La défiscalisation dans le détail

La défiscalisation
Moteur de la construction de logements ?
Éléments objectifs de réflexion
AGENCE D’URBANISME ET D’AMÉNAGEMENT DE LA MARTINIQUE
?
Sommaire
Avant-propos……………………………………………………………………………………….…….5
1. Qu’est-ce que la défiscalisation………………………………………….……….….….7
1.1 Historique………………………………………………….………………….………………..…..7
1.2 Récapitulatif des principaux dispositifs…………..…………………………………………..….8
1.3 Le régime de défiscalisation en vigueur actuellement……………………...………………….9
1.4 Les formes de défiscalisation…………………….…………………………...……………..….10
1.5 Des exemples concrets…………………………………………………………………………..12
2. Le profil des défiscaliseurs…………………………………………..…..………….…….13
2.1 Les maîtres d’ouvrage……………………………………………………………………...…….13
2.2 Les acquéreurs……………………………………………………………………………...…….16
3. La défiscalisation dans le détail………………………………………………..…..…..20
3.1 Localisation……………………………………………………………..………………………....20
3.2 Caractéristiques des constructions………………………………………………...……..…....21
3.3 Composantes du marché immobilier………………………………………………..….……....22
3.4 Les loyers……………………………………………..…………………………………..……....24
4. Conclusion….……………………………………………………………………..……….……...….27
Annexes
Les programmes de défiscalisation en 2006……………………………………………………....29
Glossaire……………………………………………………………………...…………...……..…....42
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
Avant propos
Dans la pratique courante, la défiscalisation présente un ensemble de dispositions
permettant d’échapper, en tout ou partie, à l'impôt en toute légalité bien qu’elle ait, à
l’origine , été élaborée pour impulser un nouveau souffle aux économies domiennes.
Dans les Dom et en Martinique particulièrement, cette notion est très généralement
escamotée, remplacée par une appréciation négative du dispositif.
Si les abus de la première loi de défiscalisation ont imprégné les esprits et suscité la méfiance
auprès de la population du côté du législateur et des acteurs locaux de l’immobilier en
particulier, la défiscalisation constitue toujours un outil essentiel de développement. Entre
l’impact positif du dispositif mis en avant par les uns et ses effets négatifs dénoncés par les
autres, il est bien difficile de faire la part des choses.
En outre, la pauvreté de l’information statistique en la matière, et ce malgré l’évaluation du
dispositif Girardin 1 , compromet toute appréciation de l’impact de la défiscalisation sur la
construction de logements en Martinique.
Aussi, dans le souci de clarifier le débat autour de la défiscalisation, il nous est apparu
opportun d’apporter des éléments de réflexion objectifs sur les composantes de la
défiscalisation et ses implications dans le secteur du logement.
5
1
Evaluation de la mise en œuvre des mesures de défiscalisations, prévues par la loi elle-même au terme de trois
ans
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
5
1. Qu’est-ce que la défiscalisation ?
On assimile la défiscalisation à l’instauration de la « Loi Pons » en 1986. Pourtant, l’article 22 de
cette « loi Pons » initiale, prend la suite de dispositifs préexistants.
1.1 Historique
La première ébauche d’aide fiscale aux investissements outre-mer a été mise en œuvre par
le décret du 13 février 1952. Ce décret avait institué une exonération d’impôt sur le revenu ou
d’impôt sur les sociétés pour les bénéfices industriels et commerciaux réalisés dans les
départements de Guadeloupe, de Guyane, de Martinique et de La Réunion, et réinvestis
dans ces départements.
Puis l’article 9 de la loi de finances rectificative du 24 décembre 1971 introduit la possibilité
pour les contribuables titulaires de bénéfices industriels et commerciaux, de bénéficier, sur
agrément, d’une exonération totale d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés. Pour
cette dernière catégorie, le calcul est fait sur les bénéfices de la société réalisés en
métropole et réinvestis dans les DOM. Cette mesure a été étendue aux investissements dans
les TOM par la loi de finances rectificative du 27 décembre 1975.
L’article 79 de la loi de finances initiale pour 1980 a autorisé les entreprises soumises à l’impôt
sur les sociétés ou à un régime réel d’imposition à déduire de leurs résultats imposables une
somme égale à la moitié du montant des investissements réalisés en Guadeloupe,
Martinique, Guyane ou La Réunion. Ceci est possible à l’occasion de la création ou de
l’extension d’exploitations dans les secteurs industriels, hôteliers ou de la pêche. Le
mécanisme de déduction était également applicable en cas de souscription au capital de
sociétés investissant dans ces secteurs ou au capital de sociétés de développement
régional.
L’article 20 de la loi de finances rectificative du 30 décembre 1982 a ajouté aux secteurs
concernés, sur agrément, le tourisme, les énergies nouvelles et les souscriptions au capital des
sociétés spécialisées dans le financement des activités éligibles à l’aide.
La défiscalisation telle que nous la connaissons aujourd’hui, est issue des dispositions de la loi
de finances rectificative du 11 juillet 1986 et plus connues sous le nom de « loi Pons ».
Ce dispositif a succédé comme nous l’avons vu à des aides fiscales qui lui préexistaient,
particulièrement celles issues de la loi de finances pour 1980, et ne constituait donc pas une
création ex nihilo. Cependant, la loi Pons innove en élargissant pour la première fois le
champ de la défiscalisation au logement.
Prorogé à plusieurs reprises, la défiscalisation a été transformée au travers des lois de finances
successives, notamment celle de 2001, parfois désignée « Loi Paul ».
Dans l’état actuel du droit, la défiscalisation doit sa forme à un réaménagement majeur
intervenu en 2003 au travers de la « Loi Girardin ».
