PURE INDUSTRIAL REAL ESTATE TRUST

Transcription

États financiers intermédiaires consolidés résumés de
Trimestres et semestres clos les 30 juin 2015 et 2014
(non audité)
États intermédiaires consolidés résumés de la situation financière
(non audité)
30 juin
2015
(en milliers de dollars canadiens)
31 décembre
2014
ACTIFS
Actifs non courants
1 945 469 $
Immeubles de placement (note 3)
Fonds de réserve hypothécaire
Prêts (note 14)
1 744 876 $
731
851
1 173
1 605
1 947 373
1 747 332
Actifs courants
Fonds de réserve hypothécaire – partie courante
200
56
Montants à recevoir et charges payées d’avance
12 465
5 421
2 338
1 941
21 545
28 705
36 548
36 123
1 983 921 $
1 783 455 $
2 057 $
1 322 $
Trésorerie détenue en fiducie
Trésorerie
PASSIFS
Passifs non courants
Rémunération fondée sur des parts (note 6)
Emprunts hypothécaires et emprunts bancaires (note 7)
Parts privilégiées d’une filiale (note 8)
Passif d’impôt différé (note 17)
Dépôts au titre de la location
819 101
670 394
156
–
13 337
–
6 545
6 292
841 196
678 008
33 489
24 147
915
601
165 040
195 058
717
933
200 161
220 739
1 041 357
898 747
924 870
884 708
17 694
–
942 564
884 708
1 983 921 $
1 783 455 $
Passifs courants
Créditeurs et charges à payer
Rémunération fondée sur des parts – partie courante (note 6)
Emprunts hypothécaires et emprunts bancaires –
partie courante (note 7)
Dépôts au titre de la location – partie courante
CAPITAUX PROPRES
Capitaux propres attribuables aux porteurs de parts
Participations ne donnant pas le contrôle (note 3)
Se reporter aux notes afférentes aux états financiers intermédiaires consolidés résumés.
1
États intermédiaires consolidés résumés du résultat net
(non audité)
Semestres clos les
30 juin
(en milliers de dollars canadiens, sauf les montants
par part)
Produits
Produits locatifs et recouvrements
Charges d’exploitation recouvrables liées
aux immeubles
Assurances
Frais de gestion
Coûts d’exploitation recouvrables
Impôt foncier
Bénéfice lié à l’exploitation des immeubles
Autres produits (charges)
Charges générales et administratives (note 9)
Ajustements de la juste valeur des immeubles
de placement (note 3)
Ajustements de la juste valeur
des instruments financiers (note 11)
Ajustements de la juste valeur
des immeubles de placement en raison
de l’application de l’IFRIC 21 (note 3)
Profit (perte) sur la sortie d’immeubles
de placement (note 3)
Profit de change réalisé
Bénéfice net avant les charges financières
nettes
Produits financiers (note 8)
Charges financières (note 8)
Charges financières nettes
Bénéfice net avant l’impôt sur le résultat
Charge d’impôt sur le résultat (note 17)
Bénéfice net
Bénéfice net attribuable aux :
Porteurs de parts ordinaires
Participations ne donnant pas le
contrôle (note 3)
Parts de catégorie A – nombre moyen pondéré
Bénéfice net de base par part
Parts de catégorie A – nombre moyen pondéré
dilué
Bénéfice net dilué par part
Parts de catégorie B – nombre moyen pondéré
de base et dilué
Bénéfice net de base et dilué par part
Trimestres clos les
30 juin
2015
2014
2015
2014
84 678 $
66 944 $
42 375 $
33 972 $
404
2 376
7 596
16 315
26 691
354
2 073
4 461
12 415
19 303
207
1 205
3 677
6 754
11 843
178
1 155
2 044
6 354
9 731
57 987
47 641
30 532
24 241
(4 205)
(2 420)
(2 648)
(1 332)
39 672
(1 452)
38 049
(266)
(1 628)
–
449
–
1 716
–
(310)
–
478
–
(3 394)
(1)
103
35 642
(543)
–
(2 140)
94 798
272
(18 842)
(18 570)
76 228
(14 011)
62 217 $
44 247
228
(16 948)
(16 720)
27 527
–
27 527 $
66 174
177
(9 765)
(9 588)
56 586
(13 611)
42 975 $
22 100
113
(8 611)
(8 498)
13 601
–
13 601 $
61 560
27 527
42 434 $
13 601 $
657
62 217
–
27 527
541
42 975 $
–
13 601 $
1 104
153
36 811
188 855 516
0,33 $
149 090 361
0,18 $
188 828 602
152 390 984
0,22 $
0,09 $
191 865 388
0,32 $
151 893 990
0,18 $
191 838 474
155 304 064
0,22 $
0,09 $
278 947
2,95 $
278 947
1,65 $
278 947
2,04 $
2
278 947
0,80 $
États intermédiaires consolidés résumés des autres éléments du résultat global
(non audité)
Semestres clos les
30 juin
(en milliers de dollars canadiens, sauf les
montants par part)
2015
Trimestres clos les
30 juin
2014
2015
2014
27 527
42 975
13 601
Bénéfice net
62 217 $
Autres éléments du résultat global
(Éléments pouvant être reclassés en résultat net
au cours des périodes ultérieures)
Profit (perte) de change latent(e) sur la conversion
des comptes des établissements à l’étranger
12 334
Résultat global net
74 551 $
27 527 $
39 598
13 601 $
73 841 $
27 527 $
39 288
13 601
–
(3 377)
–
Résultat global net attribuable aux :
Porteurs de parts ordinaires
710
74 551 $
–
27 527 $
3
310
39 598
–
13 601 $
États intermédiaires consolidés résumés des variations des capitaux propres
(non audité)
Solde au 31 décembre 2014
Émission de parts de catégorie A,
montant net
Parts rachetées dans le cadre de l’offre
publique de rachat dans le cours normal
des activités
Parts de
catégorie A
821 598 $
440
(4 258)
–
–
Distributions aux porteurs de parts
Parts de
catégorie B
1 116 $
Bénéfice
cumulé
Cumul des
autres
éléments du
résultat global
53 929 $
8 065 $
–
–
–
–
–
–
–
61 560
12 282
–
(29 862)
–
Total
884 708 $
440
(4 258)
73 842
(29 862)
Solde au 30 juin 2015
817 780 $
1 116 $
85 627 $
20 347 $
924 870 $
Émission de parts de catégorie A,
montant net
579 785 $
1 116 $
7 100 $
– $
588 001 $
242 014
–
–
–
242 014
–
–
–
27 527
–
27 527
–
(24 905)
–
(24 905)
– $
832 637 $
Bénéfice net
Distributions aux porteurs de parts
821 799 $
1 116 $
9 722 $
Participations ne donnant pas le contrôle
Bénéfice
cumulé
Cumul des
autres
éléments du
résultat global
Apport
Apport
– $
16 984
–
– $
–
657
– $
–
53
– $
16 984
710
16 984 $
657 $
53 $
17 694 $
– $
– $
– $
– $
Solde au 31 décembre 2013 et au 30 juin 2014
4
Total
Tableaux intermédiaires consolidés résumés des flux de trésorerie
(non audité)
Semestres clos les 30 juin
2015
2014
Flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation
Bénéfice net
Éléments sans effet sur la trésorerie
Amortissement de l’escompte sur le fonds de réserve hypothécaire (note 11)
Amortissement des améliorations locatives
Amortissement de l’ajustement lié à l’évaluation à la valeur de marché
des emprunts hypothécaires
Amortissement des coûts de transaction liés aux emprunts hypothécaires
Profit sur la sortie d’immeubles de placement
Profit de change réalisé
Charge de rémunération fondée sur des parts
Ajustements de la juste valeur des immeubles de placement (note 3)
Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement en raison
de l’application de l’IFRIC 21 (note 3)
Ajustement d’impôt foncier réalisé à l’acquisition (note 3)
Ajustements de la juste valeur des instruments financiers (note 11)
Ajustement des loyers constatés selon le mode linéaire
Variation nette du fonds de roulement hors trésorerie (note 18)
Entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation
Flux de trésorerie liés aux activités de financement
Produit des emprunts hypothécaires
Remboursement de principal d’emprunts hypothécaires et coûts de transaction
liés aux emprunts
Remboursement d’emprunts hypothécaires
Rachat de parts à négociation restreinte
Avances sur les emprunts bancaires
Intérêts payés
Intérêts reçus
Produit de l’émission de parts de catégorie A
Rachat de parts de catégorie A à des fins d’annulation
Produit de l’émission de parts d’une filiale
Distributions versées aux porteurs de parts
Entrées nettes de trésorerie liées aux activités de financement
Flux de trésorerie liés aux activités d’investissement
Acquisition et entrée d’immeubles de placement (note 3)
Entrées d’immeubles en cours d’aménagement (note 3)
Entrées d’immobilisations relativement aux immeubles de placement (note 3)
Trésorerie détenue en fiducie
Produit de la sortie d’immeubles de placement (note 3)
Avance sur un prêt
Sorties nettes de trésorerie liées aux activités d’investissement
62 217 $
27 527 $
(7)
22
(7)
–
(426)
1 086
(1 104)
(153)
889
(37 742)
(427)
1 064
(478)
–
287
1 452
(1 716)
(214)
1 628
(2 086)
16 465
18 569
–
–
–
(2 874)
554
16 720
57 428
43 818
168 861
72 919
(2 192)
(60 709)
(16)
(445)
4 446
(19 242)
272
–
(3 818)
16 984
156
(29 877)
(379)
(13 487)
40
(5)
(27 539)
(17 348)
228
242 014
–
–
–
(24 478)
74 420
231 965
(71 785)
(74 441)
(3 094)
(397)
10 277
432
(133 305)
(7 386)
(3 573)
2 161
12 838
6
(139 008)
(129 259)
Variation nette de la trésorerie
Trésorerie à l’ouverture de la période
(7 160)
28 705
146 525
12 006
Trésorerie à la clôture de la période
21 545 $
158 531 $
Activités d’investissement et de financement hors trésorerie
Des distributions aux porteurs de parts d’un montant de 4 968 215 $ étaient courues au 30 juin 2015 (4 990 593 $ au
31 décembre 2014) et ont été versées en juillet 2015 (versées en janvier 2015 pour celles comptabilisées en 2014).
