études foncières

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études foncières

études foncières
La revue
n°160 novembre - décembre 2012
Logement abordable
Un souffle
d’optimisme ?
Expropriation
Développement
durable
Chinois
Commerce
20 €
bimestriel édité par l’
études foncières
études foncières
La revue
Logement abordable
Un souffle
d’optimisme ?
Dossier coordonné par Laurent Escobar et Jeanne Bazard pour ILLA*
Fondé sur une notion pragmatique du logement abordable, et sans prétendre couvrir tous les enjeux
de ce vaste sujet, ce dossier propose un retour sur différents leviers d’action mobilisés par les acteurs
de la filière de production du logement en France. Après un retour sur la place du logement abordable
au sein de la production de logements, le dossier aborde successivement la prise en compte de cette
question à l’échelle de la programmation urbaine puis de celle de l’opération de construction.
Mais qu’entend-on par logement abordable ? « Processus de production et de mise sur le marché de
biens permettant aux ménages aux ressources modestes et moyennes de se loger selon leurs besoins »
selon D. Vanoni*, le logement abordable est aussi, poursuit L. Escobar*, « la condition sine qua non
pour produire 500 000 logements par an ». En sus de 150 000 logements sociaux, il faudrait construire
150 000 logements abordables. Pendant ce temps, la priorité des opérateurs sociaux sera
malheureusement de loger des locataires en situation de « paupérisation croissante » (P. Roland).
Imposer une limitation des prix de sortie, jouer sur la péréquation, intégrer des clauses antispéculatives,… A la lecture des articles d’élus et de techniciens, les outils mobilisés en matière de
programmation apparaissent variés et témoignent de l’engagement des collectivités sur la question,
de Mulhouse (S. Muzika) à Nantes (A. Berty et F. Savage) en passant par le Grand Lyon (M. Charrier)
et Montpellier (X. Longin).
Parallèlement, c’est à l’échelle de la construction que se joue la production du logement abordable.
La discussion sur la réduction des coûts peut être concrète : économies poste par poste (E. AbelCoindoz*) ou gestion des délais (J.-Y. Rannou*). Elle renvoie également à une réflexion globale
sur la place des habitants (E. Tat*) et des entreprises (F. Dubout*) dans le processus de définition
du projet. Cette intégration des acteurs est d’autant plus importante dans un contexte où la
multiplication des normes appliquées à la construction est source de surcoûts (P. Goguel*).
Ces contributions ont de quoi laisser optimiste. Mais il ne faut pas s’y tromper : si les leviers
existent, encore faut-il qu’ils se révèlent performants dans le temps ; sans compter que le logement
abordable n’est pas généralisable à l’ensemble de la production. Mais ces réflexions visent aussi à
rappeler qu’en matière de logement, il n’existe pas de fatalités : les acteurs font le marché autant
qu’ils le subissent.
*Initiative Lyonnaise pour le logement abordable. Constitué de professionnels des secteurs du logement, de l’aménagement et de l’urbanisme, le groupe ILLA entend soutenir l’effort de production de logements abordables par le
partage d’information et la mise en réseau d’acteurs. Les auteurs dont le nom est suivi d’un * font partie de ce groupe.
Produire des logements, pour qui ?
Produire plus… et moins cher ?. ......................... p.32
Du collectif à l’individuel
Au cœur des projets urbains
Le logement abordable à Nantes
Un enjeu à l’échelle de l’agglomération................... p.41
Le logement abordable dans tous ses états............ p.34
Produire en ZAC.............................................................. p.44
50 % des logements neufs
entre 112 000 et 192 000 €....................................... p.37
Redynamiser la ville
par le logement abordable
Un choix politique.......................................................... p.40
Pour aider les classes moyennes....................... p.40
L’exemple de Mulhouse...................................................... p.45
Accords de prix maîtrisés
les ZAC de la SERM à Montpellier................................. p.47
Dans la réalité des opérations
Le logement abordable au
prisme du « bilan promoteur »............................ p.48
L’ingénierie financière au
service du logement abordable. ......................... p.51
Un schéma participatif............................................... p.52
L’optimisation des coûts de
construction est une affaire collective............ p.54
L’impact de la règle sur le coût du logement... p.55
études foncières n°160 I novembre - décembre 2012
31
Dossier
Logements solidaires à
Aulnay-sous-Bois (93)
Produire plus… et moins cher ?
Didier Vanoni*
Directeur de FORS-Recherche sociale
[email protected]
La réflexion sur le logement abordable invite à un véritable
changement de paradigme en matière de production urbaine.
Selon cette nouvelle logique, ce n’est plus le produit qui
doit amener à sélectionner l’habitant (qu’il soit accédant ou
locataire) c’est le pouvoir d’achat réel des ménages que l’on
souhaite loger ainsi que leurs besoins qui doivent « faire » le
produit. Ce renversement de perspective somme toute assez
logique, nécessite pourtant d’appréhender l’ensemble du système du logement actuel de façon différente.
Des solutions existent pour abaisser les prix de vente - ou les
loyers -, nombre d’entre elles ont été expérimentées ici ou
là, sans pour autant s’être diffusées au-delà de leur contexte
d’origine. Elles relèvent de l’intervention de plusieurs acteurs
et portent sur des leviers très divers. Il peut s’agir :
›› d’assouplir les règles d’urbanisme et la fiscalité foncière,
›› d’améliorer l’action foncière publique en initiant un partenariat amont entre collectivités, aménageurs et opérateurs
pour optimiser l’économie des projets,
›› calculer au plus juste le prix de sortie des logements en
s’autorisant à jouer, sans réelle perte de qualité, sur la densité, les coûts des aménagements, l’importance des parkings, la morphologie et la conception des bâtiments (avec
des gains sur les coûts de construction, les matériaux et
les techniques de mise en œuvre),
›› de faire consentir un effort financier à chaque intervenant
d’une opération afin de permettre à des familles qui n’ont
32
pas tout à fait les revenus suffisants, d’accéder à la propriété (principe de l’accession à prix maîtrisé),
›› de diversifier les financements de la promotion immobilière
dans le but d’amoindrir le poids des marges, des charges
financières et des frais de commercialisation, (sur le mode
de ce qui est expérimenté depuis longtemps dans l’habitat
participatif), etc.
Produire davantage
La loi sur le foncier public et le logement social adoptée par
le Parlement en octobre 20121 permet de céder, jusqu’à la
gratuité, des terrains de l’Etat aux collectivités locales pour
la construction de logements accessibles à tous, et modifie
l’article 55 de la loi SRU pour fixer à 25 % le taux minimal de
logements sociaux dans les agglomérations2. Ces deux mesures phares sont conçues pour satisfaire l’une des ambitions
de l’actuel gouvernement, confirmée au printemps, par le discours de politique générale du Premier ministre à savoir, la
construction chaque année de 500 000 nouveaux logements
– dont 150 000 logements sociaux – de façon à répondre aux
besoins des Français et à contribuer à lutter contre la flambée
des prix.
Même s’il semble irréaliste d’atteindre cet objectif à court terme,
le développement de l’offre et en particulier d’un parc social neuf
novembre - décembre 2012 I études foncières n°160
Logement abordable, Un souffle d’optimisme ?
sont deux des leviers de la politique du logement que de nombreux professionnels de l’immobilier comme des représentants
d’associations ou de collectivités appellent de leurs vœux. Cette
quasi-unanimité relève du constat fait sur le terrain, des difficultés
croissantes que rencontrent les ménages modestes et pauvres
ainsi qu’une part non négligeable des classes moyennes pour se
procurer un logement. En effet, pour de nombreux ménages désireux de se loger convenablement sans avoir à sacrifier d’autres
postes de dépenses tels que la santé, les loisirs et l’éducation…
il n’y a pas d’autre solution que de « tenter d’obtenir un logement
social » ou de franchir le pas de l’accession, en général en se
procurant un bien situé en secteur périurbain : les mètres carrés
(m²) s’échangeant contre des kilomètres de distance par rapport
au centre-ville et aux zones d’emplois.
Or, si produire davantage et augmenter le nombre de logements sociaux est souhaitable, cela ne peut suffire à résoudre
les distorsions structurelles de l’offre avec la demande et ce
pour trois raisons :
›› ce n’est pas de logements sociaux que la plupart des ménages ont besoin, mais simplement de logements accessibles, c’est-à-dire compatibles avec leurs ressources. Le
logement social est une réponse possible (et parfois nécessaire) aux besoins des ménages, mais il ne peut représenter la seule solution ;
›› ce n’est pas non plus une offre plus abondante qui peut à
elle seule résoudre tous les problèmes comme en témoigne
le phénomène inédit, qui se généralise depuis 2006, à des
degrés divers, à toutes les métropoles urbaines régionales,
et à la plupart des villes moyennes françaises : une difficulté croissante à commercialiser les logements collectifs
neufs en accession au cœur des pôles urbains, ainsi que
l’apparition conjointe d’une certaine vacance dans le parc
locatif privé neuf, en raison de prix trop élevés et de produits inadaptés aux besoins alors même que le nombre
de demandeurs de logement sociaux ne cesse de croître.
›› L’installation en secteur périurbain éloigné voire dans les
territoires ruraux n’est ni souhaitable d’un point de vue
urbain, ni soutenable du point de vue environnemental.
Mais ne pas se tromper de cible
C’est pourquoi, il nous semble nécessaire d’assortir l’objectif
de produire davantage d’un certain nombre de précautions
consistant à bien cibler la nature et la destination de cette
offre : elle doit être socialement utile (c’est-à-dire non ségrégative et adaptée aux besoins des populations), financièrement compatible avec les revenus réels des ménages et soutenable tant du point de vue urbain qu’environnemental.
Dans le contexte actuel de cherté du logement neuf, l’on ne
peut pas se contenter de fixer un objectif de production (qu’il
s’agisse de 500 000 logements neufs par an ou de 400 000).
Et s’il est toujours intéressant de pouvoir se référer à un objectif, celui-ci, pour être pertinent, doit être décliné en fonction du
contexte où l’on souhaite développer cette offre nouvelle et
doit être assorti de prescriptions concernant la forme urbaine
et les prix de revient souhaités (infra Laurent Escobar, « Logement abordable et 500 000 logements neufs par an »).
Pour comprendre où se situent les enjeux et ce que peut
signifier la notion de « logement abordable », il faut considérer le découplage qui s’est progressivement affirmé entre,
d’une part, les prix des biens que les ménages prétendaient
acquérir ou louer dans les territoires pourvus d’une centralité et, d’autre part, les budgets que ces ménages peuvent
consentir pour se loger. Aujourd’hui, le collectif neuf, qu’il soit
locatif ou en accession à la propriété, est devenu inaccessible
à la grande majorité des ménages et notamment à la plupart
des familles avec enfants désireuses d’habiter un logement
de 3 pièces ou plus. Le logement social neuf, lui-même, peut
s’avérer trop cher pour certains ménages insuffisamment solvabilisés par les aides personnelles au logement ou disposant
de revenus très faibles (infra Laurent Escobar, « Vendre 50 %
des logements neufs entre 112 000 et 192 000 € »).
Par ailleurs, il s’agit de considérer qu’au-delà de l’offre neuve,
le parc ancien, dont les prix ont progressé en 10 ans, près de
2 fois plus vite que ceux du logement neuf, dans de nombreux
secteurs finit par exclure lui aussi de plus en plus de ménages
(plus de la moitié, voire plus des deux tiers, dans les secteurs
très tendus) qui n’ont plus que deux stratégies possibles :
›› Accepter de vivre dans des logements fortement sur-occupés ou d’une faible qualité avec des taux d’effort insoutenables (jusqu’à 50 % des ressources disponibles, parfois) ;
›› se replier vers des solutions économiquement plus avantageuses (apparemment) tels que l’accès au logement HLM
(quand il est disponible) ou à un logement situé en lointaine
périphérie…
Sachant le lien qui existe entre l’évolution des prix de l’ancien
et ceux du neuf, le développement à une certaine échelle
d’une offre abordable pourrait participer à la régulation des
prix sur les marchés locaux de l’habitat. De la même manière,
dans le cadre d’opérations mixant le privé et le social, l’abaissement des coûts de production d’une partie du libre pourrait
aussi contribuer à abaisser les coûts globaux de l’opération et
donc, du logement HLM.
