Belfort, bilan 2011 des DIA

janvier 2012
Observatoire de l’Habitat
Belfort, bilan 2011 des DIA
Agence d’Urbanisme du Territoire de Belfort
AVANT-PROPOS
Par délibération du 12 juin 1987,
la Ville de Belfort a institué un droit
de préemption urbain (DPU) sur
l’ensemble du territoire communal.
Le droit de préemption urbain
autorise une collectivité locale, à
acquérir des biens ou des droits
immobiliers
indispensables
à
la réalisation de ses politiques
d’aménagement. Suite à chaque
réception de DIA, la Ville de Belfort
dispose d’un délai de 2 mois pour
mettre en oeuvre une éventuelle
préemption.
Cette possibilité peut être utilisée
pour :
- Mettre en oeuvre un projet urbain,
une politique locale de l’habitat,
- Organiser le maintien, l’extension
ou l’accueil des activités
économiques,
- Favoriser le développement des
loisirs et du tourisme,
- Réaliser des équipements
collectifs,
- Lutter contre l’insalubrité,
- Permettre le renouvellement
urbain,
- Sauvegarder ou mettre en valeur
le patrimoine bâti ou non bâti.
(source : article L. 300-1 du code de
l’urbanisme)
La Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) est une formalité imposée à tout propriétaire privé
qui souhaite vendre un bien immobilier ou foncier dans les périmètres où existe un droit de
préemption. Rédigé par un notaire, ce document notifie à la fois l’intention et les conditions de
ventes au bénéficiaire de ce droit, en l’occurence pour cette étude, la commune de Belfort.
L’exploitation des DIA ne permet pas d’évaluer le nombre exact de mutations* effectuées dans
la commune de Belfort, car seuls les immeubles privés de plus de 10 ans sont concernés.
Cependant, une partie importante du volume des transactions immobilières et foncières est
considérée, c’est pourquoi elles représentent un indicateur relativement pertinent de l’évolution
du marché de l’occasion.
La répartition des DIA par quartier
En 2011, 353 DIA ont été recensées* dans la commune de Belfort.
Les quartiers Belfort Nord, Jean-Jaurès et Centre-Ville/
Faubourg de Montbéliard se partagent près de 2/3 des ventes
(62%). Parmi ces trois quartiers, Jean Jaurès recense à lui seul près
d’1/4 des ventes soumises au droit de préemption, soit 85 déclarations (contre 96 en moyenne
entre 2007 et 2011 pour ce quartier). Le nombre important de déclarations sur une même
parcelle correspond pour l’année 2011 aux terrains vendus dans la Zac du Parc à Ballons ou
des immeubles vendus par lots. Quant à la répartition globale, elle s’explique assez logiquement
car elle porte sur les quartiers de l’axe historique nord-sud de la commune, qui regroupent à eux
seuls 51% du parc de logements (source : RRP 2007).
Les 2/3 des ventes se
sont effectuées dans
3 quartiers
Nombre de déclarations par parcelle
au cours de l'année 2011
Belfort Nord
1 déclaration
2 à 3 déclarations
Miotte - Forges
OBJECTIF
Le but de cette synthèse est
d’observer, à partir des Déclarations
d’Intention d’Aliéner, une partie
du
volume
des
transactions
immobilières et foncières.
Les résultats de cette observation
permettent
de
montrer
les
dynamiques des quartiers de Belfort
mais aussi d’indiquer les tendances
du marché de l’immobilier ancien.
Enfin,
cela
permet
d’évaluer
comment et à quel rythme la Ville de
Belfort met en pratique son droit de
préemption urbain.
4 à 5 déclarations
Jean Jaurès
6 à 7 déclarations
Le Mont - Les Barres
Centre-ville
fbg de
Montbéliard Vieille Ville
Fourneau
Résidences
-Bellevue
Les Glacis
du Château
C
Résidences
-Douce
Pépinière
N
0
200
500 m
1 km
Agence d'Urbanisme du Territoire de Belfort
Janvier 2012
fond : Orthophoto vraie © ISTAR 2009
source : SIG-CAB
Lexique
* mutation : Changement de propriétaire.
Agence d’Urbanisme du Territoire de Belfort
1
DIA : bilan 2011
janvier 2012
Nombre de DIA par année
À cause de la crise
économique, 2008 et 2009
ont connu une baisse des
déclarations en terme de
volume et de prix des biens. Ce phénomène s’inverse en
2010 et 2011 pour suivre la tendance nationale : une reprise
des transactions et une hausse des prix. En effet, 353 DIA
ont été recensées ce qui représente une hausse de 8% par
rapport à 2009, année qui enregistrait le nombre de DIA le
plus bas de ces cinq dernières années (325 déclarations).
