rappport activite 2014
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rappport activite 2014
L’année 2014 a été marquée par une nouvelle organisation au sein de l’ADIL. Bruno DESJOBERT, Directeur, a fait valoir ses droits à la retraite et a quitté la structure le 6 octobre 2014. Sandrine BLAISIUS lui a succédé. L’équipe de Dax a été renforcée par l’arrivée d’Aurélie LEGERON, conseillère juriste et Annick PORTE-PETIT a été nommée référente de l’antenne de Dax. L’ADIL a également recruté Marlène DUPEYRON, CESF pour remplacer Marianne SALIS en congé maternité. ADIL des Landes favorise l'accès du public à l'information sur l'habitat, notamment par sa mission de conseil personnalisé, gratuit et neutre. Le logement est un droit pour tous. Il est même devenu un droit opposable ancré par la loi, mais nous savons bien aussi, surtout dans ce contexte de crise, que le droit au logement pour être effectif, doit s’accompagner d’un droit à l’information. Et l’accès à l’information n’est pas seulement une des conditions du droit au logement, il en est un des préalables. Informer et conseiller de manière personnalisée et individualisée sur l’accès au logement dans « tous ses états », telle est en effet la justification de l’ADIL. Telle est son utilité sociale. Conformément à ses objectifs initiaux, le conseil à destination des particuliers reste le cœur du métier de l’ADIL. En 2014, plus de 13600 personnes ont eu un contact avec l’Agence et pu ainsi bénéficier de l’expérience de ses salariées et de la pertinence de leurs conseils. L’ADIL est ancrée dans le territoire garantissant ainsi sa proximité avec les enjeux locaux. Son efficacité tient à la justesse de ses analyses juridiques et également à sa capacité d’être un lieu de ressources à la fois connu et reconnu. Le lien permanent qui existe dans le département entre l’ADIL, les pouvoirs publics, les collectivités locales, les professionnels, démontre que l’Agence a su évoluer pour devenir, par la connaissance qu’elle a du « terrain », un acteur nécessaire du logement dans les Landes. La reconnaissance de la compétence de l’ADIL, et le caractère très concret de ses interventions passent également par les nouvelles missions confiées par nos partenaires. Le rôle de «Point rénovation info service» (PRIS) a été confié par l’Etat à l’ADIL pour l’information sur l’amélioration de l’habitat. L’ADIL 40 a ainsi largement contribué à la diffusion d’information sur les dispositifs d’aides du programme «Habiter Mieux» notamment auprès de ménages en situation de précarité énergétique. Cette mission de service public assurée par le réseau des ADIL n’est pas seulement utile. Elle est devenue indispensable dans ce contexte de crise et surtout en direction des publics les plus fragiles (quelle que soit la nature : locataires, candidats à la propriété ou propriétaires). De ce fait, l’ADIL placée à l’écoute de tous ces publics, est aux premières loges pour observer et capitaliser tout ce qui touche au logement. Cela crée, pour elle, une responsabilité. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 Je remercie chaleureusement l'ensemble de nos fidèles partenaires et financeurs pour leur confiance et nos administrateurs. Leurs efforts d'accompagnement conjugués aux nôtres portés sur une gestion rigoureuse qui maîtrise nos coûts de fonctionnement, permettent à l'ADIL d'être dans une situation financière saine, tournée vers l'avenir avec sérénité. Je remercie également les salariées qui, au quotidien par leur travail tout au long de l’année 2014, ont permis de traduire avec constance et rigueur dans les faits, la mission de service public dévolue à l’ADIL des Landes La Présidente de l'ADIL 40 Michèle LABEYRIE . ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 Présentation de l’ADIL 40..................................................................................... 1 1-Le Conseil d’Administration de l’ADIL 40.......................................................................... 3 2-Le Financement de l’ADIL 40 ............................................................................................... 4 3-L’ADIL 40 et le réseau ANIL ................................................................................................. 6 4-L’ADIL et ses outils.................................................................................................................. 7 Le fonctionnement de L’ADIL 40 ........................................................................ 9 1-Les horaires d'ouverture au public ................................................................................... 10 2-Une équipe pluridisciplinaire ............................................................................................. 11 3-Les missions essentielles au service du public................................................................. 12 4-Les permanences................................................................................................................... 13 5-L’ADIL et la communication ............................................................................................... 14 L'activité de l'ADIL 40 ......................................................................................... 20 1-La fréquentation globale ..................................................................................................... 22 2-Les rapports locatifs ............................................................................................................. 30 3-La lutte contre la non-décence des logements et l’habitat indigne ............................ 36 4-L’accession à la propriété .................................................................................................... 38 5-L’amélioration de l'habitat.................................................................................................. 45 6-La prévention des impayés et des expulsions.................................................................. 49 L’actualité législative et réglementaire en 2014 ........................................... 62 ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 Présentation de l’ADIL 40 ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 1 L’ADIL des Landes, membre du réseau ANIL - ADIL, est un organisme conventionné par le Ministère du logement. La reconnaissance du rôle et de la légitimité du réseau ANIL-ADIL 40, a été consacrée par la loi SRU du 13 décembre 2000, qui lui confère une base législative et institutionnalise le caractère d'intérêt général de l'activité de ses membres. La mission des ADIL est prévue par le Code de la construction et de l'habitation (art L 366-1): «l’agence départementale d’information sur le logement a pour mission d’informer gratuitement les usagers sur leurs droits et leurs obligations, sur les solutions du logement qui leur sont adaptées, notamment sur les conditions d’accès au parc locatif et sur les aspects juridiques et financiers de leur projet d’accession à la propriété, ceci à l’exclusion de tout acte administratif, contentieux ou commercial ». Les informations délivrées doivent permettre à tout consultant, et notamment les personnes les plus défavorisées, de mieux connaître ses droits, ses obligations ainsi que les solutions les plus adaptées à sa situation personnelle. ADIL des Landes favorise l'accès du public à l'information sur l'habitat, notamment par sa mission de conseil personnalisé, gratuit et neutre, par ses actions de communication, par la publication de dépliants et par son site Internet. Elle favorise l’information de tous les acteurs de l’habitat, professionnels ou non, publics ou privés, par la production d’études, enquêtes et observations et par la diffusion de l’actualité relative à l’habitat. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 2 1-Le Conseil d’Administration de l’ADIL 40 Le Bureau du Conseil : LABEYRIE Michèle Conseiller Général Directeur de la DDTM des Landes Présidente VIGNERON Thierry BERNOS Aurélie Représentante ALIANCE TERRITOIRES Vice-Présidente BROUSTAUT Betty UDAF Vice-Présidente BEDAT Henri Conseiller Général Trésorier Vice-Président JACQUEMAIN Philippe Président de la CCIL Secrétaire ELISSALDE Jean Luc Représentant INDECOSA CGT Secrétaire Adjoint BOUDEY Jean Marie Président du CAUE Membre FORTINON Xavier Président de XL HABITAT Trésorier Adjoint 1er Vice-Président Le Conseil d’Administration : Il est composé de : 21 membres dont 14 renouvelables tous les 2 ans pour les collèges 1, 2 et 3. 3 membres de droit : le Conseil Général, l’Etat et l’association départementale des Maires de France 4 membres désignés par le Conseil Général. En 2014, le Conseil d’administration s’est réuni le 9 avril et le 30 septembre. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 3 Collège I M Xavier FORTINON Président de XL HABITAT Collège II Mme Betty BROUSTAUT UDAF Mme Aurélie BERNOS Représentante d'ALIANCE TERRITOIRES Mme Chantal MARTIN Représentante de la CSF Mme Chantal LEGE Directrice d'Agence CRCA Mme Danièle SAINT MARC Représentante de la CNL Mr Hervé CHARRON UMF Landes Mme Raymonde MASSON Présidente de l'AFOC Mr Didier LEGROS Représentant la FNAIM M. Jean Luc ELISSALDE Représentant l'INDECOSA CGT Collège III M Claude MOREL Préfet des Landes Collège IV Mme Michèle LABEYRIE Présidente de l'ADIL Mr Thierry VIGNERON Directeur de la DDTM M Henri BEDAT Conseiller Général Mme Michèle BRAGA Présidente de la CAF Mme Monique LUBIN Conseillère Général M Philippe JACQUEMAIN Président de la CCIL M Jean Louis PEDEUBOY Conseiller Général Mr Jean Marie BOUDEY Président du CAUE Mr Michel HERRERO Conseiller Général M Marcel LARCHE Président de la Chambre des Métiers M Jean François BROQUERES Représentant l'association des maires des Landes 2-Le Financement de l’ADIL 40 Il est assuré par ses membres. L’ADIL regroupe en son sein les pouvoirs publics, les collectivités locales, organismes d’intérêt général à but non lucratif, des représentants de professionnels du logement (Action Logement, bailleurs sociaux, organismes professionnels, établissements bancaires et des associations d’usagers et de consommateurs. La diversité des membres de l’ADIL 40 garantit son indépendance. Collège 1 Collège 2 Collège 3 U.E.S.L. CAISSE D'EPARGNE PAYS DE L'ADOUR A.F.O.C. ASSECO C.F.D.T. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE C.N.L. CREDIT AGRICOLE D'AQUITAINE C.G.L.L.S. C.S.F. IN DE CO SA C.G.T. CHAINE DES ARTISANS LANDAIS FEDERATION BATIMENT DES LANDE U.M.F CAPEB CHAMBRE DES NOTAIRES U.D.A.F. CLCV MINISTERE DU LOGEMENT CAISSE D'ALLOCATIONS FAMILIALES DES LANDES CAISSE D'ALLOCATIONS FAMILIALES DE BAYONNE C.A.U.E. CHAMBRE DE COMMERCE ET D'INDUSTRIE CHAMBRE DES METIERS PACT DES LANDES MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE DDCSPP OPH des LANDES OPH DAX HABITAT LANDES OCEANES C.O.L. F.N.A.I.M. LA CLAIRSIENNE SACICAP-PROCIVIS PREVOYANTS ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 4 COLLEGE 4 CONSEIL GENERAL MONT-DE-MARSAN AIRE-SUR-ADOUR NASSIET AUDIGNON ONDRES AUDON ORTHEVIELLE AURICE ORIST AZUR PARENTIS-EN-BORN BAHUS-SOUBIRAN PISSOS BAS-MAUCO PONTONX-SUR-ADOUR BENQUET PORT-DE-LANNE BENESSE-MAREMNE POUILLON BETBEZER-D'ARMAGNAC RETJONS BISCARROSSE RION-DES-LANDES BOURRIOT-BERGONCE SABRES BRETAGNE-DE-MARSAN SAINT-AGNET CACHEN SAINT-ANDRE-DE-SEIGNANX CAPBRETON SAINT-BARTHELEMY CASTAIGNOS-SOUSLENS SAINT-ETIENNE-D'ORTHE CASTELNAU-TURSAN SAINT-JEAN-DE-MARSACQ CASTETS SAINT-JULIEN-EN-BORN CAUNA SAINT-LAURENT-DE-GOSSE CERE SAINT-MARTIN-DE-HINX COMMENSACQ SAINT-PIERRE-DU-MONT CREON-D'ARMAGNAC SAINT-PERDON DONZACQ SAINT-SEVER EUGENIE-LES-BAINS SAINT-VINCENT-DE-TYROSSE GAMARDE-LES-BAINS SAINT-YAGUEN GELOUX SAMADET HAGETMAU SARBAZAN HABAS SOLFERINO HERRE SORDE-L'ABBAYE HAUT-MAUCO SOORTS-HOSSEGOR LABASTIDE-D'ARMAGNAC SORBETS LABASTIDE-CHALOSSE SOUSTONS LABENNE TARNOS LABOUHEYRE TARTAS LAMOTHE TOSSE LATRILLE TRENSACQ LE SEN VERT LINXE VIELLE-SAINT-GIRONS MAURIES VIELLE-SOUBIRAN MANO VILLENAVE MIMIZAN VILLENEUVE-DE-MARSAN MIRAMONT-SENSACQ VIEUX-BOUCAU SYNDICAT DE HAUTE-CHALOSSE COMMUNAUTE COMMUNES MORCENX COMMUNAUTE D'AGGLO GRAND DAX ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 5 3-L’ADIL 40 et le réseau ANIL L’ADIL des Landes est membre du réseau ANIL- ADIL, réseau présent dans 79 départements, desservant 85 % de la population française et plus de 800 personnes s’attachent quotidiennement à répondre aux sollicitations de tous. Le réseau a délivré plus de 848 000 consultations en 2014. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 6 4-L’ADIL et ses outils L’actualisation des connaissances par les collaboratrices de l’ADIL se fait par plusieurs biais : chaque conseiller. Ils sont actualisés au fur et à mesure des nouveautés législatives. -réponse est disponible, en ligne, pour chaque juriste. Ainsi, un soutien juridique permanent est offert à chaque ADIL pour affiner ses réponses. Les questions posées à ce service font d’abord l’objet d’une analyse en interne, avec au besoin l’appui des partenaires locaux. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 7 , lors de conseil en financement ou en investissement locatif, d’aborder toutes les données d’une opération immobilière, en intégrant tous les paramètres actuels de l’accession à la propriété. dépliants sont à disposition, sur l’ensemble des thèmes particuliers comme l’accession à la propriété, la location et la copropriété. Ils servent ainsi de « Mémento », et permettent de se poser les bonnes questions. Ils sont utiles dans le cadre du conseil en direct pour expliquer le cadre juridique de la problématique posée. mutualisation de tout ce qui est réalisé par chaque ADIL, et garantit également, lors de réunions de travail, une parfaite connaissance des dispositifs législatifs et réglementaires nouveaux, avec des intervenants de qualité. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 8 Le fonctionnement de L’ADIL 40 ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 9 L’ADIL est un organisme officiel qui fait l’objet d’une reconnaissance institutionnelle. A l’instigation du Conseil Général, l’Agence Départementale d’Information sur le Logement des Landes a ouvert ses portes au public en août 1989. Son statut est celui d’une association de droit privé, qui possède ses propres organes de décisions. Elle est membre d’un réseau national, le réseau des ADIL, agréée et conventionnée par le Ministère en charge du logement. Le soutien du réseau, notamment par la formation et la diffusion d’outils, est un élément fort de notre structure. La place de premier plan qu’occupe aujourd’hui le logement dans les préoccupations et la charge financière qu’il représente pour les ménages ont favorisé l’extension du réseau. La multiplication des textes et la complexité accrue de la réglementation nécessitent un décryptage auquel s’attache l’ADIL. L’ADIL 40 est une structure indépendante, dont les caractéristiques de gratuité, d’objectivité et de neutralité du conseil, restent sans équivalent pour l’information du public sur tous les aspects juridiques, financiers et fiscaux du logement. 1-Les horaires d'ouverture au public L’ADIL 40 est un service proche des usagers. C’est pourquoi les particuliers et acteurs de l’habitat peuvent mobiliser ses services dans ses 2 agences de Mont de Marsan et Dax. Les lundi, mercredi, jeudi et vendredi, de 9h00 à 12h00 et de 13h00 à 17h30. Le mardi de 9h00 à 19h00 sans interruption. (la prise de rendez-vous par le public est conseillée). ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 10 2-Une équipe pluridisciplinaire Bruno DESJOBERT, Directeur, ayant fait valoir ses droits à la retraite, a quitté l’ADIL le 6 octobre 2014. Madame Sandrine BLAISIUS lui a succédé à la direction de l’Agence Départementale d’Information sur le Logement des Landes. Conseillère juriste et financière depuis 12 ans et demi, Sandrine BLAISIUS occupait le poste de Directrice Adjointe depuis mars 2007. Le conseil d’administration du 30 septembre a unanimement approuvé sa promotion. Elle est assistée dans la mission générale de l’ADIL par 6 conseillères juristes et pour celle de la prévention des impayés et des expulsions par 2 conseillères en économie sociale et familiale. L’accueil physique et téléphonique de chaque site est assuré par une secrétaire. Compte tenu de l’activité croissante de l’ADIL sur le sud du département, une conseillère Juriste, Aurélie LEGERON, a été recrutée pour renforcer le bureau de Dax. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 11 3-Les missions essentielles au service du public Le conseil au public La vocation comme l’originalité de l’ADIL, consiste à offrir au public en un seul lieu, une information complète, objective et personnalisée sur toutes les questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement : • Le droit de la location, avec les baux, les loyers, les congés, les charges et réparations locatives. • Le financement de l’accession à la propriété, avec l’établissement de plans et de diagnostics financiers adaptés à la situation personnelle de l’usager. • Les aspects juridiques de l’accession, avec l’étude des contrats de construction, des contrats de vente, des avant-contrats... • L’amélioration de l’habitat, avec les possibilités d’aides pour les bailleurs, les locataires et les propriétaires occupants. • La fiscalité immobilière, avec les avantages liés à l’investissement locatif les réductions d’impôt, les impôts locaux, la TVA... • Le droit de la copropriété. • Les règles d’urbanisme. • Les relations de voisinage. • Les relations avec les professionnels de l’immobilier, avec la réglementation, les missions, les honoraires... • La qualité de l’habitat : Amiante, plomb, termites... • Les assurances liées à la construction et au logement. • Les aides au logement avec l’allocation logement et l’aide personnalisée au logement. • La réglementation HLM avec les conditions d’attribution des logements, les sites, les organismes, les relations bailleur/locataire.. Le rôle « d’expert » La compétence juridique de l’ADIL, l'a conduit naturellement à participer ou à être associée aux travaux des instances locales, comme la Commission Locale de l’Amélioration de l’Habitat, le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne, la Commission de surendettement. L’ADIL est également membre de l’OPH de Mont de Marsan (Conseil Administration, commission des plis, commission sociale, commission de concertation locative), Habitat Landes Océanes (Conseil Administration, commission d’attribution), OPH de Dax (Conseil Administration, commission d’attribution), CDAD (Assemblée Générale), QUALIBAT (commission d’agrément), Maison du Logement (Conseil d’Administration), Mission Locale (Conseil d’Administration). ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 12 L’ADIL est intervenu à cinq reprises pour l’association ALIFS afin de donner des informations pratiques liées à l’habitat (recherche de logement, aides à l’installation, réglementation sur la location vide et meublée). Les conseils s'adressent à des ressortissants étrangers obtenant pour la première fois un titre de séjour les autorisant à s’installer durablement en France. 4-Les permanences Afin d’offrir un service de proximité et de faciliter l’accès au droit pour tous, l’ADIL 40 met à la disposition du public, 14 points d’information sur l’ensemble du Département, aussi bien en milieu urbain qu’en milieu rural. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 13 5-L’ADIL et la communication L’information délivrée par l’ADIL s’effectue également par le biais de son site Internet www.adil40.fr. En 2014, notre site internet enregistre une baisse des visites car la partie rapport locatif a été restreinte avec une demande de contacter directement une conseillère de l’ADIL et ce en raison de la publication de la loi ALUR qui a modifié de nombreux points. Notre communication via notre site internet remplit plusieurs objectifs : mieux faire connaître l’ADIL, avoir un accès direct à toutes les publications, avoir la « première information » utile, avant de pousser la porte, constituer un outil de référence, être au fait de l’actualité du logement. Ce sont ainsi près de 1200 visites mensuelles en moyenne qui permettent un accès facilité à l’information. En moyenne, les utilisateurs restent 2 minutes le site. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 14 Facebook : L’ADIL des Landes a créé sa page Facebook en juillet 2013, dans le but de créer un lien de confiance avec les jeunes et de mieux se faire connaître par ce public. Facebook est un réseau social qui permet d’interagir avec une communauté par l’intermédiaire d’une page Facebook. Son but est de mettre en avant des contenus afin de les commenter, de servir de passerelle avec le site internet d’une structure et de mieux l’identifier. Lien : www.facebook.com/adildeslandes 14 personnes aiment notre page et en parlent. La radio : Depuis plus de 4 ans, Anne et Myriam interviennent deux fois par mois lors de l’émission « les experts » sur France Bleu Gascogne afin de répondre en direct aux interrogations des auditeurs sur l’actualité juridique ou sur les problèmes qu’ils rencontrent. Ce vecteur de communication nous permet de mieux faire connaître notre action auprès du grand public. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 15 Le FLASHCONSO L’ADIL, ayant une personne qualifiée dans le domaine juridique, est membre de la commission de surendettement de la Banque de France. Une émission télévisée régionales FLASHCONSO destinées directement à l'information des consommateurs sur la « Commission de surendettement » a été enregistrée à Mont de Marsan le 27 aout 2014 et a été diffusée sur FRANCE 3 AQUITAINE les Mardi 16 Septembre à 18H55 Mardi 30 Septembre à 18H55 Lundi 6 Octobre à 18H55 La diffusion est consultable sur « Youtube »au lien suivant http://youtu.be/MyLl3bbMuNY Habitat actualité : Habitat Actualité est un bulletin bimestriel élaboré par l'ANIL à destination de ses membres, des acteurs nationaux du logement et des ADIL. Ces dernières le diffusent à leurs membres, aux acteurs de leur territoire et à l'ensemble des collectivités locales. Ce bulletin fait le point sur l'actualité du secteur du logement : études, propositions, projets et surtout, l'évolution de la réglementation et de la jurisprudence dans tous les domaines intéressant les ADIL : financement du logement, droit de la location, urbanisme, contrats, maîtrise de l'énergie... Habitat Actualité est diffusé essentiellement par voie électronique. En 2014, 6 numéros ont été diffusés. Un numéro spécial de Mars 2014 contenait un dossier complet de présentation de la Loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR). ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 16 Indicateur des taux : L’indicateur des taux est publié depuis 1982 ; son objet est de suivre l’évolution de quelques prêts significatifs pour le marché du logement. Sa vocation est de constituer un essai comparatif des barèmes des différents établissements : en effet, l’extrême vigueur de la concurrence a élargi les marges de négociation dont bénéficient les particuliers ; ainsi, il n’est pas rare que certains particuliers obtiennent des taux inférieurs aux barèmes qui servent à l’établissement de cet indicateur. La pratique s’est en effet généralisée de la part des établissements de crédit de faire une première offre à leurs clients en l’assortissant de l’assurance qu’ils aligneront sur l’offre la plus avantageuse réellement proposée par la concurrence. