Première acquisition : bien définir son projet immobilier

ANALYSE
Première acquisition :
bien définir son projet immobilier
La première étape, quand on envisage un premier achat dans la pierre pour se loger ou louer,
consiste à bien définir son projet immobilier en fonction de ses possibilités financières.
Cela nécessite au préalable de répondre à plusieurs questions en soupesant les avantages et
inconvénients de chaque formule : quel est mon budget et quels compromis suis-je prêt à
faire ? Le charme de l’ancien ou le confort du neuf ? Appartement ou maison ? Avec ou sans
travaux ? Où acheter ? Etc.
Éléments de réponses pour effectuer les meilleurs choix selon ses objectifs.
Mireille Sarlin
Devenir propriétaire de sa résidence prinEKRCNGRQWTCXQKTWPkšJQOGUYGGVJQOGšz
DKGPȃUQKGVUGEQPUVKVWGTWPRCVTKOQKPG
immobilier est un rêve dont la réalisation
est facilitée aujourd’hui par la stabilisation des prix et des taux de crédit très
avantageux. L’argent étant le nerf de la
IWGTTGNCRTGOKȋTGȌVCRGEQPUKUVGȃHCKTG
UGUEQORVGUCƒPFGFȌVGTOKPGTNGDWFIGV
total d’acquisition dont on dispose pour
sa recherche.
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#RTȋUCXQKTXȌTKƒȌNGOQPVCPVFGUQPCRRQTV
RGTUQPPGN
ȌRCTIPGƒPCPEKȋTGEQWRFG
pouce familial...), un rendez-vous avec
UC DCPSWG UŨKORQUG RQWT EQPPCȑVTG NG
montant de prêt qu’elle pourrait consentir
RTȍV ENCUUKSWG RTȍV ȃ VCWZ \ȌTQ RTȍV
épargne logement...) en se demandant
SWGNVCWZFŨGHHQTVQPGUVRTȍVȃEQPUGPVKT
Cela peut valoir la peine de se serrer un
peu la ceinture pendant deux ans (mais
RCU RGPFCPV FKZ CPUБ RQWT QDVGPKT WP
DKGPSWKEQTTGURQPFȃUGUCVVGPVGU+NHCWV
toutefois se garder d’un trop grand optimisme dans l’estimation de ses capacités
ƒPCPEKȋTGU&GRNWUKNGUVPȌEGUUCKTGFG
garder en tête la liste d’un certain nombre
de frais accompagnant l’acquisition qui ne
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NGUHCOGWZ
kšHTCKUFGPQVCKTGšzȌXGPVWGNUHTCKUFŨCIGPEG
immobilière, frais liés au déménagement et
ȃNŨKPUVCNNCVKQPFCPUNGPQWXGCWNQIGOGPV
financement d’éventuels travaux, sans
oublier, pour l’avenir, les impôts locaux
(dont la taxe foncière due par le propriétaire) et les autres charges afférentes au
bien (charges de copropriété, ou, en habitat
individuel, les dépenses d’entretien et de
chauffage).
© anetlanda
0GWHQWCPEKGPǡ!
24
25 millions de Propriétaires - Janvier 2017
L’acquisition d’un logement neuf présente
FGUCVQWVUKPFȌPKCDNGURCTTCRRQTVȃNŨCEJCV
FCPUNŨCPEKGPšRCUFGVTCXCWZKORQTVCPVUȃ
prévoir (ravalement, réfection de la toiture,
mise aux normes d’accessibilité et autres
dépenses résultant de l’usure du bâti-
ANALYSE
ment, notamment) et des frais d’entretien
réduits.
7PKOOGWDNGPGWHDȌPȌƒEKGFGNCICTCPVKG
décennale du constructeur qui couvre
en principe les propriétaires contre les
dépenses résultant d’un éventuel défaut de
construction (sur cette question, voir p. 37).
