Société civile et gestion de patrimoine

Transcription

16/10/2016
La SCI :
gestion de patrimoine
& pratique notariale
William ALTIDE
Consultant au CRIDON Nord-Est
Maître de conférences associé à l’Université de Lille 2
Directeur du Diplôme universitaire de droit des sociétés
Plan de l’intervention
Introduction : Les multiples visages de la SCI.
Partie 1 : La société civile pour structurer ou
restructurer un patrimoine.
Partie 2 : La société civile pour transmettre un
patrimoine.
Introduction
LES MULTIPLES VISAGES DE LA SCI
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16/10/2016
Introduction :
Les multiples visages de la SCI.
La société civile est une forme sociale à part entière.
Elle est régie :
• Par les dispositions des articles 1832 et suivants du
Code civil (droit commun des sociétés);
• Par les dispositions des articles 1845 et suivants du
Code civil (droit spécial des sociétés civiles);
• Par les dispositions réglementaires contenues dans le
décret n°78-704.
Introduction :
diversité des sociétés civiles
Il existe de nombreuses sociétés civiles spécifiques :
• Sociétés civiles de construction-vente (SCCV);
• Sociétés civiles d’attribution;
• Sociétés civiles d’attribution en jouissance à temps
partagé (time-share);
• Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI);
• Sociétés civiles professionnelles (SCP) et sociétés
civiles de moyen (SCM);
• Sociétés agricoles diverses…
Introduction :
Sociétés civiles spécifiques :
3 grandes catégories
Sphère
immobilière
Sphère
professionnelle
Sphère
agricole
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Introduction :
Parmi les sociétés spécifiques, certaines
intéressent tout particulièrement le notariat,
principalement en raison du lien avec l’activité
immobilière :
- Sociétés civiles de construction-vente (SCCV);
- Sociétés civiles d’attribution;
- Sociétés dites de « time-share » (sociétés
d’attribution en jouissance à temps partagé).
Introduction :
En matière de gestion de patrimoine, les formes
spécifiques de société civile servent peu.
En effet, le plus souvent, on utilise :
• La société dite « civile immobilière »
(structuration et transmission d’un patrimoine
immobilier);
• La société civile dite « holding » (acquisition et
transmission d’un patrimoine professionnel).
Or, ces sociétés civiles n’ont rien de spécifique…
Introduction :
caractéristiques des sociétés civiles
Pourquoi la société civile est-elle attrayante en
matière de gestion de patrimoine?
Certains attraits sont communs avec les autres
sociétés :
• Association de moyens;
• Création d’un « isolement patrimonial »;
• Mise en place d’une organisation pérenne
(permettant, le cas échéant, de dissocier « avoir »
et « pouvoir »);
• Modulation du régime fiscal.
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Introduction :
caractéristiques des sociétés civiles
Pourquoi la société civile est-elle attrayante en
matière de gestion de patrimoine?
D’autres caractéristiques sont propres aux
sociétés civiles :
• Structure organique simple;
• Faible coût de fonctionnement;
• Possibilité de distordre sans frein textuel
important les droits de vote et/ou les droits au
bénéfice (« parts de préférence »).
Partie 1 : Sous-partie 1 :
LA SOCIÉTÉ CIVILE POUR
STRUCTURER UN PATRIMOINE
Lignes directrices
Deux axes développés :
• La société civile pour structurer un patrimoine
immobilier « personnel »;
• La société civile pour structurer un patrimoine
immobilier « professionnel ».
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A- La société civile pour structurer un
patrimoine « personnel »
Plusieurs modes de structuration :
• Structuration simple;
• Démembrement croisé des droits sociaux.
Structuration simple
Schéma n°1
Patrimoine « personnel » :
structuration simple (1)
Mise en situation :
Deux amis, Joseph et Marc, envisagent
d’acquérir ensemble 4 studios situés à Lille, pour
ensuite les donner en location.
