Visite d`une coopérative d`habitants en Suisse 15 juillet

Visite d'une coopérative d'habitants en Suisse
15 juillet 2009
Depuis décembre 2005, Habicoop travaille au montage juridique et financier d'une 3ème voie du logement, qui
n'existe pas pour le moment en France. Il s'agit des coopératives d'habitants, alternative aux côtés des solutions
publiques et privées de logement. L'association accompagne dans le Grand Lyon des groupes-projets qui souhaitent
adopter ce mode d'habitat.
S'inspirer de pratiques réussies à l'étranger
Habicoop souhaite faire connaître des expériences coopératives d'habitants à l'étranger afin d'éclairer les choix
des collectivités sur les initiatives émergentes qui leur sont proposées en France.
Aller à la rencontre d'une de ces réalisations permettra aux élus et techniciens de mieux comprendre le
processus de création des coopératives d'habitants, leurs caractéristiques, leur fonctionnement, leur environnement
institutionnel, ainsi que leur impact social, sociétal, environnemental et économique.
L'exemple suisse
La Suisse compte depuis la fin du XIXème de nombreuses expériences de coopératives d'habitation et ce
mouvement connaît une renaissance depuis les années 2000. Le choix de cette destination est également guidé par la
proximité de Genève, qui permet un voyage avec un moindre impact environnemental. Il est enfin justifié par le
partenariat dont bénéficie Habicoop depuis 2006 avec les acteurs suisses impliqués dans le portage des coopératives
d'habitation, en particulier la CodHA (coopérative de l'habitat associatif). Ce partenariat alimente la réflexion
d'Habicoop sur le montage des coopératives d'habitants en France et sur la construction de sa proposition
d'accompagnement auprès des premiers groupes projets.
Le site a été choisi en fonction de son intérêt dans les domaines suivants :
• la mixité, la diversité intergénerationnelle
• la citoyenneté, l'engagement des habitants : le vivre ensemble, le lien du projet avec le quartier, le respect de
l'environnement
• la gouvernance, la capacité à s'organiser et à s'autogérer
Cette réalisation s'inscrit en outre dans un cadre non spéculatif. Il existe par ailleurs des coopératives de
propriétaires, où la société coopérative ne possède que les locaux communs, mais nous ne nous intéressons ici qu'aux
coopératives locatives où les coopérateurs n'accèdent jamais à la propriété individuelle de leur logement. Celles qui
nous occupent sont même reconnues d'utilité publique, ce qui équivaut à une absence de but lucratif et permet l'accès
aux aides publiques. Elles sont également participatives, donc intègrent les habitants dans la conception et la gestion de
l'immeuble. Contrairement au montage envisagé par Habicoop, les coopérateurs ne capitalisent pas au fur et à mesure.
Ils acquièrent à leur entrée dans la coopérative des parts sociales qui leur sont remboursées par la coopérative à la valeur
nominale à leur départ. Ces parts ne peuvent pas faire l'objet d'une cession. Si des bénéfices sont effectués, les éventuels
intérêts ne peuvent être servis à un taux supérieur à la limite fixée par la Loi fédérale sur le droit de timbre. Si la société
est dissoute, l'éventuel excédent restant après extinction des dettes et remboursement des parts sociales doit être affecté
à des buts coopératifs ou d'utilité publique.
Nous vous présentons ci-après brièvement les coopératives que nous vous proposons de visiter, ainsi que notre
proposition de programme et quelques éléments de contexte.
Table des matières
Coopératives Les Ouches de la CodHA...............................................................................................................................2
Programme............................................................................................................................................................................4
Éléments de contexte sur l'habitat coopératif dans le canton de Genève.............................................................................5
Principaux acteurs du logement coopératif dans le canton de Genève.................................................................................7
02/07/09
Habicoop – [email protected] – 04 72 36 28 93
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Coopératives Les Ouches de la CodHA
27 logements répartis en 2 immeubles.
Date d'emménagement : été 2004 (première construction de la CodHA).
Lieu : Charmilles-Châtelaine.
Terrain : mis à disposition en droit de superficie par le Conseil d'Etat genevois.
