Conférence de presse Panique sur l`immobilier ?

Conférence de presse
Panique sur l’immobilier ?
Les indicateurs uniques
Contact presse: Maël Resch: 06.32.86.92.98 / 01.55.80.58.66
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Sommaire
Les mécanismes de la crise : des subprimes
américains aux ménages français
Le crédit : un produit de luxe ?
Une accélération de la baisse de prix
2
Taux
Comment un prêt immobilier Texan a fini par
impacter un crédit habitat dans les Deux-Sévres ?
Etape1
Prêts à taux variables à des
ménages pauvres, en gageant
le prêt sur la valeur du bien
acheté. Les taux d’intérêt sont
bas, les prix de l’immobilier
montent au ciel…
Etape 6
La crise de liquidités affecte
sérieusement
les
banques
européennes, et donc le crédit
habitat en France.
Etape 2
Ces prêts sont mis en paquet
et
revendus
à
des
investisseurs
tiers
en
recherche
de
rendements
(dont
des
européens).
C’est la porte ouverte à un
laxisme dans la distribution de
crédit aux ménages, puisque
le
distributeur
revend
la
créance ensuite.
Etape 5
Lehmann
Brothers, banque
sans
dépôts,
dépend
des
financements de marchés. Elle
fait faillite. La défiance entre
les banques monte d’un cran.
Les
marchés
du
crédit
interbancaires sont en crise
majeure.
Etape 3
Les
taux
de
la
politique
monétaire
remontent.
Les
ménages sont en difficultés
pour rembourser alors que les
prix de l’immobilier baissent.
Les banques / investisseurs
réalisent qu’ils détiennent des
créances douteuses, avec des
taux de défaut en hausse. Et la
valeur des logements saisis
plonge…
Etape 4
la
défiance
s’installe.
Ne
sachant quelle est l’exposition
de
leurs
consœurs
aux
subprimes, les banques ne
veulent plus se prêter entre
elles. Les marchés du crédit se
grippent
sérieusement,
renforçant la spirale baissière
de l’immobilier.
3
Sommaire
Les mécanismes de la crise : des subprimes
américains aux ménages français
Le crédit : un produit de luxe ?
Une accélération de la baisse de prix
4
août-04
sept.-04
oct.-04
nov.-04
déc.-04
janv.-05
févr.-05
mars-05
avr.-05
mai-05
juin-05
juil.-05
août-05
sept.-05
oct.-05
nov.-05
déc.-05
janv.-06
févr.-06
mars-06
avr.-06
mai-06
juin-06
juil.-06
août-06
sept.-06
oct.-06
nov.-06
déc.-06
janv.-07
févr.-07
mars-07
avr.-07
mai-07
juin-07
juil.-07
août-07
sept.-07
oct.-07
nov.-07
déc.-07
janv.-08
févr.-08
mars-08
avr.-08
mai-08
juin-08
juil.-08
août-08
sept.-08
oct.-08
Source : Datastream
Taux
Une courbe des taux inversée.
Evolution des taux long et court terme
Dernier point
France : taux d’intérêt en %
Le 13/10/08
5,50
5,32
5,00
4,50
3,75
4,00
4,09
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50
Taux de la BCE
OAT 10 ans
Euribor 3M
L’inversion de la courbe de taux est peu favorable à la
transformation.
5
Taux
Quel avenir pour les taux de crédit habitat ?
Facteurs haussiers
y Trappe à liquidités = Envolée des
coûts de financement pour les
banques
y Détérioration des risques sousjacents (montée du chômage, baisse
des prix immobiliers,…)
y Les déficits publics vont-ils peser sur
les taux d’emprunt d’état ?
Facteurs baissiers
y Désinflation, baisse du prix des
matières premières
y Réponses massives des autorités
monétaires et budgétaires
y Fin progressive de la trappe à
liquidités ?
y Baisses des taux des OAT
y Crédit habitat reste un produit d’appel
pour capter les dépôts
y Concurrence de la Banque Postale
6
Taux
Source : Empruntis.com, Seeds Fincance
Des taux de crédit toujours tendus.
