A savoir avant d`acheter son logement en couple Mon locataire peut

10 Immobilier
Tribune de Genève | Mardi 27 mai 2014
C’est votre droit
Mon locataire peut-il héberger
autant d’hôtes qu’il veut?
Vous êtes locataire ou
propriétaire? Vous avez
une question en lien avec
votre logement? Posez-la
à [email protected].
Des avocats spécialisés
y répondent chaque mardi.
Sidonie
Morvan
Avocate, Etude
Morvan & Fabjan
Question de Christiane B , à
Vandœuvres: «Je suis propriétaire
d’un appartement. Depuis la signature du contrat de bail avec le loca-
taire, ce dernier héberge sa fille et
son compagnon avec leur enfant en
bas âge, alors qu’il ne m’en avait
jamais parlé. Mon locataire a-t-il le
droit de m’imposer la présence de
ces personnes dans l’appartement?»
Lorsque le bailleur loue son bien, il en
cède l’usage, le locataire devenant
possesseur de la chose louée. Le
bailleur doit tolérer cette cession de
l’usage pendant toute la durée du bail
qui est un contrat de durée. L’usage
de la chose louée dépend de la convention des parties, dans les limites
de la loi. Le locataire n’est ainsi pas
tenu d’occuper personnellement le
logement dont l’usage lui est cédé,
sauf si le contraire a été stipulé dans
le contrat.
En principe, l’usage d’un logement permet au locataire d’accueillir
ou d’héberger des amis, des proches
ou un partenaire avec qui il vit en
union libre. Il convient toutefois de
vérifier que la mise à disposition de
l’appartement par le locataire se fait à
titre gratuit et que ce dernier n’a pas
perdu toute volonté d’occuper l’appartement, à défaut de quoi on pourrait considérer qu’il s’agit d’un
contrat de sous-location, qui nécessiterait alors le consentement écrit du
bailleur. Dans l’hypothèse où le locataire ne reçoit pas de contre-prestation des tiers qu’il héberge, la relation
des parties concernées est donc un
prêt à usage.
Si, en raison de l’augmentation du
nombre d’occupants du logement, le
bailleur subit des inconvénients majeurs, il peut être fondé à mettre un
terme au contrat de bail. Une occupation plus intense des locaux n’est toutefois pas suffisante pour justifier la
résiliation du bail. Cette suroccupation doit être massive et durable, les
locaux devant ne plus être adaptés à
recevoir autant d’occupants. Il appartient au bailleur d’établir les inconvénients majeurs qu’il subit.
Par ailleurs, pendant la durée du
bail, le locataire reste tenu de ses obligations vis-à-vis du bailleur, notamment de ses obligations de faire un
usage soigneux de la chose louée et
de satisfaire à son devoir de diligence.
Il est responsable du comportement
de ses auxiliaires. Dès lors, si l’hébergement des proches du locataire est
source de nuisances pour le voisinage
ou si des dégâts sont causés dans l’appartement, le bailleur pourra, aux
conditions prévues dans la loi, résilier
le contrat de manière anticipée.
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La chronique des notaires
A savoir avant d’acheter
son logement en couple
Pierre-Philippe
Rigaud
Chambre des notaires
de Genève
Si notre système légal connaît plusieurs types de propriété collective, la
forme de détention la plus répandue
lors de l’acquisition d’un logement par
un couple marié est la copropriété.
Dans ce régime, les deux acquéreurs
sont chacun inscrits au Registre foncier, pour une part de copropriété,
exprimée en quote-part du bien, juridiquement considérée comme un immeuble à part entière. Ils ont chacun
les droits et les charges du proprié-
taire, en raison de leur quote-part,
qu’ils peuvent grever d’hypothèques
ou aliéner, sous réserve du droit de
préemption légal de l’autre copropriétaire et des dispositions visant la protection du domicile conjugal.
La part de copropriété peut refléter, lors de sa détermination, les engagements financiers qui ne sont pas toujours effectués dans les mêmes proportions par chaque copropriétaire.
Néanmoins, dans la majorité des cas,
un couple marié choisit la forme de la
copropriété à parts égales, pour l’acquisition de son logement, même si les
apports sont différents. Mais il s’agit là
d’un choix plus souvent émotionnel
que rationnel, qui repose essentiellement sur des critères psychologiques,
dans lequel l’idée de détention paritaire du domicile familial l’emporte
sur toute autre considération.
En cas de liquidation du régime
matrimonial de la participation aux
acquêts, les dispositions légales rééquilibrent les parts de façon assez satisfaisante: chaque époux a droit à une
participation financière dans l’immeuble, proportionnelle à ses apports et
profite de l’éventuelle plus-value liée à
cette participation.
Au moment de la dissolution de
l’union, en cas de séparation de biens,
il n’y a aucun partage, puisque les
biens ont toujours été séparés. Le copropriétaire qui a contribué dans une
plus large part à l’achat du logement
en copropriété à parts égales ne re-
trouve que le montant de son avance,
et ne profite pas de l’éventuelle plusvalue réalisée. Il pourrait même voir
cette avance considérée comme étant
une donation, non récupérable. Si les
apports ne sont pas équivalents, il est
recommandé de qualifier la nature de
la différence, et d’en fixer, le cas
échéant, les modalités de remboursement.
Dans certains cas, il peut être opportun, pour des couples ayant des
enfants non communs, et afin d’éviter
des difficultés successorales par exemple, de grever chaque part de copropriété par un usufruit croisé, en faveur
de l’autre conjoint.
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