dossier de presse - Golf Resort La Gruyère

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17 JUILLET 2009
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Situation générale
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vision générale
L'offre actuelle
- Golf 18 trous, par 68, longueur de 5'150 m.
- Hôtel 12 chambres.
- Restaurant avec 60 places.
- Terrasse avec 50 places.
Notre analyse du site et potentiel
- Un site d’une beauté exceptionelle avec un grand potentiel de développement.
- D’un accès facile, idéalement situé à proximité de l’autoroute A 12. La sortie d’autoroute
est à seulement 6 km.
- Face à la concurrence nationale et surtout internationale, qui est de grande qualité, l’offre
actuelle est insuffisante en terme de produits proposés , de qualité et de dimension, et ne
correspond plus à l’attente d’une clientèle devenue exigeante.
- L’hôtel existant avec seulement 12 chambres, et le golf dans sa conception actuelle
permettent une exploitation limitée à 5 à 6 mois par an.
- L’offre actuelle ne propose pas d’activités pour les non-golfeurs.
- Capacité hôtelière insuffisante.
- Capacité para-hôtelière inexistante.
- Absence de SPA - Wellness.
- Manque de salle de banquets.
- Manque de salles de réunion bien équipées pour petits congrès et séminaires.
- Le golf avec sa longueur de seulement 5'150 m et un par 68 ne répond pas aux normes
d’un golf international.
- Des améliorations du golf sont aussi nécessaires pour des raisons de sécurité.
- L’emplacement du practice n’est pas idéal - les joueurs n’aiment pas jouer contre une
colline. La création d’un nouveau practice avec école de golf est nécessaire.
- Pas de courts de tennis.
Quelques éléments de notre analyse du marché
- Le canton de Fribourg se prononce clairement en faveur d’une politique visant à attirer
des entreprises internationales et de nouveaux résidents. Ce développement favorise la
demande touristique.
- Le canton Fribourg est un lieu de résidence apprécié, avec croissance importante de la
population. Nous en déduisons également l’existence d’une demande pour un produit
immobilier de standing élevé, profitant éventuellement des prestations hôtelières.
- Le positionnement actuel et futur du tourisme fribourgeois s’oriente sur l’authenticité, la
nature et le bien-être. Notre projet s’inscrit dans ce contexte.
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- En outre, les responsables touristiques se plaignent du manque d’hôtels d’affaires et
d’hôtels de haut de gamme. La synergie entre l’hôtel Cailler et les Bains de Charmey
montre qu’avec un positionnement bien choisi, on peut atteindre de bons résultats, m ê m e
dans une destination qui ne faisant pas partie des places touristiques les plus connues.
- La demande pour des prestations de haut-de-gamme augmente, mais les exigences de
qualité, d’innovation et d’individualité aussi.
- Les années 2009 et 2010 seront caractérisées par une réduction de la demande
touristique due à la récession et aux taux de change défavorables. Cependant, les
perspectives à long terme ne sont pas touchées.
- L’emplacement du Golf de la Gruyère se prête aussi bien à un hôtel qu’à de la résidence
hôtelière ou du logement principal. Pour ce dernier segment, la proximité des centres
urbains est décisive.
- Les taux d’occupation moyens actuellement enregistrés par l’hôtellerie fribourgeoise et
les prix moyens des chambres ne constituent pas un benchmark pour le projet.Ce dernier
doit s’orienter sur des établissements similaires dans d’autres régions.
- Les segments visés (clientèles fortunées, attentives au respect de la nature) constituent
une population en croissance sur le long terme, et désireuse de consacrer une partie
importante de ses revenus aux loisirs, voyages et au bien-être.
- L’hôtel se positionne en premier lieu comme un hôtel de golf, ce qui a l’avantage de le
différencier de la concurrence. En outre, en Suisse les vrais hôtels/résidences hôtelières
(situés sur le parcours) sont relativement rares. En outre l’hôtel de catégorie 4* supérieur,
se profile sur le marché des séminaires et de la santé. Il sera intégré dans son
environnement naturel et offre un service correspondant à la région, soit authentique,
attentif et chaleureux.
- L’hôtel et les résidences hôtelières se distingueront par de grandes chambres.
- La majorité des chambres sont des unités mises à disposition par des propriétaires tiers,
sur la base d’un bail à long terme, avec une participation au chiffre d’affaires.
- Selon une étude réalisée par KPMG en avril 2008, plus de 8 0 % des spécialistes de la
branche s’attendent à une croissance dans le domaine du golf. La crise financière
change peut-être à moyen terme cette vision, mais sur le long terme, la croissance
devrait se maintenir. Les golfeurs dépensent en moyenne plus que les touristes
classiques.
- Le golfeur est moins sensible que d'autres clients aux variations de conjoncture. Il
dépense volontiers pour son bien-être (repas, boissons, hôtel).
