UNTERNEHMENSANALYSE ANALYSE D`ENTREPRISE

Transcription

UNTERNEHMENSANALYSE
ANALYSE D’ENTREPRISE
Stephan Appel
Ratings
geschlossener
Fonds
Notation
de fonds fermés
Rang
« Premium 1+2
1+2 »
Premiumstufe
fairvesta
: Mercatus
X - WIDe
Wertimmobilien
: Premium
- Project
fairvesta:
Mercatus
X - WIDe:
Wertimmobilien:
Premium
Fonds 1 - Fonds
Project1Fonds:
Reale
Werte
12
ZBI:
Professional
7
Project
Fonds:
Reale
Werte
11
Fonds : Reale Werte 12 - ZBI : professional 7 - Projet Fonds : Reale Werte 11
Rang
« Qualité »
Qualitätsstufe
Kapitalpartner
KonzeptCampus
: Campus
Bremen
- DPF
Emissionshaus
: Seniorzentrum
Kapitalpartner Konzept:
Bremen
- DPF
Emissionshaus:
Seniorenzentrum
Her-
kenrath - Industriefinans Real Estate: Berlin Selektion 02 - Primus Valor: Immochance mochance
5 Renovation
+ - Fondshaus
Hamburg
Aktiv Deutschland
Select Deutschland
II
5 Renovation
+ - Fondshaus
Hamburg:
Aktiv :Select
II
Rang « Moyen »
Durchschnittsstufe
Hahn
Pluswertfonds159
159-- GF
GFGesellschaft
Gesellschaftfür
fürKonzeption:
Konzeption Regio
: RegioFlex
FlexFonds
Fonds1 1Hahn Gruppe
Gruppe:: Pluswertfonds
Hamburg Trust: Forum-Park Office - BVT: Real Rendite Fonds Nr. 1 - Fondshaus Ham-
Hamburg
: Immobilien
14 - Wealth
Management
Capital
: Immobilien
Deutschland
34 burg: Immobilien
14 - Wealth
Management
Capital:
Immobilien
Deutschland
34 - SontoSontowski
& Partner
Regio Süddeutschland
Fonds Süddeutschland
8 - Management
Wealth Management
wski & Partner:
Regio: Fonds
8 - Wealth
Capital: Capital
Immobi-:
lien Deutschland 33 - Wölbern Invest: Deutschland Fonds 05 - First Invest: Deutsche
Lebensmittelmärkte 01 - Habona Invest: Fonds 03 - UBG Unternehmensberatungsgeberatungsgesellschaft
: Mezzanine
Fonds 1Deutschland
- MPC Capital
11 - Jost
sellschaft:
Mezzanine Fonds
1 - MPC Capital:
11 :-Deutschland
Jost Vermögensverwaltung: SLC 2 Student Living Center - Kristensen Invest: Private Invest 03 - Real I.S.: Bayernfonds Deutschland 23 - ZBI: Vorsorge Plan Wohnen 1
Rang
« Inférieur à la moyenne »
Unterdurchschnittsstufe
Signa
PropertyFunds
FundsDeutschland:
Deutschland
: Signa
13 The
Cube
- Hannover
Leasing
: GrüSigna Property
Signa
13 The
Cube
- Hannover
Leasing:
Grüne
Mit-
te, Essen - IFK: Sachwertfonds Deutschland 2 - Hesse Newman Capital: Classic Value
6 - Sachsenfonds: Deutschland V - Hesse Newman Capital: Classic Value 4 - Real² Ver-mögensanlagen: Realwertfonds Rheinland - Fondshaus Hamburg: Immobilien 12 Stu- burg
: Immobilien
12 Studieren
& Holding:
Wohnen Immobilienfonds
- Deutsche Fonds
: Immobiliendieren
& Wohnen - Deutsche
Fonds
98Holding
- LHI Leasing
Immobilienfonds: TU Berlin - Hamburg Trust: Domicilium 7 - Hamburg Trust: Domicilium 9 7 Hamburg
Trust : Access
Domicilium
9 - DWS
Finanzservice
: Access
Wohnen 3 - DeutDWS
Finanzservice:
Wohnen
3 - Deutsche
Fonds Holding:
Immobilienfonds
97 sche Fonds Holding : Immobilienfonds
- E&P Real Estate
: Sachwertfonds 123
E&P Real Estate:97
Sachwertfonds
123
Nicht bewertbar
ActibaFonds
FondsAG:
Ag Immobilien
: Immobillien
Süddeutschland
- Artprojekt
: Wohnbaufonds
BerlinActiba
Süddeutschland
- Artprojekt:
Wohnbaufonds
Berlin-Potsdam - Dresdner Nachhaltigkeitsfonds UG: GreenPower CityResort - Ecorab Private Real
Private
estate : Wohneingentum
Deutschland
- Eurix
: PropFund
Germany
2Estate: Real
Wohneigentum
in Deutschland in
- Eurix:
PropFund
Germany
2 - Eurix:
PropFund
Eurix
: PropFund
Germany
3 - Euro
Grundinvest
17 - fonds[id] Deutsche
EmissionsGermany
3 - Euro
Grundinvest:
Deutschland
17: -Deutschland
fonds[id] Emissionshaus:
haus
: Deutsche Immobilienrendite
- Immovation
Immobilien
Handels
AG Immobilien
Immobilienrendite
- Immovation Immobilien
Handels
AG: Immobilien
Handel
3 - Monumentreal Estate: Monumentreal Wohnbau Fonds - Next Generation Funds: Einzelhandelsfonds Deutschland 1 - Next Generation Funds: Immofonds Hochschule München - One Capital Emissionshaus: ProReal Deutschland Fonds - United Investors: Metropolitan Estates Berlin - Ventafonds: Parkhotel Bad Oeynhausen
RangProblemstufe
« Problématique »
United Investors: Deutsche S&K Sachwerte Nr. 2
Performance
Deutscher
Immobilienfonds
Les performances
des fonds immobiliers
allemands -2013
2013
Contre-expertisezur
évaluant
l’analyse du Finanztest
de décembre2012
2012
Gegenstudie
Finanztestanalyse
vom Dezember
RAPPORT CHECKNr.
n° 3/13
CHECK-REPORT
3/13
Avril 2013
April
2013
UNTERNEHMENSANALYSE
STEPHAN APPEL
Le système
d’évaluation de CHECK beDas
CHECK-Bewertungssystem
se base
sur une
analyse différenciée
ruht
auf einer
15jährigen,
stetigen Veret approfondie
menée sur 15
ans etder
tiefung
zur
differenzierten
Analyse
portant
sur
les
risques
et
les
chances
Risikoanfälligkeit
und
den
Rendide rendement provenant de participatechancen
von Unternehmensbeteilitions à des entreprises.
Depuis 1991,
gungen.
Autor
analysierte
l’auteur a Der
analysé
et évalué
environund
bewertete
seit 1991
ca. 1.000
ge1000 fonds fermés.
Diplômé
en économie et après avoir
suivi
des études
de
schlossene
Fonds.
Zuvor
arbeitete
philosophie,
d’allemand
et d’histoire
der
examinierte
Betriebswirt
in den
clôturées par
le deuxième examen
Bereichen:
Printmagazine
und Presd’État, il a travaillé
dans
les domaines
seagenturen
sowie
Fernsehanstalten
suivants
:
presse
imprimée,
agences
wie
dpa, Stern,
ZDF,de
NDR,
nachdem
de presse
et chaînes
télévision,
par
er
Philosophie,
Deutsch
und Geexemple
l’agence de
presse allemande
schichte/Politik
dem
StaatsexDPA, le magazinemit
Stern
ou2.les
chaînes
amen
abgeschlossen
hatte.
de télévision
allemandes
ZDF et NDR.
Wichtiger Hinweis:
CHECK untersucht
bewertet
die Wirtschaftlichkeit
geschlossener
Fonds. Auch eine
Benotung
bedeutet
Gewährcependant
gegen das Verlustrisiko.
Unternehmensbeteiligungen
Remarque
importance
: CHECKund
analyse
et évalue
la rentabilité
de fonds immobiliers.
Unepositive
évaluation
positive
ne keine
représente
aucune garantie
contre le risque deder
hier untersuchten Art sind keine sicheren Geldanlagen im Sinne eines Pfandbriefs, einer Festgeldanlage oder eines Sparbuchs. CHECK wertet Informationen des Angebotes zum aktuellen Zeitpunkt der Emissiperte
on aus.
moment actuel de l’émission
Évaluer
desImmobilienfonds
fonds immobiliers
Deutsche
allemands
: une
réponse
bewerten:
eine
Erwiderung
Préambule
Präambel
Dans
publiée par vom
le magazine
In derl’analyse
Finanztest-Analyse
DezemFinanztest
décembre
2012
sous
le titre
ber 2012 en
"Trotz
Pleiten
sehr
beliebt"
«werden
Trotz Pleiten
sehr beliebt » (Très prisés
nach CHECK-Einschätzung
eimalgré
lesvon
faillites),
une série deImmobilifonds imne Reihe
geschlossenen
mobiliers
fermés
sont évalués
à tort, selon
enfonds zu
Unrecht
als "zu riskant"
ables
estimations
de CHECK,
comme étant
gewertet.
Andere
Immobilienfonds
ge«nießen
trop risqués
». D’autres dagegen
fonds immobibei Finanztest
ein
liers
sont
au contraire jugés
l’analyse
mäßig
befriedigendes
oderdans
ausreichende
comme
étant moyennement
desFinanztest
Urteil. Deren
Risiko-Chancen-Rela-
tion stuft CHECK jedoch anders ein. In
aboutit cependant à une évaluation difvielen Fällen, insbesondere im Segférente en termes de relation risquesment "Blind Dans
Pool",de
kommt
CHECK
rendements.
nombreux
cas, zu
et
anderen Bewertungen
Finanztest.
particulièrement
dans lealssegment
des
Bei der Gewichtung der Kriterien wie
Transparenz,
Wahl
des AbschlussprüCHECK
aboutit
à d’autres
évaluations
fers,
Beiratsstellung,
stimmtdeCHECK
comparativement à l’analyse
Finanmit Finanztest
grundsätzlich
überein.
ztest.
CHECK partage
globalement
l’avis
de Finanztest quant à l’importance accordée aux critères
tels que la transparence,
Kriterienraster
für
le choix 58
du commissaire
aux comptes, la
Immobilienfonds
position
conseil
consultatif.
CHECKdu
hat
das von
Finanztest ange-
wandte
Kriterienraster
auf58MarktgeGrille de
critères pour
fonds
rechtigkeit hin
untersucht.
immobiliers Finanztest
hat 58 aaktuelle
CHECK
examiné Immobilien-Beteilila grille de critères
gungsangebote
nachquant
einem
Schema
établie
par Finanztest
à son
équité
eingestuft, das den Besonderheiten
einzelner
Fonds nicht
gerecht wurde
les
offres actuelles
de participation
à 58
(Beispiel
= Blind Pools
zu riskant,selon
FKfonds
d’investissement
immobiliers
Quote
überqui50
%). les
Einen
Mangel an
un
schéma
ignore
particularités
de
dem Finanztest-Schema
erkennen
wir
chaque
fonds (exemple : les
fonds d’inz. B. daran, dass einige als "Blind
risqués,
ratio d’endettement
supérieur
Pools" eingestufte
Fonds faktisch
kei-à
50%).
NousPools
constatons
exemple que
le
ne Blind
mehrpar
waren/sind.
Sie
schéma
du Finanztest
présente
une lacune
waren/sind
(teilweise)
investiert
und/
oder sie verfüg(t)en über eine konkrete Objektpipeline, die zur Investitionterminée
alors(steht)
qu’ils ne
faisaient
et ne font
bereit stand
und
den selbstgeplus
partie
de cette catégorie.genüg(t)e.
Ils avaient
setzten
Investitionskriterien
et
ont Pools
(en partie)
déjà investi
et/ou dispoBlind
erwerben
mit Einzahlungssaient
et disposent
de projets concrets,
prêt
fortschritt
ein
Fondsportfolio.
Dieses
à l’investissement et répondent aux critères
ist nicht deswegen risikoreicher, weil
es erst nach Prospektveröffentlichung
konkretisiert
wurde. Auch
wenn
constitue
leur portefeuille
au fur
et à das
mePortfolio
eines Blind-Pool-Gesamtsure
par versements
progressifs. Ce portefonds ne
(noch)
nicht
fest
feuille
présente
pasabschließend
plus de risque pour
steht: in
Regel
kann diequ’après
sich abautant
carder
il n’est
concrétisé
la
zeichnende
der sibereits
publication
du Ertragsstärke
prospectus. Même
le porakquirierten Objekte hinreichend eingeschätzt werden.
indéterminée
n’est pas encore établi dans
son ensemble, il est généralement possible
d’estimer les capacités de rendement des
biens déjà acquis.
Pondération
du risque des fonds
Risikogewichtung
von Blind Pools
Nous considérons que les risques que
Die Übergewichtung
Blind Pool-Ri-à
présentent
les fonds des
d’investissement
sikos halten wir für unangemessen.
Denn im Einzelfall kann ermittelt werden,même
dass de
sichla die
Objektpipeline
des
lors
phase
de placement
et
Initiatorslanoch
der Platziependant
phasewährend
d’investissement,
dans
rungs-mesure
und Investitionsphase
zum Vorquelle
les projets d’investissement
teil der peuvent
Investoren
den Immobilieninitiaux
être an
adaptés
à l’avantage
markt
anpassen kann,
B. bei fallenden
des
investisseurs
; parz.exemple
lorsque
Kaufpreisen
oderbaissent
beim Abschluss
höheles
prix d’achat
ou le coût
des
rer Mieten.
Der flexiblere
Investitionszeitloyers
augmente.
En fonction
du moment
punkt
ist insbesondere
"Opportuni-»
de
l’investissement,
des «bei
opportunités
ty"-Immobilienkäufen
Sondersituaavantageuses
peuvent aus
se présenter
pour
l’acquisition
de biens
immobiliers
se troutionen vorteilhaft.
Allerdings
ist der
Zuvant
particulière. nur
Toutefois,
gangenzusituation
Sondersituationen
weniseuls
les vernetzten,
managers expérimentés,
bien
gen, gut
kapitalstarken und
interconnectés
et disposant d’un gros
erfahrenen Immobilienmanagern
zucapital,
ontDiese
accèsDeals
à cesfunktionieren
situations partigänglich.
zuculières.
transactions
peuvent
en
dem nur,Ces
wenn
zügig undne
diskret
abgeoutre
sewird.
conclure
qui sisind
ellesÜbernahmen
sont menées
wickelt
Darunter
avec
et discrétion.
font partie
von inrapidité
Probleme
geratenenEnImmobilienles
reprises
de
fonds
immobiliers
fonds, die aus der Finanzierungconfron"gelaufen" sind und von Banken, Kommunen,
lesquels
les banques,
les communes
et les
Institutionellen
abgeschrieben
wurden.
Verkäufer
dieser
Provenienz
wollen
bei
de ces fonds ne veulent pas être cloués
der
Abgabe
ihrer
Bestände
nicht
als
"Liau pilori en tant que « liquidateurs » lors
quidatoren" am Pranger stehen. Käufeaus Sondersituationen
können
mit ersition
de biens immobiliers
se trouvant
en
heblichenparticulière
Einkaufsvorteilen
situation
peut êtreverbunden
liée à des
sein. Gerade die Anbieter dieser Fonds
können
aus Risiko- und
Renditeaspekêtre
particulièrement
intéressants
quant
tenrapport
besonders
interessant sein.
au
risque-rendement.
Exigences
rigoureusesan
endie
maHohe Anforderungen
tière
de contrôle de l’utilisation
Mittelverwendungskontrolle
des
fonds
An Blind Pools
sind
die Transparenzund Mittelverwendungskontrollanfor-
et de contrôle de l’utilisation des fonds sont
derungen, um platzierungswürdig
zu
particulièrement
rigoureuses envers les
sein, besonders hoch. Plausibel ist ei-
ne qu’ils
Performanceprognose
dieser
pour
méritent d’être placés. Un
proFonds
nur
dann,
wenn
höchste
Pronostic de performance positive pour cette
fessionalität
und Expertise
mit que
einer
catégorie
de fonds
n’est plausible
si
verlässlichen
(unabhängigen,
mögce
dernier témoigne
d’une haute compélichst professionnelle
durchgängigen)
Mittelverwentence
et d’un
savoir-faire
dungskontrolle kombiniert werden.
(indépendant et systématique) de l’utilisation des
fonds.
CHECK-Risikogewichtung
des Fremdkapitalanteils
Pondération
du bewerten
risque selon
Bei
Immobilienfonds
wir das
CHECK
relativement
à la part
de
capitaux d’emprunt
Pour les fonds immobiliers, nous consi-
PointsKernpunkte
centraux de la
contreder
expertise
CHECK
portant
sur la
CHECK-Immobilienvergleichscomparaison
de
fonds
immobiliers
Gegenstudie
La
des fonds
à haut
Diequalité
Qualität
der renditerendement
n’a
pas
été
prisevon
en
starken Fonds wurde
compte
dans
l’analyse
du
magader Finanztest-Analyse
zine
Finanztest
nicht
erfasst
Chaque
fonds a hat
un potentiel
Jeder Fonds
sein indiindividuel
de
risques
et de rendeviduelles Risiko-Chancenments
les
critères
d’évaluation
Potenzial - Finanztestdu
Finanztest sont
inappropriés
Quotenraster
ungeeignet
Les
« Blind Pools » ou
fonds
Anlegergerecht
struktu-
rierte “Blind Pools” sind née
la structure
répond
dendont
meisten
“Halten
& aux
besoins
des
investisseurs
sont
Verwalten”-Fonds überleen
général plus performants que
gen
les fonds dont le but principal est
«
détention
et l’administra10la Fonds
liegen
über dem
tion
»
des
participations
Durchschnitt, 17 Fonds im
Durchschnitt, 15 unter
10
fonds
sont évalués somme
dem
Durchschnitt,
15 sind
étant
au-dessus
de la(mindemoyenne,
nicht bewertbar,
17
sont dans
moyenne,in15die
en
stens)
einerla gehört
dessous
de
la
moyenne,
15
ne
Problemstufe
sont pas évaluables, (au moins)
un
estobere
classé Quartil
au rang «der
ProbléDas
Anmatique
»
gebote schneidet mit ei-
ner CHECK-Vorsteuer-Re-
Sur
la base du calcul
chenrendite
über des rendements
avant
impôt
5 % p. a. ab selon CHECK,
le quartile supérieur atteint un
résultat
de plusQuartil
de 5 % par
Das untere
deranAn-
gebote schneidet mit ei-
Sur
base du calcul des rendenerlaCHECK-Vorsteuer-Rements
avant impôt
selon CHECK,
chenrendite
unter
le
quartile
inférieur
atteint un
4 % p. a. ab
résultat inférieur à 4 % par an
Die Top-10 der Angebote
Sur
la base
calculCHECKdes rendekommt
aufdeeine
ments
avant
impôt
selon
CHECK,
Vorsteuer-Rechenrendite
les
10
premiers
atteignent
un
über 6 % p. a. , die Lastrendement
supérieur
à
6
%
10 unter 3,5 % p. a. par
an et les 10 derniers inférieur à
3,5 % par an
dérons
nondes
seulement
le prix
d’achat
mais
Verhältnis
FK-Anteils
zum
Verkehrsaussi
la part
de capitaux
wert und
nicht
nur den d’emprunt
Kaufpreis.par
Beirapei-
ner Loan-to-Value-Betrachtung des Verprêt-valeur
permet
mettre
en évidence le
kehrswertes
wirdde
das
Verschuldungsririsque
d’endettement.
Si la part
de capitaux
siko am
besten deutlich.
Wenn
der FKd’emprunt
80%
de la valeur vénale,
la
Anteil 80 atteint
% zum
Verkehrswert
erreicht,
marge
de
manœuvres
sera
moins
large
pour
ist der Spielraum für die Abfederung eiatténuer
les effets liés àgering.
un effondrement
du
nes Markteinbruchs
Wenn diemarché. Au contraire, si cette quote-part ne
se Quote que
dagegen
nur
50 % vénale,
zum Verreprésente
50% de
la valeur
les
kehrswert
diegénérer
Preise
prix
peuventausmacht,
baisser dekönnen
20% sans
ohne
Risiko
umprix
20d’achat
% nachgeben.
de
risque.
Si le
correspondIstà
dervaleur
Kaufpreis
aufles
Marktniveau
Verla
vénale,
réserves dedes
valeurs
kehrswerts,
sind
die
Wertreserven
seront
moindres
lors
d’un
effondrementbei
du
einem Werteinbruch
desest
Marktes
gemarché.
Si le prix d’achat
ostensiblering. en
Liegt
der Einkaufspreis
deutlich
ment
dessous
de la valeur vénale
(voir
unter« dem
Verkehrswert
(siehe
rang
Premium
»), les réserves
dePremicapital
umstufe),
bestehen hohe
sont
plus importantes.