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7
1.2 Les principaux dispositifs depuis 1986
Nom de la loi
de
défiscalisation
Public
concerné
Type et nature
Mesure appliquée
Période de
défiscalisation
Territoire
1986
Loi Pons
Entreprises
et personnes
physiques
loi de finances Article 199
undecies du code
général des
impôts
investissement
locatif / Accession à
la propriété
5 à 9 ans
DOM
1986
Loi Méhaignerie
Personnes
physiques
10 ans
France
1996
Amortissement
Périssol
Personnes
physiques
4 ans
France
1999
Loi Besson
Personnes
physiques
investissement
locatif
9 ans
France
2001
Loi Paul
Entreprises
et personnes
physiques
investissement
locatif
5 ans
DOM
2003
Loi de Robien
2003
Loi Girardin
2006
Loi Borloo
Populaire
Année de
mise en place
8
Personnes
physiques
Entreprises
et personnes
physiques
Personnes
physiques
investissement
Loi n°86-1290 du
locatif / Accession à
23 décembre 1986
la propriété
investissement
locatif
Loi d'orientation
pour l'Outre-Mer
Loi programme
pour l’outre-mer
Loi n° 2006-872
du 13 juillet 2006
investissement
locatif
investissement
locatif / Accession à
la propriété
investissement
locatif
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France
5 à 10 ans
DOM
France
1.3 Le régime de défiscalisation en vigueur actuellement
Dans les mesures nationales incluant les DOM, plusieurs dispositifs de défiscalisation sont
théoriquement applicables en Martinique. Ainsi, aux côtés des mesures spécifiques à
l’investissement dans les départements d’outre-mer, prennent place les Lois de Robien, et
plus récemment la loi Boorlo populaire dans le cadre législatif local.
Toutefois, leurs conditions d’application, comme les prix plafonds (fixés au plan national)
rendent difficiles la création d’opérations et amenuisent leur impact local.
S’inscrivant dans la lignée des dispositifs spécifiques aux départements d’outre-mer mis en
place depuis la loi Pons en 1986, la loi de programme du 21 juillet 2003, dite loi Girardin
constitue de fait le cadre législatif de référence de la défiscalisation en Martinique.
Cette dernière innove par rapport aux précédents dispositifs dans le fait qu’il s’agit d’une loi
de programme et non d’une loi de finances. Moins susceptible ainsi d’être remises en cause
annuellement, les mesures proposées portent sur le long terme (jusqu’au 31 décembre 2017).
Enfin, si la loi Girardin reprend dans les grandes lignes les mêmes dispositions que le dispositif
précédent (la loi Paul) elle en assouplit de nombreuses mesures et affirme un rééquilibrage
en faveur du secteur du Logement.
9
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1.4 Plusieurs formes de défiscalisation
L’aide fiscale au secteur du logement outre-mer est souvent perçue comme procédant d’un
mécanisme unique, mais il existe en réalité deux catégories de défiscalisation faisant
intervenir deux modes de calcul de l’avantage fiscal, en fonction de la personnalité juridique
du bénéficiaire et de son mode d’imposition:
La première permet une déduction du résultat imposable pour les contribuables
soumis à l’impôt sur les sociétés (articles 217 undecies et 217 duodecies du code
général des impôts).
La deuxième permet une réduction d’impôt pour les particuliers et pour les entreprises
soumises à l’impôt sur le revenu (les articles 199 undecies A et 199 undecies B du code
général des impôts).
Deux Modes d’imposition
10
Dans la pratique, peu d’entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés ont recours aux
dispositifs spécifiques prévus pour elles dans le secteur du logement.
Globalement, les raisons de cette désaffection tiennent en partie au fait que la plupart
d’entre elles préfèrent investir à travers des structures transparentes de type SCI, SARL ayant
opté pour un régime d’imposition sur les revenus.
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Et même lorsqu’elles sont bénéficiaires et payent des impôts, la plupart d’entre elles n’ont
pas de fonds propres pour financer un investissement en année n dont le bénéfice de
l’avantage fiscal interviendra en année n+1.
Pour les particuliers, la défiscalisation consiste en une réduction de l’impôt sur le revenu. Le
dispositif de loi Girardin, en supprimant les plafonds de réduction d’impôts, est particulièrement attractif pour les contribuables payant beaucoup d’impôts.
Néanmoins, dans le souci d’éviter les abus, le législateur a mis en place un plafonnement du
prix au m². Ainsi le prix du bien construit ou acheté est-il limité à 2126 € TTC/m², qu'il s'agisse
d'un logement destiné à la location ou pour son usage personnel. Ce plafond est indexé sur
le coût de la construction.
En outre une majoration de la réduction d’impôt est possible lorsque le logement :
•utilise l’énergie solaire (4%)
•est situé dans une zone d’urbanisation sensible (10%)
Des taux de réduction selon l’usage de l’investissement
Le taux de réduction varie en fonction de l’usage du bien immobilier.
Dans le cadre d’un bien destiné à l’habitation principale du « défiscaliseur »
Pour le propriétaire occupant, le taux de défiscalisation est de 25 %, étalé sur une période de
dix ans. La durée minimale de conservation du bien est de 5 années.
Dans le cadre d’un bien destiné à la location
On distingue deux secteurs : le secteur libre et le secteur intermédiaire. Le montant de la
réduction octroyée varie selon que le logement se situe dans l’un ou l’autre de ces deux
secteurs.
Si l’acquéreur opte pour le secteur intermédiaire 2 le montant de la déduction sera plus
important mais un plafond de loyer et de ressources des locataires doit être respecté. Ainsi, le
taux de défiscalisation s’élève -t’il à 50% de l’investissement sur 5 ans, soit 10% par an, tandis
qu’il est à 40% de l’investissement sur 5 ans soit 8% par an dans le secteur libre.
Quel que soit le secteur, le montant défiscalisé de l’investissement est limité à 2126€ TTC le m²
(habitable + varangue de 14 m² maximum).
2
On parle d’investissement en secteur intermédiaire dès lors que le bien est loué avec un loyer plafonné et à un
public répondant à des conditions de ressources.
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
11
1.5 Des exemples concrets…
Un appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse, pour un prix de
140 000€. La défiscalisation possible est de :
Dans le secteur libre
53,39 m² + 14 m² = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 m² x 2126€ = 143 271€
143 271€ x 40% = 57 308€ sur cinq ans, soit 11 462€ par an pendant 5 ans
Un contribuable payant 15 000€ d’impôt sur le revenu pourra donc déduire 11 462€ de ses
impôts et devient non imposable.