On le voit, ce que recouvre exactement la notion de « logement abordable » n’est pas qu’une question de prix ou de seuil
de revenus, ce n’est pas non plus, une définition administrative ou économique désignant un produit particulier, c’est une
formule qu’il faut prendre dans son acception la plus générale
et qui désigne un processus de production et de mise sur le
marché d’un ensemble de biens qui permettent aux ménages
disposant de ressources modestes et moyennes de se loger
selon leurs besoins tant sur le secteur libre que dans les filières sociales. 1 - Loi qui a été censurée par le Conseil constitutionnel et qui sera proposée, vraisemblablement
sans modification majeure, à nouveau au vote des parlementaires avant la fin de l’année 2012.
2 - Cet article faisait obligation aux communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Ile-de-France)
situées dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants de disposer d’au moins 20 % de logements locatifs sociaux par rapport à leur parc de résidences principales : ce taux de logements sociaux
passerait de 20 à 25%, sous peine de pénalités multipliées par cinq ; par ailleurs, seul le fait d’appartenir à une «zone tendue», fera obligation aux communes de 1.500 à 3.500 habitants membres d’une
agglomération ou d’un EPCI de 50.000 habitants de compter au moins 10% de logements sociaux.
33
Dossier
Du collectif
à l’individuel
Le logement abordable
dans tous ses états
Produire 500 000 logements neufs, tant pour pourvoir aux besoins annuels de nos concitoyens que pour rattraper une partie du retard accumulé depuis des années : est-ce un objectif
réaliste et si oui à quelles conditions ? Il n’est sans doute pas
inutile de rappeler que, depuis 25 ans, les mises en chantier
n’ont été en moyenne que de 320 000 logements (hors logements en résidence), dont 140 000 maisons individuelles et
180 000 logements groupés. Et que les statistiques Sitadel
(fin août) ne laissent guère espérer plus de 300 000 logements
en 2012.
Au regard de ces premiers chiffres, on peut certes s’interroger
sur le réalisme d’un tel objectif de 500 000 logements neufs/
an. Et, au-delà de cette interrogation première, d’autres questions tout aussi fondamentales se posent sur les conditions
de réalisation : où construire et quelle répartition en termes
de prix ?
Laurent Escobar*
Directeur associé d’Adéquation
[email protected]
construire autant ? Or, que s’est-il passé jusqu’à présent quand
on a essayé d’augmenter les volumes sans maîtrise des prix ?
Stop and go
Comme on peut le relever sur le graphique des mises en chantier, en 25 ans, seule la période 2005-2007 a connu une production supérieure à 430 000 logements par an, avec une forte
progression du logement groupé, en promotion immobilière et
logement social. Et force est de constater qu’aux périodes de
forte progression de production du logement groupé ont suc-
En toute hypothèse
Faisons, dans un premier temps, l’exercice théorique de décomposition des 500 000 logements par grandes catégories
de produits : locatif social et promotion immobilière pour le
logement groupé, et construction de maisons individuelles.
On ne peut que se féliciter de la volonté affichée de construire
150 000 logements sociaux par an ; tout en rappelant qu’on
s’en est rapproché une seule fois, en 2011, avec environ
130 000 logements neufs mis en chantier, grâce au soutien
important du Plan de relance. La moyenne des années récentes est plutôt de 100 000 mises en chantier par an.
En promotion immobilière, les 2 meilleures années au cours
des 25 dernières, 2006 et 2007, ont culminé à 125 000 ventes,
la moyenne sur la période étant plutôt de 90 000 logements.
Est-il envisageable de franchir un jour la barre des 150 000
logements en promotion immobilière ? Et à quel prix de
revient ?
Enfin, en admettant que l’objectif de 150 000 logements soit
atteint pour le logement social comme pour la promotion immobilière, cela ne ferait que 300 000 logements par an. Faut-il
en déduire que le solde de 200 000 logements doit être produit en individuel pur ?
Il faut également souligner que, pour que les logements
trouvent preneur, près de la moitié de la production en promotion immobilière et en individuel pur, soit au moins 150 000
logements par an devra être abordable. Sinon, pour qui
34
Logements « participatifs »
à Strasbourg (67)
cédé des chutes assez brutales et durables, comme en 1990,
2000 et 2008. Les phases de progression de la production
groupée, insuffisamment régulées, ont provoqué des tensions
importantes sur les marchés fonciers et immobiliers.
Ces effets de « stop and go » sont facteurs de renchérissement du prix de revient, tant du point de vue du foncier que du
coût de construction. On constate que les périodes de « stop »
ne sont pas vraiment mises à profit par les opérateurs fonciers
pour intensifier leurs acquisitions et négocier des prix plus bas ;
comme l’ensemble des acteurs, ils adoptent des mesures prudentielles pendant ces périodes, alors qu’il serait intéressant
pour eux de travailler à contre-cycle. De plus, ces périodes de
ralentissement de l’activité peuvent parfois être courtes, ce qui
ne laisse matériellement pas le temps d’organiser une véritable
baisse du foncier ; les propriétaires se mettent tout simplement
en position d’attente de « jours meilleurs ».
Ensuite, les périodes de relance, souvent soutenues par des
dispositifs puissants, pour rattraper le retard, sont assez mal
préparées en termes de disponibilités foncières publiques,
adaptées en quantité et en valeur pour accueillir cet afflux de
sollicitations des opérateurs. Ces sollicitations se reportent
donc massivement dans le diffus, où les parcelles disponibles
à l’urbanisation restent limitées dans les PLU. En conséquence,
les prix des terrains flambent très rapidement, constituant de
nouvelles références, sur lesquelles s’aligne l’ensemble du
marché, y compris dans les projets d’aménagement public.
De plus, les sollicitations foncières des opérateurs, encouragées par les directives des dispositifs gouvernementaux
et des règlements d’urbanisme locaux, se concentrent fortement sur les cœurs urbains, les plus tendus, et où le coût
de construction rapporté au m² habitable est forcément le
plus cher, la plupart des immeubles devant être développés
en collectif, avec l’intégralité des places de parking à localiser en sous-sol, sur des fonciers contraints par le rapport
au bâti environnant. Enfin, dans ces périodes de forte reprise,
le carnet de commande des entreprises du BTP se remplit à
grande vitesse, saturant rapidement leur capacité de production, qui avait été ajustée au plus bas en période de crise. Ce
qui génère instantanément des surcoûts et des allongements
de délais. Ce qui questionne le manque de souplesse du marché du travail, et ses conséquences sur le prix de revient des
biens construits en France, en premier lieu le logement. A cela
s’ajoute, la hausse constante des exigences des règles et
normes de construction qui ne laisse pas le temps à la chaîne
de production d’absorber les évolutions techniques et d’en
amortir le surcoût par des économies d’échelle.
Figure 1
Évolution des mises en chantier de logements neufs
et des prix du collectif neuf de 1988 à 2012
Collectif
Individuel groupé
2011
2012
2010
2008
2009
2007
2005
Individuel pur
2006
1 300 €
2004
0
2003
1 600 €
2001
50 000
2002
1 900 €
2000
100 000
1999
2 200 €
1997
150 000
1998
2 500 €
1995
200 000
1996
2 800 €
1994
250 000
1992
3 100 €
1993
300 000
1991
3 400 €
1989
350 000
1990
3 700 €
1987
400 000
1988
4 000 €
1986
450 000
Prix/m 2 collectif neuf
Sources : SOeS Sit@del2 et ECLN
35
Dossier
Eco-logements à Longvic (21)
Ainsi, paradoxalement, l’intensification de la construction
groupée, en promotion immobilière, mais aussi, dans une
moindre mesure, en locatif social, contribue à obérer les possibilités de production de logements à prix abordables pour le
plus grand nombre.
Atteindre la barre des 500 000 logements neufs par an, c’est
donc répondre au double enjeu :
›› de produire une offre compatible avec les capacités financières de tous ménages, des plus modestes aux plus aisés, et surtout celles de la classe moyenne, qui est celle
qui a le plus de difficulté à trouver un logement adapté en
prix dans la structure de l’offre actuelle.
›› de la répartir de façon équilibrée sur les territoires, en
mixant les formes urbaines ; il paraît indispensable de compléter la densification des centres villes par des développements en périphérie et au sein de polarités secondaires,
où les fonciers, le proto-aménagement et la construction
peuvent être beaucoup moins chers.
200 000 logements individuels par an, il sera nécessaire non
seulement de reconsidérer ce mode d’urbanisation en ville et
dans son immédiate périphérie, mais également de renforcer
certaines polarités rurales, bien équipées et desservies, en
y organisant mieux la production individuelle ou mixte. Les
prescriptions de la planification urbaine pour limiter l’étalement urbain ont porté leurs fruits depuis 2009, contribuant à
limiter les mises en chantier d’individuel pur autour de 120 000
maisons par an1. Certes, l’individuel pur mobilise plus d’espace par logement que le collectif et l’individuel groupé, mais
il permet de produire du logement familial dans des conditions
de prix de revient très inférieur à celui du groupé. N’y aurait-il
pas un intérêt à recourir de manière plus importante à l’individuel pur dans le périurbain et l’urbain, en l’encadrant dans
des procédures d’aménagement, mixant individuel et groupé,
densité horizontale et verticale ? Et à encourager plus fortement dans les PLU la densification des zones pavillonnaires
existantes par division parcellaire, pour répondre aux intentions d’une part significative d’habitants souhaitant se départir
à terme d’une partie de leur terrain, le plus souvent dans les 10
ans suivant leur acquisition ?
Produire plus de logements, à des conditions abordables pour
la majorité de nos concitoyens, nécessite d’affiner les orientations générales données par le Gouvernement et de faire
évoluer la planification et les règlements d’urbanisme. Cela
devra se construire dans le temps, par étapes, avec maîtrise
et compréhension. Logements pavillonnaires
Au-delà, cela nécessite également de réinterroger la place
que l’on souhaite donner à l’individuel. Ainsi, s’il faut produire
36
1 - Moins de 120 000 maisons ont été construites entre 1991 et 1995 en raison de la crise. Depuis
2009, ce n’est pas le cas. La seule raison de la baisse, ce sont les restrictions réglementaires. Les
professionnels du secteur, SNAL et UMF, le soulignent d’ailleurs avec insistance et s’en plaignent
Le logement
abordable par
la demande
Laurent Escobar*
Directeur associé d’Adéquation
[email protected]
Donner une définition à la notion de logement abordable n’est
pas chose aisée, mais un principe simple peut nous guider :
considérer le logement du point de vue du budget des ménages et non du point de vue du prix de revient ou du prix du
marché. Non seulement cette approche relève du bon sens,
mais elle permet en outre de mesurer le défi qui est devant
nous.
Les données statistiques de l’INSEE, qui actualise annuellement le revenu mensuel net par déciles de population des
ménages1 pour toutes les communes de plus de 2 000 habitants, constituent une base très utile pour notre réflexion (le
premier décile représente les 10 % de ménages aux revenus
les plus modestes, le 10e les 10 % de ménages aux revenus
les plus élevés).
