3. Le Pays du Cotentin

Transcription

3.1 - L'évolution et la structure de la population....................................................................................................................................................99
3.1.1
3.1.2
3.1.3
3.1.4
3.1.5
- Dynamisme démographique.............................................................................................................................................................................................. 99
- Population par âge ......................................................................................................................................................................................................... 102
- Taille des ménages.......................................................................................................................................................................................................... 104
- Les revenus des ménages................................................................................................................................................................................................ 106
- Les caractéristiques des allocataires de la CAF.............................................................................................................................................................. 110
3.2 - Le parc de logements......................................................................................................................................................................................114
3.2.1
3.2.2
3.2.3
3.2.4
3.2.5
3.2.4
- Structure du parc............................................................................................................................................................................................................. 114
- Statut d'occupation des résidences principales................................................................................................................................................................117
- Age du parc de résidences principales............................................................................................................................................................................ 119
- Typologie des logements du parc de résidences principales...........................................................................................................................................121
- Le parc locatif social....................................................................................................................................................................................................... 123
- Le parc privé potentiellement indigne............................................................................................................................................................................. 124
3.3 - Les flux du logement.....................................................................................................................................................................................126
3.3.1 - La construction neuve..................................................................................................................................................................................................... 126
3.3.2 - Les flux dans le parc social -données conjoncturelles sur la demande...........................................................................................................................131
3.3.3 - Les marchés de l'immobilier............................................................................................................................................................................................ 136
3.4 - La synthèse au regard des échanges avec les acteurs locaux et les indicateurs clés.....................................................................................142
3.5 – La détermination des besoins en logements d'ici 2015.................................................................................................................................146
3.5.1 – Les enjeux de l'Etat.......................................................................................................................................................................................................... 146
3.5.2 - D'une estimation normative des besoins en logements ....................................................................................................................................................147
3.5.3 - Vers une quantification des besoins au regard des enjeux de l'Etat...................................................................................................................................148
Les secteurs d'étude à l'intérieur du pays du Cotentin ont été définis à
partir de la connaissance des territoires et de l’identification des premiers
enjeux (programme local de l'habitat, territoires stratégiques, projets,
….).
Le pays du Cotentin a été découpé en cinq grandes zones d'études qui
correspondent aux regroupement de plusieurs communautés de
communes.
- Le secteur « Cherbourg-Valognes », qui constitue le principal pôle du
territoire.
- Le secteur « Bocage et marias » constitué des territoires intérieurs
plus la côte à l'Est et à l'Ouest.
- Le secteur « Le Val de Saire » constitué par
- Le secteur « La Hague - les Pieux »
- Le secteur « Carentan » délimité par
Il nous est apparu nécessaire de faire des zooms sur la CUC et Valognes,
sur les communes de Les Pieux et Beaumont Hague et sur les territoires
littoraux du secteur bocage et marais et du secteur Val de Saire.
Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013
Page 98
3.1 - L'évolution et la structure de la population
3.1.1 - Dynamisme démographique
Population
Taux
Taux
Taux
Population Population
municipale taux variation
variation
variation
Population
variation
sans doubles sans doubles
2006
annuel
annuel dû au annuel dû au
statistique
annuel
comptes
comptes
(population population
mouvement
solde
1999
population
1990
1999
sans doubles 90-99 (%)
naturel 90-99 migratoire
99-06 (%)
comptes)
(%)
90-99 (%)
1 391 318
1 422 193
1 422 436
1 456 793
0,24
0,34
0,31
-0,06
479 636
481 471
481 726
492 563
0,04
0,32
0,24
-0,20
204 386
204 216
204 318
204 544
-0,01
0,02
0,52
-0,53
source : INSEE/RGP90-99-06
Basse-Normandie
Manche
Pays du Cotentin
Secteurs
Taux variation Taux variation
annuel dû au annuel dû au
mouvement
solde
naturel 99-06 migratoire 99(%)
06 (%)
0,26
0,15
0,29
0,08
0,17
-0,27
-0,04
-0,49
-0,19
0,59
0,37
0,65
-0,06
-0,22
0,02
0,44
0,45
-0,02
0,52
0,75
0,29
0,06
-1,35
-1,01
0,30
0,25
-0,03
-0,75
-0,93
-0,49
Sous-secteurs
Bocage et marais
Côte des Isles
Côte Est marais
La Hague - Les Pieux
Beaumont - Hague
Les Pieux
Le Val de Saire
Côte Val de Saire
Secteur Carentan
Secteur Cherbourg Valognes
CUC
Valognes
38 078
5 894
2 766
22 398
1 714
3 203
16 992
9 778
12 205
114 713
92 045
7 412
38 637
6 330
2 736
23 058
1 381
3 477
17 334
10 002
12 636
112 551
88 588
7 537
38 673
6 335
2 737
23 064
1 384
3 474
17 395
10 057
12 680
112 506
88 540
7 538
39 988
6 450
2 757
24 134
1 291
3 387
17 690
10 078
12 671
110 061
85 588
7 274
0,16
0,80
-0,12
0,32
-2,37
0,92
0,22
0,25
0,39
-0,21
-0,42
0,19
0,48
0,26
0,11
0,65
-0,98
-0,36
0,24
0,03
-0,01
-0,31
-0,48
-0,51
-0,01
-0,27
-0,36
0,87
1,16
1,24
0,00
-0,10
0,29
0,74
0,80
0,36
0,17
1,07
0,24
-0,55
-3,53
-0,32
0,22
0,35
0,10
-0,95
-1,22
-0,17
Remarque : La population municipale légale du recensement de 2006 est sans doubles comptes. Elle correspond à la « population statistique » (somme des
marges des tableaux statistiques) mais elle n'est pas comparable directement à la population sans doubles comptes du recensement 1999, certains concepts
ayant évolué d'un recensement à l'autre (populations rattachées à une commune,...). Aussi, pour calculer des évolutions entre les populations de 1999 et 2006,
il faut prendre en compte la population statistique 1999 et la population municipale 2006.
Page 99
1,00
0,50
taux de variation annuel de la population 99-06
0,00
Taux de variation annuel dû au mouvement naturel 9906
-0,50
Taux de variation annuel dû au solde migratoire 99-06
-1,00
-1,50
s
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Ma nP a ys d
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nes
CU
C
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ogn
es
Le Pays du Cotentin connaît une stabilité de sa population entre 1999 et 2006 du fait d'un solde migratoire déficitaire, totalement compensé par un solde
naturel plus élevé que dans le département et la région (mais ce solde naturel est en diminution par rapport à la période 1990-1999).
Le secteur Cherbourg/Valognes concentre 54% de la population du Pays en 2006 contre 55 % en 1999 (près de 80 % vit dans la CUC). Malgré un solde
naturel relativement élevé (0,44), la population décroît du fait du départ de ses habitants (-0,75). Ce constat est encore plus vrai sur la CUC (-0,93).
C'est le secteur La Hague les pieux qui affiche la plus forte croissance annuelle de population (0,65) grâce à un solde naturel plus élevé (0,59) que sur les
autres secteurs, ce qui indique la présence d'une population relativement plus jeune. Cependant, les deux communes de ce secteur Beaumont Hague et les
Pieux perdent des habitants.
Les secteurs Bocage et marais et Val de Saire voient également leur population augmenter mais les secteurs ont une population vieillissante (soldes naturels
négatifs).
Page 100
taux de variation
nombre de nombre de ménages
annuel des ménages
ménages 1999
2006
99-06 (%)
572 019
620 722
1,17
194 795
211 212
1,16
80 204
86 146
1,03
source : INSEE/RGP90-99
Basse-Normandie
Manche
Pays du Cotentin
Secteurs
Sous-secteurs
Bocage et marais
Côte des Isles
Côte Est marais
Beaumont - Hague
Les Pieux
Le Val de Saire
Côte Val de Saire
Secteur Carentan
CUC
Valognes
15 098
2 769
1 095
8 147
460
1 196
6 962
4 159
5 013
44 984
36 256
2 992
16 483
2 985
1 182
9 161
479
1 307
7 462
4 445
5 395
47 645
37 942
3 223
1,26
1,08
1,10
1,69
0,58
1,28
1,00
0,95
1,05
0,82
0,65
1,07
Le nombre de ménages du Pays augmente entre 1999 et 2006 (+
1,03 par an) de façon moins soutenue qu'au niveau départemental
(+1,16%) et régional (+1,17%).
Le secteur Cherbourg/Valognes et particulièrement la CUC
présentent une croissance de leurs ménages très faible par rapport
au reste du Pays avec respectivement +0,82% par an et 0,65% par
an. Cette faible croissance est liée à la perte de population constatée
sur ce secteur depuis 1990.
Le secteur du Val de Saire et de Carentan voient leur nombre de
ménages progresser légèrement en dessous de l'évolution constatée
sur le département. (respectivement +1% et +1,05%)
Les 2 autres secteurs voient leurs ménages croître plus fortement
qu'à l'échelle départementale avec un taux qui varie entre +1,26%
par an pour le Bocage et marais et +1,69% par an pour La Hague Les Pieux. Ceci est à rapprocher d'une augmentation de population
sur ces secteurs sur la même période.
Page 101
3.1.2 - Population par âge
2006
2006 Population
Population
moins de 20 ans
20-39 ans
source : INSEE/RGP 2006
Basse-Normandie
Manche
Pays du Cotentin
Secteurs
2006
Population
40-59 ans
2006
2006
Population Population 75
60-75 ans
ans et plus
indice de
jeunesse
362 582
120 598
53 074
351 529
111 907
48 476
358 847
136 825
58 120
203 616
73 094
26 747
136 622
50 723
18 129
1,07
0,97
1,18
9 694
1 304
598
7 123
423
1 092
4 142
2 171
3 147
28 969
22 447
1 692
8 607
1 167
504
5 917
368
826
3 574
1 904
2 783
27 594
21 931
1 604
11 008
1 694
777
7 127
324
971
5 018
2 845
3 434
31 532
23 962
2 042
6 333
1 352
520
2 120
110
326
2 977
1 883
1 891
12 989
10 026
1 063
4 347
934
359
1 413
67
173
1 978
1 274
1 415
8 977
7 221
872
0,91
0,57
0,00
0,68
1,79
2,19
0,84
0,69
0,95
1,32
1,30
0,87
Sous-secteurs
Bocage et marais
Côte des Isles
Côte Est marais
Beaumont - Hague
Les Pieux
Le Val de Saire
Côte Val de Saire
Secteur Carentan
CUC
Valognes
Page 102
Basse-Normandie
Manche
Pays du Cotentin
Bocage et marais
Côte des Isles
Côte Est marais
Beaumont - Hague
Les Pieux
Le Val de Saire
Côte Val de Saire
Secteur Carentan
CUC
Valognes
0%
26%
25%
24%
25%
23%
26%
24%
24%
24%
30%
23%
4%
25%
6%
2006 Population 75 ans et plus
9%
5%
2006 Population 60-75 ans
10%
5%
9%
25%
24%
29%
28%
19%
17%
30%
20%
22%
14%
25%
28%
32%
11%
21%
25%
33%
9%
16%
26%
29%
10%
13%
28%
18%
10%
15%
28%
22%
20%
14%
28%
17%
28%
22%
11%
19%
27%
2006 Population moins de 20 ans
13%
15%
11%
26%
25%
29%
12%
8%
26%
26%
28%
12%
8%
23%
10%
22%
20%
30%
28%
40%
50%
60%
15%
70%
80%
12%
90%
100%
Le Pays présente une population relativement jeune avec un indice de jeunesse de 1,18 contre 0,97 à l'échelle du département et 1,07 pour la région.
La population active (entre 20 et 59 ans) est représentée de façon homogène entre les secteurs allant de 49 % pour les secteurs Bocage et marais et Le Val de
Saire à 54 % pour les secteurs La Hague - Les Pieux et Cherbourg/Valognes.
