Pour une mise en place urgente de la Commission de contrôle

1er DOSSIER DU MOIS DE JANVIER 2015 www.arc-copro.fr
Pour une mise en place urgente de la Commission de
contrôle des syndics
Comme nous allons le voir, l’une des dispositions phares de la loi ALUR - la Commission de
Contrôle des syndics - en faveur des usagers, non seulement n’est toujours pas mise en œuvre,
neuf mois après sa promulgation, mais risque de ne pas l’être avant longtemps, si nous n’agissons
pas.
Le présent dossier - qui revient aussi sur un autre problème lié à la loi ALUR (le contrat-type de
syndic) - explique de quoi il s’agit et pourquoi il faut se mobiliser.
LOI ALUR DE
COPROPRIETE : UN BILAN
TRES DECEVANT
Neuf mois après sa promulgation, le volet « Copropriété » de la
loi ALUR soit tarde à se mettre en place, soit voit certaines de
ses dispositions être vidées de leur sens, soit - encore - voit
d’autres de ces dispositions être mal appliquées ou appliquées
partiellement.
Vous trouverez un premier bilan à l’adresse suivante : www.arccopro.com/d551. Nous vous invitons à l’adresser à votre député
et à votre sénateur en insistant sur les deux points cidessous.
1. LE CONTRAT-TYPE DES
SYNDICS
Il faut que le décret sur le contrat-type des syndics (promis pour
septembre !), qui soit publié dans les meilleurs délais, mais aussi
qu’il soit le plus possible conforme au contrat-type « ARC/UFCQue-Choisir » (voir : www.arc-copro.com/p8iw) et, enfin, qui soit
opérationnel le plus rapidement possible (et non un an après la
parution du futur décret, comme le veut l’UNIS).
2. LA COMMISSION DE
CONTROLE DES SYNDICS
Par ailleurs, la Commission de Contrôle des professions
immobilières, prévue par la loi ALUR doit pouvoir être créée
sans délai pour commencer à instruire les nombreux problèmes
posés par certaines pratiques illégales des syndics (parfois très
répandues).
OR LA MISE EN PLACE DE CETTE COMMISSION N’EST
TOUJOURS PAS PREVUE.
Les professionnels craignent en effet vivement la mise en place
de cette Commission de Contrôle (qui aurait un rôle de
régulation éminemment souhaitable) et font tout ce qu’ils
peuvent pour qu’elle ne voit pas le jour, ce qui n’est pas
admissible.
Agir sur les députés et les
sénateurs
Nous avons donc, là aussi, décidé d’engager une action
d’envergure auprès des députés et des sénateurs et de solliciter
nos adhérents et visiteurs du site pour qu’ils puissent informer
en profondeur les élus sur L’URGENCE QU’IL Y A A METTRE
EN PLACE CETTE COMMISSION.
Vous trouverez, ci-dessous (en plus de notre bilan en 10 points concernant l’application du volet
Copropriété de la loi ALUR [voir : www.arc-copro.com/d551 )] une note spécifique concernant
précisément la Commission de Contrôle des Professionnels de l’Immobilier.
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Nous comptons sur les démarches de chacun au service de tous les copropriétaires auprès des
parlementaires et vous en remercions.
Pourquoi il faut que la « Commission de Contrôle » prévue par la loi
ALUR se mette en place sans tarder ?
Ce dossier aura cinq parties :
I.
Retour sur la loi ALUR et la mise en place d’une Commission de Contrôle des
activités de transaction et de gestion immobilière (dont la gestion des copropriétés
par les syndics).
II. Précisions sur cette Commission de Contrôle
III. Pourquoi la mise en place rapide de cette Commission est-elle totalement
indispensable ?
IV. Nos craintes concernant l’absence de mise en place de cette Commission dont les
professionnels ne veulent pas entendre parler.
V. Nos demandes très simples.
*
I.

Retour sur la loi ALUR et la mise en place d’une Commission de Contrôle
des activités de transaction et de gestion immobilières (dont la gestion
des copropriétés par les syndics)
La loi ALUR a introduit dans la loi HOGUET du 2 janvier 1970 (loi qui réglemente les
professions immobilières) divers articles nouveaux qui instituent la création de deux
nouvelles commissions :
-
une commission consultative sur les textes qui pourraient être proposés par le
Gouvernement concernant les professions de l’immobilier et de la gestion (article 13-1,
13-2 de la loi HOGUET) ;
-
une commission de contrôle et de discipline des activités de transaction et de
gestion immobilière, dont la gestion des copropriétés (articles 13-4, 13-5, 13-6).
La commission consultative est devenue le CNTGI (Conseil National de la Transaction
et de la Gestion Immobilières).
La commission de contrôle n’a toujours pas été créée, les professionnels n’en voulant
évidemment pas.

Contrairement à ce que certains pensent ou essaient de faire croire, ce n‘est pas l’actuel
Gouvernement ni Madame Cécile DUFLOT qui sont à l’origine de l’idée de cette
Commission de Contrôle.
Cette proposition vient de l’ancienne ministre de la Justice - Madame ALLIOT MARIE - qui
l’avait inscrite (dès 2010 et à la suite de l’affaire URBANIA) dans un projet de loi, dont les
professionnels avaient obtenu le retrait.

