Société Civile Immobilière d`Attribution - SCIA

HABICOOP - Sarah Trudelle – Plan B
20-07-10
Société Civile Immobilière d'Attribution - SCIA
1. FORME JURIDIQUE
Définition et objet de la structure
La SCIA (Société Civile Immobilière d'Attribution) est une forme particulière de SCI (Société
Civile Immobilière), instituée par la loi du 16 juillet 1971 (art. L. 212-1 et suivants du Code de la
construction et de l'habitation), elle a pour vocation « l'acquisition ou la construction d'un ensemble
immobilier, en vue de sa division par fractions, destinées à être attribuées aux associés en propriété
ou en jouissance». L'objet d'une telle société comprend également la gestion et l'entretien des
immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente résultant de la dissolution de la
SCIA. Cette dissolution intervient par un acte de partage, généralement lorsque la construction est
achevée. Dès lors la SCI laisse place au statut de la copropriété.
Remarque : Une société immobilière d'attribution n'est pas nécessairement civile, elle peut être constituée sous
d'autres formes juridiques telle que la société par actions par exemple (voir fiche SAS). En pratique, elle est le
plus souvent civile, c'est pourquoi il ne sera fait mention ici que de la forme civile.
La SCIA doit limiter son objet à l'édification d'immeubles compris dans un même programme,
comportant une ou plusieurs tranches d'un ensemble immobilier.
Concernant les opérations de construction, selon l'article L.212-10 du CCH, la SCIA est tenue :
− soit de recourir à un contrat de promotion immobilière (CPI)1,
− soit de confier la construction de l'ouvrage au représentant légal de la société par le biais
d'un contrat conforme aux dispositions encadrant le contrat de promotion immobilière
(article L223-3 CCH). Cette option permet aux associés de construire l'immeuble en auto
promotion, il faut toutefois noter que la responsabilité du représentant légal est la même que
celle d'un promoteur dans le cadre d'un CPI.
Forme d'occupation du logement
Les habitants de l'immeuble peuvent occuper leur logement de deux façons différentes : en
jouissance ou en propriété (possible uniquement à l'achèvement de l'immeuble), en fonction de ce
qui est prévu dans les statuts.
En effet, une fois la construction achevée la société n'a pas vocation à rester propriétaire de
l'immeuble. Généralement on opère un transfert de propriété du patrimoine commun vers le
patrimoine de l'associé. Avant le partage de la société l'associé bénéficie d'un droit de jouissance
personnel et mobilier cessible.
Le transfert de propriété peut s'effectuer de plusieurs façons : soit par le retrait d'un associé, dans ce
cas seul cet associé devient propriétaire ; soit par la dissolution de la société constatée par un acte de
partage, dans ce cas chaque associé devient propriétaire. Dans chacun des deux cas l'attribution en
pleine propriété s'effectue par un acte authentique.
Il faut noter que si les statuts de la SCIA prévoient uniquement des attributions en jouissance,
le retrait d'un associé pour obtenir la propriété de son lot est impossible (article L212-9 CCH).
La dissolution nécessite que l'assemblée des associés ait constaté l'achèvement de l'immeuble et sa
1 Contrat conclu avec un promoteur-mandataire qui fera réaliser l'opération de construction pour le compte de la SCIA
maître d'ouvrage. Il est chargé notamment de la passation des marchés avec la maîtrise d'œuvre et les entreprises.
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conformité avec l'état descriptif de division. De plus tous les associés doivent avoir satisfait aux
appels de fonds et les éventuelles dettes sociales doivent avoir été acquittées. L'opération de partage
est nécessairement constatée par un acte notarié.
Capital social
La loi ne fixe pas de montant minimum pour le capital des SCI, ni la valeur nominale des parts
sociales. Cette valeur est librement décidée par les membres fondateurs.
Comme pour toute société, le capital social de la société est composé des apports des associés :
apports en numéraire, apports en nature (biens mobiliers et/ou immobiliers) ou encore apports en
industrie (temps de travail ou connaissances d'un associé). On note que les apports en industrie sont
rarement utilisés par les SCI, ils ne sont pas pris en compte pour la formation du capital social. En
revanche, les actions reçues en contre partie permettent de prendre part aux décisions collectives et
de percevoir une part dans les bénéfices (égale à celle de l'associé qui a fait l'apport le plus faible en
numéraire ou en nature, sauf clause contraire des statuts) , à charge de contribuer aux pertes .
