comment lutter contre l`habitat dégradé ?
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comment lutter contre l`habitat dégradé ?
-1- du Doubs comment lutter contre l’habitat dégradé ? Vous êtes face à un logement dégradé, Comment apprécier l’état de ce logement et que faire ? La notion de logement dégradé regroupe différents problèmes, allant de réparations locatives type de problème Les droits et les obligations du locataire et du propriétaire sont régis par les articles 6 et 7 de la loi du 6 Juillet 1989. La liste des réparations et de l’entretien entre locataire et propriétaire est fixée par décret. Le locataire doit effectuer les petites réparations mais n’est pas tenu aux réparations dues à l’usure normale ou la vétusté. Toutes les autres réparations restent à la charge du propriétaire, sauf celles résultant de dégradations faites par le locataire. définition Quelles sont les réferénces règlementaires ? Loi du n° 89-462 du 6 Juillet 1989 , art. 6 et 7 Décret n° 87-712 du 26 Août 1987 Locataire Remplacement des électricité interrupteurs, prises de courant... Réfection complète de l’installation électrique. Ramonage, entretien de la chaudière, détartrage du chauffe-eau... Remplacement des Plomberie joints et colliers, dégorgement des canalisations. Remplacement des grosses pièces, brûleur, thermostat, ballon... Changement des tuyaux souples. Remise en état de l’installation de gaz. Remplacement des flotteurs, joints, flexibles de douche, détartrage du calcaire. Remplacement des canalisations. Remplacement des cordons, poulies, de quelques lattes. Remplacement des stores ou des volets usés. Maintien en état de propreté, petits raccords, bouchage des trous. Réfection complète des tapisseries, des revêtements de sol, en cas de vétusté. Graissage, réfection des mastics, remplacement des vitres cassées... Remplacement des portes et des fenêtres, travaux d’étanchéité importants. Chauffage Quelques exemples de situations Propriétaire Gaz Sanitaire Volets Murs et sols Portes et fenêtres qui est compétent pour agir ? Remplacement des robinets, canalisations hors d’usage. décence Le propriétaire est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé de l’occupant et doté de certains éléments d’équipement et de confort. La décence est définie par rapport aux caractéristiques minimales auxquelles doit satisfaire le logement (surface, hauteur sous plafond…). Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 Quelles sont les caractéristiques auxquelles doit répondre un logement décent ? La pièce principale doit être d’au moins 9 m2 et d’une hauteur sous plafond de 2,2 m. Le logement doit être éclairé et ventilé de manière naturelle. Un coin cuisine permettant l’installation d’un appareil de cuisson et d’un évier avec eau chaude et froide, raccordé à l’évacuation des eaux usées, est obligatoire. Le logement doit avoir une installation de chauffage. Le logement doit comporter une installation sanitaire. Si le logement ne comporte qu’une pièce, l’installation sanitaire peut se limiter à un wc extérieur facilement accessible et situé dans le même bâtiment. Le gros œuvre doit être en bon état : Le bâti doit assurer la protection contre l’infiltration et le ruissellement. Les réseaux d’électricité et de gaz doivent être conformes aux normes applicables lors de la construction du logement. Les fenêtres, les balcons et les garde corps doivent être en bon état. La puissance électrique doit permettre l’éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Les matériaux de construction ne doivent pas présenter de risques pour la santé des occupants (amiante, plomb). Les litiges liés aux rapports locatifs et à la notion de décence doivent faire l’objet de négociations à l’amiable entre locataire et propriétaire sous forme écrite. Un conciliateur de justice ou les associations de défense des consommateurs peuvent aider à intervenir. La Commission de conciliation peut également être saisie. A défaut d’accord, c’est le tribunal d’instance qui est compétent pour trancher le litige. L’ADIL informe gratuitement le locataire et le propriétaire sur leurs droits et obligations et sur l’aspect juridique des procédures. la simple réparation locative , à des travaux plus conséquents relevant de la responsabilité du propriétaire. hygiène de l’habitat insalubrité péril Les règles sanitaires minimales concernant l’occupation, l’entretien, et l’utilisation des habitations, de leurs dépendances et de leurs équipements sont définis par le Règlement Sanitaire Départemental (RSD). Est insalubre un immeuble, vacant ou occupé, qui présente un danger pour la santé de ses occupants ou des voisins, du fait de son état et de ses conditions d’occupation. La notion de péril est fondée sur la notion de sécurité publique et de danger couru par toute personne occupant le logement ou susceptible d’y pénétrer ou de passer à proximité, compte - tenu des défauts de solidité des éléments bâtis et des éléments intérieurs et extérieurs du bâtiment (plancher, plafond, escalier, gouttières, murs , balcons…). Arrêté préfectoral n° 5515 du 15/09/1982 (R S.D) Code Général des Collectivités Territoriales art L. 2212.2 Code de la Santé Publique Insalubrité : art. L 1331-26 à 31 Location de sous-sol, cave ou comble sans fenêtre : art. L1331-22 Code de la Construction et de l’Habitation(Art. L511-1 et suivants) Code Général des Collectivités Territoriales(art. L 2212-2) Le Règlement Sanitaire Départemental énonce des prescriptions à respecter par le propriétaire et le locataire (ou l’occupant) en matière d’entretien et de comportement dans les lieux.. L’insalubrité d’un généralement de plusieurs problèmes