Annexe à la délibération n°08 du conseil du 18 mai 2004

DIRECTION GENERALE DES IMPOTS
PARIS, LE
DIRECTION NATIONALE D'INTER VENTIONS DOMANIALES
18
MARS 2004
17 _RUE SCRIBE
75436 PARIS CEDEX 09
TEL 01 44947800
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EVALUATIONS - 1 ERE BRIGADE RIF
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TÉL. 01 44947641
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TELECOPIE: 01 44 94 76 01
LE CHEF DE BRIGADE: MME CASAJUANA
ENQUETEUR : Françoise aLLIER-ARTUS
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AVIS du DOMAINE
Valeur vénale
REF :
2004-95127V8257
SERVICE CONSULTANT:
Communauté d'Agglomération Cergy-Pontoise «Energies Ouest»
Hôtel d'Agglomération- Parvis de la Préfecture
BP 80309- 95027 CERGY-PONTOISE Cedex
DATE DE LA CONSULTATION:
Lettre du 19 février 2002. Complément de dossier et visite du bien le 4 mars 2004.
Référence: JJG/KB/no1882
Affaire suivie par Jean-Jacques GUERIN
OPÉRATION SOUMISE AU CONTROLE (OBJET ET BUT) :
Projet d'acquisition de bureaux et parkings immeuble SOGE 2000.
PROPRIÉTAIRE PRÉSUMÉ:
SCI du Frêne représentée par M Claude SCHOETILE
Siège social 8 place des Tonneliers - 68100 Mulhouse.
Gérant administrateur: SOFINCAL CONSEIL (Paris 1 me).
DESCRIPTION SOMMAIRE DE L'IMMEUBLE COMPRIS DANS L'OPÉRATION:
COMMUNE DE: CERGY (95) - CERGy-PRÉFECTURE LIEUDIT LES BOURGOGNES
RUE DU VERGER
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MINISTÈRE DE L'ÉCONOMIE
DES FINANCES ET DE L'INDUSTRIE
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- Cadastré:
AX n° 102 pour 4 200 m2 encombré par un ensemble de bâtiments de 1 à 6 niveaux sur
sous-sol enterré sous dalle.
La SCI du Frêne est copropriétaire, dans le bâtiment 4, de 5 lots en nature de bureaux et de
19 lots en nature d'emplacements de parking souterrain.
RC Bâtiment 4 pour 206 m2 de surface utile:
Lot n0292 et 136/10000 èmes des pcg
Lot n°293 et 146/10 000 èmes des pcg
1er étage Bâtiment 4 pour 320 m2 de surface utile:
Lot n0294 et 182/10 000 èmes des pcg
Lot n0295 et 192/10 000 èmes des pcg
1er sous sol du Bâtiment 4
19 parkings numérotés lots 212 à 230 et représentant 160/10000 èmes des pcg.
1 réserve numérotée lot 12 pour 30 m2 et représentant 9/10 000 èmes des pcg.
-Descriptif:
Le bâtiment SOGE 2000 construit en 1972 est de forme rectangulaire RC + 4 élevé sur soussol en nature de parkings. Toit plat bitumé, façades partiellement vitrées avec double vitrage,
rideaux occultants intérieurs.
Il est situé à l'angle de la rue de la Gare et du Boulevard de l'Oise en contrebas, dont il est
séparé par une surface gazonnée au dessus de la dalle séparant les sous sols de la partie
bureaux. Bâtiment 4 commun avec l'EPA propriétaire des étages 2-3-4.
Bâtiment 4 dit SOGE 2000: Construction en dalles de béton posées sur une armature de 6
poteaux en béton depuis le sous sol jusqu'au 4 ème étage, les façades sont composées par 1/3
de vitrage sur structure en aluminium posée sur coffrages métalliques. Le système de
chauffage-climatisation transformé en 1994 par le locataire est désolidarisé du coffrage.