Acheter dans le neuf permet aussi de
choisir un logement construit selon les
dernières normes en vigueur (électricité,
gaz, isolation phonique et thermique)
plus économe en énergie, fonctionnel
(optimisation de l’espace, cave, parking...)
et disposant de tous les équipements
modernes.
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ȌNGXȌU
FGNŨQTFTGFGȃšFWOQPVCPVFG
NŨCESWKUKVKQPEQPVTGȃšFCPUNŨCPEKGP
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ȃ VCWZ \ȌTQ .ŨCEJCV FCPU NG PGWH RQWT
NQWGTRGTOGVȌICNGOGPVFGDȌPȌƒEKGTFG
FKURQUKVKHUƒUECWZ
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Coté inconvénients, on relèvera, s’agissant d’un logement qui n’est pas encore
construit, l’impossibilité de le visiter et de
se rendre compte par soi-même du rendu
final de la construction, en particulier
de sa luminosité. Acheter un logement
sur plan (VEFA) ou faire construire, c’est
également s’engager dans une aventure
comportant des incertitudes (retards de
livraison, défaillance des entrepreneurs...)
qui peuvent s’avérer destructrices pour
un couple dont c’est le projet d’une vie.
#LQWVQPUȃEGNCNGFȌNCKSWKUŨȌEQWNGGPVTG
la signature du contrat et l’emménagement
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FGUVTCXCWZCWHWTGVȃOGUWTGFGNGWT
avancement et la rareté des programmes
neufs en centre-ville.
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que dans l’ancien et les perspectives de
RNWUXCNWGUȃNCTGXGPVGUQWXGPVOQKPU
élevées.
Témoignage de Vincent M.,
29 ans, acquéreur
avec sa compagne d’un
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à Asnières (Hauts-de-Seine)
kš%ŨȌVCKVNGDQPOQOGPVRQWTCEJGVGTšБšz
Ma compagne et moi, salariés depuis six ans, louions chacun de notre côté un
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šŻFGNQ[GTRQWTOQKšŻRQWTGNNG0QWUXQWNKQPUJCDKVGT
GPUGODNGGVRNWVȖVSWGFGRC[GTWPNQ[GTȃHQPFURGTFWPQWUCXQPUFȌEKFȌFG
profiter des taux d’intérêts bas pour acheter ensemble un appartement qui
permettrait l’extension de la famille... et nous construire par la même occasion
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ouest et avons trouvé en moins de deux mois un logement qui nous convenait, par
NŨKPVGTOȌFKCKTGFŨWPGCIGPEGšWPRKȋEGUFGšOqPGPȌEGUUKVCPVRCUFGVTCXCWZ
avec cave, parking et terrasse en rez-de-chaussée d’un immeuble construit en
ȃ#UPKȋTGUUWT5GKPG%GVVGNQECNKUCVKQPEQPUVKVWCKVRQWTPQWUNGOGKNNGWT
compromis en matière de transport. Étant donné le montant au plancher des
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ȃWPEQWTVKGTGPETȌFKVCWVCWZFGš
RNWUšFŨCUUWTCPEGȌVCNȌUWT
ans pour avoir des mensualités qui nous permettent de vivre sans se priver. Cela
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0QVTGXKUKQPFGNCXKGGUVRQWTNŨKPUVCPVFGTGUVGTȃ2CTKUSWKRTQRQUGRQWTPQWU
les meilleures opportunités en matière de travail
L’investissement dans l’ancien a lui aussi
UGUCXCPVCIGUǡNGEJQKZFGUEQPUVTWEVKQPU
et de leur localisation est plus vaste, les
prix plus modérés que dans le neuf. Un
logement ancien bien situé se valorise au
ƒNFGUCPPȌGURGTOGVVCPVFŨGURȌTGTWPG
OGKNNGWTGRNWUXCNWGȃNCTGXGPVG
En contrepartie de son charme, l’ancien a
notamment pour inconvénient d’engendrer
des dépenses de travaux pour l’avenir et
des charges courantes plus importantes, en
particulier lorsque l’isolation du bâtiment
NCKUUGȃFȌUKTGT
/CKUQPQWCRRCTVGOGPVǡ!