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 17 Les salons de l'Habitat : L’ADIL, le CAUE et l’Espace Info Energie tiennent un stand commun sur les salons. Ces trois structures proposent de l’information complémentaire en matière de logement sur le stand « Pôle conseils habitat ». Une mise à disposition de nombreuses brochures permet aux visiteurs de mieux faire connaître l’ADIL. Les deux salons du 25,26 et 27 avril à Dax et du 10,11 et 12 octobre à Mont de Marsan ont permis d’informer notamment sur l’accession à la propriété et également sur l’amélioration de l’habitat, en termes d'aides financières et d’incidences fiscales. Le salon des journées de la maison neuve : L'ADIL 40, sur l’invitation de l’Union des Maisons Françaises, a participé aux Salons des journées de la Maison Neuve qui ont eu lieu les 22 et 23 mars 2014 à l’Auberge Landaise de Mont de Marsan et le 20 et 21 septembre 2014 dans le parc des arènes à Saint Vincent de Tyrosse. Pour les candidats à la construction, ce salon était l'occasion d'un rendez-vous avec les professionnels du secteur de la maison individuelle. Constructeurs, fabricants et fournisseurs de matériaux de construction, Fournisseurs d’énergie, banques et organismes de financement, organismes de conseils en habitat étaient présents. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 18 La place des droits : Le samedi 20 septembre 2014 sur le parvis de l’Hôtel de ville de Mont-de-Marsan a été organisée par le Conseil Départemental de l’Accès au Droit des Landes, une journée consacrée aux droits. L’ADIL des Landes a participé à cette journée et a présenté ses compétences et délivrer des informations et conseils juridiques en matière d’habitat. Cette manifestation a été l’occasion pour le public de rencontrer des professionnels compétents pour aider à la connaissance des droits et obligations de chacun et à l'effectivité des droits. Etaient présents les avocats, les notaires et les huissiers, l'inspection du travail, la banque de France, le service d'Etat civil de la mairie et la police municipale, la CPAM et la CAF, le PACT des Landes, la police et la gendarmerie, l'UDAF, le CIDFF, l'AMCF, l'ADAVEM, le MRAP, l'UNICEF, la protection judiciaire de la jeunesse, Le Marsan Agglomération. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 19 La presse : Dans le cadre de l'investissement locatif PINEL, le journal Sud-Ouest nous a sollicités pour un avis sur le classement des communes de Mont de Marsan et de Saint Pierre du Mont dans ce dispositif. L'activité de l'ADIL 40 Dans le cadre du Passeport Accession, le magazine de la communauté d'agglomération du Grand Dax a publié un bilan de ce dispositif ainsi que le témoignage d’un couple accédant à la propriété et ayant bénéficié de la subvention de la CAGD ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 20 L'activité de l'ADIL ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 21 1-La fréquentation globale Avec 13 631 consultations délivrées en 2014 dans les Centres d’Information sur l’Habitat de Mont de Marsan et Dax, ainsi que dans les 14 points de permanences assurées dans les communes du Département, l’activité de l’ADIL 40 aura enregistré une augmentation de 2 % par rapport à 2013. Evolution du mode de consultation : Nombre en % 2014 Visites 3 547 26 % Téléphone 10 009 73 % CourriersInternet 75 1% TOTAL 13 631 L’essentiel des consultations (73 %) est donné par téléphone. Bien que les conseillères incitent fortement le public à se déplacer pour les rencontrer, leur soumettre les documents à étudier, nous avons du mal à contrecarrer les exigences des consultants qui souhaitent une réponse immédiate à leurs questions. 56 % du public a déjà utilisé les services de l’ADIL et 41 % a été orienté vers les agences, grâce au « bouche à oreille ». Ces chiffres traduisent la confiance des ménages envers notre organisme. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 22 AUTRES 1 % INTERNET 3 % BOUCHE A OREILLES 41 % ANCIEN CONSULTANT 56 % Historique de l’évolution des consultations : 14000 13642 13500 13302 13237 13631 13339 13218 13099 13000 12751 12500 12367 12085 12021 12000 11500 11000 Année 2004 Année 2005 Année 2006 Année 2007 Année 2008 Année 2009 Année 2010 Annee 2011 Année 2012 Année 2013 Année 2014 Depuis son ouverture au public en 1989, l'ADIL a donné : 238 945 consultations. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 23 La vocation de l’ADIL est d’offrir à tous les publics une information neutre sur l’ensemble de la thématique logement dans ses aspects juridiques, fiscaux, financiers. Et comme un outil ne vaut que par l’usage qui en est fait, les 238 945 consultants venus s’informer à l’ADIL démontrent que la place de l’information dans le fonctionnement du marché du logement est désormais largement reconnue et validée. L’ADIL 40 constitue un relais pour l’ensemble de ses partenaires et pour les organismes qui œuvrent dans le domaine Habitat. La mise en relation avec les bons interlocuteurs est aussi un élément de notre mission d’information du public. Les consultations en permanence : En 2014, 778 consultations ont été réalisées en permanence contre 904 en 2013. La notion d’accès au droit est intimement liée à celle de proximité géographique. C’est pourquoi l’ADIL des Landes assure une desserte du territoire par 18 permanences régulières décentralisées sur le département. TARTAS 62 TARNOS 83 ST VINCENT DE TYROSSE 284 ST SEVER 9 ST PAUL LES DAX 47 SOUSTONS 51 PEYREHORADE 50 MUGRON 19 MORCENX 23 MONTFORT EN CHALOSSE 52 MIMIZAN 22 HAGETMAU 12 BISCARROSSE 33 AIRE SUR ADOUR 31 0 ADIL 40 50 100 Rapport d'Activité 2014 150 200 250 300 24 La nature des conseils : L’ADIL n’informe que sur les questions liées au logement, mais tous les aspects du droit immobilier relèvent de sa compétence. L’ADIL facilite l’accès au droit pour tous les ménages, sans distinction, ni restriction. Les thématiques sont variées et diverses, mais on constate que le grand domaine de l’activité de l’ADIL concerne les rapports locatifs (81 % des consultations). Le détails de ces renseignements juridiques font l’objet d’un développement spécifique en 3ème partie de ce rapport d’activité. Voisinage 138 Urbanisme 61 Recherche d'un logement 63 Rapports locatifs 11 081 Investissement locatif 15 Fiscalité 322 Financement d'une accession 296 Diagnostics réglementaires 18 Copropriété 184 Conseil technique 19 Autres 153 Amélioration de l'habitat 747 Accession question juridique 534 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 L’accession à la propriété (vue sous l’angle juridique et financier) reste le deuxième thème abordé et représente 883 conseils donnés en 2014 : sur le financement en général, sur le contrat à souscrire, sur les diagnostics réglementaires, et enfin sur le plan de financement ou diagnostic financier, qui va permettre de déterminer l’enveloppe financière ou la rationalité du projet. Les études détaillées de financement poursuivent le mouvement de baisse : 133 études en 2014 contre 142 en 2013. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 25 L’amélioration de l’habitat : L’ADIL 40 a été désignée Point Rénovation Info Service, pour les propriétaires occupants ou bailleurs éligibles aux aides de l’ANAH, sur l’ensemble du département. Les diverses campagnes de communication ont entrainé un afflux considérable du nombre de demandes d’informations (747 en 2014 contre 601 en 2013). En consultant l’ADIL, la personne est informée sur les différentes aides nationales et locales existantes en matière d’amélioration de la performance énergétique de l’habitat (subventions de l’ANAH, du Conseil Général et Régional, Eco-prêt à taux zéro, prime d’aide à la rénovation énergétique...) en fonction des travaux envisagés. Sans travaux de rénovation thermique; 107 Incluent travaux de rénovation thermique; 640 ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 26 La fiscalité : 322 consultations dont 102 relatives au crédit d’impôts en faveur des économies d’énergie et du développement durable concernant les dépenses d’équipement. Ce crédit d’impôt, réservé aux logements achevés depuis plus de deux ans occupés à titre de résidence principale, était un dispositif complexe, peu compréhensible par le grand public puisque plus de 10 taux différents s’appliquaient en fonction de la nature des travaux effectués, de la performance énergétique obtenue, de la réalisation ou non d’un bouquet de travaux. Il a été simplifié depuis le 01 janvier 2014 avec seulement deux taux applicables selon qu’il y ait ou non un bouquet de travaux. 58 interrogations concernent les avantages fiscaux en locatif. Le dispositif d’incitation à l’investissement locatif est le dispositif « Duflot ».Les questions soulevées sont relatives aux conditions d’application : Plafonds de loyer, durée de l’engagement, nature de l’opération, modalité de la réduction... Le calcul de la taxe d’aménagement est pratiqué par les conseillères lors des études personnalisées de financement, lorsqu’elles abordent les frais annexes du projet de construction. Taxes d'urbanisme 37 Taxe d'habitation, taxe foncière 40 TVA 12 Revenus fonciers 29 Plus-value immobilière 13 Crédit d'impôt 102 BIC 24 Avantages fiscaux en locatif 58 Autre 7 0 ADIL 40 20 40 Rapport d'Activité 2014 60 80 100 120 27 L’urbanisme : Les 61 demandes d’information liées à l’urbanisme portent sur la constructibilité : permis de construire, certificat d’urbanisme, plan local d’urbanisme, lotissement.... Servitudes publiques 1 Permis de construire, déclar. de travaux 28 Lotissement, ZAC 10 Droit de construire 13 Autre 9 0 5 10 15 20 25 30 Les relations de voisinage : 138 consultations. Le trouble de voisinage constitue l’essentiel des préoccupations des consultants (70 consultations). Les relations entre voisins impliquent un certain nombre de contraintes. Qu’il s’agisse des distances à respecter pour planter des arbres ou percer des ouvertures, de l’entretien d’un mur mitoyen, du bornage d’une propriété ou, encore, de nuisances de voisinage, des règles spécifiques existent qu’il nous faut expliquer au consultant. Le droit de propriété est un droit absolu mais limité dans l’intérêt public ou privé. A la différence d’autres thèmes de consultation, la demande naît rarement d’un souci d’information mais plutôt d’une recherche de solution d’un conflit existant. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 28 Troubles de voisinage 70 Servitudes privées 18 Mitoyenneté 34 Autre 16 0 10 20 30 40 50 60 70 80 La copropriété : Le domaine de la copropriété est intéressant, aussi bien d’un point de vue juridique que sociologique. Il n’en demeure pas moins complexe aux yeux de la plupart des copropriétaires compte tenu de l’utilisation de termes techniques : syndicat de copropriété, tantièmes, syndic, conseil syndical…. L’ANIL a édité des brochures d’information sur ces différents thèmes. Elles constituent un très bon support pédagogique pour expliquer les fonctions de chaque organe. Sur les 184 demandes, les consultants nous interrogent sur les décisions de travaux (19 %), la désignation, le rôle et la rémunération du syndic (15 %), le règlement de copropriété (11 %) et l’organisation de l’assemblée générale (9 %). Les demandes des copropriétaires relatives au décompte des charges sont souvent des demandes de contrôle et d’assistance. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 29 2-Les rapports locatifs 11 081 demandes ont porté sur les rapports locatifs, soit 81 % de l’ensemble des consultations. Le secteur de droit commun (loi du 6 juillet 1989) demeure largement dominant (89 % des contrats). Les locations meublées représentent 595 consultations, soit 5,8 % des contrats. A noter, le premier chapitre de la loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 poursuit l’objectif d’améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé. Ces dispositions réforment, de manière transversale et en profondeur, la règlementation applicable à la location vide (loi du 6.7.89) ; elles alignent le régime de la location meublée à titre de résidence principale sur cette règlementation. Un dispositif d’encadrement durable des loyers dans les zones de tensions fortes entre l’offre et la demande est instauré ; un mécanisme de Garantie universelle des loyers (GUL) est mis en place, en vue de protéger les bailleurs contre le risque d’impayés et de favoriser la mise en location, tout en prévenant les expulsions. En outre, la loi renforce les mécanismes de régulation de la location meublée touristique. Elle donne un statut légal à la colocation et règlemente davantage le logement en résidences universitaires. L’analyse des consultations : UNE QUESTION LOCATIVE ? L’ADIL a une réponse, que la demande émane d’un locataire, d’un bailleur, d’un professionnel. Propriétaires 36% Locataires 64% ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 30 Le nombre d’interrogations émane majoritairement des locataires (64 %) mais les propriétaires sont également nombreux à nous consulter (36 %). Cette donnée reste un signe fort de la neutralité et de l’objectivité de nos conseils. Les bailleurs s’informent régulièrement sur la mise en location de leur logement (592 demandes), leurs obligations (1 004 questions) comme celles au regard des diagnostics règlementaires et documents à mettre en place et, bien sûr, sur les garanties à prendre. La crainte d’un impayé de loyer ou d’une dégradation de leur bien est grande. Nos conseils avisés sur les erreurs à éviter sont alors les bienvenus. Certains bailleurs relaient leurs difficultés à trouver des locataires solvables, dans un contexte de détente du marché locatif. La nature du logement proposé (maison, appartement), sa localisation, le mode de chauffage mis à disposition et l’importance des charges de chauffage sont autant d’éléments à prendre en compte dans un marché locatif où le nombre d’offres de logement est plus important que le nombre de demandeurs. Les bailleurs prennent alors plus ou moins conscience de la nécessité de proposer un bien de qualité ou de valoriser les atouts de leur bien notamment en terme de qualité énergétique. Les locataires sont plus en attente d’informations sur les droits et devoirs de chacun en terme de réparations (429 consultations) ou de charges (379 interrogations). Les régularisations de charges constituent souvent un moment de crispation dans les relations locatives, surtout en présence de charges d’énergie en constante augmentation. La précarité énergétique des ménages apparaît alors de manière flagrante. 1 866 questions sont relatives aux congés à donner ou à recevoir. Les délais à respecter pour donner congé font l’objet d’une attention particulière de chacune des parties. La loi ALUR a instauré pour les nouveaux baux à partir du 27 mars 2014, 3 nouveaux cas de réduction du préavis à un mois. Sont concernés : les zones d’encadrement des loyers, le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, le locataire bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé, le locataire attributaire d’un logement social. Le locataire souhaitant bénéficier du délai de préavis réduit doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Les bailleurs prêtent une attention particulière à l’octroi de ce préavis réduit mis en avant par les locataires. Exemple : Pour un contrat conclu le 26 mars 2014, le locataire qui se voit attribuer un logement social ne pourra pas bénéficier de la réduction du préavis contrairement à celui qui aurait signé un bail après le 27 mars 2014. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 31 599 calculs de révisions de loyers. Nous retrouvons les traditionnelles révisions annuelles de loyer, mais aussi des demandes de calculs sur plusieurs années pour des bailleurs n’ayant pas révisé régulièrement leur loyer et qui ont du mal à s’y retrouver car il convient de faire jouer trois règlementations successives …et des locataires qui vérifient ! La loi ALUR a modifié en profondeur l’ensemble des règles touchant la location de droit commun. La révision du loyer est une des principales modifications législatives. Elle est applicable aux baux en cours. En effet, cette modification était attendue, puisque désormais la révision n’est plus rétroactive. Mais le texte va plus loin en prévoyant une prescription d’un an. Le dispositif paraît a priori simple, mais la difficulté s’est trouvée dans l’application de ces nouvelles règles aux baux en cours. Exemple : Mme X a signé un bail le 1er avril 2008. En application de la clause de révision (au 1er avril), son bailleur réclame la révision des loyers depuis l’entrée dans les lieux. Peut-il le faire à la date du 8 avril 2014 ? Réponse : Révision de 2009 : la révision est exigible depuis le 1er avril 2009. Toutefois, plus de 5 ans se sont écoulés depuis. En conséquence, le propriétaire ne peut réclamer le différentiel de loyer dû au titre de la révision de 2009. Révisions de 2010, 2011, 2012 et 2013 : jusqu’au 27 mars 2015 (un an après l’entrée en vigueur de la loi ALUR), le bailleur peut réclamer les différentiels de loyer qui lui sont dus au titre des révisions de 2010, 2011, 2012 et 2013. Révision de 2014 : jusqu’au 1er avril 2015, le propriétaire peut demander la révision du loyer pour 2014. Passé ce délai, son action sera prescrite. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 32 759 informations sur le dépôt de garantie Le dépôt de garantie concerne 8 % des consultations en location. Les interrogations portent essentiellement sur sa non-restitution, mais également sur son montant (maximum possible) et les possibilités de financement (notamment par Aliance Territoires ou les fonds d’aides du Conseil Général des Landes). Le dépôt de garantie est trop fréquemment conservé par le bailleur. En effet, bien que le logement ait été entretenu, des frais liés à l’usure normale des locaux sont régulièrement imputés au locataire et retenus sur le dépôt de garantie. La problématique se situe sur les notions de dégradation (ex. : papier peint déchiré, traces de fumée de cigarette, murs jauni) et de vétusté (ex. : papier défraichi). Or, le locataire a tendance à signer l’état des lieux, sans prêter attention à son contenu ou sans oser le contester, n’ayant pas toujours conscience de la valeur juridique de ce document une fois co-signé et de son lien juridique étroit avec la restitution du dépôt de garantie. A défaut d’accord entre les parties sur les termes utilisés et leurs conséquences, nous orientons vers la commission départementale de conciliation. Cette instance a vocation à permettre, par la conciliation, le règlement amiable des conflits locatifs. Elle été saisie en 2014 de 26 litiges dont 9 dossiers ayant abouti du fait de la présence des deux parties. Son champ de compétence est large (dépôt de garantie, non décence, augmentation de loyer lors du renouvellement du bail, état des lieux, charges et réparations). La conciliation évite la procédure judiciaire. C’est une voie que l’ADIL indique comme mode amiable de résolution des conflits. Ce dispositif est encore méconnu, mais la loi ALUR a renforcé son rôle et sa compétence. L’information et le conseil aux publics les plus fragiles en situation délicate est l’une des priorités de l’ADIL 40. Un nombre croissant de locataires se trouvent confrontés à des difficultés de paiement du loyer et/ou occupent un logement non décent. Payer son loyer et ses charges constituent la principale obligation du locataire. Mais pour des raisons multiples et variées, cette obligation devient, pour certains, de plus en plus difficile à respecter. Aussi, l’ADIL est fréquemment sollicitée tant par les locataires en situation d’impayés (775 renseignements) ou en situation d’expulsion (2 527 consultations) que par les propriétaires bailleurs inquiets de ne plus percevoir leur loyer. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 33 Révision du loyer 599 Réparations 429 Rédaction du bail 592 Mandats 50 Indécence, Insalubrité 252 Impayé 775 GRL, Locapass 68 Exécution des obligations du locataire 574 Exécution des obligations du bailleur 1 004 Expulsion 2 527 Etat des lieux 418 Dépôt de garantie 759 Congé locataire 1 336 Congé bailleur 530 Charges 379 Cautionnement 142 Autres 373 Augmentation de loyer 99 Assurances 47 APL/AL 117 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 Nouveauté 2014 La loi ALUR du 24 mars 2014, publié le 26 mars apporte un certain nombre de modifications au droit des rapports locatifs : mise en place de contrat de location et d’état des lieux type (définis dans un décret à paraître) ; alignement sensible du droit de la location meublée à l’année sur le droit de la location vide ; création d’une Garantie Universelle des Loyers (GUL) opérationnelle à compter de 2016, constituant pour le parc privé une manière alternative de sécuriser les bailleurs qui ne souhaiteraient ni demander de cautionnaire, ni souscrire une assurance impayés de loyer ; encadrement des loyers dans les zones tendues (3 communes des Landes sont partiellement concernées : Saint André de Seignanx, Saint Martin de Seignanx, Tarnos) ; prise en compte accrue de la situation sociale des locataires par l’augmentation des cas dans lesquels le délai de préavis pour donner congé sera réduit ; faculté offerte au bailleur de souscrire une assurance habitation en lieu et place du locataire ne satisfaisant pas à cette obligation ; création d’un statut de la colocation, évolution très attendue notamment dans le cadre des locations consenties aux étudiants. Ces nouvelles mesures sont entrées en application progressivement et ont généré donc un nombre important de demandes d’information. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 34 La loi ALUR a apporté une réglementation spécifique de la location meublée. Déjà partiellement réglementée par l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, la location meublée est désormais intégrée dans la loi du 6 juillet 1989 qui lui consacre un titre entier. Les bases antérieures sont reprises, mais c’est désormais toute une réglementation détaillée qui lui est appliquée. Les dispositions conservées : Durée des baux (1 an) avec option d’une durée de 9 mois minimum pour les étudiants Maintien des durées des préavis pour le locataire et le bailleur (1 et 3 mois) La quasi-totalité de la nouvelle réglementation pour la location vide lui est désormais applicable en vertu de l’article 25-3. Les dispositions suivantes ne font qu’apporter des particularités propres à ce régime : Définition du meublé : codification de la jurisprudence antérieure et un décret en attente fixant la liste du mobilier nécessaire. L’obligation de fixer un inventaire contradictoire annexé à l’état des lieux évitera désormais des litiges liés à l’appartenance ou à l’état des meubles ou équipements. Option possible sur la récupération des charges (provision ou forfait) selon le même modèle que la colocation. Limitation du dépôt de garantie à 2 mois de loyers ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 35 3-La lutte contre la non-décence des logements et l’habitat indigne 252 consultants sont venus à l’ADIL en 2014 pour des problèmes de décence dans leur logement. Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du bail en cours. Le recours au juge ne doit pas constituer le seul moyen de résoudre le traitement de la non-décence. Outre les risques encourus par l’occupant, la difficulté à apporter la preuve du mauvais état du logement, le coût de la procédure (l’aide juridictionnelle ne répond pas à toutes les situations), le temps nécessaire à sa réalisation n’est pas toujours compatible avec les besoins urgents des occupants (deux à trois ans pour une décision de Cour d’appel). Les orientations de la jurisprudence montrent d’ailleurs que, très souvent, le locataire quitte son logement avant que la procédure judiciaire soit arrivée à son terme ; des dommages et intérêts peuvent lui être accordés en compensation de son préjudice, mais la condamnation à l’exécution des travaux n’est pas demandée. Certains contentieux relatifs à la décence sont portés devant les tribunaux à l’occasion d’une demande du bailleur en résiliation de bail pour impayés de loyer. En défense, le locataire tente de montrer que la suspension du paiement du loyer était justifiée par la nonexécution de travaux incombant au propriétaire ou encore par la présence de désordres ou de nonconformités techniques affectant le logement. Mais la compensation entre une dette certaine de loyers et une dette éventuelle de travaux est rarement admise et le non-paiement du loyer est sanctionné par la résiliation du bail. C’est pourquoi, la connaissance de leurs droits et obligations par les bailleurs comme les locataires est indispensable. En ce sens, l’ADIL 40 est sollicitée par les particuliers, ce qui permet, par une meilleure information, de dénouer les conflits existants entre le locataire et le bailleur, de convaincre ce dernier de la nécessité d’exécuter les travaux. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 36 Le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne a été créé en mai 2012 par le préfet des Landes. L’ADIL y est associée et intervient sur ce thème à deux niveaux : Les conseillères informent les particuliers sur la problématique de l’habitat dégradé. Qu’ils soient locataires, travailleurs sociaux, propriétaires occupants, l’ADIL conseille sur les procédures à suivre, et oriente vers le pôle départemental si nécessaire. Au-delà des rapports locatifs, l’habitat indigne touche des propriétaires occupants. Ce sont rarement eux qui consultent l’ADIL, la question va émaner d’un travailleur social, d’une collectivité locale. Tant dans le cadre de sa mission initiale d’information que sur l’expertise juridique, ces intervenants trouvent auprès de l’ADIL les outils pour mener à bien les procédures. Ces deux axes privilégient le traitement transversal de la problématique de l’habitat indigne, qui trouve sa pleine expression dans les missions du pôle départemental. Toute personne : locataire, propriétaire, élu, travailleur social, CAF, MSA, ainsi que tout partenaire ayant connaissance d’un logement présumé non décent, non conforme, voire insalubre peut le signaler au pôle CTLHI. Ce comité technique peut décider de faire procéder au contrôle de décence par le PACT des Landes ou le Pays Landes de Gascogne. Quelques chiffres au niveau local en 2014 : 77 signalements 20 contrôles de décence demandés par la CAF Evolution des signalements : 61 constats techniques réalisés 23 diagnostics Procédures spécifiques : 1 arrêté préfectoral local impropre à l’habitation, 1 procédure initiée et stoppée 1 arrêté préfectoral insalubrité, un autre en cours 1 arrêté de péril ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 37 4-L'accession à la propriété Conseiller ceux qui souhaitent accéder à la propriété pour les aider à réussir leur projet constitue l’une des vocations essentielles de l’ADIL 40. Une bonne compréhension des crédits immobiliers, des dispositifs d’accession aidée, des différentes garanties et assurances, sans oublier les divers contrats à signer à l’occasion d’une construction ou d’une vente n’est pas toujours aisée ? Pour chaque projet d’accession à la propriété étudié dans le cadre d’un rendezvous d’une heure et demi, sont relevées les principales caractéristiques du ménage et du projet. Au cours de cette étude, nous faisons la distinction au sein des consultations financières, entre les diagnostics (le consultant souhaiterait acheter et il se déplace à l’ADIL pour élaborer des hypothèses) et les plans de financement relatifs à des projets qui vont se réaliser (le consultant souhaite vérifier la faisabilité d’un projet déjà sérieusement engagé). Les consultants des ADIL sont, dans leur grande majorité, des ménages modestes pour lesquels les aides publiques jouent un rôle important dans la réalisation de leur projet. L’objectif d’aider les ménages à réussir leur projet reste la première préoccupation du réseau. C’est l’objet du conseil préalable qui consiste à informer de la façon la plus complète et la plus objective possible sur les différents aspects d’une opération d’accession. Il s’agit de fournir aux ménages tous les éléments pour une prise de décision pertinente et éviter ainsi d’éventuelles déconvenues. Le plan de relance du 25 juin 2014 a pour objectif de simplifier, assouplir et encourager la construction de logements. Une des mesures de ce plan est de favoriser l’accession à la propriété. L'accession à la propriété est l'une des clefs de succès pour cette relance, par conséquent le gouvernement a souhaité adapter les dispositifs de financement (PTZ et PAS) pour renforcer leur efficacité et bénéficier à davantage de ménages primo-accédants. Ainsi, depuis le 1er octobre 2014, les caractéristiques financières du PTZ (montant plafond d'opération, quotité du prêt), les conditions d'éligibilité (plafonds de ressources) et les conditions de remboursement ont été modifiées (décret du 1/08/2014 – JO du 6/08/2014). L'effet attendu des nouvelles dispositions est le renforcement de l’aide et l'augmentation du nombre de bénéficiaires dans les zones B, B2 et C (soit 80.000 ménages par an contre 44.000 aujourd'hui). ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 38 Dès le mois d'octobre 2014, les plafonds de ressources à prendre en compte pour l'octroi d'un prêt à l'accession sociale (PAS) ont été harmonisés pour plus de cohérence et de simplicité avec ceux du prêt à taux zéro afin que davantage de ménages modestes primo-accédants puissent accéder à la garantie publique. En parallèle de ces mesures, sont prévues deux autres dispositions importantes : le taux de TVA réduit à 5,5 % en cas d'acquisition d'un logement neuf par un ménage modeste dans les quartiers prioritaires redéfinis par la nouvelle politique de la ville issue de la loi du 21 février 2014 un abattement exceptionnel de 100.000 € pour les donations de nouveaux logements neufs réalisées au profit des enfants ou petitsenfants jusqu'à fin 2016. La sécurité juridique et financière : Grâce au diagnostic financier que nous établissons en neuf et en ancien, le consultant est renseigné sur sa capacité d’investissement maximale. En conséquence, il peut se déterminer en tout état de cause et effectuer son choix, compte tenu de la réalité du marché immobilier qui va lui imposer ses contraintes. Si le projet est chiffré avec suffisamment de précision, il peut en vérifier la faisabilité. Quelle que soit l’hypothèse, le consultant obtient auprès de nos services, une information complète sur les aspects juridiques, financiers de son opération. Les démarches lui sont expliquées, les frais annexes détaillés, une information sur les contrats lui est fournie en complément des calculs financiers réalisés avec l’outil informatique. A travers ces conseils, l’ADIL accomplit la mission d’information et de prévention du surendettement qui lui est dévolue. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 39 535 renseignements juridiques… Les contrats de construction de maison individuelle, de VEFA, d’entreprise et de maîtrise d’œuvre totalisent 54,3 % des conventions signées par les consultants de l’ADIL en 2014. Les questions portent en majorité sur les contrats de construction de maison individuelle (29,2 %) et les contrats de maitrise d’œuvre (7,9 %). Les consultants interrogent les juristes notamment sur les précautions à prendre avant tout engagement, les problématiques en cours d’exécution (délais, travaux réservés...), la réception des travaux, les possibilités de rétractation ou de résiliation et les assurances obligatoires. Les informations liées aux compromis et contrat de vente restent stables (143 en 2014 contre 146 en 2013). En effet, les consultants s’interrogent au moment de la rédaction du contrat définitif et non en amont de leur opération d’acquisition. L’ADIL doit continuer son effort de communication pour inciter les particuliers à la consulter très en amont de leur opération. 296 informations ponctuelles sur le financement… Les conseillères juristes délivrent des informations dites de bases, notamment sur les principaux types de prêts existants dans le domaine de l’accession à la propriété, les assurances et les différentes aides. L’ADIL voit apparaître des demandes de renseignements sur les techniques bancaires liés aux crédits immobiliers. Ceci n’a rien d’étonnant compte tenu de la complexification des montages financiers. L’année 2014 a été marquée par la poursuite de la baisse des taux d’intérêt des prêts immobiliers. Ces faibles taux entraînent quelques consultations relatives aux renégociations de prêts. Cependant, le nombre reste faible, les intéressés sollicitant directement leur organisme prêteur. Le prêt à taux zéro (PTZ) a été renforcé au 1er octobre 2014. Le plafond de ressources et le montant du prêt ont été relevés dans les zones les moins tendues, ce qui a permis potentiellement à un plus grand nombre de ménages des Landes d’en bénéficier. Quant aux questions liées aux difficultés de remboursement, l’ADIL a été très peu sollicitée (7 % des consultations). ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 40 50% 45% 45% 40% 35% 30% 24% 25% 20% 13% 15% 10% 5% 7% 4% 4% 1% 0,34% 2% 0% Quelques chiffres… En 2014, l’ADIL a réalisé 133 études de financement. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 41 Quelques commentaires … Statut d’occupation du consultant : 60 % des ménages sont locataires du secteur privé contre 20 % du secteur HLM. Situation familiale du consultant : Le pourcentage des familles monoparentales et personnes seules souhaitant accéder à la propriété est de l’ordre de 36 % en 2014 contre 34 % pour les couples avec enfants et 28 % pour les couples sans enfant. Age du consultant : L’âge moyen du consultant chef de ménage est de 40 ans. Revenu mensuel moyen du ménage et statut d’occupation : Environ 17 % des accédants sont éligibles aux aides au logement (25 % en 2012) pour un montant moyen de 107 €. €3 000 €2 723 €2 637 €2 401 €2 500 €2 161 €2 000 €1 500 €1 000 €500 €0 Locataire secteur privé ADIL 40 Locataire secteur social Propriétaire occupant Rapport d'Activité 2014 Logé gratuitement 42 Habitat souhaité : En 2014, le logement individuel demeure le choix majoritaire des consultants de l’ADIL, 91 % contre 9 % pour un logement collectif. Coût de l’opération : Le montant du projet quel que soit la nature de l’opération est en moyenne de 158 465 €. Dans le Neuf : 167 855 € et 127 055 € pour l’ancien. Le partenariat ADIL 40/CAGD : L’ADIL 40 a été retenue par communauté d’agglomération du grand Dax pour une mission d’information et de conseils auprès des particuliers engagés dans processus d’accession à la propriété à un coût abordable. La CAGD en instaurant un nouveau dispositif d’aide à l’accession sociale à la propriété (3 000 ou 4 000 euros en fonction de la composition familiale), a souhaité proposer au-delà d’une subvention, une information gratuite, complète juridique et financière aux candidats bénéficiaires potentiels de l’aide afin de sécuriser leur projet et prévenir les risques de surendettement immobilier. L’ADIL s’est engagée à recevoir l’ensemble de ces ménages en entretien individuel. Chaque entretien prévoit : - Une information sur l’ensemble des crédits immobiliers, prêts employeurs et subventions locales mobilisables pour le financement de leur projet ; Une information sur les frais annexes liés à l’opération ; Une information sur les crédits d’impôts disponibles ; Une ou plusieurs simulations personnalisées de financements indiquant à titre indicatif : Le coût total de l’opération et le détail de ses composantes, Le montant des revenus et la situation familiale du ménage, Le montant de la 1ère mensualité y compris les assurances (décèsinvalidité/chômage), Le montant estimé de l’APL/AL, Le taux d’effort avant et après APL/AL, L’évolution des charges de remboursement pour la durée initialement prévue de remboursement des crédits, L’évolution du reste à vivre et du taux d’effort sur la durée de l’emprunt le plus long. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 43 Bilan : 21 dossiers de candidats ont été enregistrés par l’ADIL des Landes. Parmi ces dossiers, 4 ont été validés. Ainsi 4 ménages ont pu déjà bénéficier du concours financier du Grand Dax. Des ajustements ont été nécessaires au règlement d’intervention Passeport Accession notamment sur : - l’ouverture du dispositif à l’achat d’appartement neuf. - le versement de la subvention communautaire, pas uniquement aux banques, mais également au notaire quand les banques ne peuvent percevoir sur un compte spécifique la subvention. Le visuel du passeport a évolué en octobre 2014 ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 44 5-L’amélioration de l'habitat Dans le cadre du Programme de Rénovation Energétique de l’Habitat (PREH) dont l’objectif est de parvenir à la rénovation thermique de 500 000 logements à l’horizon 2017, le gouvernement a souhaité mettre en place des Points Rénovation Info Service (PRIS). Ces réseaux de proximité, opérationnels début septembre 2013, ont pour but d’assurer une information technique, financière et juridique pour les ménages ayant un projet de rénovation énergétique du logement qu’ils occupent ou dont ils sont bailleurs. L’orientation vers les PRIS se fait à partir d’un numéro national (0810 140 240) ou du site www.renovation-info-service.gouv.fr. L’ADIL 40 a été désignée Point Rénovation Info Service en août 2013 par le Préfet des Landes, pour les propriétaires occupants ou bailleurs éligibles aux aides de l’ANAH, sur l’ensemble du département. Les diverses campagnes de communication ont entrainé une augmentation du nombre de demandes d’informations (747 en 2014 contre 601 en 2013). Plus de 80 % des demandes émanaient des propriétaires occupants. Résidence secondaire 1 Autre 24 Locataire HLM 1 Locataire secteur privé 25 Occupant à titre gratuit 8 Propriétaire bailleur 90 Propriétaire occupant 598 Une part non négligeable de particuliers est également orientée vers l’ADIL des Landes par les professionnels. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 45 En consultant l’ADIL, la personne est informée sur les différentes aides nationales et locales existantes en matière d’amélioration de la performance énergétique de l’habitat (subventions de l’ANAH, du Conseil Général et Régional, Eco-prêt à taux zéro, prime d’aide à la rénovation énergétique...) en fonction des travaux envisagés. Après s’être assuré de la volonté du particulier de s’engager dans une démarche de travaux, le PRIS l’oriente selon la situation géographique du logement, vers un opérateur spécialisé (PACT des landes ou le syndicat mixte Haute Landes) qui sera chargé de l’accompagner tout au long de son projet de rénovation. ÉCO-CONDITIONNALITÉ DES AIDES À LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE DES LOGEMENTS ANCIENS Depuis le 1er septembre 2014, les particuliers et/ou les syndicats de copropriétaires qui souhaitent bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique, doivent recourir à des entreprises disposant d’un signe de qualité « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE). Cette écoconditionnalité s’applique également au crédit d’impôt développement durable pour les travaux achevés, facturés et soldés en métropole à compter du 1er janvier 2015. Une disposition transitoire a toutefois été prévue pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2015. Ainsi, le recours à un professionnel « non-RGE » est toléré à la double condition que le devis ait été accepté et qu’un acompte ait été versé à l’entreprise au plus tard le 31 décembre 2014. Le recours à une entreprise titulaire d’un signe de qualité « RGE » permet de reconnaître les capacités professionnelles, techniques et financières de l’entreprise pour la conception et la réalisation des travaux. Fin 2014, plus de 20.000 entreprises étaient titulaires du signe de qualité « RGE » et l’objectif est de former 25.000 stagiaires par an en moyenne jusqu’en 2017 (selon une Réponse Ministérielle n°11815), malgré la complexité du dossier à monter, les audits à réaliser, le coût des qualifications…dénoncés par les fédérations du bâtiment. A noter qu’un nouveau moteur de recherche a été mis en ligne sur le site «renovation-info-service.gouv.fr » qui permet d’identifier les professionnels RGE spécialisés dans différents domaines de rénovation et situés à proximité des demandeurs. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 46 Extinction de la prime exceptionnelle d’aide à la rénovation thermique de 1.350 € Le gouvernement a avancé d’un an, au 31 décembre 2014 (et non plus au 31 décembre 2015), la date d'échéance du dispositif de la prime de 1.350 €. Seules les demandes de prime adressées au plus tard le 31 décembre 2014 feront l’objet d’une instruction de la part de l’ASP. Bilan départemental pour les Propriétaires Occupants Habiter mieux autonomie très dégradé indigne objectifs réalisé objectifs réalisé objectifs réalisé objectifs 240 294 140 208 4 4 2 réalisé 0 Logements subventionnés 506 Comme en 2013, on note une forte proportion de dossiers propriétaires occupants pour travaux d’autonomie : 208 réalisés pour un objectif de 140. Pour la 1ère fois, les objectifs du programme Habiter Mieux ont été dépassés. Au total ce sont 318 logements qui ont bénéficié d’une aide du FART. La subvention moyenne s’établit à 7 480€ énergie : 5 347€ autonomie : 3 028€ très dégradé : 25 115€ Bilan départemental pour les propriétaires bailleurs moyennement dégradé objectifs 11 très dégradé réalisé 5 objectifs 29 réalisé 33 logement indigne énergie objectifs 2 Objectifs 8 réalisé 0 Logements subventionnés réalisés 9 47 Pour la 1ère année, des objectifs avaient été fixés pour les PB en matière de lutte contre la précarité énergétique Au total, les 47 logements subventionnés ont bénéficié d’une aide du FART (ASE) La subvention moyenne est de 20 372 € ADIL 40 énergie : 8 606 € moyennement dégradé : 11 980 € très dégradé : 24 852 € Rapport d'Activité 2014 47 L’accroissement de la demande constatée en 2013 s’est accentué en 2014 notamment sur le programme Habiter Mieux. Suivant la circulaire du 9 juillet 2014 de la Directrice générale de l’Anah, le programme d’actions a été modifié afin de limiter les aides du FART aux Propriétaires occupants très modestes à compter du 1er octobre 2014. De même les taux de subvention ont été réduits passant de 50 à 35 % pour les Propriétaires Occupants très modestes et de 35 à 20 % pour les Propriétaires occupants modestes. Malgré ces mesures, ce sont plus de 270 dossiers qui restent en instance de financement fin décembre 2014. LE PROJET DE LOI RELATIF A LA TRANSITION ENERGETIQUE POUR LA CROISSANCE VERTE Adopté en première et unique lecture par l’Assemblée nationale le 14 octobre 2014, le projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte vise à mettre en place un nouveau modèle énergétique plus diversifié, plus équilibré, plus sûr et plus participatif. L’objectif est d’engager le pays vers une croissance verte créatrice de richesses, d’emplois durables et de progrès. La rénovation thermique des bâtiments, premier secteur consommateur d’énergie devant les transports et l’industrie, et fort émetteur de gaz à effet de serre, est une priorité de ce projet de loi. Le premier titre de ce projet de loi définit les objectifs pour réussir la transition énergétique, renforcer l’indépendance énergétique de la France et lutter contre le changement climatique : réduire les émissions de gaz à effet de serre, le recours aux énergies fossiles, la part du nucléaire dans la production d’électricité ainsi que disposer, à l’horizon 2050, d’un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments seront rénovés en fonction des normes BBC, grâce à une politique de rénovation thermique des logements orientée vers les ménages aux revenus modestes. Parmi les objectifs annoncés de la politique énergétique figureraient notamment le maintien d’un prix de l’énergie compétitif permettant aux consommateurs une maîtrise des dépenses en énergie, l’émergence d’une économie sobre en énergie et en ressources, l’assurance d’un droit d’accès à l’énergie aux plus démunis, ainsi que la lutte contre la précarité énergétique. Pour contribuer à la réalisation de ces objectifs, les Territoires à Energie POSitive (TEPOS) seraient créés et développés grâce aux efforts associés de l’État, des collectivités territoriales, des entreprises, des associations et des citoyens. Constituerait un TEPOS un territoire s’engageant dans une démarche permettant d’atteindre l’équilibre entre la consommation et la production d’énergie à l’échelle locale en réduisant au maximum les besoins d’énergie. Il devrait favoriser l’efficacité énergétique et le déploiement d’énergies renouvelables dans son approvisionnement. Le deuxième titre est notamment consacré au secteur du logement avec pour objectif de massifier les travaux d’amélioration de performance énergétique en rénovant 500.000 logements par an à compter de 2017, en particulier ceux des ménages aux revenus modestes. Pour parvenir à cet objectif, un certain nombre de règles d’urbanisme seraient assouplies. De plus, avant 2030, tous les logements dont l’étiquette énergie est supérieure à « E » devraient avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 48 6-La prévention des impayés et des expulsions Le contexte de l’année 2014 reste chargé pour le pôle social de l’ADIL des Landes : 643 nouveaux dossiers nous ont été orientés. Depuis le 27 mars 2014, le législateur a instauré de nouvelles dispositions en matière de prévention des expulsions : - Les juges des Tribunaux d’Instance peuvent octroyer des délais de paiement jusqu’à 36 mois au lieu de 24 mois antérieurement. Nous ne réalisons plus d’ « enquête sociale », mais un « diagnostic social et financier » qui devient systématique au stade de l’assignation. La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion doit mentionner les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation DALO. Les délais de grâce que le Juge de l’Exécution peut accorder reviennent à 3 mois minimum jusqu’à 3 ans maximum. La trêve hivernale est prolongée jusqu’au 31 mars de chaque année et devient applicable pour les squatteurs. Une sanction pénale est prévue à l’encontre du bailleur qui expulse par la contrainte (jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30000 € d’amende). Le rôle de la CCAPEX est renforcé. Le traitement des impayés de loyer Le pôle social de l’ADIL des Landes intervient à l’amiable auprès des locataires du secteur privé qui ne sont pas suivis par un travailleur social. Dès la délivrance du commandement de payer les loyers, les Conseillères Sociales sont aussi saisies pour traiter les dossiers des locataires en difficultés. Pour l’année 2014, les Conseillères Sociales ont été saisies de 381 situations précontentieuses, contre 276 en 2013. 