Les différents bâtiments de l'ensemble SOGE 2000, sont reliés par des tours qui
comprennent les blocs sanitaires, les escaliers , les ascenseurs et les locaux techniques. La
Tour 4 est commune en RC avec l'EPA, elle sert d'accès aux étages et aux parkings, la
Tour 3 sert d'issues de secours.
- La partie SCI du Frêne comprend 2 niveaux sur 5 soient les niveaux RC+ 1. La partie en
RC est en retrait par rapport à la façade, elle représente 206 m2 de SU. Le premier étage 320
m2 deSU.
SU totale de bureaux 526 ml.
- Le RC est recouvert de moquettes sur béton. Il est partiellement cloisonné (cloisons sèches
et box en verre) à usage de bureaux et d'accueil pour le public de part et d'autre d'un grand
couloir central. A l'arrière des bureaux, une! pièce à usage technique électrique et
informatique et un espace non rénové à usage de local d'archives et de vestiaires.
-Le niveau 1 est recouvert de moquette sur béton. Il représente un grand espace central à
usage de bureaux avec de gros meubles d'archivages électriques, 2 bureaux cloisonnés, une
pièce à usage de cuisine et 2 pièces à usage de débarras.
-Eléments de confort de ['ensemble immobilier:
Les réseaux d'eau chaude et chauffage de l'ensemble SOGE 2000, sont raccordés au réseau
de chauffage urbain, double flux avec refroidissement par une station de conditionnement
d'air et d'eau réfrigérée, transformateur EDF, groupe électrogène de secours. Ascenseurs,
-2-
blocs sanitaires, escaliers dans les Tours de circulation, sol carrelé, escaliers recouverts de
Pvc. Les parkings sont accessibles par une double rampe donnant sur la rue du Verger.
Bon état d'entretien global de l'immeuble.
Eléments particuliers: Sols recouverts de moquette et de dalles PVC à rénover. Stores paresoleil intérieur. Faux plafonds sur structure métallique avec passage des réseaux électriques
et informatiques. Blocs chauffage -climatisation et circuit électrique récents. Une réserve en
sous-sol de 30 m2 en bon état.
Très bon état d'entretien. Travaux de rénovation réalisés par le preneur en 1994, revenant au
bailleur à l'expiration du bail.
URBANISME:
Périmètre de la zone d'agglomération de la Ville Nouvelle de CERGY-PONTOISE.
Périmètre de la Zac de Cergy-Préfecture
Ensemble immobilier situé dans le quartier de la Préfecture, proche du Centre Commercial
des 3 Fontaines, à 50 m du RER et à proximité de l'accès de l'autoroute A 15.
ORIGINE DE PROPRIÉTÉ:
Acquisition par la SCI du Frêne le 25/10/1993 acte Maître Hubert FRITSCH à Mulhouse.
Règlement de copropriété du 3 janvier 1972.
SITUATION LOCATIVE:
Bail commercial durée 9 ans renouvelable au profit de la banque Société Générale. Montant
actuel 21 778, 55 € par trimestre. Bail dénoncé à compter du 1er mai 2004
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La valeur vénale de l'ensemble immobilier est calculé comme suit:
Bureaux
Parkings
Réserve
Valeur totale
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DETERMINATION DE LA VALEUR VENALE ACTUELLE:
1000 € x 526 m2
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'=77900€
30 m2 x 342€ = 10 260€
= 614 160 € AR 615 000 €
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Dans le cas d'une cession en bloc un abattement de 15% peut être appliqué.
OBSERVATIONS PARTICULIER ES :
L'évaluation contenue dans le présent avis correspond à la valeur vénale actuelle. Une
nouvelle consultation du Domaine serait nécessaire si l'opération n'était pas réalisée dans le
délai d'un an.
Les diagnostics amiante et termites sont à réaliser.
Pour le Directeur des services fiscaux
et par délégation
Vt~·L'inspectrice principale
Mme CASAJUANA
-3-