DansWertreserven.
le cas d’un apBei de
Aufnahme
von nominal
70 %nomiFK
port
capital d’emprunt
d’une valeur
nale
70%,
le degré d’endettement
est de
liegt de
der
Verschuldungsgrad
bezogen
50%
relativement
à la valeur
auf den
Verkehrswert
untervénale.
50 %.
Exemple
: fonds
d’investisseBeispiel
"vermindertes"
Blind
Pool-Risiko
« réduit
»
Die Investition
eine d’immobilier
ProjektentwickInvestir
dans uninprojet
résilung eines
Wohnprojektes
in einem
dentiel
situé dans
le Nord de Hambourg
hochpreisigen
im Hamdans
un quartier Wohnviertel
cher où la demande
est
excédentaire
( Projekt
Werte) peut
burger Norden
mit Reale
Nachfrageüberprésenter
une structure
à moindres
risques
hang (Project
Reale Werte)
kann
eine
que
d’investirRisikostruktur
dans un centre
de comniedrigere
aufweisen,
merces
de bureaux entièrement
investi
als einetdurchinvestiertes
Einzelhansitué
grande villeinallemande
(qui
dels-dans
undune
Bürocenter
einer deutrépond
à tous les (das
critères
Finanztest
schen Großstadt
allede
geforderten
quant
aux quotes-parts eines
d’un fonds
de porFinanztest-"Quoten"
Bestandstefeuille)
et introduit
le marché
un prix
fonds erfüllt),
dassurjedoch
mità einem
d’achat
la base d’un facteur
de 17,57
hohen sur
Kaufpreisfaktor
des 17,57-faet
dont an
le prix
de vente
calculée
la
chen
den
Marktestgeht
undsurbei
base d’un facteur de 16,07 sur une durée de
12jähriger
Laufzeit Einkaufscenter
mit dem 16,07-fa12
ans (Hamburger
Hamchen beim
Verkauf
(Hamburburger
Straße,
Bayernkalkuliert
Fonds Deutschland
ger Einkaufscenter Hamburger Straße,
Blind Pool grundsätzlich ebenso gege-ben wie bei einem Bestandsfonds.quences
pour un
fonds
portefeuille
sont
Gleichwohl
sind
diede Folgen
erfahmême
plus dramatiques.
fonds d’invesrungsgemäß
bei einemUn
Bestandsfonds
problematischer. Kann der Blind Pool
son
portefeuille
alors qu’un
fonds de porseinen
Portfolioansatz
reduzieren,
hat
tefeuille,
étant
lié
par
une
série
de contrats
ein Bestandsfonds angesichts
einer
déjà
conclus,
surmonter des obstacles
Reihe
bereitsdoit
geschlossener
Verträge
majeurs (par exemple : prolongation/aughöhere Herausforderungen zu bewältigen (z. B.rédhibition,
Ausdehnung/Erhöhung
teuonéreux,
arrêt de commerciarer Zwischenfinanzierungen, Rückabwicklung, Vertriebsstop, Übernahme
durch Eigenfinanzierung: Beispiel
Wölbern
Deutschland
FondsdeV).
Der
perd
tout au
plus sa capacité
gestion
Blind-Pool
verliertlebestenfalls
rivisant
à minimiser
risque ou il seine
suspend
sikominierende
Streuung
oder pour
er stellt
la
commercialisation
(sans perte
les
den Vertrieb dans
ein (ohne
Anlegerverlust,
investisseurs
la mesure
où est en
sofern eine verlässliche Mittelverwenfonds
associé à in
uneKombination
réglementation
dungskontrolle
mitporeitant
rédhibition et couvrant
tous les
ner, sur
allela Einzahlungen
abdeckenden
versements).
Nous avons eu par
exemple
Rückabwicklungsregelung
vorhanden
connaissance
d’un arrêt deerfuhren
commercialiist). Einen Vertriebsstop
wir
sation
pour Artprojekt
Berz.B. bei:
ArtprojektWohnbaufonds
Wohnbaufonds
lin-Potsdam
et pourDresdner
le fonds de
développeBerlin-Potsdam,
Nachhaltigment
durable
de
la
ville
de
Dresde
: Green
keitsfonds: GreenPower CityResort.
Power
Citygrößerer
Resort ; ou
un grand
initiateur
Oder ein
Initiator
übernimmt
de
reprendden
et restructure
le fonds
undprojets
strukturiert
Fonds neu,
z. B.
Industriefinans
Berlin
Selektion
02.
Berlin Selektion 02.
durée,
le risque
lié à la hausse des(Infracoûts
das örtliche
Nachfragepotenzial
Relativierter Blind Pool
bei Finanztest eine Investitionsquote
unter 90 %, eine Finanzierungsquote
über
50 %de
oder
ein Vermietungsstand
en
compte
facteurs
particuliers comme
unter
90 relatif
%. Die
Würdigung
vonselon
Sonle
facteur
à l’achat
et la vente
le
derfaktoren wie standortspezifische
l’habitat,
développement de Gewerbe,
projets, la
Ein- undle Verkaufsfaktoren,
gestion,
particularités du site,Objektle mix
Wohnen,lesProjektentwicklung,
des
locataires,Standortbesonderheiten,
l’achat de biens en situation
streuung,
particulière,
l’orientation
commerciale, les
Mietermix, Kauf
aus Sondersituationen,
Handelsorientierung, Refinanzierungs-,
Ein indéterminée
"relativierter" Blind
Pool (u.
« relativisé
» a.
"Deutsche Lebensmittelmärkte Fondsterminée
« relativisé » (entre
autres,
01” oder “Industriefinans
Berlin Selektion 02”) kann insgesamt besser dastehen, als ein Objektfonds, der von
Sektion
peut
mieux situéFachdans
Beginn 02
an») in
einêtrekonkretes
l’ensemble
qu’uninvestiert,
fonds qui investit
le
marktzentrum
jedoch dès
zum
départ
dans un centre concret dédié
au
Projektentwicklungszeitpunkt
zum
commerce
spécialisé,
qui, au
mo13,57-fachen
investiertmais
(Beispiel
Fach-
struktur,
Bevölkerungsentwicklung,
à
l’encontre des attentes.
Pour chaque
cas
Kundenfrequenz,
verfügbares
Einkomparticulier,
seulegesetzten
une analyse du
marché est
men) die
Wertsteigeen
mesure de déterminer
si le potentiel
de
rungsannahmen
rechtfertigt.
In allen
la
demande
(infrastructure,
démoFällen,
in denen
nur eineévolution
Marktrechergraphique,
fréquence
clientèle, revenus
che Einblick
in das Entwicklungspo-
tenzial ermöglichte, haben wir unsere
value.
Concernant
cas où seule une und
anaEinschätzung
mitlesMaklerangaben
lyse du marché permettrait d’appréhender
persönlichen
Gesprächen mit
le
potentiel de développement,
nousMarktavons
teilnehmern
und
Standortrecherchen
consolidé notre estimation en consultant
unterlegt.
wir bei
denacteurs
Kostendes
agents Wenn
immobiliers
et des
du
prämissen
z. B. dendes
Verkaufsanmarché
et enund
entreprenant
recherches
nahmen aus unserer Sicht zu optimi-stischedeAnnahmen
vorfanden, trop
setzten
nostics
vente nous paraissaient
optiwir ein nous
(etwas)
konservativeres
Szenamistes,
avons
opté pour un scénario
rio an, z. B. bei
Kapitalpartner
(conservateur),
comme
c’est le cas Konpour
zept: CampusKonzept
Bremen.
Kapitalpartner
: Campus Bremen.
Approche
Vorgehensweise
IlErforderlich
a été nécessaire
en détail
war, d’examiner
jeden einzelnen
chaque
fonds.
Dans
l’analyse
comparaFonds näher zu betrachten. In der vertive,
nous avons
considéré
pour chaque
gleichenden
Analyse
ermittelten
wir für
fond une structure risque-rendement, qui,
jeden
Fonds
eine
eigene
Risiko-Chanpour être pertinente, ne peut être évaluée
cen-Struktur, die sachgerecht
nur
indiqu’individuellement.
Se limiter aux
critères
viduell
bewertet
werden
kann.
Die
d’exclusion à partir d’un certain quota Beauschränkung
Ausschlusskriterien
ab
raient
conduitauf
à des
estimations erronées,
bestimmten
zu
comme
dans leRechenquoten
Finanztest : parhätte
exemple,
Fehleinschätzungen
geführt
wieà z.
B.
un
taux d’investissement
inférieur
90 %,
Bayernfonds
Deutschland
23).transforAuch
magicien
non plus
et ne peut pas
der
Erfolgsentwickler
ECE
kann
mer un centre de passage situé dansnicht
une
zaubern
undmixte
aus àeinem
Durchgangzone
urbaine
forte circulation
en
scenter
einem stark
befahrenen
un
centre in
commercial
haut de
gamme (la
Mischgebiet
eine commercial
Einkaufsperle
erconception
du centre
Alstertal
zwingen
Gestaltung
ECE-geAEZ
dirigé(die
par ECE
et situé àdes
Poppenbüttel
Alstertaleinkaufscenters
AEZ
àführten
la périphérie
de Hambourg fut par contre
im Hamburger Speckgürtel Poppen-
sont
enwar
principe
cohérents,
dans cerbüttel
dagegen
sehrmais
erfolgreich).
tains
la structure
de risque
du fonds
Beidecas,
Konzepte
können
grundsätzlich
tragfähig sein. Doch die Risikostruktur
avantageuse
ce qui ist
concerne
les fonds
des "Blind en
Pools"
fallweise
bei
dédiés
à la construction
de logements
Wohnbaufonds
vorteilhafter
als que
bei
pour
centres commerciaux.
demles
Einkaufscenter.
Risque des fonds d’investisseBlind Pool-Risiko
de produits
Produktauswahl
Ein Blind Pool-Risiko kann bei der Produktauswahl dann entstehen, wenn
le
s’effondre et
concept
dermarché
Markt "wegläuft"
undque
dasle Konzept
ne
fonctionne
plus. Un So
fonds
orienté
nicht
(mehr) aufgeht.
kann
es z.vers
B.
le
marché Einzelhandelsmärktefondsdu commerce de détail, par
einem
exemple,
nenicht
parviendra
pas das
à intégrer
Blind Pool
gelingen,
Fonds-à
son
portefeuille
des projets qui valentProl’inportfolio
mit investitionsgerechten
vestissement
(hausse
des
prix,
mauvaises
jekten zu füllen (Anstieg der Preise,
schlechtere Konditionen). Das Blind--Pool-Konzept kann jedoch geändert
und an den Markt angepasst werden.
Risque lié au placement
Platzierungsrisiko
Ein Platzierungsrisiko ist bei einem
fairvesta
XX
s’est
et a investi
rapidement.Der
Selon
les
fairvestaMercatus
Mercatus
hatpositionné
zügig platziert
und investiert.
Platinformations,
lesliegt
placements
se montentzurzeit
actuellement
à plus
de178,6
178,6
zierungsstand
auskunftsgemäß
bei über
EUR
millions
Le degré d’investissement
70%
alors Anqu’il
Mio. Derd’euros.
Investitionsgrad
beträgt ca. 70est
%,d’environ
nachdem
dieser
fangtombé
2013 àvorläufig
aufau
ca.
50 %
war.
Die erweiterte
était
environ 50%
début
degesunken
cette année.
Fin 2012,
des investisPlatzierung
hatte Ende avaient
2012 zu
einemenüberdurchschnittlichen
sements
supplémentaires
conduit
l’espace de quelques mois à
Kapitalzufluss in wenigen Monaten geführt. Per Stand März
2013été
wurde
deutlich
eingekauft
als prospektiert.
ont
effectués
dans günstiger
des conditions
nettement
plus favorables que
CHECK-Einstufung:
Premiumstufe
1 CHECK : Rang « Premium 1 ».
prévu
dans le prospectus.
Classement de
Handelsfondskonzepte,
du fonds, le potentiel locatifVermietungsdes surfaces
potenzial
Flächen und
sous-louéesunvermieteter
et la qualité marchande
lors
die
Marktgängigkeit
beim d’une
Verkauf
verde la
vente, ont fait l’objet
pondélangten
eine
individuelle
Risikogewichration des
risques
effectuée
de manière
Die leitende
Sind
Laufzeiten steigt auch das Risiko, dass tung.
individuelle.
QuestionFragestellung:
conductrice : les
réErgebnisannahmen
auf Basissur
der
dielocataires/d’un
Kosten-/Inflationsentwicklung
den die
de
facteur de sortie élevé.
sultats
supposés sont-ils plausibles
la
Prämissen
plausibel?
Concernant
unzuwiderläuft.
investissement
longue gewählten
base des prémisses
choisies
?
Erwartungen
Im de
Einzelfall
kann nur eine Marktanalyse zeigen, ob
marktzentrum
Delmenhorst)
und für
ment
de l’élaboration
du projet, investit
sur
seine
auf ei-:
la
baseAusschüttungsprognose
d’un facteur de 13,57 (exemple
nen hohen Exitfaktor/AnschlussverFachmarktzentrum
Delmenhorst) et dont
mietung
angewiesen
Bei längeren
les
pronostics
relatifs à ist.
la distribution
des
Seite -3Page
-3-
Beispiel
vermindertes
Exemple
: moindre
risque pour
les capitaux
d’emprunt
FK-Risiko
Fonds, wie z.B. der WIDe-Fonds mit
les
immobiliers
situés àinDresde
ont
gutobjets
gängigen
Objekten
Dresden
une
marchande,
ou le ZBIerà
oderbonne
ZBI 7qualité
in Berlin
Charlottenburg
Berlin Charlottenburg, ne présentent pas
höhen das Risiko nicht in dem Maße,
plus de risque au fur et à mesure que le
indem die FK-Quote steigt. Die hohe
Nachfragestruktur rechtfertigt einen
höheren, zurzeit sehr günstigen Finanzierungshebel.
völliged’emVerrenoncement
totalAuch
à desder
capitaux
zicht corrélé
auf Fremdkapital
bei entspreprunt,
à une compétence
d’achat,
chender
Einkaufskompetenz
kann
zu
peut
conduire
à un rendement des
fonds
überdurchschnittlichen
EK-Renditen
propres
supérieur à la moyenne
(fairvesta,
führen (fairvesta, Project). Ein erhöhtes Risiko
einer
Fremdfinanziegrand
pour le
tauxhohen
d’endettement
dans le
cas
particuliererkennen
où le ratio
est
rungsquote
wirprix/loyers
im Einzelfall
au-dessus
de ladie
norme
comparativementim
à
dann, wenn
Kaufpreisfaktoren
la
situation du marché.
En cas sind.
de crise,
la
Marktvergleich
"ausgereizt"
Dann
valeur
risque
alors
chuter en
steigt de
dasl’objet
Risiko,
dass
derde
Objektwert
dessous
de la unter
valeurden
hypothécaire
(entraîim Krisenfall
Beleihungswert
nant
les kann
conséquences
; nécessinken
(mit denconnues
bekannten
Folsité
apport
supplémentaire zu
en fonds
gen,d’un
z.B.
EK nachschießen
müspropres,
sen). par exemple).
La valeur vénale, un tampon face
Risikopuffer
Verkehrswert
au risque
Das FK-Risiko kann in einem Seni-
orenresidenzfonds
9) mit
être
plus grand dans le(Domicilium
cas d’un investisseeinerlocatif
Quoteenunter
50 % pour
deutlich
höher
ment
résidence
personnes
sein, (Domicilum
als in einem
Opportunityfonds,
âgées
9) avec
un taux inférieur
àder
50%
à stratégie
opportubis qu’un
zu 70fonds
% finanziert,
dessen
Objekte jedoch durchschnittlich zu max.
toutefois
acquis
en moyenne jusqu’à
60%
60 % des
Verkehrswertes
eingekauft
de
la valeur
vénale
et dont
le potentiel de
werden
und
deren
Upsidepotenzial
hausse
estUmfeld
incontestable
vu le contexte
aus dem
nachweislich
erkenn(par
: WIDe
Premium
FondsFonds
1, ZBI
bar exemple
ist (Beispiel
WIDe
Premium
1, ZBI Professional 7, fairvesta Merca-
stratégie
fairvesta
Mercatus
X consiste
tus X). de
Bei
fairvesta
werden
überpar
exemple à renoncer
aux capitaux
d’emdurchschnittlich
günstige
Einkaufsfak-
toren vereint mit dem Verzicht auf FK.
particulièrement avantageux.
Gewichtung
deslié aux
Pondération
du risque
coûts
Kostenrisikos
Concernant
la pondération
du risque lié
Bei der Gewichtung
des Kostenrisikos
aux
coûts, nous prenons
en considération
berücksichtigen
wir die
kumulierten
l’ensemble
des coûts
Gesamtkosten
der accumulés
gesamten pendant
Fonds-
laufzeit. Ein Kostenunterschied be-
sont
les mêmes
s’ilgemanagten
s’agit, d’une part,
stehtpas
zwischen
aktiv
Opd’un fonds à stratégie opportuniste jouisportunityfonds
und
Handelsfonds
eisant d’une gestion active ou d’un fonds
nerseits (Immobilienkäufe
noch
d’investissement
à orientationstehen
commerciale
nichtachats
(alle) de
fest),
undimmobiliers
den Objektfonds
(les
biens
ne sont
(Immobilien
unddéterminés)
Investitionen
pas
encore (tous)
ou, stehen
d’autre
von Anfang
an dont
fest) les
andererseits.
Die
part,
d’un fonds
objets immobiFondsgeschäftsführung
Objektliers
et les investissementseines
sont détermi-
fonds erzielt den Anlegerrückfluss
durch
"Halten
Verwalten"
über eid’un
fonds
dont und
les objets
immobiliers
et
ne investissements
längere Laufzeit
vondéterminés
z. B. durchles
sont
dès
schnittlich
ca. un
10 retour
Jahren.
wenn
le
début atteint
surAuch
investissement
en s’appuyant
sur le
de « la
die jährlichen
Kosten
fürprincipe
das laufende
détention
et l’administration
» sursind
une duManagement
p. a. geringer
als
rée
longue,
en moyenne d’environ
10
bei plus
einem
Opportunityfonds,
übersteians.
si lesüber
coûts
annuels
dedie
gestion
gen Même
kumuliert
die
Laufzeit
Obsont
moindres que pour
fonds à stratéjektfondskosten
der un
Bestandsfonds
gie
les coûts accumulés
dieopportuniste,
der Opportunityfonds.
Daher istpar
eiun
portefeuille pendant(siehe
sa durée
nefonds
reinede
Jahresbetrachtung
Fide
vie sont irreführend.
supérieurs aux
générés
nanztest)
Diecoûts
Wertschöppar
un
fonds
à
stratégie
opportuniste.
Il est
fung bei Opportunityfonds kommt
donc
trompeur
de Haltedauer,
ne considérersondern
que les
nicht
aus
der
coûts annuels (voire l’analyse du FinandurchUn
den
"Turn-around"
durch Renoztest).
fonds
à stratégie opportuniste
ne
vierung,
crée
pas deNeuvermietung,
valeur en fonction Neuverwalde la durée,
Mietermixoptimierung,
iltung,
s’appuie
sur la « restructuration »Kosten(« turn-
senkung
und
Diskretion
bei der
Abaround
») par
rénovation,
nouvelle
location
wicklung
Verkäufer optimisation
will sein Geet
nouvelle (der
administration,
du
sichtdes
wahren).
Die baisse
Kostengewichtung
mix
locataires,
des coûts et
findet daher
nicht des
auf transactions
Jahresbasis,
discrétion
aux cours
(le
sondern als Gesamtbetrachpondération
des kumulierten
coûts n’est donc
tung über die
Kopas
selon
des lang
données
stenétablie
statt. Bei
einem
laurelatives
aux coûts
annuels diese
mais
fenden Fonds
schmälern
selon
approche
considérant
in derune
Regel
die kalkulierbare
l’ensemble
des coûts
accumulés.
Rendite. Die
CHECK-KostenPour
un fondsfindet
à longue
duréeindide
Bewertung
daher
vie,
ces
derniers
réduisent
en
gérekt über die CHECK-Rechennéral
les rendementsstatt
prévisibles.
rendite-Einstufung
(Definition
siehe
S.
6).
par CHECK se base donc indirectement sur l’évaluation basée sur
le Performancecontrolling
calcul des rendements selon
von Opportunityfonds
(hohes
Upsidepotenzial).
Daher
diffe« Détenir
et administrer
» : une
renzieren stratégie
wir beim Vermietungsstand.
risquée
Welches
in deravec
Miete?
Un bien Potenzial
immobiliersteckt
mal géré,
un
taux d’inoccupation de 30%, qui, après
Très prisés
malgré les
faillites
Fonds immobiliers fermés
très appréciées. Pourtant sur 58 fonds immobiliers,
seuls 8 sont évalués comme étant satisfaisants,
40 ont été recalés.