Chaque associé se voit attribuer un nombre de parts sociales qui corresponde à la valeur prévue de
son appartement. Cette valeur est évaluée en fonction de la consistance, de la superficie, de la
situation et des possibilités d'utilisation de ces fractions d'immeuble. La division du capital en
fractions d'immeuble, ainsi que la valeur des parts correspondant au lot attribué doit être fixée dans
les statuts et dans l'état descriptif de division de l'immeuble.
Le capital de la SCIA peut être variable (les articles L231-1 à L231-8 du Code du commerce sont
applicables aux SCI); ainsi le capital peut être augmenté par la création de nouvelles parts attribuées
en représentation d'apports en nature ou en numéraire. Il peut aussi être augmenté par
l'incorporation au capital de réserves ou des bénéfices. Le capital social peut également être réduit
notamment par le remboursement aux associés (retrait) ou la réduction du montant nominal ou du
nombre de parts.
La variabilité du capital présente l'avantage d'éviter les formalités administratives coûteuses
lorsqu'un nouvel associé entre dans la société ou qu'un nouvel apport est réalisé. Dans le cas d'une
SCI à capital variable lorsqu'il y a un changement seul un procès verbal établi par le gérant est
nécessaire (bien qu'il soit recommandé de convoquer une assemblée générale pour éviter tout litige
par la suite, il suffit de le prévoir dans les statuts).
Responsabilités des associés
Toute SCI doit être composée d'un minimum de deux associés et il n'y a pas de maximum. La
création ou l'achat de parts permet au futur habitant de prendre part au projet en devenant associé. Il
signe un avant contrat d'acquisition de droits sociaux qui s'apparente fortement à un contrat de vente
d'immeuble à construire de type contrat de réservation.
La responsabilité des associés d'une SCI est illimitée mais non solidaire et subsidiaire :
• Illimitée car un associé est responsable des dettes de la SCI sur son propre patrimoine.
L'associé pourra être contraint par le créancier de la SCI de vendre des éléments de son
patrimoine pour rembourser la dette de la société.
• Non solidaire car les associés sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à
leur quote-part de capital. Le créancier de la SCIA ne peut pas poursuivre un seul associé (celui
qui a le plus de garantie personnelle) mais devra agir contre chacun des associés pour engager
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leur responsabilité.
• Subsidiaire car un créancier de la SCI ne peut attaquer ses associés qu'après avoir
préalablement et vainement tout essayé pour faire payer la SCI elle-même.
Entrées et sorties des associés
Avant la dissolution de la société, un associé peut sortir de la SCIA par la cession de ses parts
sociales (vente à un tiers), cependant selon l’article 1861 du Code Civil « les parts sociales ne
peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois convenir
que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’il peut être accordé par les
gérants. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint
de l’un d’eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions
consenties à des ascendants ou descendants du cédant... ».
Un autre moyen pour un associé de sortir de la SCIA est de demander son retrait de la société.
Légalement le retrait doit être approuvé par l'ensemble des associés, sauf dispositions contraires
prévues par les statuts. Le retrait peut également être accordé pour certains motifs par une décision
de justice (discorde importante entre les associés par exemple). Contrairement à la cession de parts,
le retrait n'oblige pas l'associé à trouver un acquéreur. C'est la société qui lui rembourse la valeur de
ses parts et procède à la réduction corrélative du capital social.
Lorsque la société a fait l'objet d'un partage total et d'une dissolution, l’immeuble est géré en
copropriété et les entrées et sorties des habitants se font par simple acte de vente de lot de
copropriété (mutation) ou par contrat de location pour le cas d'un propriétaire bailleur.
Transmission du patrimoine
La transmission des parts sociales au conjoint, ascendants, descendants, relève du régime de droit
commun sauf dispositions contraires contenues dans les statuts ou un testament.
Cependant les statuts peuvent prévoir une procédure d'agrément pour la transmission des parts
sociales d'un associé.
Distribution des bénéfices
La SCIA n'a pas pour objectif de faire des bénéfices mais de couvrir par ses recettes les charges
d'exploitation et d'entretien (article L212-1 CCH). Cependant si un bénéfice résultant des comptes
de l'exercice se dégage, l'assemblée décide soit de le reporter à nouveau, soit de l'inscrire à un ou
plusieurs postes de réserve. Les sommes peuvent également être distribuées entre les associés sous
la forme de dividendes, proportionnellement au nombre de parts qu'ils détiennent.
