Bail commercial et sous-location = « sous-location

Bail commercial et sous-location = « sous-location commerciale »
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Fiche rédigée par l’équipe éditoriale de WebLex
Dernière vérification de la fiche : 26/04/2016
Dernière mise à jour de la fiche : 26/04/2016
Sources :
Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 17 mars 2016, n° 14-24748
Une société titulaire d’un bail commercial sous-loue le local à une autre société pour une
durée de 4 ans. 3 mois avant l’échéance du contrat de sous-location, la sous-locataire donne
son congé. Mais la locataire principale va contester la validité du congé : la sous-locataire n’a
pas respecté les règles applicables en matière de bail commercial.
Le sous-locataire d’un local commercial doit respecter
les règles du bail commercial
3 mois avant le terme prévu au contrat de sous-location d’un local commercial, la société
sous-locataire donne son congé à la locataire principale par lettre recommandée avec AR.
Mais cette dernière va contester la validité formelle de ce congé : en matière de baux
commerciaux, le congé ne peut être donné que par acte extra-judiciaire (du moins à l’époque
des faits, puisque le recours à la lettre recommandée avec AR est désormais possible).
La sous-locataire s’exécute et délivre alors un second congé par voie d’huissier. La locataire
principale réclame tout de même le paiement des loyers et des charges jusqu’à la date
d’échéance de la période triennale du bail de sous-location à laquelle le second congé
produira ses effets.
Ce que conteste la sous-locataire : pour elle, la durée de la sous-location fixée d’un commun
accord avec la locataire principale étant inférieure à celle restant à courir du bail principal,
cette sous-location n’est pas soumise au statut des baux commerciaux. Par conséquent, elle
n’avait pas à délivrer obligatoirement (à l’époque des faits) son congé par voie d’huissier.
Mais le juge va lui donner tort : un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée
inférieure à celle, restant à courir, du bail principal ; et la courte durée prévue par ce sousbail commercial ne constitue pas une renonciation aux règles du statut des baux
commerciaux. La sous-locataire devait donc respecter la forme du congé par acte extrajudiciaire.
Quand bien même, avec la nouvelle réglementation issue de la Loi Pinel de 2014, un congé
donné par lettre recommandée avec AR serait aujourd’hui valable, il n’en demeure pas moins
que cette affaire confirme que le sous-locataire d’un bail commercial doit respecter le statut
des baux commerciaux, avec ses droits et ses obligations.
Vous louez un local commercial et vous n’utilisez pas toute la surface disponible. Une
opportunité s’offre à vous pour sous-louer à une entreprise les locaux non utilisés.
Par principe, rien ne vous empêche de le faire. Mais encore faut-il respecter toutes les
conditions requises pour formaliser cette sous-location commerciale…
Sous-location commerciale : des conditions à respecter