Les deux premiers déciles de revenus n’ont qu’une capacité
très marginale à accéder au logement neuf, tandis qu’à l’autre
extrémité, plus on monte dans les déciles, plus la propension
est grande à opter pour d’autres choix résidentiels plus faciles
à satisfaire dans le parc existant, en particulier pour les deux
derniers déciles de revenus. C’est pourquoi nous proposons
de considérer le logement abordable comme celui dont les
prix de vente sont accessibles aux ménages des 3e, 4e et 5e
Figure 1
Budget d’acquisition des ménages de la classe moyenne
En France et dans l’Agglo. Lyonnaise, la classe moyenne finançable jusqu’à 262 000 €
Classes
de revenus
Part des
ménages
Revenus
mensuels
Budget en
accession avec
10% d’apport
Budget avec
25% d’apport ou
pour investisseur
Revenus
modestes
(3ème décile)
10% des
ménages
< 1 683 €
112 000 €
135 000 €
Revenus
moyens
(4ème décile)
10% des
ménages
< 2 024 €
135 000 €
162 000 €
Revenus
moyens
(5ème décile)
10% des
ménages
< 2 395 €
160 000 €
192 000 €
Revenus
moyens
(6ème décile)
10% des
ménages
< 2 803 €
187 000 €
225 000 €
Revenus
moyens
(7ème décile)
10% des
ménages
< 3 272 €
219 000 €
262 000 €
Sources : INSEE RFLM 2009 – www.empruntis.com - Taux effectif global : 4,51% au 01/10/2012 - Durée d’emprunt : 25 ans - Taux d’endettement : 33%
37
Dossier
ces budgets. On notera que les revenus sont variables selon
les territoires3, et que le prix de vente du logement abordable
Figure 2
Pouvoir d’achat des ménages
au prix moyen actuel : 3 800 €/m2
Classes
de revenus
Collectif avec
10% d’apport
Collectif avec
25% d’apport ou
pour investisseur
Revenus
modestes
(4ème décile)
T1 – 35 m²
T2 - 42 m²
Revenus
moyens
(5ème décile)
T2 – 42 m²
T2 – 50 m²
Revenus
moyens
(6ème décile)
T2 – 49 m²
T3 – 59 m²
Revenus
moyens
(7ème décile)
T3 – 57 m²
T3 – 69 m²
Calculs réalisés par Adequation sur la base des données INSEE RFLM 2009 – www.empruntis.com
Taux effectif global : 4,51% au 01/10/2012 - Durée d’emprunt : 25 ans - Taux d’endettement : 33%
déciles de revenu. En effet, s’ils représentent par définition
30 % de la population des ménages, ils pèsent en fait près de
50 % de la demande de logements libres neufs.
Pour chaque catégorie de revenus, le budget maximum
d’acquisition peut être calculé sur la base de 33 % de taux
d’endettement, permettant d’assurer le remboursement des
mensualités d’un prêt amortissable à taux fixe, assurances
comprises, sur une durée de 25 ans, et sur la base d’un apport
de 10 % (cas des primo-accédants) à 25 %. Les acquéreurs
avec 25 % d’apport pourront acheter une pièce de plus au
même prix au m²ou un logement de même surface, majoré de
20 % au m², par rapport à ceux qui n’ont que 10 % d’apport.
Précisons que si, suivant les territoires - urbains, périurbains,
ruraux - et la tension des marchés, une part plus ou moins
importante de cette demande doit être satisfaite de manière
locative, les prix d’acquisition des logements par les investisseurs sont alors nécessairement à situer dans des enveloppes
budgétaires comparables à celles des accédants bénéficiant
de 25 % d’apport, pour permettre d’offrir aux locataires des
loyers compatibles avec leur niveau de revenus.
La figure 1, reprenant les revenus des ménages de France
métropolitaine en 2009, situe le logement abordable entre
112 000 € (3e décile avec 10 % d’apport) et 192 000 € (5e
décile avec 25 % d’apport)2.
L’enjeu de la production à prix abordables devient alors de proposer des logements compatibles, par leur taille et leur localisation en particulier, aux besoins des ménages détenteurs de
38
ne peut donc être fixé indépendamment du territoire considéré.
Une simulation effectuée d’après les moyennes nationales, tant
en ce qui concerne les revenus que les prix, est toutefois très
éclairante (Figure 2). Au prix de vente actuel du collectif neuf,
supérieur à 3 800 €/m² en moyenne nationale, les ménages du
3e décile n’auraient mathématiquement plus accès à ces logements, et les ménages du 4e au 5e décile ne représenteraient
plus que 10 % de l’occupation des programmes en cours,
exclusivement pour des T1/T2, pour partie en accession, pour
partie en location, comme le montre le schéma ci-contre.
Il paraît évident qu’un tel prix moyen du logement neuf sur le
territoire national n’est pas durablement soutenable, n’apportant plus qu’une réponse très marginale aux besoins de près
de 50 % des ménages qu’il devrait concerner.
Théoriquement, il faudrait retrouver des prix inférieurs à
2 500 €/m² pour permettre aux ménages des 3e à 5e déciles
d’occuper 50 % des logements neufs. En pratique, passer
d’un prix moyen de 3 800 € à 2 500 €/m² ne semble pas très
réaliste. Par contre, on peut essayer d’apporter la meilleure
réponse possible en étageant de manière fine les péréquations possibles des prix, entre les logements les plus chers et
les logements les moins chers proposés au sein d’un même
projet d’aménagement, d’un même quartier, d’une même ville,
d’une même agglomération : à 2 500 €, à 2 800 €, à 3 100 €,
à 3 500 €/m². L’important est de répondre à chaque échelle,
avec l’éventail de prix le plus large possible, permettant d’ap-
Logements à Vaulx-en-Velin (69),
en périmètre ANRU
Logements à Vaulx-en-Velin
(69), en périmètre ANRU
procher la couverture globale des budgets admissibles pour
les ménages.
En travaillant ces jeux de péréquation, nous estimons possible
d’abaisser le prix moyen du logement neuf à 3 150 €/m², c’està-dire de le ramener au niveau de 2006-2007. Une telle baisse
du prix moyen, de 650 €/m², correspond à une diminution de
350 à 400 € HT/m² habitable sur les prix du foncier et de la
construction. Un objectif déjà ambitieux mais qui paraît atteignable, si tous les efforts sont faits sur l’ensemble de la chaîne.
Un levier de plus en plus utilisé dans les projets d’aménagement est l’accord de prix maîtrisé qui, en contrepartie d’une
bonification de charge foncière, permet d’engager le promoteur sur une politique de prix plus bas sur une partie de son
programme, à destination d’accédants aux ressources plafonnées, qui s’engagent eux-mêmes à occuper leur logement
sur une durée minimale, le plus souvent supérieures à 6 ans.
Une péréquation est réalisée par le promoteur pour fixer le
prix du solde de son programme et équilibrer le bilan global de
son opération. Un article de ce dossier détaille plus avant ce
dispositif, ses apports et ses éventuels effets pervers.
Toutefois, certains objectifs de prix, parmi les plus bas, ne
pourront être atteints que par le jeu de la TVA réduite ; d’où
l’importance du renouvellement des conventions de l’ANRU et
du développement de certains dispositifs de soutien, comme
le PSLA pour l’accession, ou le PLS pour le locatif libre. Un
ambitieux programme de travail pour le gouvernement, les
élus et leurs services pour, dans un premier temps, s’approprier et confirmer ce diagnostic et, dans un second temps,
mobiliser l’ensemble des acteurs de la chaîne afin de remettre
le logement dans le sens de la marche. 1 - Source : INSEE – RFLM, revenus fiscaux localisés des ménages
Logements à Saint-Fons (69),
en périmètre ANRU
2 - France Métropolitaine : revenu médian de 2 395 €/mois
Zone A : revenu médian de 2 850 €/mois, soit un budget maximum de 229 000 €
Zone B : revenu médian de 2 403 €/mois, soit un budget maximum de 193 000 €
Zone C : revenu médian de 2 197 €/mois, soit un budget maximum de 176 000 €
3 - Budgets d’acquisition calculés sur la base d’un taux d’intérêt de 4,51% assurances comprises,
correspondant à la moyenne en vigueur au 1er octobre 2012, pour un prêt amortissable à taux fixe
d’une durée de 25 ans – source : www.empruntis.fr
39
point de vue
Dossier
Un choix politique
Maurice Charrier
Vice-président du Grand Lyon, maire
honoraire de Vaulx-en-Velin
Vice-président du Conseil national des villes
Quels sont selon vous les enjeux
du logement abordable ?
point de vue
Le premier enjeu du logement abordable, c’est que tout le monde
ait un toit. Dans le budget des ménages, la part du logement
a crû de manière exponentielle. Il y a vingt ans, le taux d’effort
était autour de 15 à 20 %. Aujourd’hui, il est presque à 40 %.
Ce qui «reste à vivre», pour se nourrir, s’habiller, se cultiver,
éduquer les enfants se réduit d’autant et cela devient de plus
en plus compliqué. On se rend compte que l’on a de plus en en
plus de familles mal logées. Il y a là un problème grave. Mais le
logement abordable est aussi un enjeu de maîtrise de l’étalement
urbain. Autrefois, il y avait la ville et l’espace rural. Aujourd’hui
l’étalement urbain perturbe beaucoup de choses. Les gens qui
ont fait le «choix» plus ou moins subi de s’éloigner des centres
Pour aider les
classes moyennes
Patrice Roland
Président de l’ARRA HLM
et directeur général adjoint de 3F
[email protected]
Sauf à s’éloigner de plus en plus du coeur des grandes agglomérations urbaines, un nombre croissant de nos concitoyens,
aux ressources trop élevées pour pouvoir prétendre accéder
au logement social, mais trop faibles pour louer ou acquérir
un logement du secteur libre, rencontrent des difficultés croissantes à se loger ou, à tout le moins, à améliorer leurs conditions actuelles de logement. 40
parce qu’ils n’y avaient plus vraiment accès financièrement le
payent très cher en transport, tandis que beaucoup de villes
petites et moyennes, qui structuraient un espace au plan social,
culturel, économique n’ont même plus les moyens de s’entretenir,
il suffit de les traverser pour se rendre compte de la décrépitude
dans laquelle elles tombent. Même les services publics disparaissent. La question du logement abordable est donc capitale si
l’on veut éviter cette ville émiettée, j’emprunte l’expression à Éric
Charmes, avec toutes ses conséquences sociales et culturelles.
Alors que faire ?
C’est au politique que revient de faire le choix de société sur
lequel vont s’élaborer les documents de planification, sachant
qu’à un moment il faudra trancher : est-ce qu’on laisse faire le
marché d’une façon débridée, ou est-ce qu’on essaie de peser
par des politiques d’action foncière ? On peut même se poser
la question, mais cela serait un choix de société profond qui
nécessiterait une réforme constitutionnelle, si l’on ne doit pas
séparer la propriété des sols de leur usage.
Qu’entendez-vous par là ?
C’est-à-dire garder une propriété publique des sols et attribuer un droit d’usage qui puisse être «privatisé». Pour commencer, si on renforçait le droit de préemption, si on taxait
mieux les plus-values foncières et si on développait la pratique
des baux emphytéotiques, je pense que l’on commencerait à
être dans une situation un peu plus normale et saine en ce
Cette situation, largement éclipsée dans l’opinion publique et
les préoccupations des politiques, trouve sa source à la fois
dans la stagnation, au cours des 15 dernières années, des revenus des catégories moyennes, dans la disparition progressive
du parc locatif des investisseurs institutionnels et dans l’incapacité du marché à offrir des logements en accession à la propriété à des prix compatibles avec les ressources d’une large
partie des primo et secondo accédants. A l’origine du sentiment de déclassement d’une partie des
classes moyennes, maintes fois soulignée par les analystes et
les sociologues, cette situation n’est pas sans influence sur les
comportements électoraux de ces dernières échéances électorales. Malgré l’évolution à la baisse des plafonds de ressources
permettant l’accès au logement social, les opérateurs sociaux
peuvent encore prétendre loger 70 % des français et revendiquer la capacité à produire le logement pour tous.
Cette capacité n’est pourtant plus que théorique. En effet :
›› 70 % des nouveaux locataires HLM entrés en 2012 dans
un logement social neuf ou ancien disposent de ressources inférieures à 60 % du plafond du PLUS. novembre - décembre 2012 I études foncières n°160
qui concerne le foncier. Pourquoi l’État devrait-il vendre ses
terrains alors qu’il peut passer un bail emphytéotique, garder
son patrimoine, percevoir un loyer et favoriser des opérations
immobilières plus abordables ? J’ajoute que, dans le cas de terrains que les collectivités souhaitent acheter, il serait bon que
l’administration des Domaines revoie ses positions.
