Polititque de l`Habitat et loi SRU

POLITIQUE DE L’HABITAT
ET Loi
SOLIDARITE ET DE RENOUVELLEMENT URBAINS
NOUVELLES DEMARCHES, NOUVEAUX OUTILS ?
OBJECTIF DE LA LOI SRU EN MATIERE D’HABITAT:
ASSURER UNE OFFRE D’HABITAT DIVERSIFIEE ET DE QUALITE
SOMMAIRE
I) LES GRANDS AXES DE LA SECTION
SECTION HABITAT
1 – Assurer la mixité sociale
2 – Modifier le cadre d’action des organismes HLM et lever certains obstacles à la
production
du logement social
3 – Remanier le droit de la copropriété
4 – Renforcer la protection de l’acquéreur immobilier
5 – Réformer les procédures de lutte contre les immeubles insalubres
6 – Renforcer le droit des locataires.
7 – Dispositions diverses
II) LE RENFORCEMENT DES PROGRAMMES LOCAUX DE L’HABITAT ET LEURS
ARTICULATIONS AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISMES ET LES
OPERATIONS D’AMENAGEMENT
D’AMENAGEMENT
III) CONCLUSION
I.
LES GRANDS AXES DE LA SECTION HABITAT
1 - ASSURER LA MIXITE SOCIALE
Le dispositif mis en place en 1991 par la loi d'orientation pour la ville (LOV) a été
modifié. Son champ d'application territorial est élargi, et des mesures
mesures pénalisantes et
coercitives sont prévues afin d'inciter les communes à construire des logements
sociaux (art. 55).
1. Communes concernées par le dispositif
Désormais, l'obligation d'avoir des logements locatifs sociaux,
représentant au moins 20 % des résidences principales (voir "
Définition des logements locatifs sociaux "), concerne les communes
dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Ile-deFrance et à 3 500 habitants dans les autres régions et qui sont
comprises, au sens du recensement général de la population, dans une
agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une
commune de 15 000 habitants. En revanche, cette disposition ne
s'applique pas :
- aux communes situées dans une agglomération dont le nombre
d'habitants a décru entre les deux derniers recensements de la
population et qui appartiennent à des communautés urbaines,
d'agglomération ou de communes compétentes en matière de
programme local de l'habitat (PLH), dès lors que celui-ci a été
approuvé;
- aux communes dont la moitié du territoire urbanisé est soumis à une
inconstructibilité résultant d'une zone A, B ou C d'un plan d'exposition
au bruit ou d'une servitude de protection instituée en application des
articles L. 515-8 à L. 515-11 du Code de l'environnement.
2. Prélèvement en cas de non respect de l’article 55
A compter du 1er janvier 2002, les communes ayant moins de 20 % de
logements sociaux seront assujetties à un prélèvement annuel sur leurs
ressources fiscales. Seules en seront exonérées celles bénéficiant de
la dotation de solidarité urbaine et disposant de plus de 15 % de
résidences principales en logements sociaux.
Le montant du prélèvement est égal à 1 000 francs (152,45 euros) par
an et par logement manquant par rapport à ce seuil de 20 %. Il sera
maintenu tant que la commune n'aura pas atteint ce seuil. Le montant
total du prélèvement ne pourra pas excéder 5 % des dépenses réelles
de fonctionnement de la commune. Pour les communes bénéficiant de
ressources financières élevées, le prélèvement est majoré lorsque leur
potentiel fiscal par habitant est supérieur à 5 000 francs (762,25 euros).
Il est égal à 20 % du potentiel fiscal par habitant de la commune,
multiplié par le nombre de logements sociaux manquants. A noter que
les dépenses engagées par les communes pour la viabilisation de
terrains affectés à la réalisation de logements sociaux viendront en
déduction du prélèvement.
Le produit du prélèvement devra être utilisé pour financer des
acquisitions foncières et immobilières en vue de la réalisation de
logements
locatifs
sociaux.
Il
pourra,
dans
le
cadre
de
l'intercommunalité, financer aussi des opérations de restructuration
urbaine menées dans les quartiers inscrits en contrat de ville ou situés
en zone urbaine sensible. Selon les situations locales, il sera versé à
un établissement public de coopération intercommunale, à un
établissement public foncier ou à un fonds d'aménagement urbain.
Il appartiendra à chaque commune de fixer l'objectif de réalisation des
logements sociaux afin d'atteindre le quota de 20 %. Le mécanisme
institué pour y parvenir est le suivant : la commune devra réaliser, par
période triennale, au moins 15 % du nombre des logements manquants
sur son territoire.
