Le départ du locataire

II - 3 - M. PIERRE peut-il bénéficier du régime du microfoncier ? Justifiez votre réponse.
Les revenus fonciers de M. Pierre sont les suivants :
- rez-de-chaussée : 4 000 E
- 1er étage : 7 200 E
- 2e étage : 1 110 E
Soit un total de 12 310 E. M. Pierre peut donc prétendre au régime du microfoncier, mais ce ne sera plus le cas
l’année suivante si ses trois appartements sont loués toute l’année.
La location meublée n’est pas à prendre en compte car non comprise dans les revenus fonciers.
4-M
onsieur PIERRE vous demande une simulation du montant de ses revenus fonciers imposables puis de
son impôt sur le revenu pour N sachant qu’il est veuf et qu’il touche 27 540 E de pension de retraite. Vous
disposez du barème de calcul de l’impôt en annexe 6.
Retraite : 27 540*0,9 = 24 786 E
Revenus fonciers : 12 310*0,7 = 8 617 E
Micro BIC : 2 400*0,5 = 1 200 E
Revenu global : 34 603 E
Impôt brut : 34 603*0,3 - 5 566,33 = 4 815 E
III - 5 - Ce couple peut-il bénéficier du régime du micro foncier ? Justifiez votre réponse.
Revenus fonciers : 700*12 = 8 400 E
Les époux Deschamps peuvent bénéficier du microfoncier et du micro BIC pour la location meublée.
Charges réelles sur l’immeuble : 542 + 1 245,4 = 1 787,4 soit 21,3 % des loyers. Il est préférable pour eux
d’opter pour le microfoncier.
6 - Calculez le montant de leur impôt sur les revenus de N, en retenant le régime fiscal le plus favorable.
Revenu net global : (46 787,45 + 26 578,32)*0,9 + 8 400*0,7 + 3 000*0,5 = 73 409
QF = 73 409/3 = 24 470
Impôt brut : 73 409*0,14 - 1 339,13*3 = 6 260 E
Dossier
3
Le départ du locataire
1er cas : La gestion des préavis de départ
1 - Rappelez les conditions de validité du congé à l’initiative du locataire.
Le locataire peut adresser son congé au bailleur à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de
réception ou par acte d’huissier, sans avoir à motiver sa décision. Il doit respecter un préavis de trois mois,
qui court à partir de la date de réception de la lettre par le bailleur. Ce délai peut être réduit à un mois dans
les cas suivants :
- mutation professionnelle,
- 1er emploi,
- perte d’emploi ou nouvel emploi suite à une perte d’emploi,
- locataire titulaire du RSA,
- locataire âgé de plus de 60 ans et dont l’état de santé justifie un changement de domicile.
Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges jusqu’à la date de fin de préavis, même s’il a quitté les
lieux plus tôt.
3 - L’agence GESTIMMOBILIER - La gestion locative d’un bien immobilier (2/2)
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2-À
la lecture des décisions de justice présentées en annexe 8, faites une synthèse à votre responsable sur les
conditions pour qu’une mutation professionnelle permette d’obtenir un préavis réduit.
Ces quatre arrêts précisent les conditions dans lesquelles le locataire peut obtenir un délai de mutation
réduit pour mutation professionnelle.
- arrêt du 16/3/94 : le passage d’une profession libérale à une activité salariée ne peut pas être assimilé à
une mutation ;
- arrêt du 22/10/03 : une mutation ne nécessite pas un changement de domicile dans une autre ville pour
ouvrir droit au préavis réduit ;
- arrêt du 7/7/2004 : une mutation peut être justifiée tardivement, après l’expiration du délai de préavis ;
- arrêt du 20/01/10 : toute mutation, même volontaire, ouvre droit au préavis réduit.
3-E
stimant que le courrier de Monsieur DIDIER est incomplet, vous êtes chargé(e) de lui adresser une réponse
afin de lui demander d’une part, des informations complémentaires, et d’autre part de lui donner des informations permettant de faciliter la gestion de son départ.
Corps du courrier adressé à M. Didier
Monsieur,
Nous avons bien reçu votre congé en date du 15 septembre N. Afin que nous puissions vous faire bénéficier
d’un préavis réduit à un mois, merci de nous adresser un justificatif de votre mutation professionnelle. Dès
réception, nous fixerons ensemble un rendez-vous pour procéder à l’état des lieux de sortie et vérifier que
vous avez effectué les réparations locatives qui vous incombent.
Afin de faciliter les visites des futurs locataires, vous voudrez bien nous communiquer également les jours
et les heures de visites possibles.
Enfin selon la législation en vigueur, il est nécessaire de nous faire connaître votre nouvelle adresse.
Nous vous rappelons par ailleurs que vous restez redevable du loyer et de la provision sur charges jusqu’à la
date de votre congé, soit le 1er novembre, sous réserve de la validation de votre préavis réduit, et ce quelque
que soit la date réelle de votre départ.
Recevez, Monsieur, nos sincères salutations.
2e cas : L’estimation des dégradations lors de l’état des lieux de sortie
4-C
alculez le montant à restituer sur le dépôt de garantie, dans la mesure où vous conservez 50 E pour la
régularisation ultérieure des charges.
On se situe au 1er avril N, soit une durée d’occupation inférieure, de peu, à 4 ans.
- Moquette ➞ l’équipement était en bon état,soit un coefficient de 50 %
Coût total : 15*14,5*1,196 = 260,13 E
Montant facturé au locataire : 260,13*0,5 = 130,07 E
- Papier peint ➞ coefficient de 85 % car l’équipement était neuf
Coût total : 5*15*1,196 = 89,70 E
Montant facturé au locataire : 89,70*0,85 = 76,25 E
- Mitigeur ➞ présumé en bon état (pas d’indication dans l’état des lieux d’entrée) soit un coefficient de
80 %
Coût total : 85*1,196 = 101,66 E
Montant facturé au locataire : 101,66*0,8 = 81,33 E
Soit un total de 287,65 E
Montant à restituer sur le dépôt de garantie : 1 020 - 287,65 - 50 = 682,50 E
5 - Quelles sont les dernières formalités que vous devez accomplir lors du départ du locataire ?
Il faut informer la CAF ainsi que l’administration fiscale du départ du locataire. Il faut également prévenir
le garant qu’il est libéré de son engagement de cautionnement.
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3 - L’agence GESTIMMOBILIER - La gestion locative d’un bien immobilier (2/2)