Le choix entre maison ou appartement
dépend bien évidemment de facteurs tels
que l’environnement et le mode de vie
recherchés ainsi que la composition de la
HCOKNNG/CKUUCWHȃFKURQUGTFŨWPKORQTVCPV
budget ouvrant un large choix, les maisons
individuelles se situent souvent en dehors
du centre-ville, ce qui allonge le temps de
trajet domicile/travail et oblige, lorsqu’elles
PGUQPVRCUȃRTQZKOKVȌFGUVTCPURQTVU
collectifs, d’acheter et assumer les frais
d’une seconde voiture.
Acheter un appartement en copropriété est
en principe moins onéreux que l’acquisition
d’une maison individuelle et libère du souci
FŨCXQKTȃIȌTGTGVȃƒPCPEGTUGWNNGUFKHHȌrentes charges et les dépenses de travaux
qui seront réparties entre les copropriétaires. On peut trouver des appartements
avec terrasse ou en rez-de-chaussée avec
jardin pour combler son besoin de vie au
plein air. Évidemment, on ne sera pas le seul
ȃFȌEKFGTPKȃNŨCDTKFŨWPXQKUKPCIGDTW[CPV
Mais habiter une maison individuelle ne
protège pas, non plus, des conflits avec
les voisins.
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Acheter un bien nécessitant des travaux
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ECNEWNGTCWOKGWZUQPRNCPFGƒPCPEGOGPV
25 millions de Propriétaires - Janvier 2017
25
ANALYSE
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6TQKUSWGUVKQPUȃ
Sébastien de Lafond,
président du site
MeilleursAgents.com
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très tôt dans leur vie. Certes, les droits de mutation et les frais d’agence sont moins
élevés outre-Manche qu’en France, mais ce n’est pas la seule explication. C’est aussi
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FŨCESWKUKVKQPNGDKGPRQWTTCȍVTGTGXGPFWTCRKFGOGPVȃWPDQPRTKZRQWTRQWXQKTHCKTG
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RNCEGTUWTWPOCTEJȌF[PCOKSWGGPCESWȌTCPVWPNQIGOGPVDKGPRNCEȌEŨGUVȃFKTG
non loin des centres-villes. On peut faire des compromis sur la surface, pas sur la
localisation, en gardant en tête que le plus important c’est que le bien se revende
rapidement. Dans l’hypothèse où la valeur du bien baisserait entre-temps, on ne
sera pas perdant puisque la valeur du nouveau bien acheté aura baissé elle aussi.
Pour aider les candidats acquéreurs dans leur recherche, notre site MeilleursAgents.
EQORTQRQUGFCPUUQPOQVGWTFGTGEJGTEJGFGDKGPUȃXGPFTGWPQWVKNFŨȌVWFGFG
faisabilité de leur achat en fonction de leur budget.
Quelle valeur ajoutée un agent immobilier peut-il apporter au candidat acquéreurš!
,GOŨCVVGPFCKUȃEGVVGSWGUVKQPšБ0QWUCXQPUTȌCNKUȌWPGȌVWFGFQPVKNTGUUQTVSWGUK
les Français sont tentés de vendre sans agents, ils sont aussi tentés d’acheter avec.
La présence d’un professionnel les rassure sur le montant du prix de présentation
du bien. En outre, il leur est plus facile de lui poser des questions car la question de
l’affect qu’un propriétaire ressent souvent ne se pose pas avec l’agent immobilier.
.CFKHƒEWNVȌEŨGUVSWGNŨQPPGVQODGRCUVQWLQWTUUWTWPRTQHGUUKQPPGNSWKCRRQTVG
cette valeur ajoutée...
