nuit, trois chambres, terrasse
Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, terrasse, dégagement, réserve, water-closet, salle
de bains, hall de nuit, deux chambres.
Comprenant : hall d’entrée, living avec accès à la terrasse, cuisine, cellier, water-closet,
réserve, hall de nuit, trois chambres dont une avec accès à la terrasse, local douche.
Comprenant : hall d’entrée, water-closet, cellier, cuisine, living, hall de nuit, réserve, salle de
bains, deux chambres
Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, terrasse, water-closet, salle de bains, dégagement,
hall de nuit, réserve, trois chambres
18
Comprenant : hall d’entrée, cuisine, living, terrasse, salle de bains, water-closet, une chambre.
SIXIEME ETAGE
a) parties communes
Comprenant : hall d’entrée, cuisine, séjour, salle de bains avec water closet
Appartement B62 (Duplex) – N°18,
Comprenant : hall d’entrée, salle de bains, water-closet, dégagement, hall de nuit, deux
chambres, escalier d’accès vers le septième étage se composant de living, cuisine et terrasse.
Comprenant : hall d’entrée, cuisine, salle de bains avec water closet, séjour
Appartement B64 (Duplex) – N°25,
Comprenant : hall d’entrée, water-closet, salle de bains, hall de nuit, deux chambres,
dégagement avec escalier d’accès vers le septième étage se composant de cuisine, living et
terrasse
Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, cellier, water-closet, réserve, salle de bains, hall de
nuit, deux chambres
Comprenant : hall d’entrée, living avec accès à la terrasse, cuisine, cellier, réserve, hall de
nuit, salle de bains, local douche, trois chambres dont une avec accès à la terrasse
Comprenant : hall d’entrée, water-closet, cellier, cuisine, living, réserve, hall de nuit, salle de
bains, dégagement, deux chambres
Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, water-closet, dégagement, réserve, hall de nuit,
salle de bains, trois chambres, terrasse.
Comprenant : hall d’entrée, cuisine, living, water-closet, salle de bains, dégagement, une
chambre, terrasse.
SEPTIEME ETAGE
19
a) parties communes
Comprenant : hall d’entrée, cuisine, séjour, salle de bains, water-closet.
Appartement C72 (Duplex) – N°33,
Comprenant : hall d’entrée, water-closet, salle de bains, dégagement, hall de nuit, réserve,
deux chambres, escalier d’accès vers le huitième étage se composant de living, cuisine,
terrasse.
Comprenant : hall d’entrée, water-closet, salle de bains, dégagement, hall de nuit, trois
chambres, escalier d’accès vers le huitième étage se composant de cuisine, living, terrasse.
Comprenant : hall d’entrée, water-closet, salle de bains, dégagement, hall de nuit, trois
chambres, escalier d’accès vers le huitième étage se composant de cuisine, living, terrasse.
Comprenant : hall d’entrée, dégagement, cuisine, séjour, water-closet et salle de bains
Comprenant : hall d’entrée, réserve, hall de nuit, water-closet, salle de bains, deux chambres,
escalier d’accès vers le huitième étage se composant de cuisine, living, terrasse.
Comprenant : hall d’entrée, réserve, living, cuisine, water-closet, salle de bains, dégagement,
chambre, terrasse.
HUITIEME ETAGE
a) parties communes
- dégagements vers les locaux privatifs
20
Comprenant : hall d’entrée, réserve, dégagement, living, cuisine, water-closet, salle de bains,
hall de nuit, trois chambres
chambre.
Réserve n° R8.01
NEUVIEME ETAGE (étage technique) + Niveau TOITURE
Parties communes
Toiture
Grenier n° G9.01
N.B. La machinerie des ascenseurs, axes 2/3, 5/6 et E/9 est située au niveau supérieur des
Duplex.
La machinerie des ascenseurs, des axes B/C est prévue hors toiture.
21
Tableau de répartition des quotités dans les parties communes
- SOUS-SOL
- parkings
N° s P1.01 à P1.47
Ayant chacun neuf/dixmillièmes, soit ensemble quatre cent vingt-trois/dixmillièmes
423/10.000
- caves
N°s
C1.01 à C1.04
C1.06 à C1.30
C1.32 à C1.44
C1.47 à C1.58
C1.61 à C1.64
Ayant chacune un/dixmillièmes soit ensemble cinquante-huit/dixmillièmes
58/10.000
N°s
C1.05 – C1.31 – C1.45
C1.46 – C1.59 – C1.60
Ayant chacune un demi/dixmillièmes soit ensemble trois/dixmillièmes
3/10.000
- Réserve
N° R1.01 ayant deux/dixmillièmes
2/10.000
- Local privatif
Numéro L.01 : quarante-huit/dixmillièmes
48/10.000
REZ-DE-CHAUSSEE
- Parkings
N°s P0.01 à PO.20
Ayant chacun neuf/dixmillièmes, soit ensemble cent quatre-vingts/dixmillièmes
180/10.000
- Locaux commerciaux
N°
N°
N°
N°
N°
N°
N°
A ayant nonante-trois/dixmillièmes
AB ayant vingt-six/dixmillièmes
B ayant nonante-cinq/dixmillièmes
C ayant quatre-vingt-cinq/dixmillièmes
CD ayant vingt-six /dixmillièmes
D ayant nonante-deux/dixmillièmes
E ayant quatre-vingt-un/dixmillièmes
93/10.000
26/10.000
95/10.000
85/10.000
26/10.000
92/10.000
81/10.000
22
N°
N°
N°
N°
N°
N°
FG ayant quatre-vingt-trois/dixmillièmes
FD ayant quatre-vingt-trois/dixmillièmes
G ayant cent trente-trois /dixmillièmes
H ayant cent dix-huit/dixmillièmes
HI ayant quarante-neuf/dixmillièmes
I ayant cent trente-quatre/dixmillièmes
83/10.000
83/10.000
133/10.000
118/10.000
49/10.000
134/10.000
PREMIER ETAGE
A11 – N° 1 – ayant cent quarante-huit/dixmillièmes
A12 – N° 6 – ayant cent douze/dixmillièmes
B11 – N° 12 – ayant cent quarante/dixmillièmes
B12 – N° 19 – ayant cent treize/dixmillièmes
C11 – N° 26 – ayant cent trente-et-un/dixmillièmes
C12 – N° 34 – ayant cent soixante-cinq/dixmillièmes
C13 – N° 42 - ayant cent trente-et-un/dixmillièmes
D11 – N° 50 – ayant cent quarante-quatre/dixmillièmes
D12 – N° 58 – ayant quatre-vingt-cinq/dixmillièmes
148/10.000
112/10.000
140/10.000
113/10.000
131/10.000
165/10.000
131/10.000
144/10.000
85/10.000
DEUXIEME ETAGE
A21 – N° 2 – ayant cent quarante-cinq/dixmillièmes
A22 – N° 7 – ayant cent neuf/dixmillièmes
B21 – N° 13 – ayant cent trente-huit/dixmillièmes
B22 – N° 20 – ayant cent dix/dixmillièmes
C22 – N° 35 – ayant cent septante-et-un/dixmillièmes
D21 – N° 51 – ayant cent quarante/dixmillièmes
D22 – N° 59 – ayant quatre-vingt-un/dixmillièmes
145/10.000
109/10.000
138/10.000
110/10.000
131/10.000
171/10.000
131/10.000
140/10.000
81/10.000
TROISIEME ETAGE
C32 – N° 36 – ayant cent septante/dixmillièmes
D32 – N° 60 – ayant quartre-vingt-un/dixmillièmes
145/10.000
109/10.000
138/10.000
110/10.000
131/10.000
170/10.000
131/10.000
140/10.000
81/10.000
QUATRIEME ETAGE
145/10.000
109/10.000
138/10.000
110/10.000
131/10.000
23
170/10.000
131/10.000
140/10.000
81/10.000
CINQUIEME ETAGE
A51 – N° 5 – ayant deux cent vingt-neuf/dixmillièmes (Duplex)
A52 – N° 10 – ayant cinquante-et-un/dixmillièmes
A53 – N° 11 – ayant cent vingt-sept/dixmillièmes (Duplex)
229/10.000
51/10.000
127/10.000
138/10.000
110/10.000
131/10.000
170/10.000
131/10.000
140/10.000
81/10.000
SIXIEME ETAGE
B61 – N° 17 – ayant cinquante-deux/dixmillièmes
B62 – N° 18 – ayant septante-quatre/dixmillièmes (Duplex)
B63 – N° 24 – ayant cinquante-et-un/dixmillièmes
B64 – N° 25 – ayant cent vingt-huit/dixmillièmes (Duplex)
52/10.000
174/10.000
51/10.000
128/10.000
131/10.000
170/10.000
131/10.000
140/10.000
81/10.000
SEPTIEME ETAGE
C71 – N° 32 – ayant soixante-six/dixmillièmes
C72 – N° 33 – ayant cent vingt-sept/dixmillièmes
C73 – N° 40 – ayant cent quatre-vingt-un/dixmillièmes
C74 – N° 41 – ayant cent quatre-vingt-un/dixmillièmes
C75 – N° 48 – ayant soixante-six/dixmillièmes
C76 – N° 49 – ayant cent vingt-quatre/dixmillièmes (Duplex)
66/10.000
127/10.000
181/10.000
181/10.000
66/10.000
124/10.000
140/10.000
81/10.000
HUITIEME ETAGE
D81 – N° 57 – ayant cent trente-neuf/dixmillièmes
D82 – N° 65 – ayant quatre-vingts/dixmillièmes
N° R8.01 (réserve) un/dixmillième
139/10.000
80/10.000
1/10.000
NEUVIEME ETAGE
N° G9.01 (grenier) un/dixmillièmes
1/10.000
24
Total : dix mille/dixmillièmes
10.000/10.000
SURFACE PARKINGS JOUR
Les 18 emplacements prévus à la surface parking ne possèdent pas de quotités dans les
parties communes, étant une entité séparée.