5
Notes afférentes aux états financiers intermédiaires consolidés résumés
(non audité)
1. Entité présentant l’information financière
Pure Industrial Real Estate Trust (la « fiducie » ou « PIRET ») est une fiducie à capital variable
sans personnalité morale créée par la déclaration de fiducie datée du 24 juin 2007 et modifiée le
28 mai 2015 en vertu des lois de la province de la Colombie-Britannique qui la régissent. PIRET
a été établie afin d’acquérir, de détenir et d’exploiter un portefeuille diversifié d’immeubles
industriels productifs de revenus. Le bureau principal de la fiducie est situé au 910-925 West
Georgia Street, Vancouver (Colombie-Britannique) V6C 3L2, Canada.
Les principaux objectifs de PIRET sont : a) de produire des distributions en trésorerie constantes
et croissantes à partir de placements dans des immeubles industriels productifs de revenus
situés dans les marchés primaires partout au Canada et dans les principaux marchés de la
distribution et de la logistique aux États-Unis (les « É.-U. »); b) de maximiser la valeur à long
terme des immeubles grâce à une gestion active et c) d’accroître ses immobilisations et
d’augmenter son bénéfice distribuable grâce à un programme d’acquisitions relutives.
2. Mode de présentation
a) Déclaration de conformité
Les présents états financiers intermédiaires consolidés résumés ont été établis
conformément à la Norme comptable internationale (« IAS ») 34, Information financière
intermédiaire. Les états financiers intermédiaires consolidés résumés doivent être lus
conjointement avec les états financiers consolidés audités annuels de la fiducie pour
l’exercice clos le 31 décembre 2014, lesquels ont été établis conformément aux Normes
internationales d’information financière (« IFRS »).
La publication des présents états financiers intermédiaires consolidés résumés a été
approuvée par le conseil des fiduciaires le 11 août 2015.
Les présents états financiers intermédiaires consolidés résumés ont été établis selon les
mêmes méthodes comptables et modalités d’application que celles utilisées dans les états
financiers au 31 décembre 2014 et pour l’exercice clos à cette date.
b) Base d’évaluation
Les présents états financiers intermédiaires consolidés résumés ont été établis au coût
historique, sauf pour ce qui est des éléments significatifs des états consolidés intermédiaires
résumés de la situation financière qui suivent :

les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur;

les instruments financiers dérivés sont évalués à la juste valeur;

les passifs au titre des accords de rémunération fondée sur des parts réglés en trésorerie
sont évalués à la juste valeur.
c) Monnaie fonctionnelle et monnaie de présentation
Ces états financiers intermédiaires consolidés résumés sont présentés en dollars canadiens,
soit la monnaie fonctionnelle de la fiducie.
6
(non audité)
d) Utilisation d’estimations et recours au jugement
L’établissement d’états financiers conformes aux IFRS exige que la direction fasse des
estimations et pose des hypothèses qui influent sur les montants comptabilisés des actifs et
des passifs et sur la présentation des actifs et des passifs éventuels à la date des états
financiers intermédiaires consolidés résumés ainsi que sur les montants comptabilisés des
produits et des charges pour la période présentée. Les estimations et les hypothèses sousjacentes sont révisées régulièrement, toute révision étant comptabilisée dans la période au
cours de laquelle l’estimation comptable est révisée. Les résultats réels pourraient différer de
ces estimations.
Les estimations et les jugements critiques dans le cadre de la détermination des montants
présentés sont énoncés à la note 2 d) afférente aux états financiers audités de la fiducie pour
l’exercice clos le 31 décembre 2014.
3. Immeubles de placement
30 juin
2015
Immeubles productifs de revenus
Immeubles en cours d’aménagement b)
31 décembre
2014
1 866 407 $
79 062
1 677 094 $
67 782
1 945 469 $
1 744 876 $
Au 30 juin 2015, les immeubles de placement comprenaient 173 immeubles industriels loués
à des tiers et deux immeubles en cours d’aménagement (171 immeubles industriels et
trois immeubles en cours d’aménagement au 31 décembre 2014). Les contrats de location
peuvent durer jusqu’à 25 ans et ne comportent aucun loyer conditionnel.
Semestre clos le
30 juin
2015
Solde à l’ouverture de l’exercice
Acquisitions et entrées a)
Entrées d’immobilisations
Immeubles en cours d’aménagement b)
Sorties c)
Ajustement des loyers constatés selon le mode linéaire
Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement d)
Profit de change latent
Ajustement du passif d’impôt foncier en raison de l’application
de l’IFRIC 21
Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement en raison
de l’application de l’IFRIC 21
1 744 876 $
71 785
3 074
74 441
(9 173)
2 086
39 672
18 708
1 945 469
7
1 312 181 $
354 569
8 854
91 843
(79 559)
5 341
38 504
13 143
1 744 876
(1 716)
–
1 716
–
1 945 469 $
Solde à la clôture de la période
Exercice clos le
31 décembre
2014
1 744 876 $
(non audité)
a) Acquisitions
Le 19 février 2015, la fiducie a acquis une participation de 51 % donnant le contrôle dans
PIRET NC Property Limited Partnership, filiale qui détient un portefeuille de trois immeubles
de placement productifs de revenus, pour un prix total de 71 170 200 $ (57 000 000 $ US),
plus les frais de clôture et les ajustements habituels totalisant 451 776 $, ce qui représente
un prix d’achat total de 71 621 976 $. Par conséquent, la fiducie consolide cette filiale depuis
le 19 février 2015 et a comptabilisé une participation ne donnant pas le contrôle de 49 %.
Au 30 juin 2015, la participation ne donnant pas le contrôle s’élevait à 17 694 693 $ (néant en
2014).
Le prix d’achat de l’acquisition à la date d’acquisition a été réparti comme suit :
Actifs acquis :
Immeuble de placement
71 170 $
Actifs nets
71 170 $
Contrepartie :
Crédit d’exploitation renouvelable (note 7)
54 039 $
17 131
71 170 $
b) Immeubles en cours d’aménagement
Au cours du semestre clos le 30 juin 2015, les entrées totales d’immeubles en cours
d’aménagement situés à Bâton Rouge, en Louisiane, et à Austin et à San Antonio, au Texas,
ont atteint 102 545 $. Au 30 juin 2015, la fiducie avait terminé l’aménagement de ces
trois immeubles.
Le 8 juin 2015, PIRET a conclu avec un locataire une entente visant l’agrandissement de
l’immeuble de Barrington, au New Jersey. Le locataire occupe actuellement une superficie de
197 649 pieds carrés et l’aménagement visera une superficie totale de 59 600 pieds carrés.
L’agrandissement sera financé à même le fonds de roulement existant de la fiducie. Les
coûts engagés jusqu’au 30 juin 2015 se sont chiffrés à 2 937 904 $ (néant au 31 décembre
2015). Le total des coûts de construction prévus au contrat est d’environ 11 365 900 $
(9 100 000 $ US).