Le secteurs La Hague - Les Pieux concentre les plus jeunes avec respectivement 30 % de moins de 20 ans (contre 27 % en moyenne sur le Pays et le secteur
Cherbourg/Valognes). A noter que cette tranche d'âge est sur-représentée sur les sous-secteurs Beaumont-Hague (33 %) et Les Pieux (32%). Corrélativement,
les personnes âgées de plus de 60 ans sont peu présentes sur ce secteur avec 15 % sur La Hague - Les Pieux contre 20% sur le secteur Cherbourg/Valognes et
22% pour l'ensemble du pays du Cotentin.
A l'inverse, les trois autres secteurs révèlent une population relativement plus âgée : entre 26 % de plus de 60 ans pour Carentan et 27 % pour Bocage et
marais et 28% pour le Val de Saire.
Page 103
3.1.3 - Taille des ménages
Ménages 5
Ménages 1-2 Ménages 3-4
personnes et
personnes
personnes
plus
414 358
165 976
40 333
142 000
55 985
13 172
22 943
9 367
1 949
source : INSEE/RGP 06
Basse-Normandie
Manche
Pays du Cotentin
Secteurs
Sous-secteurs
Bocage et marais
Côte des Isles
Côte Est marais
Beaumont - Hague
Les Pieux
Le Val de Saire
Côte Val de Saire
Secteur Carentan
CUC
Valognes
10 635
2 189
817
5 076
275
729
4 907
3 095
3 617
31 922
26 139
2 278
4 615
655
299
3 192
152
440
2 036
1 086
1 422
12 621
9 446
765
1 223
145
68
872
56
132
524
267
354
3 083
2 350
178
Page 104
100%
6%
6%
7%
7%
27%
27%
28%
28%
90%
80%
5%
22%
6%
10%
12%
10%
35%
31%
34%
25%
70%
7%
27%
6%
7%
6%
6%
6%
24%
26%
27%
25%
24%
60%
50%
Ménages 5 personnes et plus
40%
30%
67%
67%
65%
65%
73%
69%
56%
66%
57%
70%
67%
67%
71%
69%
Ménages 3-4 personnes
Ménages 1-2 personnes
56%
20%
10%
0%
B as
orm
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nes
CUC
V al
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La composition des ménages du Pays se distingue légèrement de la situation départementale et régionale avec un profil moins déséquilibré : moins de petits
ménages de une ou deux personnes qui prédominent largement (avec 65 % contre 67 % aux échelles départementale et régionale) au profit des grands
ménages de 5 personnes et plus qui atteignent les 7 % (contre 6 % pour le département et la région).
Le secteur La Hague - Les Pieux accueille davantage de familles avec 45 % de ménages de plus de 3 personnes contre 33 à 35 % pour les autres secteurs. Les
sous-secteurs Beaumont-Hague et Les Pieux se distinguent avec une présence relativement importante de ménages de 5 personnes et plus (respectivement
12% et 10%).
Page 105
3.1.4 - Les revenus des ménages
3.2.4.1 - Revenu moyen et niveau d'imposition
source : DGI
Basse-Normandie
Manche
Pays du Cotentin
Secteurs
Foyers
fiscaux
imposés 07
(%)
48,6
50,5
49,1
51,4
49,5
50,9
20 418
19 840
20 061
54,2
51,1
54,0
43,6
53,0
45,1
53,0
53,4
55,8
46,8
47,6
55,0
45,8
48,9
46,0
56,4
47,0
54,9
47,0
46,6
44,2
53,2
52,4
45,0
18 830
21 840
19 519
21 850
17 663
21 870
19 379
19 578
17 640
20 564
19 970
20 355
revenu moyen
par foyer fiscal
(€) 07
Sous-secteurs
Bocage et marais
Côte des Isles
Côte Est marais
Beaumont - Hague
Les Pieux
Le Val de Saire
Côte Val de Saire
Secteur Carentan
CUC
Valognes
Foyers
fiscaux non
imposés 07
(%)
Page 106
62,0
56%
57,0
54%
51%
52,0
49%
51%
50%
56%
55%
54%
53%
53%
55%
53%
53%
52%
51%
51%
49%
49%
47,0
47%
46%
46%
47%
47%
47%
45%
48%
% de foyers fiscaux non imposés 07
45%
44%
44%
% de foyers fiscaux imposés 07
42,0
37,0
B as
s e -N
o rm
a nd
ie
o te
c he u C
Ma n P a ys d
n ti n
Bo
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c ag
a
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d e Cô t e V
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Se
ne s
CU
C
V al
o gn
es
Le revenu moyen des ménages du Pays (20 061€) se situe entre la moyenne départementale et la moyenne régionale. Les secteurs les mieux lotis sont La
Hague - Les Pieux avec 21 850 € et Cherbourg / Valognes avec 20 564 € (sur la CUC : 19 970 €). Les autres secteurs sont en dessous de la moyenne du Pays
avec par ordre décroissant Le Val de Saire (19 379 €), Bocage et marais (18 830 €) et Carentan (17 640 €).
La répartition entre ménages imposés et non imposés sur le Pays correspond à la répartition au niveau départemental. Les situations des secteurs de Cherbourg
/ Valognes et de La Hague - Les Pieux ont une part prédominante de ménages imposés (respectivement 53% et 56%) tandis que les autres secteurs présentent à
l'inverse des profils où les ménages non imposés dominent (53%-55 %).
Page 107
3.2.4.2 - Niveaux des revenus au regard des plafonds de ressources HLM
ménages
Revenus <
Revenus
Revenus
Revenus >
60% plafond
60-100%
100-150% 150% plafond
HLM
plafond HLM plafond HLM
HLM
239 450
200 154
105 017
57 002
87 185
68 449
34 015
17 004
34 405
27 547
15 153
6 938
source : Filocom 2005
Basse-Normandie
Manche
Pays du Cotentin
Secteurs
Sous-secteurs
Bocage et marais
Côte des Isles
Côte Est marais
Beaumont - Hague
Les Pieux
Le Val de Saire
Côte Val de Saire
Secteur Carentan
CUC
Valognes
7 437
1 316
542
3 230
196
507
3 244
1 926
2 491
18 003
14 679
1 378
5 254
881
366
3 141
176
425
2 270
1 321
1 742
15 140
11 925
953
2 441
552
159
1 824
88
244
1 221
743
720
8 947
7 012
474
1 125
338
105
814
24
126
647
430
296
4 056
3 085
307
Page 108
96%
88%
9%
80%
17%
72%
64%
56%
33%
8%
8%
16%
18%
33%
33%
7%
11%
15%
18%
32%
9%
14%
9%
10%
9%
10%
6%
9%
8%
10%
19%
19%
15%
33%
32%
14%
18%
19%
20%
17%
17%
31%
30%
33%
31%
29%
5%
36%
33%
35%
31%
48%
Revenus > 150% plafond HLM
40%
32%
Revenus 100-150% plafond HLM
Revenus 60-100% plafond HLM
24%
16%
40%
42%
41%
46%
43%
46%
36%
40%
39%
44%
44%
47%
39%
44%
40%
Revenus < 60% plafond HLM
8%
0%
se
B as
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B oc
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S e c c te u r
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gne
s
CU
C
V a lo
gne
s
La notion de plafonds de ressources
Les plafonds de ressources pour accéder au logement locatif social (dit HLM) sont définis en termes de revenu imposable de l'année N-2 en fonction de la composition du ménage
(ensemble de personnes qui occupent le logement) et de la localisation du bien. Ils sont réévalués chaque année en fonction de l'évolution du SMIC. Les plafonds retenus sont ceux
appliqués aux logements PLUS (type de logement social le plus fréquemment construit)
Remarque : cette répartition de la population par revenus a été faite avant l'abaissement de 10,3% des plafonds de ressources d'accès au logement social en mai 2009
En matière de structuration des revenus, la situation du Pays est semblable à celle du département et de la région : environ 40 % de la population ont des
revenus inférieurs à 60 % du plafond HLM et près des ¾ des revenus inférieurs à 100 % du plafond HLM.
Le secteur Cherbourg Valognes concentre 52 % des ménages du Pays aux revenus inférieurs à 60 % du plafond HLM, dont 81,5 % habitent la CUC.
Néanmoins, ce secteur est relativement plus favorisé qu'à l'échelle du Pays avec 39 % de revenus inférieurs à 60 % du plafond HLM et 72 % des revenus
inférieurs à 100 % du plafond HLM. Le secteur La Hague - Les Pieux est encore mieux placé avec 36 % de revenus inférieurs à 60 % du plafond HLM.Les
autres secteurs ont relativement plus de ménages modestes avec, par ordre décroissant : Carentan qui affiche 47 % de ménages dont les revenus sont inférieurs
à 60 % du plafond HLM, Bocage et marais (46 %) et Le Val de Saire (44 %).
Page 109
3.1.5 - Les caractéristiques des allocataires de la CAF
Remarque : les données fournies par la CAF n'ont pas pu être exploitées à l'échelle des territoires stratégiques de l'étude. Cependant, ces données sont
importantes afin de mieux apprécier les besoins en logements au regard des caractéristiques des ménages. Les données suivantes sont donc présentées à
l'échelle des antennes CAF, cartographié ci-dessous.
Pays, territoires des
antennes CAF
et cantons
Mai 2009
Antennes de la CAF
Carentan
Cherbourg
Equeurdreville
Octeville
Tourlaville
Valognes
Pays
Pays
Pays d
ddd
du
uuu
uC
C
Co
ooo
oten
ten
tentin
tin
tin
C
tin
Pays
Pays
Pays
C
ten
tin
Page 110
3.1.5.1 -Répartition des allocataires selon la structure familiale
Personnes
Personnes
Total des
Couples avec 3 Couples avec 1 Couples sans isolées avec
isolées sans
allocataires en
Nombre
enfant
enfant(s)
enfant
2007
habitants en enfants ou plus ou 2 enfant(s)
2006
Nombre %
Nombre %
Nombre %
Nombre %
Nombre %
Nombre %
457 8,2%
307 5,5%
845 15,2%
Cherbourg
40 838
1 031 18,6%
2 913 52,5%
5 553 13,6%
Equeurdreville
37 065
2 643 46,5%
1 151 20,3%
5 680 15,3%
922 16,2%
221 3,9%
743 13,1%
Octeville
17 193
2 100 33,9%
1 992 32,1%
6 199 36,1%
762 12,3%
372 6,0%
973 15,7%
Tourlaville
33 382
706 13,5%
2 156 41,1%
288 5,5%
675 12,9%
1 420 27,1%
5 245 15,7%
441 5,8%
800 10,6%
Valognes
54 449 1 144 15,2%
3 154 41,8%
2 009 26,6%
7 548 13,9%
Pays du cotentin
182 927 3 991 13,2% 11 084 36,7% 1 629 5,4% 4 036 13,4%
9 485 31,4% 30 225 16,5%
Manche
492 563 9 601 12,8% 28 016 37,4% 4 113 5,5% 9 013 12,0% 24 168 32,3% 74 911 15,2%
Source : CAF de la Manche-répartition allocataires selon la situation familiale -rapport 2007Antennes CAF
Le taux d’allocataires est en moyenne plus fort pour l’ensemble des antennes du pays du Cotentin(16,5%) qu’au niveau départemental (15.2%) avec des
différences très marquées selon les antennes. De 13,6% à Cherbourg à 36,1% sur l’aire de compétence de l’antenne d’Octeville. Cela traduit la grande disparité
des ressources des ménages sur les différents secteurs de ce pays.
Page 111
3.1.5.2 - Répartition des bénéficiaires d'une aide au logement selon le type d'aide versée
Antennes CAF
Cherbourg
Equeurdreville
Octeville
Tourlaville
Valognes
Pays du Cotentin
Manche
Allocation de logement
sociale (ALS)
Allocation de logement
familiale (ALF)
Nombre Pourcentage
1474
34,4%
319
12,9%
490
12,9%
525
20,2%
1029
26,4%
3837
22,5%
12138
29,20%
Aide personnalisée au
logement (APL)
Nombre Pourcentage
312
7,3%
347
14,1%
418
11,0%
462
17,8%
1025
26,3%
2564
15,1%
8162
19,70%
Nombre Pourcentage
2498
58,3%
1799
73,0%
2883
76,0%
1611
62,0%
1837
47,2%
10628
62,4%
21197
51,1
Allocataires bénéficiaires d'
une aide au logement
Proportion / à la
Nombre population 2006
4284
10,5%
2465
6,7%
3791
22,0%
2598
7,8%
3891
7,1%
17029
9,3%
41497
8,4%
Source : CAF de la Manche- Répartition des allocataires selon le type d'aide versée -données au 31/12/2008-
Le taux de bénéficiaires d’une aide au logement est plus fort qu’au niveau départemental excepté dans les antennes d’Equeurdreville, Tourlaville et Valognes.