Signé « ne varietur ».
Enregistré 7 rôles, sans renvoi à Berchem-Sainte-Agathe le 7 décembre 1989, volume 186,
folio 79, case 25. Reçu deux cent vingt-cinq francs. Le Receveur a/i De Backer M.J.
25
Annexe 2 – Plans
pièce première
- plan d’implantation
pièce deuxième
- coupe transversal AA
pièce troisième
- coupe longitudinale BB
pièce quatrième
- coupe longitudinale CC
pièce cinquième
- coupe longitudinale DD
pièce sixième
- façade nord-est - front chaussée de Gand
pièce septième
- façade sud-est - front rue intérieure
pièce huitième
- façade sud-ouest - front placette intérieure
pièce neuvième
- niveau sous-sol -1
pièce dixième
- niveau rez-de-chaussée
pièce onzième
- niveau premier étage
pièce douzième
- niveau deuxième étage
pièce treizième
- niveau troisième étage
pièce quatorzième
- niveau quatrième étage
pièce quinzième
- niveau cinquième étage
pièce seizième - niveau sixième étage
pièce dix-septième - niveau septième étage
pièce dix-huitième - niveau huitième étage
pièce dix-neuvième - toiture
Tous ces plans enregistrés un rôle, sans renvois à Berchem-Sainte-Agathe, le 7 décembre
1989, volume 186, folio 79, case 25. Reçu deux cent vingt-cinq francs. Le Receveur a/i De
Backer M.J.
26
Annexe 3 – REGLEMENT DE COPROPRIETE
Chapitre I – Exposé général
L’immeuble est placé sous un régime de copropriété et d’indivision forcée, dans le
cadre de la loi du 8 juillet 1924, formant l’article 577bis du Code Civil, actuellement l’article
577-2 et suivants du Code Civil suivant la loi du 30 juin 1994, modifiée par les lois du 2 juin
2010 et du 15 mai 2012.
Il comprend des parties privatives qui font l’objet d’une propriété privative et
exclusive et des parties communes qui sont rattachées à titre d’accessoires inséparables à ces
parties privatives dans une proportion déterminée.
Cette division en parties privatives et en parties communes trouve son fondement légal
dans la loi précitée et plus spécialement dans le paragraphe II de cette loi.
Le présent règlement de copropriété a pour objet essentiel de régler tout ce qui
concerne la division de la propriété.
Toujours dans le cadre de l’article 577-3 – 577-14 du Code Civil qui est supplétif de la
volonté des parties et qui restera d’application pour les cas où il n’y aurait pas été autrement
pourvu, le présent règlement définit les parties privées et les parties communes et traite de la
conservation de l’immeuble (administration, répartition des charges et recettes communes,
travaux et réparations, assurances, occupation) et, éventuellement de sa reconstruction.
Les obligations qu’il édicte ont le caractère d’obligations réelles grevant les locaux
privatifs eux-mêmes, en quelques mains qu’ils passent et opposables à tous par la
transcription à la conservation des hypothèques.
Ce règlement peut être modifié dans les conditions qu’il détermine ; l’unanimité des
copropriétaires ne sera nécessaire que lorsqu’il s’agira de modifier la répartition des quotités
dans les choses communes.
Chapitre II – Propriété privative – copropriété indivise
Article 1.- Principes
Comme il est dit ci-avant, l’immeuble comporte des parties privatives dont chaque
propriétaire a la propriété exclusive et des parties communes dont la propriété appartient
indivisément à tous les copropriétaires, chacun pour une fraction.
Section I – Parties privatives
Article 2.
27
A. Description des parties privatives
La dénomination et la description des parties privatives sont établies dans la
« Description de l’immeuble » - annexe 1 de l’acte de base.
Ces parties privatives sont figurées aux divers plans annexés audit acte (annexe 2) ;
elle ne sont pas teintées à ces plans.
En cas de modification à la description type reprise à ce document, l’acte de vente
contiendra une nouvelle description des locaux vendus, accompagnée, le cas échéant, d’un
nouveau plan.
B. Etendue de la propriété privative
Chaque propriété privative comporte les parties constitutives de l’appartement ou local
(à l’exclusion des parties communes) et notamment le plancher ou revêtement, à l’exclusion
des poutres et solives qui le soutiennent, les cloisons intérieures avec leurs portes, la
mitoyenneté des cloisons séparant entre eux les locaux, le plafond attaché aux poutres du
plancher de l’étage supérieur, les fenêtres avec leurs volets ou garde-corps, les parties vitrées
des portes et fenêtres, les portes palières, les menuiseries, quincailleries, les installations
sanitaires, les terrasses à l’exclusion de l’infrastructure, les canalisations intérieures avec les
compteurs, les placards armoires et, de façon générale, la décoration intérieure des murs et
plafonds ; en résumé toute ce qui se trouve à l’intérieur des parties privatives et qui est à
l’usage exclusif de leur propriétaire ou même ce qui se trouve à l’extérieur de ces locaux,
mais sert à leur usage exclusif, par exemple :
Compteurs particuliers et canalisations particulières des eaux, électricité, téléphone,
installations de parlophone et ouvre-porte, sonneries aux portes d’entrée, à l’exclusion de la
partie de ces installations qui est commune, les boîtes aux lettres, et caetera…
Article 3.- Droits sur les choses privées
A. Parties privatives proprement dites
Chacun des propriétaires a le droit de jouir et disposer de son appartement dans les
limites fixées par le présent contrat et à condition de ne pas nuire aux droits des autres
propriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble. Chacun
peut modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure de ses locaux, mais sous sa
responsabilité à l’égard des affaissements, dégradations et autres accidents et inconvénients
qui en seraient la conséquence pour les parties communes et les locaux des autres
propriétaires.
Il est interdit aux propriétaires de faire, même à l’intérieur de leurs locaux privés,
aucune modification aux choses communes, sauf à se conformer au paragraphe suivant.
En aucun cas cependant, un appartement type ne pourra être subdivisé en plusieurs
appartements.
Le ou les propriétaires de locaux contigus à un même niveau ou à des niveaux
différents peuvent changer, à leur gré, à tout moment, la composition de leurs locaux privatifs
à condition de répartir entre les parties privatives ainsi constituées, la totalité des quotités dans
les parties et les dépenses communes attribuées aux locaux primitifs.
Cette transformation devra se faire avec l’autorisation et sous la surveillance de
l’architecte de l’immeuble, sans devoir recourir aux formalités prescrites au paragraphe
28
suivant, pour autant bien entendu, qu’elle soit effectué dans les règles de l’art et dans le
respect des droits acquis par des tiers.
B. Parties communes à l’intérieur d’un appartement
Les travaux de modification aux choses communes ne pourront être exécutés qu’avec
l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité requise des
voix et sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble.
Les honoraires dus à ce dernier, de même que le coût des travaux, seront à la charge
du propriétaire, qui fait exécuter ceux-ci, sauf décision contraire de l’assemblée autorisant ces
travaux et statuant sur la contribution à ses frais dans les mêmes conditions de majorité.
Les honoraires de l’architecte ne pourront dépasser ceux qui sont prévus par le barème
de l’Ordre National des Architectes.
C. Style et harmonie de l’immeuble
Rien de ce qui concerne le style et l’harmonie de l’immeuble ne pourra être modifié
que par décision de l’assemblée générale prise à la majorité requise des voix de l’immeuble et
sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble.
Il en sera ainsi notamment des portes d’entrée des appartements et autres locaux
privatifs, des fenêtres, des balcons, terrasses, volets et de toutes les parties visibles de
l’extérieur ou des parties communes et cela même en ce qui concerne la peinture.
D. Persiennes – T.S.F. – téléphone – télévision – télédistribution
Les propriétaires pourront établir des persiennes ; elles devront être de modèle agréé
par l’assemblée générale et de type identique.
Les propriétaires pourront avoir des postes privés de téléphonie sans fil, de
radiodiffusion ou de télévision.
Le téléphone peut être installé dans les locaux, le tout aux frais, risques et périls des
propriétaires respectifs, qui devront faire usage des tubes spéciaux placés à cette fin dans
l’immeuble.
Pour la télévision et la fréquence modulée, les copropriétaires ou occupants devront
s’y raccorder à leurs frais ; aucune antenne ne pouvant être placée sur le toit de l’immeuble.
E. Terrasses privatives
Les terrasses qui ne sont accessibles qu’aux occupants d’un élément privatif, sont
choses privées ; l’infrastructure à l’exclusion du seul revêtement, reste chose commune.
Le revêtement et la balustrade de ces terrasses sont choses privées, dont l’entretien
incombera au propriétaire intéressé ; seuls les travaux de réparations éventuels à
l’infrastructure, chose commune, seront supportés par la copropriété.