Le 9 février 2015, PIRET a acquis un terrain à aménager de 60 acres à Vaughan, en Ontario,
pour 44 353 575 $, en vue de la construction d’un bâtiment ultramoderne qui abritera un
centre de distribution et de tri destiné à la région du Grand Toronto. Une fois construit, le
bâtiment fera environ 422 433 pieds carrés, et un locataire l’a loué en signant un bail de
15 ans. L’acquisition du terrain a été financée par une somme en trésorerie de 21 750 000 $,
le reste de la contrepartie étant financée par un emprunt à la construction [note 7 b) iv)]
garanti par ce terrain. Au 30 juin 2015, les coûts engagés totalisaient 71 400 220 $ (néant au
31 décembre 2014). Le total des coûts de construction prévus au contrat, y compris les
intérêts inscrits à l’actif, est d’environ 128 745 000 $.
8
(non audité)
Lorsque la construction sera terminée, un montant net de 4 000 000 $ sera dû au promoteur,
qui recevra des flux de rentrées au taux annuel de 6,85 %. Deux ans après que l’immeuble
aura été construit, PIRET peut exercer une option d’achat visant la participation résiduelle
que le promoteur détient dans l’immeuble, sur la base d’une formule préétablie qui est
fonction de la juste valeur estimée de l’immeuble à la date du règlement.
Semestre clos le
30 juin
2015
Solde à l’ouverture de l’exercice
Acquisitions et entrées
Ajustement de la juste valeur des immeubles en cours
d’aménagement
Profit de change latent
Transfert aux immeubles productifs de revenus
67 782 $
74 441
4 723
5 195
152 141
(73 079)
79 062 $
Solde à la clôture de la période
Exercice clos le
31 décembre
2014
7 004 $
80 068
3 016
3 664
93 752
(25 970)
67 782 $
c) Sorties
Au cours du semestre clos le 30 juin 2015, PIRET a vendu sa participation dans quatre
immeubles de placement situés à Burlington, à Mississauga et à Vaughan, en Ontario, pour
un produit brut de 11 082 765 $, moins les frais de clôture et les ajustements habituels de
830 013 $, soit un produit net de 10 252 752 $, ce qui a donné lieu à un profit de 1 104 000 $
sur cette sortie.
d) Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement
Au 30 juin 2015, des immeubles de placement d’une juste valeur de 1 888 730 806 $
(1 671 066 000 $ au 31 décembre 2014) avaient été donnés en garantie des emprunts
hypothécaires et des emprunts bancaires.
La fiducie obtient des évaluations indépendantes de telle sorte que la quasi-totalité des
immeubles sont évalués en externe après quatre ans. Au cours du semestre clos le 30 juin
2015, la fiducie a obtenu des évaluations indépendantes de tous les trois immeubles acquis.
Les évaluations ont été effectuées par des évaluateurs indépendants accrédités ayant une
expérience récente quant à l’emplacement et à la catégorie de l’immeuble de placement
faisant l’objet de l’évaluation. La direction passe en revue chaque évaluation et s’assure que
les hypothèses utilisées sont raisonnables et que le montant de la juste valeur définitive tient
compte des hypothèses utilisées dans la détermination de la juste valeur des immeubles.
La direction entreprend son propre processus d’évaluation des immeubles de placement
restants afin d’évaluer des indicateurs spécifiques (par exemple, les conditions de marché,
les variations du taux d’actualisation, etc.) et de déterminer si un changement dans la juste
valeur a eu lieu. Dans la détermination des estimations des justes valeurs, la direction et les
évaluateurs indépendants ont eu recours à leur connaissance du marché et à leur jugement
professionnel et ne se sont pas fiés uniquement aux comparaisons de transactions
historiques.
9
(non audité)
i)
Ajustements de la juste valeur des immeubles de placement
Semestres clos les
30 juin
2015
2014
Frais d’acquisition standard
Profit (perte) d’évaluation lié(e) aux immeubles
de placement
Produits locatifs comptabilisés selon le mode
linéaire
Ajustement d’impôt foncier à l’acquisition
ii)
(400) $
Trimestres clos les
30 juin
2015
2014
(17) $
(2 365) $
– $
42 372
3 787
39 250
1 188
(2 086)
(214)
(2 874)
–
(1 038)
(146)
(1 454)
–
39 672 $
(1 452) $
38 049 $
(266) $
Hiérarchie des justes valeurs
Les évaluations de la juste valeur comptabilisées à l’état de la situation financière sont
classées selon les niveaux suivants :
niveau 1 :
des prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs pour des actifs ou des
passifs identiques;
niveau 2 :
des données autres que les prix cotés visés au niveau 1, qui sont
observables pour l’actif ou le passif concerné, soit directement (à savoir
des prix) ou indirectement (à savoir des données dérivées de prix);
niveau 3 :
des données relatives à l’actif ou au passif qui ne sont pas basées sur des
données observables de marché (données non observables).
Chaque catégorie de juste valeur est classée en fonction de la donnée du niveau le plus
bas qui a une importance par rapport à l’évaluation de la juste valeur dans son intégralité.
Le tableau suivant classe les actifs et les passifs évalués à la juste valeur selon une
hiérarchie à trois niveaux :
Niveau 1
Immeubles de placement
Passif au titre du régime de parts à
négociation restreinte
Passif au titre du régime incitatif à base
d’options sur parts
Swap de taux d’intérêt hypothécaires
– $
Niveau 2
– $
Niveau 3
1 945 469 $
–
2 441
–
–
–
531
3 252
–
–
– $
6 224 $
1 945 469 $
Aucun transfert entre les niveaux n’est survenu au cours de l’exercice.
Comme il est indiqué précédemment, la juste valeur des immeubles de placement de la
fiducie est considérée comme étant au niveau 3 de la hiérarchie étant donné que les
données utilisées pour déterminer la juste valeur étaient des données non observables
importantes.
10
(non audité)
iii) Principales hypothèses d’évaluation
Les principales hypothèses utilisées pour déterminer les justes valeurs des immeubles
de placement sont exposées ci-après :
Taux
d’actualisation
(approche par
le résultat –
méthode de
l’actualisation
des flux de
trésorerie)
30 juin 2015
Maximum
Minimum
Moyenne pondérée
31 décembre 2014
Maximum
Minimum
Moyenne pondérée
Taux de
capitalisation
(approche par
le résultat –
méthode du
taux de
capitalisation
globale)
Taux final
(approche par
le résultat –
méthode du
taux de
capitalisation
globale)
Prix par
pied carré
(approche
de la
comparaison
directe)
9,00 %
6,50 %
7,40 %
8,25 %
5,00 %
6,47 %
8,25 %
5,75 %
6,75 %
458,23 $
42,31 $
131,96 $
9,00 %
6,50 %
7,44 %
8,25 %
5,00 %
6,52 %
8,25 %
5,75 %
6,76 %
458,23 $
42,55 $
120,32 $
Les immeubles de placement aux 30 juin 2015 et 2014 ont été évalués au moyen de la
méthode du taux de capitalisation globale et de la méthode de l’actualisation des flux de
trésorerie. Dans l’application de la méthode du taux de capitalisation globale, le résultat
d’exploitation net stabilisé est inscrit à l’actif au taux de capitalisation approprié.
L’application de la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie s’appuie
essentiellement sur l’actualisation des flux de trésorerie futurs attendus, en général sur
une durée de dix ans et compte tenu d’une valeur finale établie par l’application d’un taux
de capitalisation au résultat d’exploitation net de la onzième année.
Les justes valeurs sont très sensibles aux variations des taux de capitalisation. Au 30 juin
2015, une augmentation de 0,25 % de la moyenne pondérée du taux de capitalisation
aurait fait diminuer de 70 108 851 $ (52 817 899 $ au 31 décembre 2014) la juste valeur
des immeubles de placement, et une diminution de 0,25 % de la moyenne pondérée du
taux de capitalisation aurait fait augmenter de 75 850 867 $ (57 084 275 $ au
31 décembre 2014) la juste valeur des immeubles de placements.
11
(non audité)
4. Participation en copropriété
En octobre 2014, la fiducie a conclu une convention afin de vendre à une tierce partie une
participation de 75 % dans huit immeubles industriels situés en Ontario et au Québec et, en
conséquence, elle a conclu une convention de copropriété avec l’acheteur pour détenir et
exploiter ces immeubles. Les huit immeubles de placement sont soumis à un contrôle conjoint du
fait que les copropriétaires sont tenus de prendre conjointement les décisions qui portent sur les
activités d’exploitation, de financement et d’investissement liées aux immeubles de placement.
