20121002 Colloque Sorbonne Immo La Défense

La Défense : les spécificités juridiques
Le mot du Président
L’histoire du quartier d’affaire de la Défense est passionnante.
Créé sous l’impulsion de l’Etat, construit et aménagé sous la conduite d’un établissement public à
caractère industriel et commercial, il compte aujourd’hui parmi les plus prestigieux centres d’affaires
au monde, avec près de 3.300.000 mètres carrés de bureaux.
D’un point de vue plus local, il constitue le véritable poumon économique de l’Ouest parisien grâce à
la diversité des acteurs économiques qui la composent et son caractère de carrefour urbain.
Incontournable et très prometteuse, la régénération de la Défense annoncée par les pouvoirs publics
en 2007 est en marche et laisse augurer encore de beaux projets pour cet espace.
L’association Sorbonne Immo, très sensible à l’ambition de rénovation et de modernisation affichée
par l’Etablissement public d’aménagement de la Défense Seine-Arche (EPADESA), souhaitait mettre à
l’honneur ce mouvement.
L’association Sorbonne Immo est donc particulièrement heureuse de présenter son sixième colloque
sur ce modèle immobilier unique et de vous faire découvrir le visage de demain du quartier d’affaires
de la Défense.
Didier BRUET,
Président de Sorbonne Immo
Cette organisation a été rendue possible grâce
au régime juridique spécifique octroyé au
quartier de la Défense et mis en œuvre par
l’EPADESA.
Son architecture, sous l’égide tout d’abord de
l’Etablissement public pour l’aménagement de la
Défense (EPAD), est un pari ambitieux pour le
marché francilien : absence de rues sur la dalle,
construction de bâtiments en hauteur pour
gagner en lumière, séparation entre piétons et
moyens de transport, recouvrement des voies de
circulation par une dalle piétonne entourée
d’une autoroute circulaire...
Les raisons du développement de la Défense
sont en partie urbanistiques.
Symbole de cette architecture, la dalle centrale
de la Défense, propriété de l’EPADESA, constitue
un vaste espace public de 31 hectares, dédiée à
la circulation piétonne.
Il faut rappeler que c’est à l’occasion d’un litige
relatif à une occupation sans titre d’une parcelle
de la dalle par un commerçant, que le Conseil
d’Etat a admis la propriété du domaine public
pour des Etablissements publics à caractère
industriel et commercial1.
C’est notamment au moyen de dispositifs
législatifs avantageux comme la loi du 27 Février
2007 2 qui confère à la Défense le statut
d’opération d’intérêt national (I), ou la spécificité
des modes d’imbrication des domaines public et
privés (II) ou encore l’architecture en gratte-ciels
(III) qui expliquent les raisons du succès.
Enfin, le site doit également répondre aux
exigences
environnementales.
L’actualité
juridique nous offre l’occasion d’illustrer ce
propos à travers l’exemple de l’institution d’une
annexe
environnementale,
prescriptive
d’obligations pour les baux de locaux à usage de
bureaux ou de commerces d’une surface
supérieure à 2.000 mètres carrés (IV).
L’identité du quartier de la Défense repose sur
cette configuration originale organisée en
fonction de cette dalle : autour (pour le
transport routier), au-dessous (pour les
transports
en
communs,
les
galeries
commerciales), et au-dessus (pour les bureaux).
1
CE, 21 mars 1984, Mansuy, n°24944
Colloque 2012
2
Loi n°2007-254 du 27 février 2007
Sorbonne Immo
Colloque Sorbonne Immo 2012 – La Défense : anatomie d’un top modèle
Mise en œuvre à partir de 1958 pour doter la
France d’un centre d’affaires moderne, la
Défense est désormais le premier quartier
d’affaires européen par son étendue.
La structuration, les investissements et les
financements de la Défense ne présentent
aucune particularité fiscale, mais force est de
constater que la valeur unitaire des immeubles
très importante rend toute structure plus
complexe que la moyenne.
