Vendre en Viager Le Guide - Final [Mode de

Le Viager
Guide Pratique du Viager Immobilier
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Viager Patrimonial 15 Rue de Belzunce 75010 Paris
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Contenu
1. Terminologie du viager
2. Les 3 principaux risques du viager
3. Le viager une technique ancienne
4. Les différents types de viager
5. La fiscalité du viager
6. Le montant de la rente
7. Pourquoi faire appel à des spécialistes?
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Terminologie
Le crédirentier:
Le vendeur d'un bien en viager est appelé́ le crédirentier.
Le débirentier
L'acheteur d'un bien en viager est appelé́ débirentier.
Le bouquet :
Dans certaines ventes en viager, l'acquéreur paie comptant une partie de la valeur
du logement. Cet apport initial est appelé le bouquet. Le bouquet est non imposable
La rente viagère :
Ce revenu régulier est payé par l'acheteur au vendeur du logement, jusqu'à la fin
de ses jours. La rente viagère bénéficie d'abattements fiscaux et elle peut être
payée mensuellement ou trimestriellement selon accord entre les parties. Elle est le
plus souvent indexée sur l'indice des prix à la consommation.
Clause résolutoire :
Clause permettant au vendeur d'annuler la vente et de redevenir
propriétaire si le paiement de la rente n'est pas respecté (les
conditions de cette clause sont définies dans l'acte de vente.)
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Les 3 Principaux Risques du Viager (1/2)
1. Risque de Longévité
Le risque principal du viager est le risque de longévité qui obligera l’investisseur à verser une rente cumulée
très élevée.
En effet, si le vendeur vit bien plus longtemps que l’espérance de vie utilisée en faisant les calculs, l’acheteur
ne fera pas une bonne affaire.
Pour mitiger le risque de longévité, il est conseillé d’acquérir un bien auprès d’une personne plus âgée
que vous (au moins une génération d’écart). L’objectif est d’éviter de payer une rente lorsque vous
serez à la retraite.
Le risque de longévité peut aussi être diversifié. En achetant plusieurs viagers, l’investisseur limite le risque
car même si une personne du portefeuille vivra durant plus longtemps que prévu, une autre décèdera
vraisemblablement avant.
La diversification du risque de longévité est le principal avantage des fonds viager qui arrivent à diversifier le
risque de longévité.
les fonds viager peuvent prendre différentes formes (Sicav, fonds professionnel de capital-investissement,
SCI), mais tous utilisent la mutualisation afin de limiter le risque de longévité.
2 – L’annulation de la vente en Viager
La vente viagère peut être annulée dans les cas suivants :
•l’absence d’aléa
•l’absence de prix réel et sérieux
Par exemple, les contrats de viager suivant sont frappés de nullité
1. Les contrats de vente en viager dans lesquels la rente viagère est égale ou inférieure au revenu ou à la valeur
locative du bien vendu.
La raison de la nullité du précédent contrat est l’absence d’aléa et il n’y a pas de prix réel et sérieux.
2. Les contrats de vente en viager dans lesquels la durée du paiement de la rente est limitée à un certain nombre
d’années.
La encore, il s’agit d’un aléa très réduit et il ne s’agira pas d’une vente en viager, mais plutôt d’une vente à terme.
Dans ce cas, le contrat n’est pas annulé, mais il s’agira d’une vente à terme donc les mensualités seront dues
après la mort du vendeur jusqu’au terme fixé.
3. Un vendeur atteint d’une maladie grave dont la situation est connue par lui-même ainsi que par l’acheteur. En
effet, les contrats de vente en viager signé avec un vendeur très malade, dont les jours sont comptés (par
exemple cancer inopérable) a de fortes chances d’être déclaré nul.
La cause de nullité dans ce cas est l’absence d’aléa.
4. Le vendeur décède dans les 21 jours de la signature du contrat, causé par une maladie contractée avant la
signature (article 1975 du Code Civil).
La cause de nullité dans ce cas est également l’absence d’aléa.
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Les 3 Principaux Risques du Viager (2/2)
2 – Les Calculs Viagers
La rente viagère est une somme fixe versée par l’acheteur au vendeur, en plus du bouquet jusqu’à la fin du contrat.
Cette somme est définie avant la signature, elle est déterminée contractuellement selon l’article 1976 du Code Civil.
Elle peut être versée tous les mois ou tous les trimestres. Une fois le contrat signé, il n’est pas possible de revenir sur
cette rente. C’est pour cela qu’il faut être vigilant sur son calcul car les notaires utilisent des barèmes fiscaux
qui ne sont pas à l’avantage de l’acheteur.
