MARCHÉ IMMOBILIER NEUF DANS LE BASSIN DE VIE DE NANCY

AGENCE DE DÉVELOPPEMENT ET D’URBANISME
DE L’AIRE URBAINE NANCÉIENNE
aduan
DE L’ADUAN
#03
F ÉV. 2 0 1 3
HABITAT
MARCHÉ IMMOBILIER NEUF DANS
LE BASSIN DE VIE DE NANCY
BILAN 2012
EN RÉSUMÉ
L’Aduan accompagne depuis plus
de 30 ans les territoires dans
l’animation et l’élaboration des
politiques locales de l’immobiler
grâce à un partenariat étroit avec
l’ensemble des acteurs de la ville et
les professionnels de l’habitat
(bailleurs publics et privés,
notaires, promoteurs, aménageurs,
constructeurs…).
Ce partenariat s’est construit
progressivement, et s’est renforcé
en particulier lors de la mise en
œuvre des 6 PLH successifs du
Grand Nancy, et à l’occasion des
Entretiens de l’Habitat.
Ce Cahier propose un bilan du
marché de l’immobilier neuf pour
l’année 2012 et esquisse
les tendances pour 2013.
À l’échelle nationale, le marché résidentiel neuf fléchit depuis le début de l’année 2012 avec une chute des volumes de près de 18 % sur un an. Le marché immobilier du bassin nancéien semble résister à la crise avec près de 1 850 mises
en chantier et 2 210 logements autorisés fin novembre 2012. Le dynamisme de
la construction est particulièrement fort dans le Grand Nancy. Des signes d’inflexion en matière de commercialisation sont visibles avec le recul des ventes,
dès la fin 2011, liés notamment à l’impact de la réforme des dispositifs Scellier.
Cette tendance pourrait se prolonger sur une partie de l’année 2013.
Les opérateurs de la promotion immobilière ont, semble-t-il, d’ores et déjà
anticipé et ajusté leur stratégie : diminution des stocks et des mises en vente
VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) auprès des bailleurs sociaux...
Conséquence : dans le Grand Nancy, les prix résistent encore à la baisse des
ventes.
SOMMAIRE
Chiffres-clés 2012 .................................................................................................................................2
Méthodologie........................................................................................................................................2
Construction........................................................................................................................................3
Commercialisation................................................................................................................................9
Perspectives 2013................................................................................................................................12
2
LES CAHIERS DE L’ADUAN #03 | FÉVRIER 2013
Chiffres-clés 2012
GRAND NANCY
2012
Variation
Logements commencés
1 470
+ 45 %
Logements autorisés
1 794
- 41 %
CONSTRUCTION NEUVE
Bilan 2011 – 2012 ( janv. à nov.)
COMMERCIALISATION
Bilan sur 4 trimestres glissants
(4e trim. 2011 – 3e trim. 2012)
Ventes
233
- 33 %
Mises en vente
160
- 67 %
Stock de logements à commercialiser au 3ème trim. 2012
152
- 35 %
Délai de vente moyen (en mois)
Prix moyen d’un appartement neuf (€/m 2)
Superficie moyenne des appartements neufs
Logements les plus vendus
11,84
+ 12 %
3 065 €
- 0,9 %
54 m2
- 14%
T1 et T2
-
Sources : DREAL Sit@del2 et ECLN
Méthodologie
L’analyse de la construction neuve repose sur l’exploitation et l’interprétation
des données du fichier Sitadel2 (Système d’Information et de Traitement
Automatisé des Données Elémentaires sur les Logements et les Locaux) transmis
par la DREAL Lorraine (logements commencés et autorisés). Ce dernier recense
l’ensemble des opérations de construction soumises à la procédure du permis de
construire. L’information est collectée au niveau local (collectivités, DDT), puis
transmise aux services statistiques de l’État.
Pour l’analyse de l’activité de la promotion immobilière, la source utilisée est
le fichier ECLN (Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs). Cette
dernière repose sur une enquête trimestrielle assurant le suivi de la commercialisation des logements neufs destinés à la vente aux particuliers.