Nur ein professionelles MietContrôle de
management
istlainperforder Lage,
mance des
à straImmobilien
ausfonds
Sondersituatioopportuniste
de Finanztest onthaben
évalué d’emblée
les fonds
Die rédacteurs
Finanztest-Redakteure
die “Blind
nen tégie
erfolgreich
zu günstigen Les
Seule
unezu
gestion
locative profesPools”
von vornherein als “zu riskant” einge- Kosten
überarbeiten
und qués
». Mais c’est précisément parmi ces offres que les risques
sionnelle est en mesure de rema- stuft. Aber gerade unter diesen Angeboten werzumà des
Verkehrswert
an den
den - seriös
konstruiert
- diestables
typischen
Risiken
nier
coûts avantageux
les location
attractive
et de rendements
assurés
par la quaMarkt
zu
bringen.
Der
Gewinn
derdes
“Core”-Immobilien
vermieden.
locataires et la durée de
leur bail) peuvent être entravés.
biens immobiliers se trouvant
en lité
kommt aus dem Exit. Die laufenden sur
Mieterträge
die Bedeutroduire
le marché haben
à leur valeur
vénale. rénovation, Risiko
nouvelle“Halten
administration et un
tung der (zusätzlichen) Kosten- mix de locataires
und Verwalten”
plus intéressant, a été
deckung.
Fonds
sindcomme
nicht facauf Eine
de
location Diese
en cours
agissent
die,
schlecht
adaptéImmobilie,
au loyer de
référence
de verwalla zone
"Halten
und Verwalten"
und eine Wertteur
de recouvrement
(supplémentaire)
des tet,
30 % Leerstand
hat, évaluation
die nach plus
der
géographique,
jouit d’une
steigerung über die Laufzeit angelegt. Renovierung
avantageuse qu’un
bien neuen
immobilier
qui,
mit einer
VerwalFür Opportunityfonds,
so»wie
für Pro- tung
détention
ni l’augmenbien qu’entièrement
loué, a été acquis
und einem verbesserten
Mieter-à
jektentwicklungsfonds,
ist terme.
der frühe
tation
de la valeur dans le long
Pour mix
sa valeur
et qui est tributaire
de la
eine vénale
Mietanpassung
an die örtliles
fonds d’opportunité
comme
pour les che Vergleichsmiete erreicht, genießt
Verkaufszeitpunkt
fester
Bestandteil
fonds
dédiés au développement
projets,
des Beteiligungskonzepts.
Dadeder
Per- im Einzelfall eine höhere Bewertung
la
vente précoce fait
partie aus
intégrante
du als
de gestion
et générerdie
des– gains
pour les
formancebeweis
teilweise
Diskretieine Immobilie,
vollvermietet
concept.
Pour des
raisons de schwer
discrétion,zuil –investisseurs.
onsgründen
besonders
auf Marktniveau zum Verkehrswert
führen ist, hat CHECK für Blind Pools eingekauft wird und auf eine inflationspreuve
de la performance.
CHECK a donc
« Canal
de sortie bouché
»
das Instrument
des CHECK-Audits
ge- bedingte
Wertsteigerung
des MietniIl peut arriver, pour les fonds de porteschaffen: Wir nehmen im Rahmen des veaus
während der Laufzeit angewieindéterminée,
un instrument d’audit
: dans
CHECK-Auditverfahrens
Dokumensen
ist,
den geplanten
le
cadre
du
processus
d’audit,
nous
consulattendue um
sur l’augmentation
desManageloyers et
teneinsicht vor, um eine belastbare mentund
Anlegergewinn
bedieque le niveau des loyers ne zu
puisse
pas
Aussage über An- und Verkauf, Lauf-- nen.
être
révisé.
Comme
il
peut
arriver,
pour
les
zeit,
aufgewendete
Kosten
und
das
et la vente, la durée de vie, les coûts, et le fonds d’investissement à orientation comVermietungsrisiko
vornehmen
kön- merciale ou les fonds à stratégie opporturisque
lié à la location.
Depuis, lezu
proces"Exitkanal verstopft"
nen.d’audit
Dieses
CHECK-Audit-Verfahren
sus
développé
par CHECK a pu Die
niste,
que le «dass
canal sich
de sortie
Risiken,
z. B.soit
derbouché
erwar-»
konnte
bisher
mehrmals
être
appliqué
plusieurs
fois et umgesetzt
a conduit à tete
comme
cela a été le cas
à den
l’apogée
de la
Inflationseffekt
auf
Anstieg
werden und hat zu belastbaren Aussa- crise en 2008-2010, lorsque les crédits
der
Mietpreise
für
Bestandsfonds
nicht
gen (voir
geführt.
Imn’aFalle
S&K
fondsNegativbeispiel:
« Problématique »)
pas bancairesund
ont das
été refusés
aux nicht
acheteurs
Mietniveau
anS&K (siehe
Problemstufe)
ist die
Be- einstellt
répondu
au questionnaire
soumis
l’année
qui souhaitaient,
comme
il est ebenso
d’usage,
gepasst
werden
kann,
kann
antwortung
unserer
vorproposition
Jahresfristdegedernière
et a refusé
notre
se intégrer à wie
leur z.B.
portefeuille
(avecdass
un effet
das Risiko,
für
stellten Auditfragen
und auftreten
soumettre
à un audit ausgeblieben
réalisé par Deloitte,
de
levier
positif
améliorant
la
rentabilité
Handels-,
Opportunityfonds
der
Exitune
société
d’expertise
comptable
unser
Vorschlag
an die
S&K, eininternaAudit des fonds propres) des biens immobiliers
“verstopft” ist, wie dies zur
tionalement
reconnue. anerkannte WP- kanal
durch die international
avec un pourcentage élevé de capitaux
Hochkrisenzeit
2008-2010 der Fall war,Gesellschaft Deloitte durchführen zu
lassen, wurde nicht angenommen. - als die Käufer, die sich üblicherweise
einem
FK-Anteil
Immobilitunisme versus fonds de porte- mit
assurer
le (hohen)
recouvrement
de leurs
coûts
en ins Portfolio (mit hoher EK-Renditefeuille
Risiko Vermietungsstand hebelung)
holen pour
wollten,
Bankmoment opportun
l’exit.keine
Par ailleurs,
versus
hatten.
Flexiblerdont
sind
des Opportunityansatz
plus-values en engageant
des me- kredite
les fondserhalten
à stratégie
opportuniste
la
diecoûts
ihre élevés
Kostenà aus
sures de revitalisation
et de rénovation qui Opportunityfonds,
structure associe des
des
Bestandsfonds
n’engendrent
pas deerzielen
coûts excessifs
et en dem Cash-Flow bestreiten können, um
Opportunityfonds
ihren Mehrrestructurant
mix des locataires et
l’admi- einen günstigen Exitzeitpunkt abzuwert durch le
kostenschonende
Revitalinistration.
permettent d’obte- warten. Ferner können Opportunity-sierungs-Ces
undmesures
Renovierungsmaßnahnir
desund
augmentations
de loyers atteignant
rerie escompté
provenant
de la location
bei hohen
Kostenstrukturen,
men
durch Umstrukturierung
des fonds
50%
(y compris
location
de surfaces
n’est pas (encore)
atteint.
Conformément
mit hohen
FK-FinanzierunMietermixes
undlader
Verwaltung.
Da- kombiniert
sous-louées). Dans le cas des fonds à gen,
à leurProbleme
concept, les
des
mitbiens
den immobiliers
Darlehenszinmit lassen
sich Mietsteigerungen
stratégie
opportuniste,
le niveau initial von
des sen
fonds
à
stratégie
opportuniste
sont
venbekommen,
wenn
der
Soll-Mietbis zu est
50 nettement
% erzieleninférieur
(inkl. Vermietung
loyers
aux loyers Cash-Flow
dus sur une(noch)
périodenicht
de 3 erzielt
à 5 ans
après
wurde.
unvermieteter
Flächen).
Das Ausde
la zone géographique
(fort potentiel
de Opportunity-Immobilienfondsobjekte
avoir fait l’objet d’une nouvelle location et
gangsmietniveau
dernous
Opportunityhausse).
C’est pourquoi
considérons werden – konzeptionsgemäß – nach
fondslocatif
liegt de
in der
Regel
deutlich unter
l’état
manière
différenciée.
Quel le vendeur se partagent les rendements
Ausmietung/Mietanpassung
denle potentiel
Vergleichsmieten
des Umfeldes erfolgter
est
locatif ?
continus escomptés (futures réserves de
Page
Seite -4-4-
innerhalb von 3-5 Jahren verkauft. DerKäufer
teilt die diskontierte
tant
supplémentaire
escompté en Fortsetfonction
zungsrendite
mit dem
Verkäufer
de
l’augmentation
attendue
des (Wertloyers.
steigerungsreserve
der Zukunft).
Exemple
: le fonds à in
stratégie
opportuDer Verkäufer
erhält
einen à
teildiskonniste,
qui a acquis
initialement
raison de
tierten
Mehrpreis
auf vend
die erwartete
60%
de la
valeur vénale,
à hauteur
Mietsteigerung. Beispiel: der Opportunityfonds,
60 %
achète
un dessen
potentielEinstandspreis
de 20%, le vendeur
peut
satisfait de son
rendement
si la
des être
Verkehrswertes
betrug,
verkauft
transaction
se Verkehrswertes.
fait dans un délai Der
d’environ
zu 80 % des
Käu6ferà 20
mois.
dédié à « der
la détenkauft
ca.Un
20fonds
% Potenzial,
Vertion
» ne
le peut
pas.
käufer
kann mit seinem
Gewinn
zufrieEn
il doit
espérer que
les
denrègle
sein,générale,
wenn die
Transaktion
innerhalb von ca. 6 bis 20 Monaten erfolgt.
fassent
augmenter
valeur dans le long
Ein "Halten
undla Verwalten"-Fonds
terme.
kann das nicht. Er muss in der Regel
auf eine langfristige Wertsteigerung
Pondération
du risque liéauf
à ladie
durch
die
Inflationswirkung
nouvelle
location
Mietpreise hoffen.
Gewichtung
des aux nousur les conditions
de location
veaux
locataires (moins pour les biens
Anschlussvermietungsrisikos
immobiliers
résidentiels que pour les biens
Bei der Anschlussvermietung
(bei
immobiliers
commerciaux),
comme hale
Wohnen anders
als bei Gewerbe)
fonds
DFU
Immobilienfonds
97
«
Fürstenben "Core"-Mieter hohen Einfluss auf
die Nachvermietungskonditionen (we:niger
la Commerzbank,
ou son prédécesseur
bei Wohnimmobilien)
z.B. DFH
légal la Dresdner Bank, ont intégré une
Immobilienfonds
97
Anclause à leur contrat "Fürstenhof".
de location selon
schlussvermietung:
Hier
hat
die
Comlaquelle la location à une entreprise exermerzbank bzw. die Rechtsvorgängerin,die Dresdner
Bank,
eine Klausel
in de
den6
cières
est interdite
pendant
un délai
Mietvertrag
aufgenommen,
wonach
bis
mois
après l’expiration
de l’ancien
contrat.
6 Monate
nach cœur
Vertragsbeendigung
Et
ceci en plein
du quartier des
kein Unternehmen
anmieten
darf, :das
banques
de Francfort.
Classement
en
Bank oder
dessous
de Allfinanzgeschäfte
la moyenne. Nous betreibt.
repérons
Und das inmitten
desdeFrankfurter
cependant
le potentiel
hausse d’unBansite,
comme
pour leEinstufung:
fonds FHH-Hotelimmobilie
kenviertels.
unterdurchàschnittlich.
Cologne. Dans
ce cas, nous
réévaluons
Allerdings
erkennen
wir
les
prévisions
de trésorerie
et optons pour
auch,
wenn ein
Standort Upsidepotenune
de sensibilité plus favorable.
zial variante
hat (FHH-Hotelimmobilie
in Köln).
In diesem Fall werten wir die LiquiditätRisques typiques
liés auxzufonds
sprognose
auf und optieren
einer
immobiliers
Core
positiveren
Sensitivitätsvariante.
De nombreux fonds immobiliers Core
ont fait de mauvaises expériences avec
Core-Fonds-Risiken
lesTypische
locataires seuls
et/ou des contrats de
Viele "Core"-Fonds
location
à longue duréehaben
conclusschlechte
avec des
Erfahrungen
locataires
clés.mit
Ceseinem
dernierssingle
paienttenant
certes
und/oder
langlaufenden
Mietverträgen
le
loyer dans
les délais au cours
des 5, 8,
mitpremières
Ankermietern
gemacht,
die er10
années,
mais au die
moment
du
sten 5,accord
8, 10 Jahre
zwar pünktlich
zahnouvel
de location
après l’expiration
durée
du contrat, ils font obserlen, de
beila der
Anschlussvermietung
jever
que
des Ablauf
immeubles
modernes et de
doch
nach
der Vertragslaufzeit
qualité
comparable
sont loués à des prix
auf modernere
Vergleichsgebäude
zu
plus
avantageux
ils réclament
donc
une
guten
Preisen ;hinweisen
und
einen
réduction
lors de la négociation
Abschlagdu
fürloyer
die Anschlussvermietung
du
nouveau Folge:
contrat.Die
Conséquences
: les
verlangen.
ohnehin knapp
rendements,
déjà calculés
près,
gerechnete Rendite
geht au
für plus
die Anlesont
quasiment
investisseurs
ger gegen
"0" nuls
oderpour
wirdles(wie
in vielen
(comme
dans negativ.
de nombreux cas), voire
Fällen) sogar
négatifs.
Risikoausgleich
durch par
Compensation
des risques
rendements adéquats
angemessene
Rendite
Nous
partageons
l’avis de Finanztest et
Wir sind
der Finanztest-Auffassung,
considérons
quedem
le risque
endossé
par
dass das von
Investor
zu überl’investisseur
doit être
proportionnel
aux
nehmende Risiko
in einem
angemesperspectives
de rendements
: un risque
senen Verhältnis
zu den Renditechanplus
élevé
doit
être
accompagné
d’une
cen stehen muss: Für ein höheres
Ri-
siko muss eine entsprechende Kom-
capital engagé. Si les risques sont syspensation gezahlt werden, um die protématiquement minimisés, un rendement
gnostizierte Kapitalbindung zu recht-
fertigen.est
Werden
die Risiken
modéré
acceptable.
Selon systemanous, les
tisch
minimiert,
kann
auch
eine moderendements doivent être considérés
au re-
EUR 300,-/m², Parkplätze: EUR 1.500,/Stück,
Projektentwicklungsgewinn:
crise
de 2008/2009,
l’évolution des prix a
EUR
Gesamtkosten:
EUR
été
par150.000.
contre négative),
le prix de revient
1,288
Mio.,
d.
h.
EUR
1.355,-/m²
Nutzdepuis 2004 reste bien inférieur à celui du
fläche.
Fast hälftig
unter demConclusion
Preis des
fonds
immobilier
de Schwelm.
beideeiner
Inflation
:Beispielfonds.
pour l’offre de laAuch
société
placement
de
von 2,5 %
p. a. de
(inl’estimation
einer Krise
wie
Schwelm,
il résulte
risque2008/2009 sur
warunediedurée
Preisentwicklung
rendement
de 12 ans un
dagegen
bleibt
2004selon
der
calcul
de negativ)
rendement
de seit
4,67%
CHECK.
Classementdeutlich
: rang « Moyen
».
Gestehungspreis
unter dem
des Fondsobjekts in Schwelm. Fazit:
rate Rendite angemessen sein, allerdings muss
auslongue
unserer
Sicht augmente
auch die
engagé
sur une
période
Laufzeit in einem angemessenen Verhältnis zur Rendite stehen. Grundsätzlich erhöht
langlaufende
KapitalMême
si les eine
prix baissent,
les avantages
bindung
daspermettent
Risiko. Opportunityfonds
à
l’achat leur
de se retirer avec
sind flexibel. Sie können bei entsprede
portefeuille
ont été confrontés
à de
plus
chendem
Einkaufsvorteil
auch
dann
mit Gewinn aussteigen und das Risiko
:reduzieren,
rapport prêt-valeur
wenn non
die
Preise fallen. Bestandsnancement
ultérieur).
fonds haben
erfahrungsgemäß in der VerganAchat deutlich
classique
ou
genheit
größere
« stabilité, rentabilité, garantie…
opportuniste
Probleme
gehabt (BeiPour
un
expert
en
stratéspiel: Loan-to-Value Nigie d’investissement opveau
unterschritten,
portuniste, un prix d’enviNachfinanzierung
erforron 2 349 euros au mètre
derlich).
carré
pour un « simple
Einkauf klassisch
« nettement
trop élevé »
(sur
base d’un facteur
oderla opportunistisch
Für einen versierten Op-
de
Schwelm, Allemagne,
portunityinvestor
ist ein
année
de construction
:
Quadratmeterpreis
von
-
ca. EUR 2.349 für einen
"einfachen
Lidl" (Be«
Nous ne débourserions
standsobjekt)
“deutlich
pas
plus de 500
à 900
… le bon
zu hoch”
(Kaufpreisfakeuros
au mètre
carré pour
tor
12,4fach,
Lidl
in
un tel objet », déclare un
résidentiel en
Schwelm, Baujahr
2004,
professionnel
de l’invesAllemagne »
Deutsche
Lebensmitteltissement opportuniste. À
märktede
Fonds
"Dafür
portée
vue, 01).
un superwürden Aldi
wir est
nicht
mehr
marché
actuelleals EUR
500,EUR
ment
proposé
à 718- euros
possibilités d’investissement de zu
WIDe
à des conditions
Die WIDe-Investitionsmöglichkeiten
Opportunity-Kondile
mètre carré
(année so
de Les
900,-/m²
ausgeben",
opportunes
dépassent
actuellement
les investissements
engationen übersteigen
zurzeit
die Investitionsmittel.
Der Initiaein erfahrener Opportu- gés.
L’initiateur
a prouvé bewiesen,
depuis desdass
décennies
maîtrise
tor hat
über Jahrzehnte
er dasqu’il
Geschäft,
les opérations
consistant
à acheter desaufzubebiens en
contrat
de location
sera parfaitement
nityinvestor.
In Sichtweiaus Sondersituationen
zu kaufen,
kostengünstig
de les remettre
enveräußern,
état à coût profesmodéré
vraisemblablement
prolonreiten undparticulières,
mit Wertsteigerung
zügig zu
te des Fondsobjekts
ist situations
en vue de les revendre rapidement avec plus-value. Classement
sionell
beherrscht.
CHECK-Einstufung:
Premiumstufe
1
gé
jusqu’en
Selon de CHECK : rang « Premium 1 »
zurzeit
ein2014).
Aldimarkt
les
informations,
les
prozum m²-Preis von ca.
fessionnels
de laNutzfläche
branche
EUR 718,-/m²
zu haben Die Risiko-Chancenabwägung ergab
Exemple d’achat : fonds de
n’achèteraient
pas
non plus lewird
supermar(Baujahr 1993, Mietvertrag
2014
das Angebotversus
Schwelm
bei à
einer
fonds
ché
au prix indiqué.
« Nous Auskunftsachetons à für portefeuille
voraussichtlich
verlängert).
Laufzeit
von
12
Jahren
eine
CHECK
stratégie
opportuniste
meilleur
prix…
Nous
vendons
nos
biens
gemäß würde der Brancheninsider Rechenrendite
fonds immobilier
résidentiel
lancé
immobiliers dans les conditions indi- Un
von 4,67
%. Einstuauch den
genannle durchschnittlich.
marché avec des objets immobiquées
plus Aldi-Markt
haut. Ainsi, zu
nosdem
clients
ont en sur
fung:
ten Preis entre
nicht 25
kaufen.
"Da
wir
moyenne
et 30%
de kaufen
rendement
besser
ein...
Zu den
angebotenen
») et un facteur
brut
par an
», assure
un professionnel
de (« conforme au quota
Einkauf:
Konditionen verkaufen wir unsere Ob- d’achat deBeispiel
18,2 (Domicilium 7) est clasBestandsfonds versus
jekte,
danndehaben
unsereface
Anleger
im
la
position
négociation
aux gros
Durchschnitt Selon
zwischen
% und
30 % derrière unOpportunityfonds
fonds d’immobilier commercial
discounteurs.
une 25
étude
de l’AssoBruttorendite
p. a. eingefahren",
soalledie et
qui achète avec under
facteur
ciation
des Banques
hypothécaires
Einrésidentiel
Wohnimmobilienfonds,
mit
Stellungnahme
Immobilienpro9,75 au maximum,
sans apportund
de camandes
en 2004,eines
Richard
Ott, directeur de
konkreten
Investitionsobjekten
eifis.laDurch
Einkaufsmacht
d’emprunt (Mercatus
de
divisionseine
chargée
de l’évaluationkann
de la pitaux
ner Finanzierung
von 39 X).