Le calcul de la rente viagère
La valeur d’une rente est estimée selon les barèmes de la table de mortalité établis par les Compagnies d’Assurance
ou par CNP Assurances (anciennement appelé la Caisse Nationale de Prévoyance).
Une baisse de la rente doit être prévue dans le cas où le viager porte sur deux crédirentiers et que l’un deux décède.
Il est conseillé d’établir deux contrats différents de rentes viagères.
La rente est calculée selon la valeur du bien immobilier et le taux de revenu hors inflation du capital.
Exemple :
Monsieur Durant, a 80 ans et possède un appartement, situé à Paris 17ème arrondissement, composé de 3 pièces et
ayant une superficie 52m².
Le prix moyen de ce type d’appartement est d’environ 440 000€
Monsieur Durant souhaite qu’on lui verse un bouquet de 132 000€. La rentabilité brute locative sur ce type de bien situé
au 17ièmearrondissement est de 4%.
Pour se décider, Monsieur Durant veut réaliser une étude sur la vente d’un viager occupé ou d’un viager libre.
La rente d’un viager libre : calcul
Valeur du bien : 440 000€
Montant du bouquet souhaité : 132 000€
Valeur du montant restant à payer : 440 000 – 132 000 = 308 000€
Détermination du coefficient diviseur :
Ce coefficient se calcule selon la table d’espérance de vie et l’âge du vendeur
Selon l’Insee, à 80 ans, l’espérance de vie théorique de Monsieur Durant est de 8,33 ans. Ainsi, le coefficient diviseur
s’élève à 8,33.
La rente annuelle :
La rente annuelle correspond à : la valeur résiduelle du bien / le coefficient diviseur : 308 000€ / 8,33 = 36 975€ / an
Le montant de la rente mensuelle, dans cet exemple, est donc de : 36 975€ / 12 mois = 3 081€
Rente d’un viager occupé : calcul
Le coefficient diviseur :
Selon l’Insee, à 80 ans, l’espérance de vie théorique de Monsieur Durant est de 8,33 ans. Ainsi, le coefficient diviseur
s’élève à 8,33.
La décote sur le bien occupé :
Le loyer annuel libre théorique est de : 440 000 x 4% = 17 600€ / an (soit 1 467€ / mois)
Le coefficient d’espérance de vie est de 8,33
Le manque à gagner pour l’acheteur est de : 17 600€ x 8 ans = 144.960€
La valeur de la décote sur le bien occupé est de : 440 000€ – 144 960€ = 295.040€
La valeur restant à financer après le bouquet est donc de : 295 040€ – 132 000€ = 163 040€
La rente annuelle :
La rente annuelle correspond à : la valeur résiduelle du bien / le coefficient diviseur : 163 043€ / 8,33 = 19 573€
Le montant de la rente mensuelle, dans cet exemple, est donc de : 19 573€ / 12 mois = 1 631€
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L'ACHAT ET LA VENTE EN «
VIAGER » SONT DES
TECHIQUES TRES ANCIENNES.
TOMBÉES PENDAND UN TEMPS
QUE PEUT-ON ACHETER OU VENDRE EN
VIAGER ?
Lorsqu'on prononce « viager », on pense à un bien
EN DÉSUÉTUDE, MAIS QUI
immobilier. En fait, il faut savoir que pratiquement tout peut se
REVIENNENT EN PRATIQUE. IL
négocier en forme viagère. Un appartement ou une maison, bien
S'AGIT POURTANT D'UN
entendu, mais aussi un terrain, une exploitation agricole, un bois,
ENGAGEMENT TRES SÉRIEUX
un commerce, un bateau, un avion, une œuvre d'art, etc.
PAR LEQUEL L'ACHETEUR
La technique du viager est un type d'acquisition ou de
AIDE LE VENDEUR A MIEUX
vente d'un bien, qu'il soit mobilier ou immobilier. La particularité́
VIVRE SON QUOTIDIEN.
porte essentiellement sur le mode de paiement.
On pourrait dire que le viager est une forme de crédit.
Il y a un versement initial appelé « bouquet » (apport personne
dans le cas du crédit).
La différence majeure réside dans le fait que ce nombre
d'annuités est aléatoire. En effet, il est lié à la durée de vie du
cédant appelé
« crédirentier » et ne cesse qu'au décès de celui-ci (et de
son conjoint dans le cas où il y a « deux têtes »).
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Les Différents Types de Viager
1 – Le Viager Libre
C'est la forme qui se rapproche le plus du crédit
classique. Il y a transfert de propriété́ dès la signature de
l'acte de vente et jouissance du bien au profit de l'acheteur («
débirentier »). Un bouquet est versé et ensuite, les rentes.