Ce cahier livre un premier bilan pour l’année 2012 et les premières tendances
pour 2013 de :
•
la construction neuve à partir des chiffres disponibles fin novembre 2012
•
la commercialisation à partir des chiffres obtenus sur les trois premiers
trimestres 2012.
Définitions
Logement individuel pur : permis de
construire déposé pour une seule maison, le plus souvent pour l’occupation
personnelle du demandeur.
Logement individuel groupé : permis
de construire déposé pour plusieurs
maisons, le plus souvent par un promoteur et destinées à la vente ou à la
location.
Logement commencé (ou mise en
chantier) : une construction n’est
considérée comme commencée dans
SITADEL qu’après réception de la
déclaration d’ouverture de chantier
envoyée par le pétitionnaire.
Logement autorisé (ou permis de
construire délivré) : une construction est considérée comme autorisée
quand elle a fait l’objet d’une décision
d’autorisation de construire.
VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) : vente sur plans.
3
La construction neuve de logements
Fin 2012 : un rythme de construction soutenu
Tombée à des niveaux très bas en 2008 et 2009 avec la crise immobilière,
la construction neuve poursuit en 2012 le rebond déjà engagé en 2010. Avec déjà
1 847 logements commencés fin novembre 2012 à l’échelle du Bassin de vie, l’activité immobilière retrouve le niveau élevé de production du début des années
2000. Les volumes restent toutefois en-deçà du pic des 2 200 logements atteint
en 1998 et 2006.
1 847
Nombre de logements
commencés fin novembre 2012
à l’échelle du Bassin de vie dont
1 470 dans le Grand Nancy
> Bassin de vie de Nancy : 1 847 mises en chantier entre janvier et novembre 2012
2500
Bassin de vie de Nancy : 1 847 mises en chantier entre janvier et novembre 2012
Total
Bassin de vie
2011- nov. 2012
+ 37 %
2000
1500
1000
500
0
1988
1989
1990
1991
1992
Bassin de vie (hors CUGN)
1993
1994
1995
1996
Grand Nancy (hors Nancy)
1997
1998
1999
Ville de Nancy
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Nov.
Source : DREAL Sitadel 2 I Logements commencés I Traitement
4
LES CAHIERS DE L’ADUAN #03 | FÉVRIER 2013
Un dynamisme en rupture avec le contexte national
Ce bon niveau de mises en chantier (+ 37 % par rapport à 2011) s’explique en
grande partie par le nombre record de logements autorisés au cours de l’année précédente. Il tranche avec le contexte national et régional, caractérisé
par un repli des logements commencés, ainsi qu’avec les décrochages de l’activité immobilière observés dans la plupart des agglomérations françaises.
La bonne tenue des mises en chantier permet en effet au Grand Nancy de
figurer en bonne place parmi les agglomérations (grandes et moyennes)
résistant le mieux à la crise.
Ce particularisme s’explique notamment par les spécificités du marché immobilier de l’agglomération de Nancy : une offre suffisante, répondant globalement aux besoins des ménages, notamment soutenue par les politiques
locales volontaristes (PLH, rénovation urbaine, ZAC communautaires, etc.).
> Évolution nationale des logements commencés 2011-2012
2011
2012
( janv. à nov.)
Variation
2011 – 2012
Grand Nancy
1 013
1 470
+ 45 %
Bassin de vie de Nancy
1 349
1 847
+ 37 %
Meurthe-et-Moselle
2 686
2 909
8%
Lorraine
9 478
8 447
- 11 %
421 306
346 463
- 18 %
France métropolitaine*
*Données sur année entière 2011 et 2012
Source : Sit@del2 I MEEDDM/CGDD/SOeS – Chiffres arrêtés à la fin novembre 2012
5
Un recentrage du marché sur le Grand Nancy
On constate une reprise hétérogène selon les territoires. Au plus fort de la crise
immobilière en 2008, le territoire du Grand Nancy avait connu la baisse la plus
importante des vingt dernières années. Cette tendance s’est inversée en 2012.