l’origine de danger occupants. Prescriptions concernant le propriétaire : Entretien du gros œuvre. Rejets d’eaux usées et pluviales conformes. Raccordement au réseau d’eau potable lorsqu’il existe. Dispositif de ventilation des logements conforme. Equipement et configuration des logements (wc ne communiquant pas avec la cuisine ou la salle à manger, salle d’eau dotée de ventilation et parois étanches…). Chauffage (présence d’une isolation adaptée et installation permettant de mettre en place un chauffage suffisant). Installation électrique assurant la sécurité des occupants. Les principaux critères qui permettent de caractériser une insalubrité sont : logement résulte l’accumulation de qui vont être à pour la santé des L’environnement extérieur. La qualité des structures du bâtiment, l’étanchéité et les isolations (thermique et acoustique). L’organisation et l’éclairement des pièces. Les risques spécifiques (plomb, amiante, intoxication, chute, incendie), L’humidité et l’aération. Les équipements (chauffage, réseaux électricité, gaz, eau…). La procédure de péril est engagée sur les immeubles menaçant ruine. Toute personne ayant connaissance d’une telle situation est tenue de la signaler au Maire. Sont concernés par la procédure de péril, les logements d’habitation appartenant aux personnes privées ou publiques. Le péril peut être constitué par une menace d’effondrement de mur, de plancher, de gouttière, de balcon , de toiture. Prescriptions concernant l’occupant : Evacuation des déchets. Entretien courant de l’équipement (ramonage régulier tous les ans). Entretien des cours, jardins et locaux annexes pour éviter l’accumulation de détritus (prolifération d’insectes et de rongeurs). La présence d’animaux ne doit pas porter atteinte à la sécurité , la salubrité, et la tranquillité. Le maire est chargé de l’application du R.S.D. sur la commune. La procédure d’insalubrité est réalisée par l’ARS ou par la Direction Hygiène Santé de la ville de Besançon sur signalement du Maire, d’un travailleur social ou d’un occupant. Le rapport d’insalubrité est soumis à l’avis du CODERST. En cas de péril, le maire peut délivrer un arrêté de péril ordinaire. En cas de danger grave et imminent, le maire, sur la base du rapport établi par un expert désigné par le tribunal administratif, prend un arrêté de péril imminent. COMMENT LUTTER CONTRE L’HABITAT DEGRADE Vous pouvez saisir la Commission Technique Départementale de Lutte contre l’Habitat Dégradé à l’adresse suivante : Caisse d’Allocations Familiales - 3, rue Léon Blum - 25200 Montbéliard. Elle assure le traitement des situations de l’ensemble des logements présentant des désordres. 1 - REPéRAGE : Avant de saisir la Commission : 2 - PRISE EN COMPTE DU DOSSIER : La Caisse d’Allocations Familiales fait le point sur le S’assurer que le locataire a adressé un courrier à son droit à l’aide au logement et inscrit le dossier à l’ordre propriétaire en recommandé avec accusé de récep- du jour de la Commission Technique. tion. Le dossier de l’occupant est étudié en Commission Remplir et adresser la fiche de repérage à la Technique qui se réunit une fois par mois. Caisse d’Allocations Familiales du Doubs, (fiche complètée par le maire ou par les services sociaux). 3 - QUALIFICATION DU LOGEMENT : La Commission réalise une pré-qualification du logement et détermine le suivi à mettre en place. Au besoin, elle demande la réalisation d‘un diagnostic par l’opérateur du suivi-animation du P.I.G. (Programme d’Intérêt Général) ou l’opérateur de l’O.P.A.H. (Opération Programmée Amélioration de l’Habitat) ou par la Direction Hygiène/Santé de la Ville de Besançon ou par le Bureau d’Hygiène de P.M.A. 4 - MISE EN ŒUVRE DE LA PROCEDURE ADAPTéE AUX DIFFERENTS CAS DE FIGURE : La Commission Technique détermine le référent du dossier. Logement non décent : Informations générales : La C.A.F. peut suspendre le paiement de l’aide au lo- L’A.D.I.L. peut informer le locataire et le propriétaire gement en tiers-payant et verser cette prestation au gratuitement sur leurs droits et obligations et sur l’aslocataire. pect juridique des procédures. Logement ne correspondant pas aux critères du Règlement Sanitaire Départemental : L’Anah informe le propriétaire des aides et subventions pouvant être accordées pour la remise en état du Doubs de la Commission interpelle le maire du logement. Le Secrétariat de la commune concernée. Le Maire doit mener la procédure : il met en demeure le propriétaire de réaliser les travaux nécesaires. En cas de non réalisation, il adresse un procès verbal qu’il transmet au Tribunal de Police Compétent. L’A.R.S. peut apporter un appui technique au maire. L’opérateur du suivi-animation du P.I.G. (Programme d’Intérêt Général) ou les animateurs d’O.P.A.H. réalisent le montage des dossiers de demandes d’aides ou de subventions et peuvent intervenir en appui technique. Logement insalubre : Les associations de défense des locataires et les travailleurs sociaux positionnés peuvent accompaL’A.R.S. ou la Direction Hygiène Santé de Besan- gner le locataire dans ses démarches. çon est positionnée au niveau technique et administratif, au titre du Code de la Santé Publique. En cas de relogement : La D.D.T. peut être associée à la procédure. Si le relogement est à envisager, un lien sera établi Procédure de Péril : avec : Le maire doit mener cette procédure définie dans le - Les dispositifs du P.D.A.L.P.D. Code de la Construction et de l’Habitation avec l’ap- (Plan Départemental d’Action pour le Logement des pui administratif de la D.D.T. si besoin. Personnes Défavorisées). - La D.D.T. (pour la Commission DALO) (pour le contingent préfectoral).