Ce taux est de 22% sur l'aire de l'antenne d'Octeville.
Les aides au logement APL au profit du parc public sont nettement plus nombreuses sur les antennes de l’agglomération Cherbourgeoise que sur celle de
Valognes en raison de la structure du parc de logement (parc public très important).
3.1.5.3 - Allocataires bénéficiant des minima sociaux
Avertissement : les chiffres suivants accessibles par antenne CAF n'ont pas été consolidés (ils ne peuvent êtes utilisés pour mesurer une évolution), ils
permettent néanmoins d'apprécier la répartition par secteurs des personnes bénéficiaires du revenu minimum d'insertion (RMI), de l'allocation parent isolé
(API) et de l'allocation adulte handicapé (AAH) au début de l'année 2009.
Nombre
RMI
habitants en AAH
2006
Antennes CAF
Nombre
%
Nombre
%
Cherbourg
40 838
569
1,4%
858
Equeurdreville
37 065
386
1,0%
381
654
3,8%
731
Octeville
17 193
538
1,6%
376
Tourlaville
33 382
Valognes
54 449
914
1,7%
466
Total des antennes
182 927
3 061
1,7%
2 812
Manche
8210
1,7%
6104
492 563
Source CAF : Répartition des allocataires par minima sociaux -situation début 2009
API
Nombre
2,1%
1,0%
4,3%
1,1%
0,9%
1,5%
1,2%
%
117
59
141
60
72
449
952
0,3%
0,2%
0,8%
0,2%
0,1%
0,2%
0,2%
Page 112
Le taux de bénéficiaires de minima sociaux est plus élevé sur l’antenne de Cherbourg (2,1% pour le RMI) et sur celle d’Octeville(4,3% pour le RMI et 3,8%
pour l'AAH et 0,8% pour l'API). Cette antenne concentre plus de grands ensembles d’habitat social.
Page 113
3.2 - Le parc de logements
3.2.1 - Structure du parc
Parc de logements 2005
évolution
nombre de
annuelle
résidences résidences
logements
logements depuis 1999 principales secondaires
vacants
(%)
781 541
615 782
111 505
54 254
1,13
262 207
209 691
33 141
19 375
0,85
103 299
85 707
10 531
7 061
0,76
Secteurs
Bocage et marais
Basse-Normandie
Manche
Pays du Cotentin
Sous-secteurs
Côte des Isles
Côte Est marais
Beaumont - Hague
Les Pieux
Le Val de Saire
Côte Val de Saire
Secteur Carentan
CUC
Valognes
22 876
6 276
2 072
11 194
560
1 525
10 449
6 773
6 043
52 737
42 199
3 463
1,19
1,5
0,78
1,42
1,15
0,95
0,94
0,9
0,9
0,39
0,24
0,42
16 342
3 115
1 178
9 128
493
1 313
7 421
4 440
5 268
47 548
38 074
3 128
5 091
2 856
767
1 415
25
130
2 431
1 949
263
1 331
785
101
1 443
305
127
651
42
82
597
384
512
3 858
3 340
234
Le Pays du Cotentin compte 103 299 logements en 2005 dont 51 % appartiennent au secteur Cherbourg/Valognes et en particulier 40 % à la CUC.
L'évolution du parc (+ 0,76 % / an) est en deçà des évolutions départementales (+ 0,85 % / an) et régionales (+ 1,13 % / an). C'est le secteur La Hague – Les
Pieux qui affiche la plus forte croissance de son parc avec une évolution annuelle de 1,42 % au dessus de la valeur régionale tandis que le secteur Cherbourg /
Page 114
Valognes connaît une croissance du parc nettement en deçà de celle constatée sur les autres secteurs du Pays. Plus particulièrement, la CUC révèle une
croissance peu soutenue relativement aux autres sous-secteurs du Pays.
Répartition des logements
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
7%
7%
7%
14%
13%
10%
6%
5%
die
an
orm
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Ba
80%
83%
6%
13%
22%
46%
79%
6%
5%
9%
6%
6%
23%
29%
37%
82%
71%
50%
8%
4%
88%
86%
71%
57%
s
ux
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ais - Les
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Le
8%
4%
7%
3%
8%
2%
7%
3%
87%
90%
90%
90%
66%
es
ire
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V
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Le
Ch
Se teur
c
Se
logements vacants
résidences secondaires
résidences principales
C
CU
log
Va
s
ne
Le parc du Pays du Cotentin est composé à 83 % de résidences principales.
Les résidences secondaires représentent 10,2 % du parc, ce qui est légèrement inférieur au département (12,6 %). Elles sont localisées pour moitié sur le
secteur Bocage et Marais, et plus particulièrement sur la Côte des Isles (27 %).
Le taux de logements vacants (7 061 logements soit 6,8 % du parc) est légèrement inférieur à la valeur départementale (7,4 %). La vacance est homogène sur
tous les secteurs (entre 5,8 % pour le secteur La Hague-Les Pieux et 8,8 % pour le secteur Le Val de Saire).
Page 115
Secteurs
Bocage et marais
part du
logement
collectif (%)
27,69
615 782
20,62
209 691
26,58
85 707
résidences
principales
Basse-Normandie
Manche
Pays du Cotentin
Sous-secteurs
Côte des Isles
Côte Est marais
Beaumont - Hague
Les Pieux
Le Val de Saire
Côte Val de Saire
Secteur Carentan
CUC
Valognes
16 342
3 115
1 178
9 128
493
1 313
7 421
4 440
5 268
47 548
38 074
3 128
4,95
8,96
2,38
4,90
33,06
5,18
5,77
6,73
19,46
42,21
49,92
32,67
part du
logement
individuel (%)
72,31
79,38
73,42
95,05
91,04
97,62
95,10
66,94
94,82
94,23
93,27
80,54
57,79
50,08
67,33
Le parc est essentiellement individuel avec seulement
26,58 % de logements collectifs parmi les résidences
principales du Pays. Cette situation est parfaitement
similaire à celles constatées aux échelles départementales
et régionales.
Le parc collectif est bien représenté dans deux soussecteurs : la CUC (49% des résidences principales) et
Beaumont- la Hague (33,06 %).
Page 116
3.2.2 - Statut d'occupation des résidences principales
Basse-Normandie
Manche
Pays du Cotentin
Secteurs
propriétaires locataires
locataires
résidences
occupants parc « privé » parc «public» principales
357 780
127 940
105 944
615 782
125 480
40 289
34 924
209 691
48 566
14 502
19 699
85 707
Sous-secteurs
Bocage et marais
Côte des Isles
Côte Est marais
Beaumont - Hague
Les Pieux
Le Val de Saire
Côte Val de Saire
Secteur Carentan
CUC
Valognes
11 267
2 164
852
6 064
186
579
5 297
3 088
2 919
23 019
16 281
1 410
2 589
480
170
1 615
67
401
1 235
760
963
8 100
6 548
743
1 676
337
50
1 046
225
295
461
382
1 238
15 278
14 375
886
16 342
3 115
1 178
9 128
493
1 313
7 421
4 440
5 268
47 548
38 074
3 128
Page 117
100%
18%
90%
11%
17%
11%
24%
17%
22%
7%
12%
23%
16%
80%
70%
5%
16%
19%
18%
9%
24%
33%
18%
47%
20%
18%
29%
39%
19%
31%
60%
24%
17%
18%
50%
locataires parc « public »
14%
40%
73%
73%
30%
60%
63%
79%
76%
70%
locataires parc « privé »
73%
59%
57%
20%
39%
45%
propriétaires occupants
50%
46%
44%
10%
0%
s
Bas
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CU
C
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Valo
nes
Le Pays présente un profil relativement proche de ceux du département et de la région en termes de statuts d'occupation avec une prédominance de
propriétaires occupants (57 %), 17 % de locataires du parc « privé » (légèrement sous-représentés) et 23 % de locataires « HLM » (légèrement surreprésentés).
Le parc locatif privé (14 502 logements) est localisé pour plus de la moitié (55,85 %) dans le secteur Cherbourg Valognes - dont 81 % sur la CUC - et pour 18
% sur le secteur Bocage et Marais. A noter que ce parc est relativement sur-représenté sur le sous-secteur Les Pieux avec 30,5 % des résidences principales (au
nombre de 1 313).
Le parc locatif public (19 699 logements) se situe essentiellement (pour 77,5 %) sur le secteur Cherbourg/Valognes et plus particulièrement (pour 73 %) sur la
CUC. Ce parc est également sur-représenté sur le secteur Beaumont-Hague qui affiche un taux record de 45 % (lié certainement à une opération de
construction conséquente comparé au faible nombre de résidences principales (493), tandis qu'il est sous-représenté sur le secteur Le Val de Saire (6 %) où les
résidences principales représentent 7 421 logements.
Page 118
3.2.3 - Age du parc de résidences principales
Basse-Normandie
Manche
Pays du Cotentin
Secteurs
Avant 1949
235 188
86 544
32 337
1949-1974
162 111
51 024
21 362
7 812
1 163
643
3 433
117
316
3 874
2 136
1 808
15 410
11 744
988
3 101
698
269
1 096
187
123
1 106
754
1 558
14 501
12 768
1 001
1975-1990
après 1990
134 044
84 414
45 943
26 175
22 444
9 562
Sous-secteurs
Bocage et marais
Côte des Isles
Côte Est marais
Beaumont - Hague
Les Pieux
Le Val de Saire
Côte Val de Saire
Secteur Carentan
CUC
Valognes
3 291
668
160
2 982
112
649
1 489
900
1 142
13 540
10 959
759
2 138
586
106
1 616
77
225
951
649
760
4 097
2 603
380
Page 119
année de construction
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Ba
ss
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11%
12%
14%
13%
9%
19%
16%
18%
17%
9%
7%
22%
28%
29%
30%
30%
34%
13%
15%
14%
20%
20%
14%
22%
22%
23%
22%
38%
12%
nd
ie
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Ma
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52%
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rai
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Pi
eu
Be
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au
mo
après 1990
nt
a
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gu
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34%
24%
Le
i
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eu
x
Le
32%
48%
38%
37%
es
17%
1975-1990
1949-1974
9%
24%
a
rm
15%
38%
55%
48%
24%
33%
49%
25%
41%
38%
23%
21%
19%
24%
26%
20%
26%
12%
Va
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32%
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gn
32%
31%
es
CU
C
Va
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ne
Avant 1949
s
Le parc du Pays du Cotentin est relativement plus jeune que celui du département : 62 % du parc date d'après-guerre contre 59 % à l'échelle du département.
La CUC a connu une forte croissance du parc après-guerre (33 % des logements construits entre 1949 et 1974) qui s'est poursuivie dans les années 80 (29 %
des logements construits entre 1975 et 1990).
Le secteur la Hague-les Pieux a connu de nombreuses constructions de logements dans les années 80 (33 % des logements construits entre 1975 et 1990) - et
particulièrement sur Les Pieux (49 % des logements construits entre 1975 et 1990). Cela s'explique probablement par les grands travaux du nucléaire et l'essor
de l'activité des chantiers navals.
Les secteurs Bocage et marais et Le Val de Saire présentent un parc relativement ancien avec respectivement 48 % et 52 % de logements construits avant
1949.