Vous parlez de la façon dont les Domaines fixent les prix ?
Une ZAC ouvre un droit de préemption. C’est très bien, mais
si les Domaines, comme c’est le cas aujourd’hui, se fondent sur
les transactions immobilières privées réalisées dans le secteur, le
droit de préemption n’a pas grand intérêt. C’est un point capital :
leur rôle devrait être non pas d’entériner ce que dit le marché,
mais au contraire de le réguler. Aujourd’hui, le constat est le suivant : les trois quarts des familles ont des revenus qui ne leur permettent pas de se loger à des prix supérieurs à ceux du logement
social. Donc, avant de fixer le prix d’un terrain, les Domaines
devraient se demander comment, au travers de la fixation du
prix du terrain, ils vont favoriser la sortie d’une charge foncière
compatible avec cet objectif social. Ils devraient faire un calcul à
rebours et aboutir à une valeur foncière qui permette, dans une
agglomération donnée, de loger les gens, compte tenu du coût
de la construction, qui est l’autre grand poste de coût.
280 logements
à Vaulx-en-Velin
(69)
›› le décalage est croissant, depuis une dizaine d’années,
entre les revenus des ménages et les loyers des logements
sociaux neufs : on accède ainsi au logement PLS avec des
revenus PLUS ; au PLUS avec des revenus PLAI et au
PLAI avec des revenus compris compris entre 0 et 20 %
des plafonds du PLUS. Ce décalage illustre parfaitement
la paupérisation croissante des nouveaux locataires HLM.
›› Malgré les performances de quelques organismes, le niveau de la vente HLM reste faible, réduisant par là même,
Revenons aux décisions qui incombent
directement aux élus, que préconisez-vous ?
La densification, par exemple. A condition de l’inscrire dans
une réflexion sur la qualité urbaine, bien entendu, il ne s’agit
pas d’ajouter un étage de plus. Il faut penser le rapport de
l’espace privé à l’espace public, la qualité de l’espace public,
la proximité des équipements et des transports en commun,
les modalités d’appropriation du quartier… C’est un sujet qui
est longtemps resté dans le non dit, mais le débat a considérablement avancé. Il y a seulement 4 ans, lors des élections
municipales de 2008, nous étions la seule liste à en parler à
Vaulx-en-Velin ; aujourd’hui, au conseil de communauté, il
y a consensus au moins sur le principe, il y a une prise de
conscience que l’étalement urbain coûte à la collectivité, et aux
familles, et la densification figure bien parmi les objectifs.
Certains sujets méritent aussi d’être débattus avec l’État. Nous
avions ce matin même au Grand Lyon un comité de pilotage sur
un projet urbain concerné par la TVA réduite applicable dans un
rayon de 500 m autour des «projets ANRU», mais sur une partie
de son territoire seulement. Cela crée des situations compliquées,
qui n’ont pas forcément beaucoup de sens. Nous allons proposer
que l’éligibilité à cette TVA à 7 % se fonde plutôt sur une analyse
des enjeux territoriaux du projet lui-même, plutôt que sur des
logiques de marges par rapport aux opérations voisines. Propos recueillis par Pascal Carré et Jeanne Bazard
les possibilités de mobilité sociale et résidentielle. - Enfin,
la production de logement en accession sociale ou à coût
maîtrisé reste trop faible pour satisfaire les besoins des
demandeurs notamment les jeunes ménages.
Dans ce contexte général, la capacité des opérateurs sociaux
à contribuer à résoudre la question du «logement abordable»,
des classes moyennes restera durablement limitée. La création
prochaine du PLAI + illustre à cet égard la volonté des pouvoirs publics de renforcer encore davantage le caractère très
social des missions confiées aux organismes d’HLM en période de crise. Les voies de solutions à court et moyen terme
portent à la fois sur :
›› le recentrage des produits de défiscalisation proposés par
les promoteurs vers les catégories de clientèle moyenne ;
›› le retour progressif des investisseurs institutionnels dans
les zones de marché les plus tendues ; ›› la mise à disposition des promoteurs privés ou sociaux,
par les collectivités territoriales, de foncier maîtrisés permettant la production de logements en accession à prix
abordables. 41
TémoignagE
Dossier
Nantes Métropole
De la péréquation à
la maîtrise des coûts
Interview de
Anne Berty
Directrice de l’Habitat de Nantes Métropole
[email protected]
A Nantes, le logement abordable est une
thématique à part entière du PLH. Quels sont les
résultats obtenus et qui a pu en bénéficier ?
Le premier PLH de l’agglomération, en 2004, avait pour
objectif majeur de rattraper le retard en matière d’offre en
logements sociaux dans une agglomération qui en comptait
moins de 18 % et où seules deux communes dépassaient
le seuil des 20 %. Avec la délégation des aides à la pierre,
prise en 2006, l’agglomération a pu « prendre en main » la
programmation de logements sociaux en affectant les aides
en fonction d’objectifs locaux et de règles posées dans le
PLH. Après plusieurs années, dans un contexte de forte
croissance démographique, le PLH 2010-2016 a été adopté
avec un objectif de mixité renforcé qui s’est traduit par 50 %
de logements à coût maîtrisé à construire sur une moyenne
de 4 000 à 5 000 mises en chantier de logements neufs par
an. La notion de logements à coût maîtrisé, dans l’acception retenue par le PLH de Nantes-Métropole, recouvre pour
moitié des logements sociaux (PLUS et PLAI) et pour le restant des logements abordables. La production de logements
abordables est constituée de logements locatifs conventionnés financés en PLS mais aussi et surtout de logements
en accession destinés à des ménages disposant de ressources modestes. Entre 2006 et 2010, Nantes Métropole
avait instauré un dispositif d’aide à la personne (PTZ puis
1ère Clé en complément du Pass Foncier) pour favoriser l’accès à la propriété. En cinq ans, entre 4 500 et 5 000 aides à
l’accession à la propriété ont été accordées. Notre politique
de soutien au logement abordable en accession se poursuit essentiellement dans les ZAC communautaires, avec un
42
prix au mètre carré situé entre 2 200 et 2 400 € TTC tandis
que les villes centres affichent en moyenne des prix entre
3 500 et 4 000 €/m2. Ces logements en accession dits abordables s’adressent à des primo-accédants habitant dans
l’agglomération ou y travaillant, qui disposent de revenus
n’excédant pas celui des PLS (2 100 euros par mois pour
une personne seule), la priorité étant donnée aux ménages
percevant entre 1,5 et 2 smic (entre 1 644 et 2 100 euros).
Quel avenir voyez-vous pour le
logement abordable à Nantes ?
Malgré le succès de la formule, l’avenir de ce type de produit
est questionné par certains professionnels qui soulignent que
sa production repose principalement sur l’encadrement des
charges foncières et sur la péréquation au sein d’une même
opération d’aménagement. Ils anticipent ainsi les difficultés à
venir avec la limitation à la vente des logements privés (notamment à cause de la fin des mesures de défiscalisation).
En effet, pour faire fonctionner le principe de péréquation, les
participations en charge foncière du privé doivent être vendues à des prix relativement élevés, pour compenser les prix
plus faibles concédés pour le logement abordable. Or ce qui
était possible dans un contexte de marché de la promotion
dynamique risque d’être remis en cause à court ou moyen
termes dans un contexte de marché en repli.
Quelles sont les démarches et réflexions
engagées par Nantes Métropole pour
continuer à contenir les coûts ?
Nous réfléchissons aujourd’hui à la nécessité de faire baisser
le coût de production des logements prioritairement locatifs
sociaux. Le renchérissement des prix de sortie des nouveaux
logements sociaux se confronte à la paupérisation des demandeurs à qui il faudrait proposer des logements sociaux au
loyer maximum de 4,5 à 5 €/m², alors qu’un logement social
neuf affiche en moyenne un loyer à 6,20 €/m² aujourd’hui. Un
tel niveau de prix implique l’engagement important de fonds
propres non rémunérés ou une subvention de type « aides à la
pierre » conséquente. Il faut aussi actionner tous les moyens
de minorer le prix final des opérations et, selon nos analyses,
des marges de manœuvre doivent pouvoir être trouvées :
›› du côté des charges foncières qui représentent 17 %
du prix de revient total, lequel se situe entre 1 939 et
2 030 €/m2 en 2011 (contre 1 600 € en 2008) ;
›› sur les travaux d’aménagement qui n’ont cessé de
croître dans des proportions bien supérieures à celle du
foncier (renforcement des standards de qualité, transfert
sur le compte de l’opérateur de nouveaux coûts tels que
la desserte secondaire d’une opération située loin de la
voie principale, nouveaux principes d’urbanisme lié à la
banalisation du modèle « éco-quartier ») ;
›› en limitant la perte de SHON, qui est parfois de l’ordre
de 30 % à cause, d’une part, de la dédensification des
opérations afin de satisfaire des riverains de plus en plus
nombreux à attaquer les permis de construire, d’autre
part, de la sous-densité préconisée par certains modèles
d’aménagement aujourd’hui en vogue.
Face à la complexité du problème, Nantes Métropole s’apprête à mettre en place un référentiel partagé entre l’agglomération et les aménageurs afin de fixer un niveau de qualité
mais également afin de mieux maîtriser les différents postes
de dépense sur le prix de revient final. Propos recueillis par Didier Vanoni*
logements Rives de St-Joseph
ZAC Erdre Porterie , Nantes (44)
Maisons BBC
ZAC Vallon des Garettes , Orvault (44)
Logements, Green Park
ZAC Vallon des Garettes, Orvault (44)
43
Dossier
Produire en ZAC
Franck Savage
Directeur Général de la SPL Nantes
Métropole Aménagement
[email protected]
Logements « comme des maisons »,
ZAC Vallon des Dervallières, Nantes (44)
A partir du début des années 2000, considérant notamment
la moindre progression démographique de l’agglomération
nantaise par rapport à celle du reste de l’aire urbaine, les élus
nantais se sont réengagés dans une politique de grandes opérations publiques d’aménagement, productrices (notamment)
de logements supplémentaires.
Nantes Métropole Aménagement a été précurseur et a travaillé, avec la Ville de Nantes et l’aide d’un BET spécialisé,
dès 2005-2006, sur une première opération pilote, la ZAC
Bottière Chênaie, aujourd’hui 2 400 logements en cours, à la
définition et aux méthodes pour un logement « accessible au
plus grand nombre » (on ne parlait pas encore de logement
abordable) : publics cibles, prix, clauses anti spéculatives…
Depuis, Nantes Métropole Aménagement a vendu au sein de
l’ensemble de ses ZAC opérationnelles autour de 200 lots fonciers en logement abordable, soit entre 20 et 25 % de ses
cessions foncières de logement.
Fait nouveau, le PLH 2010-2016 prévoit la construction de
1 800 logements abordables, qui représentent 25 % de l’objectif total de production et doivent être réalisés principalement en ZAC.
Sa mise en œuvre a nécessité, depuis la crise de 2008 notamment, une montée d’expertise de la SPL tant par un travail
interne que par le concours de prestataires spécialisés. A
titre d’exemple, les premières opérations immobilières lancées en 2004-2008 comportaient souvent un programme
en trois tiers, libre, abordable et social ; on sait aujourd’hui
qu’en TVA à 19,6 % la quotité de logement abordable d’un
immeuble ne saurait dépasser 25 % (20 % pour le locatif social), sauf à porter, par le jeu des péréquations, le prix
du libre à un niveau difficilement accessible, même pour les
classes de revenus supérieurs, au-delà du 7e décile, familles
qui dépassent les plafonds de revenus de la TVA à 7 %, sans
44
être « riches » pour autant. Aujourd’hui, la structuration des
familles de l’agglomération nantaise par déciles de revenus
(relativement proche des moyennes nationales) est devenue
un outil de travail de référence, aux côtés, par exemple du
Code de l’Urbanisme… et naturellement de la systématisation de la méthode du compte à rebours à partir de bilans de
promotion immobilière.