L'acquéreur peut jouir immédiatement du bien c'est-à-dire
dans le cas d'un bien immobilier, l'occuper pour y vivre.
En revanche, il ne peut pas le vendre sauf à lui
substituer un contrat par une compagnie d'assurance le
relayant dans le paiement des rentes (le cas est similaire dans
LES AVANTAGES ET LES GARANTIES
le cadre d'un crédit : la revente n'est possible qu'après
DU VIAGER POUR LE VENDEUR
paiement intégral des annuités restant à courir). C'est donc un
droit de jouissance restreint.
2 – Le Viager Occupé
La plupart des ventes en viager environ 90 % des
Le vendeur dans le cas de la vente en
viager « occupé », bénéficie
systématiquement de la rente viagère
à vie et fréquemment d'un bouquet
(apport initial payé par l'acheteur).
En ce qui concerne les revenus de sa
transactions, s'effectuent en viager « occupé » . Cette formule
rente viagère, le vendeur profite
permet à une personne âgée de conserver la jouissance de son
d'abattements fiscaux en fonction de
logement et de l'occuper sereinement, tout en percevant à vie
son âge : de 30 à 70 %.
un complément de revenu fiscalement avantageux. La rente
viagère.
Par ailleurs, le vendeur perçoit généralement un apport
de fonds initial payé par l'acheteur, cet apport est appelé «
bouquet ».
Il est noter qu'il existe de solides garanties protégeant
l'acheteur et le vendeur. Par exemple : le calcul du montant
de la rente et de l'apport initial (le bouquet) repose sur des
estimations très précises, mathématiques. Les barèmes
tiennent compte de l'espérance de vie du vendeur et de la
valeur du bien. Pour des calculs toujours plus actuels, le
nouveau barème Daubry est paru en 2006.
Les agences immobilières spécialisées
3 – La Vente en Nue-propriété
Acheter en nue-propriété consiste pour l'investisseur à
dans le viager vous proposeront de
nombreux services, tels qu’un guide
dans vos recherches, une aide dans
devenir propriétaire des murs d'un bien immobilier mais de
les négo- ciations ou encore des
laisser l'usufruit (le droit d'occupation) à un bailleur. Au terme
conseils sur les démarches
de l'usufruit l'investisseur devient plein-propriétaire du bien.
administratives et fiscales.
Puisque l'investisseur ne peut disposer du bien pendant la
durée de l'usufruit, il bénéficie d'un prix réduit lors de l'achat.
Cet abattement est déterminé à partir de l'âge du ou des
vendeurs. Ainsi le vendeur perçoit comptant une forte somme
tout en continuant à bénéficier du droit d'usage et
d'habitation.
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LES AVANTAGES ET LES GARANTIES
POURQUOIT FAIRE APPEL A DES SPECIALISTES
?
Le viager est un engagement très important pour
l'acquéreur comme pour le vendeur. Or, la
rédaction du contrat est complexe, il faut prévoir
un grand nombre de clauses qui doivent être
établies avec précision et équité. Il est donc
primordial de faire appel à des spécialistes qui
sécuriseront la transaction et s'assureront
qu'aucune des deux parties n'est lésée.
En effet, beaucoup de points doivent être définis
avec clarté : la répartition des charges et travaux
entre acheteur et vendeur, l'indexation de la
rente, la clause résolutoire qui oblige l'acquéreur
à payer la rente, sous peine de voir le vendeur
redevenir propriétaire du bien, si les délais de
paiement et les engagements du contrat ne sont
pas respectés.
S'en remettre à des professionnels compétents,
c'est aussi la garantie d'une estimation juste du
montant de la rente et du bouquet. Par ailleurs,
les deux parties peuvent avoir besoin d'un suivi
et de conseils pendant toute la durée du contrat.
DU VIAGER POUR LE VENDEUR
Le vendeur dans le cas de la vente en viager «
occupé », bénéficie systématiquement de la
rente viagère à vie et fréquemment d'un
bouquet (apport initial payé par l'acheteur).
En ce qui concerne les revenus de sa rente
viagère, le vendeur profite d'abattements
fiscaux en fonction de son âge : de 30 à 70 %.
Les rentes viagères offrent de solides
abattement fiscaux :
- 30 % avant 50 ans
- 50 % entre 50 et 59 ans inclus 60 % entre 60 et
- 69 ans inclus 70 % au-delà̀ de 69 ans.
Le bouquet, quant à lui, est non imposable.