Dans le secteur intermédiaire
Le logement est situé en secteur intermédiaire (plafond de loyer)
Le taux de la réduction est portée à 50% du montant de l’investissement mais est limité à
2126€ TTC le m² (habitable + varangue de 14 m² maximum), étalée sur 5 ans, soit 10% par an
pendant 5 ans. Le propriétaire est tenu de louer le bien pendant 6 ans.
12
53,39 m² + 14 m² = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 m² x 2126€ = 143 271€
143 271€ x 50% = 71 635€ sur cinq ans, soit 14 327€ par an pendant 5 ans
Un contribuable payant 11 000€ d’impôt sur le revenu pourra donc déduire 14 327€ de ses
impôts et devient non imposable.
Déduction ou Réduction ?
Il est fréquent que l’on fasse l’amalgame entre déduction d’impôt et une réduction d’impôt. Pourtant ces deux
principes reposent sur des mécanismes distincts qui conduisent à des résultats bien différents.
La réduction d’impôt s’applique directement au montant de l’impôt dû. Déduite de ce dernier, elle représente un
allègement nominal net de l’impôt.
La déduction d’impôt est une somme qui est déduite de la base servant au calcul de l’impôt à payer. Elle est donc
en réalité multipliée par le taux d'imposition. Ainsi une déduction de 1000 euros permet un allègement réel d'impôt
de 400 euros pour un contribuable taxé au taux de 40 % et de 140 euros pour un contribuable à 14 %.
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2. Le profil des défiscaliseurs
Bien qu’elles soient traitées conjointement dans les textes, on peut distinguer deux étapes
importantes dans le processus de défiscalisation : la construction de logements dans un
premier temps et l’acquisition de ces logements dans un second temps.
La différence entre ces deux niveaux n’est pas seulement d’ordre chronologique, elle
découle bien souvent d’une démarche économique originelle radicalement différente qu’il
s’agisse de constitution de patrimoine, d’optimisation fiscale ou d’investissement.
La défiscalisation en 2 temps : la construction et l’acquisition
13
(VEFA : Vente en l’Etat de Futur Achèvement. Pour plus de détails voir page 18)
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
2.1 Les maîtres d’ouvrage
La défiscalisation à la construction de logement implique pour le « défiscaliseurconstructeur » soit d’affecter le logement construit à sa propre résidence principale soit de
mettre le ou les logements construits en location, pendant une durée de 5 ans minimum.
Les contraintes liées à la maîtrise d’ouvrage et aux délais avant défiscalisation effective
(2 ans en moyenne) rendent la démarche peu compatible avec la recherche exclusive d’un
gain fiscal immédiat.
De ce fait, la défiscalisation à la construction va concerner principalement deux types de
« défiscaliseurs » ; les particuliers d’une part et les SCI ayant une activité de construction et de
gestion d’autre part.
La construction privée dominée par les particuliers
Les demandes relevant de la sphère publique mises à part, le secteur de la construction de
logements est très largement porté par les particuliers martiniquais : entre 1995 et 2005, 90%
des permis de construire accordés concernaient des particuliers et représentaient 68% des
logements autorisés.
Toutefois, en termes de catégories de logements créés, on assiste à une forte polarisation du
marché de la construction : le segment individuel, tiré par les particuliers (88%) d’une part et
le secteur collectif, porté par les entreprises et sociétés d’autre part (69%).
14
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
Entre 1995 et 2005, 18 000 permis de construire ont été accordés à des particuliers dont 95%
concernaient un seul logement.
Après cinq années consécutives de baisse, le nombre d’autorisations renoue avec la
croissance, +16% entre 2004 et 2005. Cette reprise est directement liée à un regain d’activité
dans le secteur privé. Avec 1 300 logements autorisés fin 2005, les constructions neuves
privées représentent 92% des autorisations.
Au total, ce sont 17 000 constructions individuelles qui ont potentiellement bénéficié du
dispositif de la défiscalisation durant cette période, soit en moyenne 1500 maisons par an.
La réalité du terrain est cependant nuancée par la persistance d’une poche de
contribuables qui, aux dires des professionnels interrogés, n’ont pas demandé à bénéficier de
ce dispositif par manque d’informations ou d’accompagnement.
La construction individuelle plébiscitée par les particuliers
Globalement, les intentions de construire des particuliers relèvent plus de la constitution de
patrimoine que de la recherche d’optimisation fiscale. Qu’il s’agisse de se loger 3 ou de
valoriser son patrimoine foncier, l’intérêt de la défiscalisation apparaît comme secondaire
dans les motivations des maîtres d’ouvrage.
Dès lors, la maison individuelle, projet de construction plébiscité par les particuliers peut-elle
être considérée comme un produit de défiscalisation ?
Sur le segment des logements collectifs, la situation est moins marquée bien que fortement
influencée par l’activité d’une part, des entreprises de construction et d’autre part, des
sociétés de type SCI, SARL 4 ou encore SNC 5 . Si les premières sont écartées du dispositif, les
secondes sont aptes à bénéficier des mesures de défiscalisation dans le cadre de la
construction de logements.
La SCI : un outil privilégié de la défiscalisation
Les sociétés civiles immobilières (SCI), du fait de leur simplicité et de leur souplesse de
fonctionnement représentent une forme juridique très utilisée dans l’immobilier. Elles
présentent une grande variété dans leur objet social et couvrent tous les champs du secteur
immobilier : construction, accession, gestion, location…
En matière de logement, l’activité des SCI est importante et particulièrement axée sur le
segment collectif.
3
96% des logements construits par des particuliers sont destinés à leur résidence principale
SARL : société à responsabilité limitée
5
SNC : société en nom collectif
4
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
15
16
Parmi les personnes morales ayant été autorisées à construire un ou des logements en
Martinique entre 1995 et 2005, on retrouve aux côtés des maîtres d’ouvrage institutionnels
(ETAT, SEM, collectivités, Sté HLM) des entreprises industrielles et commerciales, des
établissements publics industriels et commerciaux ainsi que des sociétés civiles. Ces dernières
sont clairement identifiées dans les textes comme des outils de défiscalisation 6 .