Partenariat : la Ciguë (coopérative de logement pour personnes en formation).
Photo : CodHA
Citoyenneté, engagement
Ouverture sur le quartier
Entre les deux immeubles, il y a une grande pelouse souvent transformée en terrain de football. Depuis que les
coopérateurs se sont installés au Chemin des Ouches, différentes transformations du quartier ont eu lieu. Suite à leur
demande, la rue entre les immeubles du Chemin des Ouches et l’école est devenue piétonne. Voyant le petit jardinpotager des coopérateurs se développer, les habitants d’immeubles du quartier ont souhaité faire la même chose et ont
obtenu l’autorisation de jardiner, sur une parcelle au pied de leur immeuble.
Objectifs environnementaux
La coopérative d'habitation est labellisée Minergie. Un cahier des charges environnemental avec des objectifs
forts a été rédigé avant la construction. Il amène des contraintes pour le choix des matériaux, l'utilisation des énergies
renouvelables, la surveillance des consommations, la récupération des eaux pluviales.
Gouvernance
Pour recruter les habitants des Ouches, la CodHA a publié une annonce dans la presse et au sein de ses
coopérateurs, invitant les personnes intéressées à une réunion d'information. Sur cinquante présents, cinq familles se
sont emparées du projet.
Fonctionnement des Zabouches
''Les Zabouches'' est le nom de l'association des habitants de l'un des deux bâtiments. Elle s'organise en sous
comités : par exemple le sous comité convivialité organise la fête de la coopérative et les fêtes de quartier.
Participation des coopérateurs
S'il n'y a pas d'obligation de participation, chaque coopérateur assume néanmoins des responsabilités et prend
part aux décisions. Pour son mode de fonctionnement et de prise de décision, l'association des Zabouches s'inspire du
mouvement social pour le logement1 brésilien Moradia. Le groupe d'habitants cultive une culture collégiale et de
gestion des conflits, mais aussi une politique qu'il dit « de proximité », basée sur la conciliation.
Implication dans la conception
Après l'élaboration du programme, un concours d'architecte a permis à la CodHA associée à la Cigüe de
sélectionner le bureau d'architecte. Celui-ci a travaillé l'avant projet avec les maîtres d'ouvrage. C'est à ce moment-là,
une fois obtenue une idée assez précise de ce que seraient les bâtiments et leur coût, que les futurs habitants ont été
associés. Ils ont alors pu définir collectivement les espaces communs, leurs équipements et la qualité des finitions.
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http://base.d-p-h.info/fr/fiches/dph/fiche-dph-6826.html
02/07/09
Habicoop – [email protected] – 04 72 36 28 93
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Quelques exemples d’autogestion
En Suisse, l'électroménager doit être mis à la disposition des locataires par le propriétaire. La CodHA est donc
l'instance habilitée à gérer cette question. Les Zabouches ont souhaité en recevoir la délégation. Ils ont recensé les
besoins auprès des futurs coopérateurs et négocié avec les fournisseurs. Une caisse commune est prévue (2 francs
suisses2 par mois par coopérateur) afin de remplacer les machines à laver de la buanderie. Le sous comité maintenance
se charge d'effectuer les réparations et remplacements de machines. Il permet de bénéficier de services de maintenance
plus rapides, plus rigoureux et moins chers qu'ailleurs. Les étudiants disposent de leur propre buanderie qu'ils gèrent et
entretiennent eux-mêmes.
Ce sont également les habitants qui se chargent des contrats avec les fournisseurs pour l'eau, le chauffage et
l'internet haut débit. Ces services sont mutualisés entre les coopérateurs, qui se répartissent à part égale les factures. Des
relevés de mesures sont régulièrement effectués, permettant de vérifier que la consommation est à peu près équilibrée.
Lorsque certains habitants ont effectué des surconsommations – les étudiants avec l'eau chaude par exemple – le comité
se réunit afin de trouver une solution pour répartir à nouveau les charges.
Deux fois par an, les habitants effectuent des travaux communs d'entretien au sein de la coopérative. Un
concierge est salarié pour l'entretien régulier des espaces communs et de la chaudière de l'immeuble. Le cahier des
charges du concierge a été rédigé par les habitants.
