Bulletin juin 2009

Ville et Commerce
L’art de l’harmonie commerciale urbaine durable - Juin 2009
Le terrain vacant
Selon la Communauté
métropolitaine de Montréal, les
rives nord et sud de Montréal
offrent un potentiel de
développement commercial en
zone blanche de 7 789 084 mètres
carrés de superficie de plancher
(coefficient d’occupation de 0,25)
Saviez-vous que …
La catégorie des produits de
beauté représente un marché d’au
moins 5,4 G$ au Canada, selon le
Canadian Cosmetic, Toiletry and
Fragrance Association.
La femme achète plus de 80 % des
produits d’hygiène et de beauté
pour la famille.
Le besoin croissant de commodité
verra le secteur de l’alimentation
offrir une plus grande gamme de
produits de beauté.
Les produits pour les cheveux et
pour le visage représentent
respectivement un marché de
695 M$ et de 643 M$ .
Il faut noter une tendance vers les
produits aux ingrédients frais,
organiques et naturels (thé vert,
eucalyptus, betterave et babeurre)
Source : Canadian Grocer, mai 09
Terrain vacant ou abandonné? Le
terrain vacant réfère à un espace ou
à une structure inoccupés. Le terrain
abandonné réfère à l’abandon de son
entretien par le propriétaire.
quartier peut retarder la mise en
valeur d’un espace, tout comme
l’absence de conditions visant à faire
du lieu une destination commerciale
originale.
Le terrain vacant demeure très
visible parce que son aura s’étend
au-delà de son périmètre. L’image
négative qui en découle affecte
souvent l’environnement immédiat.
On peut distinguer quatre couches
de causes contribuant à l’existence
d’un terrain vacant.
3. La ville
Le taux de taxation, la nature du
zonage et la condition économique
en vigueur peuvent réduire l’intérêt
d’un investisseur à développer un
terrain vacant. La disponibilité
d’autres espaces plus populaires sur
le territoire contribue aussi à isoler
les petites parcelles de l’imaginaire
de l’investisseur.
1. Le coût d’opportunité
L’espace n’est pas mis en valeur à
cause de la rareté de revenus
nécessaires à son exploitation, de
l’importance des coûts afférents
(contamination, infrastructure), de la
nature de l’espace ou à cause de la
spéculation immobilière. Ces
barrières rendent d’autres espaces
plus invitants à développer.
2. Le quartier
Le terrain vacant est rarement
indépendant de son environnement.
La désorganisation de l’espace du
4. La région
Les barrières réglementaires et
administratives et les variétés de
juridiction jouent dans la
disponibilité des options de
développement. Songeons à la
Commission de la Capitale
Na t io n al e ( Ot ta w a - Gat i ne au ,
Québec); la Communauté
métropolitaine de Montréal, la
Commission de protection du
territoire agricole, les Municipalités
régionales de comté, les ministères
fédéraux comme celui de la Défense
Nationale, pour n’en nommer que
quelques-uns. Voici des données tirées
d’une étude réalisée auprès de 70 villes
américaines
Causes de la croissance des espaces
vacants (n=70 villes).
Désinvestissement 25
Extension de la banlieue 24
Désindustrialisation 18
Contamination de terrains 15
Exode de la population 14
Accès aux capitaux 12
Annexion 10
Enjeux de remembrement 10
Politiques des usages 7
Politiques de taxation 6
Causes de diminution des espaces
vacants (n=70 villes)
Croissance de l’économie locale 55
Influx de résidants 42
Initiatives de développement privé 40
Politiques d’encouragement à la
réutilisation des espaces 31
Source: Michael. A. Pagano Dean, College
of Urban Planning and Public Affairs,
University of Illinois, Chicago.
Les types d’investisseurs
La mise en valeur du terrain vacant
intéressera une variété
d’investisseurs. Notons tout d’abord
l’investisseur local qui connaît
bien la communauté et qui croit en
son développement.
Une organisation sans but
lucratif peut également s’intéresser
à l ’e sp a ce v a c an t . Pe n so n s
nota mment à Ha bitat pour
l’humanité.
Les institutions culturelle, muséale,
civique ou autres agissent parfois en
investisseurs urbains. La
construction d’une salle de spectacle
ou d’un centre de foire participent à
la réhabilitation urbaine d’un
quartier.
Les sociétés gouvernementales
comme la Société d’habitation du
Québec investit dans le logement
social; la Société immobilière du
Canada a été créée pour optimiser
les valeurs financière et
communautaire de biens immobiliers
excédentaires dont le gouvernement
du Canada n’a plus besoin.