Dans les communes appartenant à une structure intercommunale dotée
d'un PLH, c'est ce programme qui définira cet objectif pour l'ensemble
des communes. Globalement, le nombre de logements à construire ne
pourra être inférieur à la somme des logements sociaux manquants
dans les communes soumises au prélèvement. La construction de ces
logements, par période triennale, devra être répartie par le PLH de
façon à assurer entre les communes une répartition équilibrée et
diversifiée de l'offre de logements. Mais les communes non soumises
au prélèvement ne pourront se voir imposer par le PLH la construction
de logements sociaux supplémentaires sans leur accord.
Lorsque les engagements triennaux fixés par la commune ou le PLH
n'auront pas été respectés, le préfet, après avis du conseil
départemental, constatera la carence par arrêté motivé. Le Conseil
constitutionnel, dans sa décision rendue publique le 8 décembre (voir p.
21) a censuré les trois sanctions prévues par le texte initial.
3. Calcul des 20 %
Pour établir ce calcul, il est procédé d’une part à un inventaire contradictoire du
nombre de logements locatifs sociaux sur la commune, d’autre part la loi prévoit que
le nombre de logements locatifs sociaux est rapporté au nombre de résidences
principales qui figure au rôle établi pour la perception de la taxe d’habitation.
1.4. Définition
Définition des logements locatifs sociaux
La définition des logements locatifs sociaux pour le calcul du seuil de 20 % résulte de
la nouvelle rédaction de l'article L. 302-5 du Code de la construction et de l'habitation
(CCH). Il s'agit :
- des logements locatifs appartenant aux organismes d'HLM, à l'exception, en
métropole, de ceux construits ou acquis et améliorés à compter du 5 janvier 1977 et
ne faisant pas l'objet d'une convention définie à l'article L. 351-2 (convention APL) ;
- des autres logements faisant l'objet d'une convention APL dans les conditions
définies à l'article L. 351-2 et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources;
- des logements appartenant aux sociétés d'économie mixte des départements
d'outre-mer ;
- des logements appartenant à l'Entreprise minière et chimique et aux sociétés dans
lesquelles cette entreprise a des participations majoritaires ;
- des logements appartenant aux houillères de bassin et aux sociétés dans
lesquelles les houillères ont des participations majoritaires ;
- des logements appartenant aux sociétés à participation majoritaire des
Charbonnages de France et à l'Etablissement public de gestion immobilière du NordPas-de-Calais ;
- des logements-foyers ou des lits des logements-foyers destinés aux personnes
âgées ou handicapées, aux jeunes travailleurs ou aux travailleurs migrants ;
- des résidences sociales faisant l'objet d'une convention APL ;
- des places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale (CHRS).
Un décret fixera les modalités de prise en compte des lits des logements-foyers et
des places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale.
5. Définition des résidences principales
Le nombre de résidences principales qui permettra d’effectuer le calcul des 20 % est
établi par la Direction Générale des Impôts sur la base de la définition suivante
arrêtée d’un commun accord entre la Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat
et de la Construction et les services concernés de la Direction Générale des Impôts :
Sont retenus les locaux soumis à la taxe d’habitation, au titre de l’habitation
principale intégrant les appartements (AP), les maisons (MA), les maisons
exceptionnelles (ME), les maisons partagées (MP), les pièces indépendantes de plus
de 5 m2 (PI) et les maisons sur sol d’autrui (SM).
N.B. Les pièces indépendantes de plus de 5 M2 pourraient ne plus être prises en
considération.
2 – MODIFIER LE CADRE D’ACTION DES ORGANISMES HLM ET LEVER
CERTAINS OBSTACLES A LA PRODUCTION DU LOGEMENT SOCIAL
A travers le volet habitat, les HLM voient leurs
leurs conditions d’action directement
infléchies, par la redéfinition de leurs missions, par l’introduction de contraintes
nouvelles :
•
•
•
•
•
•
•
Pérennisation du logement social,
Obligation de garantie pour l’accession
intégration de l’accession dans les missions d’intérêt général,
Compétences en prestation de service pour des personnes publiques ou privées, en
aménagement, etc..
Les organismes pourront créer entre eux des filiales sociétés anonymes.
Le changement d’autorité de rattachement des offices est simplifié.
•
•
•
Les conditions d’exercice des fonctions d’administrateur sont améliorées.
La concertation avec les locataires doit être renforcée.