En 2012, l’agglomération nancéienne concentre 80 % des mises en chantier
(+ 45 % par rapport à l’année précédente). Ce niveau actuel de production lui
permet de répondre aux objectifs fixés par le 6e Programme Local de l’Habitat.
Hormis Nancy avec plus de 500 logements commencés, cinq communes de l’agglomération enregistrent l’essentiel des mises en chantier : Maxéville (secteurs
Rue du Crosne et Alérion Tennis Club), Vandœuvre-lès-Nancy (Les Nations et secteur Général Leclerc), Tomblaine (ZAC Bois la Dame), Laneuveville-devant-Nancy
(Les Rives de Sainte-Valdrée) et Jarville-la-Malgrange.
Belleau
Leyr
Faulx
Custines
Malleloy
Marbache
Saizerais
Montenoy
> Les logements commencés dans
le Bassin de vie de Nancy en 2012
Bouxières-aux-Chênes
Pompey
Source : DREAL Sitadel 2 I Logements commencés I Traitement Aduan
Bouxières-aux-Dames
Lay-saint-Christophe
Frouard
Aingeray
Champenoux
Laître-sous-Amance
Liverdun
Champigneulles
Sexey-les-Bois
Amance
Eulmont
Maxéville
Fontenoysur-Moselle
Velaine-en-Haye
Dommartin-sous-Amance
Laneuvelotte
Agincourt
Malzéville
Velaine-sous-Amance
Dommartemont
Seichamps
Esseylès-Nancy
Saint-Max
Pulnoy
Cerville
Nancy
Saulxureslès-Nancy
Tomblaine
Toul
Buissoncourt
Gellenoncourt
Laxou
Gondreville
Villers-lès-Nancy
Vandoeuvrelès-Nancy
Maron
Jarville-laMalgrange
Lenoncourt
Art-sur-Meurthe
Haraucourt
Heillecourt
Laneuvevilledevant-Nancy
Houdemont
Chaligny
Chavigny
Sexey-aux-Forges
Neuvesmaisons
Pont-Saint-Vincent
FlévilledevantNancy
Villeen-vermois
Ludres
Messein
Lupcourt
Viterne
Bainville-sur-Madon
Méréville
Azelot
Sommerviller
Varangéville
Saint-Nicolasde-Port
DombasleSur-meurthe
Manoncourt-en-Vermois
Richardménil
Moutrot
Réméréville
Coyviller
Rosièresaux-Salines
Burthécourt-aux-Chênes
Maizières
Frolois
Flavigny-sur-Moselle
Pas de logements
26 à 70 logements
1 à 5 logements
71 à 120 logements
6 à 25 logements
121 à 520 logements
6
LES CAHIERS DE L’ADUAN #03 | FÉVRIER 2013
Dans les communes du Bassin de vie extérieures au Grand Nancy, la moyenne
des logements commencés s’élève à moins de 7 logements. Les communes
de Champigneulles et Neuves Maisons se distinguent avec respectivement
95 et 37 logements commencés à la fin novembre 2012.
> Évolution
desen
mises
en chantier par
géographique
Les
mises
chantier
parsecteur
secteur
géographique
100%
20 %
Bassin de vie (hors CUGN)
80%
52 %
60%
Grand Nancy (hors Nancy)
40%
20%
28 %
Ville de Nancy
0%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Nov.
Source : DREAL Sitadel 2 I Logements commencés I Traitement Aduan
1 470
Nombre de logements
commencés dans le Grand Nancy
dont 1 262 appartements
et 208 maisons
Un marché dopé par le collectif
L’agglomération nancéienne a connu une chute brutale de la production de
logements en 2008 et 2009. L’année 2012 confirme la reprise : les logements
collectifs représentent à la fin novembre déjà près de 90 % des logements commencés sur Nancy (stabilité par rapport à 2011), 84 % de ceux du reste du territoire communautaire (contre 69 % en 2011) et 78 % sur l’ensemble du Bassin de
vie (contre 75 % en 2011).
Sur les 1 470 logements commencés en 2012 dans le Grand Nancy, 1 262 sont
des logements collectifs (86 %).