Mixité
Mixité sociale
Les Ouches répondent aux critères de l'habitat mixte. Mixité intergénerationnelle
•
Pour répondre au problème lancinant de la pénurie de logement des étudiants, la CodHA s'est associée à la
Cigüe et ils ont défini ensemble le programme architectural du projet. Ainsi, les Zabouches co-gèrent deux
appartements de dix chambres chacun occupés par des étudiants. Chaque appartement est équipé d’une cuisine,
d’une salle à manger et d’un salon.
•
La coopérative a également souhaité intégrer des personnes âgées. Des appartements individuels ont été prévus
à cette fin en rez de chaussée.
Mixité culturelle
Les immeubles des Ouches regroupent des coopérateurs de tous horizons et de tous milieux. Africains,
Américains, Asiatiques et Européens, la coopérative est un lieu de brassage culturel extraordinaire.
En savoir plus : http://www.CodHA.ch/ouches.html
2
1 € = 1,5 F suisse
Programme
Rendez-vous à 7h50 précises sur le parking des bus de la gare Part Dieu (Lyon 3ème), sortie Villette
(Les intitulés des interventions peuvent subir de légères modifications)
8h00
Départ de Lyon
10h45 à 11h30
Intervention de Mr. Dario Taschetta, architecte, vice-président et membre du comité de la CodHa
La participation et la gestion associative dans la coopérative
11h30 à 12h45
Intervention de Mr. Guillaume Käser, vice-président et membre de la CodHa, président de la Cigüe
Mixité dans les projets de coopératives d'habitants : sous quelle forme ? avec quels partenariats
Montage financier d’un projet de coopérative. Modalités de prêt bancaire
Rôle et implication des collectivités
12h45 à 14h
Buffet froid à la coopérative Les Zabouches
14h00 à 15h00
Intervention de Mr. Philippe Favarger, directeur du développement de projets à l’office du
logement du canton de Genève
La place des coopératives dans les politiques fédérale, cantonales et communales du logement.
Les mesures spéciales en faveur des coopératives d'habitation à Genève.
Les conditions particulières pour les coopératives "associatives" et "participatives".
15h00 à 16h00
Visite de la coopérative Les Zabouches guidée par Mme Simone KISH, membre de la coopérative
Aspects participatifs des projets, la vie quotidienne
16h00 à 17h00
Visite des toits et système de chauffage de la coopérative Les Zabouches, guidée par Mr. Mathias
BUSCHBECK, conseiller municipal, du parti des Verts, membre des Zabouches
Ecologie et politique, aspects écolo-énergétiques de la construction
17h00 à 17h30
Intervention de Mme Olowine ROGG, responsable de FORUM 1203
Le processus participatif à l’échelle d’un quartier et projet d’un écoquartier.
La consultation populaire
17h30-18h
Apéritif offert par la CodHa
18h00
20h30
Départ pour Lyon
Arrivée prévue à Lyon
Éléments de contexte sur l'habitat coopératif dans le canton de
Genève
Introduction : un peu d'histoire
A la fin du XIXème siècle apparaissent les premières coopératives d'habitation, plutôt bourgeoises. Au tournant
du siècle, les coopératives sont marquées par le mouvement des cités jardins. Elles sont alors habitées essentiellement
par des fonctionnaires de tendance réformiste. Les premières réalisations faites par des ouvriers adviennent avant la
première guerre mondiale.
Dans les années 20, après la grève générale de 1918 et pour lutter contre la crise du logement, la Confédération
encourage la construction de logements coopératifs par des subventions. Les droits de superficie sont également
institués à cette époque. Les logements produits sont calculés au plus juste, eu égard aux coûts de production en pleine
explosion, mais intègrent le confort moderne pour accueillir les familles ouvrières dans une logique hygiéniste et
d'ascension sociale.
En 1942, de nouvelles aides financières sont octroyées par les autorités fédérales, permettant une nouvelle
vague de créations, tandis que les collectivités locales prennent également des mesures, comme la participation au
capital des coopératives.
