Vente immobilière et certificat Loi Carrez : une « cave

Vente immobilière et certificat Loi Carrez : une « cave habitable »
?
Fiche rédigée par l’équipe éditoriale de WebLex
Dernière vérification de la fiche : 19/10/2015
Dernière mise à jour de la fiche : 19/10/2015
Sources :
Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 8 octobre 2015, n° 14-17593
Un couple achète une maison d’habitation qui dépend d’un groupe d’immeubles en
copropriété. Il a fait procéder au mesurage de la maison achetée et a comparé le résultat
avec le certificat Loi Carrez annexé à l’acte de vente. Une différence les incite à réclamer
une réduction de prix. En cause : la prise en compte de la cave…
Loi Carrez : prendre en compte les pièces en fonction de
leur utilisation au jour de la vente
L’acte de vente de la maison achetée par le couple mentionne une superficie Loi Carrez de
81,64 m², cette superficie incluant celle du sous-sol valant cave et garage. Il ressort, en effet,
du règlement de copropriété que le lot vendu est désigné comme étant constitué d'un «
pavillon d'habitation sur sous-sol, constitué d'un rez-de-chaussée, composé d'une cuisine,
salle à manger, WC et d'un 1er étage composé de deux chambres, couvert en tuiles ; droit à
jouissance exclusive du jardinet devant et du potager derrière le pavillon et du terrain sur
lequel le dit pavillon est édifié ».
Pour le vendeur, bien que l'acte de vente précise que le sous-sol est « divisé en cave et
garage », ces mentions sont sans influence sur la surface Loi Carrez de la maison : le soussol pouvant à tout moment revenir à son affectation initiale à usage d'habitation qui résulte du
règlement de copropriété, sa superficie doit être comptée dans la surface du lot.
Mais le couple acheteur n’est pas de cet avis : il a donc fait procéder à un nouveau
mesurage, excluant la surface du sous-sol, et sollicite, par voie de conséquence une
réduction du prix de vente. Il considère que la cave et le garage n’ont pas être pris en compte
dans la surface Loi Carrez.
Ce que reconnaît le juge dans cette affaire. Il rappelle que, par principe, la surface de la cave
et du garage ne peut pas être incluse dans la superficie totale légale du lot vendu. Et peu
importe que cette cave et ce garage puissent retrouver leur usage initial d’habitation : la
superficie des parties privatives à prendre en compte est celle du bien tel qu'il se présente
matériellement au jour de la vente.
Parce qu’à cette date, le sous-sol sert de cave et de garage, comme le précise l’acte de
vente lui-même, sa surface ne doit pas être prise en compte.
Votre client vend un appartement : il doit alors joindre à l’acte de vente différents
diagnostics dont le certificat « Loi Carrez » qui informe l’acquéreur de la superficie
privative du bien vendu. Mais vous savez qu’il existe des pièces à ne pas prendre en
compte. Lesquelles ?
Vente d’un logement situé en copropriété : le point sur le certificat « Loi Carrez »