Mais hormis les particuliers, les SCI ne sont le pas les seuls acteurs privés de la construction
neuve même si elles sont à l’origine des plus importantes opérations. D’autres sociétés (par
exemple des SARL) participent également à cette activité mais l’examen des permis de
construire ne permet pas de les distinguer des établissements publics industriels et
commerciaux qui relèvent de la sphère publique.
Une SCI par programme de défiscalisation
Parmi les SCI de construction, il convient de distinguer les SCI des SCCV 7 . Les premières sont
généralement constituées pour construire mais aussi pour gérer les constructions après leur
achèvement. C’est le cas par exemple de nombreuses SCI familiales dont le but est de
construire un patrimoine en valorisant un bien foncier commun. Dans ce dernier cas, il n’est
pas rare qu’une même SCI gère plusieurs bâtiments sur des sites dispersés.
Mais la recherche d’un avantage fiscal est souvent à l’origine de la création d’une SCI. Les
associés de telles sociétés sont éligibles à la défiscalisation au titre de la souscription de parts
de ces dernières.
A l’inverse les SCCV n’ont pas pour objectif de garder le bien construit en propriété. Il s’agit
d’une structure temporaire montée dans le but de construire puis vendre le bien construit. La
défiscalisation des associés n’est donc pas possible dans ce cadre. Particulièrement adaptée
à l’activité des promoteurs immobiliers, on recense quasiment une SCCV par programme de
défiscalisation.
6
7
Article L.211-1 du Code de la construction et de l’Habitation
SCCV : Société civile de construction-vente
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2.2 Les acquéreurs de logements
L’acquisition d’un logement représente un deuxième niveau de défiscalisation.
A ce stade, les défiscaliseurs n’ont que très peu d’influence sur les constructions. Si la vente
sur plan permet certains aménagements, la physionomie générale des programmes
immobiliers est déjà définie.
On retrouve dans cette catégorie un plus large éventail de motivations chez les maîtres
d’ouvrages. Outre la constitution de patrimoine, d’autres critères, comme le placement
financier et la recherche de gains fiscaux orientent les choix des acquéreurs dans leurs
projets.
Les montages de défiscalisation très astucieusement agencés dans le sens de l’optimisation
fiscale et où le gain fiscal attendu constituait, presque exclusivement, le retour sur
“ investissement ” du contribuable ne sont plus d’actualité. Néanmoins, l’investissement des
contribuables de la métropole demeure important.
Au profil de contribuable très fortement imposé sous le régime « Pons » a succédé le profil
d’un investisseur moins fortuné et aux multiples visages. Actuellement, il est difficile de faire la
part entre des investisseurs « purs et durs » d’ici ou d’ailleurs et des investisseurs originaires de
la Martinique qui investissent en vue d’un futur retour au pays natal.
17
Source : Service des Domaines – Traitement ADUAM
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
18
Source : Service des Domaines – Traitement ADUAM
La répartition des acquéreurs selon leur catégorie socio-professionnelle met en exergue la
prépondérance des catégories supérieures. En considérant que les décisions d’achat de ces
dernières relèvent principalement de l’investissement, il ressort que la demande sur le marché
immobilier neuf est portée équitablement par le besoin de logement et l’investissement.
LA VEFA
La VEFA, vente en l'état futur d'achèvement ou encore vente sur plan, est le contrat par lequel le vendeur
transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.
Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur
est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître
de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux (Article 1601-3 du Code Civil).
La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 ainsi que par les Articles L 261-1 et suivants et R 261-1 et
suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Le logement vendu peut être un appartement (cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des
« lotissements en village » ou des copropriétés horizontales).
Dans le cadre de la défiscalisation, le fait générateur de la défiscalisation est la remise des clefs ou l’acte de
réception du logement.
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
Une démarche innovante
Face à de la dichotomie classique constructeurs – acquéreurs, se développe depuis
quelques années un type de défiscalisation immobilière qui n’a pas été prévue à l’origine par
les textes. Profitant d’un vide juridique, ce type de montage est en fait une adaptation au
secteur du logement de montages « externalisés » couramment utilisés dans l’investissement
productif.
De tels montages sont dits « locatifs » car l’investissement est acquis ou construit par une
structure de type SCI puis loué par celle-ci à des candidats à l’accession qui les utilisent et
qui, au terme des cinq années, en deviennent propriétaires.
Par souci de simplification, les explications qui suivent prennent pour hypothèse que, pour
financer un logement outre-mer, une SCI ne fait appel qu’à un seul contribuable investisseur.
En réalité, les SCI peuvent comporter une dizaine d’associés.
Pour un ménage candidat à l’accession à la propriété, la défiscalisation « externalisée »
consiste à prendre contact avec un « monteur » spécialisé dans la défiscalisation et à lui
présenter son dossier. Si le « monteur » accepte de le financer dans le cadre d’une SCI, il part
à la recherche d’investisseurs désireux de participer au financement en contrepartie d’un
avantage fiscal. Une fois le « tour de table » rassemblé, la SCI emprunte la différence entre le
montant de l’investissement et celui de l’avantage fiscal. Le « monteur » livre ensuite le bien
construit au « ménage acquéreur », mais la SCI en reste propriétaire pendant cinq ans, au
cours desquels le ménage verse un loyer qui correspond à la couverture du remboursement
de l’emprunt.
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
19
La défiscalisation dans le détail
Outre la connaissance théorique des mécanismes de défiscalisation à travers les textes et
l’analyse de bases de données 8 , une enquête de terrain a dû être menée afin de tenter de
pallier la carence d’informations et de données concrètes. Cette enquête a été réalisée
d’une part auprès des principaux maîtres d’ouvrages de programmes de défiscalisation, des
acquéreurs de biens (via les promoteurs) et d’autre part, auprès d’un échantillon
représentatif de la population. Il s’agissait de recueillir les éléments concrets qui interviennent
dans la prise de décision de construire pour les uns et d’acheter pour les autres.