Un coup d'arrêt est donné à ce mouvement en 1949 par le référendum couronné de succès du Comité central de
l'union suisse des propriétaires immobiliers contre l'arrêté fédéral consistant à reconduire les aides à la construction.
Le mouvement connaît aujourd'hui un renouveau avec les coopératives participatives. A Genève, elles ont leurs
racines dans la mouvance squat, qui se développe tout d'abord dans les années 70, en réaction à la volonté politique de
transformer la cité en pôle de luxe. Le projet de raser le quartier populaire des Grottes provoque un mouvement de
résistance des habitants.
Ensuite, dans les années 80, une logique de spéculation incite les propriétaires à vider leurs immeubles pour les
vendre sans locataire. Les banques prêtent 150% du prix d'un immeuble afin que le propriétaire puisse à la fois acheter
l'immeuble pour le revendre, et payer les intérêts de l'emprunt. La seconde vague de squat touche donc des immeubles
en très bon état et une population beaucoup plus diverse.
Certains squats trouvent alors une porte de sortie en se transformant en coopérative, le paiement de loyers
fictifs ayant parfois permis d'amasser l'argent nécessaire pour investir. Cette transformation rencontre la volonté de
groupes de personnes qui souhaitent monter des coopératives d'habitants – dans les années 70 et 80, les petites
coopératives participatives s'étaient dotées d'une fédération. La CodHA, première coopérative participative faîtière, est
issue de cette rencontre.
Quelques chiffres
En Suisse, seul un tiers des habitants est propriétaire de son logement. Les coopératives représentent 5% des
logements en Suisse, mais 20% dans des grandes villes comme Zurich et Berne.
En 2000, les loyers des logements coopératifs étaient d'environ 20% inférieurs à la moyenne générale. Cette
différence est encore plus marquée dans les dix plus grandes villes de Suisse, où se concentrent 63% des logements
coopératifs du pays.
Les occupants des logements coopératifs disposent d'une surface moyenne de 31 m2 par personne, soit
nettement moins que la moyenne des occupants de logements locatifs (36 m2) et de logements en propriété, tous types
confondus (44 m2).
La proportion d'étrangers a fortement augmenté dans les coopératives, passant de 4% en 1970 à 15% en 2000.
Ce taux demeure toutefois nettement inférieur à celui que l'on constate dans les logements locatifs en général.
Mixité
L'habitat mixte consiste à intégrer dans un immeuble 60% de personnes éligibles à plus de la moitié de la
subvention maximale3 (équivalent des allocations logement). Ce statut permet d'accéder au droit de superficie et aux
prêts à des taux avantageux. Dans les coopératives participatives, le taux de 60% est pris en compte lors du dépôt du
dossier. Ensuite, si la situation des ménages évolue, la coopérative a tout de même accès aux aides.
Les coopératives suisses ont obtenu que ne soit pas appliqués les 20% de réservations de logements sociaux par
l'Etat. Elles font l'attribution des logements au nom de l'Etat, et sont tenues de proposer les logements vacants dans
l'ordre d'arrivée sur la liste d'attente, en prenant en compte les critères sociaux pour maintenir les 60%.
En tant qu'habitat mixte, le projet ne doit pas dépasser pas une enveloppe globale de réalisation fixée par l'Etat.
Financement des coopératives
L'Office cantonal du logement valide le plan financier de la coopérative et la contrôle. Une fois qu'il a validé le
montage, la coopérative peut chercher son financement.
Au moment où est obtenue la promesse de droit de superficie sur le terrain, la coopérative peut solliciter un
prêt relais de la part de la ville de Genève, d'un montant correspondant à 5% du coût de construction et à un taux de 2%.
Il permet de pourvoir aux dépenses avant la phase de construction (étude, maîtrise d'ouvrage). Il vient à échéance quand
les coopérateurs font leur apport (également de 5% du coût), dès l'obtention du permis de construire, ou lors de l'entrée
dans les murs. Cet apport se fait sous la forme d'achat de parts sociales de la coopérative. La loi permet que l'apport en
fond propre soit de 5% et non de 20% pour les opérations immobilières classiques. L'Etat cantonal propose un prêt
équivalent, accessible également aux coopérateurs, qui peuvent alors acheter leurs parts sociales à crédit et dès le début
de la construction. En Suisse, les salariés versent une retraite complémentaire (prévoyance professionnelle) sur un fonds
individualisé. Dans le cadre de l’accession à la propriété, il est possible d'acquérir des parts sociales au moyen de ce
fonds.