Evolution des taux fixe 15 ans et OAT
Dernier point
5,70%
Le 13/10/08
Baromètre Empruntis
taux des crédits habitat
fixe 15 ans
5,20%
5,30
4,70%
4,59
4,20%
OAT 15 ans
3,70%
3,20%
janv-04
avr-04
juil-04
oct-04
janv-05
avr-05
juil-05
oct-05
janv-06
avr-06
juil-06
oct-06
janv-07
avr-07
juil-07
oct -07
janv-08
avr-08
juil-08
oct -08
les taux de crédit sont décorrélés des OAT, à cause de l’explosion
des primes de risque de refinancement, … et des marges ?
7
L’état du crédit aux particuliers
Source : Enquête Banque de France
Durcissement des critères d’octroi à venir et
chute de la demande de crédit.
Solde pondéré des
réponses en %
60
Critères d’octroi de crédits
des institutions financières
Solde pondéré des
réponses en %
100
+ Durcissement
80
40
Attendu
20
Evolution de la demande
de crédit habitat
Hausse
60
40
Réalisé
20
0
0
Réalisé
-20
-40
Attendu
-60
-40
-60
-20
- Assouplissement
-80
-100
Baisse
Jusque là, hormis la hausse des taux d’intérêt et les conditions sur le relais,
les conditions d’octroi de crédit étaient restées relativement stables.
Avec une solvalbilité dégradée, la demande des ménages s’est massivement
infléchie.
En attendant les effets potentiels de mesures annoncées par les pays
européens, nous nous dirigeons bien vers un durcissement des conditions
d’octroi de crédit.
8
L’état du crédit aux particuliers
Enquête auprès des partenaires
d’Empruntis.com : 5 questions.
y
Avez-vous déjà restreint vos critères d’octroi (hors prêt relais) depuis le 1er janvier 2008 ?
La réponse unanime est « non », mais certaines banques mentionnent une application plus stricte des
règles en vigueur
y
Avez-vous l’intention de le faire, ou au contraire de les élargir ?
Paradoxalement, certaines banques vont assouplir les règles (endettement jusqu’à 38, voire 40%), même
si la majorité des banquiers disent ne rien vouloir changer. Il y aura un contrôle accru sur le reste à vivre et
une plus grande exigence sur l’apport.
y
Quelle est votre position sur les durées longues ?
Avec une belle unité, les banquiers disent être déjà plus prudents sur les durées longues, ou bien vouloir
l’être à l’avenir. Deux stratégies : des taux dissuasifs, ou un apport minimal exigé (10 à 20%).
y
En cas de baisse des taux sur le marché, quelle serait votre position ?
La majorité des partenaires disent vouloir suivre une éventuelle baisse, la plupart du temps de façon tout à
fait homothétique. Il sont en revanche plus nombreux qu’auparavant à nous signaler qu’ils ne vendront plus
à perte.
y
Quelle est la place du crédit immobilier dans la stratégie globale de la banque ?
La place du crédit habitat aux ménages reste centrale, et principal vecteur de prospection. Si la
« conquête » reste le maître mot, nos partenaires assurent encore, à l’occasion de cette question, être plus
vigilants sur les risques.
Enquête d’Empruntis.com auprès de ses partenaires. Extraits.
Le crédit immobilier reste au cœur de la stratégie des banques pour
conquérir de nouveaux clients. Une analyse plus fine des risques, et des
aménagements sur la durée et l’apport devraient contribuer à rendre ce
produit rentable, mais toujours attractifs pour la majorité des
particuliers.
9
L’état du crédit aux particuliers
La production bancaire toujours en recul.
Source : Banque de France
Cumul sur 12 mois de la production de crédit à l’habitat (mises en force), en milliards d’euros
180
160
140
120
100
80
-15,8% en glissement annuel
(juillet 08 /juillet 07)
60
40
Depuis le pic de novembre 2006, la production bancaire a reflué
de 20%.
10
L’état du crédit aux particuliers
Source : Empruntis.com
La seule hausse des taux a très fortement
pénalisé les éligibles à l’acquisition.