Localisation des programmes de défiscalisation
20
8
Bases de données constituées à partir du Fichier Sitadel et d’enquêtes sur les transactions immobilières auprès
de la DGI
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
3.1 Caractéristiques des programmes
L’analyse des programmes de défiscalisation révèle une prépondérance de petits et moyens
appartements. Ce segment représente près de 80% de l’offre du marché de la
défiscalisation. A lui seul, le F3 représente 43% des biens commercialisés, ce qui fait de lui le
produit phare de la défiscalisation.
Le F3 prédomine
Les raisons qui expliquent la production de ce type d’appartement plutôt qu’un autre sont
multiples. En premier lieu, un rapport coût de production/vente avantageux, les
appartements plus petits avec le même nombre de pièces « techniques » n’étant pas
particulièrement moins chers à produire.
En outre, la diminution de la taille moyenne des ménages martiniquais induite notamment
par le phénomène de décohabitation peut expliquer la forte demande pour ce type de
logement dont font état les promoteurs immobiliers.
Configuration classique d’un appartement F3
21
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
3.2 Les composantes du marché immobilier
La construction privée est majoritairement individuelle
En termes de catégorie de logements, les logements individuels sont prépondérants sur
l’ensemble du département avec 88% des logements autorisés en 2005 sans distinction
géographique. Quant aux logements collectifs, ils sont concentrés sur le territoire de la
CACEM (47% des programmes collectifs de l’île) et, dans une moindre mesure, sur les
communes des Trois-Ilets, du Diamant et du Robert.
Un marché en plein essor
Source : Service des Domaines – Traitement ADUAM
22
En 2005, le marché de l’immobilier confirme sa bonne santé en affichant une progression
soutenue du nombre de transactions, +32% par rapport à 2004.
Dans l’agglomération Centre, plus de 1200 transactions de logements ont été enregistrées,
soit une augmentation de 30,6% par rapport à 2004. Ce volume représente la moitié des
ventes réalisées dans le département (52,1%).
En nombre, sans compter les appartements cédés dans le cadre de la vente d’immeubles,
ce sont 2 400 logements qui ont été vendus en 2005. Parmi eux, environ 700 étaient des
logements neufs vendus en l’état de futur achèvement (VEFA).
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
Les logements collectifs représentent la majorité des transactions immobilières avec 56% des
biens vendus entre 2002 et 2005. Cette proportion est en nette progression en 2005, poussée
par le dynamise du marché du neuf où 63% des transactions concernent des appartements.
Le marché immobilier est principalement porté par les ventes d’appartements qui ont plus
que doublé entre 2002 et 2005. En l’espace de trois ans, les transactions portant sur des
logements collectifs sont passées de 677 à 1489 soit une progression de 120% (environ 40%
par an). Or, la tendance s’accélère en 2005 avec +60% de transactions par rapport à 2004.
Dans le neuf comme dans l’ancien (mais de façon moins accentuée), la majorité des
transactions portent sur des appartements de taille moyenne. Plus des trois-quarts des ventes
d’appartements neufs concernent des T2 et des T3 (78%).
En Martinique, 3 ventes d’appartements sur 4 se font sur seulement 4 communes entre 2002
et 2005. Fort-de-France (37% des ventes), Les Trois-Ilets (13%), Le Lamentin (12%) et Schoelcher
(12%) concentrent sur leur territoire l’essentiel de ces transactions
Flambée des prix de l’immobilier
Entre 2002 et 2005, les prix de l'immobilier en Martinique ont augmenté dans des proportions
très substantielles, + 20,7% pour les appartements anciens et + 19,7% pour les maisons.
L’évolution des prix dans l’agglomération centre est également marquée par une hausse
importante mais présente de forts contrastes selon le type de bien et l’emplacement. Ainsi,
les maisons de type F4 ont vu leur prix augmenter de 36,1% depuis 2003 alors que le prix des
appartements a progressé de 9,8% pendant la même période.
Source : Service des Domaines – Traitement ADUAM
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
23
3.3 Les Loyers
La production de programmes de défiscalisation relativement soutenue depuis plusieurs
années, accompagnée d’une hausse des prix de vente conduit à une situation paradoxale :
de plus en plus de logements privés produits mais des prix de sortie si élevés qu’ils excluent
un nombre croissant de ménages martiniquais issus de la classe moyenne.
Depuis 2001, on observe une progression continue du loyer moyen sur l’ensemble du
département. En 2005, le montant moyen des loyers (maisons et appartements confondus)
s’élève à 629 € contre 610 € en 2004, soit une augmentation de 3,2%.
En résumé, le niveau du loyer moyen global (toutes catégories de logements confondus)
reste relativement élevé en dépit de disparités régionales importantes. A titre de
comparaison, le loyer moyen mensuel dans l’agglomération parisienne s’établit à 779 € en
2005.
Les loyers moyens des appartements
24
Dans la catégorie des collectifs, majoritaire sur le marché locatif privé, le loyer moyen
s’établit à un niveau sensiblement inférieur, 566 € contre 629 € pour le loyer moyen global 9 en
2005.
Le marché locatif privé est étroitement lié au marché immobilier. Les volumes de
transactions, en influant sur l’offre, ont un impact sur les niveaux de loyers. La qualité, la
localisation des logements produits ainsi que le public visé sont des paramètres qui
influencent aussi les loyers. Ceci est d’autant plus vrai sur une première location ou du neuf.
Plus un logement aura coûté cher, plus le loyer demandé sera élevé. Ainsi, en enregistrant les
premiers effets des fluctuations immobilières, les loyers du marché jouent un rôle de variable
d’ajustement du marché.
Compte tenu de la jeunesse du parc mis en location et du faible nombre de logements
réhabilités remis sur le marché locatif chaque année, on peut considérer que les loyers de
relocation coïncident avec les loyers des appartements neufs.
Ainsi en 2005, le mouvement de hausse des loyers du neuf s’accélère fortement, +16% en un
an !