Le prêt principal pour la construction peut être contracté auprès de la Banque Alternative Suisse, qui propose
des taux abaissés pour des projets correspondant aux critères du développement durable (2,36 %, au lieu de 2,98 %). Ce
taux permet un investissement environnemental plus fort. Pendant la période de la construction, le taux étant supérieur
de un point au taux normal, cet emprunt doit être déclenché le plus tard possible.
La Confédération helvétique accorde des prêts complémentaires, sont gérés par l’ASH (Association Suisse
pour l’Habitat), à hauteur de 30 000 francs suisses par logement à 2% sur 30 ans.
Le foncier
Pour faciliter l'accès au foncier, l'Etat cantonal dote la Fondation de droit public pour la promotion du logement
bon marché et de l'habitat coopératif. Celle-ci acquiert des terrains et les propose au Groupement des coopératives
genevoises. Composé exclusivement de coopératives locatives sans but lucratif, le Groupement décide que telle ou telle
coopérative sera bénéficiaire du terrain sous la forme d'un droit de superficie, équivalent du bail emphytéotique.
En général, le bail est conclu sur 99 ans, avec un loyer annuel correspondant à 5% du coût du terrain.
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1200 € par pièce et par an, sachant qu'en Suisse le salon compte pour une pièce.
Principaux acteurs du logement coopératif dans le canton de
Genève
La CodHA (coopérative de l'habitat associatif)
La CodHA, née en 1994 de la volonté de réunir les associations de squatters et les coopératives en gestation,
est une société coopérative basée à Genève. Elle « a pour but de procurer à ses membres des espaces d'habitation
autogérés tout en soustrayant les logements à la spéculation. A cette fin, elle achète, construit, rénove, ou prend des
immeubles en régie, et les remet sous forme de bail associatif à des collectifs d'habitants. La coopérative CodHA n'a
aucun but lucratif. » (extrait des statuts). La charte de la CodHA invoque trois principes :
−
économie : faire du logement bon marché en permettant à chacun de connaître l'impact de ses choix sur les
loyers
−
confort : assurer la qualité de vie aussi bien dans les appartements que dans les espaces communs
−
écologie : construire un immeuble qui consomme le moins possible d'énergies non renouvelables.
Elle comprend 500 membres dont 120 sont logés dans les coopératives d'habitants : les autres sont sur liste d'attente.
−
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Voici les réalisations de la CodHA :
achat de Plantamour (bâtiment à rénover) en 1994 - fin des travaux en 1996
obtention de 3 terrains de l'Etat et un de la ville de Genève en 1998 -> réalisation les Ouches 2004 / les Voirets
2006 / les Pommiers prévue pour 2010 / terrain bloqué pour les Grottes
obtention d'un terrain à Lausanne en 2007
achats d'immeubles à rénover : le Goulet en 2002, Jean Jacquet 2006, les Maraîchers en 2006, Carlton en 2008
en projet : au moins 300 logements dans un écoquartier de 1000 logements à Lausanne. Construction prévue
2012 pour une livraison 2014 / 100 logements dans un écoquartier de 300 logements à Genève. Construction
prévue 2011 pour une livraison 2013 / projet pas encore engagé pour 100 logements à Nyon
La CodHA a un rôle de lobbying auprès des autorités locales. C'est notamment des discussions entre la CodHA
et les autorités du Canton qu'est née la solution de l'habitat mixte.
La CodHA est maître d'ouvrage du projet immobilier. Son travail consiste donc à acheter les terrains, construire
ou réhabiliter les immeubles, financer le projet, établir le programme architectural, organiser le concours d'architectes,
organiser la concertation avec les futurs habitants. Elle consacre 2% du coût de l'opération pour financer ce travail. La
CodHA reste propriétaire de tous les immeubles.