29
Il est expressément interdit aux occupants de laver les terrasses à grande eau, d’y
déposer des armoires, frigos ou ustensiles de ménage ou d’y pendre des vêtements ou du
linge.
F. Emplacements de parkings privatifs
Les emplacements pour voiture sont en principe destinés au stationnement des
véhicules servant au transport de personnes, à l’exclusion de voitures de louage et de toute
voiture servant au transport de marchandises.
Il est interdit aux occupants des emplacements de faire usage d’appareils avertisseurs
sonores, de procéder à la combustion d’huile ou d’essence et, de façon générale, de rien faire
qui puisse incommoder les autres occupants et voisins. Les ateliers de réparations sont
interdits.
Il est également interdit d’y déposer des meubles et objets mobiliers quelconques.
L’entrée et la sortie des véhicules, spécialement la nuit, se feront le moins
bruyamment possible, de façon à ne pas incommoder les occupants de l’immeuble.
Le lavage des voitures y est interdit.
G. Plantations communes
Il appartiendra au syndic – en accord avec l’assemblée générale – de passer un contrat
d’entretien avec un entrepreneur de travaux de jardinage, pour tous les travaux relatifs à l’état
de parfaite conservation des plantations et arbres.
Les frais à en résulter feront partie des charges communes et seront répartis comme
tels entre tous les copropriétaires.
H. Sanctions
Le syndic puise dans le présent règlement le droit de poursuivre en justice au nom des
propriétaires, l’annulation de toute location qui a été consentie en violation des interdictions
citées ci-avant.
Section II – Parties communes
Article 4.
Principe
Les parties communes sont divisées en quotités attribuées aux locaux commerciaux,
agence bancaire, appartements et autres locaux privatifs, emplacements pour parking, dans la
proportion de la valeur respective de ces éléments privatifs.
Cette valeur sera acceptée irrévocablement par tous comme définitive, quelles que
soient les modifications dans les parties privatives par amélioration, embellissement ou
autrement.
Les parties communes de l’immeuble ne sont pas teintées aux plans annexés à l’acte
de base. (Annexe 2)
Détermination des parties communes
Les parties communes comprennent le terrain, les fondations, les égoûts, les murs de
façade et de refend, la mitoyenneté des clôtures vers les propriétés voisines, l’armature en
béton de l’immeuble, les hourdis, poutres et solives qui soutiennent le plancher ou
30
revêtement, les ornements extérieurs des façades (mais non les garde-corps des terrasses, les
persiennes ou volets), les canalisations et conduites générales de toute nature (eau, électricité,
chauffage, les installations de parlophone, ouvre-porte et accessoire dans la mesure où elles
desservent plusieurs propriétés sauf toutefois, la partie de ces canalisations et conduites se
trouvant à l’intérieur des locaux et servant à l’usage exclusif des dits locaux), les portes
d’entrée de l’immeuble, les halls d’entrée, les locaux réservés à l’entretien, les escaliers, les
cages d’escaliers, les paliers, les dégagements, les ascenseurs avec la machinerie, les cage
d’ascenseurs, l’appareillage électrique des locaux communs, la toiture, l’infrastructure des
terrasses, les descentes d’eau, en un mot, toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas
affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires ou qui seront communes d’après la loi
et l’usage.
En principe, une chose n’est commune que dans la mesure où elle sert à l’usage de
deux propriétaires au moins.
Répartition des parties communes
La répartition des quotités dans les parties communes entre les divers locaux privatifs
est établie dans un tableau demeurant annexé au présent acte de base (Annexe I).
Activité bancaire
Si, une activité bancaire était exercée dans l’immeuble, autorisation sera donnée :
- de placer le groupe de conditionnement d’air dans un local technique, commun à
l’immeuble ;
- pour le placement d’une réclame-néon, simple ou double, sur la façade Chaussée de Gand
(lettre type étant normalement de quarante centimètres de hauteur).
Les éventuelles plantations à front de la Chaussée de Gand, ne peuvent gêner la
publicité du local bancaire.
Partage – Droits réels
La propriété indivise des choses communes résultant de la nature même de ces choses,
le partage ne pourra jamais en être demandé.
Les choses communes ne pourront être aliénées, grevées de droits réels ou saisies
qu’avec les éléments privatifs dont elles sont l’accessoire et pour les quotités attribuées à
chacun de ces éléments.
L’hypothèque et tout droit réel établi sur un appartement, grève de plein droit, la
fraction des choses communes qui en dépend.
Chapitre III – Service et organisation de l’immeuble
Article 5.
L’assemblée générale des copropriétaires est souveraine maîtresse de l’administration
et de la disposition de l’immeuble en tant qu’il s’agit d’intérêts communs ; elle oblige par ses
délibérations et décisions tous les copropriétaires, qu’ils aient été représentés ou non, sur tous
les points portés à l’ordre du jour.
Le fonctionnement, les pouvoirs et les obligations de ces divers organes seront
précisés dans le présent règlement.
Le syndic
31
Article 5bis.
Le syndic est nommé par l'assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge à la
requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt. Son mandat ne peut excéder
trois ans. Il est renouvelable par décision expresse de l’assemblée générale. Le seul fait de ne
pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à indemnité.
Si le syndic est une société, l'assemblée générale désigne en outre la ou les personnes
physiques habilitées pour agir en qualité de syndic.
Elle peut choisir le syndic parmi les copropriétaires ou en dehors d'eux.
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires
doivent figurer dans un contrat écrit.
Si le syndic est absent ou défaillant, le propriétaire du plus grand nombre de quotités
en fait les fonctions. En cas d’égalité de droit, la fonction est dévolue au plus âgé.
L'assemblée générale peut en tout temps révoquer le syndic.
Elle ne doit pas motiver sa décision. Elle peut également lui adjoindre un syndic
provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
Le juge peut également, à la requête d'un copropriétaire, désigner un syndic provisoire
pour la durée qu'il détermine, en cas d'empêchement ou de carence du syndic. Celui-ci est
appelé à la cause.
Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les
huit jours à dater de la prise en cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout
moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.
L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom,
prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale ainsi que son siège et son numéro d’entreprise si la société est inscrite à la
Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications
permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où,
au siège de l'association des copropriétaires, le règlement d'ordre intérieur et le registre des
décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.
L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic.
Assemblée ordinaire – assemblée extraordinaire
Article 6.
L'assemblée générale annuelle se tient dans la période du douze (12) mai au vingt-six
(26) mai à l'endroit indiqué dans les convocations et, à défaut, au siège de l'association des
copropriétaires.
Le syndic doit convoquer l'assemblée générale ordinaire.
Il peut, en outre, convoquer une assemblée générale à tout moment lorsqu'une décision
doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un/cinquième des quotes-parts
dans les parties communes peuvent demander la convocation de l'assemblée générale. Cette
requête doit être adressée par pli recommandée au syndic qui sera tenu d'envoyer les
convocations dans les trente jours de sa réception.
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Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des propriétaires qui a cosigné la
requête peut convoquer lui-même l’assemblée générale.
Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation
d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition
que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le
faire.
Composition de l’assemblée générale - représentation.
Article 7.
Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses
délibérations.
Chaque copropriétaire peut désigner un mandataire, copropriétaire ou non, pour le
représenter aux assemblées générales, mais personne ne pourra représenter un copropriétaire
s'il n'est pas porteur d'un mandat écrit sur lequel il sera stipulé expressément la date de
l'assemblée générale et le nom du mandataire, à peine de considérer que le mandat est
inexistant. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale,
hormis le cas d’une procuration notariée générale ou spéciale.
Le bureau de l'assemblée générale vérifie la régularité des procurations et statue
souverainement à ce sujet.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix
supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou
représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut
recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de
celles de ses mandants n’excède pas dix pour cent du total des voix affectées à l’ensemble des
lots de la copropriété.
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée
générale, nonobstant le droit pour lui, s’il est copropriétaire, de participer à ce titre aux
délibérations l’assemblée.
Les procurations resteront annexées aux procès-verbaux.
Tout copropriétaire peut se faire assister à l'assemblée générale par un expert.
Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires ou
prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer
personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui
a été confiée.
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la
propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit,
d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est
suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire.
Lorsque l’un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à
la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce
33
dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux
délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des
copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l’identité de leur mandataire.
Convocation – Ordre du jour – Bureau
Article 8.
Convocation.
a) Principes
La convocation indique l’endroit, le jour et l’heure auxquels aura lieu l’assemblée,
ainsi que l’ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion.
b) Délais
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins
avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus
long.
Les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée générale sont à charge
de l’association des copropriétaires.
La convocation est envoyée par lettre recommandée à la poste, à moins que les
destinataires n’aient accepté, individuellement, explicitement et par tout mode de
communication écrit, même non signé, de recevoir la convocation par un autre moyen de
communication.
c) Adresse de convocation
Les intéressés doivent notifier au syndic par lettre recommandée ou contre accusé de
réception tous changements d'adresse. Les convocations sont valablement faites à la dernière
adresse connue du syndic à la date de l’envoi.
d) Syndic et syndic provisoire
Lorsque le syndic ou le syndic provisoire n'est pas copropriétaire, il sera convoqué aux
assemblées générales, mais il n'aura que voix consultative, sans préjudice de l'application de
l'article 577-6, § 7 alinéa 6 du Code civil.
e) Consultation
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux
points inscrits à l’ordre du jour.
