diagnostic technique

Rencontre LPA
Diagnostic technique de l’immeuble
et vente de logements par lot :
- Actualité du sujet
- Comment maitriser les risques ?
Laurent Devaux, Directeur Technique, Crédit Foncier Immobilier
Sidonie Fraiche Dupeyrat, avocat counsel.
Philippe Pelletier, avocat associé.
30 mai 2013
136 avenue des Champs-Elysées 75008 Paris - Tél. : +33 (0)1 53 93 30 00 – Fax : +33 (0)1 53 93 30 30 – www.lpalaw.com
Introduction
Philippe Pelletier
Plan de l’intervention
Objectif de cette rencontre:
Confronter aux exigences jurisprudentielles la réalisation de l’audit
technique de l’immeuble pour sécuriser les processus de vente de
logements par lots
Plan de l’intervention
I. Les enjeux juridiques
II. La méthodologie du diagnostic:

exigences de la jurisprudence et contre-points techniques
III. L’objet du diagnostic

exigences de la jurisprudence et contre-points techniques
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I. Les enjeux juridiques
Sidonie Fraîche-Dupeyrat
I. Les enjeux juridiques
Quand fournir un diagnostic technique de l’immeuble ?
 S’il s’agit d’une mise en copropriété d’un immeuble ancien :
L’article L 111-6-2 du CCH impose la réalisation d’un diagnostic, dit « SRU », c’est à dire un
diagnostic du clos et du couvert
 S’il s’agit d’une vente par lot de plus de 10 logements :
L’article 2.2 de l’accord collectif de location du 16 mars 2005 prévoit :
Les modalités de réalisation de diagnostics et bilan techniques sont examinées entre le bailleur et les associations de
locataires représentatives au sens de l’article 44 de la loi du 23 décembre 1986. En l’absence d’association de locataires
représentatives, un état de l’immeuble doit être établi.
Les diagnostics et bilans techniques peuvent être effectués par des organismes spécialisés d’expertise technique. Ils portent
sur les éléments essentiels du bâti, les équipements communs et de sécurité susceptibles d’entraîner des dépenses
importantes pour les futurs copropriétaires dans les années qui suivront la vente. Il s’agit en particulier du clos, du couvert,
de l’isolation thermique, des conduites et canalisations collectives, des équipements de chauffage collectif, des
ascenseurs, de la sécurité en matière d’incendie
En résumé: La nécessité de
faire réaliser un diagnostic technique s’impose aux ventes de
plus de 10 logements, réalisées par une personne morale, même si l’immeuble est déjà mis en
copropriété
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I. Les enjeux juridiques
Diagnostic SRU / diagnostic « accords collectifs»
Un diagnostic « accords collectifs » vaut diagnostic SRU (CA Versailles 15 avril 2010)
Un diagnostic SRU ne vaut pas diagnostic « accords collectifs » (CA Paris 24 mars 2011)
 Recommandation: ne pas intituler « diagnostic SRU » un diagnostic « accords collectifs »
 L’« état de l’immeuble » / le « diagnostic technique »
 En l’absence d’association de locataires: un état de l’immeuble
 En présence d’une association de locataires:
 Un diagnostic technique
 La concertation avec l’association de locataire
 Une distinction souvent méconnue, d’une portée mal maitrisée (Cass. 3ème civ. 17 octobre
2012)
 Recommandation: réaliser en toutes hypothèses un diagnostic technique (sans nécessité de
le nommer ainsi)
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I. Les enjeux juridiques
Pourquoi fournir un diagnostic technique de l’immeuble ?
Pour informer les locataires de l’état de l’immeuble et des dépenses de travaux qu’il est
susceptible de connaître dans les années à venir, afin de lui permettre de prendre en toute
connaissance de cause la décision d’acquérir ou non les lieux qu’il loue
Quelles sanctions?
1.
La nullité de l’offre de vente délivrée au visa de l’article 10 de la loi du 31 décembre
1975?
2.
La nullité de l’éventuel congé pour vente délivré postérieurement au visa de l’article 15
II de la loi du 6 juillet 1989
3.
La nullité de la vente postérieure
4.
La nullité des éventuels congés délivrés par l’acquéreur qui, du fait de la nullité de la
vente, n’a pas qualité pour délivrer congé
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II. La méthodologie du diagnostic
Laurent Devaux
Sidonie Fraiche-Dupeyrat
II. La méthodologie du diagnostic
Les exigences de la jurisprudence
« L’état de l’immeuble ne peut être un simple constat visuel de l’état apparent » (CA
Versailles 10 nov.2010)
« L’état doit porter une information poussée sur la réalité de l’état de l’immeuble après
réalisation d’investigations approfondies pour appréhender la qualité intrinsèque des
ouvrages, leur réelle capacité à assurer la fonction attendue, leur conformité aux normes
techniques en vigueur » (TI Paris 17ème 17 janv. 2012)
Recommandations
Le choix du diagnostiqueur doit être fait avec soin
Il suppose une concertation préalable avec l’association de locataires, si elle existe
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II. La méthodologie du diagnostic
Le(s) Référentiel(s)
La réalisation du diagnostic s’appuie sur 4 sources d’informations :