Prix d’acquisition (dont frais 25k€) : 325 000
euros
Loyer projeté : 1800 €/mois
Emprunt à 100% sur 20 ans (2.25% à taux fixe,
ADP comprise) : 1683 € d’échéance/mois
Taxe foncière = 1400 €
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Qu’apporterait la constitution d’une société
civile à Joseph et Marc?
• Organisation pérenne, s’opposant à la
précarité de l’indivision;
• Protection du patrimoine, contre les
problèmes pécuniaires rencontrés par l’un des
associés.
• Variabilité du régime fiscal.
La société civile : une structure pérenne…
Exemple : si mésentente entre associés?
Joseph (50%)
Société civile
Marc (50%)
La société civile : une structure protectrice…
Exemple : si créancier personnel de l’un des
associés insatisfait?
Joseph (50%)
Société civile
Marc (50%)
Créancier de
Marc
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Etude du plan fiscal : absence d’option IS :
• L’absence d’option IS induit une absence
d’amortissement (car revenus fonciers);
• En revanche, maintien du régime des PV
immobilières des particuliers (donc du délai
exonératoire);
• Si déficit foncier : imputable en partie sur
revenu global (jusqu’à 10700€ par an).
Etude du plan fiscal : option IS :
• L’option IS induit l’amortissement (dans
l’exemple, si amortissement du bâti, ici évalué
à 270k€, sur 25 ans, une charge
complémentaire de 10800€/an est dégagée);
• En revanche, entrée dans le régime des PV
professionnelles;
• Imposition du résultat (faible pendant la
période d’amortissement) à l’IS à 15%.
Comparaison du résultat fiscal au terme du
premier exercice (simulation avec exercice de
12 mois) : sans option IS :
Produits : 1800 x 12 = 21 600 euros
Charges : 7180 (intérêts emprunt) + 1400 (taxe
foncière) + 80 (forfait) = 8 660 euros
Bénéfice : P-C= 12940 euros (= imposable à
l’IR+PS sur la tête de chacun des associés)
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Détails de l’imposition
Si TMI de Joseph et Marc = 30%, avec résultat
bénéficiaire de 12940€ :
- Joseph et Marc paieront chacun :
• 6470 x 0,30 = 1941€ en IRPP;
• 6470 x 0,155 = 1003€ en PS (CSG/CRDS).
- Masse totale d’impôts :
5888€
Comparaison du résultat fiscal au terme du
premier exercice (simulation avec exercice de
12 mois) : avec option IS :
Produits : 1800 x 12 = 21 600 euros
Charges : 7180 (intérêts emprunt) + 1400 (taxe
foncière) + 10800 (amt bâti) + 1000 (amt frais) =
20 380 euros
Bénéfice : P-C= 1220 euros (= imposable à l’IS =
183 euros)
Détails de l’imposition
- Si absence de distribution, seul l’IS sera payé,
soit :
• 1220 x 0,15 = 183€ d’IS
NB : taux d’IS de 15% pour résultat <38120€
- Masse totale d’impôts :
183 €
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Schéma n°2
La société civile peut permettre à un époux,
sous l’empire de la communauté, de favoriser le
développement de ses biens propres.
Cette possibilité repose sur la création de
richesses au sein d’une sphère patrimoniale
distincte (au sein du patrimoine social).
Schéma n°3
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Deux parents décident de faire l’acquisition d’un
appartement, afin de le donner en location à leur
enfant, étudiant.
Le versement de toute aide au logement est refusée
par la CAF, en raison de la caractérisation d’une
location par des ascendants, au profit de leur
descendant.
Que pourrait apporter la constitution d’une
société civile?
Démembrement croisé
démembrement croisé
Jacques (père d’un enfant) et Elise (mère de trois enfants), tous deux
âgés de 65 ans, se sont rencontrés à l’occasion d’un « speed dating ».
Depuis, Jacques et Elise vivent en concubinage.
Jacques est fraîchement divorcé, tandis qu’Elise est veuve depuis peu,
et qu’elle perçoit à ce titre une pension de réversion.