Ordre du jour.
L’ordre du jour est arrêté par celui qui convoque l’assemblée.
Tous les points de l’ordre du jour doivent être indiqués dans les convocations d’une
manière claire.
Les délibérations ne peuvent porter que sur les points inscrits à l’ordre du jour, à
l’exclusion de tous autres points.
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en
existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à
l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic,
conformément au article 577-6 § 3. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la
demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette
assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.
Bureau.
34
L'assemblée désigne annuellement, à la majorité absolue des voix des copropriétaires
présents ou représentés, son président et au moins deux assesseurs qui forment le bureau.
Ils peuvent être réélus.
S’il est désigné par l’assemblée générale, conformément à l’article 577-6, § 10, alinéa
2, le syndic remplit le rôle de secrétaire.
L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. La présidence de la première
assemblée appartiendra au propriétaire disposant du plus grand nombre de quotes-parts dans
les parties communes ; en cas d'égalité de voix, au plus âgé d'entre eux.
Il est tenu une feuille de présence qui sera signée, en entrant en séance, par les
propriétaires qui assisteront à l'assemblée ou par leur mandataire ; cette feuille de présence
sera certifiée conforme par les membres du bureau.
Validité des délibérations
Article 9.
L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l’assemblée
générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant
qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les propriétaires
présents ou représentés au début de l’assemblée générale représentent plus de trois quarts des
quotes-parts dans les parties communes.
Si aucun des deux quorums n’est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie
après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des
membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires, sauf
si la décision requiert l'unanimité des voix de tous les copropriétaires.
Voix – Majorité
Article 10.
Les copropriétaires disposent chacun d’autant de voix qu’ils ont de quotités dans les
parties communes.
1° Majorité absolue.
Les délibérations sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires
présents ou représentés, au moment du vote, sauf le cas où une majorité spéciale ou
l'unanimité est requise par la loi ou les présents statuts.
2° Majorité spéciale - Unanimité.
L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois-quarts des voix présentes ou représentées :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance,
l'usage ou l'administration des parties communes ;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent
être décidés par le syndic ;
c) de la création et de la composition d’un conseil de copropriété, exclusivement
composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic
de ses missions, sans préjudicie de l’article 577-8/2.
35
S’il est créé, le conseil de copropriété pourra prendre connaissance et copie, après en
avoir avisé le syndic, de toutes pièces et documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou
intéressant la copropriété.
Sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale, le conseil
de copropriété pourra recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée
générale prise à la majorité des trois-quarts des voix des copropriétaires présents ou
représentés. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des
actes expressément déterminés et n’est valable que pour un an.
Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport triel circonstancié sur
l’exercice de sa mission.
d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est
obligatoire, sauf les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4° ;;
e) moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties
privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des
copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux
entre les copropriétaires.
2° à la majorité des quatre-cinquièmes des voix présentes ou représentées :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la
répartition des charges de copropriété ;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci ;
c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée
en cas de destruction partielle ;
d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs ;
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs ;
f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4;
g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, de la création d'associations partielles
dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions
relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de
décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante.
Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires :
- sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur
toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble ;
- sur la décision de dissoudre l'association des copropriétaires.
Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de
travaux ou d’actes d’acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la
modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette
modification est nécessaire.
3° Considérations pratiques.
Sans préjudice de la règle de l'unanimité prévue ci-dessus, lorsque plus de deux
propositions sont soumises au vote et lorsqu'aucune d'elle n'obtient la majorité requise, il est
procédé à un deuxième tour de scrutin, seules les deux propositions ayant obtenu le plus de
voix au premier tour étant soumises au vote.
Lorsque l'unanimité est requise, elle ne doit pas s'entendre de l'unanimité des
membres présents ou représentés à l'assemblée générale, mais de l'unanimité de tous les
copropriétaires.
Lorsqu'une majorité spéciale et requise, elle doit s'entendre de la majorité des
membres présents ou représentés à l'assemblée générale.
36
Le copropriétaire défaillant est celui qui n'assiste pas personnellement à l'assemblée
générale et qui n'y est pas valablement représenté. Il est assimilé à un copropriétaire non
présent. Il est censé s'opposer à la proposition soumise au vote à l'assemblée générale.
Le copropriétaire ou son mandataire qui s'abstient est celui qui est présent à
l'assemblée générale sans exprimer son vote.
Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises
pour le calcul de la majorité requise.
Procès-verbaux – Consultation
Article 11.
Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale avec
indication des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre ou qui se
sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de
l’assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous les
copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 de l’article 577-6 dans le
registre prévu à l’article 577-10 § 3 dans les trente jours suivant l’assemblée générale et
transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires.
Si un copropriétaire n’a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer
le syndic par écrit.
Tout copropriétaire peut demander à consulter le registre des procès-verbaux et en
prendre copie sans déplacement, au siège de l'association des copropriétaires.
Actions en justice
Article 11bis.
a) par l’association des copropriétaires
L’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant
qu’en défendant.
Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir,
conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous
les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou la négation de droits réels ou personnels
sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité
et l’intérêt requis pour la défense de ce droit.
Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui
concerne les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale
dans les plus brefs délais.
Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes
ayant le droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale des actions intentées par
ou contre l’association des copropriétaires.
b) par un copropriétaire
Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision
irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois à compter de la date à
laquelle l’assemblée générale a eu lieu.
37
Si la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser
par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires
affectant les parties communes. Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des
travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée
générale s'y oppose sans juste motif.
Lorsqu'une minorité des copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de
prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé
peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l'assemblée générale et
prenne à sa place la décision requise.
Par dérogation à l’article 577-2 § 7 du Code civil :
- Le copropriétaire dont la demande, à l’issue d’une procédure judiciaire, l’opposant à
l’association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute
participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre
les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire
est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à charge de l’association des
copropriétaires en application de l’article 1017 alinéa 4 du Code judiciaire.
- Le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par
l’association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le
juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie
entre les autres copropriétaires. Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le
copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à charge de l’association des
copropriétaires.
Ces dérogations ne seront cependant applicables que lorsque les décisions judiciaires
seront coulées en force de chose jugée.
c) par un occupant
Toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne
disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale peut demander au juge d'annuler ou de
réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée
générale adoptée après la naissance de son droit, si elle lui cause un préjudice propre.
Cette action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision
telle que cette communication doit lui être faite en vertu de l'article 577-10, § 4 du Code civil.
Le juge peut, avant de dire droit, et sur demande du requérant, ordonner la suspension
de la disposition ou de la décision attaquée.
Chapitre IV.- Charges et recettes communes
1. Répartition des charges et recettes communes
Principe
Article 12.
Toutes les charges d’entretien et de consommation des choses communes seront
supportées par les copropriétaires suivant les quotités de chacun dans les parties communes,
sans autre exception que celle ci-après au profit des emplacements pour voiture privatifs à ciel
ouvert.
Les emplacements de parking jour, numérotés PJ.01 à PJ.18, ne participeront pas aux
dépenses communes générales de l’immeuble, à l’exception de leur contribution dans les frais
d’entretien et de réparation de l’assiette de la servitude de passage Chaussée de Gand – Rue
des Soldats, comme précisé dans l’acte sous la rubrique « 2. Servitude de passage ».
38
Composition des charges communes
Article 13.
Les charges communes comprennent entre autres :
1) l’électricité et l’eau de la Ville pour le service des parties communes
2) la rétribution du syndic;
3) le salaire de l’homme/femme de peine ou service de nettoyage ;
4) les frais d’achat, d’entretien, de réparation et de remplacement du mobilier commun ;
5) les frais d’achat des poubelles et divers ustensiles nécessaires au nettoyage et à
l’entretien de l’immeuble et, de façon générale, toutes les dépenses nécessaires à
l’entretien des parties communes ;
6) les frais d’entretien des aires de circulation en surface ;
7) le paiement des primes d’assurances contractées par le syndic, dans l’intérêt de tous ;
8) les frais d’entretien des ascenseurs ;
9) les frais d’entretien des plantations ;
10) les peintures extérieures et intérieures des parties communes ;
11) les frais de justice exposés pour la copropriété ;
12) le placement et la location des extincteurs imposés par la loi ;
Augmentation des charges par le fait d’un copropriétaire
Article 14.
Dans le cas où un copropriétaire augmenterait les charges communes pour son usage
personnel, il devra supporter seul cette augmentation.
Ce supplément d’intervention sera établi, souverainement, par le syndic.
Recettes
Article 15.
Dans le cas où des recettes communes seraient effectuées à raison des parties
communes, elles seront acquises à chaque propriétaire dans la proportion indiquée par le
tableau de répartition des quotités dans les parties communes.
Impôts
Article 16.
A moins que les impôts relatifs à l’immeuble ne soient établis directement par le
pouvoir administratif sur chaque propriété privée, ces impôts seront répartis entre les
copropriétaires, proportionnellement à leurs quotités dans les parties communes de
l’immeuble.