100 dossiers finançables
avec les taux de janvier 2007
79 dossiers finançables
avec les taux d’octobre 2008(1)
TAUX : + 1,15%
21 dossiers devenus
non finançables
L’échantillon des finançables s’est réduit de 21% à cause de la
seule hausse des taux entre janvier 2007 et aujourd’hui.
(1)
: hypothèse hausse des taux = 5,30% en moyenne
11
L’état du crédit aux particuliers
Source : Empruntis.com, Seeds Finance, Insee-DGFiP-CnafCnav-CCMSA, enquêtes revenus fiscaux et sociaux 2006.
Qui peut encore emprunter ?
Quel salaire net mensuel minimum pour emprunter ? sur 25 ans à 5.55%
Part
d’apport
Bien de
150 K€
Bien de
250 K€
Bien de
350 K€
Bien de
500 K€
Bien de
850 K€
CHIFFRE
(2006)
• Revenu moyen
-10%
3 000€
4 980€
6 950€
9 940€
16 800€
2 713 €
• Revenu médian
0%
2 770€
4 630€
6 480€
9 250€
15 735€
10%
2 500€
4 250€
5 830€
8 330€
14 160€
20%
2 220€
3 700€
5 180€
7 404€
12 588€
2 263 €
Le revenu disponible d'un ménage comprend les
revenus d'activité, les revenus du patrimoine,
les transferts en provenance d'autres ménages
et les prestations sociales (y compris les
pensions de retraite et les indemnités de
chômage), nets des impôts directs. Quatre
impôts directs sont généralement pris en
compte : l'impôt sur le revenu, la taxe
d'habitation et les contributions sociales
généralisées (CSG) et contribution à la réduction
de la dette sociale (CRDS).
Le revenu médian (2 263 €) ne permet, dans les
conditions actuelles, d’acquérir qu’un bien de 150 000 €,
et ceci, avec 20% d’apport !
12
L’état du crédit aux particuliers
Exemple concret : cas n° 1
Emprunt de 150 000 € sur 20 ans
Taux moyen
Mensualité
Coût du crédit
Octobre 2005
3,50%
870 €
58 785 €
Juin 2006
4,05%
914 €
69 102 €
Juin 2007
4,50%
949 €
77 754 €
Avril 2008
4,80%
973 €
83 624 €
Juin 2008
5,00%
990 €
87 584 €
Octobre 2008
5,40%
1 023 €
95 610 €
Depuis la situation la plus favorable en octobre 2005,
pour un emprunt de 150 000 €, la mensualité a
progressé de 17,5 % quand le coût total du crédit a
bondi de 62 % !
13
L’état du crédit aux particuliers
Exemple concret : cas n° 2
Pour une mensualité de 1 000 € sur 20 ans.
Taux moyen
Capacité d’emprunt
Octobre 2005
3,50%
172 426 €
Juin 2006
4,05%
164 307 €
Juin 2007
4,50%
158 065 €
Avril 2008
4,80%
154 093 €
Juin 2008
5,00%
151 525 €
Octobre 2008
5,40%
146 573 €
La seule hausse des taux depuis 2005 a amputé la
capacité d’achat de 14%.
14
L’état du crédit aux particuliers
Exemple concret : cas n° 3
Pour un emprunt sur 20 ans
Année
Evol prix
Montant
Taux
Mens.
Coût
du crédit
2005
9%
123 770
3,50%
718 €
48 506
2006
7%
136 012
4,05%
827 €
62 658
2007
2,5%
146 250
4,50%
925 €
75 809
2008
-4%
140 400
5,40%
958 €
89 491
En prenant en compte à la fois la hausse des taux et
les variations de prix, la mensualité a bondi de 34%
entre 2005 et 2008 et le coût du crédit de 84% pour le
même bien!
15
La baisse des prix en équivalent taux.
Pour un une baisse des prix de 10%.
-10%
~
-10%
~
Prix du bien
Taux
Durée
Mens
150 000
5,40%
20 ans
1 023 €
135 000
5,40%
20 ans
921 €
150 000
4,15%
20 ans
921 €
300 000
5,30%
15 ans
2 419 €
270 000
5,30%
15 ans
2 177 €
300 000
3,70%
15 ans
2 177 €
Exemple 1
150 000 €
sur 20 ans
Exemple 2
300 000 €
sur 15 ans
Si 2009 voit les prix baisser de 10%, en terme de
financement immobilier, c’est la même chose que
d’emprunter avec une décote de taux de 1,25% à
1,60%
16
L’état du crédit aux particuliers
Source : Empruntis.com
La durée des emprunts a déjà commencé à refluer.