Et, bien sûr, les Hlm sont directement concernés par le renforcement des incitations à
développer et rééquilibrer l’offre de logements sociaux dans les communes urbaines.
Mais d’autres éléments du volet habitat les concernent aussi en leur offrant
indirectement des possibilités supplémentaires d’action : il en va ainsi de la définition
du logement décent, des dispositions contre l’insalubrité, la protection des occupants
de meublés, ou celles qui concernent les copropriétés dégradées. Dans la ligne des
dispositions figurant dans la loi exclusions (possibilité d’acquérir des hôtels meublés,
mode de calcul de la valeur des immeubles et des fonds de commerces), ces
nouvelles mesures aboutissent à rendre moins lucratives les activités des marchands
de sommeil et autres propriétaires incompétents ou indélicats :
On peut espérer que l’accès au marché foncier dans l’ancien et en particulier
particulier dans
les centrescentres-villes sera ainsi encouragé pour les HLM.
3 – REMANIER LE DROIT DE LA COPROPRIETE
La Loi SRU constitue plus qu’un simple aménagement de la loi du 10 juillet 1965.
Ses dispositions modifient le fonctionnement des copropriétés sur des questions
majeures comme la gestion financière et comptable des immeubles, le recouvrement
des impayés de charges et les règles de majorité
3.1. Gestion financière et comptable des copropriétés
La présentation des comptes des syndicats devra respecter un plan comptable type
fixé par décret (mesure applicable à compter du 1er janvier 2004).
L'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat devient
obligatoire, sauf décision contraire prise par les copropriétaires (art. 77).
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 devra indiquer
les éléments pris en considération et les modalités de calcul permettant de fixer les
quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (art. 76).
Deux mesures vont améliorer le recouvrement des charges en cas d'impayés
(articles 81-1° et 2°) :
- Les frais nécessaires engagés par le syndicat, à compter de la mise en demeure
pour le recouvrement d'une créance justifiée, seront supportés par le seul
copropriétaire défaillant, et non plus répartis entre tous les copropriétaires au prorata
de leurs tantièmes.
- Le non-paiement, à sa date d'exigibilité, d'une provision de charges rendra exigibles
les autres provisions votées par l'assemblée générale et non encore échues. En
pratique, le syndic pourra obtenir du juge, statuant comme en matière de référé, une
ordonnance condamnant le copropriétaire au paiement, non seulement de la
provision impayée, mais aussi des autres provisions non encore échues. Cette
ordonnance sera assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
L'assemblée générale pourra fixer, à la majorité de l'article 25, le montant des
marchés de travaux et des contrats d'entretien à partir duquel une mise en
concurrence des entreprises est obligatoire (art. 81-4°).
Obligation sera désormais faite au syndic de tenir à jour un carnet d'entretien de
l'immeuble dont le contenu sera fixé par décret (art. 78). A partir du 1er juin 2001,
tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse
de vente pourra consulter ce document (art. 79).
Un diagnostic technique des immeubles achevés depuis plus de 15 ans est rendu
obligatoire lors de leur mise en copropriété. Ce diagnostic devra constater l'état
apparent de la solidité du clos et du couvert, des conduites et canalisations
collectives et des équipements communs et de sécurité. Il devra être porté à la
connaissance de l'acquéreur par le notaire (art. 74 et 80).
Une nouvelle procédure de vote est mise en place pour favoriser les prises de
décisions en assemblée générale (art. 81-5°). Elle s'applique à toutes les décisions
soumises à la majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les
copropriétaires).
Si cette majorité n'a pas été atteinte mais que le projet a recueilli au moins le tiers
des voix de tous les copropriétaires, alors la même assemblée peut immédiatement
procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 (majorité des copropriétaires
présents ou représentés). Attention, les abstentions ne seront désormais plus prises
en compte pour calculer la majorité de l'article 24 !
3.2. Copropriétés en difficulté
Plusieurs mesures spécifiques concernent les copropriétés en difficulté.
L'administrateur chargé par le président du tribunal de grande instance de rétablir la
situation financière de la copropriété se verra confier tous les pouvoirs du syndic dont
le mandat cessera de plein droit et sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de
l'assemblée générale des copropriétaires. Afin d'éviter toute confusion, le syndic
existant ne pourra en aucun cas être nommé administrateur par le juge.
Toutefois, une convention conclue avec les copropriétaires (à la majorité de l'article
24) ou avec l'administrateur pourra autoriser le syndic à continuer d'exercer certaines
tâches. Le président du tribunal de grande instance pourra également prononcer le
retrait d'un ou plusieurs bâtiments d'une copropriété en difficulté pour constituer une
copropriété séparée (art. 81-11°).
