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LOI ROBIEN RECENTRE
La loi portant engagement national pour le logement a aménagé le dispositif Robien pour les investissements réalisés à
compter du 1er septembre 2006 (aussi bien pour les investissements dans le secteur du logement que dans les parts de
SCPI).
Il convient donc désormais de distinguer deux dispositifs Robien :
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le dispositif Robien classique qui continue à s'appliquer, dans les mêmes conditions (à l'exception d'un
aménagement concernant l'amortissement des travaux de reconstruction) aux investissements réalisés jusqu'au 31
août 2006, qui permet d'amortir 65 % de l'investissement sur une période de 15 ans ;
et le dispositif Robien recentré applicable aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006 qui ne
permet plus d'amortir que 50 % de l'investissement sur une durée de 9 ans.
Les conditions d'application du dispositif Robien recentré sont les mêmes que celles du dispositif Robien classique. Seules
les modalités d'amortissement diffèrent.
Le dispositif Robien recentré s'applique :
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aux logements neufs acquis depuis le 1er septembre 2006 (logements acquis neufs depuis le 1er septembre 2006,
logements acquis en l'état futur d'achèvement pour lesquels l'achèvement intervient à compter du 1er septembre
2006 et logements issus de travaux de transformation réalisés par l'acquéreur d'un local à usage autre que
l'habitation pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation intervient à compter du 1er septembre 2006.
aux logements à réhabiliter acquis depuis le 1er septembre 2006,
aux parts de SCPI souscrites depuis le 1er septembre 2006.
Conditions à respecter
Le bénéfice de l'amortissement est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des
revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement
nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer
fiscal. La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage
d'habitation principale à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou les membres de son foyer
fiscal, ne fait pas obstacle au bénéfice de la déduction, à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation
hôtelière ou para hôtelière.
Cette location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si
elle est postérieure.
Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret.
En cas de non respect des conditions de location ou de cession du logement, les déductions pratiquées pendant l’ensemble
de la période triennale seront remises en cause dans les conditions de droit commun.
La déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus des immeubles dont le droit de propriété est
démembré.
Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux
soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise
à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif prévu au présent h pour la période
restant à courir à la date du décès.
Le dispositif s'applique dans les mêmes conditions lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt
sur les sociétés autre qu'une SCPI, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres
jusqu'à l'expiration de l'engament de location de 9 ans pris par la société.
Plafonds de loyers
Les plafonds de loyer applicables au dispositif Robien recentré s'établissent de la façon suivante, en fonction de la date de
conclusion, renouvellement ou reconduction du bail (par mois et par m²) :
Bail conclu, renouvelé ou reconduit en
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
2007
20,45 €
14,21 €
11,62 €
8,52 €
Ces plafonds sont relevés chaque année, au 1er janvier, sur la base de l'IRL connu au 1er novembre.
La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer s'entend de la surface habitable augmentée de la
moitié de la surface des annexes dans la limite de 8 m² par logement.
Les plafonds de ressources sont révisés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du salaire
minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année et le 1er octobre de
l'année précédente.
Zones
Zone A :
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Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne,
Cote d'Azur (bande littorale Hyères-Menton)
Genevois français ;
Zone B1 :
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23 agglomérations de plus de 250.000 habitants (Aix-en-Provence, Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux,
Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne,
Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon),
grande couronne autour de Paris,
quelques agglomérations jugées chères: Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour
de la Côte d'Azur,
départements d'outre mer, Corse et îles ;
Zone B2 :
Reste de la Zone B, c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou
littorales chères, limite de l'Ile de France (troisième couronne parisienne) ;
Zone C : Reste du territoire.
C’est le prix de revient qui sert de base pour l'amortissement.
Pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006, dans le cadre du dispositif Robien recentré,
l'amortissement est égal à :
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6 % du prix de revient du logement pour les 7 premières années,
4 % de ce prix pour les 2 années suivantes.
Il n'est pas possible de proroger cette période initiale d'amortissement de 9 ans sauf en cas d'option pour le dispositif
Borloo neuf qui suppose des engagements supplémentaires, notamment en terme de loyers et de ressources du locataire.
Attention, la perception de subventions versées par l'ANAH afin de financer des travaux ouvrant droit à la déduction au titre
de l'amortissement Robien est neutre du point de vue fiscal. Ces subventions ne doivent pas non plus être déduites de la
base imposable de l'amortissement. Elles ne sont pas non plus imposables entre les mains du contribuable qui les perçoit.
Avant toute déduction de l'amortissement, il est possible de déduire les intérêts d'emprunt versés, dès l'acquisition (le plus
souvent sur plan), à l'établissement de crédit.
Lorsque l'option pour l'amortissement a été pratiquée :
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les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à la déduction d'un amortissement égal à 6 % de
leur montant pendant 7 ans et à 4 % de ce montant pour les 2 années suivantes. La période d'amortissement a
pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux et le propriétaire doit s'engager à louer le
logement dans les conditions ci-dessus pendant une nouvelle durée de 9 ans ;
les dépenses d'amélioration ne sont pas déductibles immédiatement mais ouvrent droit à la déduction d'un
amortissement au taux de 10 % pendant dix ans. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour
du mois d'achèvement des travaux.
Déduction forfaitaire
Dans le cadre du régime Robien recentré, les bailleurs ne peuvent bénéficier d'une déduction forfaitaire que pour les
investissements réalisés en ZRR : la déduction est alors fixée au taux de 26 %.
Pour un même logement, l'amortissement Robien n'est pas cumulable avec :
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la réduction d'impôt pour investissement par les particuliers dans les DOM
l'imputation des déficits fonciers provenant d'immeubles situés en secteurs sauvegardés ou d'immeubles
historiques.