% Exemple
("quoten-:
centre commercial
Niedersachsen
a
Berlin-Hannoverschen
Hypothekenbank le
eine bessere Verhandlungsposition
gerecht")
bei einem de
Einkaufsfaktor
des
acheté à un(Domicilium
facteur de 8,75
accuse
AG,
aboutit, Großfilialisten
sur la base deerreicht
son analyse
gegenüber
wer- été
18,2-fachen
7) etan
den
un rendement
locatif de
portant
sur la
construction
d’une surface
den. Einer
Studie
des Verbands
deut- actuellement
Markt geht, rangiert
in der CHECK-Gede
hard-discount,
au modèle deaus
calculdem
sui- genstudie hinter einem Wohn- und Gescher
Hypothekenbanken
la valeur vénale estimée à environ 10,4
vant
: terrainkommt
: 4000 m2,
Jahre: résultat
2004 zufolge
der places
Leiter de
werbeimmobilienportfolio,
das maxide
:100, surface exploitable
950 millions d’euros. Classement de CHECK :
desparking
Wertermittlungsbereichs
der :Bermal
zum
9,5-fachen
einkauft
und ohne
m2,
surface de vente Hypothekenbank
: 750 m2, entrepôt rang « Premium 1 ».
lin-Hannoverschen
FK-Finanzierung auskommt (Mercatus
:AG
200für
m2,Discountmärkte,
coût de construction
:
617
500
Richard Ott, X). Beispiel: Einkaufszentrum NiederÉchelle d’évaluation de CHECK
euros,
terrain
: 300
€/m2, placesindeeiner
paraufgrund
seiner
Marktanalyse
king
: 1500 euros/unité,
rendement
du sachsen, das zum 8,75-fachen eingeMusterkalkulation
für
einen
Discountwird d’évaluation
und das auf Ist-Basis
Critère
CHECKeine
:
projet : 150 000 euros, coût total : 1,288 kauft
erneubau
zu folgender
von 11,43% en
aufweist.
Der
calcul du rendement
fonction
millions
d’euros.
soit 1 Musterkalkula355 euros/m2/ Mietrendite
tion: Ergebnis:
Grundstück:
m², Kaufpreis beträgt
des Verkehrsde la 48%
durée
surface
exploitable.
Ce qui 4.000
représente
Parkplätze
100, du
Nutzfläche
950citém²,
wertes von ca.
10,4 Mio.
à EUR
l’estimation
de CHECKla prime
presque
la moitié
prix du fonds
en Relativement
Verkaufsfläche
750
m², Lager:
m²: de
Einstufung:
Premiumstufe:
risque, nous
prenons en1 considéraexemple
plus haut.
Même
dans le 200
cas d’un
Baukosten: EUR 617.500, Grundstück
Seite -5Page
-5-
tion CHECK-Bewertungsstufen
comme facteurs de risque, le potentiel commercial et la durée de vie du
CHECK-Einstufungskriterium:
cette prime de risque sur le rendement
annuelLaufzeit-Rechenrendite
moyen, nous soustrayons par
Bei
der 0,1
Einstufung
der Angemessenannée
% du rendement
accumulé
heit
der
Prämie
für
das
einzugehende
avant impôt par an. Exemple
: si le renRisiko
neben
eingedementziehen
moyen wir
avant
impôt dem
calculé
pour
schätzten
Marktpotenzial
auch die
l’année (après
avoir évalué avantageuseLaufzeit
Risikofaktor
hinzu.
ment les als
facteurs
de risque)
est deDabei
6,5%
ziehen
wir rechnerisch
pro Jahr
0,1ans,
%
et la durée
de vie du fonds
de 12
von
kumulierten
nousder
soustrayons
1,2 Vorsteuerrendite,
points. Calcul des
die
auf das Jahr
umgerechnet
wird,Siab,
rendements
selon
CHECK : 5,3%.
le
calcul
rendements
par laufzeitexemple
um
zu des
sehen,
wie sich est
dieser
inférieur à 4%,
nous classons auf
l’offredie
en
bedingte
Risikoabschlag
durchschnittliche Jahresrendite ausétant de
4% à 5,5%.
Si die
le rendement
est
wirkt.
Beispiel:
Beträgt
auf das Jahr
supérieur à 5,5%,
l’offre est classée
au
berechnete
durchschnittliche
Vorsteurang « Qualité
; à partir de Abwägung
8% au rang
errendite
(nach» gründlicher
« Premium
2 » et au-delà
10%
auLaufrang
der
Risikofaktoren)
6,5 %de
und
die
« Premium
1 ».ziehen wir 1,2 Punkte ab.
zeit
12 Jahre,
CHECK-Rechenrendite: 5,3 %. Sinkt
Rang
die CHECK-Rechenrendite
z. B. unter 4
« Premium
1»
%,
stufen
wir
das
Angebot
als 1unterSont classés au rang
« Premium
» les
durchschnittlich
ein.
Zwischen
4 % undà
fonds dont les achats sont effectués
5,5
Durchschnittsstufe.
des %
prix=nettement
inférieurs à Beträgt
leur vasie mindestens 5,5 %, bewerten wir auf
Qualitätsstufe, liegt sie über 8 %, auf
Premiumstufe 2. Übersteigt sie 10 %,
erkennen
wir auf
Premiumstufe 1.du fait
an avant impôt
(indépendamment
qu’ils distribuent régulièrement ou non
Premiumstufe 1
rang
Premium
1 » sont commercialiIn
die«höchste
Fondsklasse
der Premisables àsind
court
terme et Fonds
leur potentiel
umstufe
diejenigen
aufgede hausseworden,
relativement
contexte
est
nommen
die au
deutlich
unter
Verkehrswert einkaufen, durchschnittpar le
passé
montrent que
l’initiateur
fait
lich
einen
mindestens
10%-igen
Mietpreuve d’une grande professionnalité.
Cash-Flow (IST-Basis) aufzuweisen haben
undpas
dieseulement
per Saldo à- une
bezogen
auf
répond
exigence
das
Laufzeitjahr
mindestens
8
%
p.
a.
minimale, il implique aussi les investisvor
Steuern
(unabhängig
seurs.
Que lesauszahlen
fonds de cette
catégorie
davon, ob regelmäßig ausgeschüttet
wird
oder nicht).
dieser
indéterminée
n’est Die
pas Objekte
un hasard,
car
Premiumstufe
1 sindd’un
kurzfristig
la capacité d’action
fonds àhandelstratébar,
marktgängig,dépend
das Upsidepotenzial
gie opportuniste
de la rapidité
im Umfeld ist belegbar. Die Vergangenheitsperformance des Initiators liedu fonds
quant aux
investissements.
Ce
fert
belastbare
Belege
über dessen
concept a déjà fait ses
lorsqu’il
Leistungsfähigkeit.
Diepreuves
Mittelverwenest appliqué en genügt
conséquence
il met
la
dungskontrolle
nicht :nur
Minsociété en commandite
à la hauteur
de
destanforderungen,
sondern
bezieht
son Investoren
image : unin fonds
de participation
die
die Anlageinvestitioen entreprise
pourdiedes
sociétaires
qui
nen
mit ein. Dass
Fonds
dieser Kaprennent"Blind
des risques
et désirent
partategorie
Pools" sind,
ist kein
Zuger risques
gains.
Mercatus X de faivesta
fall,
denn die
Handlungsfähigkeit
eines
et
WIDe
Premium
de
"Opportunityfonds"Fonds
steht font
und partie
fällt mit
cette catégorie.
der
schnellen Transaktionsmöglichkeit. Die AnlegerRang
haben unmittelbaren
Einfluss auf
die Investitionsentschei« Premium
2»
dungen
des au
Fonds.
Konzept
Sont classés
Rang «Dieses
Premium
2 » les
hat
sich
der Vergangenheit,
es
fonds
qui in
accusent
un bon rapportwo
entre
konsequent angewandt wurde, bewährt: es macht den KG-Fonds zu
dem,
was eraudem
qui gagnent
moinsSelbstverständnis
8% par an avant
nach
sollte: eine Unternehmensimpôt sein
(indépendamment
du fait qu’ils distribuent régulièrement
ou non des divibeteiligung
für Personengesellschafter,
die ein unternehmerisches Risiko ein« Premium
sontsich
commercialisables
gehen
wollen»und
Risiko und Geet leurteilen.
potentiel
hausse
relativement
winn
Zu de
dieser
Stufe
gehören
Mercatus X von fairvesta und WIDe
Premium Fonds 1.
Premiumstufe 2
In die Premiumstufe
diejenigen
mances
atteintes par 2
le sind
passé
montrent
Fonds
bewertet
eingrande
günsque
l’initiateur
faitworden,
preuve die
d’une
tiges Verhältnis von Kaufpreis zu Ver-
kehrswert,
einen
8%-igen
de
l’utilisation
des mindestens
fonds ne répond
pas
seulement
à une (IST-Basis)
exigence minimale,
Miet-Cash-Flow
aufzuwei-il
implique
aussi
les investissen haben
und(en
die partie)
per Saldo
– bezoseurs.
fonds de cette
catégorie
gen aufQue
dasles
Laufzeitjahr
– mindestens
tes Upsidepotenzial
spricht für die
Errelativement
à leur emplacement.
Selon
füllbarkeit
der Fondserwartungen.
Die
les
estimations
de CHECK, les fonds
sonstigenappartiennent
Fondsstrukturen
weisen
ein
suivants
à cette
catégoMindestmaß
an Anlegerorientierung
rie
: Kapitalpartner
Konzept : Campus
auf (initiale
MittelverwendungskontrolBremen,
DPF
Seniorenzentrum Herle,
unbeschnittene
Beiratsrechte,
Valor
: Renovation
+, FHH Aktiv Select
Transparenz
der EntscheidungsstrukDeutschland
II. ist die Marktgängigkeit
turen). Ferner
der Objekte nachgewiesen
und aus demRang
Umfeld belegbar.
Moyen »gehören
Zu dieser« Kategorie
nach CHECK-Einschätzung z.
foncièrement des
strucB.ont Kapitalpartner
Konzept:
Campus Bremen, DPF: Seni-vestissementHerkenrath,
sont situés Indudans
orenzentrum
des zones géographiques acstriefinans:
Berlin
Selektion
02,
cessibles, ils disposent d’une
Primus Valor: Immochance Renovation+,
FHH: Aktiv Select
objets d’investissement
qu’ils
Deutschland
II.
ont généralement
acquis à
leur valeur vénale. En ce qui
concerne
l’investissement gloDurchschnittsstufe
bal, Fonds
ces fonds
un
Die
dieseraccusent
Kategorie
capitalgrundsätzlich
immobilisé qui solide
est au
sind
départ supérieur
à la valeur
strukturiert.
Die Investitionsobvénale
(du an
faitgängigen
des coûtsStanpréjekte
liegen
alablesverfügen
et des coûts
de gesdorten,
über eine
dition). Au regard
du potentiel
de
versifizierte
Objektstruktur
und
PROJECT REALE WERTE Fonds 12
plus-value
constaté
par
le Verpashaben
in
der
Regel
zum
met l’accent sur le développement de projets
sé relativement
à la durée
du
kehrswert
eingekauft.
Im Hind’immobilier résidentiel en Allemagne
fonds, la bonne situation géoblick
auf die Gesamtinvestition
graphique laisse présager un
weisen
diese
Fonds
ein équigerendement
global
positif,
Die Projektentwickler der Project-Gruppe entwerfen Wohnimbundenes
Kapital
aus,
das
mobilien in besten Lagen in einkommensstarken Metropolen
valent au double au moins andes
(systemgemäß
Deutschlands.
Der Abverkauf
der mit hochwertigen
Materialien fänglich
habitations
de haut
standing s’effectue
bien avant l’achèvement
rendements
actuellement weob-
gen der Vor- und Fondskosten)
über expertises
dem Verkehrswert
Maintes
immobiliegt.
gängigenUn
Standorte
lièresDie
le prouvent.
contrôle
rechtfertigen,
dass diede Fortinitial et indépendant
l’utischreibung
lisation des der
fondsWertsteigeassure des
rungspotenziale der Vergangenheit,
base
sur leauf
calcul
des rendementsauf
avant
bezogen
die Fondslaufzeit,
eiimpôt
selonGesamtrendite
CHECK, ces mindestens
rendements
ne positive
devraient
être en moyenne
d’auerhältlimoins
doppelt oberhalb
der zurzeit
4%
par Kapitalmarktrendite
an.
chen
schließen
lässt. Ausreichende ImmobilienexperRang
tise liegt vor. Eine
mindestens anfängInférieur
à la moyenne »
lich «externe
MittelverwendungskontrolDans
cette
sont
classés les
le sorgt
für catégorie
verlässliche
Zahlungsflüsfonds
qui
correspondent
aux
des
se. Die Einstufung erfolgt aufcritères
Basis der
fonds de rang « Moyen » (voir ci-dessus),
CHECK-Vorsteuer-Rechenrendite.
Diemais dont les rendements annuels avant
se sollte
im Jahresdurchschnitt
mindeimpôt
selon
le calcul de CHECK
sont
stens 4 % p.a.
erreichen.
nettement
inférieurs
à 4%. Nous clas-
ausgestatteten Wohnbauprojekte erfolgt lange vor Fertigstellung. Die Bauumsetzung
(Controlling
der Gewerke)
exécution
des travaux par
les différents
corps de erfolgt
métier)mit
font
großer Sorgfalt. Die durchgehende, kompetente, unabhängige
Mittelverwendungskontrolle wird ernst genommen und aktiv ge-lebt. CHECK-Einstufung:
Premiumstufe
2 : rang « Premium 2 »
vement
soutenu. Classement
de CHECK
soient aussi des fonds d’investissement
8 % p. a. vor Steuern verdienen (unab-
hängig
davon,d’action
ob regelmäßig
car
la capacité
d’un fondsausgeà straschüttet
wird oder
nicht).
tégie
opportuniste
dépend
de Premiumla rapidité
fondsobjekte sind marktgängig, das
Upsidepotenzial im Umfeld ist belegfonds
quantVergangenheitsperformance
aux investissements. Ils sont
bar. Die
ancrés
sur le marché
des biens immobides Initiators
liefert belastbare
Belege
liers
situations
particulières, comme
über endessen
Leistungsfähigkeit.
Die
les
fonds classés auMittelverwendungsrang « Premium 1 ».
durchgehende
Exemple
Project Reale
Werte
Fonds 11
kontrolle : genügt
nicht nur
Mindestanet
12, ZBI 7. Sie bezieht die Investoforderungen.
ren in die Anlageinvestitionen (teilweise) mit ein. DassRang
die Fonds auch die« Qualité
ser
Kategorie
in
der »Regel "Blind
Dans cette catégorie sont classés les
Pools"
sind,
ist
kein
Sie des
sindprix
im
fonds qui ont investi Zufall.
au niveau
Immobilienmarkt
für
Sondersituatiodu marché et dont le potentiel de hausse
nen pas
vergleichbar
die
n’est
épuisé par verankert,
des coûts etwie
des prix
Fonds
der
Premiumstufe
1.
Beispiele:
d’achat élevés. Selon les estimations de
Project Reale
Werte de
Fonds
und 12,
CHECK,
les fonds
cette11catégorie
ZBI 7.
devraient
avoir un rendement avant impôt d’au moins 5,5% (rendement annuel
sons dans cette catégorie des fonds proUnterdurchschnittsstufe
posant
des biens immobiliers concrets
comme
Sachsenfonds
Deutschland
V.
In dieseleKategorie
werden
Fonds ein-
sortiert, die den Kriterien für durch-
un
prix d’achat
sur la genügen
base d’un (siehe
facteur
schnittliche
Fonds
de
15,4die
quijedoch
servirabeiaussi
de baseBede
oben),
realistischer
trachtung der Ertragsannahmen mit ei-ger
Nous estimons
ici plutôt
un
ner Berger).
Jahresrendite
vor Steuern
nach
der CHECK-Rechnungsrendite (deut-
Qualitätsstufe
inclus)
comme
le scénario
« C »wir
du
lich) unter
4% dans
liegen.
Hier ordnen
zu marktnahen Kaufpreisfaktoren gekauft haben und deren Upsidepotenzi-vestisseurs
(contrôle
de und
l’utilisation
al nicht durch
hohe initial
Kosten
hohe
des
fonds, leweitgehend
comité consultatif
jouit ist.
de
Kaufpreise
ausgereizt
pleins droits, transparence quant aux déDer CHECK-Renditebetrachtung zufolcisions). En outre, la qualité marchande
ge sollten
dieser
des
objets die
est Fonds
indéniable
et Kategorie
irréfutable
vor Steuern mindestens 5,5 % (Durchschnittsrendite p.a.) vor dem Komma
darstellen können. Deren marktbeding-
le centre commercial « Centro » revient
fonction
marché étaye
les Fonds,
attentesdie
du
In diese du
Kategorie
gehören
Fondsangebote mit Objekten wie den
Sachsenfonds Deutschland V ein. Die
Miete liegtplus
bei petites
ca. EURest
14,-/m²
beiplus
eisurfaces
encore
nem Einkaufsfaktor des 15,4-fachen,
derans.
auchRendements
für den Verkauf
kalkuliert
wird
10
avant
impôt selon
(Mieter Bilfinger
Dort se-:
CHECK
: 3.63% und
par Berger).
an, classement
hen wir eher
das 14,28-fache (inkl. 2 %
inférieur
à la moyenne.
Inflation), wie Szenario “C” des Prospektes. Die Neubaubüromieten kosten am “Centro” zurzeit EUR 10,-/m².
Page
Seite -6-
Kleinere Büroflächen sind deutlich
Absence
de contrôle
de kann
günstiger
zu haben.
Der Mieter
l’utilisation
des
fonds
nach
10
Jahren
aussteigen.
CHECKCertains fonds témoignent en principe
Rechenrendite:
3,63
%
p.a.,
Einstud’une structure robuste. Ils renoncent
toufung:àUnterdurchschnittsstufe.
tefois
un contrôle externe de l’utilisation
des fonds (parfois explicitement), comme
Wealth Cap 34,Fehlende
DWS Access Wohnen 3,
Einige Fonds enthalten grundsätzlichment
le compte
fonds de placement
den sur
Ansatz
einer du
tragfähigen
Immobilienfondskonstruktion. Auf eine externe
à verser est ensuite crédité sur le compte
Mittelverwendungskontrolle wird allerd’une banque qui est elle-même sociétaire
dings
(teilweise
verzichdu
fonds.
Ou pourausdrücklich)
Hamburg Trust
: « il
tet: Wealth
Cap
34, DWS un
Access
Wohn’est
pas prévu
d’organiser
contrôle
de
nen 3, BVTdes
RealRendite
Fonds
1, LHI
l’utilisation
fonds ». Selon
lesNr.
informaTU Berlin.
Eingezahlttrop
wird
kontrollfrei
ditions,
cela reviendrait
cher.
Fait égalerekt auf
das
z. B.
bei LHI.
ment
partie
deFondskonto,
cette catégorie
le ProFund
Von dort fließt
Geld
Germany,
pour das
qui ileinzuzahlende
n’est explicitement
auf das
Kontod’organiser
einer Bank,un
diecontrôle
auch Ge-:
pas
question
der allocation
Initiatorin ist.
Oderhas
bei
«sellschafterin
No resources
control
Hamburg
Trust:» et
"Es
been
planned…
: «ist
no keine
specialMittelverexternal
monitoring
by a competent
third party…
».
wendungskontrolle
vorgesehen."
AusAucune
instance
si les
kunftsgemäß
seiexterne
diese ne
"zucontrôle
teuer". Dazu
investissements
ont été effectués
conforgehört auch PropFund
Germany,
bei
dem eine Kontrolle ausdrücklich ausgeEstates
Berlin
précise
: « … l’utilisation
schlossen
wird:
"No resources
allocatides
revenushas
locatifs
le produitund
de es
la
on control
been et
planned..."
vente
(nespecial
sont soumis)
à aucun
contrôle
gibt "no
external
monitoring
by».a
Autres
exemples
Immobilien
competent
third: Actiba
party...".
Es fehlt Südeine
deutschland,
le fonds
développement
externe Instanz,
die de
überprüfen
kann,
durable
de
la
ville
de
Dresde
:
Green
ob prospektgemäß investiert wird. MePower City Resort Dresdner, DFH Immotropolitan Estates
Berlin:
Verwenbilienfonds
97 et 98.
Dans"..die
certains
cas,
dung
der
laufenden
Mieterträge
nous avons opté pour la catégorie « und
non
Veräußerungserlöse
(unterliegt) keinerévaluable
».
lei Kontrolle." Weitere Beispiele: Actiba
ImmobilienNon
Süddeutschland,
évaluable Dresdner
Nachhaltigkeitsfonds: GreenPower City-Resortqu’ils
Dresden,
DFH Immobilienfonds
noncé
répondraient
à nos questions
97sont
undpas
98. (encore)
In einigen
besonders
graviene
évaluables.
Pour
plurendenraisons,
Fällen ilhaben
nicht besieurs
n’a paswirétéauf
possible
de
se
faire une
opinion fondée. À cette catéwertbar
erkannt.
gorie appartiennent des fonds dont les
performances
passées
n’ont pas (encore)
Nicht
bewertbar
(Noch) nicht bewertbar sind Fonds, deren Management angekündigt hat, auf
unsere Fragen
zu encore
antworten.