•Cependant nous attirons votre attention sur le fait qu'un bouquet trop élevé freine les
acquéreurs. En effet, dans le cas d'un viager occupé le vendeur conservant le droit de privilège et
le droit d'hypothèque, ces droits ne sont plus disponibles pour les organismes éventuellement
financeurs. Ainsi il est très difficile d'obtenir un prêt pour financer une telle acquisition. Nous
préconisons donc de ne pas dépasser 25% de la valeur occupée.
Ainsi la vente en viager offre une solution au problème de l'incertitude du montant des
retraites.
•
De plus, dans la majorité́ des arrangements le vendeur n'a plus à payer la taxe foncière et les
gros travaux de copropriété́, qui sont pris en charge par le nouveau propriétaire (débirentier). Et
c'est aussi l'acheteur qui, dans la plupart des cas, paie l'assurance multirisque.
•
Autre garantie importante pour le vendeur, le montant de la rente viagère peut être indexé
sur l'indice des prix à la consommation et le pouvoir d'achat du rentier sera donc maintenu dans
le temps. De plus, le paiement de la rente est garanti par la loi, intransigeante en ce domaine. En
effet, il doit être inscrit dans le contrat de vente une clause résolutoire qui permet au vendeur de
redevenir propriétaire si l'acquéreur ne respecte pas ses engagements.
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UNE PETITE HISTOIRE DU VIAGER
LE MONTANT DE LA RENTE
La vente en viager est une pratique
qui a plusieurs siècles d'existence.
La notion de viager aurait été
Un nouveau barème Daubry, tenant compte des nouvelles
inventée par Charles le Chauve en
espérances de vie, a été publié en 2006. Ce barème de référence
846 . Mais des traces du viager ont
permettra d'établir le montant des rentes viagères sur des bases
également été trouvées à l'époque
toujours plus actuelles.
de l'Empire Romain et plus
Il faut cependant savoir que le montant des rentes est à
récemment au Moyen-Age.
négocier entre le vendeur et l'acheteur, il n'existe aucune
Le mot viager viendrait du vieux
obligation légale. Il faut également savoir que la rente viagère
français « viage » qui signifie «
est d'autant moins élevée que le bouquet (apport initial) est
temps de vie ».
important.
Les paramètres pris en compte pour l'établissement du
Dès l'origine, le principe était le
même : une personne âgée offrait la
propriété de son logement en
échange d'une rente payée jusqu'à
la fin de ses jours. Le vendeur
gardait le droit d'occuper son
logement en bénéficiant d'un
complément de revenus.
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montant de la rente sont généralement :
La valeur du bien acheté́ compte tenu des éventuelles
réserves de jouissance, l'état général du bien, l'âge du vendeur,
le niveau des taux d'intérêts du crédit immobilier au moment de
l'achat.
Si aucune indexation de la rente n'a été́ prévue dans le
contrat, la majoration de la rente viagère est fixée par la loi des
finances en fonction de l'année de la vente.
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La Répartition des Charges et Travaux
Source de nombreux conflits, la répartition des charges
entre le crédirentier et le débirentier doit être une
préoccupation importante. Voyons les différents cas :
1 – Le Viager Libre
Ce cas s'assimile à une vente ordinaire. L'ensemble des
charges revient donc au débirentier (taxe foncière, taxe
d'habitation, l'ensemble des travaux et les assurances).
2 – Le Viager Occupé
Qui doit acquitter les dépenses d'entretien ? Le vendeur
occupant encore les lieux ou bien le débirentier propriétaire
du bien (l’acheteur)? Il n'y a pas de loi en la matière. Il est
Votre Etude Gratuite!
Nous sommes à votre écoute pour une
étude gratuite de votre bien vous
donc nécessaire d'être très précis à ce sujet dans la rédaction
pouvez nous envoyer un email à
du contrat. Nous vous conseillons d'adopter les règles de
[email protected] ou nous appeler au 07
répartition qui s'inspirent des articles 605 et 606 du Code civil.
86 13 70 65
Le débit-rentier (acheteur) sera tenu aux grosses
réparations conformément à l'article 606 du Code civil. De
plus, il devra entretenir le bien immobilier afin que les grosses
réparations ne soient pas la conséquence du défaut
d'entretien ou de réparation.
Comment faire comprendre l’intérêt
du viager à ses enfants?
En optant pour le viager, vous
conservez toute votre autonomie
financière et n’aurez donc pas à
solliciter vos enfants notamment si
vous devez partir en maison de
retaite.
Le viager leur évitera donc des
sacrifices financiers pour subvenir à
vos besoins.
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Nous sommes à votre écoute pour une étude gratuite de votre bien vous pouvez
nous envoyer un email à [email protected] ou nous appeler - Erik Bobbink 07 86 13
70 65 ou Victoria Liao 06 64 91 38 72.
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