La moyenne des loyers fixés ou révisés au cours de cette année se situe aux alentours de
700 €, bien au-dessus du loyer moyen observé.
Concernant le logement locatif intermédiaire, en particulier, soumis à des plafonds de loyer
et de ressources du locataire (article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI). Les plafonds
fixés en 2008 sont les suivants :
9
Le loyer moyen global comprend toutes les catégories de logements, individuels et collectifs.
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
•Personne seule
•Couple
•Personnes seule ou couple ayant une personne à charge
•Personnes seule ou couple ayant deux personnes à charge
•Personnes seule ou couple ayant trois personnes à charge
•Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
•Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
26 939 €
49 824 €
52 706 €
55 588 €
59 440 €
63 291 €
4 042 €
Selon les dernières enquêtes annuelles de recensement de la population, il ressort que les
familles de 2 à 4 personnes constituent 60% des ménages martiniquais. Les ménages d’une
personne étant en égale proportion avec ceux de deux personnes, respectivement 28% et
27% de l’ensemble des ménages.
25
Source : Insee
Le segment des T3-T4 apparaît donc comme l’offre la plus adaptée à la demande des
ménages. Parallèlement, l’offre privée de logements est d’avantage orientée sur les segment
des petits et moyens appartements. Cependant la forte tension du marché locatif privé sur
les segments des petits appartements 10 laisse présager un report de la demande sur ce type
d’appartement en raison du niveau élevé des loyers dans les catégories supérieures. Ainsi, les
loyers moyens hors charges des appartements mis en location sont de :
884€/mois pour un T4
692€/mois pour un T3
472€/mois
10
pour
un
Etat des lieux des loyers privés – Mai 2007
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
T2
3. Conclusion
La défiscalisation, dans son principe, englobe une large part de la construction de logements
en Martinique. Pour autant, peut-on considérer que la majorité des logements privés
construits en Martinique depuis une vingtaine d’années ne l’auraient pas été sans ce
dispositif ?
Pour mémoire de grands programmes collectifs datent d’avant la mise en place du premier
dispositif de défiscalisation. Ainsi, des années 60 jusqu’au début des années 1980, sont sortis
de terre, l’immeuble princier de Bel azur au centre-ville de Fort-de-France, les immeubles Nid
d’aigle, Vigie et Horizon à Didier ou encore l’ensemble France Horizon, route des religieuses.
De l’analyse de la défiscalisation à travers les profils type de défiscaliseurs il ressort d’une part,
l’importance de la catégorie des particuliers pour qui la défiscalisation est une opportunité
plutôt qu’un objectif et d’autre part, la faible implication des entreprises et des SCI,
notamment dans le secteur de la construction.
Les mesures appliquées apparaissent, en effet, plus incitatives dans le cadre d’une
acquisition que dans celui d’une construction. De fait, l’intérêt des investisseurs est détourné
de la construction de logements au profit de placements purement financiers.
Ainsi, dans le secteur du logement collectif, la construction immobilière relève-t-elle
davantage d’une démarche purement commerciale. Les bénéfices de la défiscalisation
n’entrent pas en ligne de compte dans les motivations des maîtres d’ouvrage
(principalement des entreprises et des SCI). L’intérêt commercial justifie à lui seul, dans la
plupart des cas, la construction d’un immeuble en vue de la commercialisation future
d’appartements.
En résumé, la construction individuelle et la construction collective, relevant respectivement
de la constitution de patrimoine de la promotion immobilière, c’est sur le marché immobilier
collectif que les dispositifs de défiscalisations jouent un rôle prépondérant.
Par ailleurs, la convergence de deux tendances laisse supposer que le marché immobilier
martiniquais arrive à maturité sur le segment des collectifs:
•Le prix de vente moyen au m², en constante hausse depuis 2002, est
désormais légèrement supérieur au plafond défiscalisable laissant peu de
marge de progression, notamment pour continuer d’attirer des investisseurs à
la recherche d’un gain fiscal.
•Les montants des loyers, également en hausse, ont atteint un seuil proche du
taux d’effort maximal de la moyenne des ménages martiniquais candidats à
la location dans le parc privé.
Dans ce contexte, le développement de montages de défiscalisation « externalisée » au
secteur collectif neuf représenterait une alternative intéressante pour nombre de ménages
martiniquais candidats à la propriété.