Cette copropriété est classée à titre d’entreprise commune et, par conséquent, la fiducie
comptabilise sa part proportionnelle des actifs, des passifs, des produits et des charges liés aux
immeubles de placement dans les états financiers consolidés. La fiducie poursuivra sa prestation
de services de gestion des immeubles et des actifs et de services de location relativement
auxdits immeubles et elle touchera des honoraires qui se situeront à l’intérieur d’une fourchette
allant de 2,5 % à 3,5 % des coûts d’exploitation liés aux services de gestion des immeubles et qui
seront fixés à 0,25 % de la juste valeur de l’immeuble de placement en ce qui concerne les
services de gestion des actifs.
Actifs contrôlés conjointement
Emplacement
55 Doney Crescent
845 Laurentian Drive
5330 South Service Road
120 Trillium Drive
365 Passmore Avenue
385 Passmore Avenue
4350 Castleton Road
1601, rue Dickson
Vaughan, Ont.
Burlington, Ont.
Burlington, Ont.
Kitchener, Ont.
Scarborough, Ont.
Scarborough, Ont.
London, Ont.
Montréal, Qc
Participation de la fiducie
30 juin
31 décembre
2015
2014
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
Les montants suivants représentent la quote-part de la fiducie dans les actifs et les passifs des
immeubles au 30 juin 2015 et dans les résultats d’exploitation compris dans l’état consolidé du
résultat net et du résultat global pour la période allant du 1er janvier 2015 au 30 juin 2015.
30 juin
2015
31 décembre
2014
Actifs non courants
Actifs courants
1 355 $
831
514 $
148
Total des actifs
2 186 $
662 $
58 $
227
16 $
273
Passifs non courants
Passifs courants
Total des passifs
285
1 901
289
373
Total des passifs et des capitaux propres attribuables aux porteurs de parts
2 186 $
662 $
12
(non audité)
Semestres clos les
30 juin
2015
2014
Produits
Charges
Résultat net et résultat global
1 000 $
692
308 $
Trimestres clos les
30 juin
2015
2014
– $
–
– $
498 $
420
78 $
– $
–
– $
5. Parts de catégorie A et parts de catégorie B
a) Parts de catégorie A et parts de catégorie B
Catégorie A
(Autorisées : nombre illimité)
Parts émises et
en circulation
189 410 770
Émission de parts
Rachetées dans le cadre de
l’offre publique de rachat
dans le cours normal des
activités
88 591
Valeur
comptable
821 598 $
440
(949 300)
(4 258)
Catégorie B
(Autorisées : nombre illimité)
Parts émises et
en circulation
278 947
Valeur
comptable
1 116 $
–
–
–
–
Total
Valeur
comptable
822 714 $
440
(4 258)
188 550 061
817 780 $
278 947
1 116 $
818 896 $
Émission de parts
134 209 856
55 200 914
579 785 $
242 014
278 947
–
1 116 $
–
580 901 $
242 014
189 410 770
821 799 $
278 947
1 116 $
822 915 $
Il y a lieu de se reporter aux états financiers de la fiducie pour l’exercice clos le
31 décembre 2014 pour une description des parts de fiducie de catégories A et B.
b) Émission de parts de catégorie A
i)
Le 20 mai 2015, un membre du personnel a fait racheter ses parts à négociation
restreinte en échange de 88 591 parts de catégorie A au prix de 4,97 $. Les parts à
négociation restreinte ont été comptabilisées à titre de passif et leur rachat a
augmenté le total des parts de catégorie A en circulation et la valeur comptable
connexe de 440 297 $.
ii)
En 2014, la fiducie a émis 55 200 000 parts de catégorie A, y compris l’option de
surallocation sur 7 200 000 parts, pour un produit brut total de 253 097 750 $.
Un membre du personnel a fait racheter ses parts à négociation restreinte dont les
droits avaient été acquis en échange de 914 parts de catégorie A pour un paiement
de rachat total de 4 122 $.
Au cours du semestre clos le 30 juin 2015, la fiducie a engagé des frais d’émission de parts
de 23 955 $ (11 288 258 $ pour l’exercice clos le 31 décembre 2014).
13
(non audité)
c) Prospectus préalable de base simplifié
Le 13 juin 2014, la fiducie a déposé un prospectus préalable de base simplifié lui permettant
d’offrir et d’émettre des parts de fiducie, des titres de créance, des bons de souscription, des
reçus de souscription, ou encore toute combinaison de ceux-ci, au prix d’offre jusqu’à
concurrence d’un montant global de 750 000 000 $ (ou l’équivalent dans toute autre monnaie
dans laquelle sont libellés les titres au moment du placement) à tout moment au cours de la
période de 25 mois au cours de laquelle le prospectus préalable de base simplifié demeure
en vigueur. Au 30 juin 2015, 38 755 000 parts de fiducie avaient été émises aux termes du
prospectus préalable de base simplifié.
d) Offre publique de rachat dans le cours normal des activités
Le 17 décembre 2014, la fiducie a annoncé son intention de racheter, dans le cadre d’une
offre publique de rachat dans le cours normal des activités, et ce, à des fins d’annulation,
jusqu’à concurrence de 5 000 000 de parts de catégorie A, représentant environ 2,64 % des
parts de catégorie A de la fiducie alors en circulation. Les rachats seront effectués sur le
marché libre par l’intermédiaire de la Bourse de Toronto (la « TSX »), sur Alpha ou sur des
systèmes de négociation parallèles au Canada aux cours en vigueur au moment du rachat et
ils pourraient avoir lieu sur une période de 12 mois s’ouvrant le 19 décembre 2014 et se
terminant le 18 décembre 2015. Le rachat de parts de catégorie A est assorti d’une limite de
rachat quotidienne de 133 623 parts, ce qui correspond à 25 % du volume moyen quotidien
de transactions des parts de la fiducie sur la TSX pour le semestre clos le
30 novembre 2014.
La fiducie est d’avis que le rachat de parts peut constituer, à certaines occasions, une
utilisation adéquate des ressources disponibles et que le rachat peut être dans l’intérêt des
porteurs de parts restants parce qu’il vient augmenter leur participation proportionnelle dans
la fiducie.
Au cours du semestre clos le 30 juin 2015, la fiducie a racheté et annulé 949 300 parts de
catégorie A dans le cadre de son offre publique de rachat dans le cours normal des activités,
au coût moyen de 4,46 $ la part, pour un coût total de 4 234 263 $. Au cours du semestre
clos le 30 juin 2014, la fiducie n’avait racheté et n’avait annulé aucune part de catégorie A
dans le cadre du programme d’offre publique de rachat dans le cours normal des activités.
e) Distributions
La fiducie a l’intention de verser des distributions mensuelles aux porteurs de parts.
Les distributions sont à la discrétion des fiduciaires de PIRET. La proportion des distributions
totales de la fiducie aux porteurs de parts de catégorie B fluctuera en fonction du nombre de
parts de catégorie A en circulation à un moment donné.
14
(non audité)
La fiducie a annoncé des distributions en trésorerie pour la période close le 30 juin 2015 aux
porteurs de parts de catégorie A de 0,026 $ par part mensuellement et aux porteurs de parts
de catégorie B de 0,2363 $ par part mensuellement.
Parts de catégorie A
Distributions
Distributions par part (selon le
nombre moyen pondéré)
Parts de catégorie B
2015
2014
2015
2014
29 466 $
24 510 $
395 $
395 $
0,16 $
0,16 $
1,42 $
1,42 $
6. Rémunération fondée sur des parts
La rémunération fondée sur des parts est composée des éléments suivants :
30 juin
2015
31 décembre
2014
Moins la partie courante
2 441 $
531
2 972
915
1 543 $
379
1 922
600
Partie non courante
2 057 $
1 322 $
Régime de parts à négociation restreinte
Régime incitatif à base d’options sur parts
a) Régime de parts à négociation restreinte
31 décembre 2014 pour une description du régime de parts à négociation restreinte de la
fiducie.
Les parts à négociation restreinte sont évaluées à la juste valeur à la clôture de chaque
période de présentation de l’information financière et comptabilisées à titre de charge.
Pour le semestre clos le 30 juin 2015, une charge de rémunération de 737 183 $ (133 602 $
pour le semestre clos le 30 juin 2014) a été incluse dans les charges générales et
administratives à l’état du résultat net et du résultat global et cette charge est liée aux parts à
négociation restreinte et aux parts à négociation restreinte liées aux distributions émises au
30 juin 2015.