2. Paiement des charges communes
Article 17.- Provision pour les dépenses communes
Approbation des comptes du syndic
Pour faire face aux dépenses communes, le syndic est autorisé à réclamer
trimestriellement une provision aux copropriétaires.
Le montant initial de cette provision est fixé par le syndic, sur base de ses évaluations
et exigible le jour de la réception provisoire des parties privatives, préalablement à la prise de
39
possession de celles ci ; le montant de la provision trimestrielle sera ultérieurement fixé par
l’assemblée générale, lequel déterminera s’il y a lieu le montant du fonds de réserve.
Tous les ans, le syndic enverra aux copropriétaires leur compte particulier ; ces derniers
signaleront au gérant les erreurs qu’ils auraient pu relever dans ce compte.
Si le compte est débiteur, le copropriétaire intéressé devra dans la huitaine, même s’il
y a contestation ou erreur, couvrir le syndic du débit, sans préjudice au versement de la
provision pour le trimestre suivant ; si au contraire, il est créditeur, le syndic imputera ce
crédit sur la provision du nouveau trimestre.
Les comptes de gestion sont tenus par le syndic.
Les comptes de gestion du syndic sont présentés trimestriellement ou annuellement à
l’approbation de l’assemblée générale.
Article 17bis.- Le commissaire aux comptes.
L'assemblée des copropriétaires désigne annuellement un commissaire aux comptes, à
la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés. Celui-ci aura pour
mission de faire rapport lors de l’assemblée générale de la vérification des comptes établis par
le syndic, dont la concordance entre les chiffres repris en comptabilité et les extraits bancaires
du dernier jour de l’exercice comptable. Son rapport écrit sera annexé au procès-verbal de
l’assemblée générale. Si ce commissaire est un copropriétaire, sa responsabilité civile sera
assurée et les primes d’assurances seront à charge de l’association des copropriétaires.
Article 18. Moyens de contrainte vis-à-vis du copropriétaire défaillant
Si un copropriétaire ne versait pas la provision réclamée ou ne couvrait pas le syndic
de sa quote-part des dépenses de l’année écoulée, dans la huitaine du rappel qui lui aurait été
adressé sous pli recommandé, dans l’un et l’autre cas, le syndic disposera des moyens de
contrainte suivants :
Le syndic pourra :
1° assigner le défaillant en paiement des sommes dues (provision et dépenses
effectuées en principal, intérêts, frais et accessoires) devant Monsieur le Juge de Paix
compétent en conformité du Code Judiciaire ; l’assignation sera lancée au nom de tous les
copropriétaires individuellement, mandat contractuel et irrévocable étant donné par ceux-ci, à
cette fin, au syndic, aussi longtemps qu’il sera en fonction ;
2° bloquer les services communs de l’appartement (eau, électricité) dans la mesure où
cela est techniquement possible.
Toutes les sommes réclamées par le syndic pour compte de la copropriété seront, de
plein droit, productives d’intérêts au taux de dix pour cent l’an, nets de toutes taxes et
retenues quelconques, à compter du jour de l’envoi de la lettre recommandée de rappel
précitée.
A titre de dommages-intérêts fixés forfaitairement, le copropriétaire défaillant sera
redevable envers la copropriété d’une somme équivalent aux frais d’avocat et d’huissier,
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exposés par elle ; ceci sans préjudice à toutes autres condamnations qui seraient prononcées
contre lui.
Vis-à-vis du copropriétaire défaillant, si le local est donnée en location, le syndic
pourra toucher lui-même les loyers revenant au copropriétaire défaillant, à concurrence des
sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires, sur sa seule quittance ; délégation de
loyers contractuelle et irrévocable est, en effet, consentie au profit de la gérance, par chacun
des copropriétaires, pour le cas où il serait défaillant envers la copropriété.
Provision sera due sur ce point à la déclaration du syndic, même si le copropriétaire
incriminé conteste son compte, et le locataire sera valablement libéré vis-à-vis de son bailleur
des sommes qui seront quittancées par le syndic.
Article 19.- Fonds de réserve
L’assemblée générale pourra également, s’il le juge utile, décider la création d’un
fonds de réserve, destiné à faire face à des réparations ou des travaux qui s’averaient
nécessaires dans l’avenir et qui seraient régulièrement décidés par les organes compétents de
la copropriété.
Il déterminera le placement de ce fonds de réserve en attendant son utilisation et fixera
la quote-part contributive de chacun des copropriétaires.
Le recouvrement de cette quote-part s’exercera suivant les règles établies à l’article
qui précède.
Article 20.- Cession d’un lot.
a) Obligations antérieures à la cession de la propriété d’un lot.
Avant la signature de la convention, ou de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, le
notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le
cédant transmet au cessionnaire les informations et documents communiqués par le syndic
dans les quinze jours de leur demande, à savoir :
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve dont question ci-après;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
3° la situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve et décidés par
l’assemblée avant la date certaine du transfert de propriété;
4°le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la
copropriété;
5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois
dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges de deux dernières années;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des
copropriétaires.
Le notaire, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant
avise les parties de la carence du syndic si celui omet de répondre totalement ou partiellement
dans les quinze jours de la demande.
b) Obligations du notaire.
En cas de cession entre vifs ou pour cause de mort de la propriété d'un lot, le notaire
instrumentant est tenu de requérir le syndic, par lettre recommandée, de lui transmettre les
informations et documents suivants :
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1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection
décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la
propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires
avant la date certaine du transfert de la propriété et le coût des travaux urgents dont le
paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
3° un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée
générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé
par le syndic postérieurement à cette date ;
4° un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de
litiges nés antérieurement à la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement
est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
Si le copropriétaire entrant n’est pas encore en possession des documents repris au
point a) du présent article et que la convention sous seing privé ne mentionne pas leur
réception par celui-ci, le notaire requiert le syndic, par lettre recommandée, de lui fournir
ceux-ci dans les trente jours qui suivent sa demande.
Le notaire transmet ensuite ces documents au cessionnaire.
A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande visée au point b) du
présent article, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
c) Obligation à la dette.
Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la
dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées au point b) du
présent article sous les numéro 1°, 2°, 3° et 4° ainsi que les charges ordinaires à partir du jour
où il a joui effectivement des parties communes.
Toutefois, en cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les
charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des
copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de
l’acte authentique et s’il disposait d’une procuration pour y assister.
En cas de transmission de la propriété ou de démembrement du droit de propriété d'un
lot privatif:
1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la
partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle
il n'a pas joui effectivement des parties communes ; le décompte est établi par le syndic ;
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.
On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les
copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais
de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques
destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le
renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur
ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
3° les créances nées après la date de la transmission à la suite d’une procédure
entamée avant cette date appartiennent à l'association des copropriétaires. L'assemblée
générale des copropriétaires décide souverainement de son affectation.
4° le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l’acte, de
l’identification du lot privatif concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle et, le cas échéant,
future des personnes concernées.
d) Décomptes.
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Pour les charges périodiques clôturées annuellement, le décompte est établi
forfaitairement tant à l’égard de l’association des copropriétaires qu’entre les parties sur base
de l'exercice précédent.
Tous les frais résultant directement ou indirectement de la rédaction des décomptes et
de la transmission des informations visées aux points a) et b) du présent article par le syndic
lors de la cession d'un lot privatif sont supportés par le copropriétaire cédant.
e) Arriérés de charges.
Lors de la signature d’un acte authentique de cession d’un lot, le notaire instrumentant
doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus
par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers
privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de
créance.
Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avisera le syndic par pli
recommandé envoyé dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l’acte
authentique.
A défaut d’une saisie-arrêt conservatoire ou d’une saisie-arrêt exécution mobilière
notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la passation de cet acte, le notaire pourra
valablement payer le montant des arriérés au cédant.
Chapitre V – Réparations et travaux
Principe
Article 21.
Les réparations et travaux aux choses communes seront supportés par les
copropriétaires suivant la quotité de chacun dans les parties communes, sauf ce qui sera dit ciaprès.
Ces réparations et travaux seront répartis en trois catégories :
- réparations urgentes ;
- réparations indispensables, mais non urgentes ;
- réparations et travaux non indispensables.
Réparations urgentes
Article 22.
Pour les réparations présentant un caractère d’absolue urgence, le syndic a pleins
pouvoirs pour les faire exécuter sans en demander l’autorisation et les propriétaires ne
pourront jamais y mettre obstacle.
Il en est notamment ainsi du débouchage des égoûts, du dépannage des ascenseurs, de
l’adoucisseur d’eau, des machines à laver et autres, conduites, tuyauteries et gouttières
bouchées ou crevées etc…
Article 23.
Ces réparations sont décidées par l’assemblée générale statuant à la majorité requise
des voix.
Réparations et travaux indispensables, mais non urgents
Article 24.
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Ces travaux et réparations devront être demandés et seront soumis à une assemblée
générale.
Ils ne pourront être décidés qu’à la majorité des trois/quarts des voix des
copropriétaires.
Modalités
Article 25.
Les copropriétaires et les occupants devront donner accès à leurs locaux privatifs,
appartements, studios et emplacements pour voitures pour toutes les réparations et nettoyage
des parties communes.
Les copropriétaires devront supporter, sans indemnité, toutes les réparations aux
choses communes qui seront décidées d’après les règles qui précèdent.