Ces travaux, selon leur nature et leur imporVCPEGRGWXGPVQWXTKTFTQKVȃNŨȌEQ26<QWCW
RTȍVȃVCWZ\ȌTQGVUKNŨQPCEJȋVGRQWTNQWGT
dans le cadre d’un investissement locatif,
RGTOGVVTGWPFȌƒEKVHQPEKGTƒUECNGOGPVKPVȌTGUUCPV.ŨQRVKQPUCPUVTCXCWZGUVVQWVGHQKUȃ
RTKXKNȌIKGTNQTUSWGNŨQPEJGTEJGȃGOOȌPCIGT
rapidement ou que l’on est rebuté par les
perspectives de travaux et les mauvaises
surprises qui peuvent en découler.
26
25 millions de Propriétaires - Janvier 2017
1șCEJGVGTǡ!
Il est coutume de dire que l’emplacement
GUVNCENȌFGXQțVGFŨWPCEJCVTȌWUUK5K
on est dans l’objectif d’une revente assez
rapide, mieux vaut s’orienter vers un bien
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ȃHCKTGFGUUCETKƒEGUUWTNCUWTHCEG&CPU
le cas contraire, on peut miser sur des
SWCTVKGTUQWFGUEQOOWPGUkšGPFGXGPKTšz
En région parisienne, 5 villes sortiraient
ainsi gagnantes du Grand Paris, ambitieux
projet d’aménagement du territoire visant
ȃVTCPUHQTOGTNŨCIINQOȌTCVKQPRCTKUKGPPG
en une grande métropole mondiale, selon
l’analyse de MeilleursAgents.comšǡ8KNNGLWKH
*WD5WFFW)TCPF2CTKURTQNQPICVKQP
de la ligne 14 du métro, Campus Santé),
5CKPV&GPKU
*WD0QTFFW)TCPF2CTKU
prolongation de la ligne 14, vitrine de la
transformation du 93), Aubervilliers (très
connecté au Grand Paris Express-GPE-,
prolongation de la ligne 12, Éco-quartier
du Fort, Campus Condorcet), Bagneux (très
connecté au GPE, prolongation de la ligne
0QKU[NG)TCPF
*WD'UVFW)TCPF2CTKU
prolongation de la ligne 11, Cité Descartes).
Ce point de vue est partagé par Georges
Rocchietta, président du groupe Atland,
dont l’activité de promotion immobilière
GUVEQPEGPVTȌGGPTȌIKQPRCTKUKGPPGkš0QWU
PQWUKPVȌTGUUQPUCWZVGTTCKPUFGEQOOWPGU
FCPUNGUSWGNNGUUGRTQHKNGWPGȌXQNWVKQP
UKIPKƒECVKXGFGUVTCPURQTVUUCPUVTQRPQWU
CVVCEJGTȃNŨKOCIGCEVWGNNGFGNCXKNNGSWKGUV
appelée à changeršzUQWNKIPGVKN
En province, en prenant en compte la
démographie, la création d’emplois et
l’amélioration du cadre de vie, les persRGEVKXGUFGRNWUXCNWGUȃNŨJQTK\QPFG
ans sont, toujours selon MeilleursAgents.
EQONGURNWUKORQTVCPVGUȃ.[QP0CPVGUGV
4GPPGUššȃššFGUWTRGTHQTOCPEG
CVVGPFWGRCTTCRRQTVȃNCOQ[GPPGFGU
grandes villes. La surperformance calculée
GUVFGšȃššRQWTNGUXKNNGUFG
Bordeaux, Toulouse et Paris.
Progression de
l’immobilier chez les
ménages les plus jeunes
Entre début 2010 et 2015, la part de
propriétaires accédants de leur résidence principale, stable dans l’ensemble
de la population, a augmenté de 4,2
points chez les moins de 30 ans pour
atteindre 14,6 % début 2015. À cette
date, 70 % du patrimoine de ces jeunes
ménages repose sur l’immobilier (contre
64 % début 2010).
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