Zu einer
rapportant
n’a pas
eu lieu.
C’est
hinreichenden Klärung ist es aus verGründen
jedoch
noch
àschiedenen
l’évaluation jusqu’à
ce que
nous ayons
nicht
gekommen.
Dazu gehören
Angela
preuve
des performances,
notamment
bote,les
deren
(Past-)
Performance
fondsdans
cas où
aucun
contrôleur compékonstruktionsbedingt
aus Vertrautent
et indépendant n’aoder
été sollicité
pour
lichkeitsgründen
(noch)l’utilisation
nicht geprüft
s’assurer
de la bonne
des
werdenExemple
konnte.: Z.
konnten
perforfonds.
ProB.Real
Deutschland
mancerelevante,
abgeschlossene
Dedu
groupe One-Capital
Group ou Immovation
handel
3. Nous verifiziert
classons
als Immobilien
(noch) nicht
hinreichend
également
dans
cette catégorie
les fonds
werden. Die
Prüfung
einschlägiger
Requi
ont recours
prêtaus.
de rang
subordonferenzen
stehtau
noch
Daher
setzen
né
le cadre devorläufig
leur stratégie,
quibene
wirdans
die Bewertung
aus, bis
peuvent
(encore) apporter
la preuve
lastbarepas
Leistungsbeweise
eingesehen
de
leurs performances
qui reportent
werden
können, z. B.et insbesondere
donc
risqueein
de unabhängiger,
manière disproportiondann,lewenn
profesnée
sur les
investisseurs.
sionell
geschulter
Mittelverwendungskontrolleur fehlt. Beispiel: Pro Real
Rang « Problématique
Deutschland
der One-Capital »
Group,
Nous classons au rang « Problématique »
Immovation
Immobilien
Handel
3. Ferles fonds dont la structure
n’est
pas
ner
reihen
wir
dort
zunächst
Angebote
transparente pour les investisseurs (par
ein, die le
durch
exemple
S&K)Nachrangdarlehenskon:
struktionen und (noch) nicht belastbare
Referenzbelege das Risiko unverhältnismäßig auf den Anleger verlagern.
même du fonds ou pour des raisons de
Problemstufe
majeures quant
à la responsabilité contracHier
listen
wir
Fonds,
aus unserer
tuelle (pas de contrat
dedie
propriété/contrat
Sicht für Investoren
nichtqui
transparent
d’exploitation)
et les fonds
n’ont pas
sind
(Beispiel
S&K):
apporté la preuve de leur performance et
- Angebote, die bei der vertraglichen
Verbindlichkeitsdichte
wesentliche Lül’utilisation
des fonds.
cken aufzuweisen haben (fehlende Eigentumsverträge/Betreiberverträge)
und Fonds,
die: in
Kombination
mit
eiUnited
Investors
modèle
orienté sur
l’emnem fehlenden Performancenachweiskeine ausreichend verlässliche Mittelfonds
dont la structure vise
à voiler la trace
verwendungskontrolle
eingerichtet
haben
CHECK
du 04/06/2012
dans :
- der Weg
des Geldesà consulter
nicht nachvoll«ziehbar
Check-Audit
S&K »). S&K-Sachwerte,
ist (Beispiel
United Investors, Darlehensmodell, In-
Sonderfällen gaben auch RisikofaktoExemple illustrant
rang
ren grundsätzlicher
Art denleAusschlag
« Premium
1 » : « Opportunity
» (1)
(fehlende
Mittelverwendungskontrolle,
Mercatus X a acquis en mai 2012 un imTransparenz
der Ertragsprämissen,
meuble de bureaux
en bon état dans le
Verbindlichkeitsgrad
geschlosseBade-Wurtemberg avecder
des locataires
très
nen
Verträge).
Ohne
Klarheit
dieser
solvables (des entreprises du DAX)
pour
elementaren Mindestanforderungen
war
eine Einstufung
nach der
Rendite
est estimée
à 18,23 millions
d’euros
selon
nicht sinnvoll.
à 7,21 fois le loyer annuel et un revenu locatif actuel
de 13,87%
révèlent qu’il 1:
s’agit là
Beispiel
Premiumstufe
d’une « situation
particulière
Opportunity
(1)» réclamant
Mercatus
X kaufte
im Mai
2012
im large
gutdu fonds dispose
dans
ce cas
d’une
en
Bauzustand
ein pour
Bürogebäude
in
marge
de négociation
la vente (netteBaden-Württemberg
mitvénale
bonitätsstarment inférieure à la valeur
!). Il peut
ken
Mieterndes
(Dax-Konrassembler
offres de
zerne)
für EUR 10,5
vente attractives
(avec
Mio.,
deren
Verkehrsd’autres
biens
immobiwert auskunftsgemäß
auf
EUR 18,23
Mio.
taportefeuille
et de
l’ajusPROTÉGER VOTRE PATRIMOINE EN INVESTISSANT
xiert
wird.
Der Einkaufster en
fonction
du risque
DANS L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN ALLEMAGNE
faktor
pour zum
les 7,21-fachen
investisseurs
institutionnels)
der
Jahresmietede
undsorte
eisortie plus von
prénequ’une
Ist-Mietrendite
coce %
deszeigen,
investisseurs
13,87
dass
est envisageable
(et par
eine
"Sondersituation"
ce fait, die
un rendement
vorliegt,
höchste
plus élevé). Fait
égaleVertraulichkeit
verlangt.
ment
partie
de
ce
Der Fondsmanagerfonds
verun hierbei
centre commercial
en
fügt
für den VerBavière
de
3,5
millions
kauf über einen beachtd’euros qui a été acquis
lichen
Verhandlungsen juin 2012
sur la base
spielraum
(deutlich
und’un facteur
de 6. Ceci
tercorrespond
dem Verkehrswert!),
à 36,62%
um
zusammen
mit ande– la
valeur vénale.
De
deren,
eine risikoadplus, für
le fonds
a réussi
justierte
à acquérirPortfoliomiun centre
schung
geeigneter
Obcommercial
en Bassejekte
institutionelle
Saxefür
en décembre
2012
Investoren
– ein5attraktipour quelque
millions
ves
Verkaufspaket
zu
d’euros,
soit un facteur
de 8,75, ce
corresschnüren,
so qui
dass
ein
Für ZBI haben die Fondsmanager der Objektgesellschaften bepond à 47,73%
la
frühzeitiger
Exit de
(und
reits 18 Miethäuser
490 Wohneinheiten
sowie 71
Gewerbecomprenant
490 mit
logements
et 71 locaux
commerciaux
valeur
vénale
(année
de
damit
eine
hohe
Fondseinheiten
EUR 51,3
Mio. erworben,
h. EUR
1.050
procarré.
Quapour
51,3für
millions
d’euros,
soit 1050d.euros
par
mètre
construction
: 2001, bon
rendite)
plausibel
erdratmeter. Die attraktiven Lagen in Berlin Charlottenburg, Kreuzemplacement,
bon
état).
berg und Mitte lassen auf eine kontinuierliche Wertsteigerung
scheint.
Weitere
ObjekCharlotten
burg,
Kreuzberg
et
Mitte
laisse
entrevoir
une
schließen.
te des Fonds sind einaugmentation continuelle de la valeur.
sées de cette entreprise,
Einkaufszentrum
in
par
exemple
deimMercaBayern
für
EUR
3,5
Mio.,
das
Juni
Exemples der
illustrant
l’évaluation
transparenz
Mittelverwendung
der tus VIII,
témoignent
rendement
issu
zum
6-fachend’un
erworben
wurde.
Quelques
offres sélectionnées
dans l’ar- 2012
Darlehensnehmerin).
Deren Konstrukde la vente d’environ 40% pour un volume
entspricht 36,62 % des Verkehrsticle
Finanztest
vontden
être Weg
présentées
ci- Dies
d’achat d’en moyenne de 50,6 millions
tion du
zielte
darauf ab,
des GelFernerce jour,
gelang
im Dezember
après
dansverschleiern
le cadre d’une(siehe
courte unsere
analyse wertes.
d’euros jusqu’à
soit 7,03
fois le loyer
des zu
2012
der Erwerb
eines
Einkaufszenindividuelle.
Il
s’agit
de
mettre
en
évidence
locatif
annuel.
7
objets
immobiliers
ont été
CHECK Fragen vom 04.06.2012 und trums in Niedersachsen zum 8,75-fapourquoi
sommes arrivés
à tel ou tel vendus pour une somme de 22,92 millions
unseren nous
"CHECK-Audit
S&K"-Entwurf).
knapp
das entclassement. Dans tous les cas, le critère chen,
d’eurosfür
après
une EUR
durée5deMio.,
possession
de
47,73
% des
Verkehrswertes
central tournait autour de la question de sa- spricht
12 mois en
moyenne.
Produit
du négoce :
Beispiele
2001,
guteproduit
Lage, des
guter
Zu-:
voir dans quelle
mesurezu
lesden
pronostics de (Baujahr
9,33 millions
d’euros,
loyers
- stand).
Bei diesem
Wertungsstufen
3,26 millions
d’euros, Anbieter
rendementkommt
total :
dements
avant werden
impôt selon
CHECK
dass die
Past-Performance,
z.
Im Folgenden
einige
der im(voir
Fi- hinzu,
12,97 millions
d’euros,
soit un rendement
für Mercatus
VIII,an.
eine
Verkaufsrennanztest-Artikel gelisteten Immobilien-- B.
d’environ
55,6% par
Mercatus
IX a été
cipal
pour procéder
classement.
fondsangebote
im au
Rahmen
einer Dans
indi- dite von ca. 40 % ausweist, bei einem
des
cas particuliers,
les facteurs
de risque
X est actuellement en Einkaufsvolumen
cours de placement
viduellen
Kurzanalyse
vorgestellt.
Es durchschnittlichen
bien bisher
que le volume
visé Mio.
ait étébei
largement
EUR 50,6
einem
soll deutlich werden, wie wir im Einzel- von
de
de l’utilisation
des fonds,
trans- Ankaufsfaktor der 7,03-fachen Jahres-fallcontrôle
zu unseren
Einstufungen
gekomparence
desMaßstab
revenus, war
degré
responsaliers ont été acquis à7ce
jour, unzu
immeuble
Objekte
einem
men sind.
in de
allen
Fällen nettokalt-Ist-Miete.
bilité
au niveau
des contrats
conclus).
Un Preis
de bureaux
à Mannheim
que bei
des
von EUR
22,92 Mio.ainsi
wurden
die Frage,
ob (und
mit welchen
Abstriclassement par rapport aux rendements n’a centres de commerce de détail et des
chen)
uns sidie
Er- einer durchschnittlichen Haltedauer
pas
de sens
cesprognostizierten
exigences minimales,
centres
commerciaux
d’une valeur
totale
von
12 Monaten
veräußert.
Handelsertragsannahmen
plausibel
mais
essentielles, ne
sont paserscheinen.
remplies.
de
69
millions
d’euros.
Facteur
de
7,8 ;
Grundsätzlich diente als Einstufungs- trag: EUR 9,33 Mio., Mietertrag: EUR
hilfe die CHECK-Kalkulations-Rendite- 3,26 Mio., Gesamtertrag: EUR 12,97
gewichtung (Definition: siehe oben). In Mio., Rendite ca. 55,6 % p. a. Mercatus
Page
Seite -7-
Allemagne
Deutschland
Bayern
Bavière
Nürnberg
Nuremberg
Euro/m²
PWIBWohnungs-Infobörse
Wohnungs-Infobörse
GmbH:
Quadratmeterpreise
2012les
PWB
GmbH
: pris au
mètre carré en 2012 pour
logements
m2)
situées
à Nuremberg,
en Bavière
et en Allemagne
für Häuser(100
(100
qm)
in Nürnberg,
Bayern
und Deutschland
Opportunity-Initiatoren kaufen zu Preisen ein, die deutlich unter den
Herstellungskosten
liegen
EUR
500,-/qm
prix
nettement
inférieurs au coût
de(zwischen
construction
(entre
500 euund EUR
1.000,-/qm).
Beispiel
WIDe
Premium
Fonds
11
ros/m2
et 1000
euros/m2).
Exemple
: WIDe
Premin
Fonds
IX wurde
perobjets
Ende
2/12
âge
moyen des
: entre
8 etberichts12,5 ans ;
gemäß
platziert
investiert.
Merca-:
durée
restante
desund
contrats
de la location
tus moyenne
X wird noch
platziert,
obwohl
das
en
8,9 ans.
Ce fonds
renonce
aux
capitaux d’emprunt
et témoigne
d’une
Zielvolumen
bereits per
Ende 2012
performance
positivewurde.
de longue
date, wurnous
weit überschritten
Bisher
estimons
donc que
les risques
largeden 13 Objekte
erworben,
einsont
Bürogement
limités.
Par ailleurs,
une Einzelhanperspective
bäude
in Mannheim
sowie
de
rendementund
supérieure
à 10% par im
an
delsmärkte
Einkaufszentren
contribue
à compenser
le risque.
Gesamtwert
von EUR
69 Mio. Kaufpreisfaktor: 7,8fach. Durchschnittsalter
Exemple
« Premium
1 »Jah:
der
Objekte: Rang
zwischen
8 und 12,5
Fonds
à stratégie
opportuniste 8,9
(2)
re,
Restmietzeit:
durchschnittlich
Jahre. Kombiniert
mitdécider
dem Verzicht
auf
investisseurs
doivent
de l’achat
Fremdkapital und einer langjährigen,
positiven
Dealperformance
schätzenà
peut
être acquis
à un prix équivalant
wir diefoisRisikopuffer
überdurchschnitt12,83
le loyer effectif
et dont le loyer
lich hoch remplit
ein. Hinzu
dass die
théorique
les kommt,
critères d’investisrisikokompensierende
sement
avec un facteur de Renditeper12,13. En se
spektive
p.a. übersteigt.
basant
sur10les%loyers
environnants, le prix
moyen de 873 euros/m2, réfection de la
toiture
comprise,Premiumstufe
permet une révision
Beispiel
1: des
loyers de 5,50 à environ 6,50 euros /m2. En
Opportunity (2)
2012, le gestionnaire immobilier a réalisé
WIDe, Wertimmobilien Deutschland:
Die Anleger
müssen
Ankauf
nouvelles
locations
de über
biensden
immobiliers
einer Immobilie
in Dresdenfaite
Löbtau
comparables.
Soustraction
des entintéscheiden,
die zum 12,83-fachen
der des
Istrêts
et remboursement
de l’emprunt,
Mietede
gekauft
kann und deren
frais
gestionwerden
des biens
Sollmiete die
immobiliers,
desInvestitionstaxes, des
kriterien
des immobilier
12,13-fachen
frais
d’agent
et
EUR
erfüllt.
Derde durchschnittlides
pertes
loyer, le fonds
che m²-Preis
réalise,
d’après levon
plan,EUR
un
873,-/m² inkl. Dachsanie-
entre
dansgemäß
un premier
rung 6,5%
erlaubt
Umtemps
et 11,6%
2022, sorfeldmieten
eineenMietanpastie
du fonds
: 150%
2023.
sung
von ca.
EURen5,50/m²
Dès
lors que
la hausse
auf EUR
6,50/m².
Bei des
verloyers
de 10%Objekten
à 15% est
gleichbaren
hat
réalisée.
Dans des cas comder Immobilienmanager
parables,
si le gestionnairein
Neuvermietungsgewinne
du
fonds
a
déjà réalisé
cette
2012 in dieser
Höhe mehrperformance durant l’année
fach realisiert. Nach Zins
2012 (voir CHECK-Analyse
und Tilgung,
Hausverwal6/12),
le fonds peut
vendre
tung,biens
Gebühren,
Makler
des
immobiliers,
car
Mietausfall,
erzielt
der
ilund
a alors
atteint son
objectif
Fonds laut Plan
einen
Netéconomique
et peut,
à parto-Cash-Flow
antir
du produit zwischen
de la vente,
fänglich 6,5
% bis
11,6 % in
procéder
à un
réinvestisse2022, avec
Exit: le150
% inobjec2023.
ment
même
Sowie
der des
Mietanstieg
von
tif.
Calcul
rendements
10 %-15 % realisiert ist (invergleichbaren Fällen erzieltebonnes
der Fondsmanager
diese
performances avec
la
Performance
stratégie de sortie desschon
fonds
während des Jahres 2012
(siehe
structure duCHECK-Analyse
fonds est particu6/12)),
kann
der Fonds Oblièrement
transparente.
jekte verkaufen, denn dann
Rang « PrehatExemple
er sein wirtschaftliches
2 »und
: Fonds
à
Zielmium
erreicht
kann aus
stratégie
opportuniste
dem
Verkaufserlös
eine
Peu avant Noël
Reinvestition
mit 2012,
dem ZBI
glei-7
a acheté
dans vornehmen.
les quartiers
chen
Ziel
berlinois de Charlottenburg,
CHECK-Rechenrendite:
Kreuzberg
et Pankow
18 im10,10
%. Die
Performance
meubles
locatifsistcomprenant
des
Inititators
aus den
490 unités d’habitation et 71
ZBI-Exits
1 und 2 belegt. Die
unités commerciales pour
Fondsstruktur
ist über51,3 millions d’euros
: prix
durchschnittlich
au m2 : 1050 euros,transpasoit une
rent.
surface utilisable d’environ 48
6,16 euros avec un état loca-
tif de
96%. « Ainsi, ZBI
Beispiel
Premiumstufe
2: 7 est
pratiquement entièrement investi », estime
Opportunity
Mark Münzing,
directeur des achats de la
ZBI 7 kaufte kurz vor Weihnachten
2012
in Berlin
Charlottenburg,
immobiliers
achetés
pour ZBI 7 seKreuzchiffre
berg
Pankow
18 (état
Mietshäuser
mit
à 150und
millions
d’euros
au 20/30/13).
490
Wohneinheiten
71recensé
GewerbeEn février
2013, nous und
avons
des
einheiten
für EUR
Preis
loyers variant
entre 51,3
8 et Mio.:
10 euros
aupro
m2
m²:
EUR 1.050,-,
48.860
Charlottenburg,
entrealso
8 etca.
15 euros
au m²
m2
à Kreuzberg etDurchschnittsmiete
entre 7 et 10 euros aupro
m2
Nutzfläche.
à Pankow
déjà
m²:
EUR dans
6,16 des
bei biens
96 %immobiliers
Vermietungsexistants.
Par conséquent,
le potentiel
de
stand.
"Damit
ist ZBI 7 nahezu
voll inhausse quant
au ZBI-Einkaufsvorstand
rendement attendu devestiert",
so der
vrait pouvoir
être Insgesamt
atteint, soit «
8% à 10%
Mark
Münzing.
wurden
für
escomptés
par an ».
ZBI
7 Immobilien
für EUR 150 Mio. eingekauft, Stand 20.03.13. In CharlottenRangermittelten
« Premium
2 » Stand
: développeburg
wir per
Februar
ment
de
projets
2013 für Bestandsimmobilien Mieten
zwischen
EUR 8,- und EUR 10,- provestissent dans le développement de prom²,
in logements
Kreuzberg
8,jets de
de zwischen
prix moyensEUR
à élevés
und
15,- pro
m² und
Pankow
dans EUR
les zones
urbaines
très in
prisées
des
zwischen
EUR 7,- undallemandes
EUR 10,- telles
pro
régions métropolitaines
m².
Das Upsidepotenzial
dürfte
daher
que Hambourg,
Berlin, Munich,
Nuremberg
für
die prognostizierte
Anlegerrendite
et Francfort.
À partir de quelques
exemples,
von
"angestrebten
8 % bis
10 % p.a."
CHECK
a pu reconstituer
approximativeerreichbar sein.
en œuvre, tant au niveau commercial qu’au
Premiumstufe
2:
niveau de la
promotion immobilière,
et a pu
Projektentwicklung
Project Reale Werte 11 und 12 investieren in Wohnprojektentwicklungengence
», institutionnalisée
et standardisée,
im
mittelbis hochpreisigen
Segment
desausgesucht
emplacements,
ainsi que desStadtlarenseiin
nachgefragten
gnements
concernant
l’acquisition
des
tergen deutscher Metropolregionen wie
Hamburg, Berlin, München, Nürnberg,
constructions et la vente aux utilisateurs
Frankfurt.
An einigen Beispielen konnte
CHECK
die kaufmännische
semblent
plausibles.
En collaboration und
avec
bauträgerische
Planung
und
Umsetdes architectes, le concepteur
assure
l’atzung
sowie
Struktur
der Cash-Flotribution
des die
travaux
aux différents
corps
ws überschlägig nachvollziehen. Dafür
erhielten
stichhaltige
Informationen
travaux dewir
bétonnage,
est exécuté
uniqueüber
die des
standardisiert
institutionaliment par
entreprises ayant
fait leurs
sierte
preuves.Standort-Due
Pour le reste, laDiligence,
priorité est, die
par
Grundstücksakquisition,
diemétier
Bauplaprincipe, donnée aux corps de
de la
nung
-Umsetzung,
sowie
den Verrégionund
qui connaissent
bien
les conditions
locales.
les informations,
le faitund
que
kauf
anSelon
die Endnutzer.