Enfin, l’investisseur privé
extérieur à la région s’intéressera
aux espaces vacants pour un projet
bien précis. Ici, le travail du
commissaire commercial est d’une
haute importance puisqu’il peut
documenter les opportunités
d’affaires de son territoire et les
présenter aux investisseurs. La ville
joue alors pleinement un rôle de
développement des affaires.
Les bénéfices escomptés d’une
démarc he réu ssie vi sent la
consolidation du tissu commercial, la
bonification de la complémentarité
commerciale régionale,
l’amélioration des revenus fiscaux
municipaux, la densification du cadre
bâti et l’amélioration de l’image
urbaine.
Juin 2009
Ville et Commerce
La croissance de Canadian Tire
« Il n’y a que ceux qui
dorment qui ne font pas
d’erreurs. »
Ingvar Kamprad
Fondateur de la marque IKEA
Vient de paraître : Contribution de
Demarcom
Étude sur le potentiel de
développement urbain d’un corridor
de transport collectif renforcé dans
l’axe du pont Champlain et dans l’axe
du boulevard Taschereau. Avril 2009.
Statistique Canada catégorise le
magasin Canadian Tire sous le
code SCIAN (Système de
classification des industries de
l'Amérique du Nord) de 452991.
Il est intéressant de noter que
c’est le seul commerce doté de
son propre code SCIAN !
Le magasin traditionnel
Le format traditionnel du
magasin représente un bâtiment
variant de 65 000 à 100 000
pieds carrés.
Le Concept 20/20
Depuis 2004, l’entreprise a
transformé environ 200 de ses
magasins en un format nommé
Concept 20/20. Ces magasins
sont aisés à identifier. Il s’agit d’y
lire les mots Au volant, Au jeu, Au
foyer, Au travail inscrits sur la
façade. Le concept redessine les
catégories de produits pour leur
donner un air de boutique.
Il s’agit d’une stratégie de
rajeunissement de la marque qui
vise à attirer les consommateurs
sur des aspects spécifiques de
l’offre.
Le magasin intelligent
Puis, en 2008, l’entreprise
annonce le lancement de deux
projets pilotes où l’on offre
désormais de la nourriture. C’est
le Smart store. Les opinions
demeurent partagées sur le
succès de la formule. Alors que
l’entreprise y voit une occasion
d’accroître le taux de
fréquentation de ses clients,
certains d’entre eux estiment
que le pneu et le pain ne font pas
bon ménage !
opportunités de marché peu ou
mal servies par le réseau actuel.
Les limites des banlieues et de la
deuxième couronne suburbaine
des métropoles constituent des
sites plausibles d’implantation.
Une tendance amorcée
Cette extension de l’offre de
produits rejoint les initiatives de
Shoppers Drug Mart
(Pharmaprix au Québec) dans le
cosmétique et l’alimentaire;
Wal Mart dans l’alimentaire et le
jardinage; Loblaw et ses Real
Canadian Superstore où sont
vendus des vêtements, des
cosmétiques, du meuble et des
produits pharmaceutiques.
Le Small Market
Un tout dernier concept vient
d’apparaître. Il s’agit du Canadian
Tire en taille réduite. L’objectif
visé semble vouloir combler des
Le portefeuille commercial de Canadian Tire :
Canadian Tire
www.cmm.qc.ca
475 sites
L’équipeur (Mark’s Work Wearhouse) 372 sites
Pierre Laflamme
Président
Demarcom inc.
89, Promenade Riverside
Saint-Lambert, Qc
J4R 1A3
T 450.672.1101
C 514.918.7472
E [email protected]
Le Smart Store ou magasin intelligent incorpore une superficie
de 5 000 pieds carrés dédiée aux produits de commodités
alimentaires (lait, pain, croustilles, sodas).
Parts Source (aucun site au Québec)
86 sites
Postes d’essence
273 sites
Dépanneurs avec poste d’essence
266 sites
Lave-autos
74 sites
Smart store
2 sites
Small Market (35 000 pc)
1 site
Canadian Tire gère 1 549 sites commerciaux au Canada. Environ
85 % des canadiens vivent dans un rayon de 15 minutes de
déplacement véhiculaire d’un magasin Canadian Tire.
Le nouveau format repose une empreinte de 35 000 pieds carrés. Il vise à desservir des communautés de 4000 à 8000 foyers. Le
concept commercial comprend un centre pour l’auto, un magasin de vêtement (L’Équipeur au Québec), une station service et de
l’espace extérieur pour la vente de produits saisonniers.
Demarcom améliore le pouvoir d’attraction de l’entreprise auprès de ses clients et de ses publics cibles.
Le projet d’entreprise de Demarcom consiste à soutenir les entreprises et les organisations qui cherchent
à solutionner des enjeux marketing stratégiques.