L'un des 1ers projets est mené de façon très participative. Au vu des difficultés, pour les Ouches, c'est la
CodHA qui fait la programmation, le concours, le choix de l'architecte, puis encore 3-4 mois de travail notamment avec
un économiste pour baisser le coût du projet. Ensuite, seulement la participation est ouverte. Elle porte sur les finitions
et les pièces communes dans le cadre d'un budget défini. Les logements sont standard, hormis la cuisine pour laquelle
une somme identique est attribuée à chacun - si un ménage veut investir davantage, il peut le faire mais ne récupérera
pas son argent à son départ.
De nombreuses séances de travail sont nécessaires pour faire l'ensemble des choix de construction et pour que
tout le monde comprenne les enjeux. L'architecte fait une dizaine de séances avec les habitants pour expliquer les choix
faits et la CodHa assure la médiation. Elle apporte également des informations en matière de financement (parts sociales
à apporter, calcul des loyers en fin de réalisation, subventions). Depuis peu, à la demande des coopérateurs, la CodHA
s'est adjoint une facilitatrice qui apporte des méthodes d'animation et joue au besoin le rôle de médiatrice.
La formation des coopérateurs était un aspect oublié au début, maintenant elle est intégrée dans la prestation
globale : formation à la prise de parole et à la gestion du conflit, comptabilité de l'association.
La CodHA utilise le bail associatif : elle loue l'immeuble une fois construit à son prix de revient à l'association
des habitants, qui le gère – elle peut choisir de s'appuyer sur une régie extérieure. Les loyers n'augmentent pas dans le
temps et une partie est reversée à l'association des habitants pour la gestion de l'immeuble. Si l'association fonctionne en
autogestion et recourt peut à des prestataires externes alors cet argent lui permet de mener des projets. En plus, la
CodHA finance certaines activités de l'association.
L'Association Suisse pour l'Habitat
Fondée en 1919, l'ASH est un acteur du logement au plan national. La plupart des coopératives et autres
maîtres d’ouvrage d'utilité publique y sont affiliés.
Liée à la Confédération hélvétique par un contrat de prestation, l'ASH s'engage pour développer la construction
de logements à loyers modérés en partenariat avec les cantons et les communes. Elle dispose d'instruments financiers
issus essentiellement de la Loi Fédérale sur le Logement pour aider les maîtres d'ouvrage d'utilité publique à réaliser
leurs projets. Elle gère les prêts de la Confédération pour financer la construction ainsi qu'un fonds de solidarité
renfloué par ses membres, qui permet d’offrir des prêts à des taux préférentiels pour des projets difficilement
finançables.
Plus d'informations : http://www.ash-romande.ch/
L'Office Cantonal du logement
L'Office Cantonal du logement est le représentant de l'Etat Suisse en matière de logement. Il a pour vocation
première de mettre en oeuvre la Loi Fédérale sur le Logement et la protection des locataires. L'Office Cantonal du
logement est habilitée à attribuer les subventions (équivalent des allocations logement).
Plus d'informations : http://www.geneve.ch/logement/
Le Groupement des coopératives genevoises
Le Groupement Genevois des Coopératives a pour objectif de promouvoir l'habitat coopératif à Genève et de
regrouper les coopératives d'habitation sans but lucratif qui entendent par leurs réalisations :
−
oeuvrer dans l'intérêt général de la collectivité,
−
offrir à leurs membres des logements de qualité à des prix favorables,
−
assurer à leurs membres de participer aux décisions et au fonctionnement de leur coopérative,
−
contribuer à satisfaire les besoins et aspirations de la population en matière de logement,
−
agir en organismes d'utilité publique respectueux des lois, règlements et directives applicables dans le cadre de
leurs activités,
−
privilégier une conception et des solutions préservant l'environnement,
−
procéder à l'attribution des logements sans aucune discrimination.
Le groupement compte environ 35 coopératives locatives et se charge principalement d'attribuer les terrains de
la Fondation de droit public pour la promotion du logement bon marché et de l'habitat coopératif.