Parts à
négociation
restreinte
Parts à
négociation
restreinte liées
à une
distribution
Nombre
total de parts
Valeur
comptable
Attribution de parts
Rachat de parts
Ajustement de la juste valeur
335 094
422 860
(89 721)
–
25 842
12 817
–
–
360 936
435 677
(89 721)
–
1 543 $
1 192
(445)
151
668 233
38 659
706 892
2 441 $
Attribution de parts
Rachat de parts
Ajustement de la juste valeur
111 791
224 798
(1 624)
–
4 770
5 530
–
–
116 561
230 328
(1 624)
–
320 $
1 091
(7)
88
334 965
10 300
345 265
1 492 $
15
(non audité)
Dans le cadre de la détermination de la juste valeur du passif au titre du régime de parts à
négociation restreinte chaque période de présentation de l’information financière, le cours de
clôture des parts est utilisé pour évaluer la valeur de la totalité des parts à négociation
restreinte en circulation. En outre, la fiducie détermine si le facteur de performance, au sens
attribué à ce terme dans le régime, sera atteint pour chaque attribution et part à négociation
restreinte liée à une distribution correspondante et se sert des hypothèses moyennes
pondérées suivantes pour déterminer la juste valeur.
30 juin
2015
Dividende annuel par part
Cours de clôture de la part
Taux d’actualisation
Critère de performance (capitalisation boursière de 100 millions de dollars)
0,312
4,71
25
100
31 décembre
2014
$
$
%
%
0,312
4,44
25
100
$
$
%
%
Au 30 juin 2015, la durée contractuelle moyenne pondérée des parts à négociation restreinte
était de 35,9 mois (17,2 mois au 31 décembre 2014).
b) Régime incitatif à base d’options sur parts
Le 23 août 2013, le conseil des fiduciaires de PIRET a attribué des options à certains
fiduciaires permettant l’achat d’un nombre total de 705 000 parts de catégorie A aux termes
du régime incitatif à base d’options sur parts de PIRET. Chaque option donne au porteur le
droit d’acquérir une part de catégorie A au prix d’exercice de 4,29 $ sur une période
maximale de 10 ans. L’acquisition des parts s’effectue par tranches égales sur les dix
prochaines années. Le tableau qui suit détaille les options sur parts attribuées et en
circulation au 30 juin 2015 :
Nombre d’options
sur parts
Prix d’exercice
En circulation à l’ouverture de la période
Attribution
705 000
–
4,29 $
–
En circulation à la clôture de la période
705 000
4,29 $
Options exerçables à la clôture de la période
115 833
4,29 $
La juste valeur de l’attribution d’options sur parts a été estimée à la date de l’attribution au
moyen du modèle d’évaluation des options Black-Scholes. L’évaluation des options repose
sur les hypothèses suivantes :
30 juin
2015
7,65
1,25 %
6,62 %
65,54 %
Durée attendue de l’option (en années)
Taux d’intérêt sans risque
Taux de dividende
Volatilité prévue
31 décembre
2014
8,14
1,25 %
7,03 %
67,56 %
Pour le semestre clos le 30 juin 2015, une charge de rémunération fondée sur des parts de
151 522 $ (153 192 $ pour le semestre clos le 30 juin 2014) a été incluse dans les charges
générales et administratives à l’état du résultat net et du résultat global et cette charge est
liée au régime incitatif à base d’options sur parts.
16
(non audité)
7. Emprunts hypothécaires et emprunts bancaires
Les emprunts hypothécaires et les emprunts bancaires se composent de ce qui suit :
30 juin
2015
31 décembre
2014
Moins la partie courante
884 751 $
96 138
3 252
984 141
165 040
742 146 $
121 683
1 624
865 453
195 058
Partie non courante
819 101 $
670 394 $
Emprunts hypothécaires a)
Autres emprunts b), c)
Swaps de taux d’intérêt hypothécaires d)
a) Emprunts hypothécaires
Les emprunts hypothécaires sont comptabilisés au coût amorti et portent intérêt au taux
effectif moyen pondéré de 4,21 % au 30 juin 2015 (4,30 % au 31 décembre 2014).
Les emprunts hypothécaires sont garantis par une charge grevant les immeubles de
placement de la fiducie.
Au 30 juin 2015, les emprunts hypothécaires se chiffraient à 888 870 204 $ (742 145 938 $
au 31 décembre 2014). Les emprunts hypothécaires étaient contrebalancés par des coûts de
transaction connexes liés aux emprunts hypothécaires non amortis de 5 798 778 $ au 30 juin
2015 (4 157 533 $ au 31 décembre 2014), qui sont amortis sur la durée de chaque emprunt
hypothécaire au moyen de la méthode du taux d’intérêt effectif.
Les emprunts hypothécaires au 30 juin 2015 comprenaient l’ajustement à la valeur de
marché de 1 679 705 $ (2 106 025 $ au 31 décembre 2014) sur six emprunts hypothécaires
qui est amorti sur la durée restante des emprunts hypothécaires selon la méthode du taux
d’intérêt effectif.
Les remboursements du principal prévus et les remboursements du principal à l’échéance,
au 30 juin 2015, qui doivent être effectués sur les prêts hypothécaires pour les cinq prochains
exercices et par la suite ainsi que les taux d’intérêt effectifs moyens pondérés
correspondants sont les suivants :
Reste de 2015
2016
2017
2018
2019
Par la suite
Taux d’intérêt
effectif moyen
pondéré
Remboursements
du principal
prévus
Remboursements
du principal à
l’échéance
Total des
remboursements
4,78 %
3,92 %
3,97 %
4,40 %
4,01 %
4,07 %
27 580 $
23 472
21 902
19 616
17 679
46 458
11 143 $
55 149
78 674
66 753
85 877
434 567
38 723 $
78 621
100 576
86 369
103 556
481 025
4,21 %
156 707 $
732 163 $
888 870
Coûts de transaction liés aux emprunts hypothécaires non amortis
Ajustement non amorti lié à l’évaluation à la valeur de marché des emprunts
hypothécaires
(5 799)
1 680
884 751 $
17
(non audité)
b) Emprunts bancaires
i)
La fiducie a un emprunt bancaire d’exploitation remboursable à vue assorti d’une limite
d’emprunt de 750 000 $. L’emprunt bancaire est garanti par un immeuble de placement
et il est assorti d’un taux préférentiel bancaire majoré de 1,75 %. Au 30 juin 2015, aucun
montant n’avait été prélevé sur l’emprunt bancaire (néant en 2014).
ii)
Le 8 septembre 2014, la fiducie a conclu une facilité de crédit-relais de 53 760 000 $
(48 000 000 $ US) garantie par un portefeuille de quatre immeubles. L’emprunt porte
intérêt à un taux correspondant au TIOL majoré de 1,9 % ou au taux de base américain
majoré de 1 % et vient à échéance le 7 septembre 2015. Au 30 juin 2015, l’encours de
l’emprunt bancaire de néant (55 684 800 $ en 2014) était contrebalancé par les coûts de
transaction non amortis connexes de néant (380 261 $ en 2014).
iii) Le 10 décembre 2014, la fiducie a conclu une facilité de crédit d’exploitation renouvelable
de 90 000 000 $ garantie par un portefeuille de 19 immeubles. L’emprunt porte intérêt au
taux préférentiel du prêteur majoré de 0,75 % ou au taux des acceptations bancaires du
prêteur majoré de 1,75 % et vient à échéance le 9 décembre 2016. L’encours de
49 300 000 $ (29 900 000 $ en 2014) de l’emprunt bancaire a été contrebalancé par les
coûts de transaction non amortis connexes de 554 763 $ (709 901 $ en 2014).
iv) Le 6 février 2015, la fiducie a obtenu un emprunt à la construction de 92 000 000 $ qui
est constitué d’une facilité de crédit de 87 000 000 $ (la « tranche A ») et d’une autre
facilité de crédit de 5 000 000 $ (la « tranche B »). L’emprunt à la construction porte
intérêt au taux préférentiel du prêteur majoré de 0,80 % ou au taux des acceptations
bancaires du prêteur majoré de 1,80 %. L’emprunt doit être remboursé le 6 février 2017.