L’objectif d’une production de logement abordable à l’intérieur de l’agglomération pour éviter la « relégation » non choisie des ménages à la périphérie de l’agglomération a en outre
amené l’aménageur à ouvrir (ré-ouvrir) un certain nombre de
champs : plans de composition urbaine (avec l’inertie des projets déjà approuvés), formes architecturales, compositions de
programmes, parkings, mesure et sens de l’exubérance architecturale, optimisation des délais de travail successifs entre
collectivités, aménageurs et promoteurs…
La situation économique de l’immobilier (à quels niveaux seront les commercialisations 2012 et 2013 ?) nécessite la ré in-
terrogation permanente des situations par l’aménageur, l’ajustement des projets, la souplesse des contrats, la confiance
avec la collectivité donneuse d’ordre… et la rapidité de mise
en œuvre. Il convient de raisonner avec les dispositifs en cours
plutôt que d’imaginer ou attendre le suivant. Actuellement les
prix moyens du libre parking compris dépassent 4 200 € à
Nantes et 3 500 € dans le reste de l’agglomération. A l’été
2012, on le sait, le logement abordable aux classes moyennes
(4e au 7e décile de revenus de nos concitoyens) n’est possible
que grâce au PTZ + (Nantes est en zone B1) accompagné
soit par la TVA à 7 % permise par le PSLA ou les périmètres
ANRU, soit par une péréquation intelligente en TVA à 19,6 %.
A titre d’exemple, sur une de ses récentes concessions
d’aménagement, la SPL, qui ne met que très rarement les
charges foncières aux enchères, a fixé les charges foncières
à 220 € HT/m² SHON pour l’abordable et 300 € pour le libre.
Cela a conduit les promoteurs à vendre en 2011-2012 des
programmes collectifs en TVA 19.6 % pour 20 % en abordable à 2 450 €/m², pour 50 % en accession libre à la propriété à 3 075 €, et à 30 % en investisseurs Scellier à 3 300 €.
Soit 3 015 € en moyenne générale, parking compris.
Nantes Métropole, concédant des ZAC d’habitat, nouvelles et
anciennes, depuis 2010 vient de repositionner en 2012 son
cadrage sur le logement abordable. Il est notamment indiqué que le prix cible, parking compris, ne saurait dépasser
2 500 €/m² en moyenne. En 2006, l’étude mentionnée en tête
de ce texte calculait un prix maximum à 2 300 €, 8.6 % d’augmentation en 6 ans, moins de 1.5 % par an… plus proche
de l’augmentation des salaires, que de celle du prix moyen
du logement neuf ou ancien à Nantes comme en France, qui
selon les dernières statistiques progresserait plutôt annuellement de 7.5 % environ. Maisons Elika,
ZAC Vauban Neppert,
Mulhouse (67)
Redynamiser la ville par le logement abordable
L’exemple de Mulhouse
Stephan Muzika
Directeur de la SERM 68
[email protected]
Mulhouse, seconde ville d’Alsace – 112 000 habitants au sein
d’une agglomération de 250 000 habitants - est engagée depuis 20 ans dans une politique de renouvellement urbain et
économique, par une reconversion des sites industriels et militaires abandonnés dans le tissu urbain. Cette ambition vise à
contrecarrer les effets de la désindustrialisation, qui impactent
l’attractivité de la ville.
La production de logements s’en ressent, puisque se construit
à Mulhouse une moyenne de 500 logements par an (à peine
4,5 logements/1 000 habitants), dont 80 % de logements
aidés, et seulement 15 % relevant de la promotion privée.
De surcroît, le niveau de vente de logements libres a chuté
en 2011, compte tenu d’un décrochage entre le prix du neuf
(3 000 €/m²), et le budget des ménages.
45
Dossier
Cette situation interpelle la collectivité et la SERM, l’aménageur de la ville et de l’agglomération, confrontées à un rythme
insuffisant de commercialisation de ses 85 000 m² de charges
foncières disponibles sur 6 opérations. C’est pourquoi la
SERM a souhaité, en accord avec la ville de Mulhouse, mener une analyse du marché du logement afin d’en tirer des
conclusions pratiques sur la programmation, et de stratégie à
conduire avec les promoteurs.
Cette analyse, confiée à un bureau d’études en janvier 2012,
confronte la réalité du marché, au niveau de l’agglomération, aux objectifs du PLH d’agglomération 2012-2017. Elle
met en évidence le décalage entre le rythme moyen de production de logements libres neufs à Mulhouse entre 2004
et 2011 – 95 logements par an- et l’objectif du PLH - 250
logements par an -. Elle montre que le budget des ménages
des classes moyennes – 50 % de la population, mais près
de 80 % de la demande de logements neufs - correspond à
des prix compris entre 2 200 et 2 700 €/m². De surcroît, La
production de logements à moins de 2 100 €/m² permettrait
d’offrir une pièce de plus à budget d’acquisition équivalent,
et de permettre à certains ménages des classes modestes
de devenir propriétaires.
Or, le stock de logements neufs sur l’agglomération, début
2012, était composé à 76 % de logements à plus de 2 700 €/
m². Et les prix envisagés par les promoteurs candidats à l’acquisition de droits à construire dans les nouvelles opérations
de la SERM s’établissaient également à ces niveaux-là.
La production de logements libres à prix abordables apparaît
donc comme un enjeu majeur pour l’agglomération, et surtout
pour la ville de Mulhouse, attachée à améliorer son attractivité.
Le foncier disponible dans les opérations menées par la SERM
a vocation à accueillir de façon privilégiée ces programmes.
A la fois parce que l’aménageur public travaillera de façon
fine avec les opérateurs pour permettre la réalisation de ces
programmes. Et parce que la production de logements à prix
adaptés au marché des classes moyennes, voire modestes,
garantira une commercialisation plus efficace des charges
foncières, sans succomber à la tentation de programmes trop
ciblés investisseurs, qui tendent à relever artificiellement les
prix, sans garantir une bonne tenue de ces programmes dans
le temps.
L’objectif est que les ZAC en cours accueillent à 60 % des
programmes de logements entre 2 100 et 2 700 €/m².
Ainsi l’opération du Nouveau Bassin, un quartier de 1 100
logements à terme à l’entrée de la ville, bordé par un bassin paysager, fait l’objet d’une réflexion partagée entre urbanistes, cabinets immobiliers et promoteurs régionaux et
nationaux pour faire évoluer la programmation ainsi que les
formes urbaines des 25 000 m² de surface de plancher restant
à vendre. Le niveau de charge foncière inscrit au bilan s’établit
à 240 € HT/m² de surface de plancher.
L’objectif est de maintenir cette charge foncière, tout en produisant un mix de produits entre 2 100 et 3 000 €/ m². Les
économies sont recherchées au niveau des typologies - des
logements plus grands pour économiser sur les parties communes - et des stationnements, en mutualisant avec un par-
46
king couvert à proximité immédiate – économie visée de 150 €
HT/m² habitable.
Sur la ZAC Lefebvre – un site militaire reconverti-, la démarche
est différente. C’est à l’échelle de chaque lot qu’un travail spécifique est mené avec un opérateur local.
Celui-ci propose, pour 3 400 m² de surface de plancher, un
concept de logements sur un modèle de loft neuf à 2 200 €/
m², avec des options de logements bruts moins chers à aménager par le preneur.
L’acquéreur pourra disposer d’une réserve de constructibilité
en mezzanine, tirant parti du grand volume vendu.
Cette méthode de travail a vocation à être développée non
seulement sur les opérations engagées, en restant attentif à
ne pas remettre en cause les bilans, mais également sur de
nouvelles opérations.
En conclusion, la mise en place d’une politique généralisée du
logement abordable a pour objectif de traiter non pas un mais
plusieurs enjeux :
›› Répondre concrètement aux besoins de populations
aujourd’hui exclues de l’accession neuve, ou amenées à
chercher en périphérie lointaine un habitat individuel
›› Développer l’attractivité résidentielle de la ville-centre
›› Assurer un meilleur rythme de commercialisation des opérations d’aménagement engagées
›› Contribuer à une diversification des formes urbaines et des
opérateurs, ce qui est gage d’une qualité durable des nouveaux quartiers d’habitation. Maisons Elika,
ZAC Vauban Neppert, Mulhouse (67)
Accords de
prix maîtrisés
les ZAC de la SERM à Montpellier
Xavier Longin
Directeur des études d’Adéquation,
[email protected]
Montpellier favorise depuis 2004 les accords de prix maîtrisés
pour inciter à produire dans les projets d’initiative publique « une
offre de logement adaptée, par sa quantité, sa qualité et ses prix,
aux attentes et capacités de la classe moyenne et des jeunes actifs, et ce afin de promouvoir la mixité sociale et l’équilibre démographique sur le territoire » (extrait de la délibération du Conseil
d’Agglomération). A Montpellier, les ZAC pèsent chaque année
plus de 40 % de l’activité de la promotion immobilière, ce qui leur
confère un puissant pouvoir de régulation sur le marché du neuf.
Une première série de clauses anti-spéculatives a été insérée
dans le cahier des clauses techniques particulières (CCTP) du
règlement de consultation et dans les actes de cession de
droits à construire entre l’aménageur public SERM et les promoteurs immobiliers :
›› Prix de vente plafonnés 2 400 €/m² (valeur 2004, réévaluée
depuis), incluant le parking, en contrepartie d’une charge
foncière bonifiée à 200 € HT/m² SHON. Soit 1 000 € de
moins que le prix moyen de 3 400 €/m², parking inclus,
pratiqués alors sur les autres programmes de la ZAC, qui
amortissaient une charge foncière de 350 € HT/m² SHON ;
›› Programme de construction avec 30 % minimum de la
shon affectée à l’accession aidée ;
›› En cas de non-respect des prix de vente, le promoteur est
redevable à l’aménageur de 35 % de la majoration constatée du prix de vente TTC, parking inclus ;
›› En cas de non-respect du programme, dommages et intérêts de 10 % du prix foncier HT.
La ventilation de l’offre en accession aidée en fonction de la
situation des logements est laissée à l’initiative du promoteur.
L’aménageur a un droit de regard sur la grille prévisionnelle
de prix en accession aidée. Le notaire vérifie le respect du
dispositif avant signature de l’acte authentique.
Une seconde série de clauses anti-spéculatives est spécifiée
à l’acte authentique signé par l’accédant à la propriété aidée,
précisant ses engagements :
›› Condition de première propriété (non-propriétaire au cours
des 2 dernières années) ;
›› Plafonds de ressources : PLS, correspondant à plus de
80 % des ménages ;
›› Maintien de l’affectation à la résidence principale, ni location ni revente pendant 7 ans. Sauf cas de force majeure :
dans ce cas, revente au prix d’acquisition indexé (50 % de
la variation de l’indice BT01) et respect des mêmes conditions par le nouvel acquéreur.
Si le plafonnement des prix paraissait initialement adapté en
2004, le coût de construction des programmes neufs ayant
cru rapidement depuis, les jeux de péréquation sont devenus,
au fil du temps, trop importants entre prix maîtrisés et prix du
libre, contribuant à renchérir trop fortement ces derniers. En
concertation avec les promoteurs, la SERM a mis en place
dès 2008 un accord de prix intermédiaires, pouvant varier au
cas par cas de 2 800 € à 3 300 €/m² parking inclus.
Malgré ce, après péréquation, le coût de revient des programmes
neufs s’amortit depuis 2009 à un prix moyen de 3 350 €/m² habitable, hors parking (Figure 1), permettant de continuer à proposer
une quote-part de 13 % de prix maîtrisés à moins de 2 300 €/
m², hors parking (soit moins de 2 500 €/m² parking inclus). Par
contre, la part de prix intermédiaires, de 2 600 € à 3 100 €/m²
habitable hors parking, reste inférieure à 2 %. Le solde des opérations se commercialisait à 3 350 €/m² en 2009 et désormais
à plus de 3 600 €/m² en 2012. Un niveau de prix difficilement
accessible aux ménages occupants (les prix libres en accession
ne représentent que 20 % des ventes des programmes commercialisés en ZAC) et favorisant une grande part d’investisseurs
(plus de 68 % des ventes des programmes en ZAC).