Il n'est pas obligatoire pour une SCI de constituer une réserve légale, en règle générale c'est
l'assemblée générale qui détermine l'affectation du résultat, cependant les statuts peuvent prévoir la
constitution d'une telle réserve.
Modalités de création
Le coût de création d’une SCIA comprend :
• Coût de la rédaction des statuts de SCI. Il est possible d’acheter en librairie des statuts types
de SCI (pour un coût de 35 euros environ), ou encore de télécharger ces statuts gratuitement
sur Internet via des sites spécialisés.
Cependant, lorsque ces statuts de SCI sont rédigés par un professionnel du droit (notaire,
avocat, gestionnaire de patrimoine...) il faut prévoir des honoraires que l’on peut évaluer à
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500 ou 1000 euros.
• Coût d’enregistrement des statuts de SCI au centre des impôts. Exonération de frais
d’enregistrement pour les modifications de statuts suivantes :
−
−
la réalisation d’apports en numéraire,
en cas d’apport pur et simple d’immeuble à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
• Coût d’une insertion dans un journal d’annonces légales (150 euros environ).
• Coût du dépôt des statuts au greffe du Tribunal de Commerce pour une inscription au
registre du commerce (au Centre des Formalités des Entreprises situé au Greffe du tribunal
de commerce du lieu du siège social) : moins de 100 euros.
Les documents obligatoires à fournir pour la création d'une SCIA sont :
•
•
•
•
État descriptif de division
Règlement de jouissance
Statuts de la société
Contrat de promotion immobilière ou équivalent
2. FINANCEMENT
Recours à un emprunt
Il y a deux options pour réunir le financement du projet immobilier :
• Financement collectif, c'est la société qui réunit en son nom la totalité du financement. La
garantie peut être apportée par l'ensemble des associés (caution) et/ou par l'immeuble
(hypothèque).
• Financement individuel : chaque associé réunit sa part de financement, la garantie étant
apportée par chacun des associés et son lot dans l'immeuble. Ainsi les associés peuvent souscrire
des prêts dans des établissements bancaires différents ou choisir une seule et même banque pour
faciliter le versement des appels de fonds. On note qu'il y a une possibilité de nantissement de
ses parts par un associé sous réserve d'un agrément de la société.
Des comptes courants d'associés permettent à certains associés de faire des prêts internes à d'autres
qui n'ont pas les capacités financières suffisantes.
Appels de fonds
Tous les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par l'acquisition, la
construction ou l'aménagement de l'immeuble, en proportion de leurs droits dans le capital (Art.
L.212-3 CCH). Les appels de fonds sont réclamés au fur et à mesure des travaux. A défaut
d'exécution des obligations d'un associé il peut être procédé à la vente forcée de ses parts sociales.
De plus en cas de défaillance dans la réponse aux appels de fonds concernant uniquement la
construction ou l'acquisition de l'immeuble (différent des appels de fonds relatifs à la gestion de
l'immeuble), l'associé fautif peut être privé de tous ses droits (jouissance et droit d'attribution) et
être expulsé de la société.
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Les associés doivent également participer aux charges entraînées par la gestion de l'immeuble une
fois celui-ci achevé. Comme dans une copropriété, les charges sont réparties entre les associés en
fonction de l’état descriptif de division (au prorata des tantièmes détenus).
Pendant la construction de l'immeuble et après son achèvement une comptabilité doit être tenue à
jour (intervention et contrôle par un commissaire aux comptes dans des cas spécifiques et au-delà
d'un certain seuil2).
3. FISCALITE
La SCIA est une société fiscalement transparente, c'est à dire que l'imposition ne se fait pas au
niveau de la société mais au niveau de chacun des associés en fonction de sa tranche d'imposition à
l'impôt sur les revenus (art. 1655 ter CGI). L'associé est réputé fiscalement propriétaire de son lot.
La transparence fiscale entraine des conséquences sur la cession de parts sociales : la cession de
parts est assimilée à une vente d'immeuble, c'est à dire qu'elle est soumise aux droits
d'enregistrement3. La cession peut également être soumise à la TVA Immobilière 4 si le cédant est lui
même assujettis à la TVA (professionnel) et s'il s'agit de la première vente dans le délai de 5 ans
après l'achèvement de l'immeuble. De plus la cession est soumise au régime des plus values
immobilières5 (exonération s'il s'agit de la résidence principale, si les parts sociales sont détenues
depuis plus de 15 ans ou encore si le prix de cession est < à 15 000 euros).