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
27
Les programmes de défiscalisations en 2006
Nom programme JARDIN DE SALOME
Commune du bien
FORT-DE-FRANCE
Quartier du bien
ROUTE DES RELIGIEUSES
Maître d'ouvrage
SARL SALOME PROMOTION
Maître d'oeuvre
JOS EURL
N° et section Cadastrale
SECTION AK N°440
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
16
Etages
4
Parking Ext
14
Parking S/SOL
Garage
OUI
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
OUI
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Nom programme PAJAL
Commune du bien
FORT-DE-FRANCE
Quartier du bien
DESBROSSES LA VALLEE OUEST
Maître d'ouvrage
SCI PAJAL
Maître d'oeuvre
CONCEPT EURL
N° et section Cadastrale
SECTION N 1131
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
4
Etages
1
Parking Ext
OUI
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
NON
Interphone
NON
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Source : Groupimo
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
29
Nom programme PATIOS DE MYRTHE
Commune du bien
FORT-DE-FRANCE
Quartier du bien
BALATA
Maître d'ouvrage
SCI PATIO DE MYRTHE
Maître d'oeuvre
CHARNEAU ESPACE 92 DUCOS
N° et section Cadastrale
SECTION D N°428-429-443
Nbre bâtiments
2
Nbre lots
12
Etages
2
Parking Ext
Parking S/SOL
OUI
Garage
OUI
Cave
OUI
Jardin
OUI
Terrain
Autres
Espaces paysagés
Ascenseurs
Interphone
Digicode
Portail
30
Piscine
Nom programme RÉSIDENCE CLOS ST JACQUES
Commune du bien
FORT-DE-FRANCE
Quartier du bien
RAVINE VILAINE
Maître d'ouvrage
SAS SOGERIM
Maître d'Œuvre
ADAD MAXIMO PEREZ SAPPIA/ARCHI DUNT
N° et section Cadastrale
SECTION O N°582-581
Nbre bâtiments
5
Nbre lots
14
Etages
3
Parking Ext
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
OUI
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Source : Groupimo
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
Nom programme RÉSIDENCE OXALIS
Commune du bien
FORT-DE-FRANCE
Quartier du bien
ROUTE DE CHATEAUBOEAUF
Maître d'ouvrage
SCI OXALIS
Maître d'Œuvre
N° et section Cadastrale
SECTION N°248
Nbre bâtiments
2
Nbre lots
12
Etages
2
Parking Ext
2
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
NON
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Nom programme RÉSIDENCE BASTIDE D'ARTHUR
Commune du bien
FORT-DE-FRANCE
Quartier du bien
RUE MARTIN LUTHER KING
Maître d'ouvrage
SCI ARTHUR 54
Maître d'Œuvre
ADAD MAXIMO PEREZ SAPPIA/ARCHI DUNT
N° et section Cadastrale
SECTION BD N°756
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
22
Etages
3
Parking Ext
1
Parking S/SOL
Garage
Cave
1
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
OUI
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Source : Groupimo
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
31
Nom programme RÉSIDENCE BLEU AZUR
Commune du bien
FORT-DE-FRANCE
Quartier du bien
RUE BATONNIER HECTOR BELLEVUE
Maître d'ouvrage
SAPI SARL
Maître d'Œuvre
ARCHITECTE BOURROUET
N° et section Cadastrale
SECTION BD N°524
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
8
Etages
3
Parking Ext
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
Terrain
Autres
32
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
OUI
Interphone
NON
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Nom programme RÉSIDENCE CALANTHE
Commune du bien
FORT-DE-FRANCE
Quartier du bien
RUE DE LA TANNERIE
Maître d'ouvrage
SPI PROMOTION SARL
Maître d'Œuvre
ARCHITECTE ARCHISHOW
N° et section Cadastrale
SECTION AN N°32
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
16
Etages
3
Parking Ext
17
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
NON
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Source : Groupimo
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
Nom programme RÉSIDENCE KOALINE
Commune du bien
FORT-DE-FRANCE
Quartier du bien
QUARTIER REDOUTE
Maître d'ouvrage
SARL RESIDENCE KOALINE
Maître d'Œuvre
ARCHITECTE MIKE PAKER
N° et section Cadastrale
SECTION P N°561
Nbre bâtiments
2
Nbre lots
32
Etages
3
Parking Ext
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
OUI
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
33
Nom programme RÉSIDENCE LES BALISIERS
Commune du bien
FORT-DE-FRANCE
Quartier du bien
ROUTE DE REDOUTE
Maître d'ouvrage
SCI LES BALISIERS
Maître d'Œuvre
ARCHITECTE BOURROUET Philipp
N° et section Cadastrale
SECTION BV N°453
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
16
Etages
3
Parking Ext
Parking S/SOL
Garage
OUI
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
OUI
Interphone
OUI
Digicode
OIU
Portail
OUI
Piscine
NON
Source : Groupimo
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
Nom programme RÉSIDENCE PATIOS DE MYRTHE
Commune du bien
FORT-DE-FRANCE
Quartier du bien
BALATA
Maître d'ouvrage
SCI PATION DE MYRTHE
Maître d'Œuvre
ARCHITECTE CHARNEAU ESPACE 92
N° et section Cadastrale
SECTION D N°428-429-432
Nbre bâtiments
2
Nbre lots
12
Etages
2
Parking Ext
P2
Parking S/SOL
OUI
Garage
Cave
Jardin
OUI
Terrain
Autres
34
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
OUI
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Nom programme RÉSIDENCE ROYAL CARAIBE
Commune du bien
FORT-DE-FRANCE
Quartier du bien
QUARTIER CROZANVILLE
Maître d'ouvrage
SARL EKAMIG
N° et section Cadastrale
SECTION N°AS 1061 & AS 951
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
14
Etages
4
Parking Ext
101
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
OUI
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Source : Groupimo
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
Nom programme RESIDENCE LA TOSCANE
Commune du bien
FORT-DE-FRANCE
Quartier du bien
DIDIER
Maître d'ouvrage
SPI PROMOTION
Maître d'Œuvre
ARCHITECTE ARCHISHOW
N° et section Cadastrale
SECTION BS N°388
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
13
Etages
2
Parking Ext
16
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
NON
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Nom programme RESID. LES ORANGERS
Commune du bien
LAMENTIN
Quartier du bien
BOIS QUARRE
Maître d'ouvrage
SCCV LES ORANGERS
Maître d'Œuvre
ARCHITECTE DPLG MAIZEROI
N° et section Cadastrale
SECTION S N°1041-1042-1043-1044-1045
Nbre bâtiments
3
Nbre lots
26
Etages
Parking Ext
Parking S/SOL
Garage
OUI
Cave
Jardin
Terrain
250
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
NON
Interphone
NON
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Source : Groupimo
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
35
Nom programme RÉSIDENCE RIVIERA II
Commune du bien
LAMENTIN
Quartier du bien
LOTISSEMENT MORNE PAVILLON N°5
Maître d'ouvrage
