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Les Fiches Pratiques de
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CONSEILS
Investir en immobilier locatif neuf avec
La Loi SCELLIER 2011
Succédant aux dispositifs Robien recentré et Borloo populaire pour les investissements réalisés
(logements acquis ou achevés) depuis le 1er janvier 2009, la Loi Scellier offre aux particuliers
réalisant une acquisition immobilière destinés à la location (non meublée) un cadre fiscal très attractif
pour l'acquisition d'un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le
31 décembre 2012.
Attention: la loi concerne les logements dont les caractéristiques thermiques et la performance
énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de
l’habitation (RT 2005).
De plus à partir de 2001, les logements répondants à la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation)
verront leur taux de réduction d’impôt majorée par rapport à la norme RT 2005 afin de favoriser la
construction de logements moins énergivores.
Nature des avantages fiscaux
•
Réduction d'impôt en pourcentage du montant investi (retenu pour sa fraction inférieure à
300 000 €):
Investissement en 2009 et 2010 : 25% (répartie linéairement sur 9 ans).
Investissement à compter de 2011: 22% (13% si non BBC).
Investissement à compter de 2012: 18% (9% si non BBC).
•
Après les 9 ans, possibilité de prorogation durant deux périodes successives de 3 ans,
permettant de bénéficier d une réduction d’impôt supplémentaire de 10% si option Scellier
Intermédiaire.
•
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède
l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur
le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
•
Régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d'emprunts et des charges locatives
réelles.
•
Déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts applicable à condition de respecter notamment
les plafonds de ressources des locataires (Scellier Intermédiaire).
Obligations à respecter :
•
Location non meublée pendant 9 ans à 15 ans (sans possibilité de louer à un ascendant ou un
descendant appartenant au foyer fiscal) à titre de résidence principale du locataire. Au-delà de cette
durée, liberté de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.
•
Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique.
•
Respect du plafond de ressources (revenus) du locataire dans le cadre de l’option "Scellier
Intermédiaire".
•
Réduction d'impôt accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition
si elle est postérieure, et pour un seul logement par an par contribuable.
Compatibilité avec les autres lois de défiscalisation :
•
Non cumulable, pour le même bien immobilier, avec les réductions d'impôt ZRR, résidences
hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques. Par contre, la déduction fixée à 26% des
revenus bruts, pour les logements situés en zone de revitalisation rurale est cumulable avec la loi
Scellier.
•
Non cumulable, pour un même bien immobilier, avec l'amortissement Robien et Borloo. Par
contre, la déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts ("Scellier Intermédiaire") est applicable à
condition de respecter notamment les plafonds de ressources des locataires et le fait que le locataire
soit une personne autre qu'un ascendant ou descendant du contribuable.
Afin de faire coïncider l'investissement locatif avec les zones où la demande locative est la
plus forte, voici les zones où il est possible d'investir:
Zone A bis
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
- Agglomérations de plus de
250 000 habitants*.
Petite couronne et
deuxième couronne jusqu'aux
limites de l'agglomération
parisienne.
Paris et communes de la
périphérie proche
- Côte d'Azur (bande
littorale Hyères-Menton).
- Genevois français.
- Grande couronne autour de
Paris.
- Quelques agglomérations
chères**.
Reste de la zone B, c'est-à-dire
:
- Autres agglomérations de plus
de 50 000 habitants.
- Pourtour de la Côte d'Azur.
- Autres zones frontalières ou
littorales chères.
- Départements Outremer,
Corse et îles.
- Limite de l'Ile-de-France.
Le reste du territoire
* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier
recensement général de la population :
Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz,
Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.
Remarque : La Zone C (reste du territoire) est exclue dans le dispositif Scellier sauf agrément ministériel.
En fonction de ces zones, les plafonds mensuels de loyers sont les suivants :
(par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en
2011)
Loyer mensuel au
m² en SCELLIER
Loyer mensuel au
m² en SCELLIER
Intermédiaire
Zone A Bis
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
21,70€
16,10€
13€
10,60€
6,10€
17,36€
12,88€
10,40€
8,48€
4,88€
Actualisation annuelle au 1er janvier.
Dans le cadre du Scellier Intermédiaire, il est en outre possible d'opter pour la déduction forfaitaire de
30% des loyers bruts à condition de respecter un plafond de ressource du locataire.
Pour les baux conclus en 2010 (appréciées à la date de conclusion du bail) :
Composition du foyer Locataire
Zone A
Zone B1 Zone B2
Personne seule
44 306€ 32 910€ 30 168€
Couple marié
66 215€ 48 328€ 44 302€
+ 1 personne à charge
79 595€ 57 857€ 53 036€
+ 2 personnes à charge
95 342€ 70 020€ 64 185€
+ 3 personnes à charge
112 867€ 82 181€ 75 334€
+ 4 personnes à charge
127 005€ 92 700€ 84 976€
Par personne à charge dès la 5ème + 14 156€ + 10 530€ + 9 652€
Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du salaire
minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année et
le 1er octobre de l'année précédente.
Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent au revenu fiscal de référence, qui figure
sur l'avis d'impôt sur le revenu de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de location.
Sachant que près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés,
cette limitation est minime.
Ci-dessous, quelques exemples de possibilités de réduction d’impôts en fonction du montant
d’investissement :
100 000€ d’investissement
200 000€ d’investissement
300 000€ d’investissement (maxi)
Réduction d’impôts de
Réduction d’impôts de
Réduction d’impôts de
22 000€ sur 9 ans
44 000€ sur 9 ans
66 000€ sur 9 ans
Soit
Soit
Soit
2444 €/an de réduction d’impôts
4888 €/an de réduction d’impôts
7333 €/an de réduction d’impôts
Votre acquisition est ainsi financée:
·
·
·
Par des loyers garantis (gestion et garantie des loyers assurée)
Par votre économie d'impôts réintégrée dans votre investissement
Par votre épargne mensuelle qui s'en trouve fortement réduite
Et ceci avec 0€ d'apport possible (via financement partenaire)
C’est une très bonne stratégie patrimoniale pour vous constituer un capital pierre, protéger vos proches,
préparer sa retraite et réduire considérablement ses impôts.
N’hésitez pas à solliciter votre partenaire, VDB CONSEILS, pour bénéficier d’une étude
personnalisée et connaitre les différents programmes neuf éligibles à la Loi Scellier.
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Cabinet Conseil en Investissement Immobilier & Défiscalisation
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