Rétractation d`un bail

QUESTION - RÉPONSE
Locataire, je viens de signer un contrat de location
d'un logement occupé à titre de résidence principale
Est-il possible de me rétracter?
04/2007
En vertu du principe du consensualisme qui régit l'ensemble du droit des contrats, dès que les parties ont
échangé leur consentement et signé le contrat, celles-ci sont définitivement engagées. La faculté de
rétractation que l'on peut l'on retrouver dans certains contrats ne peut être exercée que lorsqu'une
disposition spéciale d'une loi le prévoit.
La nécessité de donner congé
En matière de bail d'habitation, aucune loi ne prévoit actuellement cette possibilité, le contrat est donc
définitivement formé dès sa signature. En conséquence, le locataire qui après avoir signé son contrat, ne
souhaite plus prendre le logement en location, devra donc donner congé à son bailleur suivant les
conditions légales rappelées ci-après.
Cette exigence a été énoncée par la Cour de cassation lors d'un arrêt de la troisième chambre civile en
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date du 12 juin 2001 dans l'hypothèse où la date de prise d'effet du bail ne coïncidait pas avec la date de
sa signature. Dans ce cas, les magistrats ont estimé que « les parties étaient tenues par le contrat depuis
la date de sa conclusion et ne pouvaient s'en affranchir qu'aux conditions prévues par la loi ».
Dès la signature du contrat, le locataire pourra donner congé à tout moment. Cependant, dans l'hypothèse
où la date de prise d'effet du contrat est antérieure à celle de sa signature, le congé délivré entre ces deux
dates reste valable mais le délai de préavis ne commencera à courir qu'à compter de la date de prise
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d'effet du contrat. Ce sera le cas par exemple lorsque le bail a été signé un 1 mars avec une prise d'effet
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au 1 avril, si le locataire donne congé le 3 mars, le préavis ne commencera à courir qu'à compter du 1
avril, soit pour un période de 3 mois, soit pour 1 mois.
Rappel
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Les conditions de délivrance du congé diffèrent en fonction du régime juridique du contrat (location d'un
logement vide, ou meublé à usage d'habitation principale) :
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Dans le cadre d'une location d'un logement vide à usage d'habitation principale, le congé devra être
donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le délai de préavis
est de trois mois, délai qui peut être réduit à un mois pour les cas énumérés à l'article 15 de la loi du 6
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juillet 1989 . Le délai de préavis court à compter de la date de réception de la lettre recommandée, ou
du jour de la signification de l'acte d'huissier. Durant toute la durée du préavis, le locataire devra
s'acquitter du loyer et des charges sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un
autre locataire en accord avec le bailleur.
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S'il s'agit d'une location meublée occupée à titre de résidence principale, la loi du 18 janvier 2005
impose pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date un délai de préavis de un mois.
Le congé devra être délivré dans les formes énoncées au contrat, à défaut par lettre recommandée
avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Sauf dispositions contraires dans le contrat, on
appliquera les règles énoncées au nouveau Code de procédure civile ; le délai de préavis va donc
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courir à compter de la date de réception de la lettre recommandée ou du jour de la signification de
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l'acte d'huissier .
Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux.
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Arrêt 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 12 juin 2001. Pourvoi n° 99-19281.
Cf question-réponse: tout mois commencé est-il dû?
Article 15 de la Loi du 06 juillet 1989 modifiée, cas de préavis réduit pour le locataire: obtention d'un premier emploi, mutation, perte
d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, bénéficiaire du RMI, locataire âgé de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un
changement de domicile.
Article L.632-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Article 669 du nouveau Code de procédure civile.
Article 653 du noueau Code procédure civile.
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