Page 120
3.2.4 - Typologie des logements du parc de résidences principales
1 et 2 pièces
Basse-Normandie
Manche
Pays du Cotentin
Secteurs
3 pièces
123 713
36 958
16 456
146 362
50 309
20 483
2 804
549
171
1 353
61
202
1 279
747
671
10 349
8 887
594
3 893
838
300
1 910
95
238
1 735
1 084
1 158
11 787
9 810
781
5 pièces et
plus
169 792
175 915
59 842
62 582
24 528
24 240
4 pièces
Sous-secteurs
Bocage et marais
Côte des Isles
Côte Est marais
Beaumont - Hague
Les Pieux
Le Val de Saire
Côte Val de Saire
Secteur Carentan
CUC
Valognes
4 790
880
317
2 859
174
425
2 224
1 307
1 555
13 100
10 371
913
4 855
848
390
3 006
163
448
2 183
1 302
1 884
12 312
9 006
840
Page 121
100%
90%
29%
30%
28%
30%
28%
29%
29%
29%
80%
27%
33%
33%
33%
34%
29%
29%
30%
29%
26%
24%
27%
36%
70%
60%
28%
27%
50%
31%
32%
35%
28%
24%
24%
24%
24%
27%
5 pièces et plus
25%
25%
20%
10%
20%
19%
18%
17%
18%
15%
21%
15%
25%
22%
17%
15%
12%
4 pièces
26%
24%
23%
18%
19%
29%
30%
40%
30%
27%
17%
13%
3 pièces
1 et 2 pièces
22%
23%
19%
0%
Ba
ss
orm
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n
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C
CU
Va
l og
ne
s
La typologie du parc du Pays est très proche de celle des parcs départementaux et régionaux, avec une légère sur-représentation des grands logements (29 %
de logements de 4 pièces et 28 % de 5 pièces et plus) et une sous-représentation des petits et moyens logements (19 % de logements de 1 et 2 pièces, 24 % de
logements de 3 pièces).
C'est dans le secteur Cherbourg/Valognes et plus particulièrement dans la CUC que l'on retrouve le plus de petits et moyens logements (23 % de 1 et 2 pièces,
26 % de 3 pièces). Sur les autres secteurs, les grands logements sont sur-représentés avec un maximum pour le secteur Carentan (66 % de 4 pièces et plus).
Page 122
3.2.5 - Le parc locatif social
La proportion de logements sociaux dans les communes ayant plus de 1 000 habitants
URVILLE
URVILLE
URVILLENACQUEVILLE
NACQUEVILLE
NACQUEVILLE
NACQUEVILLE
URVILLE
URVILLE
URVILLE
NACQUEVILLE
NACQUEVILLE
QUERQUEVILLE
QUERQUEVILLE
QUERQUEVILLE
QUERQUEVILLE
QUERQUEVILLE
QUERQUEVILLE
BEAUMONT
BEAUMONT
BEAUMONT
BEAUMONT
BEAUMONT
BEAUMONT
HAGUE
HAGUE
HAGUE
EQUEURDREVILLE
EQUEURDREVILLE
EQUEURDREVILLE
EQUEURDREVILLE
EQUEURDREVILLE
EQUEURDREVILLE
FERMANVILLE
FERMANVILLE
FERMANVILLE
FERMANVILLE
FERMANVILLE
HAINNEVILLE
HAINNEVILLE
HAINNEVILLE
HAINNEVILLE
HAINNEVILLE
HAINNEVILLE
TOURLAVILLE
TOURLAVILLE
TOURLAVILLE
TOURLAVILLE
TOURLAVILLE
TOURLAVILLE
ST
STPIERRE
PIERRE
PIERREEGLISE
EGLISE
EGLISE
ST
PIERRE
EGLISE
ST
ST
PIERRE
EGLISE
CHERBOURG
CHERBOURG
CHERBOURG
BRETTEVILLE
BRETTEVILLE
BRETTEVILLE
REVILLE
REVILLE
OCTEVILLE
OCTEVILLE
OCTEVILLE
REVILLE
REVILLE
REVILLE
DIGOSVILLE
DIGOSVILLE
DIGOSVILLE
DIGOSVILLE
DIGOSVILLE
MARTINVAST
MARTINVAST
MARTINVAST
LA
LA
GLACERIE
GLACERIE
ST
ST
STVAAST
VAAST
VAASTLA
LA
LAHOUGUE
HOUGUE
HOUGUE
MARTINVAST
MARTINVAST
MARTINVAST LA
LA
LA
LAGLACERIE
GLACERIE
GLACERIE
GLACERIE
SIOUVILLE
SIOUVILLE
SIOUVILLEHAGUE
HAGUE
HAGUE
HAGUE
SIOUVILLE
SIOUVILLE
SIOUVILLE
HAGUE
HAGUE
TOLLEVAST
TOLLEVAST
TOLLEVAST
TOLLEVAST
TOLLEVAST
TOLLEVAST
QUETTEHOU
QUETTEHOU
QUETTEHOU
QUETTEHOU
QUETTEHOU
QUETTEHOU
%
%de
de logements
logements sociaux
sociaux (source
(source EPLS
EPLS 2007)
2007)
par
par rapport
rapport àà la
la population
population (source
(source INSEE
INSEE2006)
2006)
00%
%
moins
moins de
de 5%
5%
de
de 5%
5%àà 8%
8%
de
de 8%
8%àà 10%
10%
de
de 10%
10%àà 21%
21%
(9)
(9)
(40)
(40)
(14)
(14)
(14)
(14)
(18)
(18)
BRIX
BRIX
BRIX
BRIX
BRIX
BRIX
FLAMANVILLE
FLAMANVILLE
FLAMANVILLE
FLAMANVILLE
FLAMANVILLE
FLAMANVILLE
RAUVILLE
RAUVILLE
RAUVILLELA
LA
LA
LA
SOTTEVAST
SOTTEVAST
SOTTEVAST
BIGOT
BIGOT
BIGOT
RAUVILLE
RAUVILLE
RAUVILLE
LA
LA
SOTTEVAST
SOTTEVAST
SOTTEVAST
BIGOT
BIGOT
BIGOT
VALOGNES
VALOGNES
VALOGNES
VALOGNES
VALOGNES
VALOGNES
YVETOT
YVETOT
YVETOTBOCAGE
BOCAGE
BOCAGE
BOCAGE
YVETOT
YVETOT
YVETOT
BOCAGE
BOCAGE
LES
LES
LESPIEUX
PIEUX
PIEUX
PIEUX
LES
LES
LES
PIEUX
PIEUX
BRICQUEBEC
BRICQUEBEC
BRICQUEBEC
BRICQUEBEC
BRICQUEBEC
SURTAINVILLE
SURTAINVILLE
SURTAINVILLE
SURTAINVILLE
SURTAINVILLE
SURTAINVILLE
MONTEBOURG
MONTEBOURG
MONTEBOURG
MONTEBOURG
MONTEBOURG
MONTEBOURG
BARNEVILLE
BARNEVILLE
BARNEVILLECARTERET
CARTERET
CARTERET
CARTERET
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BARNEVILLE
BARNEVILLE
CARTERET
CARTERET
STE
STE
STEMERE
MERE
MEREEGLISE
EGLISE
EGLISE
PORTBAIL
PORTBAIL
PORTBAIL
PORTBAIL
PORTBAIL
PORTBAIL
ST
STSAUVEUR
SAUVEUR
SAUVEURLE
LE
LEVICOMTE
VICOMTE
VICOMTE
ST
SAUVEUR
LE
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ST
ST
SAUVEUR
LE
VICOMTE
PICAUVILLE
PICAUVILLE
PICAUVILLE
PICAUVILLE
PICAUVILLE
PICAUVILLE
ST
ST
ST
HILAIRE
HILAIRE
PETITVILLE
PETITVILLE
ST
ST
STHILAIRE
HILAIRE
HILAIRE
HILAIREPETITVILLE
PETITVILLE
PETITVILLE
PETITVILLE
CARENTAN
CARENTAN
CARENTAN
CARENTAN
CARENTAN
CARENTAN
CREANCES
CREANCES
CREANCES
CREANCES
CREANCES
CREANCES
PERIERS
PERIERS
PERIERS
PERIERS
PERIERS
PERIERS
Le parc locatif social représente 24% de l'ensemble des résidences principales du pays du Cotentin, soit un parc social très important de 20 271 logements,
majoritairement collectif. Les ¾ des logements sont situés sur la CUC. Le parc locatif social équivaut à plus de 55 % du parc social de la Manche. Il est
relativement jeune : 50 % des logements ont été réalisés après 1978.
Page 123
3.2.4 - Le parc privé potentiellement indigne
Remarques sur les données du parc privé potentiellement indigne :
Les chiffres suivants n’ont en aucun cas pour ambition de localiser les situations réelles d’habitat indigne, mais bien de fournir des indicateurs
d’alerte à croiser avec les signalements de mal-logement.
Ils fournissent un pré-repérage du Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) utile pour
engager la réflexion sur les secteurs à risque « habitat indigne », mais le fichier
Filocom ne fournit pas d’information à l’adresse, indispensable dans une démarche
opérationnelle.
T aux de logem ents potentiellem ent
indignes (PPPI)
(P PPI) dans les résidences
principales du parc privé
(Filocom 2005)
SERVICE
HABITAT
ET VILLE
Unité Politique et
Prospective Habitat
La notion de parc privé potentiellement indigne est obtenu par croisement des données
relatives à la classe cadastrale des résidences principales et les ressources des
ménages. Est potentiellement indigne le parc relevant des catégories 7 et 8 (médiocre et
très médiocre) occupé par des ménages dont les ressources sont inférieures à 60% des
plafonds HLM et les logements de la catégorie 6 (ordinaire) occupé par des ménages
aux ressources inférieures à 30% des plafonds HLM. Elle permet avant tout de repérer
les secteurs plus sensibles.
(SHV/PPH)
Juin 2008
La Hague - les Pieux
12.2 %
Le Val de Saire
15.5 %
Secteur Cherbourg-Valogne
9.1 %
Bocage et marais
17.9 %
Secteur Carentan
9.8 %
Le PPPI est concentré dans les agglomérations, mais dans le département de la Manche, la part du
parc privé potentiellement indigne dans le parc privé total par commune montre que les secteurs
ruraux ne sont pas épargnés.
Le taux de PPPI dans le pays du Cotentin de 12.2% est inférieur à la moyenne départementale qui
est de 13.2%.
Cependant, les logements potentiellement indignes ne sont pas répartis de manière homogène sur
l’ensemble du territoire du pays. Ils représentent une part plus importante des logements privés en
milieu rural.
Page 124
Les secteurs ruraux Bocage et marais et Val de Saire sont globalement plus concernés par la question de l’habitat indigne avec des taux de PPPI respectivement
de 17,9% et 15,5%.
Les secteurs de Carentan et de Cherbourg/Valognes présentent des taux de logements potentiellement indignes inférieurs à la moyenne départementale.
(respectivement 9.8% et 9.1%)
Néanmoins, dans l’agglomération cherbourgeoise, les difficultés socio-économiques et l’inadéquation entre les ressources des ménages et le coût du logement
de qualité en centre ville rendent les locataires du parc privé captifs de l’habitat indigne. Près de 11% des logements privés de Cherbourg-Octeville, soit
environ 1 150 logements, sont potentiellement indignes.
La sensibilité à la problématique de l’habitat indigne est forte à Cherbourg-Octeville qui est doté d’un Service Communal d’Hygiène et de Santé.
Le secteur La Hague - les Pieux se situe à un niveau (12,2%) égal à la moyenne du pays et légèrement inférieur la moyenne départementale, le secteur a déjà
fait l’objet de nombreuses restaurations immobilières.