- L'image élitiste a beaucoup disparu, le golf se démocratise, les familles y jouent. La jeune
génération apprend plus vite à jouer et assure un développement à long terme.
- Les golfeurs apprécient la nature et la respectent. Le golf permet une mise en valeur
harmonieuse du paysage.
- Pour l’instant, la part de marché des hôtels Wellness/prévention/paramédical aux nuitées
totales est relativement faible (5 % , 8 % si l’on additionne les établissements de cure).
Cependant, ce segment a crû ces dernières années nettement plus vite que le marché
touristique en général, et son importance pour l’image de la Suisse est grande.
- En conclusion, on peut constater que notre projet s’adresse à trois segments en
augmentation sur le long terme (séminaires, santé et golf), segments parfaitement
complémentaires. Nous pensons donc qu’il répond à une demande réelle.
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les éléments clé du projet
Notre objectif
- Intégrer dans toutes les étapes les autorités et les représentants des groupes d'intérêts
afin de valider à chaque stade les décisions importantes.
- Proposer à la commune et aux instances cantonales un projet d’une conception et
d’une dimension suffisantes pour garantir une exploitation rentable et une animation
toute l’année.
- Créer un lieu de rencontre et d’animation pour tout le monde et ouvert à tout le monde.
- Créer un Resort ouvert toute l’année.
- Créer un Resort qui malgré sa nouvelle dimension, s’intègre harmonieusement dans le
contexte local et cantonal.
- Proposer grâce à un dialogue permanent un Resort qui devienne le projet de tous les
habitants de Pont-la-Ville et de son Conseil communal.
- Créer un Resort qui ne gêne pas les habitants existants et leur mode de vie et qui, bien
au contraire, valorise par sa qualité et sa future notoriété le village existant.
- Proposer un projet qui évite un mitage du paysage grâce à une urbanisation
concentrée principalement autour de l’hôtel existant.
- Créer une destination touristique d’un niveau international et ainsi devenir compétitif
face à la concurrence.
- Proposer un Resort qui devienne une locomotive sur le plan touristique pour l’ensemble
du canton et qui assure ainsi des retombées économiques pour tous les acteurs
touristiques de la région (commerces, restaurants, musées, autres expositions,
manifestations).
- Développer des synergies entre notre projet et le futur développement de la Berra pour
les saisons d’hiver et d’été.
- Et, enfin et surtout, donner une âme à ce complexe et en faire une référence afin de
fidéliser la clientèle nationale et internationale.
- Améliorer le golf en portant sa longueur à env. 6'000 m avec un par 72, le compléter par
un nouveau practice et y créer une école de golf.
- Proposer un projet qui ne soit pas un concurrent pour les autres acteurs économiques
et touristiques mais un complément d’activités.
- Faire connaître la destination à un public international qui pour l’instant, n’a pas
l’occasion de la fréquenter, par manque d’infrastructures.
Notre objectif est de proposer un concept et une philosophie qui puissent, d’un
côté, mettre au mieux en valeur le grand potentiel touristique du site et, d e
l’autre côté, répondre aux attentes du tourisme national et international tout en
s’intégrant parfaitement bien dans le contexte et l’environnement local et
régional.
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Le projet proposé
- Agrandissement de l’hôtel à env. 100 / 120 unités sous forme de résidences hôtelières
gérées par l’hôtel.
- Agrandissement des parties communes de l’hôtel (bar, salons, bibliothèque).
- Des résidences de vacances.
- Création d’un grand SPA - Wellness.
- Création d’un centre d’affaires avec des salles de réunions.
- Création d’une grande salle de banquets (150 personnes).
- Résidences principales.
- Bureaux pour env. 40 emplois - société hightech ou centre de recherche.
- Commerces et restaurants.
- Amélioration du golf pour le porter à une longueur de 6'000 m avec un par 72.
- Création d’un practice avec une école de golf.
- Création d’un nouveau clubhouse avec Pro Shop pour le golf.
- Création de deux courts de tennis.
- Le tout pour une surface brut de constructions d’environ 28.500 m2 dont:
-
pour les bâtiments existants
réalisables sur la base du règlement actuel
réalisables après une procédure de déclassement de zone
ce qui donne un total de
3'500 m2
11'000 m2
14'000 m2
28'500 m2
Positionnement du produit hôtelier / Para-hôtelier
- Hôtel 4* supérieur.
- Spécialisation d’hôtel de golf, de séminaire et de « célébrations », ainsi que de SPA Wellness.
- SPA médicalisé offrant des traitements anti-aging, destress, detox, sans chirurgie.
- Resort authentique, intégré dans la nature.
- Gamme de prix plutôt dans la moyenne supérieure.
- Cuisine fraîche et légère mais non gastronomique.
- L’exploitation de l’hôtel se fera par une organisation professionnelle.