Au 30 juin 2015, l’encours de l’emprunt correspondait à 44 980 535 $ (néant au
31 décembre 2014).
c) Financement accordé par le vendeur
Le 5 août 2014, la fiducie a conclu avec le vendeur une entente de financement de
54 320 000 $ (48 500 000 $ US) garantie par un portefeuille de cinq immeubles en cours
d’aménagement. L’emprunt porte intérêt au taux de 4 % et peut être remboursé par
versements échelonnés à compter de la date de l’achèvement des travaux sur les immeubles
en cours d’aménagement. Au 30 juin 2015, l’encours de l’emprunt s’élevait à 2 412 076 $
(1 931 206 $ US) [37 189 372 $ (32 057 040 $ US) en 2014] et était garanti par
deux immeubles de placement.
18
(non audité)
d) Swaps de taux d’intérêt hypothécaires
La fiducie a conclu avec une banque à charte canadienne des swaps de taux d’intérêt visant
cinq emprunts hypothécaires d’un montant notionnel de 97 025 000 $ afin d’atténuer l’effet de
la fluctuation des taux d’intérêt et de fixer les taux d’intérêt de la dette à long terme de la
fiducie à l’intérieur d’une fourchette de 3,29 % à 4,33 %. La fiducie prévoit conserver les
emprunts hypothécaires et les contrats de swap de taux d’intérêt jusqu’à leur échéance. Au
30 juin 2015, le passif lié à la juste valeur des swaps de taux d’intérêt s’établissait à
3 252 000 $ (1 624 000 $ en 2014). Le profit net (la perte nette) sur les contrats dérivés se
présente comme suit :
Semestres clos les
30 juin
2015
2014
Profit net (perte nette) sur les contrats dérivés
8.
(1 628) $
– $
Trimestres clos les
30 juin
2015
2014
449 $
– $
Parts privilégiées d’une filiale
Au cours du semestre clos le 30 juin 2015, une filiale entièrement détenue a émis 125 parts
privilégiées au prix de 1 267 $ (1 000 $ US), chacune pour un produit brut de 158 325 $
(125 000 $ US). Après consolidation, les parts privilégiées de cette filiale entièrement détenue
sont présentées dans le passif de la fiducie.
Les parts privilégiées ne comportent pas de droit de vote. Leurs porteurs ont droit à des
dividendes versés par la filiale entièrement détenue, au taux annuel de 12,5 %, qui sont
payables le 30 juin et le 31 décembre de chaque année. Ces dividendes sur les parts
privilégiées ont priorité de rang sur les attributions ou distributions à effectuer sur toutes les
autres catégories et séries de parts de la filiale entièrement détenue. Toutefois, après avoir
touché ces dividendes sur les parts privilégiées, les porteurs de ces parts n’ont pas droit à une
quote-part du bénéfice de la filiale entièrement détenue.
La filiale entièrement détenue peut racheter les parts privilégiées à n’importe quel moment, à un
prix égal à 1 000 $ US la part, plus le cumul des distributions non payées et une prime de rachat
si la part privilégiée est rachetée avant le 1er janvier 2017. La prime de rachat correspond à
100 $ US par part privilégiée si le rachat a lieu le 31 décembre 2016 au plus tard. Les rachats
effectués après le 31 décembre 2016 ne comportent aucune prime de rachat.
En raison de leurs distributions fixes et de leur caractère privilégié, les parts privilégiées
répondent à la définition de passif. Par ailleurs, les fiduciaires ne s’attendent pas à racheter des
parts privilégiées dans la prochaine année. Par conséquent, les parts privilégiées sont classées
dans les passifs non courants.
19
(non audité)
9. Charges générales et administratives
Les charges générales et administratives se composent de ce qui suit :
Semestres clos les
30 juin
2015
2014
Salaires, frais et avantages
Honoraires professionnels
Loyers et autres frais d’occupation
Coûts liés au fait d’être une société ouverte
Autres
Moins : Montant attribué aux charges d’exploitation
recouvrables liées aux immeubles
Trimestres clos les
30 juin
2015
2014
4 838 $
413
263
346
574
6 435
3 632 $
176
286
180
174
4 448
2 818 $
201
140
235
341
3 736
1 993 $
135
145
87
101
2 461
(2 230)
(2 028)
(1 088)
(1 129)
4 205 $
2 420 $
2 648 $
1 332 $
10. Produits financiers et charges financières
Semestres clos les
30 juin
2015
2014
Produits financiers
Intérêts
Charges financières
Intérêts sur les emprunts hypothécaires
Charges d’intérêts sur les autres emprunts
Trimestres clos les
30 juin
2015
2014
272 $
228 $
177 $
113 $
17 632 $
1 210
16 603 $
345
9 062 $
703
8 417 $
194
18 842 $
16 948 $
9 765 $
8 611 $
Au cours du semestre clos le 30 juin 2015, les intérêts inscrits à l’actif au titre des immeubles en
cours d’aménagement s’élevaient à 505 920 $ (néant au 30 juin 2014) et ont été calculés en
fonction d’un taux d’intérêt moyen pondéré de 2,4 %.
11. Juste valeur des instruments financiers
La juste valeur d’un instrument financier correspond au montant de la contrepartie dont
conviendraient des parties compétentes agissant en toute liberté dans des conditions de pleine
concurrence. Dans certaines circonstances, toutefois, la juste valeur peut être fondée sur
d’autres transactions courantes sur le marché qui peuvent être observées pour un instrument
identique, sans modification, ou sur une technique d’évaluation utilisant des données de marché
observables. Les justes valeurs des actifs et des passifs de la fiducie sont déterminées
comme suit :
a) Actifs et passifs courants
La valeur comptable de la trésorerie, de la trésorerie détenue en fiducie, des montants
à recevoir, des prêts, des créditeurs et charges à payer, des dépôts au titre de la location et
des emprunts bancaires se rapproche de leur juste valeur en raison de la nature à court
terme de ces éléments.
20
(non audité)
b) Fonds de réserve hypothécaire et emprunts hypothécaires
La juste valeur du fonds de réserve hypothécaire et des emprunts hypothécaires a été
calculée en fonction des flux de trésorerie futurs actualisés selon des taux d’actualisation qui
reflètent les conditions actuelles du marché pour des instruments comportant des modalités
semblables (niveau 2). Les taux d’actualisation sont soit fournis par les prêteurs,
soit observables sur le marché libre.
30 juin 2015
Valeur
comptable
931 $
884 751
Emprunts hypothécaires
Juste
valeur
887 $
883 915
31 décembre 2014
Valeur
comptable
907 $
742 146
Juste
valeur
858 $
739 508
12. Gestion du capital
31 décembre 2014 pour obtenir une description de la politique de gestion du capital adoptée par
la fiducie.
Au 30 juin 2015, le ratio d’endettement de la fiducie s’établissait à 49,6 % (48,5 % au
31 décembre 2014). Le ratio d’endettement de la fiducie s’entend du ratio de la dette de la
fiducie, à savoir toute obligation de la fiducie relative à des fonds empruntés, à l’exception des
comptes fournisseurs, des distributions aux porteurs de parts et des facilités de crédit
d’acquisition à court terme, par rapport à la valeur comptable brute des actifs de la fiducie.
La distribution mensuelle versée aux porteurs de parts de catégorie A a été de 0,026 $ par part
pour le semestre clos le 30 juin 2015 (0,026 $ pour l’exercice clos le 31 décembre 2014).
La fiducie a respecté toutes les restrictions en matière d’investissement et d’emprunt
conformément à la déclaration de fiducie au cours du semestre clos le 30 juin 2015 et de
l’exercice clos le 31 décembre 2014.
Sur une base individuelle, pour les immeubles de placement, la fiducie est tenue par certains de
ses créanciers de maintenir un ratio de couverture du service de la dette allant de 1,20 à 1,35,
calculé selon les résultats d’exploitation de l’immeuble visé par l’emprunt. Au 30 juin 2015,
la fiducie respectait ces clauses restrictives.
21
(non audité)
Au 30 juin 2015 et au 31 décembre 2014, la structure du capital était composée des éléments
suivants :
30 juin
2015
Capital
Rémunération fondée sur des parts
Emprunts hypothécaires
Parts de catégorie A
Parts de catégorie B
Bénéfice cumulé
Cumul des autres éléments du résultat global
31 décembre
2014
2 972 $
884 751
817 780
1 116
85 627
20 347
17 694
1 922 $
742 146
821 599
1 116
53 929
8 065
–
1 830 287 $
1 628 777 $
Le capital total a augmenté de manière importante en raison principalement de l’entrée de
participations ne donnant pas le contrôle et du produit d’emprunts hypothécaires liés à de
nouvelles opérations de financement, facteurs qui ont été contrebalancés par le remboursement
de principal d’emprunts hypothécaires et les distributions aux porteurs de parts pour le semestre
clos le 30 juin 2015.