Chapitre VI – Assurances – Reconstruction
Article 26.- Principe
L’assurance, tant des parties privatives, à l’exclusion des meubles, que des parties
communes, sera souscrite auprès d’une ou plusieurs compagnies de premier ordre, tant contre
l’incendie que contre la foudre, les explosions et les dégâts provoqués par les eaux, les
accidents causés par l’électricité, la chute des avions, le recours éventuel de tiers et le bris de
vitres, les frais d’expertise et de déblais.
Les premières polices seront souscrites par le promoteur pour une durée de dix ans.
Au-delà de cette période, elle sera reconduite ou résiliée par l’assemblée générale des
copropriétaires statuant à la majorité requise des voix.
De façon générale, le syndic est habilité de plein droit pour représenter la copropriété
vis-à-vis des assureurs, sans qu’il doive justifier dans chaque cas d’une délibération de
l’assemblée générale. Le syndic paie les primes et touche les indemnités sous sa seule
quittance.
Article 27.- Polices
Chaque copropriétaire aura le droit de posséder un exemplaire des polices.
Article 28.- Surprime
Si une surprime et/ou un supplément de prime est dû du chef de la profession exercée
par un des copropriétaire ou du chef du personnel qu’il occupe ou, plus généralement, pour
toutes les causes personnelles à l’un des copropriétaires, cette surprime ou supplément de
prime sera à la charge exclusive de l’intéressé, sauf recours éventuel contre l’occupant.
Article 29.- Sinistres
En cas de sinistre, les indemnités allouées en vertu de la police d’assurance, seront
encaissées par le syndic en présence des copropriétaires désignés par l’assemblée générale et
à charge d’en effectuer le dépôt en banque ou ailleurs, aux conditions déterminées par cette
assemblée, mais il sera nécessairement tenu compte des droits légaux d’éventuels créanciers
privilégiés ou hypothécaires et la présente clause ne pourra leur porter aucun préjudice,
l’intervention de ces créanciers devant toujours être demandée en vue du règlement des
indemnités du sinistre.
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Article 30.- Utilisation des indemnités
L’utilisation de ces indemnités sera réglée comme suit :
A. En cas de sinistre partiel :
Le syndic utilisera l’indemnité à la remise en état des lieux sinistrés, si l’assemblée
générale la décide à la majorité requise des voix.
Si l’indemnité est insuffisante pour faire face à la remise en état, le supplément sera
recouvré par le syndic à charge de tous les copropriétaires proportionnellement à leurs
quotités dans les parties communes, sauf le recours de ceux-ci contre celui qui bénéficie du
chef de la remise en état d’une plus-value de son bien, et ce jusqu’à concurrence de cette plusvalue.
Si l’indemnité est supérieure aux dépenses de la remise en état, l’excédent sera acquis
aux copropriétaires en proportion de leurs quotités dans les parties communes.
B. En cas de sinistre total :
L’indemnité devra être utilisée à la reconstruction si l’assemblée générale la décide à
la majorité requise des voix.
En cas d’insuffisance de l’indemnité pour acquitter les travaux de reconstruction, le
supplément sera à charge des copropriétaires dans la proportion des droits de copropriété de
chacun et exigible dans les trois mois de la délibération de l’assemblée qui aura déterminé ce
supplément, les intérêts au taux légal courant de plein droit et sans mise en demeure, à défaut
de versement dans ledit délai.
Lorsque la reconstruction est décidée, les copropriétaires qui n’ont pas pris part au
vote ou se sont opposés à la reconstruction, seront dans l’obligation de céder dans le mois de
la décision de cette assemblée, aux copropriétaires qui en feront la demande, tous leurs droits
dans l’immeuble, mais sous déduction de la part à laquelle ils ont droit dans l’indemnité du
sinistre.
Le prix de cession, à défaut d’accord entre les parties, sera déterminé par deux experts
nommés par le président du tribunal civil de la situation de l’immeuble, par simple
ordonnance, à la requête de la partie la plus diligente et avec la faculté pour les experts de
s’adjoindre un troisième expert, pour les départager.
En cas de désaccord sur le choix du troisième expert, ce dernier sera désigné par le
président du tribunal de la façon susindiquée.
Le prix sera payé comptant.
Si l’immeuble n’est pas reconstruit, l’indivision prendra fin et les choses communes
seront alors partagées ou licitées.
L’indemnité d’assurance, ainsi que le produit de la licitation éventuelle, seront
partagés entre les copropriétaires dans la proportion de leurs droits respectifs établis par leurs
quotités dans les parties communes de l’immeuble.
Article 31 – Assurance commune
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L’assurance, tant des choses communes que des choses privées, à l’exclusion des
meubles, sera faite à la même compagnie, pour tous les copropriétaires, par les soins du
syndic contre l’incendie, la foudre, les explosions, les accidents causés par l’électricité, le
recours éventuel de tiers. La première assurance sera souscrite par la société anonyme
Miroma, au nom des copropriétaires et à leurs frais, auprès d’une compagnie de premier ordre
à son choix, pour un délai maximum de dix ans.
Le syndic fera à cet effet toutes les diligences nécessaires ; il acquittera les primes
comme charges communes, elles seront remboursées par les copropriétaires, chacun
contribuant en proportion de ses droits dans les parties communes.
Les copropriétaires seront tenus de prêter leur concours quand il leur sera demandé
pour la conclusion de ces assurances et signer les actes nécessaires, à défaut de quoi le syndic
pourra, de plein droit et sans mise en demeure, les signer valablement à leur place.
Article 32.- Encaissement des indemnités
En cas de sinistre, les indemnités allouées en vertu de la police seront encaissés par le
syndic, en présence des copropriétaires désignés par l’assemblée, et à charge d’en effectuer le
dépôt en banque ou ailleurs, dans les conditions déterminées par l’assemblée.
Mais il sera tenu compte du droit des créanciers privilégiés et hypothécaires et la
présente clause ne pourra leur porter préjudice ; leur intervention sera donc demandée.
Article 33.- Assurances complémentaires
A. Si des embellissements ont été effectués par des copropriétaires à leur propriété, il
leur appartiendra de les assurer à leurs frais ; ils pourront néanmoins les assurer sur la police
générale, mais à charge d’en supporter la surprime et sans que les autres copropriétaires
n’aient à intervenir dans les frais de reconstruction éventuelle.
B. Les copropriétaires qui, contrairement à l’avis de la majorité, estimeraient que
l’assurance est faite pour un montant insuffisant, auront toujours la faculté de faire pour leur
compte personnel une assurance complémentaire, à condition d’en supporter seuls toutes les
charges et primes.
Dans les deux cas, les copropriétaires intéressés auront seuls droit à l’excédent
d’indemnité, qui pourrait être alloué par suite de cette assurance complémentaire et ils en
disposeront librement.
Article 34.- Mobilier – Risques locatifs – Recours des voisins
Chaque copropriétaire ou occupant devra contracter personnellement, à ses frais, une
assurance suffisante pour couvrir contre l’incendie et tous risques connexes, son mobilier de
même que ses risques locatifs et le recours des voisins.
Article 35.- Assurance responsabilité
Une assurance sera contractée pour couvrir la responsabilité des copropriétaires,
chaque fois que l’assemblée le jugera utile.
Il en sera notamment ainsi :
a) de la responsabilité du fait du bâtiment (article 1386 du Code Civil) qu’il s’agisse
de parties communes ou de parties privatives ;
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b) de la responsabilité des appareils de levage, tels qu’ascenseurs, monte-charges,
poutrelles servant aux emménagements et déménagements ;
c) de la responsabilité pouvant incomber aux copropriétaires sur base de l’article 1384
du Code Civil pour le personnel ouvrier, employé, utilisé par la copropriété.
Les polices « responsabilité » devront contenir la stipulation suivante :
« Seront considérés comme « tiers », les copropriétaires, locataires, occupants à un titre
quelconque, les gérants, syndics, le syndic, femmes d’ouvrage, les membres du personnel, soit au
service de la copropriété, soit au service d’un copropriétaire ».
Les indemnités seront affectées par le syndic à réparer le dommage subi par la victime.
En cas d’insuffisance du montant de l’indemnité payée par l’assureur, le surplus sera
récupéré par le syndic, par toutes voies de droit, à charge de ou des auteurs du dommage, et
de ceux qui auront été reconnus civilement responsables.
Chapitre VII – Règlement d’ordre intérieur
Entretien
Article 36.- Travaux
Les travaux de peinture aux façades avant et arrière, y compris les châssis, gardecorps, volets (même s’il s’agit d’éléments privatifs) seront dans l’intérêt général, exécutés
suivant décision de l’assemblée générale des copropriétaires, décidant à la majorité requise
des voix et sous la surveillance du syndic.
Le coût en sera réparti entre les copropriétaires au prorata du nombre des quotités
affectées aux parties privatives qu’ils possèdent dans l’immeuble.
Quant aux travaux relatifs aux choses privées, dont l’entretien intéresse l’harmonie de
l’immeuble, ils devront être effectués par chaque copropriétaire en temps utile, de manière à
conserver à l’immeuble sa tenue de bon soin et d’entretien.
Article 37.- Cheminées
Les copropriétaires devront faire ramoner les cheminées, poêles et fourneaux
dépendant des locaux qu’ils occupent, toutes les fois qu’il sera nécessaire et au moins une fois
l’an, par un ramoneur juré. Ils doivent en justifier au syndic.