Durant leur vie, les deux concubins ont accumulé un confortable
capital : chacun 200 000 euros. Ils souhaiteraient désormais faire
l’acquisition en commun d’une maison située en Bretagne (300 000
euros, frais compris), afin d’y couler des jours paisibles.
Naturellement, ils aimeraient que le survivant puissent jouir de la
maison tranquillement jusqu’à son décès, sans toutefois être en
mesure de léser les enfants de l’autre.
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Etape 1 : Apport en numéraire de 150 k€ par
Elise + 150 k€ par Jacques.
Jacques (50% en PP)
Elise (50% en PP)
Société
civile
Etape 2 : Echange de la NP ou de l’U des parts.
NB : nécessité d’évaluer les droits démembrés.
Jacques (NP parts 150 + U parts 51-100)
Elise (NP parts 51100 + U parts 1-50)
Société
civile
Etape 2 : Echange de l’U des parts.
Problème : le droit d’échange (5% de 60k€ ici)
Solution : démembrement ab initio?
Jacques (NP parts 150 + U parts 51-100)
Elise (NP parts 51100 + U parts 1-50)
Société
civile
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Du démembrement ab initio…
Le montage est contesté par la doctrine, mais
pratiqué fréquemment. Pourquoi?
Pour le moins : nécessité d’émettre une
reconnaissance d’avis donné.
Projection : Décès de Jacques.
Succession de
Jacques (NP parts 150)
Elise (PP parts 51100 + U parts 1-50)
Société
civile
Etape 3 : Rédaction des statuts.
Points d’attention :
• Objet social;
• Gérance (co-gérance, ou gérance successive);
• Clé de répartition des droits de vote entre
l’usufruitier et le nu-propriétaire de droits
sociaux.
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B- La société civile pour structurer un
patrimoine « professionnel »
Le patrimoine « professionnel » des personnes
physiques peut être opportunément structuré
via société civile, dès lors qu’il s’agit de
l’immobilier d’exploitation.
Certaines personnes morales, telles que les
associations, peuvent elles aussi trouver dans la
société civile un outil judicieux.
Acquisition de l’immobilier
d’exploitation
La société civile au service de la
structuration du patrimoine
immobilier professionnel
Patrimoine « professionnel » :
l’acquisition de l’immobilier d’exploitation
Quelles sont les raisons qui peuvent conduire
l’exploitant à acquérir l’immobilier d’exploitation ?
• Une volonté de sécuriser le droit d’occupation
de la société d’exploitation.
• La perspective de bénéficier d’une souplesse
plus importante dans l’adaptation des locaux
(transformations, aménagements lourds).
• La réalisation d’un investissement immobilier
dont la rentabilité est prévisible.
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Patrimoine « professionnel » :
l’acquisition de l’immobilier d’exploitation
Comment l’exploitant peut-il acquérir
l’immobilier d’exploitation ?
• Par le biais de logiques « classiques »;
• Par le biais de logiques « modernes ».
IA. PARTIE :
Les logiques « classiques » :
Acquisition par la société
d’exploitation
Acquisition par la société d’exploitation
[VENTE]
Tiers
propriétaire
Société
d’exploitation
• Suppression de la charge
des loyers ;
• Création d’une charge
fiscale d’acquisition
(amortissement + intérêts d’emprunt).
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Acquisition par la société d’exploitation
Inconvénients du schéma :
. Mobilisation importante des capitaux à long terme /
augmentation du niveau d’endettement.
Pénalise l’investissement
. Alourdissement bilanciel de la société d’exploitation
Réduction de la cessibilité et de la
flexibilité dans l’exploitation
. Investissement immobilier soumis aux aléas de
l’exploitation
IB. PARTIE :
Acquisition par une société créée
ad hoc
Acquisition via un vecteur sociétaire ad hoc
[VENTE]
Tiers
propriétaire
[BAIL]
Société
créée ad hoc
Société
d’exploitation
[CONVENTION
REGLEMENTEE]
Associés
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Avantages du schéma :
Il supprime les inconvénients du schéma
reposant sur une acquisition par la société
d’exploitation.