Les copropriétés en difficulté, même celles situées en dehors d'une zone urbaine
sensible, pourront faire l'objet d'un plan de sauvegarde sur une période de cinq ans.
L'établissement de ce plan par le préfet permettra aux copropriétaires occupants de
bénéficier des aides financières du fonds de solidarité logement (FSL) pour le
paiement de leurs charges collectives ou d'emprunts. Il permettra également aux
organismes d'HLM d'acquérir des lots en vue de leur revente ou d'y effectuer des
travaux et de les louer provisoirement (article 82).
4 – RENFORCER LA PROTECTION
PROTECTION DE L’ACQUEREUR IMMOBILIER
4.1. Achats d’immeubles
•
Les avant-contrats ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation neuf ou
ancien seront assortis d'un délai de rétractation (ou de réflexion en cas d'acte notarié) de sept
jours (voir " Vente d'un immeuble d'habitation ") pour les acquéreurs non professionnels
(art. 72).
•
La possibilité de conclure des promesses ou des offres unilatérales d'achat d'un immeuble (quel que
soit son usage) n'est pas remise en cause. Par contre, seront nulles celles consenties à titre
onéreux, c'est-à-dire liées au versement d'une somme d'argent par l'acquéreur, que ce
dernier soit un particulier ou un professionnel (art. 72-III).
•
Un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante sera obligatoire dans tout avant-contrat ou
contrat de vente de certains immeubles. En l'absence de ce document, le contrat restera valable,
mais le vendeur ne pourra pas se prévaloir, en cas de litige, d'une clause d'exonération des
vices cachés à raison des vices constitués par la présence d'amiante. Un décret en conseil
d'Etat précisera les modalités d'établissement de cet état ainsi que les immeubles bâtis et
les produits et matériaux de construction concernés (art. 176).
4.2. Vente de terrains à bâtir
La législation sur la vente de terrains à bâtir a été aménagée.
La possibilité est donnée au lotisseur de consentir des promesses unilatérales de
vente à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir (art. 73). A vrai dire, il ne
s'agit pas d'une innovation puisque le droit existant le permet déjà sous certaines
réserves. En revanche, l'acquéreur (y compris professionnel ?) bénéficiera d'un délai
de rétractation de sept jours. Un décret en conseil d'état fixera les conditions de cette
promesse et le montant maximal de l'indemnité d'im- mobilisation qui peut être
demandée à l'acquéreur (elle ne devrait pas excéder 5 % du prix de vente). Celle-ci
devra être consignée sur un compte bloqué. Et, si l'acquéreur exerce sa faculté de
rétractation, le remboursement des fonds devra intervenir dans un délai de 21 jours à
compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Tout avant-contrat ou contrat de vente d'un terrain à bâtir doit comporter une mention
indiquant si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. Celui-ci est
obligatoire pour les ventes de terrains dans le cadre d'un lotissement, d'une ZAC ou
d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, et la mention du
descriptif du terrain résultant de ce bornage doit être inscrite dans l'avant-contrat ou
le contrat. En l'absence de l'une ou l'autre mention, selon le cas, l'acquéreur pourra
engager une action en nullité de la vente (art. 14).
5 - REFORMER LES PROCEDURES DE LUTTE CONTRE LES IMMEUBLES
INSALUBRES
Le nouveau dispositif mis en place s'articule
s'articule autour de trois objectifs : simplifier et
unifier les procédures, renforcer les pouvoirs d'intervention du préfet et du maire et
garantir le relogement des occupants évincés (art. 168 à 181).
En cas d'arrêté prononçant l'insalubrité irrémédiable de l'immeuble, le préfet est tenu
de prononcer l'interdiction définitive d'habiter et de prescrire toutes mesures
appropriées afin d'empêcher toute utilisation des locaux libérés. A compter de cet
arrêté, les locaux ne peu- vent être, sous peine de sanctions pénales, ni loués ni
utilisés pour quelque usage que ce soit. En cas d'arrêté prononçant l'insalubrité
remédiable de l'immeuble, le préfet prescrit les travaux à réaliser et leur délai
d'exécution et les assortit, le cas échéant, d'une interdiction temporaire d'habiter qui
prendra fin une fois constatée la réalisation des travaux. A défaut, pour le
propriétaire, d'effectuer les travaux, le maire ou le préfet peuvent saisir le juge des
référés pour obtenir l'exécution d'office aux frais du propriétaire. Une hypothèque
légale pourra être inscrite sur l'immeuble ou sur chaque lot de copropriété concerné
afin de garantir le paiement des travaux. Le propriétaire pourra recourir au bail à
réhabilitation pour réaliser les travaux.