2
Voyons ce que prévoit la loi concernant cette Commission.
II.

Précisions sur cette Commission de Contrôle
Cette Commission doit être composée :
-
de représentants des ministères de la Justice et du Logement ;
-
d’un magistrat ;
de juristes spécialisés en droit de l’immobilier ;
de professionnels (en activité, mais aussi ayant cessé leur activité) ;
enfin, de représentants des usagers (exemple : l’ARC…).

Par ailleurs et pour permettre à la fois un meilleur traitement des dossiers et un traitement
plus rapide, cette commission sera composée de trois collèges : un pour la transaction, un
pour la gestion locative, un pour la copropriété.

Enfin, la loi ALUR précise clairement que cette commission devra traiter (et sanctionner)
« tout manquement aux lois et règlements et aux obligations fixées par le Code de
déontologie ou toute négligence grave ».
III.

Pourquoi la mise en place rapide de cette Commission est-elle totalement
indispensable ?
Une telle commission - est (à notre avis) le SEUL moyen de permettre une véritable
régulation des pratiques des professionnels, si souvent non respectueux des règlements et
lois en vigueur, comme ne cesse d’ailleurs de le dénoncer la DGCCRF à longueur
d’enquête.
Pourquoi ?
-
parce que certains syndics arrivent souvent à faire ratifier des pratiques illégales ou
abusives par des « assemblées générales » mal informées ou contrôlées via les
mandats de gestion ;
-
parce que les problèmes se retrouvent à tous les niveaux, de la prise du mandat à la
transmission des archives en passant par les convocations d’assemblées générales, la
gestion courante ou exceptionnelle, les gros travaux, la comptabilité, les relations avec
les entreprises plus ou moins proches du syndic, etc. etc. ;
-
enfin parce que les procédures judiciaires sont soit quasi-impossibles à engager (il faut
une décision d’assemblée générale pour mettre en œuvre la responsabilité d’un syndic)
soit très coûteuses à titre personnel, si c’est une partie des copropriétaires seulement
qui agissent.
En quelques mots, les syndics peuvent faire à peu près ce qu’ils veulent sans être
inquiétés en rien. Il suffit de consulter l’un des 4 000 abus publiés sur notre site Internet
pour s’en persuader.
Seule une Commission de contrôle indépendante pouvant être saisie facilement et
susceptible de pointer du doigt les pratiques non respectueuses du droit et de la
déontologie peut permettre non seulement de résoudre les problèmes après-coup, mais surtout - de jouer un rôle préventif et dissuasif.
Voilà pourquoi nous parlons du rôle « régulateur » fondamental d’une telle commission.
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IV.

Nos craintes concernant l’absence de mise en place de cette Commission
dont les professionnels ne veulent pas entendre parler
Les professionnels ont réussi à écarter du CNTGI les associations spécialisées en
copropriété (tout simplement en obtenant que seules les associations de consommateurs
puissent y siéger ; or les syndicats de copropriétaires n’étant pas des consommateurs,
aucune association de copropriétaires ne peut y siéger).
Aujourd’hui ne pouvant pas a priori écarter l’ARC de la Commission de Contrôle, ils font
tout pour différer la mise en place de cette Commission en avançant le prétexte suivant :
« Tant qu’aucun Code de déontologie n’a été publié par les ministères, la
Commission de Contrôle ne peut être mise en place, car comment déterminerait-elle
les manquements à la déontologie ? ».
Comme par ailleurs personne n’a commencé à travailler sur un Code de déontologie des
syndics, les professionnels ont encore de beaux jours devant eux.

À cela nous répondons :
a) la Commission de Contrôle doit d’abord statuer sur les « manquements aux lois et
règlements » soit - pour la copropriété - aux manquements à la loi de 1965 et au décret de
1967. Or il y a suffisamment de manquements à ce niveau pour justifier qu’une
Commission de Contrôle et de Discipline siège - pour toute la France - 365 jours sur 365,
24h/24… et, surtout, qu’elle se mettre en place SANS tarder ;
b) si les ministères ont besoin d’un Code de déontologie, il n’y a aucun problème : nous les
invitons à s’inspirer de celui que nous sommes en train de rédiger et que nous diffuserons
bientôt.
V. Nos demandes très simples.

Nos demandes ? Elles sont simples :
-
nous demandons au Gouvernement de publier sans attendre le décret concernant le
fonctionnement et la composition exacte de cette Commission ; c’est un travail très
simple.
-
Nous demandons, par ailleurs, au Gouvernement de ne surtout pas céder au chantage
des chambres professionnelles : « si vous nommez l’ARC à cette commission, nous
serons obligés de la boycotter… » ; ce chantage les professionnels l’avaient déjà
exercé lors de l’entrée de l’ARC comme membre permanent à l’ancienne Commission
Relative à la Copropriété.
Or l’ARC y est rentrée et, ce jour-là, personne n’est parti.
-
Il y aura toujours des professionnels rigoureux, désireux de redorer l’image de marque
des syndics pour participer activement à ce qui est d’abord et surtout - nous insistons
sur ce point - une instance multipartite de RÉGULATION.
*
ARC – janvier 2015.
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