En effet, compte tenu de ces valeurs unitaires
importantes, les projets mobilisent de nombreux
investisseurs et prêteurs, ce qui aboutit
inévitablement à un empilement de structures
juridiques, de véhicules d’investissement et de
financements, permettant de répondre aux
objectifs et aux contraintes différents
d’intervenants multiples.
De ce fait, par cet empilement des véhicules, la
structuration fiscale des investissements de la
Défense est à l’image de la complexité liée à la
superposition et l’enchevêtrement des lots de
volume.
I) Les
règles
d’urbanisme
spécifiques au périmètre de
l’opération d’intérêt national
de la Défense
Afin de répondre au défi de la compétition
internationale auquel est confrontée la Défense,
le Gouvernement, en concertation avec les élus
locaux concernés et l’EPAD a présenté en 2006,
un plan de renouveau pour le quartier, à mettre
en œuvre sur la période 2007-2015.
La loi du 27 février 2007 relative aux règles
d’urbanisme applicables dans le périmètre de
l’opération d’intérêt national (« OIN ») de la
Défense et portant création d’un nouvel
établissement public pour sa gestion, vise à
faciliter la réalisation de ce plan de renouveau.
Le décret du 20 août 20073 portant application
de la loi précitée, définit les orientations
générales d’urbanisme applicables à l’OIN de la
Défense.
Ces orientations doivent œuvrer à :
- La restructuration et à la densification du
quartier pour remplacer les tours de
bureaux obsolètes ;
- La construction de logements afin de
maintenir la mixité fonctionnelle du
quartier ;
- La restructuration de la trame de la voirie ;
- Le réaménagement de la gare multimodale4
et de la station de métro.
Pour garantir leur effectivité, ces orientations
sont qualifiées de Projets d’Intérêt Général (PIG).
En effet, les rapports entre les orientations
générales d’urbanisme et les documents
d’urbanisme ne sont pas réglés par la loi de 2007.
Cette difficulté est surmontée par la possibilité
offerte à l’autorité administrative de qualifier ces
orientations de PIG, qui s’imposent alors au
schéma directeur de la Région d’Ile de France
(SDRIF) et aux documents locaux d’urbanisme.
II) L’imbrication
du
domaine
public et des espaces privés sur
le territoire de la Défense
L’imbrication des constructions privées et du
domaine public est incontournable dans le cadre
des opérations contemporaines d’urbanisme et
d’aménagement.
La Défense est l’exemple de cette réalité, parfois
porteuse de difficultés mais le plus souvent de
3
Décret 2007-1222 du 20 août 2007
L’intermodalité est un concept qui implique l'utilisation
de plusieurs modes de transport au cours d'un même
déplacement.
4
Colloque 2012
Sorbonne Immo
Colloque Sorbonne Immo 2012 – La Défense : anatomie d’un top modèle
Avant-propos fiscal
Il convient de rappeler que la « dalle centrale »
de la Défense appartient au domaine public de
l’EPADESA.
De ce fait, la nature juridique des constructions
au-dessus et au-dessous de cette dalle a
longtemps été source de contentieux.
Trois formes d’imbrication du domaine public et
des espaces privés sont susceptibles de se
retrouver dans la configuration de la Défense :
- La présence d’occupants privés disposant
d’une autorisation précaire non constitutive
de droits réels. Ce type d’autorisation est
conditionné par l’exigence d’une occupation
conforme ou compatible avec l’utilité
publique de la dépendance domaniale ;
- L’autorisation d’occupation domaniale
constitutive de droits réels mis en place
pour l’Etat et ses établissements publics par
la loi du 25 juillet 19945 ;
- La présence de propriétaires privés de
plein droit sur l’assiette du domaine public
au moyen de la création au-dessous ou audessus de cette assiette6.
Cette dernière forme d’imbrication du domaine
public avec les espaces privés est à sans doute à
préférer sur un site comme la Défense.