Compte tenu de ce constat, il faudrait trouver une solution
pour rétrécir la fourchette de prix nécessaire à la péréquation ; par exemple, en remontant le plafond des prix les plus
abordables, proposés dans les accords de prix maîtrisés, à
2 600 € ou 2 700 €/m² habitable en TVA 19,6 %, hors parking,
pour des logements collectifs. Cela permettrait sans doute de
refournir les gammes intermédiaires, entre 2 800 € et 3 500 €/
m² hors parking, et de limiter la part des ventes à plus de
3 600 €/m². Cela permettrait de remonter globalement la part
des ventes à occupants. Il resterait possible de viser, dans le
cadre d’accords au cas par cas, des prix plus bas, en ayant
recours à des leviers complémentaires : la TVA réduite, les
formes urbaines alternatives au collectif conventionnel, moins
chères à construire, les montages financiers innovants, etc.
Les clauses anti-spéculatives ont été respectées dans près de
97 % des contrats : de façon très marginale, quelques acquéreurs les ont enfreintes en mettant leur logement en location,
bravant l’interdiction de le faire au cours des 7 premières années.
On peut désormais observer les toutes premières reventes,
au-delà de la période probatoire, au sein de la ZAC Malbosc, commercialisée en 2004. Elles s’effectuent à moins de
3 000 €/m² parking inclus, soit une plus-value d’environ 25 %
en 8 ans (soit une valorisation patrimoniale de l’ordre de 2,8 %
47
Dossier
11 maisons de ville modulables,
ZAC Malbosc, Montpellier (34)
l’an) pour les acquéreurs ayant bénéficié de l’accord de prix
maîtrisé ; soit environ 37 000 € de plus-value sur un appartement de 3 pièces. De quoi compléter l’apport personnel pour
une nouvelle acquisition.
En ce sens, ce type d’accord facilite à terme le parcours résidentiel du primo-accédant et lui permet de prendre, comme
les générations précédentes, l’ascenseur social résidentiel.
De quoi rassurer sur la contribution de l’investissement initial
de la collectivité pour leur donner un « coup de pouce » qui
s’inscrit ainsi dans la durée.
Restons toutefois mesuré sur la portée de tels dispositifs ;
rappelons qu’à Montpellier, ils n’ont concerné qu’un peu plus
de 1 200 acquisitions en 8 ans, soit 7 % du marché du neuf
de l’agglomération, et 16 % des ventes en ZAC. Les besoins
dans les gammes abordables et intermédiaires sont bien évidemment plus importants. L’accord de prix maîtrisé n’est
qu’un des outils permettant d’y répondre, s’il est bien manié
et paramétré ; en complément d’autres mesures. Le logement abordable au
prisme du « bilan promoteur »
Eric Abel-Coindoz*
Dirigeant de Vitton AMO
[email protected]
Cet article se propose de décomposer le prix d’un logement
tel qu’il se constitue entre le moment de l’acquisition foncière
et celui de la vente au propriétaire, à partir de deux exemples
très simplifiés, de bilan prévisionnel d’opération établi par le
promoteur : le premier correspond à une opération immobilière classique sortant à 3 600 €/m2 TTC hors parking, le
second à la même opération optimisée pour produire des
logements abordables à 2 300 €/m2. Cet exercice, qui permet
au passage de démystifier une profession qui ne réalise pas
les marges phénoménales que l’on croit, vise à évaluer les
économies possibles, non sans interpeller les autres acteurs
de la chaîne de production.
Commençons par aborder la question du foncier. Dans une
opération immobilière classique, la charge foncière, ramenée
au mètre carré de plancher, représente environ 15 % du prix
de vente HT, et près de 20 % si l’on y ajoute les taxes et honoraires afférents (15 % du prix de vente TTC). Le foncier est
donc un poste de coût important. Dans le bilan d’une opération classique que nous avons pris pour exemple, une charge
48
foncière de 450 €, sans effort particulier sur les autres postes
de coût, se traduit par un prix du mètre carré hors stationnement de 3 600 € TTC (TVA 19,6 %). En appliquant les solutions
que nous suggérons dans cet article, nous estimons pouvoir
abaisser ce prix, à charge foncière constante, à 3 000 € TTC
(TVA 19,6 %), soit une diminution de près de 17 %. Le résultat serait significatif, mais pas au point d’effacer l’impact
d’une charge foncière à 450 €, trop élevée pour le marché
(l’exemple s’inspire du marché lyonnais). Comme le montre
notre exemple de bilan d’une opération de logement abordable, il faut un effort significatif sur le prix du foncier (250 €/
m2), effort qu’il est assez facile d’assortir d’un accord de prix
maîtrisé, et une TVA réduite (7 %) pour prétendre se situer sur
le segment du logement abordable.
Le poste de coût le plus important reste toutefois celui des
travaux. Dans notre bilan de référence, une baisse du coût
de construction de 100 €/m2 rapportée à la surface habitable
génère une baisse du prix de vente de 140 €/m2 environ. Un
tel effet de levier invite à explorer toutes les possibilités de
Figure 1
Passage d’une opération classique
à une opération de logement abordable
leviers d’économie mobilisables sous conditions
Opération classique
Logement abordable
TVA19,6 %
TVA 7%
3 600 €*
Marge : 8%
TVA : 16%
Décomposition du prix de vente TTC
Commercialisation
et publicité : 7%
2 300 €*
Marge sur CA TTC réduite
de 8 % à 6 % (risque moindre)
Passage à la TVA réduite
Commercialisation et publicité
réduites de 7 à 5 % du CA TTC
Gestion d’opération : 5%
Frais financiers et GFA : 3%
Assurance : 1%
Pas de besoins en trésorerie
(précommercialisation 70%)
Honoraires techniques : 4%
Construction : 41%
Coût de construction réduit
de 1600 à 1450 € le m2 SHAB
(coût global avec stationnement)
Foncier
(dont frais et taxes) :
15%
* Prix de vente TTC du m 2
habitable hors parking
réduction des coûts de travaux. Sans prétendre à l’exhaustivité, nous en pointerons particulièrement quatre, choisies
pour le champ de réflexion collective qu’elles ouvrent entre
l’ensemble des acteurs de l’industrie immobilière.
Charge foncière réduite
de 450 € à 230 € le m2 SHAB
Simulation réalisée sur une opération de 2 000 m 2 de
plancher pour 30 logements et 45 places de stationnement
›› Simplifier la structure des bâtiments permet de rationnaliser le gros œuvre, à lui seul 40 % du coût de construction.
La structure conditionnant en grande partie l’architecture
de l’immeuble et la composition des logements (taille, pro-
49
Dossier
Encadré 1 _______________________________________________________________________________________________
Les taxes et frais réglementés
principaux supportés par les
opérations immobilières
Sur 100 000 € payés par l’acquéreur sur une opération en
TVA à 19.6 %, 20 500 € (soit 20 %) correspondent à des
taxes ou des frais sur lesquels le promoteur n’a aucune
prise, mais qui pourraient selon nous être aménagés pour
favoriser le logement abordable (les montants indiqués
correspondent aux coûts actuellement supportés).
la profession à innover sans retour d’expérience suffisant.
L’idée d’une assurance unique par opération pourrait être
étudiée avec le monde de l’assurance. Se substituant au
système actuel dans lequel chaque intervenant, prestataire
intellectuel ou entreprise, est assuré, elle conduirait probablement à une réduction du coût global.
Taxe d’aménagement et taxe
diverses : 1 790 €
Garantie financière d’achèvement : 1 250 €
Le nouveau régime de taxation des opérations de promotion, en vigueur depuis le 1er mars 2012 - passage à la surface de plancher et substitution de la taxe d’aménagement
à TLE, la CAUE, la TDENS - tend dans la plupart des cas,
même si la comparaison avec l’ancien système n’est pas
aisée, à renchérir le prix des logements. Bien souvent, le
coût sera toutefois minoré si la commune, comme la loi l’y
autorise, demande au promoteur de financer directement
les équipements de la ZAC et l’exonère en contrepartie de
la part communale de la taxe.
Assurance du promoteur : 1 070 €
Les taux pratiqués par les assureurs découlent des sinistralités qu’ils rencontrent. Le recours systématique à des
modes constructifs maitrisés pourrait réduire à moyen
terme la sinistralité donc les taux. Malheureusement, les
changements de réglementation incessants contraignent
fondeur, ouvertures), il y a là des enjeux non seulement
financiers mais également esthétiques et de confort, qui
doivent être arbitrés. Encore faut-il que les prescripteurs
soient conscients que des appartements traversants, par
exemple, sont souvent plus coûteux à produire.
›› Les parkings sont un point clé. Les prix de vente affichés
étant souvent inférieurs au prix de revient, surtout en infrastructure, le différentiel se répercute sur le prix moyen des
logements, au détriment des ménages qui ne veulent ou ne
peuvent acquérir de parking. Une modulation plus fine du
nombre de places imposées, en fonction de la desserte par
50
La garantie financière d’achèvement est obligatoire dans le
cadre des ventes en état futur d’achèvement (VEFA). Elle
prémunit l’acquéreur contre le risque de faillite du promoteur ou de non-réalisation de l’opération. Un effort des
banques sur le taux de cette garantie, qui serait propre aux
opérations de logement abordable, pourrait sans doute
être étudié.
TVA sur prix de vente : 16 390 €
La TVA réduite sur le prix de vente (7 % au lieu de 19,6 %)
constitue naturellement un facteur essentiel de réduction
des prix : l’impact est de -12,6 % sur le prix TTC. Cet
avantage n’est hélas plus disponible aujourd’hui que dans
et autour des périmètres des opérations du PNRU (programme national de rénovation urbaine). La reconduite
d’un dispositif du type Pass Foncier, dont les critères d’éligibilité seraient liés au prix de vente et aux ressources des
acquéreurs, serait un atout incomparable.
les transports en commun ou du profil des habitants est
souhaitable - les étudiants, par exemple, sont en général
peu demandeurs. Réaliser une partie des stationnements
en aérien est également une solution très efficace, mais
rarement acceptée.
›› Un niveau de prestation réduit ou des logements livrés
habitables mais moins finis permettent à l’acquéreur de
réaliser lui-même, progressivement et à moindre coût, les
compléments voulus.
›› Enfin, une meilleure coordination des chantiers publics et
privés est souhaitable, sachant que les frais de réparation
de voiries construites prématurément par l’aménageur et
endommagées par le chantier du promoteur, si elles sont
mises à la charge du promoteur, seront nécessairement
répercutés sur le prix des logements.
Venons-en aux honoraires. Calculés en pourcentage du prix
du foncier, des travaux ou du chiffre d’affaires, les honoraires
varient arithmétiquement en fonction de ces assiettes. Pour
aller plus loin dans la recherche d’économie, faut-il réduire les
taux appliqués ? Nous ne le préconisons pas pour les honoraires du notaire, du géomètre et de l’équipe d’ingénierie et
de maîtrise d’œuvre. Ces prestations sont justement indispensables à l’optimisation des coûts, mais aussi à la réduction des risques, lesquels, comme nous allons le voir, incitent
les promoteurs à prendre des marges prévisionnelles importantes. S’agissant des honoraires de gestion du promoteur, ils
doivent rester suffisants pour lui permettre de mener à bien
l’opération jusqu’à la fin de la garantie décennale, soit une
durée d’environ 15 ans. Le bon ratio dépend ici en grande
partie du volant d’affaire de la société de promotion. Les
honoraires, frais commerciaux et dépenses publicitaires en
revanche, dépendent quant à eux de la durée et de la complexité de la commercialisation. Il est raisonnable de penser
que des logements abordables se vendront plus facilement
qu’une opération classique, et que le taux peut être ramené
de 7 % à 5 % du CA TTC.