Les 208 logements restants sont des maisons. Les communes de Tomblaine et
Saulxures-lès-Nancy se distinguent : elles localisent sur les secteurs de Bois-laDame et des Génôves (route de Bosserville) plus du tiers de l’offre recensée en
individuel neuf dans l’agglomération.
À noter que le 1er semestre 2012 a également été marqué par la mise en chantier
d’une résidence-services sur la commune de Heillecourt (résidence étudiante
« Arboréa » proposant 68 chambres), un produit qui avait disparu après avoir
connu un essor au milieu des années 2000.
7
> Grand
Nancy
: répartitiondes
desmises
mises en chantier
Grand
Nancy
: répartition
chantierpar type de construction
par type de construction
1800
RAPPEL :
Objectif 6ème PLH (2011-2016) :
produire 880 log. neufs par an
1262
Source : DREAL Sitadel 2 I Logements commencés I Traitement Aduan
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
Logements collectifs
208
Logements individuels
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Nov.
2012
Moyenne 1990-1999 : 1 060 log. / an
Moyenne 2000-2009 : 1 070 log. /an
Source : DREAL Sitadel 2 I Logements commencés I Traitement Aduan
Les promoteurs dominent à nouveau le marché
Après avoir déserté le marché en 2008 et 2009 en raison de la crise, l’année
2010 est marquée par le retour progressif des promoteurs immobiliers à
l’échelle du Bassin de vie.
En 2011, on constatait une répartition plus équilibrée des niveaux de
production entre bailleurs sociaux et opérateurs privés. Quant à l’année 2012,
elle est marquée par la prédominance des promoteurs : ils représentent 45 % de
l’offre disponible du Bassin de vie et même 55 % de celle du Grand Nancy.
Cette bonne tenue de la promotion immobilière privée doit être cependant
nuancée. Une part croissante de la production de logements sociaux se réalise
en VEFA au sein des programmes lancés par les promoteurs. De ce point de vue,
les bailleurs sociaux constituent des acteurs importants de la régulation du
marché immobilier grand nancéien.
> Bassin de vie - Répartition des maîtres d’ouvrage
Moyenne 20102012
1 115 log. /an
8
LES CAHIERS DE L’ADUAN #03 | FÉVRIER 2013
Logements autorisés :
retour à la normale après une année record en 2011
Les autorisations de logements connaissent en 2012 un repli de 41 % pour
l’agglomération nancéienne et de 14 % pour le reste du territoire. C’est la ville
de Nancy qui enregistre les plus fortes baisses avec un recul de 48 % pour les
logements collectifs autorisés et de 74 % pour les logements individuels. Il faut
toutefois nuancer ces chiffres, car l’année 2011 fut exceptionnelle pour la ville
de Nancy qui a autorisé la construction de 1 700 logements qui seront progressivement mis en chantier.
Avec 2 210 logements autorisés en 2012 sur le Bassin de vie, ces résultats restent
très positifs car le volume de logements autorisés en 2011 constitue un record
(plus de 3 500).
> 2 209 logements autorisés au sein du Bassin de vie (soit - 37 % par rapport à 2011)
Nov 2012 : 2 209 log autorisés
(soit - 37 % par rapport à 2011)
Évolution des logements autorisé dans le Bassin de vie
4000
3500
3000
2500
2000
Bassin de vie (hors CUGN)
Grand Nancy (hors Nancy)
Nancy
1500
1000
500
0
1999
2000
2001
2002
2003
Source : DREAL Sitadel 2 I Logements autorisés I Traitement Aduan
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Nov.
9
La commercialisation
de logements neufs
Une baisse sensible des ventes
Au niveau local comme au niveau national, l’année 2012 montre un recul des
ventes de logements neufs en promotion immobilière privée. Les ventes réalisées au cours des quatre derniers trimestres à l’échelle du Bassin de vie nancéien ont en effet baissé de près 25 % par rapport à la période précédente, atteignant le niveau le plus bas enregistré depuis le début de la crise immobilière
en 2008.