Comme on va le voir, ce type d’imbrication est
rendu possible grâce à la division volumétrique.
III) La technique de la division
volumétrique
La technique de division des immeubles en
volumes fait l’objet d’un engouement depuis la
création du quartier d’affaires de la Défense. Ce
découpage en lots de volumes fait coexister sur
une même assiette des dépendances domaniales
et des propriétés privées avec des destinations
différentes.7
Bien qu’ignorées par le Code de l’urbanisme, les
règles de la publicité foncière s’appliquent à la
division en volumes8.
Le mécanisme présente en effet des avantages
certains comme celui de permettre la
superposition des propriétés publiques et
privées, ou encore de s’affranchir des règles
contraignantes du régime de la copropriété9.
La division volumétrique consiste à diviser la
propriété d’un immeuble en fractions distinctes,
sur le plan horizontal comme vertical, à des
niveaux différents qui peuvent se situer audessus ou en-dessous du sol naturel.
L’application d’un droit de superficie trouve son
fondement dans les articles 551 et 552 du Code
civil.
L’organisation d’un bâtiment en volumes
s’appuie sur la dissociation entre le sol, l’espace,
appelé "superficie" ou "droit de superficie" et le
tréfonds.
Techniquement complexe, le rôle du GéomètreExpert est fondamental dans la mise en œuvre
d’une division volumétrique.
7
5
Loi n°94-631 du 25 juillet 1994 complétant le domaine de
l’Etat et relative à la constitution de droits réels sur le
domaine public.
6
Un déclassement des parcelles concernées peut avoir lieu
par l’autorité administrative.
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La naissance est marquée par l’inauguration de la Tour
CNIT par le Général De Gaulle, à l’occasion de l’exposition
des Floralies en 1958.
8
Article 7 du décret du 4 janvier 1955.
9
Il faut également rappeler que le régime de la copropriété
est impossible sur le domaine public, d’où l’attrait très
important du recours à la division en volumes.
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Colloque Sorbonne Immo 2012 – La Défense : anatomie d’un top modèle
procédés innovants, comme le recours à la
volumétrie.
La volumétrie est donc le plus souvent utilisée à
l’occasion notamment de la construction
d’ensembles immobiliers complexes (EIC)
comme ceux du quartier d’affaires de la Défense.
La mise en œuvre de cette technique suppose
une organisation distincte du régime de la
copropriété décrit dans la loi n°65-557 du 10
juillet 1965.
Elle est permise en application du second alinéa
de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 et par
l’article 552 du Code civil qui admet la
dissociation de la propriété du sol avec la
propriété du dessus et du dessous.
Les caractéristiques de la division en volumes
sont notamment les suivantes :
- Absence de parties communes ;
- Création de servitudes et des modalités
d’utilisation
des
volumes
et
des
équipements collectifs ;
- Présence d’un EIC caractérisé par des
modalités
d’appropriation
du
sol
hétérogènes,
notamment
par
leur
affectation ;
- Mise
en
place
d’une
structure
d’organisation collective (ASL ou AFUL) en
vue de faire respecter les droits et
obligations des propriétaires de volumes.
Aux fins de se prémunir des risques juridiques
entourant le recours à la volumétrie, une grande
qualité de rédaction des documents contractuels
est requise.
En effet, la
volumes est
volumes et
concordance
risque de
copropriété.
mise en place de la division en
délicate : délimitation des lots de
des servitudes, risques de nonentre l’EIC et le plan d’exécution,
requalification en régime de
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Un autre risque peut peser sur ce procédé qui
permet la superposition de parcelles privées et
publiques, qui nécessitent parfois une procédure
de déclassement. Dans ce cas, les volumes privés
créés sont susceptibles de retomber dans le
régime de la propriété publique. Cette technique
juridique demande donc à être entourée des
plus grandes attentions.