13. Gestion des risques
Dans le cours normal des activités, la fiducie est exposée à un certain nombre de risques qui
découlent de son utilisation d’instruments financiers. Ces risques et les mesures prises pour les
gérer se présentent comme suit :
a) Risque de crédit et dépendance économique
L’exposition de la fiducie au risque de crédit dépend principalement des caractéristiques
propres à chaque locataire.
La fiducie est exposée au risque de crédit dans l’éventualité d’un non-paiement du loyer par
ses locataires et des recouvrements qui leur incombent. Ce risque est atténué au moyen de
dépôts préalables et d’un processus de perception rapide. Au 30 juin 2015, les créances
clients s’élevaient à 1 609 336 $ (872 856 $ au 31 décembre 2014), y compris un montant en
souffrance de 859 737 $ (546 917 $ au 31 décembre 2014).
Pour le semestre clos le 30 juin 2015, la fiducie a tiré environ 20,9 % de ses produits (16,6 %
au 31 décembre 2014) d’un locataire unique en Ontario, au Québec et aux États-Unis.
Le fonds de réserve hypothécaire détenu par les prêteurs est recouvrable dès que certaines
conditions sont remplies, mais au plus tard à l’échéance des prêts hypothécaires. La fiducie
est d’avis qu’il n’y a aucun risque de crédit significatif lié au fonds de réserve hypothécaire.
22
(non audité)
b) Risque de taux d’intérêt
Le risque de taux d’intérêt découle de la possibilité que la valeur d’un instrument financier, ou
des flux de trésorerie connexes, varie en raison de la fluctuation des taux d’intérêt sur le
marché. La fiducie est exposée au risque de taux d’intérêt découlant des différentiels de taux
d’intérêt entre le taux du marché et les taux utilisés à l’égard de ces instruments financiers.
Les emprunts hypothécaires portent intérêt à taux fixe, à l’exception de cinq emprunts
hypothécaires portant intérêt à taux variable pour lesquels la fiducie a conclu des swaps de
taux d’intérêt afin de réduire son exposition au risque de taux d’intérêt [note 7 d)].
Par conséquent, la fiducie n’est pas exposée à un risque de taux d’intérêt important.
Les emprunts bancaires de la fiducie portent intérêt à un taux variable basé sur le taux
préférentiel du prêteur. Selon l’encours des emprunts bancaires au 30 juin 2015, une
variation de 1,0 % du taux préférentiel du prêteur entraînerait une augmentation ou une
diminution des charges d’intérêts ou du bénéfice de la fiducie d’un montant de 937 254 $
(1 216 829 $ au 31 décembre 2014) annuellement.
c) Risque de liquidité
Les placements immobiliers ont tendance à être relativement illiquides, le degré de liquidité
variant généralement en fonction de la demande à l’égard de ce type de placement et de son
attrait perçu. Cette illiquidité peut tendre à entraver la capacité de PIRET de modifier
rapidement son portefeuille face à l’évolution de la conjoncture économique ou des
conditions de placement. Si PIRET devait liquider un placement immobilier, le produit qu’elle
en tirerait pourrait être nettement inférieur à la valeur comptable globale de l’immeuble en
question.
La fiducie surveille avec diligence les dates de remboursement de ses emprunts
hypothécaires et a l'intention de refinancer tous ses emprunts hypothécaires qui viennent à
échéance au cours des 12 prochains mois. Les dates d’échéance des emprunts
hypothécaires s’échelonnent de 2015 à 2032, la durée résiduelle moyenne pondérée étant
de 5,1 ans (4,7 ans en 2014).
Le calendrier des paiements de la fiducie est le suivant :
Exercices clos les 31 décembre
Reste de 2015
2016
2017
2018
2019
Par la suite
Dépôts au
titre de la
location
Créditeurs
et autres
Rémunération
fondée sur
des parts
33 489 $
–
–
–
–
–
717 $
719
825
1 261
841
2 899
786 $
233
807
1 006
36
104
33 489 $
7 262 $
2 972 $
23
Paiements
hypothécaires
(remboursements
du principal et du
principal à
l’échéance)
93 287 $
107 177
124 466
106 016
120 225
479 048
Total
128 279 $
108 129
126 098
108 283
121 102
482 051
1 030 219 $ 1 073 942 $
(non audité)
d) Risque de change
La fiducie est exposée au risque lié aux fluctuations du cours de change qui peuvent avoir
une incidence sur sa situation financière, sur les bénéfices liés à la propriété des immeubles
situés aux États-Unis et sur les produits locatifs générés par ces immeubles. Afin d’atténuer
une partie de ce risque, la dette de la fiducie libellée en dollars américains agit à titre de
couverture naturelle.
14. Transactions avec des parties liées
PIRET est liée à Sunstone Realty Advisors (2005) Inc., à Sunstone Industrial Investments Inc. et
à Sunstone Industrial Advisors Inc. puisqu’elle partage certains dirigeants et administrateurs avec
ces sociétés.
a) PIRET est liée à une entreprise de courtage hypothécaire puisqu’elle partage un fiduciaire
avec cette entreprise. PIRET a payé des frais de courtage hypothécaire de néant pour le
semestre clos le 30 juin 2015. PIRET avait payé des frais de courtage hypothécaire de
54 125 $ pour l’exercice clos le 31 décembre 2014 pour le nouveau financement de
deux immeubles de placement. De l’avis de la direction, les frais de courtage hypothécaire
sont conformes aux taux du marché actuels.
b) Le personnel clé a l’autorité et la responsabilité de la planification, de la direction et du
contrôle des activités de la fiducie, directement ou indirectement. Le personnel clé de la
fiducie comprend le chef de la direction, le chef des finances, les vices-présidents et les
fiduciaires. Les salaires, les primes, les honoraires des fiduciaires et les autres avantages et
incitatifs à court terme des membres du personnel sont comptabilisés lorsqu’ils sont gagnés
et se présentent comme suit :
Semestres clos les
30 juin
2015
2014
Trimestres clos les
30 juin
2015
2014
Salaires, primes, honoraires des fiduciaires et
autres avantages et incitatifs du personnel à
court terme
Rémunération fondée sur des parts
1 206 $
764
1 163 $
287
632 $
410
615 $
102
1 970 $
1 450 $
1 042 $
717 $
c) Le 17 décembre 2013, des prêts ont été consentis à certains membres du personnel de la
fiducie pour leur permettre d’acquérir des parts de catégorie A de la fiducie par l’intermédiaire
de la Bourse de Toronto. Les prêts ont pris effet le 17 décembre 2013 et viennent
à échéance le 31 décembre 2023.
En 2014, deux prêts additionnels ont été consentis à des employés et viennent à échéance
en 2024.
Les prêts portent intérêt mensuellement au taux d’emprunt annuel de la fiducie, ce qui
correspond, pour le moment, au taux préférentiel de la Banque Canadienne Impériale de
Commerce majoré de 1,0 %. Afin de garantir les obligations des membres du personnel, un
accord de nantissement des parts a été mis en place à l’égard des parts détenues.
Au 30 juin 2015, l’encours des prêts s’élevait à 1 172 656 $ (1 604 712 $ au
31 décembre 2014).
24
(non audité)
15. Secteurs d’exploitation
La fiducie a cinq secteurs à présenter, soit la Colombie-Britannique (C.-B.), l’Alberta (Alb.),
l’Ontario (Ont.), les États-Unis d’Amérique (É.-U.) et le secteur Autre. Pour chaque emplacement
géographique, le chef de la direction analyse les résultats en fonction du bénéfice lié à
l’exploitation des immeubles par emplacement géographique, comme il est présenté ci-dessous.
État du résultat net et du résultat global
Semestre clos le 30 juin 2015
Produits
Charges d’exploitation recouvrables liées aux immeubles
Assurances
Frais de gestion
Impôt foncier
Charges générales et administratives
Perte sur la sortie d’immeubles
Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement
Ajustements de la juste valeur des instruments financiers
Ajustements de la juste valeur des immeubles de placement en raison
de l’application de l’IFRIC 21
Profit de change
Alb.
Ont.
É.-U.