Secteurs MLH
Bocage et marais
Le Val de Saire
Secteur Carentan
Secteur Cherbourg-Valognes
Manche
Nombre total
de RP de
catégorie
cadastrale 6
10 344
5 549
4 691
2 965
30 999
119 102
Nombre total
de RP de
catégorie
cadastrale 7
et 8
Nombre
Part du
Nombre
Population Nombre de
total de
PPPI dans total de
totale des RP de 1949
Résidences l'ens. des résidences RP
et après
principales RP du parc principales
dans l'ens.
potentiellem privé
(RP)
du PPPI
ent indignes
14 628
2 615
16 342
39 892
17,9%
637
8 078
9 128
24 533
983
12,2%
281
6 936
1 076
7 421
17 803
15,5%
245
4 026
394
9,8%
5 268
12 519
111
9,1%
624
32 155
2 940
47 548
110 367
13,2%
174 789
23 134
210 064
492 109
5 286
Population
Nombre de
des RP du
RP du parc
Parc Privé
privé
Potentielleme
nt Indigne
2 574
1 011
912
210
2 844
21 858
5 211
1 981
2 098
757
5 478
44 545
Page 125
3.3 - Les flux du logement
3.3.1 - La construction neuve
moyennes
annuelles
source : DRE/Sitadel
Basse-Normandie
Manche
Pays du Cotentin
Secteurs
logements
Évolution
commencés
(%) 9090-98
98/99-06
5 980
25,1
1 704
62,3
591
51,4
logements logements
destinés à
occupation
individuels
Location
commencés collectifs
la vente 99personnelle
99-06
99-06
99-06
99-06
06
99-06
7 479
1 455
6 024
1 350
1 576
4 552
2 766
326
2 440
294
555
1 911
895
117
778
67
194
631
Sous-secteurs
Bocage et marais
Côte des Isles
Côte Est marais
Beaumont - Hague
Les Pieux
Le Val de Saire
Côte Val de Saire
Secteur Carentan
CUC
Valognes
139
55
8
94
5
14
66
48
48
244
170
20
94
49,9
-47,5
46
-1,2
-61,9
46,4
31,9
17,2
28,3
-4,4
39,8
270
83
4
138
5
6
96
63
56
313
162
28
16
14
0
3
0
0
11
11
9
79
66
11
254
68
4
135
4
5
85
52
47
235
97
17
9
7
0
3
0
0
13
13
8
34
25
8
46
19
2
25
2
4
11
9
14
98
84
8
215
63
13
124
4
6
72
41
40
181
62
18
•
Occupation personnelle : concerne majoritairement des maisons individuelles construites par des particuliers ;
•
Location : recouvre aussi bien le locatif social financé avec des aides l’État, que le locatif privé ;
Vente : vente au public sur le marché de la promotion immobilière, ou vente en globalité auprès d’un investisseur qui destine les logements acquis au
marché locatif
•
Page 126
Nombre de logements commencés
moyennes annuelles
900
750
600
logements commencés 90-98
450
logements commencés 99-06
300
150
0
s
P ay
du
C o te
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B oc
et m
age
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s
CU
C
V al
o gn
es
16,0
14,0
12,0
10,0
8,0
Taux de construction pour 1000 90-98
taux de construction pour 1000 99-06
6,0
4,0
2,0
0,0
B as
s e -N
o rm
a nd
ie
o te
c he u C
Ma nP a ys d
n ti n
B oc
et m
age
es
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C a ree rb o u
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a
u
V
te
Ch
Le
S e c c te u r
Se
P ie
CU
C
V a lo
gne
s
Entre les deux périodes 1990-1998 et 1999-2006, le nombre annuel de logements commencés sur le Pays du Cotentin progresse de plus de 50 % passant de
591 logements par an à 895. Cependant, son taux de construction sur la dernière période (9,3 ‰) reste inférieur à celui du département (11,3 ‰) qui a
Page 127
progressé d'un point supplémentaire.
Le secteur Bocage et marais affiche une augmentation record de 94 % entre les deux périodes, atteignant 270 logements commencés par an sur la période
récente. Les secteurs La Hague-Les Pieux et Le val de Saire connaissent des progressions similaires (environ 46 %) tandis que les secteurs Cherbourg /
Valognes et Carentan révèlent des augmentations plus modérées avec respectivement 28,3 % et 17,2 %. Entre 1999 et 2006, c'est sur La Hague - Les Pieux
que la construction neuve est la plus dynamique (avec le taux de construction le plus élevé des secteurs : 13,5 ‰) et sur Cherbourg / Valognes la plus faible
(avec le taux de construction le plus bas des secteurs : 6,3 ‰).
Les sous-secteurs Les Pieux et Côte Est marais voient la situation régresser avec une diminution des logements commencés (respectivement - 61,9 % et - 47,5
%) et atteignent des niveaux de construction très bas sur la dernière période (avec des taux de construction respectifs de 3,9 et 2,2). Sur la CUC, la
construction stagne à un niveau relativement faible (taux de construction de 4,1).
Page 128
Logements commencés 1999-2006
répartition collectifs/individuels
100,00
90,00
80,00
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
0,00
se
B as
-No
% collectifs
% individuels
rm a
n d ie
c
Ma n
he
s
P ay
du
Co te
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Boc
ge
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ô
S
C
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r Ch
te u
S ec
CU
C
V al
og n
es
Le Pays du Cotentin présente une répartition de son parc collectif/individuel légèrement moins déséquilibrée qu'à l'échelle du département : une grande
majorité de logements individuels (86,88 % contre 88,21 % sur le département).
Sur Bocage et marais et La Hague-Les Pieux, le parc individuel représente une part écrasante avec respectivement 94 % et 98 %.
C'est sur Cherbourg / Valognes et en particulier sur les sous-secteurs de la CUC et Valognes que le parc collectif est mieux représenté : 25 % sur les secteurs,
40,5 % sur la CUC et 38 % sur Valognes.
Page 129
Logements commencés 1999-2006
destination
90
80
70
60
% vente
50
% location
40
% occupation perso
30
20
10
0
B as
s e -N
o rm
a nd
ie
s
is
is
ux
ue
c he
n ti n
a ra
Is le
a ra
P ie
Hag
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et m
des
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Les
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B
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V al
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S ec
Cô t
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rC
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S ec
CU
C
V a lo
gne
s
La vente est légèrement sous-représentée sur le Pays du Cotentin (7,5 %), par rapport au département (10,6 %) et à la région (18 %), au profit de l'occupation
personnelle, largement prépondérante (70,75 %) et de la location (21,8 %).
Bocage et marais et La Hague – Les Pieux affichent autour de 80 % de logements destinés à l'occupation personnelle et des taux quasiment nuls pour la vente
(respectivement 3,33 % et 0 %).
Sur Le Val de Saire et le secteur Carentan, une part relativement importante de logements est destinée à la vente (13,5 %) et sur le secteur
Cherbourg/Valognes, c'est la location qui est bien représentée (31,44 %) notamment sur la CUC où la location représente 50 % des logements commencés.
Page 130
3.3.2 - Les flux dans le parc social -données conjoncturelles sur la demande
2003
13,55
14,40
2007
10,08
10,50
2003
2,59
2,48
2007
2,76
1,94
Densité parc
locatif pour
1 000
habitants
2007
73,30
108,60
7,84
8,97
9,62
11,06
12,18
9,09
7,22
5,60
14,14
15,53
15,76
12,12
7,38
10,12
1,85
9,17
10,71
7,30
5,10
4,95
9,22
11,18
11,26
10,05
1,26
1,38
1,92
1,25
4,20
0,00
0,44
0,00
1,84
2,81
2,98
0,11
2,07
3,47
1,85
1,42
3,57
0,32
0,82
0,25
3,65
1,85
1,83
2,19
44,90
54,70
19,70
54,90
202,80
90,60
28,30
40,40
119,30
152,60
182,20
133,30
Taux mobilité (%)
source : EPLS 2003/2007
Manche
Pays du Cotentin
Secteurs
Sous-secteurs
Bocage et marais
Côte des Isles
Côte Est marais
Beaumont - Hague
Les Pieux
Le Val de Saire
Côte Val de Saire
Secteur Carentan
CUC
Valognes
Taux vacance
(%)
Le taux de mobilité sur le Pays du Cotentin est comparable (10,50 % en 2007)
à celui du département (10,08 %).
La mobilité est en baisse sur tous les secteurs variant entre 5 % pour le Val de
Saire et 11 % pour le secteur Cherbourg Valognes.
Le taux de vacance* du parc HLM du Pays baisse entre 2003 et 2007 en deçà
de 2 %, niveau inférieur au taux départemental (2,76 %). Ceci révèle une
tension sur le marché du locatif social à l'échelle du Pays.
La vacance est à un niveau très bas sur tous les secteurs. Seul le secteur de
Cherbourg Valognes connaît une diminution de la vacance de son parc locatif
social.
Le sous-secteur Beaumont-Hague présente une densité importante de
logements sociaux (202,80 pour mille).
* Le taux de vacance dans le parc de logements locatifs sociaux constitue une
indication immédiate de l'inadéquation entre l'offre de logements et la
demande exprimée. La vacance doit être examinée dans son contexte local
(dysfonctionnements, solutions). La vacance peut être la conséquence d'une
obsolescence du parc comme elle peut résulter de la concurrence exercée par
d'autres patrimoines immobiliers vis-à-vis de la même clientèle-cible.
Certaines parties du parc privé (communément dit « parc social de fait »),
peuvent être investis dans des contextes de marché tendu par des ménages
défavorisés, parce qu'ils ne parviennent pas à accéder au parc social public
"trop cher" pour eux. Le taux de vacance doit être considéré comme un signal
d'alarme de la dégradation d'une situation de marché local.
Page 131
État de la demande de logements locatifs sociaux
Secteurs habitat
Sous secteurs MLH
côte des isles
côte Est marais
reste du secteur
Total Bocage et marais
La Hague - les Pieux Beaumont Hague
Les Pieux
reste du secteur
Total La Hague - les Pieux
côte Val de Saire
Le Val de Saire
reste du secteur
Total Le Val de Saire
Carentan
Cherbourg-Valognes CUC
Valognes
reste du secteur
Total Secteur Cherb-Valognes
Pays du Cotentin
Manche
Bocage et marais
Total
Demandes
%appart
94
13
444
551
7
218
255
480
174
41
215
337
3 477
364
36
3 877
5 460
9 998
1%
15%
5%
5%
100%
2%
1%
3%
6%
5%
6%
41%
61%
45%
0%
59%
45%
40%
%maison
65%
38%
40%
44%
0%
83%
64%
71%
71%
71%
71%
55%
39%
38%
86%
39%
45%
47%
ratio
logts sociaux
Population
ratio
demande/offr
05
2006
demandes/pop
e
6 450
34%
299
31,4%
1,5%
2 757
46%
52
25,0%
0,5%
1 208
30 781
55%
36,8%
1,4%
1 559
39 988
51%
35,3%
1,4%
1 291
0%
237
3,0%
0,5%
15%
292
74,7%
3 387
6,4%
35%
594
42,9%
19 456
1,3%
26%
1 123
42,7%
24 134
2,0%
24%
384
45,3%
1,7%
10 078
24%
68
60,3%
0,5%
7 612
24%
452
47,6%
1,2%
17 690
4%
25,6%
2,7%
1 317
12 671
ND
24,6%
4,1%
14 121
85 588
17%
884
41,2%
5,0%
7 274
14%
17
211,8%
0,2%
17 199
15 022
110 061
2%
25,8%
3,5%
19 473
204 544
10%
28,0%
2,7%
35 033
492 563
13%
28,5%
2,0%
%indifférent
L'enregistrement d es demandes de logements locatifs sociaux dans le fichier Imhoweb (géré par Manche Habitat en accord avec les autres bailleurs et les
communes) fait apparaître 5 460 demandes actives au 31/12/2008 sur le pays du Cotentin (dont 1 983 hors CUC) soit 55% des demandes départementales.
Sur la CUC, 3 477 demandes (y compris les mutations à l'intérieur du parc public qui représentent 45% des demandes) sont actives dans le fichier n° unique.