Article 38.- Appareils de ventilation
Les occupants devront assurer l’entretien des appareils de ventilation des cuisines,
salles de bains et water-closet, sans pour autant en modifier le réglage.
Aspect
Article 39.- Esthétique
Les copropriétaires et les occupants ne pourront mettre aux fenêtres ni enseigne, ni
réclame, linges et autres objets quelconques.
Les rideaux en façade devront être uniformes, suivant un modèle déterminé par
l’assemblée générale de l’immeuble.
Les propriétaires ou occupants de l’immeuble pourront établir des volets, persiennes et
autres dispositifs de protection, mais ils devront être de modèle uniforme, agréé par
l’architecte de l’immeuble.
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Ordre intérieur
Article 40.- Travaux de ménage
Il ne pourra être fait dans les couloirs et sur les paliers aucun travail de ménage, tels
que brossage de tapis, literies, habits et meubles, cirage de chaussures et caetera…
Les tapis ne pourront être battus, ni secoués.
Les occupants devront faire usage d’appareils ménagers appropriés à cet effet.
Les occupants ne pourront scier, casser, fendre du bois que dans les caves.
Article 41.- Aspect des parties communes
Les parties communes, notamment les halls d’entrée, les rampes donnant accès aux
emplacements de voiture, les escaliers et dégagements devront être maintenus libres en tout
temps ; en conséquence, il ne pourra jamais y être accroché ou déposé quoi que ce soit.
Cette interdiction s’applique en particulier aux vélos et voitures d’enfants.
Article 42.- Animaux
Les copropriétaires, les locataires ou occupants, ne pourront avoir que des chiens, des
chats ou des oiseaux (tous ces animaux de petite taille) et ce, à titre de simple tolérance. Si
l’un ou l’autre de ces animaux était une cause de trouble dans l’immeuble par bruit, odeur ou
autrement, l’assemblée générale pourrait ordonner, à la simple majorité des votants, de retirer
la tolérance pour l’animal, cause de trouble.
Si le propriétaire de l’animal ne se conformait pas à la décision de l’assemblée, celleci pourra le soumettre au paiement d’une somme pouvant atteindre cent francs par jour de
retard après signification de la décision de l’assemblée et le montant de cette astreinte sera
versé au fonds de réserve, le tout sans préjudice à une décision de l’assemblée, à prendre à la
majorité des trois quarts des votants et portant sur l’enlèvement d’office de l’animal par la
société protectrice des animaux.
Article 43.- Droit de l’assemblée générale
L’assemblée générale, peut à tout moment et sur n’importe quelle matière, établir un
règlement d’ordre intérieur pour tous les occupants de l’immeuble.
Il en sera ainsi notamment pour l’usage des ascenseurs et des locaux communs, ainsi
que l’occupation des terrasses et leur éclairage.
Moralité – Tranquillité
Article 44.- Occupation de l’immeuble
Les copropriétaires, locataires, domestiques et autres occupants de l’immeuble,
devront toujours habiter l’immeuble bourgeoisement, et en jouir suivant la notion juridique de
« bon père de famille ».
Ils devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment
troublée par leur fait ou le fait de celui des personnes à leur service, de leurs locataires ou
visiteurs.
Il ne pourra être fait aucun bruit anormal.
L’emploi d’instruments de musique, postes de T.S.F. et pick-up est autorisé : toutefois,
les occupants seront tenus d’éviter que le fonctionnement de ces appareils n’incommode les
occupants de l’immeuble.
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L’assemblée générale aura seul tous pouvoirs pour déterminer ce qui est bruit ou usage
normal ou anormal.
S’il est fait usage dans l’immeuble d’appareils ou moteurs électriques produisant des
parasites, ils devront être munis de dispositifs atténuant ces parasites, de manière à ne pas
troubler les réceptions radiophoniques ou de télévision.
Aucun moteur ne peut être placé dans les appartements, à l’exception de ceux
actionnant les ascenseurs, les appareils de nettoyage, de cirage mécanique et ceux des
appareils frigorifiques et de chauffage individuel, ainsi que les moteurs actionnant les
appareils ménagers ou les machines de bureau.
Article 45.- Baux
Les baux accordés contiendront l’engagement des locataires d’habiter l’immeuble
bourgeoisement en bon père de famille et de se conformer aux prescriptions du présent
règlement, dont ils devront reconnaître avoir pris connaissance.
En cas d’infraction grave, dûment constatée, les baux pourront être résiliés à la
demande du délégué des copropriétaires ;
Article 46.- Echange de caves
Les caves ne peuvent appartenir en propriété qu’à des propriétaires de l’immeuble ;
elles ne pourront être occupées que par des occupants de l’immeuble.
Il peut être procédé à des échanges de caves ; ces échanges de caves devront être
constatés par acte notarié.
Article 47.- Usage
L’usage des ascenseurs sera réglementé par l’assemblée générale des copropriétaires,
statuant à la majorité requise des voix.
Les frais de consommation, d’entretien, de réparation et de renouvellement éventuel
des dits ascenseurs, de même que le coût des assurances relatives à l’utilisation desdits
ascenseurs, seront répartis entre les locaux privatifs desservis, à l’exception des locaux
privatifs du rez-de-chaussée, au prorata du nombre de millièmes qui leur sont affectés dans les
parties communes.
L’assemblée générale peut à tout moment prévoir que les frais de réparations ou de
renouvellement des ascenseurs, incomberont seuls aux propriétaires dont les locaux privatifs
sont desservis par lesdits ascenseurs.
Destination des locaux
Article 48.
A. Magasins – Agence bancaire
Les magasins du rez-de-chaussée ne peuvent être affectés qu’à des commerces de luxe, à
l’exclusion de débits de boissons, friterie, de poissonnerie, de fromagerie et de tout
établissement créant pour les occupants une nuisance par le bruit, l’odeur et émanations.
L’exploitation d’agences bancaires est autorisée.
Les locaux situés au premier étage peuvent être utilisés à usage de bureaux suivant
autorisation délivrée par le Collège Echevinal de la Commune de Berchem-Sainte-Agathe
comme stipulé ci-avant.
B. Appartements
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Les appartements sont destinés à l’habitation résidentielle ; ils pourront toutefois être
affectés à la fois à l’habitation résidentielle et à l’exercice d’une profession libérale et même
être affectés uniquement à l’exercice d’une profession libérale ou à l’installation de bureaux,
pour autant que les prescriptions urbanistiques l’autorisent.
Les médecins ne pourront exercer leur profession dans l’immeuble, s’ils sont
spécialistes de maladies contagieuses.
L’exercice d’une profession libérale ou l’installation de bureaux dans l’immeuble, ne
pourra jamais troubler la jouissance des autres occupants.
Si l’exercice d’une profession libérale ou l’installation de bureaux dans l’immeuble
entraînerait de nombreuses visites de personnes utilisant les ascenseurs, les propriétaires de
ces locaux devront s’entendre avec la gérance pour fixer un forfait d’indemnité à payer aux
copropriétaires participant aux frais de ces ascenseurs, pour cet usage intensif d’une chose
commune.
Article 49.- Publicité
Il est interdit, sauf autorisation spéciale de l’assemblée générale et de l’architecte de
l’immeuble, de faire de la publicité sur et dans ledit immeuble, à l’exception de ce qui est dit
ci-après.
La publicité est autorisée au rez-de-chaussée pour les locaux à usage commercial.
Dans l’éventualité où les autorités compétentes accorderaient le droit de modifier la
destination des locaux du premier étage, une publicité serait autorisée.
Ces publicités pourront être lumineuses ou non.
Le design de ces publicités, devra au préalable, recevoir l’agrément de l’architecte de
l’immeuble et de l’assemblée générale, à la majorité requise des voix, si l’ensemble des
locaux privatifs est vendu.
Il est toutefois permis d’apposer sur la porte d’entrée de l’appartement ou à l’endroit
prescrit par l’assemblée générale, une plaque de modèle agréé par l’assemblée, indiquant le
nom de l’occupant et sa profession.
Aux ascenseurs, à l’endroit prescrit par l’assemblée, il sera permis d’établir une plaque
de modèle admis par l’assemblée ; cette plaque portera le nom de l’occupant, sa profession,
les jours de visite, l’étage qu’il occupe.
Chacun disposera d’une boîte aux lettres ; sur cette boîte pourra figurer les noms et
profession du titulaire ; ces inscriptions seront de modèle prescrit par l’assemblée générale.
Article 50.- Dépôts insalubres
Il ne pourra être établi dans l’immeuble aucun dépôt de matières dangereuses,
insalubres et incommodes.
Services généraux
Article 51.- Chauffage individuel
L’immeuble est chauffé par appareillage électrique, individuel, à accumulation et
convection.
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Article 52.
Electricité
L’installation, la location des compteurs particuliers et la consommation incombent à
chaque occupant.
Pour les parties communes, la location de ces compteurs et la consommation
incombent à tous les copropriétaires dans la proportion des quotités dans les choses
communes.
Eau froide – Abonnement
L’abonnement au service des eaux, tant pour les parties privatives de l’immeuble que
pour les parties communes, est souscrit en commun par les propriétaires.
Le syndic souscrit ou renouvelle la demande d’abonnement au nom des
copropriétaires.