Les pièces du dossier des diagnostics réglementaires, les dossiers de travaux, les
déclarations de sinistre, les plans, qui sont fournies par le mandant avant la visite

Les constats sur ouvrage (lecture de la pathologie)

Les référentiels applicables au moment de la construction et ceux à prendre en compte en
fonction du projet. Cette information doit figurer explicitement au rapport.

Les investigations approfondies rendues nécessaire par le constat visuel
Chaque observation doit permettre à un « non sachant » de comprendre et de situer la
pathologie ou le désordre objet du constat. A cette fin, l’expression comprend
obligatoirement :
 La description (fait constatable)
 La nature et la gravité du risque
 La préconisation éventuelle de correction assortie d’une estimation
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II. La méthodologie du diagnostic
Les Moyens : la pertinence technique du diagnostic
Si les textes indiquent clairement que le constat est visuel sans aucune action sur l’ouvrage
(sondages, démontage, essais) la jurisprudence indique que le simple constat visuel peut être
insuffisant pour établir un constat pertinent. Les magistrats reprochent aux
diagnostiqueurs de n’avoir pas pris les moyens adaptés en s’appuyant sur des
investigations approfondies dès lors qu’un risque est révélé.

Des investigations complémentaires sont parfois nécessaires pour certaines pathologies
(recherches des xylophages, vérification d’armatures par FERROSCAN, endoscopie des
réseaux, étanchéité des installations de gaz, etc.). Le diagnostiqueur doit préconiser ces
actions complémentaires dès lors qu’un risque est identifié et joindre à son rapport les
résultats produits. Il s’agit d’une levée de doute.