Page 132
1 0 0%
B eau mo n t H ag u e
7
6% 70% 24%
CUC
1912



6% 70% 24%
L e Val d e Saire
L a H ag u e - les Pieu x
170
côte Val d e Saire
345
141
Secteu r C h erb o u rg -Valo g n es
2123

L es Pieu x
168

3% 71% 26%
61% 39% 0%

2% 83% 15%
45% 38% 17%
Valo g n es
195


B o cag e et marais
398
côte d es isles
65

5% 44% 51%
15% 39% 46%
1% 65% 34%
côte Est marais
9


41% 55% 4%
Secteu r C aren tan
203



Catégories des dem andes
par s ecteur et s ous-s ecteur
1 500
750
Secteu r Sain t-L o is
823
150
Indifférents
Maisons
Appartements
Page 133
La répartition des demandes HLM par motivation exprimée
Secteurs habitat
Sous secteurs MLH
côte des isles
côte Est marais
reste du secteur
Beaumont
Hague
Les Pieux
reste du secteur
côte Val de Saire
Le Val de Saire
reste du secteur
Carentan
Valognes
reste du secteur
Secteur Cherbourg-Valognes
Pays du Cotentin
Manche
Bocage et marais
Modif.
Logt actuel
Loyer jugé
composition Décohabitation
trop petit
trop élevé
familiale
13%
15%
11%
12%
14%
14%
18%
16%
10%
5%
9%
19%
13%
10%
17%
11%
13%
14%
12%
0%
13%
12%
0%
14%
15%
14%
11%
27%
14%
13%
16%
16%
39%
18%
14%
13%
18%
8%
18%
17%
29%
15%
15%
15%
19%
12%
18%
18%
16%
12%
0%
11%
16%
13%
4%
8%
8%
7%
0%
8%
4%
6%
7%
10%
7%
8%
7%
7%
6%
7%
7%
8%
Logt
Raisons de Environnement
repris,mis en
santé
non satisfaisant
vente,vendu
13%
15%
5%
6%
0%
4%
6%
5%
7%
2%
6%
7%
5%
8%
0%
7%
6%
6%
4%
8%
3%
3%
0%
2%
7%
5%
2%
2%
2%
5%
8%
7%
6%
7%
4%
6%
Autres
motifs
11%
8%
9%
9%
0%
9%
8%
8%
4%
7%
5%
4%
2%
2%
3%
3%
6%
5%
26%
38%
34%
33%
57%
35%
28%
32%
40%
34%
39%
27%
33%
38%
31%
38%
33%
41%
Source Imhoweb 31/12/2008 Manche Habitat et fichier central du logement CUC - Situation 27/10/2009
Une part importante des demandes de logements sociaux dans le pays du Cotentin est motivée suite à la modification de la composition familiale ou suite à des
situations de décohabitation.
18% des demandes de logement sur le secteur de Cherbourg-Valognes sont déposées suite à la modification de la composition familiale. (contre 13% à
l’échelle départementale)
Les demandes motivées par la décohabitation sont plus fréquentes dans le secteur rural Bocage et marais, dans le secteur du Val de Saire, et à Carentan.
Page 134
Le statut d'occupation des demandeurs de logements sociaux
Secteurs habitat
Sous secteurs
Locataire
dans un
logt HLM
côte des isles
côte Est marais
reste du secteur
La Hague - les Pieux Beaumont Hague
Les Pieux
reste du secteur
côte Val de Saire
Le Val de Saire
reste du secteur
Carentan
Valognes
reste du secteur
Total Secteur Cherbourg-Valognes
Pays du Cotentin
Manche
Bocage et marais
31%
31%
27%
28%
0%
23%
33%
28%
19%
29%
21%
40%
45%
46%
56%
47%
33%
35%
Locataire
Propriétaire
dans le
d'un logt
privé
37%
54%
39%
39%
0%
42%
35%
38%
47%
46%
47%
31%
55%
32%
36%
32%
37%
37%
7%
8%
8%
8%
14%
11%
12%
11%
7%
2%
6%
6%
ND
4%
3%
4%
7%
7%
Hébergé
par les
parents
12%
0%
18%
16%
86%
16%
17%
18%
17%
20%
17%
16%
16%
9%
3%
8%
15%
13%
Autres
statuts
Hébergé
par amis (héberg.
ou tiers Temp.,cara
vane,…)
9%
4%
8%
0%
7%
1%
7%
2%
0%
0%
6%
3%
2%
1%
4%
2%
9%
1%
2%
0%
8%
1%
5%
2%
ND
ND
7%
2%
3%
0%
6%
2%
6%
2%
5%
3%
-source Imhoweb 31/12/08 Manche Habitat et fichier central CUC situation 27/10/2009
A noter que 33% des demandeurs du pays du Cotentin sont déjà logés dans le parc HLM mais souhaitent changer de logement. La demande de ce type de
public est plus forte sur le secteur de Cherbourg-Valognes (47% hors CUC), et Carentan (40%).
Près du tiers des demandeurs est actuellement locataire dans le parc privé et souhaite intégrer un logement social. La proportion de ce type de demandeurs est
nettement plus importante dans les secteurs des Pieux (42%), de la côte Est (54%) et de la cote du Val de Saire (47%).
Quelques demandeurs sont logés en foyer ou par l’employeur notamment sur la côte des Isles et celle du Val de Saire. Les demandeurs logés en foyer, en
CHRS, ou en habitat mobile sont également présents (7 demandeurs) à Carentan.
Page 135
3.3.3 - Les marchés de l'immobilier
3.3.3.1 – les ventes
Appartements neufs (prix en € au m²)
Source : site internet
Immoprix (période du
01/04/07 au
31/03/08)
studios 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces
Manche
3 210
Source : site internet Immoprix
(période du 01/06/07 au 31/05/08)
Avertissement : Les données disponibles
sont peu détaillées et disparates.
Ensemble
2 800
3 100
Maisons anciennes (€)
3 pièces
4 pièces
5 pièces
6 pièces
Ensemble
Manche
100 100
126 500
159 000
171 600
146 000
Secteur Cherbourg-Octeville
112 000
137 700
171 300
187 800
164 300
Cherbourg-Octeville
82 500 à
127 500
43900
140 000 à
170 000
Equeurdreville-Hainneville
140 000 à
180 000
La Glacerie
Tourlaville
Terrain à
bâtir
Le prix moyen des maisons anciennes
s'établit à 164 300 € dans le secteur
Cherbourg-Octeville, soit un niveau
supérieur à celui constaté sur le
département (146 000 €). Le prix moyen
du terrain à bâtir est de 43 900 € sur ce
même secteur.
En revanche, pour les appartements
anciens, le secteur de CherbourgOcteville est relativement moins cher et
propose globalement 1420 €/m² contre
1620 €/m² sur le département).
121 000 à
170 000
115 000 à
157 300
133 100 à 155 000 à
180 000
210 000
115 000 à
210 000
Beaumont-Hagues
Valognes
32 000 à
38 900
120 000 à
185 000
40 000 à
45 500
Page 136
Source : site internet Immoprix
(période du 01/04/07 au
31/03/08)
Appartements anciens (prix en € au m²)
studios
Manche
2 pièces
1 650
Secteur CherbourgOcteville
Cherbourg-Octeville
3 pièces
4 pièces
1 800
1 770
1 500
1 730
1 610
1 290
5 pièces
De 1 520 à De 1 430
2 040
à 1 890
Ensemble
1 410
1 620
1 450
De 1 230 à
2 040
Prix constatés en € au m²
Appartements
Vente
Source : www.pap.fr (de
particulier à particulier)
Moyenne
location
Variation Moyenne Variation
sur 1 an (%)
sur 1 an (%)
Manche
Barneville Carteret
Le prix de vente des maisons a
augmenté sur Cherbourg et
Vente
location
Valognes de près de 40 % et sur
Moyenne
Variation
Moyenne Variation sur Sainte-Mère l'Eglise, tandis qu'il
sur 1 an (%)
1 an (%) est en baisse sur Glacerie,
Barneville et Tourlaville.
Maisons
2 048,61
2 076,41
-16,57
Bricquebec
Cherbourg
6,53
1 732,98
2 200,56
Equeurdreville
1 745,71
Glacerie
1 428,71
Saint Vaast la Hougue
9,48
37,30
-47,86
2 784,51
Sainte Mere l'Eglise
1 171,98
26,42
Tourlaville
1 846,32
-7,44
2 349,93
38,91
Valognes
2 478,21
58,58
8,44
Le prix moyen d'une maison à
Cherbourg s'élève à 2200 €/m²
contre 1732 €/m² pour un
appartement.
Sur Valognes, le prix des
appartements a augmenté plus
vite que celui des maisons en
2008.
Page 137
Source : www.lavieimmo.com
(la vie immobilière)
Appartements
Prix d'achat
Maisons
Appartements
Prix d'achat
Loyer mensuel
(prix médian)
(hors charges)
€
€/m²
Terrains
Barneville Carteret
94,3
Un appartement sur Cherbourg s'achète 1421
€/m² en moyenne contre 1868 €/m² sur le
%/an
département. Ce prix d'achat a augmenté un peu
+ 91,7 plus sur Cherbourg que sur le département (+
- 7,0 5,6 % / an contre + 4,6 % / an).
Beaumont-Hague
49,1
+ 185,9 Le prix médian d'achat d'une maison sur
45,8
Cherbourg est presque le même qu'à l'échelle du
département (environ 150 000 €), avec une
progression plus forte sur le département.
+ 52,5 Equeurdreville, Querqueville et Tourlaville
connaissent des augmentations importantes
avec respectivement + 15 % / an, + 12,6 % / an
et + 11,6 % / an.
€/m²
Manche
Cherbourg-Octeville
1 868
1 421
%/an
+ 4,6
+ 5,6
153 667
%/an
+ 10
8,4
%/an
€/m²
+ 2,1
150 000
+ 3,4
11,2
+ 0,3
161 000
+ 15
7,2
+ 3,3
Portbail
Querqueville
134 000
+ 12,6
Tourlaville
150 000
+ 11,6
7,6
+ 3,3
Valognes
Avertissement : Données purement indicatives basées sur la moyenne des données des villes constituant
l'échantillon départemental. Ces données sont susceptibles d'être volatiles en fonction des villes constituant
l'échantillon départemental. Le loyer moyen est exprimé en €/m² par mois hors charges. Prix médian : valeur
médiane entre le prix le plus haut et le prix plus bas.
64,6
50,5
+ 96,1
Le loyer mensuel (hors charges) d'un
appartement est plus élevé sur Cherbourg qu'au
niveau
départemental
(11,2€/m²
contre
8,4€/m²).
Le terrain à bâtir a connu une très forte
augmentation
sur
Beaumont-Hague
(+ 186 % / an). Sur Valognes, une progression
de 96 % / an est enregistrée, ce qui est du même
ordre de grandeur que sur le département.
Page 138
3.3.3.2 – le niveau de loyer du marché privé
LOYERS DE MARCHE
disponibles dans la base
Clameur
Pour les loyers (hors charges), les données récoltées ne
concernent que la communauté urbaine de Cherbourg
(CUC) et deux villes, aussi que la moyenne
départementale.
NIVEAU (en €/m²) &
VARIATION DES LOYERS DE MARCHE
(taux de variation en % )
2007
2008
2009
Cherbourg – Octeville
11,4 (10,7)
7,0 (4,7)
10,2 (9,8)
7,3 (2,1)
7,4 (-6,7)
7,7 (-4,2)
CUC hors Cherbourg-Octeville
CUC
Manche
Basse Normandie
Source : CLAMEUR – 2007-2009
10,2 (9,5)
7,1 (2,0)
8,8
10,8
7,6 (5,6)
9,1 (8)
9
11,4
6,6 (-4,4)
6,7 (-2,8)
8
10,7
LOYERS DE MARCHE
disponibles dans la base
Clameur
Cherbourg – Octeville
CUC
Manche
Basse Normandie
Le niveau moyen des loyers est en 2009 à 6,7€/m² sur la
communauté de commune. Les loyers de la CUC sont en
moyenne inférieurs à la moyenne départementale.
Le niveau des loyers reste cependant plus élevé sur la ville
centre, qu'en périphérie.