Un volume de DIA
plutôt constant
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Source : SIG-CAB
Traitements : AUTB
La répartition des DIA par quartier et par type de biens
Répartition des DIA par quartier
Une même tendance régule
Des mutations plus
importante à Jean Jaurès la répartition géographique
des DIA tout au long de
en 2011
120
100
Jean JAURES
80
Centre Ville Fbg de Montbéliar
60
Belfort Nord
40
Vieille Ville Fourneau
La Pépinière
MioƩe - Forges
Le Mont Les Barres
Résidences Bellevue
Les Glacis du Château
Résidence la Douce
20
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Source : SIG-CAB
Traitements : AUTB
ces 7 dernières années :
Les quartiers Jean-Jaurès,
Centre-Ville/Faubourg de Montbéliard
et Belfort Nord
détiennent le nombre de ventes le plus important. L’année
2011 ne déroge pas à la tendance, ces mêmes quartiers
se partagent deux tiers (61%) des mutations, dont un quart
concerne le seul quartier Jean Jaurès (24%). Considérant les
immeubles d’habitation, c’est toujours le quartier Jean Jaurès
qui est en tête. Les 3/4 des déclarations comptabilisées dans
ce quartier concernent des ventes d’appartements, de maisons
ou d’immeubles, ce qui révèle une importante capacité de
renouvellement dans ce secteur.
Répartition des DIA par type de bien
Entre 2010 et 2011 :
Les mutations de terrain
ont triplé
100%
90%
80%
70%
Appartement
Autre
60%
Immeuble
50%
Local commercial
Maison
40%
Terrain
30%
20%
10%
0%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Source : SIG-CAB
Traitements : AUTB
2
Agence d’Urbanisme du Territoire de Belfort
Le taux de répartition des
DIA par type de bien est
assez proche des années
précédentes avec une large
part des déclarations (60%),
dédiée aux maisons et aux appartements.
Par rapport à l’année 2010, les ventes de terrains ont triplé
en 2011, soit 27 ventes contre 9 en 2010. Après un arrêt
des constructions au sein de la Zac du Parc à Ballons depuis
2009 en raison de la crise économique, une reprise de
l’activité immobilière est amorcée, illustrée par une dizaine de
transactions effectuées sur ce secteur.
DIA : bilan 2011
janvier 2012
Les ventes des
maisons et des
appartements
soumises au droit
de préemption touchent une très petite partie du parc
ancien : à peine 1.2%.
Certains quartiers comme «Résidence - Bellevue» ont un
taux plutôt important (3%). Ceci n’est pas dû à un nombre
élevé de DIA, mais à la faible présence d’immeubles
concernés par ce droit de préemption. Le taux de mutation
des maisons individuelle du quartier «Vieille Ville Fourneau»
(3.9%) est également dû à un faible nombre de ce type de
bien dans la composition de ce parc.
Taux de mutations en 2011
par rapport au parc privé de plus de 10 ans
1% des maisons et des
appartements d’occasions
concernés par une DIA
Maison
Appartement
Jean Jaurès
2.0
1.0
1.2
Vieille Ville Fourneau
3.9
1.1
1.3
Le Mont Les Barres
2.9
Belfort Nord
3.5
1.1
1.8
2.2
2.0
Miotte - Forges
2.9
La Pépinière
1.8
Ensemble
1.4
1.4
Les Glacis du Château
2.1
0.6
0.9
Centre-Ville / Fbg de Montbéliard
2.6
0.6
0.7
Résidence Bellevue
3.0
0.6
0.9
0.3
0.3
0.9
1.2
Résidence La Douce
Belfort
2.4
Sources : CAB - RRP 2007 Traitements : AUTB
L’évolution du prix des biens
Une hausse des valeurs En 2011, le prix de vente
pour les maisons et les médian* d’une maison est
de 170 000 euros, ce qui
appartements
représente une augmentation
de 15% par rapport à 2009. Les prix pratiqués aujourd’hui
sont mêmes supérieurs à ceux recensés durant la période
euphorique des marchés de l’immobilier (2005, 2006, 2007)
où les biens avoisinaient 169 000 euros environ. En ce qui
concerne les appartements, on enregistre une augmentation
de 12% environ par rapport à 2009, qui correspond à un prix
de vente médian de 87 500 euros.
C’est le niveau exceptionnel des taux d’intérêts des prêts
immobiliers qui a permi aux acquéreurs de réinvestir le
marché de l’immobilier et au vendeur d’augmenter en
conséquence les prix.
