UNIBAIL DEBOUCLE L`OPERATION CŒUR DEFENSE Unibail

UNIBAIL DEBOUCLE L'OPERATION CŒUR DEFENSE
Unibail cède 51% du capital de la SCI Karanis, société qui détient l'immeuble Cœur Défense,
aux fonds Whitehall (fonds d'investissement gérés par Goldman Sachs).
Concomitamment, Unibail cède à Goldman Sachs International Bank et Hypo Real Estate
Bank International le prêt subordonné de 505 millions d'euros qu'elle avait accordé à la SCI
Karanis. Le crédit hypothécaire titrisé de 820 millions d'euros mis en place en décembre 2003
n'est pas modifié. Ces financements sont sans recours sur les associés de la SCI Karanis.
Cette transaction s'effectue sur la base d'une valorisation de Cœur Défense de 1 345 millions
d'euros, à comparer à une valeur d'expertise de 1 325 millions d'euros au 31.12.2003.
A l'issue de l'opération, l'engagement d'Unibail sur cet ensemble immobilier sera limité à
81 millions d'euros. Cet engagement correspond aux 49% de capital conservé, auxquels
s'ajoute une participation de 76 millions d'euros dans le prêt subordonné à la SCI Karanis.
Cette opération s'inscrit dans la continuité de la stratégie définie et mise en œuvre par Unibail.
Cette stratégie s'appuie notamment sur une politique de création de valeur et peut conduire à
l'arbitrage d'actifs de bureaux ayant déjà largement bénéficié de ce processus. L'opération
Cœur Défense en est une illustration particulièrement significative.
Unibail s'est engagée dans ce projet en 1997 et a acquis le terrain en 1998. Achevé en 2001,
l'immeuble est aujourd'hui loué à 99%. Le prix de revient de l'ensemble s'élevait à
665 millions d'euros à son achèvement.
Compte tenu du caractère unique de cet actif et de ses fondamentaux immobiliers
exceptionnels, Unibail a choisi de rester présente dans ce projet emblématique. Ainsi, la
participation de 49% détenue par Unibail dans la SCI Karanis lui permet d'être associée au
potentiel de revalorisation à long terme de cet ensemble. Par ailleurs, Unibail, au travers de
ses filiales, conserve la gestion d'actif et la gestion immobilière de Cœur Défense.
Cette opération dégage une marge de manœuvre financière très importante. Il est envisagé
que les ressources excédentaires soient retournées aux actionnaires, sauf si se présentait une
opportunité majeure d'investissement, conforme à la stratégie du groupe et à ses critères de
performance financière.
Pour cette transaction, Unibail était conseillée par BNP Paribas et Morgan Stanley. Les fonds
Whitehall étaient conseillés par Goldman Sachs.
Contact : Fabrice Mouchel - tel : 01 53 43 73 03
www.unibail.com
8 juillet 2004
8 juillet 2004
ANNEXE 1
Eléments descriptifs de Cœur Défense
Situé le long de l'esplanade centrale de La Défense, Coeur Défense est le plus important
immeuble de bureaux jamais réalisé en France. Son architecte est Jean-Paul Viguier. Il
comprend au total 182 000 m² dont 159 000 m² de bureaux.
L'ensemble est loué à 99% à des locataires prestigieux, tels que Air Liquide, Axa Investment
Managers, Cap Gemini Ernst & Young, CCF, Crédit Lyonnais, ING, Microsoft, People Soft,
SIIF Energies, Société Générale et Wyeth.
ANNEXE 2
STRUCTURE
ACTUELLE
Valeur sous-jacente
de l'actif : 1 325 M€
Autres actifs nets : 10 M€
STRUCTURE
APRES
L'OPERATION
Valeur sous-jacente
de l'actif : 1 345 M€
Autres actifs nets : 10 M€
Unibail + Fonds Whitehall
49%
51%
Fonds Propres
Unibail
Prêt Subordonné
505 M€
(Valeur réévaluée : 30 M€)
Prêt Subordonné
505 M€
Fonds Propres (10 M€)
Tranche C
55 M€
Unibail
Tranche B
300 M€
Unibail
Tranche A
150 M€
Unibail
27 M€
37 M€
Unibail participe pour 76 M€
dans le prêt subordonné de
505 M€ acquis par Goldman
Sachs International Bank et
Hypo Real Estate Bank
International
12 M€
FINANCEMENTS
SANS RECOURS
Titrisation
Décembre 2003
Prêt Senior
820 M€
Prêt Senior
820 M€
Titrisation
Décembre 2003
INCHANGE