Particulier
Maître d'Œuvre
CENTRALE DES CARRIERES
N° et section Cadastrale
SECTION K N°894
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
44
Etages
8
Parking Ext
1
Parking S/SOL
Garage
OUI
Cave
Jardin
Terrain
Autres
36
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
OUI
Interphone
NON
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Nom programme RÉSIDENCE FLEUR D'EAU
Commune du bien
ROBERT
Quartier du bien
HAMEAU DU VERT PRE
Maître d'ouvrage
SCI VEDULLA
Maître d'oeuvre
ARCHITECTE BOURROUET
N° et section Cadastrale
SECTION M N°243
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
9
Etages
3
Parking Ext
1
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
220
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
OUI
Interphone
NON
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Source : Groupimo
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
Nom programme RÉSIDENCE OPALE
Commune du bien
ROBERT
Quartier du bien
QUARTIER MANSARDE CATALOGNE
Maître d'ouvrage
SCCV OPALE
Maître d'Œuvre
ARCHITECTE LECLERCQ
N° et section Cadastrale
SECTION C N° 1609
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
4
Etages
1
Parking Ext
1&2
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
86,14 m²
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
NON
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Nom programme LES OISEAUX DU PARADIS
Commune du bien
SCHOELCHER
Quartier du bien
8 RUE PERVENCHES
Maître d'ouvrage
SCI LES SAUVEGEONS
Maître d'Œuvre
MONTHIEUX & PAOLO
N° et section Cadastrale
SECTION M N°98
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
11
Etages
3
Parking Ext
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
OUI
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Source : Groupimo
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
37
Nom programme RÉSIDENCE ARGANE
Commune du bien
SCHOELCHER
Quartier du bien
PLATEAU FOFO
Maître d'ouvrage
SCCV ARGANE
Maître d'Œuvre
LECLERCQ ARCHI SARL
N° et section Cadastrale
section I N°15
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
12
Etages
2
Parking Ext
Parking S/SOL
Garage
OUI
Cave
5,38 m²
Jardin
33,93 m²
Terrain
Autres
38
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
NON
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Nom programme RÉSIDENCE NORDIC PRINCE
Commune du bien
SCHOELCHER
Quartier du bien
CASE NAVIRE
Maître d'ouvrage
SC NORDILE
N° et section Cadastrale
SECTION R 868
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
10
Etages
4
Parking Ext
1
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
OUI
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Source : Groupimo
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
Nom programme DOMAINE DES TUILERIES MERIDIANE
Commune du bien
TROIS ILETS
Quartier du bien
ANSE MITAN
Maître d'ouvrage
SPI PROMOTION
Maître d'Œuvre
ARCHITECTE ARCHISHOW
N° et section Cadastrale
SECTION A N°768
Nbre bâtiments
2
Nbre lots
36
Etages
2
Parking Ext
181
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
Ascenseurs
Interphone
Digicode
Portail
39
Piscine
Nom programme DOMAINE DES TUILERIES VAUBANE
Commune du bien
TROIS ILETS
Quartier du bien
ANSE MITAN
Maître d'ouvrage
SPI PROMOTION
Maître d'Œuvre
ARCHITECTE ARCHISHOW
N° et section Cadastrale
SECTION A N°768
Nbre bâtiments
1
Nbre lots
24
Etages
2
Parking Ext
Parking S/SOL
Garage
OUI
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
Ascenseurs
Interphone
Digicode
Portail
Piscine
Source : Groupimo
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
Nom programme LANTANAS
Commune du bien
TROIS ILETS
Quartier du bien
QUARTIER DESGROTTES
Maître d'ouvrage
LES LANTANAS EURL
Maître d'Œuvre
CARBET SARL
N° et section Cadastrale
SECTION N° 1818 ET 1819
Nbre bâtiments
5
Nbre lots
30
Etages
2
Parking Ext
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
Terrain
Autres
40
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
NON
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Nom programme RÉSIDENCE EBENE
Commune du bien
TROIS ILETS
Quartier du bien
LOTISSEMENT TURQUOISE CARAIBE
Maître d'ouvrage
SARL DOMAINE DE BOIS CARRE
Maître d'Œuvre
ATELIER ARCHITECTURE GRAINVILLE
N° et section Cadastrale
SECTION C 1962- C 1977
Nbre bâtiments
2
Nbre lots
34
Etages
2
Parking Ext
722 m²
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
NON
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Source : Groupimo
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
Nom du programme
Commune du bien
Quartier du bien
Maître d'ouvrage
Maître d'Œuvre
N° et section Cadastrale
RÉSIDENCE FILAO
TROIS ILETS
LOTISSEMENT TURQUOISE CARAIBE
SARL DOMAINE DE BOIS CARRE
ATELIER D’ARCHITECTURE GRAINVILLE
SECTION C 1962- C 1967
Nbre bâtiments
2
Nbre lots
12
Etages
2
Parking Ext
2
Parking S/SOL
Garage
Cave
Jardin
Terrain
Autres
Espaces paysagés
OUI
Ascenseurs
NON
Interphone
OUI
Digicode
OUI
Portail
OUI
Piscine
NON
Source : Groupimo
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
41
Glossaire
Taux d’effort des ménages
Le taux d'effort est égal au rapport entre la dépense en logement d'un ménage et
son revenu. La dépense en logement peut inclure ou non les charges (charge
financière simple ou totale).
Réduction d'impôts
Somme déduite du montant de l'impôt sur le revenu et non du revenu imposable.
Déduction d'impôts
42
Une réduction est donc une somme qui est déduite du montant des revenus et non
du montant de l'impôt à payer. Elle est donc en réalité multipliée par le taux
d'imposition. Ainsi une déduction de 1000 euros permet un allègement réel d'impôt de
400 euros pour un contribuable taxé au taux de 40 % et de 140 euros pour un
contribuable à 14 %.
Promoteur
Professionnel qui prend l'initiative d'un programme immobilier en commençant par
l'achat du terrain, l'obtention du permis de construire, la signature des marchés des
travaux, et le conduit jusqu'à l'achèvement de l'immeuble et la vente à un ou
plusieurs acquéreurs
Revenu annuel net moyen par foyer fiscal
Le revenu est obtenu après abattements et déductions. Le revenu déclaré
annuellement aux services fiscaux recouvre, selon les foyers fiscaux, les salaires, les
retraites, les pensions.
Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de la Martinique
ADUAM – Observatoire
Dans le cadre du programme partenarial 2007
Avec le concours
du groupe Banguy et des agences du réseau groupimo
AGENCE D’URBANISME ET D’AMENAGEMENT DE LA MARTINIQUE
Immeuble G.A.N. - 30 Bd GENERAL DE GAULLE - 97200 FORT-DE-FRANCE
Tel. 0596 71.79.77 - fax 0596 72.59.27
Site Web : www.aduam.com