Pour rappel, les documents juridiques
nécessaires pour la mise en place d'une division
volumétrique sont :
- Un état descriptif de division volumétrique
(soumis aux mêmes dispositions que l’état
descriptif de division de copropriété) qui
contient la désignation de l’immeuble divisé
en volumes et l’identification des fractions
par un numéro, le niveau, la surface de base,
les cotes NGF, la nature de la fraction
(tréfonds ou volume) et des références à
des plans et coupes annexés, ainsi qu’un
tableau récapitulatif ;
- Un cahier des charges et des servitudes de
la construction qui règle les rapports entre
les propriétaires des lots de volume. Il
organise en effet notamment, la
construction et la reconstruction de
l’ensemble immobilier, met en œuvre les
servitudes et leur entretien ainsi que la
répartition des charges et dépenses
relatives aux éléments d’équipement
collectif ;
- Un cahier des règles d’usage et
d’occupation ;
- Les statuts de l’organe de gestion, en
général de l’association syndicale libre (ASL)
des propriétaires, qui reçoit mission de faire
respecter les cahiers des charges, en
d’autres termes de faire respecter les
servitudes, d’organiser l’entretien et la
réparation du gros œuvre, de gérer les
équipements ou services collectifs.
Sorbonne Immo
Colloque Sorbonne Immo 2012 – La Défense : anatomie d’un top modèle
Ce dernier définit particulièrement, les lots et les
servitudes, établit les plans et coupes
éventuelles, calcule la répartition des charges.
Dans le quartier d’affaires de la Défense, où le
paysage architectural est principalement
composé de tours qui dépassent 50 mètres de
hauteur 10 , la réglementation relative aux
Immeubles de Grande Hauteur (« IGH ») est
omniprésente.
Constitue un IGH tout corps de bâtiment dont le
plancher bas du dernier niveau est situé, par
rapport au niveau du sol le plus haut utilisable
pour les engins des services publics de secours et
de lutte contre l'incendie11 :
- à 50 mètres pour les immeubles à usage
d'habitation ;
- à plus de 28 mètres pour tous les autres
immeubles.
Toutefois, ne sont pas soumis à la
règlementation IGH, les immeubles dont la
destination implique normalement la présence
de moins d'une personne par 100 mètres carrés
de surface de plancher à chacun des niveaux12.
Les IGH doivent être conformes à certaines
règles de sécurité, notamment en matière
d'incendie et de sécurité des personnes visées
aux articles R. 122-1 à R. 122-29 du Code de la
construction et de l’habitation. Ainsi, les
propriétaires doivent respecter notamment les
obligations suivantes :
- Maintenir et entretenir les installations en
conformité
avec
les
dispositions
réglementaires, et faire procéder par une
personne ou un organisme agréé par le
ministre de l’intérieur aux vérifications
imposées par le règlement de sécurité avant
et pendant l’occupation des locaux ;
Le fichier départemental de contrôle des IGH
peut être consulté à la préfecture et à la
direction départementale des services d'incendie
et de secours.13
Une copie du dernier procès-verbal de visite de
l'immeuble établi par la commission consultative
départementale de la protection civile peut être
sollicitée, laquelle permettra de vérifier si
l'immeuble est conforme avec la réglementation.
En cas d’infraction, des sanctions pénales
spécifiques sont prévues par le Code de la
construction et de l’habitation14.
V) La réglementation contre les
risques d’incendie et de
panique dans les ERP : un enjeu
pour la Défense
La réglementation relative à la sécurité dans les
ERP15 vise à limiter les risques d’incendie, alerter
les occupants lorsqu’un sinistre se déclare,
favoriser l’évacuation des personnes tout en
évitant la panique, alerter les services de secours
et faciliter leur intervention16.
10
A titre d’exemple: First (231 m), Total (187 m), GDF- Suez
(185 m), Areva (184 m). Sont actuellement en projet, la
construction des tours Hermitage (323 m), Air2 (202 m)
Majunga (193 m), Carpe Diem (166 m).
