Bail commercial: négociation et rupture

Bail commercial:
négociation et rupture
Vincent CANU
Avocat à la Cour de Paris
Spécialiste en droit
immobilier
Les clauses essentielles du bail
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Durée
Destination
Travaux
Cession – sous-location
Loyer et charges
Frais
La sous-location
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Liberté contractuelle
Clauses restrictives
Autorisation du bailleur
Concours du propriétaire à l’acte
Le droit direct du sous-locataire au
renouvellement du bail
La durée du bail
z Durée
minimale: 9 ans
z Les conséquences d’une durée
supérieure
z Le bail dérogatoire (2ans au
plus)
Le renouvellement du bail
La tacite prolongation
z Le congé avec offre de renouvellement
z Le délai de préavis
z La demande de renouvellement
z Conséquences sur le montant du loyer
z
La destination du bail
z Le
bail « tous commerces »
z L’importance de la clause de
destination
z La déspécialisation
Les travaux
Liberté contractuelle
z Les gros travaux de l’art.606 C.Civ.
z Les travaux d’entretien
z Les travaux obligatoires
z Les travaux soumis à autorisation du
bailleur
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La cession du bail
z La
cession du fonds de commerce
z La cession du bail seul
z La clause de garantie
z La clause d’agrément
z La retraite du locataire
La fixation du loyer
z
z
¾
¾
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Principe: liberté contractuelle
La révision du loyer:
Révision triennale légale
Clause d’échelle mobile
La fixation du loyer en renouvellement:
Plafonnement – Déplafonnement
Les locaux monovalents
Les locaux à usage exclusif de bureaux
Les charges
z Liberté
contractuelle
z Définition des charges locatives
z Importance de la rédaction de la
clause
z Travaux
Les frais
L’enregistrement du bail
z Les honoraires de rédaction du bail:
¾ Liberté de fixation
¾ Absence de tarif
¾ Paiement par le locataire
¾ Les usages
z
La rupture des relations contractuelles
z La
clause de résiliation triennale
z Le congé avec refus de
renouvellement
z L’indemnité d’éviction
z Le commandement visant la clause
résolutoire
La clause de résiliation triennale
z Elle
n’est pas d’ordre public
z Délai de préavis
z Forme du congé
Le congé avec refus de renouvellement
z Délai
de préavis
z Rédaction du congé
z Forme du congé
z Le droit de repentir
L’indemnité d’éviction
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z
z
Date d’évaluation
Mode de calcul de l’indemnité
Paiement de l’indemnité
Séquestre
Procédure et prescription
z Tribunal
compétent
z Procédure
z Prescription biennale
Le rôle de l’avocat
z Un
droit complexe et technique
z De nombreux pièges
z Le risque: perte du fonds de
commerce
z Une assistance indispensable
L’avocat vous ouvre la porte d’une
propriété commerciale heureuse