Sous-louer: en quoi cela consiste-t-il ?

Sous-louer: en quoi
cela consiste-t-il ?
«Le locataire demeure entièrement responsable des
obligations contenues dans son contrat de bail».
Qu’est-ce-que la sous-location ?
Il convient tout d’abord de distinguer la
sous-location de la restitution anticipée ou
du transfert de bail. Dans ces deux derniers
cas, le bail est repris par une tierce personne et il ne subsiste alors plus aucun rapport
entre le locataire et le bailleur. Par contre,
dans le cas de la sous-location, ce rapport
demeure. Ensuite, le fait d’héberger un
parent ou un conjoint sous son toit «gratuitement» n’est pas assimilé à une sous-location, car il n’y a pas versement d’un loyer.
Enfin, il faut encore distinguer la sous-location de la collocation, qui consiste à louer à
plusieurs personnes un appartement.
Est-ce autorisé et que prévoit la loi ?
Oui, le fait de sous-louer la chose louée est
parfaitement légal et les dispositions prévues à cet égard se trouvent dans l’article
262 du Code des Obligations (CO).
En principe, le bailleur ne peut pas refuser
une demande de sous-location faite en
bonne et due forme, sauf dans les cas de
figure expressément mentionnés, soit: si le
locataire refuse de communiquer au
bailleur les conditions de la sous-location, si
celles-ci sont abusives ou si la sous-location
présente des «inconvénients majeurs».
Reste bien évidemment à définir la notion
«d’inconvénients majeurs»...
A noter que dans le canton de Vaud, les
dispositions du CO sont complétées par
celles des Règles et Usage locatifs du canton de Vaud (RULV), qui permettent notamment d’exiger de connaître la durée d’une
sous-location et qui préviennent également
la sous-location «en cascade».
Concrètement, que demandez-vous en
tant que bailleur ?
Nous demandons au locataire de nous
informer à quelles conditions il prévoit de
sous-louer. Il faut en particulier prêter
attention aux délais du bail et au montant
du loyer: pour des raisons évidentes, on ne
peut en effet sous-louer au-delà du terme
du bail de location et on ne peut non plus
sous-louer à des conditions abusives, en
fixant un montant de «sous-loyer» disproportionné par rapport au loyer, que ce soit
pour une sous-location partielle ou totale
de l’objet. Le non respect de ces règles
peut motiver un refus de la part du bailleur.
Nous exigeons également de connaître les
coordonnées exactes du sous-locataire, afin
de pouvoir joindre la personne occupant
l’appartement en cas de nécessité.
Quelles sont les formalités à effectuer ?
Nous remettons au locataire un document
établi par notre régie, qui contient un rappel des principales règles de la sous-location. Ce document, cosigné par les locataire et sous-locataire, mentionne également
le prix du «sous-loyer»: autant la régie que
le sous-locataire sont ainsi informés du
montant du loyer, ce qui constitue une
garantie contre d’éventuels abus.
M. Christian Scheurer,
directeur adjoint
et Mme Nadine Perrier,
responsable du service location
chez MK Gestion, Lausanne
De quoi répond
un locataire qui
sous-loue son
logement ?
On touche là un point essentiel malheureusement trop souvent ignoré par les
locataires qui souhaitent sous-louer tout
ou partie de leur appartement.
En tant que locataire, vous restez entièrement responsable des obligations
contenues dans votre bail de location,
notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et les éventuels dégâts qui
pourraient être occasionnés à l’objet
sous-loué.
Lors des états des lieux de sortie, nous
avons fréquemment des personnes qui
nous déclarent qu’elles ne sont pas les
auteurs de telle ou telle déprédation,
que c’est le copain à qui elles souslouaient qui a déterioré ceci ou cela. Il
faut bien comprendre que pour nous,
bailleur principal, cet argument est irrecevable: le contrat de bail nous lie uniquement avec le locataire. Celui-ci doit
alors «se retourner» contre son souslocataire pour le remboursement des
dégâts, mais il est vrai qu’il dispose de
peu de moyens juridiques pour le faire...
La sous-location fonctionne essentiellement sur une relation de confiance entre
locataire et sous-locataire.
Il appartient ensuite au locataire d’établir
avec son sous-locataire un contrat, qui peut
consister en une simple lettre. L’importance
d’un tel document est trop souvent sousestimée: c’est pourtant celui-ci qui permet
au locataire de se prémunir un minimum
contre les «abus» de son sous-locataire...
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