En comparant l’évolution de diférentes variables en base
100**, le marché immobilier d’occasion belfortain reste bien
en dessous des prix pratiqués en province, tout en suivant la
même tendance avec une progression des prix de vente des
maisons et des appartements jusqu’en 2007 pour connaitre
une baisse conséquente jusqu’en 2009. Et comme dans le
reste de la France, les revenus des belfortains n’ont pas suivit
la même progression, et sont plutôt déconnectés du marché
immobilier. Plutôt linéaires, ces revenus ont enregistré entre
2001 et 2009 une évolution de 10%, contre 33% pour les
maisons et 12% pour les appartements, même avec la chute
des prix depuis la crise. Le logement constitue toujours pour
bon nombre de ménage, le poste principal de leur budget, et
représente le noyau dur des «dépenses contraintes».
Prix médian en euros d’une maison ou
d’un appartement vendus entre 1999 et 2011 à Belfort
180000
160000
140000
120000
Maison
100000
Appartement
80000
60000
40000
20000
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Source : SIG-CAB / Traitements : AUTB
Evolution des indices des prix médians
des maisons, des appartements et des revenus
220
Ind
dice des prix médians
de
es appartements anciens ven
ndus en province
200
Ind
dice des prix médians
de
es maisons anciennes vendues en province
180
160
Ind
dice des prix médians
de
es maisons ayant fait l’objet d
d’une DIA
140
Ind
dice des prix médians
de
es appartements ayant fait l’o
objet d’une DIA
Remarque
Les critères pour estimer la vente d’une maison ou d’un
appartement sont ici tous confondus (taille, superficie,
localisation...). Les prix médians sont donc purement indicatifs
et estiment seulement une tendance du marché immobilier
pour la commune de Belfort. Aussi, les différences entre les
quartiers ne sont pas exploitables.
Lexique
* prix médian : Il partage les biens en deux groupes : la
moitié des maisons ou des appartements ont un prix de vente
inférieur à cette valeur de prix médian et l’autre moitié un prix
de vente supérieur.
120
Indice des revenus m
médians
des ménages belfortains
100
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Sources : SIG-CAB, DGFIP, INSEE / Traitements : AUTB
Définition
** L’indice base 100 est une technique de calcul permettant
de comparer l’évolution de titres de valeurs différentes en
rapportant à 100 leur valeur initiale.
Agence d’Urbanisme du Territoire de Belfort
3
DIA : bilan 2011
janvier 2012
Les préemptions réalisées en 2011
Belfort Nord
Miotte - Forges
A
Jean Jaurès
Le Mont - Les Barres A
BC
Centre-ville
fbg de
Montbéliard
Vieille Ville
Fourneau
Résidences
-Bellevue
Les Glacis
du Château
Résidences
-Douce
Pépinière
B
Date de préemption
N
Bien immobilier préempté
entre 1998 et 2010
0
200
500 m
1 km
Agence d'Urbanisme du Territoire de Belfort
Janvier 2012
fond : Orthophoto vraie © ISTAR 2009
source : SIG-CAB
Bien immobilier préempté
en 2011
En 2011, parmi les 35 déclarations concernant des immeubles,
trois ont été acquis au titre du droit de préemption urbain, pour
rétrocession à Territoire Habitat en vue de réaliser des logements
sociaux. Il s’agit des immeubles situés :
3 préemptions au
cours de l’année 2011
- 5b rue de Wissembourg (photo A)
- 7 rue de Wissembourg (photo B)
- 21 rue de Valenciennes (photo C)
Les préemptions effectuées par la commune de Belfort de 1998 à 2011 concernent 47 immeubles
(sur 519 immeubles soumis au droit de préemption durant cette période). Ces biens ont été
acquis principalement pour effectuer des logements sociaux par Néolia ou Territoire Habitat.
Ainsi, plus de 180 logements ont été réalisés, ce qui représente un quart des logements sociaux
produits durant cette période.
C
En perspective
D’après les professionnels de l’immobilier, une baisse significative des ventes de logements anciens est probable pour 2012. Plusieurs
facteurs expliqueraient cette tendance à la baisse, et en particulier la raréfaction des crédits accordés par les banques aux particuliers
et une hausse des taux.
Autre facteur : la réforme de la taxation des plus-values immobilières. À compter du 1er février 2012, les plus-values immobilières
resteront totalement exonérées d’impôts, mais, au-delà de trente ans de détention du bien et non plus quinze ans…
Aussi, de nombreux propriétaires risquent de retarder un possible projet de vente de leur(s) bien(s).
Agence d’Urbanisme du Territoire de Belfort
4 rue de l’As de Carreau – Centre d’affaires des 4 As
BP 10107 – 90 002 Belfort Cedex
Tél : 03 84 46 51 51 - Fax : 03 84 46 51 50
Courriel : [email protected]
Internet : www.autb.fr
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Directeur de la publication
Bruno VIDALIE
Illustrations
AUTB
Travail réalisé dans le cadre du programme partenarial de l’agence
par
Laurence Flesch < [email protected] >