Dans le détail, on observe que les communes du Bassin de vie extérieures au
Grand Nancy ont quasiment disparu du marché de la promotion immobilière.
Sur la communauté urbaine, les ventes se répartissent à parts égales entre la
ville et les autres communes. Cependant, ces résultats doivent être relativisés :
des ventes en VEFA au profit de bailleurs sociaux ont été enregistrées, gonflant
de manière artificielle les ventes.
Ce recul des réservations s’explique en premier lieu par les excellents scores de
la fin 2011 afin de bénéficier du dispositif Scellier avant sa réforme du 1er janvier 2012 (réduction d’impôt ramenée de 22 à 13 %). Les autres facteurs d’explication sont la crise économique, le durcissement des critères d’octroi du crédit
aux acquéreurs, et enfin des prix de commercialisation qui demeurent élevés
pour les primo-accédants.
152
C’est le stock de logements
disponible dans le Grand Nancy
au 3e trimestre 2012
> Évolution des ventes à l’échelle du Bassin de vie de Nancy
Évolution
des ventes
à l'échelle du Bassin de vie
sur 4 trimestres
glissants
sur 4 trimestres glissants
800
700
600
- 25 %
500
236
ventes
400
300
200
100
0
4è trim.
2005 au
3è trim
2006
4è trim.
2006 au
3è trim
2007
4è trim.
2007 au
3è trim
2008
Bassin de vie (hors Grand Nancy)
Grand Nancy
4è trim.
2008 au
3è trim
2009
4è trim.
2009 au
3è trim
2010
4è trim.
2010 au
3è trim
2011
4è trim.
2011 au
3è trim
2012
Source : DREAL ECLN I Traitement Aduan
10
LES CAHIERS DE L’ADUAN #03 | FÉVRIER 2013
Un marché tributaire des dispositifs fiscaux
Suite à un volume de mises en vente important en 2011 lié à la baisse des avantages fiscaux (réforme Scellier), les promoteurs semblent observer une pause
expliquant la chute des mises en vente. Cette stratégie pénalise et retarde le
lancement de nouvelles opérations en 2012 et sans doute en 2013.
Conséquence : les stocks de logements à commercialiser ont fortement diminué (- 35 % sur le Grand Nancy). L’offre au sein du Grand Nancy est ainsi constituée de 152 logements à la fin du 3ème trimestre 2012, représentant 11,8 mois
de ventes. Pour autant, cette offre correspond à des opérations en cours de précommercialisation qui pourraient être encore abandonnées.
Les délais moyens de commercialisation des programmes restent stables. Il
faut ainsi compter un peu plus de 10 mois en moyenne pour commercialiser
un programme au 3e trimestre 2012 dans le Grand Nancy (contre près de 12
mois au 3e trimestre 2011).
Activité de la promotion immobilière dans le Grand Nancy
sur 4 trimestres glissants
> Activité de la promotion immobilière dans le Grand Nancy sur 4 trimestres glissants
Effet
"De Robien"
800
Effet
"Scellier"
700
600
500
Crise de 2008
400
300
233
200
160
100
152
0
4è trim.
2005 au
3è trim
2006
4è trim.
2006 au
3è trim
2007
4è trim.
2007 au
3è trim
2008
4è trim.
2008 au
3è trim
2009
4è trim.
2009 au
3è trim
2010
Stock au 3ème trimestre
Source : DREAL ECLN I Traitement Aduan
4è trim.
2010 au
3è trim
2011
Ventes
4è trim.
2011 au
3è trim
2012
Mises en vente
11
Le marché du collectif neuf : plus de 60 % des ventes en T1 et T2
100%
6%
90%
80%
33 %
70%
60%
50%
40%
> Typologie des appartements neufs
vendus sur le Grand Nancy
30%
61 %
20%
10%
0%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
(au
3ème
4 pièces et plus
3 pièces
1 et 2 pièces
trim.)
