ACQUISITION DANS LE NEUF, POURQUOI ?

ACQUISITION DANS LE NEUF, POURQUOI ?
Un projet d’achat immobilier est souvent l’un des investissements financiers les plus
importants dans notre vie, c’est pourquoi ces projets sont bien souvent longs et accompagnés
de nombreuses réflexions. En amont du projet, divers choix s’imposent : type d’appartement,
sélection d’un quartier, type de prêts… mais le tout premier est souvent de déterminer s'il est
préférable d'acheter un bien neuf ou ancien.
Nous vous proposons ainsi de vérifier les avantages et inconvénients succinctement.
PRIX AU M²
Le prix d’achat d’un logement neuf est généralement supérieur de 10 à 20 % par rapport à celui
d’un logement ancien. A noter que cette différence varie selon le type de bien et la zone
géographique ; l’écart de prix a tendance à se réduire pour des logements de standing ou des
immeubles classés dans des quartiers côtés. Alors que le prix de l’ancien est fonction d’un prix
du marché local et des transactions analogues enregistrées dans le secteur, le prix du neuf, lui,
résulte d’une addition de coûts (prix du terrain, coûts de construction, marge du promoteur).
Or, les coûts de construction s’avèrent être de plus en plus élevés, faute aux diverses normes
(RT 2012, BBC…) de plus en plus nombreuses. Ces nouvelles normes sont à l’origine de
l’obsolescence de certains biens acquis en défiscalisation ne répondant plus aux exigences
réglementaires et programmant ainsi la baisse du prix de vente à terme.
FRAIS DE NOTAIRE
Les frais d’acquisition (notaires et taxes) d’un logement neuf sont plus conséquents que ceux
d’un logement ancien : ils sont de 2 à 3 % du montant de la transaction dans le neuf, contre 6
à 8 % dans l’ancien selon les formalités, vérifications et frais engagés par le notaire. Notons
également que le prix d'une habitation neuve inclut la TVA, contrairement au prix d'un
logement ancien. Autant dire que cette dépense n’est pas neutre d’autant plus qu’elle se chiffre
en milliers, voire dizaine de milliers d’euros.
Exemple : les frais de notaire d’un bien neuf de 180 000 € s’élèvent à 4 500 € environ contre 13 500 €
pour un bien ancien au même prix. Une différence de 9 000 €.
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CHARGES DE COPROPRIÉTÉ
Les charges de copropriété représentent un coût mensuel non négligeable, à prendre en
considération lorsque l’on effectue un plan de financement. A la différence d’une copropriété
ancienne, les charges de copropriété d’un immeuble neuf sont généralement plus faibles en
raison, d’une part, de la qualité des matériaux qui améliorent l’isolation, et d’autre part, de
postes de dépenses qui n’ont pas encore lieu d’être (ravalement de façade, rénovation de
toiture, changement des ascenseurs, remplacement de chaudière, …).
AIDES FINANCIÈRES
S’il s’agit de votre résidence principale dans le neuf, vous pouvez prétendre au PTZ+, ou au
prêt à taux zéro réservé aux locataires. Ceux-ci permettent à l'acquéreur de réduire le coût de
l'opération et donc de maintenir son niveau de vie pendant l'emprunt. Si vous optez pour un
achat dans une zone ANRU, c’est-à-dire en rénovation urbaine ou dans un périmètre de 500
m aux alentours, vous pouvez bénéficier d’une TVA à un taux réduit à 7 %. L’avantage est
alors une économie de 12.6 points de TVA en optant pour ces quartiers en plein
développement.
Exemple : un bien de 180 000 € en zone ANRU en vaudrait 202 680 € ailleurs.
S’il s’agit d’un logement ancien, vous pouvez recourir aux subventions ANAH, au crédit
d'impôt dans le cadre de travaux importants comme ceux qui concernent la performance
énergétique mais aussi d’une TVA à 5,5 % pour certaines rénovations.
AVANTAGES FISCAUX
L’acquisition d’un bien immobilier neuf ouvre droit à des avantages fiscaux exclusifs :


l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans, voire 5 ans selon les communes,
la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt grâce à la loi PINEL.