. Mobilisation importante des capitaux à long terme /
augmentation du niveau d’endettement.
Pénalise l’investissement
. Alourdissement bilanciel de la société d’exploitation
Réduction de la cessibilité et de la flexibilité dans
l’exploitation
. Investissement immobilier soumis aux aléas de l’exploitation
Inconvénients du schéma :
. Fort endettement souscrit, directement ou
indirectement, par les associés.
. Difficile choix de la fiscalité.
IIA. PARTIE :
Les logiques « modernes » :
Acquisition démembrée de
l’immeuble
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Acquisition démembrée : Phase 1
[VENTE DE L’USUFRUIT
TEMPORAIRE]
• Suppression de la
charge des loyers ;
• Création d’une charge
fiscale d’acquisition
Société
d’exploitation
(amortissement + intérêts
d’emprunt).
Tiers
propriétaire
Associés
[VENTE DE LA NUEPROPRIETE]
• Prix d’acquisition
amoindri ;
• Problèmes :
Société
créée ad hoc
Absence de revenus
dans un premier temps ;
 Abus de droit ?
Acquisition démembrée : Phase 2
[AUTOMATISME]
Fin de
l’usufruit
temporaire
[BAIL]
Pleine propriété placée
entre les mains de la
société créée ad hoc
Société
d’exploitation
[CONVENTION
REGLEMENTEE]
Associés
.[ Comment
calculer la valeur
économique d’un usufruit
temporaire ?
[
. Diversité des méthodes.
. Exemple (cash flow actualisés) pour une PP
de 1 € :
U = 1 – [1 / (1 + taux de rentabilité) N]
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Acquisition démembrée : Exemple
Valeur BF de l’usufruit temporaire
sur 15 ans :
Valeur économique de l’usufruit
temporaire sur 15 ans :
[
Acquisition d’un immeuble pour
500.000 € avec rentabilité nette de 8%.
230.000 €
Soit 46%
342.379 €
Soit
68,47%
Attention…
La première cession d’un UT entraîne une
imposition du produit de cette cession à la fois à
l'impôt sur le revenu et aux prélèvements
sociaux (CGI art. 13,5).
Les cédants soumis à l’IS échappent à cette
mesure.
IIB. PARTIE :
Acquisition par une société dont
les parts sont démembrées
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Acquisition par une société dont les parts
sont démembrées : Phase 1
[SOUSCRIPTION DE
L’USUFRUIT
TEMPORAIRE DES
DROITS SOCIAUX]
[VENTE]
Société
créée
ad hoc
Tiers
propriétaire
[SOUSCRIPTION DE
LA NUE-PROPRIETE
DES DROITS
SOCIAUX]
NB :
Création intégrant
la sphère des conventions
réglementées
Société
d’exploitation
Associés dans
l’exploitation
sont démembrées : Phase 2
Société créée
en vue
de l’acquisition
[LOCATION]
Société
d’exploitation
sont démembrées : Avantages
. Pratique d’un double amortissement :
*. La société d’exploitation amortit l’usufruit
temporaire acquis ou souscrit ;
*.
La société
l’immeuble.
d’acquisition
amortit
. Pas de problème de trésorerie dans la
société d’acquisition.
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sont démembrées : Critiques.
. Problème majeur d’intérêt social pour la
société d’exploitation :
*. Double foyer de charges
(amortissement + loyers).
. Suppose de prendre le risque d’un
démembrement ab initio dans certains
cas.
Partie 1 : Sous-partie 2 :
RESTRUCTURER UN PATRIMOINE
« Vente à soi-même »
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« vente à soi-même »
Situation pratique :
Camille et Gérard sont âgés de 60 ans.
En 1980, ils ont acheté pour 100 000 francs une
maison située à Lambersart, près de Lille.
L’acquisition a été financée au moyen d’un prêt
bancaire sur 15 ans.
Ils ont ensuite mis en location cette maison.
Aujourd’hui, la maison est évaluée à 200 000 €.
Elle est louée 1100 euros / mois.
La taxe foncière est de 800 euros / an.