Les frais financiers représentent couramment plus de 2,5 %
du prix de vente, dont 1,25 % environ rémunèrent la garantie
financière d’achèvement (voir encadré) et 1 % les emprunts
couvrant les besoins en trésorerie de l’opération. Ces derniers
peuvent être supprimés à condition de ne payer le foncier et
de ne démarrer les travaux que lorsque la pré-commercialisation des logements a atteint environ 70 % : les fonds versés
par les clients permettent alors de couvrir sensiblement les
besoins en trésorerie de l’opération. Cette condition suspen-
sive est généralement rejetée par les propriétaires fonciers privés, mais pourrait devenir la règle des opérations de logement
abordable sur du foncier public, où il reste rare de pouvoir les
négocier à mieux que 50 % aujourd’hui.
Vient enfin la marge dégagée par l’opération. Dans un bilan prévisionnel classique, elle est fixée autour de 8 % du chiffre d’affaires TTC. La marge permet d’une part de rémunérer les fonds
propres placés dans l’opération, souvent par des organismes
financiers (les promoteurs eux-mêmes placent entre 15 % et
100 % des fonds propres dans leurs opérations), d’autre part
d’absorber les surcoûts liés aux inévitables aléas et aux retournements de conjoncture. Ces derniers étant très fréquents, la
marge réellement dégagée par l’opération est en général bien
inférieure aux 8 % du bilan prévisionnel. Ainsi, pour le promoteur, seule une réduction des facteurs de risques permet de travailler avec une marge prévisionnelle réduite, et encore doit-ce
être dans des limites acceptables pour continuer à attirer des
capitaux. Dans une opération d’aménagement publique dans
laquelle l’ensemble des intervenants, aménageur, collectivité
et promoteur, travaillent main dans la main pour rationnaliser
les coûts et réduire les risques, nous estimons que le taux de
marge devrait pouvoir être abaissé autour de 6 %.
En conclusion, si l’on laisse de côté le prix du foncier et la
TVA, la construction est, sans surprise, le principal poste de
coût du logement. Dans ce domaine, les pistes à explorer
dépassent de très loin la négociation des prix des entreprises.
Elles sont nombreuses et impliquent une réflexion forcément
globale associant tous les partenaires, y compris les acteurs
publics qui, par leurs prescriptions, sont parties prenantes
dans la conception des logements, l’organisation des chantiers, ou encore la gestion du temps. Mais si l’objectif de production de logements abordables est clairement partagé par
tous, et que chacun agit dans le même sens, ces efforts porteront incontestablement leurs fruits. L’ingénierie financière au service
du logement abordable
Jean-Yves Rannou*
Directeur Gérant de Capitol Développement
[email protected]
Les « financiers de l’immobilier » tablent sur un taux de rendement interne (TRI) des fonds propres investis de 25% à 30%,
tenant compte de risques généralement élevés. Une opération
classique, avec 20% de fonds propres investis sur 18 mois,
suppose ainsi une marge de 8%. Des structures de «finan-
cement éthiques» pourraient admettre un TRI de 10 à 15%,
donc une marge inférieure, mais à condition que les risques
soient minimisés.
Pour continuer à attirer les capitaux par un TRI des fonds
propres élevé, les opérateurs immobiliers auront intérêt à
51
Dossier
jouer sur les deux variables «exponentielles» que sont la durée
et les montants de fonds propres (croissance exponentielle, à
opposer aux montants de marge qui ne font évoluer les rentabilités que dans un rapport arithmétique…).. Comme le montre
le tableau ci-dessous, une marge abaissée de 50 % par rap-
port à une opération classique diminue le TRI quasiment de
moitié. La même baisse — qui, précisons-le, est susceptible
de se répercuter à 100% sur le prix de vente — préserve le
TRI à condition de n’immobiliser que 15 % de fonds propres
pendant 12 mois.
CA
Opération
Fonds
Propres
Marge
Durée
(mois)
TRI
Hypothèse classique : 20% de
fonds propres et 8% de marge
5 000
1 000
400
18
25,1%
Réduction de marge de 50%
5 000
1 000
200
18
12,9%
Diminution de durée de 30%
5 000
1 000
400
12
40,0%
Durée - 30% & marge -50%
5 000
1 000
200
12
20,0%
Idem avec 15% de fonds propres
5 000
750
200
12
26,70%
Activer ces leviers suppose de travailler sur :
›› Un taux élevé de précommercialisation avant lancement,
qui diminuera le risque mais aussi les montants et la durée
d’immobilisation des capitaux. Des prix attractifs jouent
dans le même sens.
›› Une conception basée sur la rapidité d’exécution
Un schéma participatif
›› Des règlements atermoyés du foncier, condition éventuellement rémunérée
›› Un financement bancaire (voire aussi du foncier) par
tranches autorisant la mise en place progressive et le retour anticipé des fonds propres Esra Tat*
Responsable Développement de Terra Cités
[email protected]
Cet article propose d’aborder un schéma de production de
logements abordables basé sur la participation des habitants
à la conception du projet et sur la distinction des rôles du
promoteur et du maître d’ouvrage. Le schéma participatif,
atypique, permet une économie évaluée à 10 % du prix du
logement par rapport à un schéma conventionnel de promotion immobilière. Sa particularité est de positionner le métier
du promoteur sur les aspects d’un programme immobilier où
sa valeur ajoutée est forte, et de laisser l’espace nécessaire
à l’expression de la maitrise d’usage, par un transfert de la
maitrise d’ouvrage aux futurs habitants à un stade cadré du
projet immobilier.
52
Le fonctionnement
Le promoteur sélectionne le foncier, qui peut appartenir à un
propriétaire privé ou à une collectivité, et définit le programme
en lien avec l’équipe de maitrise d’œuvre et les acteurs publics, jusqu’au dépôt du permis de construire. A ce stade,
la relation étroite avec la collectivité permet de mieux cibler
les besoins du territoire dans la programmation (logements
familles, seniors…).
Les futurs habitants sont alors « recrutés », sur un programme
qui tient donc compte des contraintes urbanistiques, tech-
niques et financières. S’ils adhèrent au projet, ils se constituent en maitrise d’ouvrage dans une logique d’achat immobilier groupé et « commandent » en quelque sorte le projet
au promoteur, qui apporte le financement de l’opération, le
cadre juridique, la garantie financière d’achèvement extrinsèque et l’assurance dommage ouvrage. La vente du foncier ne peut avoir lieu qu’à la constitution de cette maitrise
d’ouvrage, puisque c’est elle et non le promoteur qui en fait
l’acquisition en direct. Elle est donc nécessairement décalée par rapport à un projet classique. L’implication forte des
habitants commence à ce stade puisqu’ils participent de
manière ciblée à la programmation dans ce second temps,
notamment sur la définition de l’usage d’espaces partagés
(des mètres carrés supplémentaires) et l’aménagement des
espaces privés. Ils définissent également avec leurs futurs
voisins le cadre de vie (les règles du « vivre ensemble »).
Cette co-conception et le lien entre voisins en amont de la
construction sont une des clés du projet, et sont susceptibles de créer plus facilement les conditions de comportement de solidarité et de partage.
La répartition des rôles et le ciblage de la participation sur la
dimension « vivre ensemble » du projet permettent de garder des temps de réalisation proches de ceux d’un projet
conventionnel.
Les économies
Comparé à un schéma conventionnel de promotion, le prix
du logement peut baisser jusqu’à 10 %. Ces économies proviennent de la réduction des postes :
›› commercialisation (-4 %) : l’approche de « recrutement »
des habitants s’appuie sur la collectivité pour la diffusion
de l’offre de nouveaux logements, et la vente directe via
des rencontres publiques.
›› frais financiers (-4 %) : les besoins et la durée d’immobilisation des fonds propres, et donc de leur rémunération,
sont réduits (ce qui permet d’avoir une marge beaucoup
plus faible). Les frais bancaires diminuent par une trésorerie plus favorable qu’en VEFA.
›› frais de notaire (-1 %) : les habitants étant regroupés dans
l’acte d’acquisition, les frais de notaire sont mutualisés.
›› honoraires et assurance (-1 %) : les honoraires du promoteur et des intervenants techniques subissent une baisse
arithmétique, étant donné que leur base de calcul est hors
foncier. Il en est de même pour la GFA.
Le schéma participatif produit d’autres économies. Typiquement, la mutualisation d’espaces participe à la réduction des
surfaces privées sans en réduire l’usage. De manière schématique, dans une opération de 10 logements à 3 000 €/m²,
une pièce de 9 m² (qui peut revêtir plusieurs usages : salle de
jeux le jour, accueil ponctuel en chambre d’amis, salle pour un
anniversaire…) couterait 27 000 € par logement, alors qu’un
espace mutualisé de 20 m² revient à 60 000 € à la collectivité
des habitants, soit 6 000 € par logement, c’est-à-dire 4,5 fois
moins cher.
La mise en œuvre
Ce schéma se positionne comme une logique complémentaire
dans le paysage des dispositifs de production de logements
existants. Sa faisabilité tient à l’engagement de l’ensemble des
parties prenantes. C’est une approche différente du métier de
promoteur, mais également de l’implication des futurs habitants. S’approprier ce rôle de maître d’ouvrage nécessite un
temps d’adaptation et un accompagnement. A ce jour pourtant, le principal enjeu est d’identifier les territoires désireux
d’opter pour une démarche innovante et engageante. En effet,
le rôle de la collectivité est central pour rendre ce schéma réaliste. Elle participe à la constitution du groupe de futurs habitants et s’engage à un décalage de la vente du foncier jusqu’à
cette étape. Pour aller plus loin, peut-on imaginer un accès
au foncier facilité dans le cadre d’opérations d’aménagement
public ? Ce serait certainement un acte fort pour la production
de logements abordables sur ce schéma. Les Rives
de Bourg Bief
(21)
53
Dossier
L’optimisation des coûts de construction
est une affaire collective
Franck Dubout*
Directeur commercial et développement de Baudin-Châteauneuf
[email protected]
Logements à
Vaulx-en-Velin (69)
54
Les coûts de construction ont augmenté de plus de 60 % en
10 ans, du fait de l’augmentation des prix des matériaux, de
l’envolée du coût de l’énergie et de l’évolution des salaires. La
construction des logements a subi en outre les effets inflationnistes des évolutions réglementaires (accessibilité, thermique,
environnemental, sismique…) et de l’amélioration intrinsèque
des projets. S’agissant des normes, par exemple, le surcoût
d’une construction BBC par rapport à la RT 2012 est de
l’ordre de 5 à 10 % ; celui de l’accessibilité atteindrait environ 1 % du coût global de la construction (source : Banque
mondiale, 2008). Quant à la construction en zone sismique,
les nouveaux zonages et le passage de la norme PS92 à la
norme EC8 en habitat collectif neuf produisent des effets très
variables sur le coût, mais le CSTB estime que l’augmentation
se situe entre 0,5 et 1,5 % pour les bâtiments classiques de 3
ou 4 niveaux, et peut atteindre dans certains cas 5 % du coût
de construction pour des bâtiments de 8 ou 9 niveaux.
D’autres facteurs interviennent qui sont liés au contexte de
chaque opération, ne serait-ce que le nombre de logements,
puisque les frais de chantier et d’encadrement sont quasiment
identiques que l’on en construise 25 ou 50. En outre, certaines
décisions politiques prises en amont ne sont pas sans effet
sur les coûts. Il en va ainsi de la densité ou de la mixité, pour
prendre deux exemples.
›› La densité n’est pas anodine : plus on construit en milieu
dense, plus on construit cher, compte tenu des contraintes
liées au site et aux parkings à réaliser en sous-sol, les
coûts augmentant avec la profondeur (surenchérissement
des parois de soutènement, présence de l’eau impliquant
le rabattement de nappe ou un cuvelage…). Sans oublier
les droits de voirie, une vraie taxe dont on ne parle jamais.
›› La mixité (commerces, bureaux logements) n’est pas
neutre non plus : superposer des produits de trames différentes, dont les structures ne se «plombent» donc pas,
nécessite des planchers de reprise plus épais et surferraillés. On pourrait en revanche réaliser des économies en
mutualisant les parkings, si on ne se heurtait pas à la réglementation contraire des PLU, qui obligent à distinguer tant
de places par logement, tant par m2 de bureaux, etc. et ne
permettent pas un calcul suivant les usages.