Clientèle ciblée
- En priorité aux golfeurs, qui consommeront des prestations au restaurant et à l’hôtel.
- A une clientèle de séminaires.
- A une clientèle de banquets (soirées d’entreprises, mariages, fêtes de famille).
- A une clientèle recherchant les prestations de SPA - Wellness.
- A une clientèle de passage.
Cette clientèle proviendra essentiellement de Suisse, de France, d’Allemagne et d’Italie,
des pays Scandinaves et de Grande Bretagne.
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les retombées économiques
Les retombées économiques d’un tel projet se situent à plusieurs niveaux, nous
énumérons ci-après celles qui nous paraissent essentielles:
Constructions et investissements
La construction va donner lieu à un investissement de l’ordre de 120 millions. Cela
représentera:
a)
Un volume de travail important durant les 5 à 6 prochaines années et ceci au
moment où la conjoncture s’essouffle quelque peu. Un tel volume va permettre
de maintenir, voir de consolider l’emploi dans les entreprises de la région actives
dans le bâtiment.
b)
Des retombées fiscales non négligeables au niveau de la TVA (environ 8 millions
de CHF) et des entreprises adjudicatrices ainsi que de leurs employés.
c)
Une image dynamique de toute une région, notamment au niveau de l’offre
touristique et hôtelière.
Vente de la partie immobilière
La vente des appartements de la partie para-hôtelière va générer un chiffre d’affaires de
CHF 120 millions environ.
En conséquence, les retombées fiscales sur 3 à 5 ans peuvent être estimées comme il
suit:
-
droits de mutation - 3 % du prix de vente:
- Estimation pour le canton:
- Estimation pour la commune:
CHF 1,8
CHF 1,8
million
million
Exploitation du complexe
L’exploitation d’un tel complexe apportera à la région les avantages suivants :
a)
La création d’un important volume de travail occasionnant de 120 à 130 nouveaux
postes de travail directs et généreront un potentiel important d'emplois indirects,
dans le domaine de l’hôtellerie, du sport et du tourisme. Ces postes directs se
traduiront par une masse salariale de l’ordre de CHF 5 à 6 millions par an.
b)
Un volume important d’achat de biens de consommation auprès des entreprises
distributrices de la région dont le montant peut raisonnablement être estimé à
CHF 3,5 à 4 millions par an.
c)
Des retombées indirectes en besoin de logements pour tout ce personnel.
d)
La consommation extérieure des visiteurs du site et/ou en séjour.
e)
Des rentrées fiscales qui peuvent être estimées à:
- au niveau de la société, lesquelles peuvent être estimées, dans un premier
temps à CHF 20'000.- à 30'000.- par an, puis dès 2012-2013 à un montant
pouvant atteindre CHF 100'000.- à CHF 150'000.- par an. Cet impôt sera réparti à
raison d’environ 25 % pour l’impôt fédéral direct et 40 % pour le canton et 35 % la
commune;
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- les mêmes impôts sur la nouvelle masse salariale de l’ordre de CHF 1 million par
an avec une répartition pratiquement identique;
- les taxes de séjours sur les nuitées de l’ordre de CHF 200'000 par an;
- la contribution immobilière communale qui peut être estimée prudemment à CHF
200'000 à CHF 300'000.- par an pour l’ensemble des bâtiments et terrains.
Nouveaux habitants
Un des buts est de destiner 30 logements du complexe à la résidence principale. Cela
se traduira par l’arrivée à Pont-la-Ville de 70 à 90 habitants supplémentaires, lesquels
consommeront dans les commerces du lieu et de la région et payeront des impôts.
La masse fiscale générée par ces nouveaux habitants peut raisonnablement être
estimée à:
Impôt fédéral direct :
Impôt cantonal
Impôt communal
CHF 350'000.CHF 600'000.CHF 550'000.-
Centre d'accueil pour société high-tech
Dans le cadre de la construction du complexe, il est prévu des espaces pour l’accueil de
jeunes sociétés actives dans le domaine de la recherche et du développement d’activités
high-tech.
Certaines de ces sociétés bénéficieront d’une exonération fiscale partielle ou totale sur 5
à 10 ans du fait qu’elles travailleront dans un domaine nouveau ou novateur dans le
canton, qu’elles investiront dans des équipements et qu’elles créeront des nouveaux
postes de travail. Si ces trois conditions sont remplies, il leur sera possible de présenter
une demande dans ce sens auprès de l’Office de la Promotion économique.