125 ménages ont pris contact (physique et/ou téléphonique) auprès de notre service : - 38 pour des retards de loyer à l’amiable (pas de procédure lancée). 87 pour un commandement de payer les loyers délivré (premier acte de la procédure). Comme prévu dans la Charte, la majorité des bailleurs sociaux nous informe du lancement de la procédure. C’est pourquoi, à ce stade, la majorité des locataires appartiennent au secteur public pour 53 % des situations orientées. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 49 public 53% privé 47% Cette année encore, les personnes seules représentent le public le plus concerné par des difficultés d’impayé de loyer, suivies des couples avec enfants. Nous constatons une représentation toujours aussi importante des familles (monoparentales et couples avec enfant), soit environ 49 % des personnes rencontrées (contre 51 % en 2013) et 73 enfants concernés. personne seule 35% couple avec enfant 32% famille monoparentale 17% couple sans enfant 16% En 2014, les locataires rencontrés sont : - 53 % à occuper un emploi, contre 44 % en 2013 - 22 % à percevoir des allocations chômage, contre 23 % en 2013 - 16 % à être bénéficiaire du RSA, contre 23 % en 2013 ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 50 La majorité du public rencontrée se trouve dans une précarité de revenu importante ; en effet, 49 % des locataires sont en dessous du seuil de pauvreté1 (contre 53 % en 2013), malgré leur emploi. La proportion de locataires à la retraite a encore diminué: 1 % en 2014 contre 5 % en 2013. Pour 68 % des locataires, le montant du loyer est en adéquation avec le montant des revenus (c'est-à-dire avec un taux d’effort inférieur à 33 %), contre 55 % en 2013. Nous constatons que 58 % des locataires perçoivent une aide au logement. 15 % d’entre eux ont leur droit suspendu du fait des retards de loyer. Nous rappelons qu’après signalement de l’impayé à l’organisme payeur, ce dernier donne un délai permettant aux parties le traitement de la dette de loyer (mise en place de plan d’apurement, demande d’aide financière, dépôt d’un dossier de surendettement par exemple). En 2014, les personnes rencontrées sont : - 39 % à avoir une dette inférieure à 999 € - 27 % environ à présenter une dette comprise entre 1000 € et 1999 € - 34 % à détenir un impayé de loyer supérieur à 2000 € Les Conseillères ESF ont travaillé dans 56 % des cas pour un maintien dans les lieux. Suite au diagnostic social, 13 % des personnes rencontrées étaient concernées par un projet de relogement (inadéquation montant loyer/ressources, inadéquation type logement/composition familiale, projet professionnel). Sur les 125 ménages rencontrés, 87 avaient ou ont reçu en cours d’accompagnement un commandement de payer2 les loyers. La procédure s’est arrêtée pour 65 d’entre eux (soit 75 %). 1 Seuil égal à 993 € / mois pour une personne seule en 2012, représentant 60 % du revenu médian ; Source : wwww.inegalités.fr données INSEE, chiffres 2012 2 Acte délivré par huissier, signifiant le début d’une procédure d’expulsion pour impayé de loyer. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 51 L’accompagnement à partir de l’assignation L’envolée du nombre de procédures depuis 2008 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Commandement de payer 102 171 169 316 275 212 343 Assignation 209 199 241 293 242 245 261 TOTAL 311 370 410 609 517 457 604 En 2014, 604 dossiers ont été orientés vers le pôle social de l’ADIL des Landes pour des procédures d’expulsion en cours. Sur ces 604 personnes, les deux Conseillères en Economie Sociale Familiale de l’ADIL en ont rencontré 251 sur tout le département. En 2014, l’ADIL des Landes a été destinataire de 377 assignations pour impayés de loyer. 393 377 374 344 274 219 229 239 2007 2008 2009 155 2006 ADIL 40 2010 2011 Rapport d'Activité 2014 2012 2013 2014 52 LES BAILLEURS Public 45 % Privé 55 % Pour l’année 2014, les bailleurs privés représentent environ 55 % des propriétaires ayant engagé une procédure en vue d’obtenir la résiliation du bail (contre 69 % en 2013). Ces bailleurs sont souvent désemparés face à la situation. Ils ont besoin principalement d’information juridique sur le déroulement de la procédure d’expulsion mais aussi de conseils pratiques pour l’audience. Les bailleurs publics ont engagés d’avantage de procédure en 2014 que l’année passée. LE PROFIL DES LOCATAIRES ASSIGNÉS Les ménages analysés ci-dessous sont ceux qui ont été assignés au tribunal d’instance et avec qui nous avons eu des contacts (physiques ou téléphoniques). 186 des ménages assignés ont fait la démarche de solliciter notre service, soit 47 % des dossiers. Depuis 2010, ce taux de contact se stabilise, un locataire sur deux environ se mobilise pour répondre à l’enquête sociale et solliciter des conseils avant l’audience. autre 1% personne seule 34% couple avec enfant 31% famille monoparentale 25% ADIL 40 couple sans enfant 9% Rapport d'Activité 2014 53 350 297 300 250 203 200 191 175 150 124 131 100 Cette année 2014 est marquée par un nombre total d’enfants exponentiel (297 enfants en 2014 contre 191 en 2013). Ce chiffre peut s’expliquer par le changement de logiciel et les informations disponibles sur CAF Pro. En effet, pour les ménages non connus, nous disposons d’informations sur la situation familiale et le nombre d’enfants grâce au numéro allocataire CAF. 50 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 66 % des locataires menacés d’expulsion ont un loyer compris entre 300€ à 599€. 59 % des locataires menacés d’expulsion ont un droit à l’allocation logement (versé ou suspendu) compris entre 250 et 399 €. L’aide au logement est suspendue dans 37,2 % des cas connus en 2014 (contre 18,4 % en 2013). La majorité des personnes rencontrées, soit 60 %, ont un loyer représentant moins de 33 % de leurs ressources. Le montant du loyer est alors adapté. L’origine de l’impayé vient donc d’une autre difficulté. CDI temps plein CDI temps partiel 29,73% 0,54% CDD temps plein 6,49% CDD temps partiel 2,70% intérimaire 1,62% statut travailleur indépendant 8,65% chomeur indemnisé chomeur non indemnisé 24,86% 3,24% 32,97% RSA autre invalidité ou handicap retraite ADIL 40 0,54% 10,81% 8,11% Rapport d'Activité 2014 54 Cette année, nous constatons une augmentation de certains profils : - Les bénéficiaire du RSA : 33 % en 2014, contre 25 % en 2013 - Les chômeurs indemnisés : 25 % en 2014, contre 18 % en 2013 - Les personnes ayant un statut de travailleur indépendant : 9 % en 2014, contre 2 % en 2013 - Les personnes percevant une pension d’invalidité ou une AAH : 11 % en 2014, contre 5 % en 2013 - Les ménages ayant une activité professionnelle stable et à temps plein (CDI) : 30 % en 2014, contre 26 % en 2013. Il s’agit principalement de couples avec enfants dont un des deux conjoints travaille. - 59 % des personnes rencontrées sont en dessous du seuil de pauvreté. Ce chiffre est à mettre en corrélation avec la hausse du nombre de bénéficiaires du RSA annoncée précédemment. Sur les 186 personnes rencontrées, 70 au moins, soit 38 %, sont concernées par une situation de surendettement, contre 46 % en 2013. DETTE LOCATIVE ET SOLUTIONS APPORTÉES Le montant de la dette 24% 18% 18% 10% 4% 9% 5% 3% 1% 2% 3% 3% Comme l’année précédente, les dettes inférieures à 4000 € concernent plus de la majorité des cas rencontrés. En 2014, les dettes supérieures à 4000 € représentent 45 % des assignations. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 55 La cause principale de l’impayé litige bailleur 7% autre loyer inadapté 1% 1% surendettement 9% difficulté gestion 38% modification situation familiale 13% modification revenus 31% En 2014, les locataires rencontrant des difficultés de gestion à l’origine de l’impayé de loyer sont plus de 37,7 %, contre 31 % en 2013. Les personnes ayant subi un « accident de parcours » (modification des revenus ou de la situation familiale) représentent 44 % du public. Orientation proposée Lors de l’enquête sociale et financière, les conseillères ont évalué pour 55 % des locataires rencontrés la possibilité d’être maintenus dans le logement. Néanmoins, cette évaluation reste soumise à la décision du juge d’instance et/ou à la capacité des locataires à tenir leurs engagements. Les outils de l’accompagnement L’activité principale des Conseillères Sociales au stade de l’assignation est de permettre aux locataires d’être informés sur l’ensemble de la procédure d’expulsion et sur les droits sociaux auxquels ils peuvent prétendre. Les Conseillères ESF se mettent aussi à disposition afin de proposer un accompagnement social aux personnes en demande. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 56 Dans ce cadre, les CESF ont à leur disposition plusieurs outils de travail : - La mise en place de plan d’apurement pour 84 dossiers ; quand le paiement du loyer a été repris et quand les personnes disposent d’une capacité financière suffisante pour rembourser leur dette en moins de 36 mois. - L’aide au relogement dans les cas où le logement ne correspond pas à la situation financière et/ou familiale des locataires. - Le soutien budgétaire ou Aide Educative Budgétaire dont l’objectif premier est de permettre aux locataires de reprendre en main leur gestion budgétaire3. Quand les personnes sont face à une situation de surendettement, les Conseillères les accompagnent également dans le dépôt d’un dossier. Toutefois au vu du contexte actuel lié à la montée en charge des dossiers, les suivis sociaux proposés sur quelques mois sont limités. Le travail des Conseillères Sociales de l’ADIL des Landes se fait en collaboration avec les travailleurs sociaux référents de la situation de la personne menacée d’expulsion. Nous avons remarqué qu’environ 45 % des locataires rencontrés ne sont pas accompagnés par un service social. Pour ce public, le pôle social de l’ADIL assure le suivi global le temps de la procédure, avec un relais vers les services compétents si nécessaire. 3 Dans les cas où les personnes nécessitent un accompagnement plus soutenu, les Conseillères Sociales orientent vers les CESF de secteur ou vers une mesure de protection, en collaboration avec le travailleur social référent. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 57 L’évolution des dossiers au CQL et au CFP 377 186 ASSIGNATIONS PERSONNES 200 105 CQL CQL connus 82 58 Demandes de concours de la force publique 30 Accords de la force publique ADIL 40 CFP connus 18 Dossiers jusqu’à l’accord force publique Rapport d'Activité 2014 58 Analyse du risque d’expulsion 19% 18% 19% 14% 14% 7% 4% 5% Cette année, la mobilité restreinte et la faiblesse des revenus représentent les causes principales du risque d’expulsion, suivie de l’inertie des locataires. Par ailleurs, les démarches faites, en attente de réponse (dossier DALO principalement), ainsi que la problématique santé restent des problématiques qui expliquent le risque d’expulsion. A ce stade et avec des délais si courts avant la menace d’expulsion, l’accompagnement social proposé est limité et se résume principalement à la recherche de solution d’hébergement ou de relogement. Par ailleurs, le travail des Conseillères ESF consiste aussi à transmettre un certain nombre d’informations aux instances décisionnaires (Préfet ou Sous-Préfet). A l’issue de la demande du CFP : 20 maintiens dans les lieux, principalement des locataires du parc public, avec une négociation auprès du bailleur (Protocole de Cohésion Sociale) 13 relogements dans le secteur privé 12 dans le secteur public 5 hébergements chez un particulier 1 par une association 7 partis « à la cloche de bois », sans avoir restitué les clés 18 accords de la force publique ont été délivrés pour des situations connues ou suivies par les Conseillères sociales de l’ADIL. L’Etat peut prendre une telle décision, après enquête auprès des services de la Gendarmerie, de la Mairie et de l’ADIL, afin de donner une date butoir aux occupants. En effet, certains sont partis sans avoir rendu les clés, malgré nos conseils insistants. D’autres disposent d’une solution d’hébergement mais attendent le dernier moment pour l’activer. Enfin, même si l’occupant justifie d’une date d’entrée dans un nouveau logement, ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 59 l’accord du CFP peut être donné postérieurement afin de garantir au bailleur la restitution des lieux. Cette année 2014, les conseillères du Pôle social de l’ADIL des Landes ont établi les constats suivants : - - Précarisation massive du public : augmentation des bénéficiaires du RSA, la moitié en dessous du seuil de pauvreté, un tiers concerné par une situation de surendettement ; Budgets des ménages serrés et déstabilisés à la moindre charge imprévue mettant en difficulté le paiement du loyer Un nombre d’enfants important ces deux dernières années au stade de la réquisition de la force publique Des situations complexes avec des cumuls de problématiques liées à des difficultés d’insertion professionnelle, de mobilité, de santé par exemple. Nombre croissant de dossiers, mais prise en charge stagnante Face à ces constats, la qualité de notre travail pourrait être améliorée par : Des relances plus systématiques auprès des familles en rupture avec les différents services sociaux. Des visites à domicile pour les familles les plus en difficulté (protéger les enfants d’une situation d’expulsion, pouvant être vécue comme traumatisante). Une présence lors des audiences pour les familles qui le demandent. Approcher les ménages inconnus, notamment avant l’intervention de la force publique. Par ailleurs, la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 prévoit que les huissiers, à compter de janvier 2015, transmettent les commandements de payer les loyers dès lors qu’ils dépassent un seuil qui sera fixé par décret prochainement. Cette disposition va permettre une intervention plus en amont de la procédure d’expulsion, le commandement de payer étant le premier acte délivré. Jusqu’alors, sa transmission restait à la bonne volonté de l’huissier. Ainsi, notre mission de prévention des expulsions prendra plus de sens. Toutefois, cela suppose une montée en charge des dossiers à l’horizon 2015. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 60 C’est pourquoi, l’ADIL 40 souhaite renforcer ses actions en maintenant un suivi juridique des locataires, mais surtout en leur assurant une mission d'accompagnement social soutenu. Afin de contribuer au mieux au traitement des situations d’impayé de loyers, un renforcement et une réorganisation du pôle social est envisagée pour l’année 2015. L’ouverture d’un bureau basé sur le nord du département va permettre de répondre à un service de proximité nécessaire aux ménages en difficultés. ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 61 L’actualité législative et réglementaire en 2014 ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 62 Location Demande de logement social : création du système de traitement "Numéro unique" (arrêté du 15.11.13 : JO du 29.11.13) Logement HLM/plafonds de ressources pour l’accès à un logement (arrêté du 23.12.13 : JO du 29.12.13) Location conventionnée/fixation du loyer et des redevances maximum des conventions APL conclues entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014 (avis du 18.3.14) Déchéance du droit au maintien dans les lieux / occupant violent condamné pénalement (loi n° 2014-873 du 4.8.14 (art. 37) : JO du 5.8.14) Décret annuel d’encadrement des loyers (décret n° 2014-854 du 30.7.14 : JO du 31.7.14) Plafonnement des honoraires imputables aux locataires (décret n° 2014-890 du 1.8.14 : JO du 6.8.14) Conditions d’agrément des observatoires locaux des loyers et création du comité scientifique de l’observation des loyers (Décret n° 2014-1102 du 5.11.14 : JO du 7.11.14) Financement Financement de la sécurité sociale pour 2014 : aides au logement (loi n° 2013-1203 du 23.12.13 : JO du 24.12.13) Loi habilitant le Gouvernement à simplifier et sécuriser la vie des entreprises (loi n° 2014-1 du 2.1.14 : JO du 3.1.14 PIG labellisés Habiter Mieux à compter de 2014 (instruction Anah du 6.12.13) APL et AL/recouvrement des indus pour l’année 2014 (arrêté du 19.12.13 : JO du 1.1.14 et arrêté du 20.12.13 : JO du 29.12.13) APL/actualisation des ressources au 1.1.14 (arrêtés du 23.12.13 : JO du 31.12.13) Eco-prêt copropriétés (décret du 27.12.13 et arrêté du 27.12.13 : JO du 31.12.13) PSLA/extension du dispositif aux opérations de rénovation lourde (décret du 27.12.13 : JO du 31.12.13) PTZ+/offres de prêt émises en 2014 (décrets du 27.12.13 : JO du 29.12.13 et JO du 31.12.13 ; arrêté du 27.12.13 : JO du 31.12.13) Surendettement et allocations de logement (décret du 17.12.13 : JO du 19.12.13) PC/PAS : taux maxima depuis le 1er juillet 2014 (avis SGFGAS n° 56 du 2.6.14) Éco-prêt à taux zéro : précisions sur les modalités d’application depuis le 1er janvier 2014 (BOFIP : 8.7.14) PTZ+ : nouvelles modalités à compter du 1er octobre 2014 (décret du 1.8.14 : JO du 6.8.14) Révision du zonage dit « A/B/C » pour de nombreuses aides au logement (arrêté du 1.8.14 : JO du 6.8.14) Modification du règlement général de l’Agence nationale de l’habitat (arrêté du 1.8.14 : JO du 15.8.14) PTZ / modifications des conditions de remboursement pour certains ménages (décret n° 2014-1103 du 30.9.14 : JO du 1.10.14) Crédit immobilier / modalités de calcul du taux annuel effectif de l’assurance emprunteur pour les contrats proposés par les établissements de crédit (décret n° 2014-1190 du 15.10.14 : JO du 17.10.14) Logements intermédiaires / plafonds de loyers, de prix et de ressources (décret n° 2014-1102 du 30.9.14 : JO du 1.10.14) ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 63 Contrats Publication de l’indice BT 01 (décret n° 2014-114 du 7.2.14 : JO du 9.2.14) Une nouvelle obligation pour les artisans et auto-entrepreneurs : l’indication des coordonnées de l’assureur de responsabilité décennale sur les devis et factures (loi n° 2014-626 du 18.6 .14 : JO du 19.6.14) Renforcement des informations précontractuelles dues aux consommateurs et droit de rétractation (décret n° 201-1061 du 17.9.14 : JO du 19.9.14) Assurance construction Réforme du dispositif catastrophes naturelles (circulaire du 23.6.14, publiée le 22.7.14) Copropriété Informations de l’acquéreur d’un lot (Rép. Min n° 57834 : JO AN du 16.9.14) Loi ALUR : entrée en vigueur de nouvelles dispositions : annexes à la promesse de vente ou à l’acte de vente d’un lot de copropriété Copropriété/stationnement non autorisé (Rép. Min n° 17865 : JO AN du 26.11.13) Urbanisme Taxe d’aménagement : actualisation pour 2014 des valeurs forfaitaires (arrêté du 15.11.13 : JO du 12.12.13) Accès aux documents d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique (ordonnance du 19.12.13 : JO du 20.12.13) Corrections apportées au régime des autorisations d’urbanisme (décret n° 2014-253 du 27.2.14 : JO du 1.3.14) Simplification du régime des travaux sur les immeubles adossés ou dans le champ de visibilité d’un monument historique (décret n° 2014-1314 du 31.10.14 : JO du 4.11.14) Qualité habitat Extension de l’obligation de réaliser une étude de faisabilité des approvisionnements en énergie des bâtiments neufs (décret du 30.10.13 : JO du 3.11.13) Personnes handicapées : accessibilité des logements (décret n° 2014-337 du 14.3.14 : JO du 16.3.14 et arrêtés du 14.3.14 : JO du 16.3.14) Aide aux riverains des aérodromes (décret n° 2014-287 du 3.3.14 : JO du 5.3.14) RGE : éco-conditionnalité des aides à la rénovation énergétique des logements anciens (décret et arrêtés du 16.7.14 : JO du 18.7.14) Allègement de la troisième tranche de travaux de sécurité des ascenseurs (décret n° 2014-1230 du 21.10.14: JO du 23.10.14) ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 64 Professionnels Honoraires des huissiers : trois nouveautés en matière tarifaire (décret n° 2014-673 du 25.6.14 : JO du 26.6.14) Modalités de transmission des informations aux observatoires des loyers par les professionnels de l'immobilier (décret n° 2014-890 du 1.8.14 : JO du 6.8.14) Modalités de transmission des informations par les professionnels de l’immobilier aux observatoires locaux des loyers (arrêté du 29.8.14 : JO du 9.10.14) Collectivités locales Réforme des valeurs locatives/expérimentation dans 5 départements (loi de finances rectificative 2013 (art. 74) : JO du 30.12.13) Réquisition des logements vacants : conditions de réalisation de l’engagement de travaux (décret du 22.11.13 : JO du 24.11. Nouvelle géographie de la politique de la ville (décret n° 2014-767 du 3.7.14 : JO du 5.7.14) Revitalisation des centres-bourgs : dispositif expérimental (ministères du Logement et de l’Égalité des territoires, de la Décentralisation et de la Fonction publique et de l’outre-mer, annonce du 23.6.14) Obligation de production de logements sociaux : liste des territoires (décret n° 2014-870 du 1.8.14 : JO du 3.8.14) Zones de revitalisation rurale (arrêté du 30.7.14 : JO du 1.8.14) Droit général Suppression du droit de timbre de 35 € (décret du 29.12.13 : JO du 30.12.13) Nouveau mode de calcul pour le taux de l’intérêt légal à compter du 1er janvier 2015 (ordonnance du 20.8.14 : JO du 23.8.14) Silence vaut accord » : les exceptions de procédures et les cas de délais différents (décrets du 23.10.14 : JO du 1.11.14) Fiscalité Loi de finances pour 2014 : mesures en matière de logement (loi du 29.12.13 : JO du 30.12.13) Loi de finances rectificative pour 2013 (loi du 29.12.13 : JO du 30.12.13) Renforcement des caractéristiques techniques de certains équipements éligibles au CIDD (arrêté du 29.12.13 : JO du 31.12.13) Communication des données relatives à la part incitative de la TEOM (décret n° 2014-932 du 19.8.14 : JO du 22.8.14) Dispositif d’investissement locatif "Duflot"/obligations déclaratives des contribuables (décret du 23.12.13 : JO du 28.12.13) Plus-values immobilières : régime d’abattements applicable aux cessions de terrains à bâtir (BOI-RFPI-PVI-20-20 ; rescrit n°2014/01 du 9.1.14) ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 65 Plus-values immobilières : frais et dépenses admis en majoration du prix d’acquisition (BOIRFPI-PVI-20-10-20-20) Investissements locatifs/actualisation pour 2014 des plafonds de loyer et de ressources des locataires (BOFiP IR - RFPI du 21.2.14) Crédit d’impôt en faveur de l’aide aux personnes/extension du champ d’application et dispense de justificatifs (BOI-IR-RICI-290) Investissement locatif " Duflot " et " Scellier "/respect par anticipation de la RT 2012 (BOI-IR-RICI-230 et BOI-IR-RICI-360) Taxe sur les logements vacants et taxe d’habitation sur les logements vacants (BOI-IF-AUT-60 et BOI-IF-TH-60) Crédit d’impôt développement durable (CIDD) : précisions sur les modalités d’application depuis le 1er janvier 2014 (BOFIP : 27.6.14) Valeurs locatives : changements de caractéristiques physiques ou d'environnement des propriétés bâties et non bâties (BOFIP : 22.7.14) Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière : taux, abattements et exonérations applicables à compter du 1er juin 2014 Réforme des plus-values de cessions de terrains à bâtir réalisées depuis le 1er septembre 2014 (BOFIP : 10.9.14) Contribution annuelle sur les revenus locatifs (BOFIP : 8.8.14) ADIL 40 Rapport d'Activité 2014 66