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Expertise
Expertise
NAMI - AEW Europe
La société
N
AMI - AEW Europe est une société de
gestion de portefeuille immobilier agréée
par l’AMF, en charge de la gestion de 7 SCPI
et un OPCI grand public destinés principalement aux clients particuliers.
NAMI - AEW Europe gère 1,2 milliards
d’euros d’actifs pour le compte de plus de
23 000 clients : soit plus de 225 immeubles pour une surface globale de plus de
400 000 m². Son portefeuille est composé
à 75 % de bureaux, 20 % de commerces et
divers et 5 % de logements. Ces actifs sont
essentiellement détenus par trois SCPI de
rendement.
NAMI - AEW Europe est une filiale à 100 %
d’AEW Europe, un des leaders européens du
conseil en investissements et gestion d’actifs
pour compte de tiers et classée parmi les 10
acteurs mondiaux avec plus de 36 milliards
d’euros d’actifs sous gestion dans le monde
dont 18,6 milliards d’euros en Europe.
AEW Europe est une filiale à 60 % de Natixis
Global Asset Management - pôle Gestion
d’actifs de Natixis – et à 40 % de la Caisse
des Dépôts.
L’expertise de
NAMI - AEW Europe
NAMI - AEW Europe s’appuie sur l’expertise
et les ressources de sa maison-mère,
AEW Europe, notamment pour la gestion
des baux et des travaux, la recherche et
stratégie, asset management (gestion immobilière). Cette organisation transversale lui
permet de mutualiser les coûts et de consolider son pouvoir de négociation face à ses
fournisseurs.
NAMI - AEW Europe gère la commercialisation des parts des SCPI auprès des distributeurs et les relations avec les associés
(actionnaires des fonds).
«En tant que filiale de Natixis nous sommes
très proches du réseau Banques Populaires.
Nous avons aussi tissé historiquement des
liens avec le réseau Barclays, suite à la
reprise de leur activité de gestion en 1999.
Le troisième axe de distribution regroupe
les partenaires externes : CGPI (Conseillers
en Gestion de Patrimoine Indépendants)
et cellules de gestion privée», souligne
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Louis-Renaud Margerand, directeur du développement de NAMI - AEW Europe.
Depuis un an les assureurs s’intéressent
davantage aux SCPI proposées par la société
comme supports pour leurs contrats en unités
de compte. Ils n’intègrent plus seulement ces
produits à leurs propres actifs immobiliers
mais les proposent désormais à leurs clients.
NAMI - AEW Europe gère également la
politique d’investissement des fonds, ce qui
inclut toute une palette d’activités : de la
recherche des actifs, en passant par les contacts avec les brokers, à l’expertise des biens,
jusqu’à la finalisation de la transaction (achat
ou vente).
En 2011, la société a réalisé près de 180 millions d’euros d’acquisitions et près de 60
millions d’euros de cessions.
Dans le cadre de cette politique de gestion d’actifs, «un immeuble ne devrait pas
représenter plus de 5 % des encours d’une
SCPI, dans le but de diversifier nos risques,
indique Louis-Renaud Margerand. Nous
n’achetons quasiment plus de bureaux à
Paris intra-muros, même si peu de locataires font défaut. En effet, le niveau élevé
des prix grève le rendement de l’acquisition,
qui ne s’établit qu’à 4,5 % pour les meilleurs
immeubles. Nous préférons nous tourner
vers des villes en proche périphérie (telles
qu’Asnières, Boulogne-Billancourt ou Issyles-Moulineaux). Elles offrent une bonne
sécurité locative et des rendements plus
intéressants.»
«Le véritable enjeu aujourd’hui concerne
l’évolution du niveau des loyers, compte
tenu d’une conjoncture économique défavorable. Dans un environnement difficile
où les entreprises vont devoir serrer leurs
coûts, maintenir le rendement net facial de
nos SCPI compris entre 5,10 % et 5,35 %,
constitue un vrai challenge» complète
Louis-Renaud Margerand.
L’offre de produits
La société a développé depuis 40 ans un
solide savoir-faire dans la gestion des SCPI.
Trois SCPI de rendement représentent plus de
90 % des encours de NAMI - AEW Europe :
• les encours de Fructipierre s’élèvent
à 550 millions d’euros. Ses actifs sont
composés à 95 % de bureaux et à 5% de
Supplément Option Finance/Funds - Lundi 24 septembre 2012
commerces, situés à Paris et en région
parisienne ;
• les encours de LaffittePierre de 400 millions d’euros sont composés de bureaux
(70 %) et commerces (30 %), situés en Ilede-France (pour 70 %) et dans les grandes
agglomérations régionales (pour 30 %).
Cette SCPI recouvre les anciennes SCPI
de Barclays, qui ont toutes été regroupées
en 2000 ;
• la SCPI Fructirégions représente 180 millions d’encours comprenant des bureaux et
commerces situés dans les dix plus importantes métropoles régionales.
Le reste des encours se répartit entre les SCPI fiscales (qui détiennent de l’immobilier résidentiel à travers les divers dispositifs
Scellier, Robien...) et un OPCI grand-public. Toutes les SCPI sont à
capital fixe. «Une augmentation de capital n’est lancée que si nous
estimons pouvoir réaliser une acquisition d’actifs dans de bonnes
conditions, affirme Louis-Renaud Margerand. L’investisseur particulier a ainsi l’assurance d’une collecte maîtrisée.»
Créé il y a plus de trois ans, l’OPCI grand public Fructifrance
Immobilier a été l’un des premiers à voir le jour en France.