Pouvons nous améliorer la situation fiscale de
ce couple?
La vente à soi-même consiste à vendre le bien
immobilier à une société civile, dans laquelle les
vendeurs sont associés.
Ainsi, les protagonistes :
• Purgent la plus-value;
• Perçoivent un prix de vente;
• Génèrent de nouvelles charges déductibles.
Question fréquente : abus de droit?
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Partie 2
TRANSMETTRE UN PATRIMOINE
Avantages de la société civile
• Fractionnement de l’assiette transmise;
• Potentielle réduction à zéro de l’assiette
transmise en cas d’association d’un passif
important;
• Conservation du pouvoir entre les mains des
donateurs;
• Modulation du régime fiscal;
• Organisation post-décès du donateur.
Exemple 1
Acquisition de l’immeuble/donation
des parts sociales en nue-propriété
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Ex 1 : Acquisition/donation parts NP
Léa et Pierre sont mariés et viennent d’avoir un
enfant, Oscar.
Ils envisagent l’acquisition d’un studio situé à
Lille, pour un montant de 80 000 euros (frais
d’acquisition compris).
Le loyer hors charges projeté est de 500 euros
par mois.
Multiplicité des objectifs :
• Développement patrimonial;
• Logement de l’enfant pendant ses études;
• Rente retraite pour les parents;
• Transmission de patrimoine à moindre coût;
• Conservation du pouvoir entre les mains des
donateurs.
Solution proposée :
1- Création d’une SCI par les parents;
2- Donation des parts en NP à l’enfant;
3- Emprunt de l’intégralité de la somme requise;
4- Option IS à étudier (très intéressante si
absence de projet de revente et/ou si fort TMI
des parents).
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Points d’attention pour rédaction statuts :
1- Gérance (co-gérance entre les mains des
parents);
2- Objet social (large);
3- Pouvoirs des titulaires de droits démembrés
(renforcement des droits de l’usufruitier).
Attention :
L’affectation annuelle du résultat constitue un point
central dans la bonne exécution du schéma projeté.
Objectif :
Eviter la constatation d’un compte courant d’associé
dans
l’actif
successoral
des
donateurs
(anciennement usufruitiers).
= Une bonne tenue du secrétariat juridique de la
société est requise.
Exemple 2
Apport de l’immeuble/donation des
parts sociales en nue-propriété
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Ex 2 : Apport PP /donation parts NP
Logique très similaire à celle développée
antérieurement.
Toutefois, la réduction à zéro de l’assiette
donnée n’est plus possible, en raison de la
préexistence de la détention de l’actif apporté
(immeuble).
Le schéma reste pertinent, mais la valorisation
fiscale (barème fiscal) peut constituer un
handicap sérieux.
Exemple 3
Apport de l’immeuble en nuepropriété/donation des parts sociales
en pleine-propriété
Ex 3 : Apport NP/donation parts PP
Pour résoudre la difficulté exposée dans
l’exemple 2, quelle solution?
L’apport de la nue-propriété, suivie de la
donation des parts sociales en pleine propriété.
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Avantages du mécanisme :
Le schéma permet de contourner l’applicabilité
du barème fiscal (article 669 CGI), au profit
d’une valorisation économique des éléments
apportés (NP de l’immeuble).
De surcroît, s’agissant d’un apport à société
civile, absence de commissaire aux apports.
Inconvénients du mécanisme :
Les auteurs de la transmission ne sont plus
qu’usufruitiers de l’immeuble (situation moins
favorable que si usufruitiers de parts sociales).
Mais cet aspect peut être corrigé en partie grâce
à une gérance de la société civile, placée entre
les mains des donateurs (avec irrévocabilité
relative).
Attention :
Ce schéma apparaît aujourd’hui risqué, sur la
base de la jurisprudence récente de la Cour de
cassation (arrêt « Saunier » de 2007).
Mais des correctifs peuvent être utilisés, de
nature à réduire le risque (exemple : détention
d’actifs en PP par la SCI créée).
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Société civile et gestion de patrimoine

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