Konzept
la période deerscheinen
garantie de plausibel.
5 ans (qui peut
Umsetzung
Die
se prolonger der
suiteGewerke
à des mesures
Bestellung
wird correcdurch
tives)Entwickler
soit prise enincharge
par unemit
société
den
Kooperation
Arde promotion
immobilière
revêt unWichtiintérêt
chitekten
selbst
übernommen.
ge Gewerke wie die Betonarbeiten
werden nur durch bewährte Unternehquant ausgeführt.
à la garantieAnsonsten
subséquentegilt
relative
men
das
Regionalprinzip, dass regionale Gedes projets, exclusivement assuré par le
werke,
die mit den örtlichen Verhältnisbiais de fonds propres et des acomptes
sen
vertraut
sind,
den Vorrangauhaben.
des acquéreurs
conformément
MaBV
Von
entscheidender
für die
[Règlement
allemand Bedeutung
relatif aux courtiers
Risikominimierung
der Fonds
ist, dass
et promoteurs immobiliers],
contribue
égadie 5-jährige Gewährleistungsfrist (die
sich
durch Nachbesserungen
verlänaux capitaux
d’emprunt est donc généralegern
kann)Cette
auskunftsgemäß
von einer
ment exclu.
pratique présuppose
que
Bauträgergesellschaft
übernommen
l’emplacement, les matériaux
et la qualité
wird.
Die Fonds scheiden
damit vollde la construction
soient particulièrement
ständig
aus pour
demlaRisiko
Objektconvaincants
vente, der
de sorte
que
les acquéreurs aus.
achètent
et versent leurs
Nachhaftung
Risikominimierend
wirkt des Weiteren, dass die Projektfi-vent effectuéeausschliesslich
à plus de 50% avant
même
nanzierung
durch
Eigenkapital und durch die Anzahlungen
principalement
au niveau
l’achat
dans
der
Käufer nach
MaBV de
erfolgt.
Daher
les concepts
des fonds àgenerell
stratégie opportuwird
Fremdkapital
ausgeniste, la vente
représente
l’élément
central
schlossen.
Dieses
Verfahren
setzt
vorpour
ce
type
d’habitations
de
haut
standing.
aus, dass die Baumaterialien, Bauqualität und Standorte für den Verkauf
überdurchschnittlich
überzeugend
l’exécution des constructions dépend en
ausfallen,
so dass die Käufer zügig
effet de la vente.
kaufen und anzahlen. Oft sei der Ver-
Évolution des dépôts et retraits des différents types de fonds
Fonds dédiés au développement de projets – Fonds à stratégie opportuniste/à orientation commerciale – fonds de portefeuille
État : 2013 – Les lignes de la grille sont échelonnées selon des critères optiques
Fonds
à stratégie
Opportunity
mit opportuniste
2-stufiavec une évolution des invesgem Investitionsverlauf,
tissements
à deux temps, une
kurzer Aufbereitungsdaucourte
durée de préparation
et
en fonction des
er une
und sortie
marktopportunem
opportunités
du marché,
égaExit, auch unter
Verkehrslement inférieur à la valeur véwert,
aber
mit
2-stelliger
nale, mais avec un rendement
Rendite,
5 Jahre
à
2 chiffres,LZ:
durée
de vie : 5 ans
Projektentwicklung
mit
Fonds dédiés au développementVorlaufzeit
de projets avec
une
einer
von ca.
phase préliminaire de « due
1diligence
Jahr Due
Diligence,
» d’environ 1 an ++
2-3 Jahren
ans de mise
en œuvre,
2-3
Umsetzung,
2 réinvestissements, sortie :
2-maliger
année 10 Reinvestition,
Exit: Jahr 10
Anfangsinvestition steht vorher fest. Durch Halten und Verwalten hoffen auf Wertsteigevalue dank
grâce guter
à la qualité
des emplacements
à la Nachfrage
demande denach
biens einer
immobiliers
anciens
rung
Standortqualitäten
undetder
gealterten
Immobilie
Fonds à stratégie opportuniste/à orientation commerciale
Fonds dédiés au développement de projets
Fonds immobilier classique
Typische Investitionsund Desinvestitionsverläufe
der drei gängigen
Investitionstypen
(BestandsÉvolutions
typiques des investissements
et des désinvestissements
pour les trois
types d’investissement
courants
fonds, Projektentwicklung, Opportunity). Das Bestandsfondskonzept “Halten und Verwalten” ist aus
unserer
Sicht
mit höheren»Risiken
behaftet,
als solide
arbeitende
Opportunityundrisques
Projektentwick«
détention
et administration
des fonds
de portefeuille
présente,
selon nous,
de plus gros
que celui des
lungsfonds.
Page
-8Seite -8-
hängigen Unternehmensgruppen. Eine
arrivent correctement
surdurchgehende
le compte cible
zentrale
Rolle spielt die
et
s’ils
correspondent
aux
objectifs
der décrits
Zahdans le prospectus. De plus, il examine,
lungsflüsse
auf
der
Fondsund
der
également par des contrôles sporadiques,
Projektebene.
Der
Wirtschaftsprüfer
certains versements ayant trait au bien
verschafft
ein Bild aufrésolument
der Ebenesa
immobilier sich
(en élargissant
der Einzahlungen an den Fonds, die
Mittelabflüsse
fürles
dieappels
Fondskosten,
die
de s’assurer que
d’offres relatifs
Abflüsse für die Investitionen
an die
aux
constructions
Zielfonds
(die Ziel-se
d’échafaudages
fonds sind jedem
Classement des 25 villes les plus
chères d’Allemagne*
Einzelfonds
satisfaisante. zugeDurant
ordnet)
sowieCHECK
den
un entretien,
Changement par Changement par
rapport à l’année rapport aux cinq
a pu constater
l’ap2011
Abflüssen
von àden
précédente
dernières années
pui d’exemples,
que
Zielfonds
an die ObMunich
les
commissaires
jektgesellschaften.
Berlin
comptes per
s’efEraux
kontrolliert
Cologne
forcent
continuelleZufallsstichprobe,
Hambourg
ment d’avoir
une vue
schon
unterjährig,
Francfort-sur-le-Main
cohéStuttgart
obd’ensemble
die abgehenden
rente des processus
Düsseldorf
Zahlungen
korrekt
Dortmund
aufd’investissement
dem Zielkontoet
Hanovre
de
désinvestisseeintreffen
ob sie
Münster
ment etund
qu’ils
ont,
dem
prospektierten
Fribourg-en-Brisgau
pour ce faire, acquis
Zweck
entsprechen.
Mannheim
de bonnes
connaisNuremberg
Des
Weiteren
sances
de ce besecWiesbaden
trachtet
teur. der KontrolBielefeld
leur stichprobenhaft
Ulm
einzelne
Une Zahlungen
gestion
Würzburg
auf Objektebene
(in
transparente
Brème
Bonn
engagierter
Erweitedes liquidités
Leipzig
rung seines PrüfaufBraunschweig
ventesum
faitzuluiverifiaussi
trags),
Heidelberg
l’objetob
d’un
zieren,
z. B.examen
AusDresde
minutieux.
Ainsi
schreibungen
für
Mayence
à tout modiepeut-on
Gerüstbauten
Lübeck
ment savoir
à quel
plausibel
ablaufen.
fonds
et
à
quel
moEntwicklung
der
Einzelhandelsmieten
(80-120
qm)
nach
Einwohnerzahl
An
Beispielen
konnÉvolution des loyers des commerces de détail (80-120m2) entre 2006 et 2011 dans
est im
attribuée
in 1A-Lagen
in Deutschland
zwischen
2006
2011,
Jones Lang
La- te ment
les
meilleurs emplacements
urbains
d’Allemagne
enund
fonction
du nombre
d’habitants,
CHECK
GeSalle, März 2012. Beispiel Köln: 20 % Wertsteigerung in 5 Jahren.
une liquidité
issue
spräch
nachvollziede
recouvrements
hen, dass sich dieet
si elle est utilisée soit pour distribuer des
Contrôle
continu
sur
l’ensemble
Prüfer
kontinuierlich
um ein schlüssisein darf.
Anchaîne
2 Hamburger
Projekten
de la
de valeur
ges
Gesamtbild
des
(Fonds
12)
konnte
CHECK
nachvollla gérance et vise
Pour chaque bien immobilier et pour des liquidités incombe àProjekt-Investitiund outre
Desinvestitionsprozesses
ziehen,
dass l’ensemble
m²-Preise de
deutlich
jenà assurer,
une maîtrise optimale des
chaque fonds,
la chaîne
de onssich dafür
auch
seits
4.000,- und EUR
6.000,-/m² bemühen
risques, unund
rendement
maximal
dansein
un
valeurEUR
est exclusivement
et obligatoirement
Branchenwissen
(Ohlstedt,
erzielt du
werden,
délai économiquement
raisonnableeraret le
couvert par Alsterdorf)
les deux sociétés
groupe überschlägiges
haben.
die
neben einem
hohen Projektgewinn
plus court
possible. Selon les informations,
(promoteur
immobilier/concepteur
et initia- beitet
eine
hohe
Bauqualität
ermöglichen.
teur du
fonds)
qui travaillent
en étroit par- le concepteur et entrepreneur général a pu
kauf schon über 50 % fortgeschritten,
À partir de deux projets implantés à Hambevor
mit dem Bau begonnen wird.
bourg (Fonds 12), CHECK a pu observer
Liegt
beiprixOpportunitykonzepten
der
que des
largement supérieurs à 4000
Gewinn
hauptsächlich
im
Einkauf,
gilt
et 6000 euros/m2 (Ohlstedt, Alsterdorf)
für
diesen
peuvent
être Qualitätswohnungstyp,
obtenus, permettant non
dass der Verkauf die Kernkomponente
darstellt.
vom Verkauf
istqualité
abhänmais aussiDenn
de garantir
une haute
de
gig,
wie hochwertig Standortauswahl,
construction.
Planung und Ausführung der Bauten
tenariat. Il s’agit là en fait d’une société de
groupe,
car les deux société
se sont engaDurchgehende
Kontrolle
gées contractuellement à n’opérer sur le
über
die
gesamte
marché immobilier que l’une pour et avec
Wertschöpfungskette
Die
Wertschöpfungskette
depuisgesamte
la première
acquisition jusqu’à la
wird
durchetdie
beiden Gruppenunterliquidation
le remboursement
du capital
aux investisseurs
qui se sont engagés und
dans
nehmen
(Bauträger/Entwickler
les projets, est assuré
parund
les deux
sociétés
Fondsinitiator)
exklusiv
verbindlich
quienger
demeurent
fondamentalement
in
Partnerschaft
für jedesindépenObjekt
und für jeden Fonds von Project abgedeckt. Aus der Sicht der Interessenlagesorerie
au niveau
des fonds ethandelt
des projets
der
beiden
Unternehmen
es
sich faktisch um ein Gruppenunternehcomptes
considère
situationvertraglich
au niveau
men,
da beide
sichlaexklusiv
des versements,
desnur
sorties
de trésorerie
verpflichtet
haben,
für den
und mit
pour les coûts et les investissements dans
dem
anderen
am
Immobilienmarkt
les fonds cibles (les fonds cibles sont attritätig
werden.
Die
gesamteainsi
Wertbués àzuchaque
fonds
individuel),
que
schöpfungskette
von derdes
Erstakquisitides sorties de trésoreries
fonds cibles
on
Abverkauf
und derIl Kapitalversbis
leszum
sociétés
immobilières.
effectue
rückführung
an die Anleger
allerdeProdes contrôles sporadiques
au cours
l’anjekte liegt daher in der Hand der beiden, grundsätzlich voneinander unab-
kann erfahrungsgemäß der Rückfluss
Exemple Rang
aus abgeschlossenen
Projektentwick« Qualité werden
»
lungen 3 mal reinvestiert
(Laufzeitansatz pro Projekt: durchschnittlich
Seniorenzentrum Herkenrath est loué
ca.
3. Jahre). Die Fonds investieren
pour une durée de 25 ans à un exploitant
quotal
je d’une
nachexpérience
vorhandener
Liquidität
qui jouit
de longue
date
in(année
die laufenden
Projekte,
sodurée
die Initiade construction
: 2010,
de vie
torin.
Die: 15,75
Projektgesellschaft
Pladu fonds
ans). Il a un tauxruft
d’occupanungsund etBaukosten
Liquition de 97%
a été acquisab,
sur die
la base
d’un
ditätssteuerung
erfolgt
nach
einemdu
facteur de 11,3 (par
rapport
aux coûts
ausgereiften
Quotenprinzip.
terrain et du bâtiment,
et sur laProspekbase d’un
tierte
wurden
ausfacteurAusschüttungen
de 12,82 par rapport
à l’ensemble
kunftsgemäß
regelmäßig
Eine
de l’investissement)
; il doitbedient.
être vendu
sur
kalkulatorische
CHECK-Rendite
von
la base d’un facteur
de 12,75. Des maisons
de retraite comparables
25 für
ans,
(mindestens)
8 % p.a.(d’environ
halten wir
rénovées)und
avaient
une valeur
vénale d’un
möglich
plausibel
(Anlegerrückfacteur
entreEinstufung:
8,5 et 10,6 (en
foncfluss
vorcompris
Steuern).
Premition de leur
umstufe
2. état, par exemple le « Seniorencentrum Bernhardtstift » à Berlin, expertise de la valeur vénale du 21/10/2008).
AprèsBeispiel
une durée Qualitätsstufe
d’environ 16 ans, il faut par
Das
DPF
Herkenrath
prudenceSeniorenzentrum
prévoir un facteur de
sortie (comist
für 25 Jahre
an faible.
einen D’autant
etablierten,
parativement
plus
plus erque
fahrenen
Betreiber
vermietet
(Baujahr
les conditions
et les montants
alloués
selon
2010,
Fondslaufzeit
Jahre). pourEs
les degrés
de soins et15,75
d’assistance
hat
eine
von
raient
ne Belegungsquote
plus être d’actualité
du 97
fait %,
des
und
wurde
zum 11,3-fachen
gekauft
décisions
politiques
et des caractéristiques
(bezogen
auf die
Grundstücksde l’équipement
(malgré
la demande und
croisGebäudekosten,
zum» adaptée
12,82-fachen
sante d’une « hôtellerie
aux personnes âgées).
Avantage
: grand nombre
bezogen
auf die
Gesamtinvestition)
d’appartements
pièce et àverkauft
proximité
und
soll zum d’une
12,75-fachen
des centres-villes.
Calcul des
rendements
werden.
Vergleichbare
Wohnheime
selon
6,9%renoviert)
par an. lagen im
(ca.
25CHECK
Jahre : alt,
Marktvergleich beim Verkehrswert
Exemple
Rang
zwischen dem
8,5-fachen
und 10,6-faMoyen (1)
chen (je nach« Zustand,
z. B.» Vergleichsobjekt "Seniorencentrum Bernhardtstift", Berlin, Verkehrswertgutachten
vom
21.10. 2008). Nach ca. 16 Jahren
exposé à aucune concurrence comparable
Laufzeit
vorsichtigerweise
mit eipour dessollte
surfaces
de bureaux spacieuses
nem
vergleichbar
Exitfaket d’un
seul tenant, niedrigeren
situées en plein
centre
tor gerechnet werden. Zumal die Voraussetzungen
und die
Pfleentre 12 et 13 euros
(étatHöhe
locatifder
actuel
sugestufenvergütungen
durch sont
konsolipérieur à 90%).13,30 euros/m2
calcudierende
politische
lés avec un
facteur deMaßnahmen
sortie de 16,3 und
après
aufgrund
Ausstattungsmerkmale
environ 16 der
ans, facteur
selon lequel il a été
nicht
zeitgemäß
sein könnten
acquismehr
(augmentation
des loyers
de 2% par
(trotz
wachsenden
Nachfrage
an), la einer
structure
des locataires
est diversinach altersgerechter "Hotellerie").
jusqu’à présent
assurer aux sociétés de Standortvorteil:
que ces valeurs Hoher
sont tout
à faitan
réalistes
Transparentes
Anteil
Einpour cet emplacement.
zimmerapartments
und die Nähe zu
Liquiditätsmanagement
de 14% par an à partir de la vente des biens den
klassischen
Stadtzentren.
Des
Weiteren
wirdacomptes
auch der
Rückweg
immobiliers
et des
versés
par les CHECK-Rechnungsrendite:
Exemple Rang6,9 % p.a.
des
Geldes
aus
den
Verkäufen
einem
acquéreurs des logements. Dans le cas
« Moyen (2) »
lückenlosen
d’une durée deScreening
vie de fondsunterworfen.
prévue sur 10
So
jederzeitmontre
nachvollzogen
werBeispiel Durchschnittsstufe (1)
ans,kann
l’expérience
que le recouvreden,
Liquidität
ausachevés
RückflüsHamburg
Trust-Fonds
"Forumment welche
provenant
de projets
peut Der
du mois
de janvier
2013 dans trois
supersen,
zu welchem
Zeitpunkt,
welchem
Office"
rangiert
im
guten
Durchêtre réinvesti
trois fois
(durée par
projet : Park
marchés (volume total d’investissement
Fonds
zugeordnet
Fondsobjek- :
en moyenne
3 ans). und
Selonentweder
l’initiatrice,für
les schnitt.
autoriséDer
par Standort
le comitédes
d’investissement
Auschüttungen
für projets
Reinvestitiofonds investissentoder
dans les
en cours tes hat für größere, zusammenhännen
verwendet
wird.
Das Liquiditätsmen fonction
de la
liquidité
respectivement gende
in zenréaliseBüroflächen
actuellementin
unKarlsruhe
loyer effectif
d’enanagement obliegt der Geschäfts- traler Lage keinen vergleichbaren führung und zielt, neben einer opti- Wettbewerb.
Die d’euros
aktuellen
rique : 745 mille
parBüromieten
an). Facteur
la gestion
de la liquidité s’effectue
d’après liegen
mierten
Risikostreuung
der Investitiod’achatzwischen
: 14,5 (base
: loyer
On
EUR
12,-théorique).
und EUR
un système
de quotas.
Selon 13,ne dispose
pas encore zurzeit
d’expertise
nen,
auf diesophistiqué
höchstmögliche
Rendite
EUR (Vermietung
überde
90la
informations,
les distributions
des divi- %). Kalkuliert sind EUR 13,30/m² bei
inlesder
wirtschaftlich
kürzest sinnvollen
dendes
telles
que prévues
dans le pros- einem
publicité
en proposant
un loyer ànach
partir
Zeit.
Bisher
konnte
der ProjektentwickExitfaktor
des 16,3-fachen
pectus
ont été régulièrementauskunftshonorées. ca. 16 Jahren, zu dem auch eingekauft
ler
und Generalübernehmer
Un rendement
8% par an nous paraît wurde
cabinets
médicaux ou autres
coûtent
engemäß
an diede Fondsgesellschaften
(Mietsteigerung
2 % p.a.),
breit
possible
et
plausible
(retour
investisaus dem Objektverkauf
undsurden
An- gestreute Mieterstruktur. Umfeldresement avant
Classement einen
: Rang
zahlungen
derimpôt).
Wohnungskäufer
cherchen haben ergeben, dass diese
« Premium 2 ».
rendement
locatif Standort
atteint environ
6,9%.
Cash-Flow von 14 % p. a. erzielen. Bei Werte
für diesen
durchaus
geplanter 10jähriger Fondslaufzeit realistisch sind.
Page
Seite -9-
Beispiel Durchschnittsstufe (2)
Der
Regio
Flex Fonds
1 von GF hatlaEnétaient
louées.
Pour Schorndorf,
ville
de
in 3 LebensmittelmärkdeJanuar
Daimler,2013
ces loyers
et ratios prix/loyers
si la zone
géotesont
ca. convenables,
EUR 10,431 même
Mio. investiert
(vom
graphique environnante
représente
Investitionsbeirat
genehmigtes
Gesam-un
tinvestitionsvolumen: EUR 22,69 Mio.).
de centralité
pour Schorndorf
Das
Portfolio urbaine
erzielt zurzeit
eine jährli-en
2009
est de 147,8
1,5 fois
che
IST-Miete
von %,
ca.soit
TEUR
743au-desp. a.
(Soll-Miete: TEUR 745 p.a.). Einkaufsmétropole
la plus
procheSollmiete).
se trouve Ein
à 28
faktor:
14,5fach
(Basis:
km (Stuttgart). Dans leliegt
centre-ville,
les
Verkehrswertgutachten
noch nicht
loyers
des
commerces
de
détail
varient
vor. Die Betreiber werben mit einer Miete ab EUR 10,50 m². Die Praxisflächen
Beispiel Durchschnittsstufe (3)
Ein
spezielles
Fremdfinanzierungsrisila valeur
marchande
» (prospectus). Dans
ko ergibt sich bei dem ansonsten recht soliden
Regio
Fonds
cementImmobilienfonds
nominal par moitié.