On note que les réductions d'impôts applicables à l'habitation principale ou aux investissements
locatifs sont applicables.
Si le logement est mis en location, les revenus procurés à l'associé bailleur sont imposables au titre
des revenus fonciers.
S'agissant de la taxe foncière, celle-ci est à la charge des associés même dans le cas où la société
n'est pas dissoute.
Remarque : Comme la SCI n'est pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes. Mais elle doit
pouvoir répondre à tout moment à l'administration fiscale et doit faire la déclaration annuelle de résultats sur
l'imprimé n°2072.
4. MIXITÉ SOCIALE
Il est possible d'imaginer la production de logements sociaux au sein de l'immeuble par une
intégration du bailleur dans le capital social de la société (souscription de parts sociales) à condition
que la SCIA ait pour objet l'accession sociale à la propriété (destinés à des accédants dont les
plafonds n'excèdent pas des plafonds fixés par l'État). (Possibilité pour le bailleur de produire
quelques logements « non-conventionnés » dans un programme, à vérifier).
2 La désignation d'un commissaire aux comptes est obligatoire pour les sociétés civiles ayant une activité économique
lorsque celles-ci dépassent, à la fin de l'année civile ou à la clôture de l'exercice, les chiffres ci-dessous fixés pour deux
des trois critères suivants :
• 50 salariés.
• 3.100.000 euros pour le montant HT du chiffre d'affaires ou des ressources.
• 1.550.000 euros pour le total du bilan.
3 5,09 % si le bien est achevé depuis plus de 5 ans.
4 19,6% pour les immeubles en cours de construction (VEFA) ou achevés depuis moins de 5 ans.
5 28,1% forfaitaire du montant de la plus-value (abattement de 10% à partir de la 5ème année).
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De plus, l'associé pourra bénéficier des dispositifs d'accession sociale à la propriété, tels que le prêt
à taux 0% et le Prêt Pass Foncier, uniquement si la société prévoit dans ses statuts l'attribution
en pleine propriété au profit de l'associé en cas de retrait ou de dissolution de la société. Sous
réserve que l'associé candidat remplisse les conditions habituelles d'octroi du PTZ ou du Pass
Foncier (résidence principale, primo accédant...).
5. DEMOCRATIE
Administration de la société
Pour les décisions prises en assemblée générale qui relèvent de la gestion et de l'entretien de
l'immeuble, les associés bénéficient d'un droit de vote proportionnel à la quote-part qu'ils
détiennent selon l'état descriptif de division. Toute clause statutaire contraire à ce principe serait
réputée non écrite.
La société est administrée par un ou plusieurs gérants (associés ou non) dont les pouvoirs sont
définis par le Code civil, mais il est préférable de limiter ses pouvoirs légaux en indiquant dans les
statuts les actes pour lesquels le gérant devra au minimum informer les associés. Souvent le gérant
est désigné par une assemblée lors de la constitution de la SCI.
Le gérant de la société a pour fonctions :
• d’effectuer la gestion courante des affaires de la société
• de convoquer les associés aux assemblées générales,
• d’établir les procès verbaux de ces assemblées,
• d’établir au minimum une fois par an un rapport sur l’activité de la société,
• de répondre aux questions écrites des associés,
• de rendre des comptes annuels.
Les décisions excédant les pouvoirs du gérant sont prises en Assemblée générale. Les statuts de la
société fixent librement les règles de majorité applicables sauf pour : la vente forcée des droits des
associés défaillants (2/3 du capital à la première convocation puis 2/3 des voix Art. L. 212-4 CCH)
et la dissolution de la société (double majorité 2/3 des associés + 2/3 des voix Art. L. 212-9 CCH)
Remarque : Durant la vie de la SCI, chaque changement de gérant entraînera un coût d’environ 250 euros au total
pour inscription (au CFE du greffe du tribunal de commerce du lien du siège social). Par ailleurs, le gérant pourra
éventuellement demander une rémunération. Dans tous les cas, il faudra prendre en compte le temps nécessaire à
la gestion spécifique de la SCI : préparation du rapport annuel, des AG et déclaration fiscale.