Durée moyenne du prêt en années
Date
2005T1
2006T1
2007T1
2008T1
2008T2
2008T3
Durée
18.7
19.5
21.3
21.6
21.6
21.0
=
Le renchérissement du crédit a déjà poussé les ménages à
limiter d’eux même leur endettement : jouer sur la durée est
un des moyens.
Parallèlement, les banquiers commencent à délaisser les
durées les plus longues
17
=
Sommaire
Les mécanismes de la crise : des subprimes
américains aux ménages français
Le crédit : un produit de luxe ?
Une accélération de la baisse de prix
18
Prix de l’immobilier résidentiel
Evolution des encours de logement neufs et délais d’écoulement
Nombre d’encours neufs
Délais d’écoulement (mois)
120 000
16
110 000
14
100 000
12
90 000
10
80 000
Délais d’écoulement
(échelle de droite)
70 000
8
6
60 000
4
50 000
40 000
Encours
(échelle de gauche)
2
2007T4
2008T1
2008T2
2006T1
2006T2
2006T3
2006T4
2007T1
2007T2
2007T3
2004T2
2004T3
2004T4
2005T1
2005T2
2005T3
2005T4
2002T3
2002T4
2003T1
2003T2
2003T3
2003T4
2004T1
0
2000T4
2001T1
2001T2
2001T3
2001T4
2002T1
2002T2
30 000
2000T1
2000T2
2000T3
Source : ECLN, Seeds Finance, Empruntis
Les signaux venus du marché immobilier du
neuf confirment le très net ralentissement.
Un encours qui dépasse maintenant les 110 000 logements, avec
un délai d’écoulement de plus d’1 an.
19
Prix de l’immobilier résidentiel
Source : Datastream - FNAIM
Les prix de l’immobilier résidentiel ancien en
baisse.
Prix de l’immobilier résidentiel ancien (% en glissement annuel)
20
3ème
trimestre
15
10
Nominaux
5
0
-2,7%
-5
Déflatés des prix à la
consommation
-6,1%
-10
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
La baisse s’accélère et il ne s’agit plus d’une simple régression de
la progression des prix, mais bien d’une déflation (-2,7% au T3
2008).
20
Marchés de l’immobilier résidentiel
Marchés de l’immobilier résidentiel :
balance des risques.
Facteurs haussiers
y Rachat public de 30 000 logements
du parc privé neuf
y Crédits d’impôt (TEPA) +
élargissement de l’accès au prêt
d’accession sociale + extension du
nombre de bénéficiaires du Pass
foncier
y Démographie
y Le crédit habitat reste un produit
d’appel pour capter des dépôts
y Regain de l’intérêt pour la location ?
Facteurs baissiers
y La hausse passée des prix
y Le durcissement des conditions
d’octroi de crédit et la hausse des
taux d’intérêt
y Une contraction du crédit habitat et
chute massive des transactions
y L’encours important d’invendus
y La montée du chômage, le
ralentissement de l’augmentation du
revenu des ménages, les pertes
patrimoniales
y Les vendeurs commencent à prendre
conscience de la nécessité d’ajuster
leur prix pour vendre
y Afflux sur le marché des premiers
Périssol
21
Prix de l’immobilier résidentiel
Source : FNAIM - Prévisions Empruntis.com, Seeds Finance
La baisse des prix s’accentuera en 2009.
Évolution des prix de l'immobilier résidentiel ancien en France (glissement annuel en fin d'année %)
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
+2,5
2%
0%
-2%
-5
-4%
-9
-6%
-8%
-10%
-14
-12%
-14%
-16%
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Nous attendons entre 9% et 14% de baisse des prix en 2009.
22
Geoffroy BRAGADIR
Fondateur
Cyril BLESSON
Chief Economist
Contact presse:
Maël Resch: 01.55.80.58.66/06.32.86.92.98
[email protected]
23