Tous les avis de paiement seront envoyés au syndic.
La première demande d’abonnement peut être souscrite par la société anonyme
Miroma, au nom et pour compte des futurs propriétaires.
Eau froide – Consommation
La consommation incombe à l’occupant de chaque local privatif, suivant le compteur
particulier.
La location du compteur général et la différence entre la consommation révélée par ce
compteur et celle révélée par l’ensemble des compteurs particuliers constituent une charge
commune et incombent à tous les copropriétaires dans la proportion de leurs quotités dans les
parties communes.
La location du compteur de passage incombe aux propriétaires desservis.
Article 53.- Concierge – Service d’entretien
L’immeuble n’est pas pourvu de concierge.
Pour assurer le service et l’entretien de l’immeuble, il sera fait appel au service d’un
homme/femme de peine ou un service d’entretien, qui sera choisi par l’assemblée générale,
lequel fixera la remunération.
S’il est fait appel à un service d’entretien, l’assemblée générale approuvera le prix
demandé pour l’entretien de l’immeuble.
Le syndic pourra mettre fin à ce service et en réfèrera à l’assemblée générale.
Article 54.- Mission
Les services de l’homme/femme de peine ou service d’entretien comportera tout ce qui
est d’usage dans les immeubles bien tenus.
L’homme/femme de peine ou le service d’entretien devra, en général, faire tout ce que
la gérance lui demandera pour le service général de l’immeuble. Ils n’auront d’ordre à
recevoir que du syndic, ceci sans préjudice à la différence dont ils devront faire preuve envers
tous les occupants de l’immeuble.
Gérance
Article 55.- Conseil de copropriété.
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L’assemblée générale des copropriétaires peut à la majorité des trois quarts des voix
des copropriétaires présents et valablement représentés décider de créer un conseil de
copropriété. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion
des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est obligatoirement constitué par la
première assemblée générale.
Celui-ci sera exclusivement composé de copropriétaires nommés par l’assemblée
générale à la majorité absolue.
Le conseil de copropriété aura pour compétence :
de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions ;
de prendre connaissance de toutes pièces et documents relatifs à la gestion de
la copropriété par le syndic. Celui-ci devra au préalable en être avisé; il assistera, dans ce cas,
le conseil de la copropriété ;
d’exécuter toute mission ou délégation qui lui aurait été octroyée par
l’assemblée générale à la majorité des trois quarts des voix. Celles-ci ne peuvent porter que
sur des actes expressément déterminés par l’assemblée générale et littéralement repris dans le
procès-verbal de délibération. Cette mission ou cette délégation expire de plein droit au terme
d’un an à compter du jour de la tenue de l’assemblée générale octroyant celles-ci.
Il existe une incompatibilité entre l’exercice de la fonction de syndic et la qualité de
membre du conseil de copropriété.
Article 56.- Attributions du syndic.
Le syndic dispose d'un pouvoir général de représentation. Il est notamment chargé :
1° d’exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale;
2° d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration ;
3° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires ; dans la mesure du
possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement
un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve;
tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’association des copropriétaires ;
4° de représenter l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion
des affaires communes. Sous réserve de dispositions contraires dans le présent chapitre, la
correspondance recommandée est, à peine de nullité, adressée au domicile, ou à défaut, à la
résidence ou au siège social du syndic et au siège de l’association des copropriétaires ;
5° de fournir le relevé des dettes visées à l’article 577-11, § 2, dans les trente jours de
la demande qui lui est faite par le notaire ;
6° de communiquer à toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un droit
personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, la date des
assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives
aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l’assemblée.
La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties
communes de l’immeuble ;
7° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un
délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de
l’immeuble à son successeur ou, en l’absence de ce dernier, au président de la dernière
assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre,
un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents
prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas dans les comptes
financiers de la copropriété ;
8° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de
fournir la preuve de cette assurance ; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite
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aux frais de l’association des copropriétaires ;
9° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou
informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies
dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale.
10° de conserver, le cas échéant, le dossier d’intervention ultérieure de la façon
déterminée par le Roi;
11° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, §1, 1 °, d) une
pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré ;
12° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats
de fournitures régulières ;
13° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention
entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés
jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré ; il en est de
même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les
personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent un
participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont
elles sont salariées ou préposées ; lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y
avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le
compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou
indirectement, une participation dans son capital ;
14° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux
délibérations de l’assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première
demande et au notaire s’il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription
d’actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques, conformément à l’article 1er,
alinéa 1er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et
références des lots des autres copropriétaires ;
15° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise
et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi (cfr. Arrêté
Royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations
de copropriétaires). La copropriété comportant de moins de vingt lots à l’exclusion des caves,
garages et parkings, il est autorisé à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum
les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des
disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de
réserve visés à l’article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des
copropriétaires ;
16° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de
maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements
communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires
prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des
copropriétaires; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter ces
budgets.
De manière générale, le syndic a la charge de la gestion journalière de l'immeuble et
partant de sa surveillance générale.
C'est ainsi qu'il veille au bon fonctionnement de tout appareillage commun.
Il s'occupe des achats nécessaires et veille à ce que la gestion soit faite d'une manière
économique.
Il souscrit les contrats d'entretien de toute installation qui requerrait un entretien
régulier par des spécialistes.
Le syndic engage, dirige et licencie les éventuels salariés de la copropriété, leur donne
les ordres nécessaires et fait exécuter, à son initiative, les réparations urgentes.
53
Il assure le fonctionnement de tous les services généraux (éclairage - chauffage ascenseur - distribution d'eau - enlèvement des immondices - nettoyage des couloirs et autres
parties communes).
Tous travaux d'entretien ou de réparation s'effectuent sous la surveillance du syndic
ou, le cas échéant, d'un délégué technique désigné par ce dernier.
Le syndic a aussi mission de répartir entre les copropriétaires le montant des dépenses
communes, de centraliser les fonds et de les verser à qui de droit.
Il engage l'association des copropriétaires pour toutes les questions courantes relevant
des parties communes, vis-à-vis des sociétés distributrices d'eau, de gaz et d'électricité, les
fournisseurs les plus divers et les administrations.
Le syndic est seul responsable de sa gestion.
Il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord préalable de l'assemblée générale. Cette
délégation ne peut intervenir que pour une durée ou à des fins déterminées.
Article 57.- Recettes
Le syndic est chargé d’effectuer les recettes qui proviendront des choses communes.
Emménagements – Déménagements
Article 58.Les emménagements et déménagements devront être annoncés au syndic huit jours au
moins d’avance.
Ceux-ci se feront uniquement par élévateur extérieur, l’usage des ascenseurs est
interdit pour ce service.
Après chaque emménagement ou déménagement, le syndic sera appelé à constater
l’état des lieux.
Les frais occasionnés suite à des dégradations commises à la façade ou à d’autres
parties de l’immeuble, seront à charge de celui qui aura ordonné le déménagement ou
emménagement et ce sur simple demande lui adressée par le syndic avec pièce justificative à
l’appui.
Dispositions générales
Article 59.- Convention d’arbitrage.
Abrogé.
Opposabilité aux tiers – Minute des actes
Article 60.
Le règlement de copropriété sera polycopié.
Le règlement de copropriété est obligatoire pour tous les copropriétaires actuels et
futurs ainsi que pour tous ceux qui possèderont à l’avenir, sur l’immeuble ou partie
quelconque de l’immeuble, un droit de quelque nature que ce soit ; il en sera de même des
décisions des organes de la copropriété.
En conséquence, ce règlement devra ou bien être transcrit en entier dans tous les actes
translatifs ou déclaratifs de propriété ou de jouissance, ou bien ces actes devront contenir la
mention que les intéressés ont une parfaite connaissance de ce règlement de copropriété et
qu’ils sont subrogés de plein droit par le seul fait d’être propriétaire, occupant ou titulaire
d’un droit quelconque, sur une partie quelconque de l’immeuble, dans tous les droits et
obligations qui peuvent en résulter ou en résulteront.
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Les premiers actes de vente sont dressés par le notaire, détenteur de la minute de l’acte
de base, à l’intervention éventuelle du notaire de l’acquéreur.
La minute de ces actes sera confiée au notaire du vendeur, de façon à assurer la
conservation de toutes les minutes en une seule étude.
Usages
Article 61.
Pour tout ce qui n’est pas prévu au présent acte de base ou ses annexes, les
copropriétaires s’en réfèreront aux usages ou à la décision de l’assemblée générale.
Article 62.- Traduction
Au cas où une traduction des présentes est délivrée, elle ne servira qu’à titre de simple
renseignement et en cas d’éventuelles contradictions entre les textes, l’acte notarié sera seul
pris en considération.
Article 63.- Election de domicile
Dans chaque convention ou contrat relatif à une portion de l’immeuble, les parties
devront faire élection de domicile attributif de juridiction ; faute de quoi, ce domicile sera, de
plein droit, censé élu dans l’immeuble même.
Signé « ne varietur »
Enregistré 15 rôles, sans renvoi à Berchem-Saint-Agathe, le 7 décembre 1989, volume 186,
folio 79, case 25. Reçu deux cent vingt-cinq francs. Le Receveur a/i De Backer M.J.
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residence garden side - Miroma Immo Construct

Transcription

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