RÈGLEMENTATIONS
Faire le choix d’un logement neuf, c’est opter pour un niveau de confort indéniable. Chaque
année, les promoteurs doivent intégrer dans leurs constructions des normes thermiques,
phoniques, toujours plus importantes afin d’offrir un meilleur confort de vie à l’habitant. Les
bruits environnants ou les déperditions de chaleur sont désormais le lot de l’ancien.
Sans conteste, l’avantage écologique d’un logement neuf surpasse celui de l’ancien. Si un
appartement neuf BBC ou RT 2012 offre une note de A dans le diagnostic de performance
énergétique, un logement ancien ne pourra dépasser la note de C sans d’énormes mises aux
normes. D’autant que la note est liée à l’ensemble de l’immeuble et non attachée au lot
concerné. Au quotidien, cela va permettre d’économiser sur l’ensemble des factures
énergétiques du bien immobilier, tout en faisant un geste pour l’environnement. La garantie
décennale engage la responsabilité du promoteur en cas d’éventuels défauts mettant en cause
la solidité du logement ou le rendant impropre à sa destination. D’où le choix d’un promoteur
disposant de solides garanties financières.
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AMÉNAGEMENT
Autre atout du neuf, le logement est prêt à habiter au moment de l’emménagement, pas de
travaux à prévoir, au moins pendant 10 ans. Le confort des logements neufs est représenté par
des matériaux récents que vous pouvez choisir selon le choix du promoteur, des pièces
optimisées dont les plans sont révisables selon le promoteur et l’avancement de la
construction, sans perdition d’espaces, lumineuses, comprenant des parkings, un ascenseur
aux dernières normes, des accès sécurisés. Nombre de programmes neufs proposent
également des appartements ouvrant sur de larges balcons ou de belles terrasses, voire des
jardins privatifs. Souvent réservés à quelques rares logements, ces opportunités sont à saisir
rapidement.
EMPLACEMENT
L’atout d’un bien ancien est l’emplacement qui peut être notamment en centre-ville, dans les
quartiers historiques ou ceux dont la notoriété est établie. Les adresses les plus convoitées
n’offrent généralement que d’anciennes constructions. L’environnement, la réputation et le
charme sont des facteurs qui militent en faveur de l’ancien. Au gré des rares opportunités
foncières qui se présentent aux promoteurs, il arrive qu’un programme neuf sorte de terre
dans une « dent creuse » d’un vieux quartier. Ces opportunités sont rares et à saisir
rapidement. En revanche, dans les quartiers en devenir, plus excentrés, le neuf a droit de cité.
Dans ces nouveaux « morceaux de ville », créés sur d’anciennes friches industrielles, portuaires
ou des terrains militaires, les promoteurs sont nombreux à proposer différents programmes
dans toutes les gammes de prix. Ici, l’acheteur doit faire un pari sur l’avenir d’un quartier non
encore établi. Il se peut que pendant quelques années, le secteur soit en chantier avec des
transports en commun, commerces et écoles qui arriveront dans un second temps.
DISPONIBILITÉ
Lorsque vous achetez un bien immobilier sur plan, cela sous-entend un délai d’attente pour la
livraison de votre bien. Il faut accepter d'emménager dans le lieu 12 voire 18 mois après son
acquisition. L'acquéreur achète généralement sur plan (V.E.F.A – Vente en Etat Futur
d’Achèvement), c'est-à-dire, avant la construction du logement. L’avantage est alors la
possibilité de faire exécuter par des professionnels des travaux modificatifs pendant la
construction. Vous personnalisez ainsi l’agencement, l’équipement et même la décoration de
votre logement, à votre goût en collaboration avec l’architecte de la promotion.
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RECAPITULATIF NEUF / ANCIEN
NEUF
PRIX AU M2
x
FRAIS DE NOTAIRE
x
CHARGES DE COPROPRIÉTÉ
x
AIDES FINANCIÈRES
x
AVANTAGES FISCAUX
x
RÈGLEMENTATIONS
x
AMÉNAGEMENT
x
EMPLACEMENT
DISPONIBILITÉ
ANCIEN
x
x
x
L’acquisition en VEFA offre un meilleur confort, indéniablement supérieur à celui d’un
logement ancien. Cette différence a une incidence sur les prix de vente, de 10 à 20% plus cher
dans le neuf. Celle-ci se justifie par le respect des dernières normes phoniques et thermiques
ainsi que par la garantie décennale du constructeur. Le respect de ces normes offrent une
revente plus aisée et en toute sérénité.
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