De plus, il est possible que le retrait anticipé de certains associés pour obtenir la propriété
individuelle entraîne l'immeuble dans une forme hybride. En effet les nouveaux copropriétaires
forment un syndicat des copropriétaires (régie selon la loi du 10 juillet 1965) et la SCIA devient un
copropriétaire parmi les autres. Il faut noter également que dès lors qu'un syndicat des
copropriétaires est formé il lui incombe seul désormais d'administrer l'immeuble dans les conditions
prévues par la loi.
Gestion du patrimoine
L'article L. 212-2 CCH impose l'établissement d'un état descriptif de division et d'un règlement de
jouissance avant tout commencement des travaux de construction.
L'état descriptif de division délimite les parties communes et les parties privatives de l'immeuble. Il
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indique la quote part des parties communes afférente à chaque lot.
Le règlement de jouissance comprend des dispositions similaires à un règlement de copropriété,
puisqu’il détermine la destination des parties réservées à l'usage exclusif de chaque associé ainsi
que celle des parties communes affectée à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux
(Art. L. 212-2 CCH).
Ce règlement ne peut pas imposer des restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à
leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble,
par son caractère ou par sa situation. Ce règlement fixe également la quote part des charges qui
incombe à chaque lot en fonction des catégories de charges.
6. ACTIVITES ANNEXES AVEC DES TIERS
Une SCIA peut prévoir dans ses statuts l'utilisation de parties communes de l'immeuble pour la
réalisation d'activités annexes impliquant des tiers telles que des chambres d'hôtes, salle de
réunion,etc. Cependant si ces activités sont régulières et tarifées il vaut mieux créer une personne
morale (type association) responsable de la gestion et de l'utilisation des locaux concernés Persiste
la même question : pourquoi ? . Cette association payerait un loyer à la SCIA pour simplifier la
gestion en terme de comptabilité et d'assurance.
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Une SCIA pour un projet d'habitat groupé?
Avantages:
• Contrairement aux SCI « classiques », la SCIA n'a pas pour objet la commercialisation de
l'immeuble mais sa répartition en lots entre les associés. Elle peut donc être utilisée par des
particuliers qui souhaitent se regrouper pour acquérir ou faire construire un immeuble dans le but
de s'y installer, ce qui permet d'économiser la marge habituelle du promoteur (dans le cas de l'autopromotion).
• La SCIA permet l'attribution de lots soit en jouissance soit en propriété. Lorsque les statuts
prévoient l'occupation des logements uniquement en jouissance cela permet de conserver la
propriété collective de l'immeuble. De plus le fait de ne pas dissoudre la SCIA après l'achèvement
des travaux peut permettre aux habitants de conserver le contrôle des entrées et sortie des habitants
par le mécanisme de l'agrément lors d'une cession de parts. Et permet d'économiser les frais d'acte
notarier !
• Cette forme juridique est assez connue des établissements bancaires et l'obtention d'un emprunt
en est facilitée.
• Possibilité d'instaurer une gestion collective de l'immeuble par le biais du règlement de jouissance
qui peut avoir un caractère coopératif.
Inconvénients:
• La propriété collective n'est pas garantie si les statuts prévoient des attributions en propriété car
les associés peuvent se retirer et obtenir la propriété individuelle ou la société peut être dissoute et
devenir une simple copropriété.
• Il n'est pas possible d'exclure la spéculation de ce système juridique car chaque associé est libre
de réaliser des plus-values. De plus un associé peut louer son logement et fixer le loyer librement.
Ils l'ont fait:
− Eco-Logis, Strasbourg: en cours de construction
Bruno Parasote : [email protected]
− Maison du Val à Meudon depuis plus de 20 ans:
Alain His : [email protected]
Sources :
− Eco-Quartier Strasbourg, Guide pratique pour l'autopromotion, Eco-Logis Srasbourg, Alain MEYER
architecte, Catherine HENNICKER éco-conseillère – Septembre 2008
− Stéphane SINGER, Toits de Choix : [email protected]
− Jean-Jacques SAMUEL, Flore TRAUTMANN et Alain HIS, Maison du Val à Meudon
− Gwladys GUMBAU, BA.Balex
− ADIL (agence départementale d'information sur le logement)
− Antoine BOUCHEZ, Haute-Savoie Habitat
− Guy LERÉ, Crédit Mutuel
− Audrey MOROT, Les Habiles
− www.legifrance.gouv.fr
− www.creationsci.info
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