Taux immobilier Taux de capitalisation immobilier Taux de

Taux immobilier
En fait, plusieurs ratios sont confondus
Taux de capitalisation immobilier
Taux de capitalisation brut : Loyer /Valeur (ou estimation) Hors droits
Taux de capitalisation net : Loyer /Valeur (ou estimation) droits inclus
Selon normes Afrexim, taux forfaitisés à 6,90%. A ce stade, 1 ère imprécision, pour les petites
valeurs, les droits de mutation improprement appelés droits de notaire (95% de droits
fiscaux) sont en fait un peu supérieurs.
D’où : Taux de capitalisation brut = Taux de capitalisation net x 1,069
1.
Le « net » pas si net que cela.
Taux de rendement immobilier, le rendement pas si net que cela
Taux de rendement brut : revenu net de l’immeuble /Valeur (ou estimation) Hors droits
Taux de rendement net: revenu net de l’immeuble /Valeur (ou estimation) Hors droits. On a
remplacé le loyer par le revenu de l’immeuble
D’où : Taux de rendement brut = Taux de rendement net x 1,069
A ce stade, grosse difficulté, qu’est ce que le revenu net de l’immeuble ? En théorie, c’est ce
qui reste au bailleur quand il a déduit tous ses frais afférents à l’immeuble (charges on
récupérables, charges non récupérés, vacances, impayés, impôts et taxes, coût de gestion,
travaux de gros œuvre, remise en état, avocats, syndic, vacance, etc.
Pour ceux qui négligeraient ses charges, je précise que pour la méga foncière Gécina
spécialisée en logements de métropoles laisse 50% des revenus locatifs en frais.
En pratique, on ne les connaît pas tous pour de multiples raisons :

Ils sont calculés ex post

Ils sont variables dans le temps

Ils sont variables sur chaque classe d’actifs et sur chaque immeuble en particulier

Le client ne nous fournit pas la documentation

Mais surtout certains postes lourds sont particulièrement difficiles à appréhender et
notamment : Le poste article 606 (gros travaux).la vacance,
Donc, en réalité quand on parle de taux net, ce sont en réalité quasi systématiquement des
taux plus ou moins semi nets.
Les frais les plus couramment oubliés sont évidemment les plus difficiles à obtenir ou à
déterminer : Gros œuvre, Vacance et impayés, Remise en état, Coût de gestion surtout quand
il est internalisé, Charges non récupérés et impayés
Il faut bien avoir conscience que cette limite de connaissance entraîne de graves erreurs.
Car quand on fait un cash flow par exemple, on devrait prendre en théorie le revenu net
stricto sensu.
Comme on ne l’a pas, on prend un revenu semi net ce qui fausse l’analyse car on compare
alors des taux sur le marché financier qui eux sont réellement nets avec des taux de
rendement semi net immobilier.
Articulation : taux de rendement brut et net.
La méthode de capitalisation traditionnelle, cad : loyer HT, HC/taux de rendement est une
méthode par le rendement mais aussi par comparaison.
Par comparaison, parce ce que les loyers comme les taux de rendement sont déterminés par
rapport aux marchés catégoriels considérés (ainsi, les investisseurs exigent sur à Bordeaux sur
les sites tertiaires à neuf de la rocade de Bordeaux, des taux de rendement compris entre 8 %
et 9 % selon qualité des biens, des locataires et des situations. Cette comparaison possible
donne beaucoup de force à la méthode car elle part du réel et ne se résume pas à un
paradigme financier. Mais le recours à des taux de rendement net, cad Cash Flow/taux
soulève une forte interrogation.
Comment déterminer celui-ci en l’absence d’antériorité et de bases de données sur ceux ci ?
d’autant plus que ces articulations sont variables selon qualité des biens, des locataires et des
situations. Ainsi, dans le cas d’immeubles neufs, ces taux nets se rapprochent des taux bruts
car l’écart entre CF et loyer HT, HC est faible mais il peut devenir très élevés dans le cas
d’immeubles anciens avec vacance chronique et coûts d’exploitations prohibitifs. La
proportionnalité n’est donc pas respectée, elle est catégorielle, voire particulières et évolue
dans le temps.
2 approches peuvent, à mon avis, être envisagés :
1. A M/LT, constituer directement des bases de données sur des taux de rendement nets.
2. A CT, considérer que les taux de rendement brut étaient justes et en déduire les taux de
rendement net par arithmétique.
valeur
Taux de rendement brut
Loyer de marché HT, HC
charges à déduire
CF
Taux de rendement net
Edi
Tb%
Lb
C
CF
Tn
100
10%
10
2
8
0,800
Compte tenu des égalités et du postulat que les 2 méthodes doivent donner les mêmes
résultats, on obtient :
Tn = (1 – C/Lb) Tb
Si, toutes choses égales par ailleurs, les 2 méthodes doivent donner les mêmes résultats, le
taux de rendement net est donc une fonction proportionnelle du ratio C/Lb défini ci dessus.
Il est donc absurde de mettre des taux de rendement net supérieurs ou égaux au taux de
rendement brut (sauf en l’absence totale de charges) ce que j’ai malheureusement déjà
observé ce qui donne l’impression fâcheuse que l’on vient de découvrir les coûts
d’exploitations d’immeubles ce qui diminue la valeur d’autant.
Comme la détermination de C est très difficile sinon impossible, tout le monde parle de taux
de rendement net depuis des décennies alors que personne ne les connaît sauf dans des cas
extrêmes dits de baux triple (mot importante est triple) nets. Surtout que depuis la loi Alur, le
606 reste au bailleur.
Avertissement sur les taux déclinés dans la presse spécialisée.
La quasi totalité de tableaux de taux nets évoqués comme générique sont en réalité des taux
semi nets portant sur des actifs de 1ère qualité dits prime avec des loyers dits triple nets.