Typologie des appartements neufs vendus
Résistance des prix au sein du Grand
Nancy,
sur le Grand Nancy
baisse dans le reste du Bassin de vie
À l’échelle du Grand Nancy, les prix des appartements neufs enregistrent pour
la première fois depuis 2008 un léger ralentissement. Après avoir dépassé le
seuil symbolique des 3 000 €/m2 en 2011, le prix moyen d’un appartement neuf
au 3ème trimestre 2012 est quasi stable par rapport à l’année précédente. En
2012, il s’élève à 3 065 €, soit + 14 % sur 5 ans, et + 49 % sur 10 ans.
Par ailleurs, le marché immobilier neuf n’a pas connu les emballements observés dans d’autres territoires. Les comportements spéculatifs y sont globalement limités. Il constitue globalement un marché peu tendu et équilibré.
Une baisse significative des prix est en revanche observée sur le reste du Bassin
de vie nancéien : - 6,7 % sur un an et - 14 % sur 5 ans.
Appartements neufs : prix moyens au m²
> Appartements
neufs : prix
moyens
au m² (en euros constants - hors parking)
(en
euros constants
- hors
parking)
3 500
3 065 €
3 000
Grand Nancy
2 500
2 342 €
2 000
1 500
1998
Bassin de vie
de Nancy
1999
2000
2001
2002
Source : DREAL ECLN I Traitement Aduan
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
(au
3ème
trim.)
Grand
Nancy
Bassin de vie
(hors Grand
Nancy)
- 0,9 %
en 1 an
- 6,7 %
en 1 an
+ 14 %
en 5 ans
- 14 %
en 5 ans
+ 49 %
en 10 ans
nc
Source : DREAL ECLN I Traitement Aduan
Avec un marché orienté principalement vers les dispositifs de défiscalisation, on constate une nette prédominance des T1- T2 dans les ventes.
Ces typologies représentent 61 % des
ventes dans le Grand Nancy. Par rapport à 2010 et 2011, la part des grands
appartements (4 pièces et plus) a ainsi diminué, de même que celles des 2
et 3 pièces.
12
LES CAHIERS DE L’ADUAN #03 | FÉVRIER 2013
Perspectives 2013
Si les prévisions d’une baisse durable des prix du marché immobilier français
se multiplient, les pronostics à l’échelle locale demeurent hasardeux et complexes tant les incertitudes économiques et législatives sont grandes et les
variables d’ajustement nombreuses.
L’environnement réglementaire et financier reste en effet très incertain et les
ménages sont confrontés à de multiples inquiétudes : incertitude économique,
mesures de resserrement budgétaire, évolutions du cadre budgétaire et fiscal,
marchés financiers jugés risqués, volatils et peu rémunérateurs…
De plus, un certain nombre de questions demeurent en suspens pour 2013, en
particulier en ce qui concerne les impacts sur le marché immobilier nancéien
de deux mesures : le recentrage en faveur des ménages modestes du PTZ+ (Prêt
à taux Zéro renforcé) et le nouveau dispositif de défiscalisation en faveur de
l’investissement locatif (le « Duflot »), succédant au Scellier.
L’investissement immobilier constitue cependant une valeur refuge. En outre,
les moteurs structurels de la demande devraient continuer à jouer en faveur
des marchés immobiliers : désir d’accession à la propriété, réduction de la taille
des ménages ou encore la préparation de la retraite.
49 boulevard d’Austrasie
BP 20516 - 54008 NANCY Cedex
Tél. : 03 83 17 42 00 - Fax : 03 83 17 42 10
POUR EN SAVOIR PLUS
[email protected]
www.aduan.fr
Nous remercions pour leurs contributions : la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement
(DREAL Lorraine), les services de la Communauté urbaine du Grand Nancy, les directions urbanisme des mairies du Grand Nancy.
DIRECTION DE LA PUBLICATION : PASCAL TATON I COORDINATION GÉNÉRALE : FRANÇOISE JEANTIT – FUNMI AMINU I RÉALISATION : JASMINE CAILLER –
FUNMI AMINU I SUIVI ÉDITORIAL : PRISCILLA PIERRE I CONCEPTION ET MISE EN PAGE : ESTELLE PATOUT