Tout propriétaire d'un immeuble insalubre ou menaçant ruine et frappé d'une
interdiction définitive d'habiter a l'obligation d'assurer le relogement des occupants et
de contribuer aux frais de réinstallation. S'il s'agit d'une interdiction temporaire, il doit
assurer leur hébergement provisoire et prendre en charge le coût de cet
hébergement. En cas de carence de sa part, l'hébergement ou le relogement est
assuré par le maire ou le préfet. Retenons aussi que l'arrêté d'insalubrité ou de péril
entraînera la suspension du paiement des loyers dans l'attente de l'exécution par le
propriétaire des travaux prescrits.
En cas d'insécurité constatée dans un immeuble recevant du public à usage total ou
partiel d'hébergement, le maire peut, à défaut d'exécution volontaire des travaux,
procéder d'office à la réalisation des travaux et demander la condamnation de
l'exploitant à verser une provision à valoir sur les travaux (cette disposition vise en
particulier les hôtels meublés)
.
(VOIR SCHEMA)
6 – RENFORCER LES DROITS DES LOCATAIRES
Plusieurs dispositions modifient la législation sur les baux d'habitation (art. 187 à
193).
L'obligation de louer un logement décent, dès lors qu'il s'agit de la résidence
principale du locataire,
locataire, est introduite dans l'article 1719 du Code civil.
Tout logement loué à titre de résidence principale, régi par la loi du 6 juillet 1989,
devra satisfaire à des conditions de décence " ne laissant pas apparaître de risques
manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé " et être " doté
des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ". Cette notion de décence
sera précisée par un décret en conseil d'Etat. A défaut, le locataire (même si le bail
est en cours) pourra demander au bailleur la mise en conformité et saisir le juge en
cas d'inexécution des travaux. Dans ce cas, l'allocation de logement sera maintenue.
Des contrôles de l'état du logement pourront être effectués par les caisses
d'allocations familiales, notamment à la demande du maire ou d'une association de
défense des locataires.
Les compétences des commissions départementales de conciliation, aujourd'hui
limitées aux contentieux sur les hausses de loyers, sont étendues aux litiges sur les
charges locatives, le dépôt de garantie, les réparations et sur l'application des
accords collectifs conclus entre les associations de locataires et de propriétaires.
La protection des locataires est améliorée en cas de congé pour vente délivré par les
bailleurs institutionnels lorsqu'ils procèdent à une vente par lots de plus de 10
logements dans le même immeuble.
La concertation entre les associations de locataires et les bailleurs sociaux et
institutionnels est renforcée (art. 193). Un plan de concertation locative, élaboré entre
le bailleur et les associations de locataires et couvrant l'ensemble du parc locatif,
devra définir les modalités pratiques de cette concertation et prévoir les moyens
matériels et financiers attribués aux représentants des locataires.
Un conseil de concertation locative, composé de représentants du bailleur et des
locataires, sera instauré au niveau de chaque immeuble ou groupe d'immeubles. Il
sera consulté " sur les différents aspects de la gestion de l'immeuble, sur les projets
d'amélioration ou de construction-démolition et, plus généralement, sur toutes
mesures touchant aux conditions d'habitat et au cadre de vie des habitants ". En cas
de projet d'amélioration ou de construction-démolition, le bailleur aura l'obligation
d'engager une concertation avec les représentants des locataires ou, à défaut,
directement avec les locataires, et d'en dresser un bilan.
Les droits des personnes hébergées dans les logements-foyers et les résidences
sociales sont clarifiés et confortés (art. 194). Est imposé l'établissement par écrit d'un
titre d'occupation dont le contenu est réglementé. Dans un délai d'un an suivant la
publication de la loi, devra être mis en place un conseil de concertation composé à
parité de résidents et de représentants de l'organisme gestionnaire ou propriétaire.
Les conditions d'application de ces nouvelles mesures feront l'objet d'un décret en
conseil d'Etat.
7 – DISPOSITIONS DIVERSES
Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat
L’article 185 de la loi SRU modifie les articles L.325-1 et L.321-2 du CCH, relatives à
l’ANAH :
•
•
en entendant ses missions à l’ensemble du parc privé où qu’il soit situé (propriétairesbailleurs et propriétaires-occupants),
en l’autorisant à sanctionner (sanctions pécuniaires refus d’octroi d’une nouvelle aide) les
bénéficiaires de ses aides qui n’auront pas respecté les règles prévues ou les conventions
passées.