13 619 $
18 602 $
30 261 $
15 177 $
144
280
1 172
2 284
3 880
57
501
944
2 625
4 127
156
1 279
2 775
6 047
10 257
19
155
2 152
3 919
6 245
28
161
553
1 440
2 182
–
–
–
–
–
404
2 376
7 596
16 315
26 691
9 739
14 475
20 004
8 932
4 610
227
57 987
6 792 $
227 $
Total
84 678 $
–
–
(311)
(1 384)
–
–
(808)
–
–
1 104
8 567
(244)
–
–
32 363
–
–
–
(139)
–
(4 205)
–
–
–
(4 205)
1 104
39 672
(1 628)
–
–
(1 695)
–
–
(808)
–
–
9 427
1 716
–
34 079
–
(139)
153
(4 052)
1 716
153
36 812
(3 825)
94 799
272
(1 008)
(736)
272
(18 842)
(18 570)
8 044
13 667
29 431
43 011
Produits financiers
–
(3 627)
(3 627)
–
(4 800)
(4 800)
–
(6 242)
(6 242)
–
(2 173)
(2 173)
Bénéfice net avant l’impôt sur le résultat
Impôt sur le résultat
4 417
–
8 867
–
23 189
–
Bénéfice net
4 417
8 867
–
–
Autres éléments du résultat global
Autre
Siège
social
C.-B.
4 417 $
Attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle
8 867 $
–
4 471
–
(992)
(992)
40 838
(14 012)
3 479
–
(4 561)
–
76 228
(14 011)
23 189
26 826
3 479
(4 561)
62 217
–
12 334
–
23 189 $
–
–
Alb.
Ont.
39 160 $
657 $
3 479 $
–
(4 561)$
–
–
É.-U.
Autre
Siège
social
360 087 $
362 243
110 454 $
114 083
776
5 199
32 338
33 739
12 334
74 551 $
657 $
Autres informations tirées de l’état de la situation financière
30 juin 2015
C.-B.
Total des actifs
310 807 $
314 117
412 150 $
417 253
751 971 $
773 486
Emprunts hypothécaires et autres emprunts
Total des passifs
161 089
163 132
230 090
235 832
348 496
367 807
25
Total
– $ 1 945 469 $
2 739 1 983 921
211 352
235 648
984 141
1 041 357
(non audité)
État du résultat net et du résultat global
Semestre clos le 30 juin 2014
Produits
Charges d’exploitation recouvrables liées aux immeubles
Assurances
Frais de gestion
Impôt foncier
Charges générales et administratives
Profit sur la sortie d’immeubles de placement
Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement
Alb.
Ont.
13 198 $
17 002 $
31 650 $
– $
5 094 $
– $
66 944 $
134
260
936
2 171
3 501
43
379
875
2 195
3 492
150
1 311
2 231
6 945
10 637
–
–
–
–
–
27
123
419
1 104
1 673
–
–
–
–
–
354
2 073
4 461
12 415
19 303
9 697
13 510
21 013
–
3 421
–
47 641
–
478
333
811
–
–
–
–
12 522
21 824
–
–
(4 600)
(4 600)
7 922 $
–
(7 208)
(7 208)
14 616 $
–
–
–
– $
Alb.
Ont.
–
–
(635)
(635)
9 062
Produits financiers
Bénéfice net et résultat global
–
(3 598)
(3 598)
5 464 $
–
–
(988)
(988)
É.-U.
Autre
Siège
social
C.–B.
–
–
(162)
(162)
Total
(2 420)
–
–
(2 420)
(2 420)
478
(1 452)
(3 394)
(2 420)
44 247
–
(1 158)
(1 158)
2 101 $
228
(384)
(156)
(2 576)$
228
(16 948)
(16 720)
27 527 $
Autre
Siège
social
3 259
Autres informations tirées de l’état de la situation financière
31 décembre 2014
C.–B.
É.-U.
Total
Total des actifs
310 671 $ 410 573 $ 676 490 $ 236 768 $ 110 374 $
313 863
413 686
693 681
236 768
112 617
– $ 1 744 876 $
12 841
1 783 455
Emprunts hypothécaires et emprunts bancaires
Total des passifs
164 990
166 964
28 816
37 420
224 172
229 653
317 063
331 103
92 874
94 882
37 538
38 725
865 453
898 747
16. Contrats de location
PIRET a conclu des contrats de location à l’égard des immeubles de son portefeuille. De façon
générale, les contrats de location des immeubles commerciaux ont une durée de 3 ans à 25 ans
et comportent des options de renouvellement assorties de tarifs de location qui sont fonction des
conditions du marché en vigueur. Au 30 juin 2015, 68 % de la superficie locative brute des
immeubles était louée à des locataires uniques (71 % au 31 décembre 2014).
Le tableau qui suit présente les produits locatifs minimaux futurs à recevoir au titre de contrats de
location simple non résiliables.
30 juin
2015
Moins de un an
De 2 à 5 ans
Plus de 5 ans
31 décembre
2014
118 899 $
380 829
419 862
117 035 $
382 067
423 370
919 590 $
922 472 $
17. Impôt sur le résultat
La charge d’impôt sur le résultat des filiales canadiennes et américaines de PIRET constituées
en sociétés comprend l’impôt exigible et l’impôt différé. L’impôt exigible et l’impôt différé sont
comptabilisés dans le bénéfice (la perte), sauf s’ils se rapportent à un regroupement d’entreprises
ou à des éléments comptabilisés directement dans les capitaux propres ou dans les autres
éléments du résultat global. L’impôt différé est évalué selon les taux d’impôt qui devront être
appliqués aux différences temporaires lorsque celles-ci s’inverseront, en fonction des lois
adoptées ou quasi adoptées à la date de clôture.
26
(non audité)
La direction s’attend à ce que sa filiale américaine (la « filiale américaine ») fasse un choix et s’y
tienne à titre de fiducie de placement immobilier (la « FPI américaine ») en vertu du Code et
exerce ses activités de façon à continuer de se qualifier en tant que FPI américaine à l’avenir.
Toutefois, son admissibilité réelle à ce titre sera fonction du respect de diverses conditions
imposées par le Code, par l’entremise des résultats d’exploitation annuels et trimestriels réels. En
cas de défaut de la filiale américaine d’être admissible à titre de FPI américaine au cours d’un
exercice imposable donné, celle-ci sera assujettie aux impôts sur le résultat fédéral et étatiques
des États-Unis aux taux d’imposition courants des sociétés américaines, notamment à tout autre
impôt minimal applicable. De plus, la filiale américaine peut ne pas être en mesure de demeurer
admissible à titre de FPI américaine pour les quatre années d’imposition subséquentes. Même si
la filiale américaine est admissible à titre de FPI américaine aux fins de l’impôt, son bénéfice et
ses immeubles peuvent être assujettis à certains impôts étatiques et locaux des États-Unis, et la
FPI américaine peut être assujettie à l’impôt sur le revenu fédéral des États-Unis et à la taxe
d’accise à l’égard de son bénéfice imposable non distribué ou de certains types de produits dans
des circonstances données.
La direction est d’avis que la filiale américaine a satisfait à toutes les exigences pour être
reconnue à titre de FPI américaine et, par conséquent, en règle générale, le bénéfice imposable
de la filiale américaine ne sera pas assujetti à l’impôt sur le résultat fédéral des États-Unis dans
la mesure où ce bénéfice est distribué aux actionnaires annuellement sous forme de dividendes.
Ces dividendes versés par la filiale américaine à ses actionnaires sont assujettis aux États-Unis à
une retenue d’impôt de 30 % et donnent lieu à une charge d’impôt sur le résultat exigible
de 879 545 $.
Impôt différé
L’impôt différé de PIRET est comptabilisé pour tenir compte des différences temporaires entre la
valeur comptable des actifs et des passifs aux fins de la présentation de l’information financière
et leur valeur fiscale. L’impôt différé est évalué selon les taux d’impôt qui devront être appliqués
aux différences temporaires lorsque celles-ci s’inverseront, en fonction des lois adoptées ou
quasi adoptées à la date de clôture. Au 30 juin 2015, un passif d’impôt différé de 13 336 706 $
avait été comptabilisé et avait trait essentiellement à la juste valeur plus élevée des immeubles
de placement situés aux États-Unis. Un actif d’impôt différé est comptabilisé pour tenir compte
des pertes fiscales, des crédits fiscaux et des différences temporaires déductibles inutilisés s’il
est probable que des bénéfices imposables futurs seront réalisés auxquels ces éléments
pourront être imputés. Les actifs d’impôt différé sont passés en revue chaque date de clôture s’il
n’est plus probable que l’avantage fiscal connexe sera réalisé.
18. Informations supplémentaires sur les flux de trésorerie
2015
2014
Variation des éléments hors trésorerie du fonds de roulement
(7 046) $
(1 523) $
37
819
Augmentation des créditeurs et charges à payer
10 137
4 293
Augmentation du passif d’impôt différé
13 337
–
Augmentation des montants à recevoir et charges payées d’avance
Augmentation des dépôts au titre de la location
16 465 $
27
3 589 $

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