Grâce
à une
Süddeutschland 8, der per Februar
les sept
différents
2013
platziert
wurdesupermarchés/centres
und voll investiert
commerciaux
de détail,
le risque FKlié à
ist.
Die 3 auf CHF
zu ziehenden
Tranchen von insgesamt CHF 11,5 quisition
de 12,6 ne semble
pas exagéré
Mio.
(Finanzierungsplan)
müssen
imsans
extrêmement
avantamer
zuêtre
150toutefois
% gedeckt
sein. Sollte
der
geux. Selon
par
Franken
um l’évaluation
mehr als du
20 rendement
% steigen,
CHECK,
cela équivautwerden.
– pour une
durée
muss
nachfinanziert
Außerd’environ
16 ans
– au rang «über
Moyen
dem
"können
anfänglich
77». %
spekt
für den Investor
(der sie gebraulon CHECK,
cela correspond
selon nos
chen
kann)
EUR
273.404,
estimations au rang « Moyen ».Einlage:
EUR 100.000 (Steuersatz: 42 %). Der
Fonds ist bis aufExemple
EUR 800.000 platziert
(Stand:
Februar
2013) und»
Rang Anfang
« Inférieur
à la moyenne
richtet
an Landwirte.
Ein-par
Dans sich
ce segment,
nous Unsere
classons
stufung:
RisikenFHH
sindImmobilien
durch die12
exemple Die
le fonds
Standortqualitäten
minimiert.
ZusamStudieren und Wohnen
qui, avec
une demen
mit excédentaire
einer FK-Quote
vondes
ca.loyers
62 %de
mande
malgré
près de 600
eurosGK
pour
18m2,
bezogen
auf das
und
68 %chauffage
bezoinclus,
aucun problème (das
vu son
emgen
auf n’aura
die Objektinvestition
Obplacement
dans zum
les années
à venir étant
jekt
geht in etwa
Verkehrswert
an
situé
à « am
» près de la
den
Markt)
undHühnerposten
einer CHECK-Rechen-
Les plus grands obstacles aux transactions
Conceptions de prix divergentes entre
le vendeur et l’acquéreur
Montant des fonds propres requis
subordonnés (Junior)
Tout à fait vrai
Plutôt vrai
Plutôt faux
Tout à fait faux
Une passe en für
profondeur
pour les fondsGrößte
de capital-investissement
: les conceptions
de prix divergentes
(77%) et le montant
des
propres
Steilvorlage
Eigenkapitalfonds:
Transaktionshindernisse
sind abweichende
Kaufpreisvorstellungen
(77
%)fonds
sowie
die
Höhe des erforderlichen Eigenkapitals zur Finanzierung (76 %). Die ausreichende Verfügbarkeit von nachrangigen und erstrangigen
Kreditfinanzierungen
gehört rang
ebenfalls
zu également
den Haupthindernissen.
& Young,
Immobilien-Investmentsubordonnés
et emprunt de premier
constitue
l’un des obstaclesErnst
principaux.
ErnstTrendbarometer
& Young. Baromètre
des tendances sur le marché
markt
Deutschland
2012. en Allemagne en 2012.
de l’investissement
immobilier
kosten
ca. EURà 11,-/m².
koactuellement
environ Demnach
10 euros/m2.
stet der m² ca. EUR 1.900,-. Die Mietrendite
erreicht
ca.la6,9
%. »)
ImunOktober
(« nouvelle
Tour de
Poste
potentiel
2012
waren 60 d’au
% der
Flächen
vermietet.
de plus-value
moins
18 fois
le monFür
Schorndorf
sind
tantdie
desDaimler-Stadt
loyers qu’il est
possible d’obtediese
Mieten und Kaufpreisfaktoren
nir. Mergenthaler,
agent immobilierande
gemessen, auch wenn die AbhängigSchorndorf
de zone périphérique
et eskeit
vom Einzugsgebiet
ein Schlüsselritime darstellt
qu’une plus-value
de 15Die
foisZentrale monsiko
(Natur pur).
tant des loyersfür
estSchorndorf
ambitieuse2009
maisliegt
envilitätskennziffer
sageable
(question
abordée
par der
CHECK).
bei
147,8 %,
d.h. 1,5fach
über
"gebundenen Kaufkraft" des Umfeldes. Das nächste Oberzentrum ist 28 km entfernt
2% par an n’est
exagérée. Pour une
(Stuttgart).
Die pas
Einzelhandelsmieten
périodeindeder
20 Kernstadt
ans, y compris
le risque
werden
mit EUR
7,- bisde
EUR 20,-/m² angegeben. Der Durch- mons une plus-value de 12 fois le montant
schnitt
liegt zur Zeit bei ca. EUR 10,-/m².
des loyers. Après 20 ans, le prêt résiduel
Der
Fonds
kalkuliert
den "neuen
Pos’élève à environ
11,4für
millions
d’euros.
En
stturm"
ein Wertsteigerungspotenzial
tenant compte
de la réduction de la durée
mit
dem
mindestens
18-fachen
der erselon
CHECK,
on arrive
à un rendement
zielbaren
Miete. estimé
Immobilienmakler
Mermoyen annuel
à 5,16%. Classegenthaler
aus
Remshalden (Region
ment : Rang
moyen.
Stuttgart) bezeichnet Schorndorf als
Randlage und
hält das 15-fache
Exemple
Rang für ambitioniert, aber
denkbar(3)
(CHECK-Anfra« Moyen
»
ge). Vermietungsstand Februar 2013:
par%.l’emprunt
pour le fonds
immobilier
80
Die hochgerechnete
Indexierung
Regio
Fonds
Süddeutschland
unnicht
fonds
mit
einer
Inflation
von 2 % p.a.8,ist
à fortiori solide
a été
placé en
février
übertrieben.
Für qui
einen
Zeitraum
von
20
Jahren inkl. Anschlussfinanzierungsrisitrois
tranches
d’emprunt
ko
sehen
wir de
dascapitaux
12-fache.
Nach pré20
levées en
CHF surein
un Restdarlehen
total de 11,5 millions
Jahren
verbleibt
von
ca. EUR 11,4 Mio. Unter Berücksich- jours des
être couvertes
à 150%. En cas d’une
tung
CHECK-Laufzeit-Abzugs
erhausse
franc
supérieure à Jahres20%, un
gibt
sichdueine
kalkulatorische
durchschnittsrendite
von 5,16 %. Einailleurs, « au début, les biens immobiliers
stufung: Durchschnittsstufe.
des MarktwertesExemple
der Immobilien finanziert werden"
(Prospekt).
ist
Rang
« MoyenInsgesamt
(4) »
das
Projekt
nominal
hälftig
finanziert.
Un fonds §6b (intéressant pour les agriDank
der qui
gut peuvent
laufenden
soliden Streuculteurs
compenser
les reung
unter
7 verschiedenen
venus
issus
de la vente deLebensmitterres avec
telmärkten/Einzelhandelszentren
wird
des revenus négatifs issus d’investissedas
FK-Risiko
reduziert.
ments
immobiliers)
réaliseDer
un Erwerbsrendement
faktor
des 12,6-fachen
de l’ordre
de 1,38% parerscheint
an avantnicht
impôt
übertrieben aber auch nicht extrem
de trésorerie
peutCHECK-Renditebecependant atteindre
günstig.
Gemäß
près de ergibt
90000 sich
euros
(soitca.
4,5%
par an)
wertung
- bei
16-jähriger Laufzeit - Durchschnittsstufe.
d’étudiants situé à proximité de l’université
technique de Munich (à environ 2,3 km à
Beispiel
(4) et
pied), avecDurchschnittsstufe
un facteur de vente de 13,5
Ein
§6b-Fonds
(interessant
für
Landune augmentation présumée des loyers
wirte,
aus
de 3%die
parVeräußerungsgewinne
an en moyenne, peut s’avérer
Landveräußerungen
mit negativen
Einspéculatif (nombre décroissant
d’étudiants
künften
aus Immobilieninvestitionen
à long terme,
voir map-Fax du 22/03/13 :
verrechnen
dürfen) scolaires
erzielt vor
baisse des effectifs
deSteuern
l’ordre de
eine
Rendite
vonles
ca.dix
1,38
% p.a.années).
("SLC
2 millions
durant
dernières
2 Student Living Center"). Nach Steuern
je-le
anskann
plus sich
de 1 der
000 Liquiditätsvorteil
euros/mois ? Selon
doch
auf knapp
EUR §6b,
90.000
summie-de
prospectus
du fonds
le montant
la réserve
l’investisseur
(qui
ren
(= 4,5 %pour
p.a.).
Das Objekt,
einpeut
Stu-en
avoir besoin) se chiffre
273 TU
404Müneuros,
dentenwohnheim
nahe àder
apport
: 100
(taux d’imposition
chen
(ca.
2,3000
kmeuros
Fußweg),
mit einem :
kalkulierten Verkaufsfaktor des 13,5-fa800 000
euros
(état durchschnittlichen
début février 2013) et
chen
sowie
einer
s’adresse
aux
agriculteurs.
Notre classeunterstellten jährlichen Mietsteigerung
von ca. 3 % kann spekulativ ausfallen
de la qualité
des emplacements.
Avec un
(langfristig
rückläufige
Studentenzahtauxsiehe
d’endettement
d’environ
par raplen,
map-Fax
vom 62%
22.03.13:
port au capital initial et de 68% par rapport
Rückgang
der Schülerzahlen
in den
à l’investissement
(le bien immobilier
s’afletzten 10 Jahren um ca. 2 Mio.). Mietevénale)
zur Zeit:
EUR
570,- p.M.,
20 Jahet un
rendement
de in
4,38%
avant
ren
über
EURle 1.000,p.M.?
Die Höhe
impôt
selon
calcul des
rendements
seder §6b-Rücklage beträgt laut Pro-
rendite von 4,38 % vor Steuern ergibt
sich nach unserer Einschätzung:
rendements selon CHECK est de l’ordre
Durchschnittsstufe.
(un RER assure également une liaison
Beispiel
rapide avec
l’université technique très re-
Incherchée
diesem de
Segment
wir z. malB.
Harburg)sehen
ne compense
den
FHH Immobilien
12 Studieren
und
heureusement
pas comme
il le faudrait
Wohnen,
der trotz
Nachfrageüberhang
un rendement
avant
impôt prudemment
estimé
à environ
167 EUR
% pour
une
bei
Mieten
von knapp
600,fürdurée
18
de Warmmiete,
13 ans. Une am
autre"Hühnerposten"
utilisation (p. ex.
m²,
comme
maisonHauptbahnhof
d’hôtes) est également
am
Hamburger
auf abconcevable.
Calcul
des rendements haselon
sehbare
Zeit kein
Standortproblem
CHECK
3,48CHECK
%.
ben
wird.: Die
Rechnungsrendite liegt bei 3,48 % p.a. Der überragende Standort Exemple
(von dort ist auch die
« NonTU
évaluable
(1) »
sehr gefragte
Harburg mit
der SBahn in Kürze erreichbar) kompensiert bilité de la FIHM, société mère de la Next
leider
nicht angemessen
vorsichtigen
Generation
Fund, et de die
la demande
gerechnete
déclaration Vorsteuerrendite
de faillite déposéevon
par ca.
NGF
167
bei 13jähriger
Auch
eiau %
printemps
2013 neLaufzeit.
permettent
actuellene anderweitige Nutzung (z. B. als Boardinghaus)
vorstellbar.
concernant ist
ce problemlos
fonds pour l’offre
de partiCHECK-Rechenrendite:
3,48
%.
cipation en soi solidement
élaborée.
Nous
classons au rang « Moyen » le bien immobilier
universitaire
Munich (Next
Beispiel
Nichtdebewertbar
(1)Gene-
Die möglichen Folgen der Insolvenz
de Next
Bavière,
un bien immobilier
qui a été
der
Generation
Fund-Muttergeacquis selon
un sowie
facteurder
de 17,8
et dont la
sellschaft
FIHM
NGF-Konkvente est vom
calculée
sur la base
ce même
ursantrag
Frühjahr
2013de
erlauben
(y compris une
haufürfacteur
die NGF-Fonds
zurrevitalisation
Zeit keine àbeteur
de
1,5
loyers
annuels,
soit
un
montant
lastbare Fondsprognose für das an
sich
solide aufgebaute Beteiligungsdes rendements selon CHECK atteint
angebot. Die langfristige Vermietung
der
Hochschulimmobilie
in München
la Dachauerstrasse
peut être
considérée
(Next Generation Funds) an den Freistaat
Bayern, die
zum risque).
17,8-fachen
reproductible
(faible
Danser-les
worben wurde und zu diesem Faktor
Seite -10Page
Beispiel Nicht
bewertbar (2)
Exemple
auch für den
Verkauf
wird (inenvirons,
les loyers
dekalkuliert
bureaux grimpent
kl.
Revitalisierungseinsatz
von
1,5
Jahà 20 euros/m2 ; ils sont par ailleurs
de
resmieten
von
ca.euros/m2
EUR 4,5(recherches
Mio.), stul’ordre
de 13
à 16
Immovation
AG
« NonImmobilien
évaluableHandels
» (2)
und Co 3. KG.
GeplantHandels
ist nachAG
ImmoImmovation
Immobilien
und
fen wir grundsätzlich als "durchschnitt- Co3.
vation-Angaben
ein Portfoliokauf
von
KG. Selon Immovation,
il est prévu
lich"
ein. aUnsere
CHECK-Rechenrendi576 Mietwohnungen
IPSAK
du
fonds
été établi
à des conditions un d’intégrer
au portefeuillevon
576der
logements
te erreicht
knapp 4 % p.a.
Die
Lage
in locatifs
(Immobilien
Projektgesellschaft
Salapeu
plus avantageuses
et les
frais
inhéde la IPSAK
(Immobilien Projektder Dachauerstraße
als de
schwermander ArealSalamander
Kornwestheim,
eineKornGerents
à l’élaboration dudarf
tableau
varia- gesellschaft
Areal
lich des
reproduzierbarer
Standort
tion
capitaux propres,
soit 0,5 gelten
million westheim,
sellschaft une
der société
Immovation
AG), nach
d’Immovation
AG)
d’euros,
ontRisiko).
pu êtreDie
économisés.
(geringes
Büromieten klet- après
l’achèvement
de travaux de remise
Abschluss
von Sanierungsarbeiten
tern im Umfeld durchaus auf EUR 20,- von der Immovationsgesellschaft IPCompte
tenu EUR
des circonstances,
nous non
était la des
société
immobilière
/m², sonst
13,- bis 16,-/m²
SAK.rénové
Verkäuferin
unrenovierten
devons
estimer un fonds Next
(CHECK-Direktrecherche).
Die GeneraFonds- Bestandes an die IPSAK war die Gagtion,
que nouswurde
serionsetwas
tentésgünstiger
de clas- fah (gehört zum Finanzinvestor Fort-finanzierung
ser
dans la catégorie
en dessous de la tués
quartier deliegen
« Zanger
eingedeckt,
eine "EK-Nachweisgeress).dans
Diele Objekte
im Berg
Sied-»
moyenne,
appartenant
à laeingecaté- à
Heidenheim
(environ
50
km
au
Nord
de
bühr" voncomme
EUR 0,5
Mio. konnte
lungsteil "Zanger Berg" in Heidenheim
gorie
non évaluable ». Il s’agit du Ein- (ca. 50 km nördlich von Ulm). Der Anspart «werden.
zelhandelsfonds
Deutschland,den
München
3. KG) est prévu
Auch einen 2. NGF-Fonds,
wir in placement
kauf durch(Immovation
die Fondsgesellschaft
(Im- au
maximum à hauteur de 12 fois le loyer
die
einordnen
movation
3.
KG)
ist
geplant
zum maxirespond au prix du marché (facteur de 12
wircontrats
umständebedingt
àwürden,
12,5), lamüssen
durée des
de location mal 12-fachen der Jahresmiete. Aktu-als
“nicht
bewertbar”
den tier
ellerdeLeerstand:
Derune
Zanger
ne laisse pas apparaître einstufen:
de risque mani« Zanger 31,36%.
Berg » est
zone
Einzelhandelsfonds
Deutschland,
Berg
gilt als
sozialer
Brennpunkt
urbaine
sensible
(selon
un agent
inimmobilier,
Heidenheim
avec(laut
une Makler
majoritémit
de
UNTERNEHMENSANALYSE
hohem
russischen
rapatriésAnteil
russes an
de descendance
Spätaussiedlern). Die Mieten lie-1 d’audit
RapportCHECK-AUDIT-Report
CHECK concernant
participations dans les entreprises
vonles
Unternehmensbeteiligungen
1,25
1,5
gen
aktuell
bei ca.de
EUR
4,81/m²
lement
de l’ordre
4,81
euros/
Fehlende
1,75Transparenz der Bankkon(Vergleichsangebote
www.imm2 (voir offres comparatives
sur :
ten - massive Bedenken
1 1,25
2 über
mobilienscout24.
de).
Laut
Makwww.immobilienscout24.de).
SeTestatsmissbrauch
1,5 Immobilienein- und Verkäufe
lon les informations
agents
lerangaben
liegen sie des
zurzeit
bei
1,75
Auszahlungen ohne operatives Ergebimmobiliers,
situent
actuelEUR
3,50/m² ils
bisseEUR
4,50
/m².
nis möglich
2
2,5
lement
entrehatte
3,50 die
et 4,50
euros/
Die
Gagfah
Bestände
für wen wurde
was gekauft?
2,25
seinerzeit mit einer "Sozialchar2,75
Der Weg des Geldes unklar
2,5
biens
immobiliers
en acceptant
ta"
erworben
(auslaufend
zum
"Traumhafte" Objektrenditen
une sorte de «Aus
charte
sociale
(qui
30.09.2014).
dem
Inhalt:» be2,753
Treuhänderübergewicht
gegenüber dem Treugeber
sonderer
Kündigungsschutz,
erschwerte Anteilsbewertung
33,25
autres, les conditions
suivantes :
Höchstgrenzen
für MieterhöhunWenig belastbare Aufklärung
protection
particulière
contre les
3,5
3,25
gen,
Begrenzung
der
VeräußerReferenzliste nicht belastbar
congés, plafonnement des loyers,
barkeit
der Wohnungen, Vormangelnde Sicherheiten
3,75
3,5 des Fonds
possibilités limitées de vente, droit
kaufsrechte
der À
Mieter
etc. Laut
Mithaftung für externe
de
préemption.
Heidenheim
et
Verbindlichkeiten
der
Initiatorin
3,75
Zeitungsberichten
liegt
der
LeerExtremes Einzahlungsrisiko
ses environs, le taux d’inoccupa4
stand
in de
Heidenheim
undselon
Umgehohe Forderungen gegen S&K-Gruption est
l’ordre de 14%
les
pe
4,25
bung
bei
ca.
14
%
(Südwestmédias
(journal
Südwest
Presse
im Feuer? - falsche
4,5 MIDAS-Millionen
Prospekte
presse
vom 19.12.12).
die
du 19/12/12).
Parmi sesAuch
quelque
5 4,75
Titelmißbrauch?
Gagfah
listet unter
ihren note
ca.
45000 logements,
la Gagfah
4.500
einen Leeraussi Wohnungen
un taux d’inoccupation
de
stand
von 14%.
Makleran14%. D’après
lesNach
informations
des
DEUTSCHE S&K SACHWERTE Nr. 2
gaben
die Gagfah-Wohnunagentssind
immobiliers,
les logements
et les
détenus
par
und immeubles
-Gebäude stark
sanieSeriöse Immobilieninvestments erschließen sich erst nach ei- gen
la Gagfah doivent
êtrewww.Mierénovés.
ner zielgenauen
der Angebotsunterlagen
und» rungsbedürftig.
Laut
être
interprétés Due
que Diligence
sur la base
d’une « due diligence
des Umfeldes,
in dem sich
die Akteure
bewegen.dans
Die öffentciblée
des documents
d’offre
et du contexte
lequel terbund.de: "Weil die Gagfah die
lich acteurs
gestellten
CHECK-Fragen
Mai des
2012questions
zielten aufpublidie
les
agissent.
CHECKvom
a posé
biens immobiliers se dégradent
die Prüfung
Ange- Instandhaltungskosten auf EUR
quement
ender
maiPlausibilität
2012 dansder
le Ertragsannahmen
but de contrôler lades
plausibiparce que
Gagfah
a réduithat,
les
7,-/m²
und laJahr
reduziert
botes.
Beantwortung
ist bisher
erfolgt. sont
Daher
erlité
desEine
pronostics
de revenus.