Création de l’EPGI du Nord Pas de Calais
L’article 195 de la loi SRU crée un EPIC régional, rattaché à la région Nord-Pas-deCalais : l’établissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais. Celui-ci
est chargé d’acquérir et gérer les immeubles locatifs sociaux des sociétés à
participation majoritaire de Charbonnages de France en respectant le statut du
mineur et de contribuer au financement de toutes actions pour l’habitat social et le
renouvellement urbain dans la région.
Fonctionnement des SEM
L’article 195 de la loi SRU fait entrer des représentants des locataires aux conseils
d’administration des SEM gérant des logements sociaux à l’instar de ce qui existe
pour les organismes HLM.
ADIL et ANIL
L’article 201 de la loi SRU légalise l’existence et le rôle des ADIL et de l’ANIL et
renvoie à un décret le soin de fixer leurs statuts-types, et leurs conditions d’agrément
et de contrôle.
Congé
Congé pour vente
Un certain nombre de dispositions concernent le congé pour vente sont maintenant
applicables dans le secteur locatif privé.
II) LE RENFORCEMENT DES PROGRAMMES LOCAUX DE L’HABITAT ET LEURS
ARTICULATIONS AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISMES ET LES
OPERATIONS D’AMENAGEMENT
Depuis son instauration lors de la décentralisation en 1983, le PLH a été confirmé
par différentes lois comme l’outil de définition et de conduite des politiques locales de
l’habitat : successivement, la LOV (loi d’orientation pour la ville), la loi relative à la
diversité de l’habitat, la loi PRV (relative au pacte de relance pour la ville), et
récemment la loi SRU ont précisé et aménagé son objet, ses objectifs, son contenu,
ses modalités d’élaboration et ses effets juridiques.
Le PLH est l’occasion d’approfondir la connaissance du fonctionnement des marchés
locaux de l’habitat, ce qui est indispensable pour foncer une politique locale.
•
•
•
par la promotion de la diversification de l’offre aux différentes échelles territoriales, le
traitement des problématiques à l’échelle du bassin d’habitat, il peut créer les conditions
qui aideront les acteurs locaux à mieux concilier le respect des objectifs de mixité et
l’amélioration de l’accueil des ménages défavorisés.
Le PLH peut être le lieu de l’articulation des stratégies de renouvellement
urbain/patrimonial avec la politique de production nouvelle dans ses différentes
dimensions, notamment sa destination, sa répartition géographique, sa programmation.
Il peut également favoriser une réflexion partenariale sur l’intégration, dans les différents
territoires de l’agglomération, de l’habitat adapté aux besoins des populations défavorisées
et spécifiques, en lien avec les politiques d’équipement et de services.
Le PLH est clairement dévolu à l’intercommunalité et devrait prendre enfin la place
qui lui revient dans la définition des orientations et des stratégies en matière d’habitat
sur une agglomération.
Cependant
l’articulation
entre
le
pilotage
politique
assuré
au
niveau
de
l’agglomération et sa déclinaison opérationnelle par les communes n’est pas définie
par la loi et devra être négociée localement en fonction des différents contextes : la
définition de l’intérêt communautaire sera un élément essentiel.
Le PLH n’a pas encore complètement acquis sa dimension de cadre de
contractualisation entre les différents acteurs locaux de l’habitat, pour négocier
éventuellement des adaptations locales des réglementations nationales mais reste
l’outil indispensable de définitions et de mise en œuvre des politiques de l’habitat.
III) CONCLUSION
La loi SRU ne modifie pas les objectifs assignés à la politique de l’habitat par les
précédentes lois (L.O.V., Loi de diversité de l’habitat),mais elle complète les
démarches et les outils existants. Elle renforce leur mise œuvre par l’institution de
contraintes supplémentaires (exemple :article 55, 20 %), elle complète certains
dispositifs et encourage des partenariats sur les procédures les plus difficiles à
mettre en œuvre (insalubrité).
Elle inscrit surtout la politique de l’habitat dans un projet d’ensemble de renforcement
de l’action territoriale au service d’un développement mieux maîtrisé et plus solidaire
des villes en confirmant les programmes locaux de l’habitat.
Ouvrage de référence : Actualité HLM janvier
janvier 2001
Article de référence : Article du "Moniteur " du 15/12/2000
" un coup de pouce pour le logement social "