La Location Meublée Professionnelle (LMP)

La Location Meublée Professionnelle (LMP)
La location meublée professionnelle constitue un placement intéressant dans la mesure où il répond à
divers objectifs : diversifier ses placements, se constituer un patrimoine immobilier, générer des
revenus complémentaires dans un cadre fiscal optimal, faciliter la transmission.
Condition d’obtention

Les conditions cumulatives à remplir :
l’inscription au registre du commerce et des sociétés, impliquant le statut de commerçant
la réalisation de recettes annuelles (total des loyers courus taxes comprises) d’au moins
23 000 €.
o Les recettes locatives annuelles brutes sont supérieures au revenu du foyer fiscal soumis à
l’IR dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI salaires,
pensions, rentes), des BIC autres que ceux de l’activité de location meublée, des BA, des
BNC, et des revenus de gérants et associés (art. 62 du CGI).
o
o

Début d’activité en cours d’année :
Le conseil d’Etat a considéré que l’activité de loueur en meublé doit être regardée comme débutant à
la date de signature du bail portant sur un de ces biens qui correspond à la 1ère opération
d’exploitation de l’entreprise.
Lorsque la location est consentie par une société soumise au régime fiscal des sociétés de personnes
(SNC, EURL, SARL de famille), cette limite est appréciée à hauteur de la quote-part des droits de
chaque associé dans la société (par foyer fiscal).
Fiscalité

Fiscalité sur le revenu
Les revenus sont soumis à l’imposition au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il
existe 3 régimes d’imposition possible :
o Le micro-entreprise : recettes < 32 000 € (option pour réel possible). D’où revenus dits de
Micro-BIC.
o Le réel simplifié : 32 000 € > recettes < 230 000 €
o Le réel normal : recettes > 230 000 €
En régime réel (normal ou simplifié), les déficits d’exploitation du LMP sont imputables sur le
revenu global du contribuable sans plafonnement (art. 156-I-1 bis du CGI). Dès l’instant où la
location dépend du régime réel, l’investisseur peut adhérer à un centre de gestion agréé. En cas de
non adhésion, une majoration de 25 % est appliquée sur le revenu par l’administration.
Concernant les frais d'acquisition, et conformément aux nouvelles normes comptables
internationales IFRS, l'investisseur en location meublée professionnelle a le choix entre :
o leur comptabilisation en charges la 1ière année.
o leur prise en compte en tant que frais d’acquisition d’immobilisation, leur permettant d’être
amortis selon les mêmes modalités que l’immobilisation elle-même.

Fiscalité sur les plus-values
Après 5 ans d’activité (et non de détention) en LMP et pour un montant de recettes locatives
annuelles inférieures à 90 000 € HT, les plus-values de cession sont exonérées d’impôt (art 151
septies du CGI).

Fiscalité sur le patrimoine
Selon l’article 885 R du CGI, pour que les biens détenus par le LMP soient considérés comme des
biens professionnels et à ce titre bénéficier d’une exonération d’ISF, les conditions suivantes doivent
être remplies de manière cumulative :
o Inscription au RCS
o Réalisation de plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles
o Et retirer de cette activité au moins 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal soumis à
l’Impôt sur le Revenu. Sont exclus de cette base les revenus fonciers, les revenus mobiliers et
les revenus taxables à un taux proportionnel.

Fiscalité sur la transmission
Les héritiers du LMP bénéficient pour le paiement des droits de succession, du régime des
transmissions d’entreprises. Ils peuvent donc obtenir un différé de 5 ans, puis un fractionnement
sur les 10 années suivantes, avec dans les deux cas l’application du taux d’intérêt légal. (art. 397 A
Annexe III du CGI).

L’avantage fiscal de la TVA
La T.V.A incluse dans le prix d’acquisition est remboursée si la résidence présente des services para
hôteliers. Cet assujettissement à la TVA permet à l’investisseur de la récupérer dans le cadre d’une
acquisition dans le neuf.
Cependant, l’acquisition de cette TVA est progressive et n’est définitivement acquise qu’au bout de 20
ans. Dans ce cas, les loyers seront assujettis à un taux de TVA réduit de 5.5 %.
L'article 89 de la loi de finances rectificative pour 2005 a introduit dans le droit interne français les
dispositions de la 6e Directive européenne relative à la TVA, applicables depuis le 1er janvier 2006.
Une dispense de taxation à la TVA fut introduite et commentée par l'Administration dans l'instruction
du 20 mars 2006 BOI 3 A-6-06.
La cession d'un immeuble, inscrit à l'actif immobilisé d'une entreprise qui l'a affecté à la réalisation
d'une activité de location relèverait du champ de la dispense de TVA lorsque :
 l'acquéreur reprend le ou les baux en cours,
 le cédant et le cessionnaire sont redevables de la TVA
La dispense de TVA s'appliquerait dès lors qu'il s'agit de transmission entre deux redevables de TVA
d'une universalité de biens totale ou partielle.
Lors du transfert d'un immeuble n'entrant pas dans le champ d'application de la TVA immobilière, il n'y
aura plus lieu à régularisation par le vendeur. Le bénéficiaire de la transmission, qui est réputé
continuer la personne du cédant, est lui, le cas échéant, tenu d'opérer, au titre des biens
d'investissements transmis dans le délai de régularisation, les régularisations du droit à déduction
exigibles (article 215 de l'annexe II au CGI).

Taxe professionnelle
Le LMP est soumis par nature à la taxe professionnelle. Lorsque la location s’effectue par bail
commercial à un exploitant fournissant des prestations para hôtelières, le propriétaire du logement
n’est pas soumis à la T.P.

Cotisations sociales
Dans la mesure où l’activité nécessite l’inscrition au RCS en tant que commercant, cette activité est
assujettie aux cotisations sociales (URSSAF, retraite, maladie). De plus, en tant que commerçant, le
LMP peut bénéficier des avantages liées à la Loi Madelin.
Formalités administratives

Déclaration d'existence d’activité à souscrire auprès du Centre de Formalités des Entreprises
(Chambre de commerce).

Déclaration BIC n°2031 accompagnée des 7 annexes suivantes : bilan simplifié, compte de
résultat simplifié composé de 2 rubriques (résultat comptable et résultat fiscal), tableau des
immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus ou
moins values ; (formulaires : n°2031, 2033A, 2033B, 2033C, 2033D, 2033E, 2033F, 2033G).

Déclaration de taxe professionnelle (si non exonéré).

Déclaration URSSAF (si activité de location soumise aux cotisations sociales).

Déclaration de TVA (si résidence avec services para-hôteliers).