La masse salariale dégagée par les 40 à 50 postes qui découleront de l’installation de
ces sociétés, sera de l’ordre de CHF 3'000'000.- à CHF 5'000'000.-, ce qui provoquera
des rentrées fiscales estimées à:
Impôt fédéral direct :
Impôt cantonal
Impôt communal
CHF 200’000.- à CHF 400'000.CHF 350'000.- à CHF 700'000.CHF 300'000.- à CHF 600'000.-
Investissements en patrimoine
Le montant des investissements en patrimoine (hôtel-restaurant, l'ensemble des parties
communes, centre d'affaires - salles de réunions, SPA, Golf) s'élève à environ
CHF 25'000'000 à 28'000'000.
En conclusion, le réaménagement du golf de la Gruyère à Pont-la-Ville et la
construction d’un complexe hôtelier, para-hôtelier et d’un centre d’accueil high-tech,
seront un apport important pour la région au niveau financier, emploi et activité
touristique, et ceci dans un cadre idyllique qui présente beaucoup d’atouts pour ce
genre de développement.
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Etapes A1 et A2
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Vue ouest
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Vue est
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Les forces, chances et défis du projet
Forces
- Un site d'une grande beauté, préservé.
- Un emplacement facilement accessible, central (autant en Suisse qu'en Europe).
- A terme , une offre complète (golf, spa, séminaire) permettant une exploitation annuelle.
- Un concept de résidence hôtelière répondant aux nouvelles exigences de la clientèle.
- Une stratégie à long terme.
- Un investisseur orienté sur le long terme et désireux de valoriser le site tout en
préservant la nature et l'authenticité.
Chances
- Développer une offre hôtelière de qualité dans une région présentant un déficit de lits
hôteliers.
- Créer un produit répondant aux tendances à long terme telles que la recherche d'une
offre authentique, dans la nature, ou en relation avec le domaine de la prévention
médicale et du bien-être.
- Profiter des synergies avec l'offre touristique actuelle du canton et s'intégrer dans la
politique touristique.
- Répondre à la demande des entreprises afin de trouver des emplacements pour des
séminaires professionnels et de qualité.
- Offrir des formes hybrides d'hébergement (surfaces de résidence hôtelière ou de
chambre d'hôtel en fonction de la saison et de la demande) permettant de combiner
immobilier et hôtellerie.
- Répondre à la notion de Resort (site combinant une offre large d'hébergement, de
restauration, de sport, de manifestations, de commerce et d'habitation), afin de permettre
au client de séjourner plusieurs jours pour découvrir les divers aspects du site.
- Accueillir des hôtes sur 350 jours pour assurer une régularité de l'activité, des emplois
stables et à l'année, et réduire la saisonnalité.
Défis
- Répondre aux exigences légales et d'urbanisme.
- Trouver des solutions intelligentes pour la gestion du trafic.
- Assurer la viabilité économique du projet en équilibrant les ressources provenant de
l'activité immobilière avec l'investissement dans les surfaces hôtelières ouvertes à
l'année. Ce dernier point exige une offre large, indépendante de la saison.
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Les partenaires
Présentation des partenaires impliqués
maître d'ouvrage
Golf de la Gruyère SA
route du Château 1
1649 Pont-la-Ville
téléphone: 026 914 94 60
026 914 94 61
fax:
mail:
golf@ golfresort-lagruyere.ch
administrateur
J e a n -L o u i s R o m a n e n s
Michel Benedetti
Ludovic Ducerf
Urs Müller
Martine Müller
commune
groupe Benedetti
groupe Benedetti
société Golf de la Gruyère SA
société Golf de la Gruyère SA
Commune de Pont-la-Ville
route de la Muellera 1
1649 Pont-la-Ville
téléphone: 026 413 37 42
fax:
026 413 37 42
mail:
commune@ Pont-la-Ville.ch
Michel Bapst
Philippe Tinguely
Kilchoer Suzanne
Risse Benoît
Kilchoer Eric
M o u l l e t J e a n -F r a n ç o i s
conseiller hôtelier
CFB network AG
Schindlerstrasse 22
8006 Zurich
téléphone: 043 810 02 25
fax:
043 810 02 24
mail: [email protected]
conseillère en hôtellerie
Anne Chesaux
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syndic
vice-syndic
conseillère communale
conseiller communal
conseiller communal
architecte conseil de la commune
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géographe lic. phil. nat. / urbaniste FSU
urbaniste FSU
O. Charrière SA
Atelier d'architectes diplômés
route de Vevey 178
cp 507
1630 Bulle
téléphone: 026 912 94 72
026 912 01 50
fax:
mail: [email protected]
Olivier Charrière
Christophe Jaquier
Julien Carpi
Fabrice Jaquet
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Bureau Archam et Partenaires SA
Aménagement du territoire et urbanisme
route du Jura 12A
1700 Fribourg
téléphone: 026 347 10 90
fax:
026 347 10 91
mail:
[email protected]
Heinrich Hafner
Roger Corminboeuf
architecture
planification
réalisation
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architecte
architecte
architecte
architecte
EPFL SIA
HES
HES
HES
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