NIVEAU (en €/m²) &
VARIATION DES LOYERS DE MARCHE (taux de variation en % )
Année
2009
2008
2009
2008
2009
2008
2009
2008
2009
2008
Studios et 1
pièce
8,0 (-15,8)
18,4 (25,1)
8,5 (-4,2)
9,5 (1,9)
8,7 (-12,9)
15,7 (19,1)
11,5
NC
14,7
NC
2 pièces
9,2 (-1,6)
9,4 (-1,6)
6,6 (-4,1)
7,4 (2,2)
9,2 (4,9)
8,7 (0,9)
9,2
NC
10,3
NC
3 pièces
7,4 (-5,9)
7,9 (5,5)
5,8 (-4,2)
6,5 (1,9)
7,4 (-1,1)
7,8 (3,9)
7,6
NC
8,5
NC
4 pièces
6,9 (-1,9)
8,9 (19,1)
6,5 (-4,2)
7,3 (1,9)
6,2 (-4,1)
8,9 (21,9)
6,7
NC
7,4
NC
5 pièces et plus
5,3 (-3,1)
6,3 (9,8)
5,2 (-4,2)
5,8 (1,9)
5,4 (-8,9)
6,6 (0,7)
5,3
NC
6,8
NC
Ensemble
7,4 (-6,7)
10,2( 9,9)
7,7 (-4,2)
7,3 (2,1)
6,7 (-2,8)
9,1 (8,0)
8
9
10,7
11,4
Page 139
3.3.3.3 - Les montants moyens du loyer au regard de l'aide au logement (allocataires CAF)
Concernant le montant moyen des loyers et des remboursements d'emprunt, les statistiques ne sont accessibles qu'au niveau de chaque antenne CAF.
Loyers
Loyers moyens
moyens au
au 31/12/2008
31/12/2008
570
570
Equeurdreville
Equeurdreville
Tourlaville
Tourlaville
cherbourg
cherbourg
374
374 441
441
271
271 416
416
346
346 457
457
Octeville
Octeville
565
565 424
424
Valognes
Valognes
383
383 502
502
carentan
carentan
361
361 523
523
APL
m
méénage
énage
nagess ave
avec
c aide
aide APL
au loge
logem
(autre qu'APL)
m
méénage
énage
nagess ave
avec
c aide
aide au
logem
meent
nt (autre
qu'APL)
Globalement sur le pays du cotentin, le loyer moyen
apparaît contrasté selon les antennes. Les loyers moyens des
antennes de Valognes et Carentan sont nettement supérieurs
à celui du département. Mais les chiffres fournis par la CAF
sont à prendre avec précaution car ils ne couvrent qu'une
partie des logements offerts à la location et surtout ne
précisent pas le niveau des loyers de la ville centre de
chaque antenne.
00 00
Source : CAF de la Manche au 31/12/2008- périmètre des antennes CAF
Page 140
zonage CAF
Carentan
Cherbourg
Equeurdreville
Octeville
Tourlaville
Valognes
Manche
Nbre
habitants
en 2006
allocataires Allocataires Allocataires loyerAPL APL
Appréciation loyers
AL versée Appréciation
avec une
AL ou ALS APL
versée du taux
moyens
(parc privé) du taux
allocation
d'effort (loyer - (hors APL)
d'effort (loyer logement
APL)
AL)
54%
46%
361
189
172
523
188
335
41 402
3 344
40 838
4 284
42%
58%
271
199
72
416
192
224
27%
73%
374
193
181
442
181
260
37 065
2 465
17 193
3 791
24%
76%
565
195
370
425
171
254
38%
62%
346
178
168
457
185
272
33 382
2 598
54 449
3 891
53%
47%
384
198
186
503
181
322
49%
51%
366
188
178
467
184
283
492 563
41 497
Page 141
3.4 - La synthèse au regard des échanges avec les acteurs locaux et les indicateurs clés
Cette synthèse s'appuie sur les indications des acteurs du logement interviewés mais aussi sur les principaux indicateurs quantitatifs renseignés pour chaque
secteur du Pays. Dans le but de permettre aux partenaires une vision d’ensemble de ces indicateurs, l'annexe présentera en fin d'étude l’ensemble des
indicateurs sur chacun des secteurs de la Manche .
Le Pays du Cotentin présente une grande variété de paysages: de l'agglomération Cherbourgeoise aux territoires plus ruraux en passant par le péri-urbain, les
marais et le littoral. Il dispose d'une richesse d'entreprises en technologie de pointe et de l'activité des grands donneurs d'ordre du secteur : les entreprises liées
au nucléaire, la DSN (ARSENAL), les activités de la pêche et de la conchyliculture, l’agro-alimentaire et l’industrie du lait,..
La population
L'évolution démographique montre une légère augmentation (+0,04% par an entre 1999 et 2006) et un vieillissement global de la population à l'échelle du pays,
mais les évolutions sont différenciées et contrastées selon les secteurs géographiques à l'intérieur du pays :
Sur la Communauté urbaine de Cherbourg, il y a une baisse de population continuelle depuis 1990. Mais la perte de population due au solde migratoire est
moins importante entre 1999 et 2006 qu'entre 1990 et 1999, surtout sur la ville-centre. On s'aperçoit que le phénomène de périurbanisation n'est plus
uniquement sur la première couronne, mais s'opère sur une grande partie du territoire. La distance moyenne d'éloignement est passée de 10 à 20 km.
En terme de démographie, et de migrations, on constate un départ des jeunes de Cherbourg-Octeville et l’arrivée de seniors. Les jeunes couples s’installent
plutôt sur le péri-urbain de la zone "Bocage et marais" en raison d'une fiscalité plus faible. Sur Cherbourg-Octeville il y a une demande de personnes âgées
voulant se rapprocher des services. Il faut donc se préoccuper de l’accessibilité des logements et de la taille des logements proposés notamment dans le parc
social.
La baisse de population sur la ville-centre de Valognes est compensée par la hausse dans la périphérie qui maintient son dynamisme. La commune de Valognes
bénéficie de sa situation géographique entre les deux côtes, sur la RN13 à proximité de Cherbourg-Octeville et sur l'axe Valognes-Coutances-Avranches.
Sur le secteur du Val de Saire, on constate une évolution positive de la population de +0,29% sur la période 1999-2006 (+0,54% hors communes littorales). Sur
le secteur, le vieillissement de la population est plus marqué que sur l'ensemble du département (par exemple, 30% des habitants ont plus de 70 ans sur
Morsalines)
Page 142
Il y a une arrivée massive de retraités sur l'ensemble du territoire due essentiellement à l'attractivité du secteur avec la beauté du paysage (bocage, bord de mer)
et à la qualité de vie (calme, pêche, agriculture). Ceci implique des besoins spécifiques (aide aux personnes âgées, médecins...). Ce secteur bénéficie également
d'un potentiel touristique important.
Le littoral (Ouest et Est) connaît une évolution légèrement favorable liée essentiellement à l'arrivée de retraités. Les jeunes partent quant à eux vers les
communes rétro-littorales ou vers les secteurs où l'activité économique est plus développée.
Les revenus
Le niveau moyen des revenus des ménages du pays du Cotentin est très correct (20 061€ par foyer fiscal en 2007 et développement exponentiel sur les 20
dernières années). Mais les écarts sont très importants, en particulier sur la CUC, entre les revenus élevés et les moins aisés et l'augmentation du fossé entre les
10% les plus riches et les 10% les moins riches perdure.
La demande en logement et la construction
Le nombre de logements a augmenté de 6% dans le pays contre 8% dans la Manche. Il s’agit essentiellement de logements individuels ( 75%) en dehors de la
CUC.
Sur la CUC, 4,1 logements pour 1000 habitants ont été construits sur la période 99-06 ce qui est faible en comparaison de la tendance départementale (9,3
logts/1000 habts) cependant en légère baisse par rapport à la période précédente. Le Programme Local de l'Habitat (PLH) prévoit la construction de 4500
logements pour stabiliser la population à cause du phénomène de desserrement des ménages (divorces, diminution des naissance, vieillissement...).
On constate une arrivée de population en zone péri-urbaine ou à dominante agricole (environ 40% des logements construits entre 1999 et 2006). La fiscalité
plus faible sur ces zones péri urbaines explique certainement ce phénomène, ainsi que le développement de services et d'équipement dans les secteurs ruraux
(culturels, sportifs...).
Le nombre de résidences principales a augmenté de 9,2% sur le secteur Bocage et Marais entre 1999 et 2006 (7,4% au niveau départemental). Pour limiter la
péri-ubanisation (qui pose le problème des déplacements en véhicule personnel contraires aux objectifs de développement durable), les élus de la CUC
souhaitent un développement du port de cherbourg (terminal charbonnier, filière nautique,...)
La communauté de communes du bocage Valognais, avec 8,42logts/1000habts, montre une certaine dynamique en comparaison au secteur de la CUC .
Les communes littorales ont vu leur nombre de résidences secondaires encore augmenter de +18,2% contre +14,4% dans l'ensemble des communes littorales
de la Manche entre 1999 et 2006. Le bâti secondaire a fortement évolué au cours de la dernière décennie en terme de confort : ces logements sont aujourd'hui
équipés en chauffage, en salle d'eau..., par conséquent ils peuvent être occupés à toutes saisons.
Page 143
La tension sur le marché du logement et du foncier est forte, en particulier sur la côte des Isles, où la densité de population est plus importante et où le parc a
augmenté entre 1999 et 2006 de seulement +7,8% en résidences principales mais de +37,5% en résidences secondaires en passant de 3018 à 4152.
Sur la côte Est, le nombre de résidences secondaires a augmenté de +46% en passant de 816 à 1192 entre 1999 et 2006. L’habitat doit répondre aux salariés du
littoral mais le problème des déplacements se pose.
Le secteur du Val de Saire a vu également son nombre de résidences secondaires augmenter de 17,4%. Ce secteur manque de petit logements, le parc
immobilier est presque uniquement composé de maisons individuelles. Cela pose un problème pour l'accueil de population jeune (apprentis, jeunes couples...)
qui amène de nombreuses demandes de locations non satisfaites en raison du prix trop élevé des loyers.
Le potentiel de développement de l'habitat est limité à Carentan car la ville est entourée de marais.
Un grand nombre de ménages accueillis dans le Nord Cotentin sont des populations déplacées en raison de leur travail (AREVA, personnels de la Marine, etc)
et ces populations sont susceptibles de partir plus facilement. La location est donc plus adaptée et le secteur locatif est par tradition beaucoup plus développé
sur la CUC. .
Le parc de logements du pays du Cotentin est composé de grands logements qui ne sont pas toujours adaptés à la diminution de la taille des ménages. Seule la
CUC dispose d’une proportion plus élevée de petits logements dans le parc privé. A l'opposé, on constate parfois des difficultés de logements pour les familles
recomposées, de plus en plus nombreuses, qui nécessitent de grands logements.
La résorption de la vétusté des logements
D'une manière générale, dans le Nord-Cotentin on observe peu de rotation dans les logements. La vacance y est assez faible sauf sur certains quartiers de
Cherbourg-Octeville. Les rénovations de bâti ancien, au-dessus des commerces de Cherbourg-Octeville sont difficiles car les accès aux étages se font le plus
souvent par le commerce.
Le taux de logements potentiellement indignes n'est pas négligeable sur le pays du Cotentin en particulier sur la zone Bocage Marais, Côte Est et CUC mais les
dernières OPAH menées (CC Saint-Pierre Eglise et Val de Saire, Carentan, CUC) ont contribué à remettre en état une partie des logements comptabilisés.
Dans le secteur des marais et celui de Carentan, de nombreuses maisons anciennes sont en terre mélangée avec d'autres matériaux (pierre, chanvre, chaux..). La
réhabilitation est spécifique et le parc des marais apporte les conseils sur les techniques à mettre en oeuvre ainsi qu'une aide financière.
Le parc social
Le parc social est plus présent sur le pays du Cotentin que dans le département (109 logements pour 1 000 habitants contre 73) . Il est concentré sur les
communes de la CUC.
Page 144
La vacance de logements sociaux y est quasiment inexistante (moins de 1%), il y a donc une demande sociale importante renforcée par la tension sur le marché
immobilier du secteur privé.