Sesncht
questions
restées
coûts
d’entretien
annuels
à
7
stellten
wir
eine
vorläufige
Zusammenfassung
der
fraglichen
verfällt
der
Wohnungsbestand.”
sans réponse à ce jour. Nous avons donc rédigé un résuPunkte
in
einem
CHECK-Audit-Report.
mé provisoir des points nébuleux dans un rapport d’audit. Die Folge sei ein hoher Leer-stand. Der Zanger Berg gilt als
« Zanger
Berg » estHeidenheims.
au Nord d’HeiMünchen, (Variante Wachstum). Der nördlichster
Stadtteil
feste
(durée
restante de 11 àist13marktgeans), les denheim et est limité par un espace boisé
gezahlte
Kaufpreisfaktor
Dahinter
beginnt
ein
80
großes
biens immobiliers dédiés au commerce de 80 m2 (selon deux agentskm²
immobiliers).
recht
(12-12,5fach),
die
MietvertragsWaldstück
(beide
Makler)
und
sei in-:
de détail sont répartis sur plusieurs ré- Il dispose d’une bonne infrastructure
länge(la
istBavière,
risikoarm
(Restlaufzeiten
von
frastrukturell
gut erschlossen,
Nahvergions
le Palatinat,
la Sarre,
la centre
commercial
et école à proximité.
11-13 Jahren),
die Einzelhandelsimmosorgungszentrum
Schule
in àdi-8
Rhénanie
du Nord-Westphalie)
et les lo- Concernant
le loyer sowie
: marge
de 3,50
bilien
sind
breit
diversifiziert
über Stanrekter Nähe
vorhanden.
Zur rénovés
Miete:
cataires sont variés
(Netto, Rewe,
Was- euros/m2
(anciens
bâtiments non
dorte (Bayern, Pfalz, Saarland, NRW) et
Spanne
vonbâtiments).
EUR 3,50Dans
bis EUR
8,-/m²
nouveaux
les environs
und Mieter (Netto,
Rewe,standard
Wasgau,solide
Lidl, immédiats
(sanierungsbedürftiger
bis
correspond
à un calcul
comme pour les Altbau
objets immoPenny,
Mc
Die Kalkulation
Neubau).
In der
(site
: ville
de Donalds).
Goch, locataire
: Netto, sur- biliers
détenus
par direkten
le fonds, 5Umgebung
à 8 euros/
entspricht
einer
soliden
Discounterbzw. in
den Fondsobjekten
kann am
face
du terrain
: 5450
m2, places
de par- m2au
maximum
peuvent être escomptés,
Standardkalkulation
(Standort:
Goch,
king
: 64, surface exploitable
: 1046
m2, toutefois
Zanger Berg
laut Maklerangaben
mit
seulement
pour des logements
Mieter: prix/loyer
Netto, 12,5,
Grundstücksfläche:
rapport
coût de construc- entièrement
rénovés.
: la
maximal EUR
5,- bisDémographie
EUR 6,-/m² getion
: 1357,50/m2,
calcul64,
duNutzfläche:
rendement population
5.450
m², Parkplätze:
d’Heidenheim
stagne
depuis
rechnet werden,
allerdings
nur für
top1046 m², Kaufpreisfaktor 12,5, Erstel- sanierte Wohnungen. Demografie: Die
du
fonds n’est von
actuellement
pas encore de
la statistique prévoit
une décroissance
lungskosten
EUR 1.357,50/m².
Bevölkerungszahl
Heidenheims
staassurée.
10%Bis
jusqu’en
CHECK-Rechenrendite: knapp 3 %. démographique
gniert seit überd’environ
40 Jahren.
2029
Die Durchführung des Fonds ist zurzeit sieht das statistische Bundesamt eine
jedoch nicht gesichert.
Stephan Appel
Vor dem Erfahrungshintergrund der Analyse und Bewertung von über 800 Beteiligungsangeboten geschlossener Fonds seit
1991 und ca. 500 CHECKAnalysen seit 1997 führen
wir ein stichtagsbezogenes Fonds-Managementprüfungsverfahren durch:
CHECK-AUDIT ersetzt keine CHECK-Analyse und
auch kein NachCHECKVerfahren. CHECK-AUDIT
ist eine aktuelle Faktenprüfung, die im Rückblick auf
die Fondsziele überprüft,
was davon umgesetzt wurde.
CHECK-AUDIT
versteht
sich auch als externe Mittelverwendungskontrolle.
Nach 20jähriger Analysepraxis und intensiver Projekt-Due-Diligence sowie
regelmäßiger Nachprüfungen der von CHECK analysierten
Fondsratings
(NachCHECK seit 15 Jahren), gewinnen wir tiefgehende Einblicke in die wertbildenden und wertvermindernden Faktoren Ihres
Investments.
Dank unseres Netzwerkes
können wir im Bedarfsfall
nicht selten auch anlegergerechte Nachbesserungen organisieren und Ihnen bei deren Umsetzung
behilflich sein.
CHECK-AUDIT macht
Sinn während der Platzierungsphase und der Betriebsphase: Als IST-Standanalyse und als laufendes
Controlling.
ENTWURF
3ÈME
VERSION
3.ÈME
ENTWURF
VERSION 3.
3.
ENTWURF
3ÈME
VERSION 3
3.
ENTWURF
3ÈME
VERSION
ENTWURF
3ÈME
VERSION
3.
ENTWURF
3ÈME
VERSION 3.
CHECK-AUDIT:
RAPPORT D’AUDIT
CHECK CONCERNANT
LESIMMOBILIENBETEILIGUNGEN
PARTICIPATIONS DANS LES ENTREPRISES
C HECK-AUDIT-REPORT
VON
Stand:
JUINJUNI
2012 2012
Bevölkerungsentwicklung von minus ca.
10 %.relatif
Die tatsächlichen
Ist- und
gnement
aux loyers actuels,
aux
Sollmieten
sowieet die
loyers escomptés
aux erworbenen
surfaces acFlächen
wurden
uns nicht CHECK
bekannt n’est
gequises. En
conséquence,
geben. Daher hat CHECK auch keinen
den Kaufpreis und
ni le Überblick
potentiel deüber
plus-value.
das
mögliche
WertsteigerungspotenziObjet
: Mönchengladbach-Rheydt
:
al.
Objekt Mönchengladbach-Rheydt:
décroissance
démographique
à MönchenDas
vollvermietete
Objekt wurde
zum
gladbach (www.mg-heute.de
: « Entre
unbekannten
Faktor erworben.
Die
2003 et 2011 Einwohnerzahlen
la baisse démographique
rückläufigen
Mönchengladbachs (www.mg-heute.de:
de 6163
261 027 habitants
durant
cette
"In
der sur
Zeitspanne
zwischen
2003période
») n’a passich
forcément
de consé2011
verfestigte
die Tendenz
zu
quence sur Einwohnerzahlen,
l’évolution des loyers.
Des
sinkenden
die Beloyers sont verringerte
proposés à 5,74
au
völkerung
sich euros/m2
in diesem
centre
de
Mönchengladbacg-Rheyth.
Zeitraum um 6.163 Personen auf
L’objet (immeuble de bureaux et centre
261.027
Einwohner.”), müssen nicht
commercial) Kassel est situé dans la
zwangsläufig
aufetdie
Mietpreisentwickzone piétonnière
comprend
une surface
lung durchschlagen. Aus dem Umfeld
liegen
demleZentrum
d’achatMietofferten
n’en est pasaus
connu,
loyer de
von
Mönchengladbach-Rheydt
zu
référence
pour les bureaux, les cabinets
EUR
5,74/m²
vor. et les magasins est de
médicaux
ou autres
Objekt
(Büro-dans
und
Geschäftshaus)
4 à 6,75 euros
la zone
avoisinante.
Kassel,
liegt in
der FußgängerObjet :Objekt
immeuble
classé
monument
zone
mit einer
historique
(nomGesamtmietfläche
du projet : « Höfevon
am
ca.
2.000m².
Kaufpreis unbekannt,
Kaffeeberg
») Ludwigsburg.
Selon les
informations fournies
sur le site
Internet
Vergleichsmieten
in direkter
Nachbard’Immovation,
surfaceLadenflächen:
locative totale
schaft
für Büro-,laPraxis-,
est de4,3908
sur6,75.
un terrain de 4000 m2.
EUR
bis m2
EUR
2 objets
se trouvant sur le site
de IPObjekt
denkmalgeschütztes
Gebäude
SAK (Immobilien
(Projektname:
"HöfeProjektgesellschaft
am Kaffeeberg")
Salamander Areal
dans
Ludwigsburg.
Laut Kornwestheim)
Immovation-Homela ville de Kornwestheim.
page-Darstellung
beträgt dieImmovation
Gesamt3.KG doit y3.908
acquérir
mietfläche
m² un
aufcentre
einemcommer4.000
cialgroßen
REWE Grundstück.
(surface exploitable d’environ
m²
de location d’au moins
22000m2,
Objekte,contrat
die sich
auf dem von der IP17 ans avec option pour prolonger le bail
SAK
(Immobilien
Projektgesellschaft
3 fois pour une durée
supplémentaire de
Salamander
Areal
in
respectivement 5 ans)Kornwestheim)
et une option pour
Kornwestheim
befinden.
Hier
die
la construction d’un parking.
Parsoll
ailleurs,
Immovation
KG einen
REWE
Markt
une structure3.d’accueil
pour
jeunes
en(Nutzfläche ca. 2.000 m², Mietvertrag
über
mindestens
Jahre
mit dreimacontrat
de location17
serait
conclu
pour une
liger
zu je25prolonJahduréeVerlängerungsoption
de 15 ans avec option pour
ren für Rewe) und Erweiterungsoption eines Parkhauses erwerben. Des Weiteren eine Kindertagesstätte (ca. 880 vantNutzfläche).
être déterminée
(investissements
m²
Der Mietvertrag
soll
et désinvestissements),
de
angeblich
über 15 Jahrelemitcontrôle
zweimalila plausibilité
des données,
ger
Verlängerungsoption
fürincomplètes
je 5 Jahre
jusqu’à ce jour,sein.
ne peut être effectué. C’est
geschlossen
pourquoi
ce fonds est classé
dans lanicht
catéDa
die Mittelabflüsse
des Fonds
gorie « und
non évaluable
eruiert
der Weg».des Geldes (Investments und Desinvestments) nicht
nachvollzogen Exemple
werden können, kann
eine Plausibilitätsprüfung
« Non évaluable »der
(3) bisher
insgesamt unvollständigen Angaben
nicht
erfolgen.
Daher "nicht
bewertplacements
Renditefonds
Parkhotel
Bad
bar".
Oeynhausen, Ventafonds, n’étant pas encore assuré, l’offre ne peut actuellement
Beispiel Nicht bewertbar (3) tionnaire
chevronné, quides
veutHotels
se charger
Da
die Finanzierung
im
de la gestion de
l’hôtel, etBad
le responsable
Renditefonds
Parkhotel
Oeynhauéconomique
négocient
des
banques
sen,
Ventafonds,
nochavec
nicht
gesichert
ist, kann das Angebot zurzeit nicht bebanques
attendent
présentation
wertet
werden.
DerlaEntwickler,
eind’une
erpreuve
concluante
attestant
la
capacité
fahrener Betreiber, der den Hotelbede placement
sur lewill
marché
trieb
übernehmen
und des
der fonds
wirtfermés.
schaftlich verantwortliche Konzeptionär stehen zu dem Projekt und
Page -11-11Seite
führen Verhandlungen mit Banken, die
Exemple
« Problématique
»
für die
Finanzierung
in Frage kommen.
S&K Deutsche Sachwerte Nr. 2 : dans le
Die
Banken
erwarten
einen
schlüssicadre de cette procédure d’audit, CHECK
gen
Nachweis
die Platzierbarkeit
a tenté
d’obtenir über
des éclaircissements
susam
KG-Markt.
ceptibles
de rendre l’offre attractive pour
les investisseurs. Ces efforts sont restés
Beispiel
Problemstufe
sans résultat.
Il s’agit
par exemple d’une
utilisation
abusive Sachwerte
d’un rapport Nr.
portant
sur
S&K
Deutsche
2: Im
l’acquisition
et laausführlichen
vente de biensFragenliimmobiRahmen
einer
ste hat CHECK versucht, Aufklärung-
über anlegerelevante Besonderheiten
des Angebotes zu erhalten. Bisher ohsans
résultat
sont
fondamentalement
ne
Erfolg.
Es geht
z. B.
um Testatsmissbrauch über Immobilienein- und Verkäufe (TÜV-Süd-"Gutachten"). Der
Weg des Geldes erscheint uns unklar.duciaire a plus de poids que le constituant.
Auszahlungen
ohne Ergebnis sind
grundsätzlich möglich. Es werdennicht
ginalesnachvollziehbare
pour la plupart) Objektrenditen
nous paraissent
ausgelobt. Risiko: Treuhänderübergewicht
gegenüber
dem Treugeber.
concernant
les engagements
externesDie
de
Anteilswerte
des Fonds
nicht
l’initiateur représente
à notrekönnen
avis un risque
verifiziert
werden.
nachrandisproportionné
pourDie
les(meist
investisseurs.
En
gigen)
"Sicherheiten"
des
Fonds des
erl’absence
d’un contrôle de
l’utilisation
scheinen
uns "mangelhaft".
Die Mithaffonds, le risque
relatif aux versements
de
tung
externe
der
capitalfür
n’en
est queVerbindlichkeiten
plus grand
Initiatorin bedeuten aus unserer Sicht
Résumé
ein unvertretbares
Anlegerrisiko. Die
fehlende Mittelverwendungskontrolle
compte
de la qualité
des placements
zieht
zusätzlich
ein extremes
Einzah-à
rendement élevé
par les fonds
lungsrisiko
nach proposés
sich.
d’investissement immobilier qui ont mis en
place des mesures adaptées en vue de réduire le risque. Resümee
Indépendamment du risque
Die Qualität der renditestarken Immobilien-Fondsangebote,
être appréciées à leur juste die
valeurausreipar les
chend
solideque
risikominimierende
Fakinvestisseurs
si des facteurs essentoren
aufzuweisen
haben,l’emplacewurde
tiels, tels
que le prix d’achat,
durch
die locatif,
Finanztest-Studie
nicht erment, l’état
la demande potentielle
fasst.
Die aus Anlegersicht
starken
et les perspectives
de vente (qui
n’ontAnété
gebote
erschließen
sich,dans
unabhängig
que partiellement
traitées
l’analyse
de Finanztest),
sont pris en
considération.
von
der Gewichtung
des
FinanzieParmi les fondserst
de portefeuille,
presque
rungsrisikos,
nach Würdigung
aucun n’a immobilienwirtschaftlich
pu être classé dans la catégoweiterer,
werie Qualité selon
CHECK.
Parmi les fonds
sentlicher
Faktoren
wie Einkaufspreis,
Standort, Mieterstruktur, Nachfragepo-minée, certaines
offres de participation
tenzial
und Verkaufsperspektive
(die
accusent
des
lacunes
quantnur
à lateilweise
structure
von der Finanztest-Studie
du fonds.wurden).
Par ailleurs,
dans
ce segment
se
erfasst
Von
den
Bestandsdistinguent
des
offres
qui
se
positionnent
fonds gelingt es kaum einem Fonds, in
au-dessus
de leurs concurrents
quant à
die
CHECK-Qualitätsstufe
aufgenommen
zu performances
werden. Untersur
den
et leurs
le (relativiermarché de
ten)
Blind Pools
l’immobilier.
Grâce sind
à un Beteiligungsanniveau de transgebote,
die fondskonstruktive
Mängel
parence particulièrement
élevé, les
quesaufweisen.
Andererseits
ragenréponses
in dietions essentielles
ont trouvé
sem
auchdes
Angebote
hervor,
quantSegment
à la plausibilité
prévisions.
die bei der Anlegerorientierung und
Immobilienperformance deutlich über
dem Wettbewerb rangieren. Dort können, dank überdurchschnittlicher
Transparenz, wesentliche Fragen der
Plausibilität schlüssig beantwortet werden.
Contre-expertise
58nfonds
58 Deutsche: ICheck
mmoanalyse
bilienfo
ds imimmobiliers
Gegen-Callemands
HECK
fairvesta, Tübingen
WIDe Wertimmobilien
Project Fonds, Bamberg
ZBI, Erlangen
Project Fonds, Bamberg
Kapitalpartner Konzept
DPF Emissionshaus
Industriefinans Real Estate
Primus Valor
FHH Fondshaus Hamburg
Hahn Gruppe, Bergisch Gladbach
GF Gesellschaft für Konzeption
Hamburg Trust, Hamburg
BVT, München
Wealth Management Capital
Sontowski & Partner, Erlangen
Wealth Management Capital
Wölbern Invest, Hamburg
First Invest, Kassel
Habona Invest, Frankfurt
UBG Unternehmensberatungsg.
MPC Capital, Hamburg
Jost Vermögensverwaltung
Kristensen Invest, Berlin
Real I.S., München
ZBI, Erlangen
Signa Property Funds Deutschland
Hannover Leasing, München
IFK, Grünwald
Hesse Newman Capital, Hamburg
Sachsenfonds, Aschheim
Hesse Newman Capital, Hamburg
Real² Vermögensanlagen, Köln
DFH Deutsche Fonds Holding
LHI Leasing, Pullach
DWS Finanzservice, Frankfurt
DFH Deutsche Fonds Holding
E&P Real Estate, Köln
Actiba Fonds AG, München
Artprojekt, Berlin
Dresdner Nachhaltigkeitsfonds UG
Ecorab Private Real Estate
Eurix, Berlin
Eurix, Berlin
Euro Grundinvest, München
fonds[id] Emissionshaus, Berlin
Immovation Immobilien Handels AG
Monumentreal Estate, Feldafing
Next Generation Fonds, München
Next Generation Funds, München
One Capital Emissionshaus
United Investors, Hamburg
Ventafonds, Bremen
United Investors, Hamburg
Mercatus X
WIDe Premium Fonds 1
Project Reale Werte 12
ZBI Professional 7
Project Reale Werte 11
Campus Bremen
DPF Seniorenzentrum Herkenrath
Industriefinans Berlin Selektion 02
Immochance 5 Renovation +
Aktiv Select Deutschland II
Pluswertfonds 159
Regio Flex Fonds 1
Forum - Park Office
Real Rendite Fonds Nr. 1
FHH Immobilien 14
Immobilien Deutschland 34
Regio Fonds Süddeutschland 8
Immobilien Deutschland 33
Wölbern Deutschland Fonds 05
Deutsche Lebensmittelmärkte 01
Habona Fonds 03
UBG Mezzanine Fonds 1
MPC Deutschland 11
SLC 2 Student Living Center
Kristensen Private Invest 03
Bayernfonds Deutschland 23
Vorsorge Plan Wohnen 1
Signa 13 The Cube
Grüne Mitte, Essen
IFK Sachwertfonds Deutschland 2
Hesse Newman Classic Value 6
Sachsenfonds Deutschland V
Hesse Newman Classic Value 4
Realwertfonds Rheinland
Immobilien 12 Studieren & Wohnen
DFH Immobilienfonds 98
LHI Immobilienfonds TU Berlin
Domicilium 7
Domicilium 9
DWS Access Wohnen 3
DFH Immobilienfonds 97
Sachwertfonds 123
Actiba Immobilien Süddeutschland
Wohnbaufonds Berlin-Potsdam
Green Power City Ressort
Wohneigentum in Deutschland
PropFund Germany 2
PropFund Germany 3
Euro Grundinvest Deutschland 17
Deutsche Immobilienrendite
Immovation Immobilien Handel 3
Monumentreal Wohnbau Fonds
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Immofonds Hochschule München
ProReal Deutschland Fonds
Metropolitan Estates Berlin
Parkhotel Bad Oeynhausen
Deutsche S&K Sachwerte Nr. 2
13,33
10,10
8,60
8,10
8,00
7,38
6,90
6,64
6,12
6,00
5,40
5,16
5,14
5,07
4,96
4,95
4,84
4,81
4,72
4,67
4,59
4,47
4,40
4,38
4,23
4,20
4,00
3,94
3,91
3,78
3,68
3,63
3,63
3,53
3,48
3,42
3,41
3,40
3,21
3,01
2,69
2,50
n.b.
n.é.
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n.b.
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Absteigend
nach der
von sur
CHECK
entwickelten
RendiClassé
selonsortiert
l’indicateur
portant
le rendement
développé
par
CHECK :Premiumstufe
Rang « Premium
: vert ; rang « HellQualité
tekennziffer:
1+2: 1+2
Grün» -Qualitätsstufe:
»
: vert
clair ; « Rang Moyen
» : jaune ; rang « Inférieur à la
grün
Durchschnittsstufe:
moyenne
» : marron clair Gelb:
;Gelb
« NonUnterdurchschnittsstufe:
évaluable » : orange ; rang «
Hellbraun, Nicht» bewertbar:
Orange, Problemstufe: Rot
Problématique
: rouge
Verantwortlich für den Inhalt: Unternehmensanalyse Stephan Appel, Jaspersdiek 7, 22399 Hamburg * Telefon: 040 - 40 97 25, Fax: 040 - 40 98 66 www.check-analyse.de
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