Son encours se limite à 30 millions d’euros en dépit d’une performance de 5,58 % en 2011. Cet OPCI détient 65 % d’immobilier
physique et 10 % d’actifs monétaires obligatoires. La poche restante est essentiellement investie en actifs obligataires, la gestion
étant déléguée à Natixis Global Asset Management. ■
Interview
Louis-Renaud
Margerand,
directeur du
développement de
NAMI - AEW Europe
n’est pas encore bien connu par les particuliers et distributeurs.
Son essor est freiné par des problématiques techniques et fiscales qui bloquent le référencement de l’OPCI au sein des contrats
d’assurance-vie : tout porteur de parts qui possède plus de 20 % des
encours de l’OPCI (ce qui est le cas d’un assureur qui référence le
produit dans ses contrats) doit verser 5% de droits d’enregistrement
du montant de la transaction à chaque cession de parts.
Toutefois les assureurs et les investisseurs particuliers sont intéressés par les investissements adossés à de l’immobilier. Sous
le format juridique actuel les assureurs demeureront réticents à
l’OPCI. Nous réfléchissons donc à une solution alternative.
Comment envisagez-vous l’avenir
de l’OPCI grand-public en France ?
L’OPCI présente l’avantage d’être un fonds
diversifié dont les performances sont
décorrélées de celles des marchés actions.
Le sous-jacent principal, l’immobilier
physique, offre une certaine stabilité. Du
fait de la forte volatilité et des crises successives sur les marchés financiers, je
suis convaincu que l’OPCI est un produit
attractif pour les particuliers.
L’OPCI RFA a été jusqu’à aujourd’hui, très
apprécié des institutionnels car il cumule
de nombreux avantages : distribution
maximisée, absence d’amortissement sur
les actifs, absence d’impact sur la distribution des baisses de valeurs d’actifs et
transparence fiscale. AEW Europe SGP,
filiale d’AEW Europe dédiée aux investisseurs institutionnels, est d’ailleurs le
leader de ce marché puisqu’elle gère, au
31/12/11, 3,75 milliards d’euros au travers
des OPCI RFA pour le compte de ses clients, sur un total de près de 23 milliards
d’euros d’actifs sous gestion (source :
IEIF). Côté grand-public, la collecte des
OPCI peine à se développer car ce produit
Les conditions de marché sont-elles actuellement
favorables aux acquisitions d’actifs ?
Les conditions d’achats d’actifs sont bonnes sur le marché immobilier professionnel. Les acquisitions réalisées sur les derniers mois
ont présenté un TRI (taux de rendement interne) intéressant, compris entre 6,25 % et 7,25 %.
Plusieurs facteurs expliquent ce contexte positif et la mise sur le
marché de biens. Sur les trois dernières années, les assureurs ont
été plutôt légèrement vendeurs. Parmi les intervenants étrangers
certains fonds allemands ouverts, qui ont été confrontés à des problèmes de liquidité pour pouvoir faire face aux cessions de parts
d’institutionnels, ont dû céder rapidement des actifs. Sur les sept
derniers immeubles que nous avons acquis, deux ont été achetés
à des fonds allemands.
Côté acquéreurs, les foncières limitent leurs investissements car
elles ont des difficultés à emprunter du fait des tensions sur le
marché du crédit. Ces acteurs majeurs de l’immobilier professionnel, qui détiennent plus de 100 milliards d’euros d’actifs, recourent
beaucoup à l’endettement.
En revanche les SCPI s’endettent très peu et paient cash. La
signature d’une acquisition peut donc intervenir rapidement,
en moins de 2 mois, ce qui séduit les cédants. Notre processus
décisionnel est un autre atout : notre comité d’investissement
restreint nous permet de prendre des décisions rapides et de
saisir les opportunités.
Dans le cadre d’acquisitions d’actifs nos SCPI ont lancé des aug-
Louis-Renaud Margerand
mentations de capital sur les 18 derniers mois. Ces augmentations
représentent environ 10 % du capital de chacune des SCPI.
Comment orientez-vous votre politique de gestion
d’actifs ?
Nous cherchons plutôt à détenir des immeubles de grande taille
et à céder les petites surfaces pour plusieurs raisons. Les actifs de
taille réduite, qui ont souvent été acquis il y a un certain nombre
d’années, nécessitent des travaux de rénovation et de réhabilitation importants dont la rentabilité reste aléatoire.
Enfin, les bonnes conditions de marché nous permettent, lors des
cessions d’actifs, de générer des plus-values importantes, ensuite
redistribuées à nos clients.
Les immeubles récemment acquis ont une superficie de 2 000 à
6 000 mètres carrés, et comprennent seulement un, deux voire trois
locataires. Ces derniers sont généralement des grandes entreprises
pour lesquelles il est compliqué et coûteux de changer de locaux.
Il est donc plus facile pour nous de fidéliser ce type de locataires.
Quels sont les axes de développement
de NAMI - AEW Europe?
Sur le plan de la stratégie commerciale nous souhaitons diversifier
nos partenaires distributeurs. Dotés d’un socle de clients historiques
(réseaux Banques Populaires et Barclays), nous allons poursuivre
le développement de la distribution externe et ainsi diversifier nos
sources de collecte pour limiter les risques. Cela implique des ressources supplémentaires. Un responsable du développement de la
distribution externe a été recruté il y a un an et demi. L’équipe commerciale sera prochainement étoffée avec l’arrivée d’une commerciale
dédiée aux CGP indépendants et aux cellules de gestion privée.
Concernant notre stratégie de produits, plusieurs projets sont en
cours. Nous menons une réflexion sur une nouvelle forme juridique
pour favoriser l’essor de l’OPCI.
De plus nous attendons le meilleur moment pour lancer une SCPI
dédiée au seul segment du commerce.
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