La classification des priorités doit permettre de mettre en perspective le rapport risque /
investissement. La mention de priorité 1 (P1) ne doit concerner que les travaux
nécessaires pour garantir la destination de l’ouvrage et/ou la sécurité des personnes.
Cependant, les autres travaux (P2 et P3) seront prescrits dans le court et moyen terme (3
à 5 ans) de façon à anticiper l’obsolescence de certaines fonctions, notamment
l’étanchéité de clos et du couvert.
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II. La méthodologie du diagnostic
Recommandations complémentaires :
 inviter les représentants de l’association de locataires à participer
aux visites
 transmettre à l’association des locataires le projet de diagnostic pour
observations, avant diffusion aux locataires
 s’assurer que le document établi est aisément compréhensible, faire
établir le cas échéant un document de synthèse
 s’assurer que le document est cohérent avec les autres documents
mis à disposition des locataires (PV d’AG, description des travaux à
entreprendre dans le livret locataire etc.)
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III. L’objet du diagnostic
Laurent Devaux
Sidonie Fraiche-Dupeyrat
III. L’objet du diagnostic
Les exigences des accords collectifs et de la jurisprudence
Un ou plusieurs documents traitant de TOUS les sujets suivants:
« éléments essentiels du bâti,
les équipements communs et de sécurité,
le clos,
le couvert,
l’isolation thermique,
les conduites et canalisations collectives,
les équipements de chauffage collectif,
les ascenseurs,
la sécurité incendie »
Un diagnostic des parties communes de l’immeuble et non des parties privatives
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III. L’objet du diagnostic
Les exigences des accords collectifs et de la jurisprudence
Quelques exemples de critiques formulées en jurisprudence
L’isolation thermique
Le diagnostic doit préciser les caractéristiques du type d’isolation ainsi que la réalité de cet état notamment
par le communication de bilans techniques susceptibles de renseigner les locataires, ainsi qu’une information
sur l’efficacité des travaux déjà réalisés
La sécurité incendie:
Le diagnostic doit préciser l’efficacité et le caractère plus ou moins complet des équipements de sécurité au
regard de l’ancienneté de la construction, leur longévité et le coût de leur maintenance, ainsi que celui de
leur remplacement éventuel
Doit également être précisé si des travaux sont à prévoir (assortis d’un chiffrage et d’un délai souhaitable de
réalisation) et dans la négative, si les éléments existant sont suffisants
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III. L’objet du diagnostic
Les solutions techniques
Lecture de la pathologie des ouvrages
-
Examen exhaustif des éléments de structure principale (ossature, charpente, assise, soubassement,
planchers) avec photographie. Identification des désordres (préjudiciable ou non, infiltrant, évolutif,
flèche des planchers, etc.). Examens complémentaires : sondages, FERROSCAN, scléromètre, etc.
-
Examen exhaustif de l’enveloppe (façades, fenêtres, couverture) avec photographie et relevé de
dimensions pour les parois froides (murs façade, planchers hauts et bas). Inspection des ouvrants
(manœuvrabilité, étanchéité, vitrages) et des occultations éventuelles. Examen complémentaire
Thermographie IR.
-
Examen des conduits et canalisations (Gaz, EF, EU, EV et EP), état de corrosion, présence de plomb.
Examens complémentaires : recherche de fuite (gaz) endoscopie, analyse physicochimique de l’eau.
-
Examen des installations thermiques collectives (chaufferie, chaudières, conduits de fumée, état des
réseaux de distribution, calorifugeages, sécurité). Examen complémentaire : Recherche de fuite
-
Rédaction élément par élément d’une observation par une phrase « autoportante » comportant toujours
identification + constat + risque. Cette observation renvoie à 1 ou plusieurs photographies.
-
Evaluation de l’état de conservation (A, B, C, D) et de priorisation des travaux (P1 à P4)
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III. L’objet du diagnostic
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III. L’objet du diagnostic
Lecture de la conformité réglementaire – Sécurité des personnes
Le diagnostic a pour objectif une évaluation de la conformité en regard des textes réglementaires applicables.
Le choix du référentiel est primordial dans la mesure où il n’existe pas de principe de rétroactivité sauf en cas
de travaux d’extension ou de changement de destination ou de restructuration de l’immeuble.
Les rubriques systématiquement prises en compte seront : l’accessibilité aux services de secours, la stabilité
au feu, l’isolement et la vacuité des dégagements, l’isolement des locaux dangereux, les installations à
combustion et la ventilation, les installations de gaz combustible des parties communes, les appareils de
levage et les moyens de secours.
Appareils de levage et ascenseurs :
Le diagnostic vérifie la prise en compte des obligations légales de mise aux normes des ascenseurs (loi SAE)
selon le calendrier fixé (2010-2013-2018). Cette vérification s’opère sur la base des documents remis par la
mandant (rapports de maintenance, contrôle périodique, certificat de mise en service, attestation de
conformité et marquage CE pour les machines). La visite des installations a pour objet de s’assurer que les
travaux ont bien été réalisés.
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III. L’objet du diagnostic
L’isolation thermique
L’isolation thermique
L’analyse du bâti permet dans la plupart des cas d’évaluer la performance de l’isolation (résistance et inertie
thermique des parois, coefficient « Uglass » des vitrages, etc.). Il est important de noter que le diagnostic ne
substitue pas au DPE réglementaire, ni à un audit de performance énergétique. En revanche il doit indiquer
une évaluation de la qualité d’isolation (dimensions, obsolescence) et si nécessaire préconiser des travaux
économiquement viables (exemple : ITE et ravalement, production centralisée, etc.)
Le recours à la thermographie infrarouge est possible, en fonction de la saison de réalisation de l’audit.
Souvent les images IR ne font que révéler les conclusions de l’analyse visuelle et de la modélisation élément
par élément. Sont notamment révélés les ponts thermiques linéiques, les défaut de masse des isolants, les
points de déperdition radiatifs (volets roulants, boîtes à lettres, etc.)
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III. L’objet du diagnostic
Recommandations :
 Adresser au diagnostiqueur un cahier des charges clair et détaillé
 Visiter quelques locaux privatifs
 Demander au diagnostiqueur de diligenter le cas échéant un sapiteur
spécialisé sur les sujets qu’il maitrise mal
 Relire le document final avec le diagnostiqueur et l’ajuster ensemble
 Écouter et satisfaire chaque fois que cela est possible les observations
et réclamations des locataires et les porter à la connaissance du
diagnostiqueur pour qu’il en fasse état et /ou les traite
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Conclusions et perspectives
Philippe Pelletier
Questions
Contacts
Laurent Devaux
Directeur technique - Ingénieur Crédit Foncier Immobilier
[email protected]
01.57.44.73.96
Sidonie Fraîche-Dupeyrat
Avocat counsel
[email protected]
01.53.93.39.40
Philippe Pelletier
Avocat associé
[email protected]
01.53.93.30.05
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ALGER, Algérie
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CASABLANCA, Maroc
269 Boulevard Zerktouni - 2e étage, N°3 - 20 050 Casablanca – Maroc
Tél. : +212 (0)522 97 96 60 - Fax : +212 (0)522 94 19 18 – Email : [email protected]
FRANCFORT, Allemagne
Savignystr. 18, D-60325 Frankfurt am Main Francfort - Allemagne
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