11
Article R. 122-2 du Code de la construction et de
l’habitation.
12
Article R. 122-3 du même code.
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13
Article R. 122-27 du même code
Articles R 152-3 à R152-5.
15
Etablissements Recevant du Public
16
Titre II du Livre Ier du Code de la construction et de
l’habitation
14
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- Tenir un registre de sécurité sur lequel sont
portés les renseignements indispensables
au contrôle de la sécurité prévus à l’article R.
122-29 du Code de la construction et de
l’habitation ;
- Remettre à l'acquéreur le registre de
sécurité, si l'immeuble est vendu en totalité ;
- Organiser un service de sécurité pour
l’ensemble des locaux de l’immeuble et de
faire procéder à un exercice périodique
d’évacuation.
IV) Immeubles de grande hauteur
VI) Illustration de nouvelles
exigences : l’annexe
environnementale
Les établissements concernés sont classés d’une
part selon le type de leur exploitation17 mais
également au regard de cinq catégories établies
en fonction de l’effectif du public et du
personnel18.
A compter du 1ier janvier 2012, une annexe
environnementale doit être annexée aux baux
des locaux de plus de 2.000 mètres carrés à
usage de bureaux ou de commerces, conclus ou
renouvelés à partir du 1er janvier 2012.
La liste des types d’activité ainsi que la
réglementation applicable aux catégories sont
établies dans le règlement de sécurité issu de
l’arrêté du 25 juin 1980.
Le contenu de cette annexe a été défini par un
décret du 30 décembre 2011, codifié aux articles
R. 136-1 à R. 136-3 du Code de la construction et
de l'habitation, désormais repris aux articles R.
137-1 et suivants du même code, en application
du décret du 19 avril 2012.
Un même établissement peut relever de
plusieurs types d’activités.
Dans le cas de la coexistence de plusieurs
exploitations dans le même établissement,
comme dans la configuration du quartier des
affaires de la Défense, chaque activité est
soumise à la réglementation applicable à son
type.
Ainsi dans le cas d’une tour associant par
exemple une activité de restauration (type N) et
des bureaux (type W), chaque exploitant doit
respecter sa réglementation spécifique.
L’autorité en charge de l’exécution des
dispositions précitées est le maire de la
commune où est l’établissement concerné.
Il est aidé dans cette fonction de police
administrative par la commission consultative
départementale de protection civile, seule
compétente pour donner un avis se rapportant
aux établissements classés dans la première
catégorie (au-dessus de 1500 personnes).
17
Conformément à l’article R. 123-18 du Code de la
construction et de l’habitation.
18
En application de l’article R.123-19 du Code de la
construction et de l’habitation.
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Or, les immeubles de bureaux situés dans le
quartier d’affaires de la Défense sont pour la
plupart concernés par cette mesure.
Conformément aux textes précités, bailleur et
preneur doivent fournir une liste contenant un
descriptif détaillé et les caractéristiques
énergétiques des équipements existants, les
consommations annuelles d’énergie et d’eau,
ainsi que la quantité annuelle de déchets
générée par le bâtiment.
Enfin, l’article R. 137-2 du même code met à la
charge des parties au bail l’établissement d’un
bilan de l’évolution de la performance
énergétique et environnementale du bâtiment
et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les
parties s’engagent sur un programme d’actions
visant à améliorer la performance énergétique et
environnementale du bâtiment et des locaux
loués.
Pour les baux en cours, les dispositions du décret
s’appliqueront à partir du 14 juillet 2013.
Décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 JO n° 0303
du 31 décembre 2011
Décret n°2012-517 du 19 avril 2012
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Aux termes de l’article de l’article R. 123-3 du
Code de la construction et de l’habitation, ces
dispositions s’appliquent à toutes les phases de
la « vie » de l’établissement : conception,
construction et exploitation.
Responsable département immobilier
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