Mais comment le réduire sans revenir en arrière sur la qualité ? Il faut travailler simultanément selon deux axes : la rationalisation et le mode de production.
La production d’un logement est le résultat d’une somme de
tâches rationnelles. La rationalisation doit commencer dès la
conception et se poursuivre pendant la production du chantier
en améliorant le dialogue entre industriels et entreprises. Elle
passe aussi par l’utilisation de composants industriels finis ou
semi-finis, voire de modules complets (salle de bains). Les résultats du concours CQFD (Cout Qualité Fiabilité Délai) lancé
par le PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture) sont
à cet égard assez prometteurs, en particulier, dans le rapprochement entre certains architectes et industriels afin de développer une offre «ensemblière» ou complète de conception
et de réalisation préservant la variété et l’innovation dans les
bâtiments.
Les modes de production doivent eux aussi évoluer. S’il y a
peu à attendre d’une mise en concurrence poussée à l’extrême des entreprises - elle va souvent, paradoxalement, à
l’envers du sens escompté - un travail commun d’optimisation entre architectes, entreprises et bureaux d’études est
une piste très sérieuse. La conception-réalisation, procédure
L’incidence des
règlements sur le
coût du logement
Qualité, espace, fonctionnalité, confort, esthétique, le tout dans
un carcan normatif doublé de la contrainte économique : c’est
bien là l’enjeu de l’architecture. Aujourd’hui, le carcan normatif
est tel qu’il aboutit nécessairement à une augmentation conséquente des coûts et à une perte de qualité des logements ; il
agit donc à rebours de la production de logements abordables,
un effet pervers encore accentué par la juxtaposition des règles.
Prenons l’exemple d’un terrain rectangulaire de 600 m² (20 m
sur rue x 30 m), en zone urbaine mixte desservie par le tramway, une «dent creuse» entre deux constructions des années
soixante (moyenne R +5) : un site a priori exploitable pour une
« jolie opération ».
Le PLU impose la végétalisation de 50 % de l’unité foncière,
la moitié en pleine terre, et le stationnement en ouvrage. Au
rez-de-chaussée, une fois casés l’accès au parking, le sas,
l’ascenseur, les circulations, les escaliers, le tout avec des dimensions conformes à la norme accessibilité, sans oublier les
locaux à vélos et à poubelles, le local technique, l’ensemble
de ces locaux devant être accessibles depuis la rue, la cellule
commerciale doit se contenter de la surface résiduelle.
Aux étages, les dégagements sont larges mais les logements
petits. L’unité de vie définie dans la norme accessibilité (sani-
malheureusement trop peu utilisée du fait de la réticence de
l’ordre des architectes, s’y prête pourtant parfaitement. Elle ne
manque pas d’atouts dans la perspective du logement abordable. En effet,
›› un groupement unique limite le nombre d’interlocuteurs et
de procédures, réduisant les interfaces et les délais, donc
les coûts, pour une meilleure efficacité globale,
›› l’engagement contractuel du groupement sur les coûts et
les délais, la forfaitisation des aléas sont nature à fiabiliser
l’anticipation budgétaire,
›› la collaboration entre le concepteur et l’entrepreneur,
notamment sur des opérations complexes, conduit à des
solutions innovantes et fiables grâce à une meilleure appréhension des nouvelles technologies et des produits.
Dans un tel contexte, de nombreuses pistes peuvent être étudiées, y compris de l’ordre d’une réorganisation spatiale du
logement, dans l’esprit du loft minimaliste par exemple. Un
peu d’audace serait bienvenue : osons être force de
proposition. Perrine Goguel*
Architecte urbaniste
[email protected]
taires, cuisine, séjour/chambre et circulations accessibles
à une personne en fauteuil) est indépendante de la taille du
logement. D’après Emmanuelle Colboc et Catherine Carpentier (Courrier Cofhuat décembre 2010), le cumul des surfaces
imposées atteint 15 à 20 m², soit une perte de 4 à 6 m² pour
les pièces de vie (environ 10 % pour T2 et T3). Une étude de
l’atelier d’architecture Canal publiée par AMC en octobre 2011
démontre comment la simple application de cette norme fait
passer la surface exploitable d’un studio de 18 m² de 12 à
6 m².
Depuis la réglementation technique 2010, le balcon ne peut
plus consister en une extension de la dalle intérieure, mais
doit être accroché à la façade. Si la réglementation antisismique l’exige, il faut en outre offrir un appui au balcon, ce qui
implique un retrait de la façade sur rue. La bande de constructibilité s’en trouve réduite d’au moins 1,20 m.
La norme accessibilité impose des seuils de hauteur inférieure
à 2 cm. Conjuguée aux règles d’étanchéité, elle entraîne le
décaissement de la dalle terrasse, donc la rehausse du niveau
inférieur pour garantir la hauteur sous plafond réglementaire,
générant un réel surcoût : poutre en relevé, étanchéité, isolation, dalles sur plots… Répétées sur 5 niveaux, ces adapta-
55
Dossier
tions génèrent une hauteur supplémentaire de 1,50 m, pouvant entraîner le dépassement de la hauteur autorisée dans
le PLU, donc la perte d’un étage. Dans notre exemple, une
telle situation impliquerait 20 % de logements en moins et
un renchérissement considérable des logements restants.
Ainsi deux «petits» centimètres peuvent-ils avoir de grandes
conséquences.
Ces décaissés de dalles de terrasses générant surcoûts, délais de mise en œuvre et risques de sinistres ultérieurs, les
maîtres d’ouvrage privilégient désormais de petits balcons sur
rue pour minimiser la perte de surface habitable, voire suppriment toute surface extérieure. Va-t-on dans le sens de la
qualité souhaitée de l’habitat ?
L’exploitation de l’intérieur de la parcelle est vite contrainte
par les règles du PLU (implantation en retrait liée à la hauteur
du bâtiment) générant une construction en gradins, peu compatible avec la structure du parking enterré : construction de
peu de surfaces à coût élevé !
Moins de logements ou surcoût de construction, allongement
des délais compte tenu de la complexité de construction :
dans tous les cas, l’opération devient difficilement viable, à
moins d’augmenter les prix de vente, pour des logements
dont la qualité baisse sensiblement.
d’un fauteuil roulant. Un fonds abondé par une taxe permettrait l’aménagement du logement « sur mesure » le jour venu
en fonction du handicap : rappelons que toutes les personnes
handicapées ne sont pas en fauteuil.
Pour des opérations de logement abordable en particulier,
introduire des possibilités de dérogation pour chaque règle
après examen du dossier par des commissions ayant une
vision globale et non plus segmentée du projet. L’assouplissement des règles d’urbanisme (stationnement, pleine terre,
hauteurs strictes, retraits) pourrait permettre d’augmenter
le nombre de logements et d’amortir les surcoûts engendrés par les règles thermiques et d’accessibilité, notamment
sur les petites parcelles que ces règles peuvent vite rendre
inconstructibles.
De telles mesures permettraient sans doute de regagner de 5
à 10 % de surface habitable et d’espérer réduire d’au moins
10 % le coût de construction. A défaut, à très court terme,
l’équation deviendra tout simplement impossible. Logements à
Vaulx-en-Velin (69)
Que faire ?
Une analyse sans concession des réglementations nationales,
qui les sortirait de leurs capsules étanches pour les étudier
dans leurs interrelations, semble indispensable. Il ne serait
sans doute pas inutile non plus d’assouplir une réglementation thermique dont les retours ne sont pas toujours positifs.
Par ailleurs, un retour aux principes de la loi de 1975, qui prévoyait l’adaptabilité des logements, permettrait de ne pas faire
subir à 95 % de la population les surcoûts liés au déplacement
Bibliographie générale
›› Bazard J. et Escobar L., 2012, Solutions pour le logement abordable : trois ateliers pour un grand chantier, Actes
de la conférence Adequation de novembre 2011, 33p. www.adequation-france.com
›› Vanoni D., 2012, « La dimension économique de la diversification de l’offre dans les opérations d’aménagement.
Comment développer la ville sans exclure ? », Synthèse du groupe de travail Précarité et aménagement, la ville
créatrice de lien social, FORS-Recherche sociale - Club Ville et Aménagement
›› Collectif, 2012, Le logement : cause nationale, Paris, Fondation Abbé Pierre- FFB-SNAL-FPI-UMF-USH-Action
Logement-UNSFA-UNTEC, 42p. www.snal.fr
›› Fondation Abbé Pierre, 2012, L’état du mal-logement en France, 17ème rapport annuel, 245p.
›› « Un logement pour tous ? », Le Courrier de la Cofhuat, 2010, n°26, 32p. www.cofhuat.org
›› Colboc E., 2012, Rapport sur l’impact des règles accessibilité dans la construction de logements neufs, 25p. www.
syndarch.com
›› Mistral J. et Plagnol V., 2008, Loger les classes moyennes : la demande, l’offre et l’équilibre du marché du
logement, 168p. www.cae.gouv.fr
56
Sommaire
Actualités
P.20 /
La fin de l’urbanisme commercial
Pascal Madry
P.4 /
Territorialiser la mer
Un cadastre marin pour le Domaine Public Maritime
P. Boissery, C. Valentini-Poirier, Max Falque
P.6 /
Village Olympique et communauté locale
Jean-Philippe Attard
Les dynamiques commerciales ont des impacts territoriaux très concrets :
les centres d’activités périurbains en témoignent suffisamment. Mais si
cela fait du commerce un enjeu d’aménagement essentiel, ses logiques de
développement, déconnectées des territoires où il s’implante, le rendent
de plus en plus difficile à saisir via les politiques d’urbanisme.
P.25 /
Faut-il réguler les loyers ?
Jean Bosvieux
P.7 /
« Les friches touristiques en Polynésie française
Révélateur d’une crise de la destination et forme
de résistance au tourisme international »
La revue des revues de Clotilde Buhot
P.9 /
Les acteurs de l’habitat discutent foncier
Depuis 30 ans, les loyers ont augmenté plus rapidement que l’inflation,
et la part dédiée au logement dans le budget des locataires n’a cessé de
grimper, surtout pour les plus modestes. Une politique d’encadrement
des loyers serait-elle efficace pour enrayer cette évolution ? Jean Bosvieux
en examine les conséquences possibles, à la lumière des expériences passées ou présentes de régulation des loyers en Europe et aux Etats-Unis.
Nicolas Persyn
P.11 /
De nouvelles formes de gentrification ?
p.31 / Dossier
Logement abordable
Dynamiques résidentielles et commerciales à Château-Rouge, Paris
Un souffle d’optimisme ?
Position de thèse de Céline Chabrol
Coordonné par Laurent Escobar et Jeanne Bazard pour ILLA
Articles
juridique
P.12 /
Droit de l’expropriation et QPC
Beaucoup de bruit pour rien ?
Entretien avec René Hostiou et Frédéric Lévy
Enjeu central de l’aménagement, le droit de l’expropriation peine à se
réformer : il repose pour l’essentiel sur une ordonnance de 1958… Audelà du débat technique, Frédéric Lévy et René Hostiou nous livrent leur
point de vue sur les enjeux d’évolutions actuels.
Charbonnel
P.57 /
Jurisprudence
Damien Dutrieux
P.63 /
Droit européen
Francis Haumont, Pascale Steichen
P.60 /
Expropriation
P.66 /
Frédéric Lévy, Michaël Moussault,
François Dauchy, France
Guillaume Ghaye
Questions/Réponses
P.15 /
L’urbanisme sans les urbanistes ?
lectures
Le National Planning Policy Framework en Grande-Bretagne
Philip Booth
Le National Planning Policy Framework voté en 2012, en Angleterre,
remet à plat le droit de l’urbanisme. Le gouvernement de David Cameron voulait réformer une législation jugée trop contraignante. Le nouveau
texte de 50 pages a cependant suscité le débat notamment en raison d’une
simple petite phrase : le « principe en faveur du développement durable »…
P.67 /
Il y a 81 ans…
« La vie des Chinois
aux Etats-Unis »
Johan Vincent
P.71 /
Livres

études foncières

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