Un rééquilibrage du parc social à l’échelle du pays est souhaitable mais en zone rurale, l'absence de services dans les communes ne facilite pas la construction
de logements sociaux.
Par ailleurs en zone urbaine ou littoral, dans les communes susceptibles d'accueillir du logement social, peu de terrains sont aujourd’hui disponibles et le
principal problème est le coût du foncier. Il faudrait donc un effort partagé entre les différentes collectivités pour contribuer à accueillir de l’habitat locatif
social.
Le secteur de Carentan offre une part importante de logements sociaux. Malgré la faiblesse globale de l'économie, ce secteur a besoin de logements locatifs à
loyers modérés. Les salaires moyens y sont assez bas et les ménages en difficulté sont nombreux. La part des ménages éligibles au logement social sur le
territoire (80%) est supérieure au niveau départemental (75%).
Sur la côte Ouest, il y a environ 10% de logements sociaux dont une bonne partie est liée aux premiers travaux de Flamanville mais il existe de la vacance dans
certaine communes éloignés des services.
La réflexion sur l’implantation de logements sociaux passe par les documents d’urbanisme ou stratégiques (PLU, SCOT, PLH). La CUC travaille avec les
services de l’établissement public foncier (EPFN) pour mettre en oeuvre le PLH. L’EPFN a permis de mobiliser du foncier et d’attirer les investisseurs sur la
CUC (privé et public). Le PLH prévoit la réalisation de 750 logements sociaux sur la période 2007-2013.
Un peu à l'image de la Communauté Urbaine de Cherbourg, l'habitat social du reste du secteur Cherbourg-Valognes est concentré sur Valognes car la ville
dispose de nombreux services qui peuvent contribuer à accueillir ce type de population.
Transport
Comme dans le reste du département, la culture de la voiture individuelle reste ancrée. Néanmoins, quelques entreprises ont vu se développer du co-voiturage.
En dehors de la CUC, l'offre de transport en commun "Manéo" existe mais les trajets sont limités en raison de la densité de population qui est parfois trop
faible.
Page 145
3.5 – La détermination des besoins en logements d'ici 2015
3.5.1 – Les enjeux de l'Etat
Les enjeux d'aménagement portés par l'Etat au cours des différents SCoT et devant être pris en compte dans la territorialisation des besoins sont les suivants :
- la préservation des ressources naturelles au regard du développement futur
De façon générale sur le territoire, la capacité des milieux naturels doit être prise en compte pour le développement des zones urbaines. Certains secteurs
agricoles tels que les terre maraîchères du Val de Saire, de la côte des îles ou encore les secteurs agricoles périurbains du pôle cherbourgeois doivent être
préservés.
- la structuration durable du territoire.
Le développement de l’habitat doit conforter le pôle urbain de l’agglomération Cherbourgeoise en évitant la dispersion de l’habitat et la péri urbanisation non
maîtrisée.
Le renouvellement de la ville avec des formes d’habitat moins consommatrice d’espace que par le passé et la rénovation des grands quartiers d’habitat social
doivent se poursuivre.
- la solidarité territoriale et de la mixité sociale
Il faut répondre au besoin des populations en matière d’habitat et réhabiliter l’habitat ancien dégradé (CUC/ marais/Bricquebec), et le bâti de qualité parfois
vacant en promouvant la mixité sociale et en respectant les équilibres de développement urbains.
Des projets de logements ou d’hébergements doivent permettre l’accueil des populations spécifiques. Ils doivent notamment permettre aux populations
vieillissantes des zones rurales de se rapprocher, si besoin, des services existants dans les bourgs.
- la sécurité des personnes et des biens
Il est nécessaire d’éviter l’urbanisation de zones potentiellement soumises à un risque notamment d’inondation par débordement de cours d’eau ou par
remontées des nappes (agglomération de Cherbourg, Barneville-Carteret et Saint Vast-la-Hougue), de submersion marine (terrains situés sous le niveau de la
mer, arrière des polders ou cordons dunaires) ou d’érosion (côtes Est et Ouest du Cotentin).
- le développement raisonné du littoral
Le développement des constructions doit se faire dans le respect de la loi littoral et de la capacité d’accueil de la frange littorale. Sur le littoral, il faut
privilégier la mise en valeur du patrimoine bâti existant.
Page 146
3.5.2 - D'une estimation normative des besoins en logements
L'estimation des besoins est faite en considérant que les tendances actuelles du marché vont se poursuivre et selon plusieurs autres hypothèses qui sont
détaillées en annexe. Il a notamment été posé comme inévitable la dégradation continue du solde migratoire dans les villes.
Elle ne prend pas en compte les effets escomptés de la politique du logement.
Cette première phase d'étude suggère une production annuelle sur le pays du Cotentin de 1083 logements neufs, tous segments confondus (parc privé et
public).
Secteurs habitat
Sous-secteurs
Bocage et marais
côte des isles
côte Est marais
reste du secteur
Beaumont Hague
Les Pieux
reste du secteur
côte Val de Saire
reste du secteur
Le Val de Saire
Secteur Carentan
Secteur CherbourgValognes
Pays du cotentin
Manche
Besoin
Besoin
Estimatio
Estimatio annuel liés annuel lié
Nbre
n pop
n nbre
au
à la
moyen 2015 (hyp:
Pop 06 RP 06
moyen desserrem variation
pers/logt
tx de
pers/logt
ent
du parc
en 2006 croissanc
2015
2006-15
des RS
e 99-06)
(1)
(2)
6 450 2 985
2 757 1 182
30 781 12 316
39 988 16 483
1 291
460
3 387 1 196
19 456 6 491
24 134 8 147
10 078 4 445
7 612 3 017
17 690 7 462
12 671 5 395
CUC
85 588 37 942
Valognes
7 274 3 223
17 199 6 480
reste du secteur
Total Secteur Cherbourg-Valognes 110 061 47 645
204 544 86 146
492 563 211 212
2,2
2,3
2,5
2,4
2,8
2,8
3,0
3,0
2,3
2,5
2,4
2,3
2,3
2,3
2,7
2,3
2,4
2,3
6 608
2 784
32 410
41 802
1 184
3 275
21 202
25 661
10 177
7 988
18 158
12 716
82 165
6 949
18 247
107 360
205 697
509 003
2,01
2,14
2,34
2,27
2,57
2,74
3,27
3,14
2,10
2,41
2,23
2,14
2,04
1,96
2,41
2,09
2,17
2,17
25
12
94
131
5
5
-59
-50
39
16
54
57
440
54
74
568
760
1619
162
54
5
221
0
1
30
31
59
4
63
-7
-17
-2
4
-15
292
737
Besoin
annuel
lié à la
variation
du parc
de logts
vacants
+ 3 mois
(3)
-20
-4
-49
-73
-3
-2
-14
-19
-12
-4
-17
-15
-7
-14
-5
-27
-151
-273
Besoin
annuel liés
au
Besoin
renouvelleme
Besoin
annuel en
nt des logts
annuel en
logts neufs
détruits ou
logts lié à
pour
ayant
l'accueil de
maintenir
changé
la
la même
d'affectation
population
population
(logt
supplément
(1)+(2)+(3)+(
construits aire
4)
variation des
logts)
(4)
10
3
30
43
4
0
24
28
15
6
21
11
45
4
22
71
174
585
177
65
80
322
6
3
-20
-10
101
21
122
45
460
42
95
597
1 077
2670
9
1
77
88
-5
-5
59
50
5
17
23
2
-186
-18
48
-156
5
763
Demande
annuelle Estimation
potentiell des RP en
e de logts
2015
neufs
186
66
158
410
1
-1
40
40
106
39
145
48
274
24
143
441
1 083
3430
3 288
1 304
13 862
18 453
460
1 196
6 491
8 147
4 842
3 316
8 158
5 929
40 225
3 546
7 580
51 352
92 870
234 997
Page 147
3.5.3 - Vers une quantification des besoins au regard des enjeux de l'Etat
L'estimation normative des besoins en logements ci-dessus se fonde sur un modèle prolongeant les tendances à l'œuvre sur le territoire. Ces tendances ne sont
pas toujours en adéquation avec les enjeux de développement équilibré et durable (étape n°1).
Il est donc important qu'un recentrage des besoins soit effectué à la lumière des enjeux d'aménagement des territoires de l'État, notamment ceux portés dans les
discours des différents Schémas de Cohérence Territoriale (étape n°2).
Les deux hypothèses suivantes ont été envisagées pour quantifier les besoins en logements sociaux au regard des évolutions du marché du logement et
des politiques publiques de l'habitat. Ces hypothèses ont été établies à partir du travail de concertation avec les bailleurs sociaux du département.
Hypothèse 1 : une poursuite de la tendance à la hausse du parc privé parmi les résidences principales du département.
Cette première hypothèse s'inscrit dans la continuité des tendances de marché observées ces dernières années. Elle s'inscrit dans une politique nationale
d'aide au développement du parc privé (aide de l'ANAH, politique renforcée du prêt à taux zéro, mise en place du pass-foncier, éco prêt à taux zéro, etc) et
suppose le développement d’un dispositif incitatif en matière d’accession à la propriété. L'effort public sur le parc social est concentré sur les zones
tendues.
Elle pose comme inévitable l’augmentation en volume du parc privé individuel parmi les résidences principales du département.
L'estimation des besoins en logements sociaux nécessaires jusqu'en 2015 au regard de cette hypothèse est alors de 51 logements sur le pays du Cotentin.
Cela correspond au besoin minimum à prévoir si l'on considère comme inévitable la poursuite de la tendance à la hausse du parc privé parmi les résidences
principales du département. Une autre hypothèse a donc été développée.
Hypothèse 2 : le maintien au niveau départemental du poids du parc social dans le département
Cette hypothèse s'inscrit dans un contexte économique et un marché immobilier plus tendus avec une politique volontariste visant le maintien du rapport
actuel entre le logement privé et le logement social, et une certaine inertie de la mise en œuvre des politiques d'accession à la propriété privée à court terme.
Elle propose une répartition des logements à produire par pays intégrant aussi la dimension aménagement durable des territoires.
L'objectif de production s'élèverait alors à 149 logements sur le pays du Cotentin.
L'étape n°1 de la territorialisation des besoins en logements sociaux est une estimation normative et se fonde sur un modèle prolongeant les tendances à l'œuvre
sur le territoire, en prenant en considération des éléments sur la demande du parc social (pression sociale, vacance, rotation).
Ces tendances n'étant pas toujours en adéquation avec les enjeux de développement équilibré et durable, un recentrage des besoins a été effectué à la lumière
des enjeux d'aménagement des territoires de l'État.
Page 148
Cette seconde étape de l'hypothèse 2, développée avec l'intégration des enjeux aménagements, suppose des politiques volontaristes qui visent à maintenir,
impulser ou confirmer le développement démographique des pôles urbains, afin de limiter la demande de logements sur la périphérie et sur les espaces ruraux.
Découpage de l'étude
Production annuelle de logts sociaux d'ici 2015
"maintien du poids du parc social" -16,6% des RPEtape 1
Secteurs habitat Sous-secteurs
Repartition
souhaitable
modulation sur
répartition
de la production
la base de la sur la base des par pays sur la
pression
enjeux
base des enjeux
sociale
d'aménagement aménagement
(demande/offre
%
, vacance,
rotation)
Bocage et marais côte des isles
côte Est marais
reste du secteur
Beaumont Hague
La Hague - les
Les Pieux
Pieux
reste du secteur
Le Val de Saire côte Val de Saire
reste du secteur
Secteur Carentan
CUC
Secteur
Valognes
CherbourgValognes
reste du secteur
Total Secteur Cherbourg-Valognes
Pays du cotentin
Manche
Etape 2
4
2
29
34
0
0
2
2
11
7
18
9
19
4
38
55
118
439
4
2
15
21
0
2
6
8
20
10
30
10
60
5
15
80
149
439
3%
1%
10%
14%
0%
1%
4%
5%
13%
7%
20%
7%
40%
3%
10%
54%
100%
Page 149

3. Le Pays du Cotentin

Transcription

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