Les grands promoteurs immobiliers français

Flux n° 69 Juillet - Septembre 2007
PORTRAIT D’ENTREPRISE
profession : celle de l’après Seconde
Guerre mondiale. Selon Bernard Duban
(1982), le gouvernement et le législateur
ont alors été guidés par la volonté « de
Les grands promoteurs immobiliers français (1)
ne pas briser dans son élan un secteur
vital pour la reconstruction et le développement des activités du bâtiment »
(p. 43). Au moment de la crise des
Julie Pollard
années 1990, la Fédération des Promoteurs Constructeurs dénonce les dys-
Selon la Fédération des Promoteurs
individuels, des logements collectifs,
fonctionnements dus à certains promo-
Constructeurs de France (FPC), les pro-
des centres commerciaux et des
teurs « occasionnels » et le discrédit
moteurs immobiliers privés sont environ
immeubles de bureaux) (p. 10).
pour la profession qui en découle. La
820 contre plus de 900 en 1990. Parmi
Mais qui sont ces grands promo-
Fédération demande alors que soit éta-
eux, la FPC dénombre environ 70 % de
teurs immobiliers (5) ? Comment carac-
bli un statut professionnel du promoteur.
petites entreprises, comptant de 1 à 9
tériser aujourd’hui ces grandes firmes
Mais le promoteur échappe aujour-
salariés, représentant 9 % de l’effectif
privées ? Depuis l’ouvrage fondateur de
d’hui encore à toute définition juridique
total de la profession, tandis que les
Christian Topalov, paru en 1973, et por-
précise et ne peut être saisi que dans sa
entreprises de « 200 personnes et plus »
tant sur une situation observée à la fin
fonction économique d’intermédiaire
emploient plus de 60 % des salariés du
des années 1960, très peu de travaux
(Malinvaud, Jestaz, 2004). Il est celui qui
secteur (2). La concentration par le
scientifiques se sont attachés à saisir
« assure la gestion d’un capital monétai-
chiffre d’affaires est encore plus specta-
cette profession, à appréhender son
re dans sa phase de transformation en
culaire. La profession a réalisé un chiffre
rôle sur le marché et à observer les poli-
bien logement ou tout autre produit
d’affaires global de 24,2 milliards
tiques publiques visant à l’encadrer. Or,
immobilier fini. Il se trouve investi du
d’euros en 2004 ; 5% des entreprises,
depuis trente ans, de nombreux élé-
suivi du programme et de la coordina-
au-dessus du seuil de 250 millions
ments ont contribué à la transformation
tion des opérations des différents
d’euros de chiffre d’affaires, expliquent
du monde de la promotion immobilière.
acteurs » (Granelle, 1998a, p. 114). Son
plus de 65 % de ce chiffre. Les dix prin-
Les entreprises de promotion sont de
rôle se différencie donc de celui de
cipaux promoteurs français (3) concen-
plus en plus fréquemment adossées à
l’aménageur, lequel acquiert du foncier
trent plus du tiers des mises en chantier
de grands groupes, les promoteurs
pour structurer et aménager des ter-
et des ventes de logements de la pro-
indépendants se sont segmentés et les
rains qui seront ensuite revendus à des
fession (4). Ainsi que l’écrit Dominique
capitaux soutenant la promotion privée
promoteurs ou à des utilisateurs privés
Lorrain (2002), la production de loge-
se sont internationalisés…
ments constitue typiquement un mar-
Si, pour commencer, on essaye de
et de celui des entreprises de construction à proprement parler.
ché bipolarisé, caractérisé par « une
poser une définition de cette profession,
Notre objectif, à travers cet article,
limite basse qui positionne le secteur en
on se heurte déjà à un obstacle. Celui-
est de deux ordres. Dans un premier
deçà du marché » (autour de petits pro-
ci réside dans le fait que, plutôt que
temps, l’enjeu sera de positionner la
moteurs, voire de promoteurs occasion-
d’en définir l’accès et l’exercice, les
promotion immobilière française au sein
nels, ancrés dans des territoires) et
pouvoirs publics ont choisi de régle-
du monde plus large des firmes et
« une limite haute avec l’engagement de
menter les actes concrets de promotion
groupes urbains. Dans un second
grandes firmes privées capitalistes » (qui
immobilière. L’une des raisons de ce
temps, nous proposerons une analyse
font souvent à la fois des logements
choix remonte à une époque clef pour la
plus détaillée de 5 firmes qui nous sem-
94
Portrait d’entreprise
blent incarner 5 profils contrastés de
l’autonomisation de l’activité de promo-
Lescure (1983) donne ainsi l’exemple de
grands promoteurs. Pour chaque firme,
tion immobilière. Pourquoi, en effet,
la COGEDIM (Compagnie Générale de
il s’agira de proposer une mise en
dans le domaine de la production
Développement
contexte historique, de présenter son
immobilière, les entreprises de bâtiment
l’OCEFI (Omnium de Construction et de
positionnement actuel en termes de
n’ont-elles pas assuré, dans le cas
Financement) créées par Paribas res-
marchés et de clientèles visées et,
général, la maîtrise d’ouvrage ? Selon
pectivement en 1963 et en 1961.
Immobilier)
et
de
éventuellement, de signaler les grandes
lui, la réponse est à chercher dans les
Sans aller trop loin dans les détails
figures qui ont marqué le développe-
contraintes spécifiques à l’acte de bâtir
de l’évolution historique de la promotion
ment de l’entreprise.
que l’action du promoteur vise à lever, à
immobilière, il faut toutefois mettre en
Les entreprises de promotion
savoir la contrainte foncière (approvi-
perspective les restructurations des
immobilière dans le monde des
sionnement régulier en sols) et la
dernières décennies. L’accent est géné-
firmes urbaines
contrainte financière (nécessité d’un
ralement placé sur l’ampleur des chan-
La promotion privée est une profes-
préfinancement du fait de la longueur du
gements du monde immobilier à partir
sion jeune. Elle est apparue après la
processus de production). La complexi-
des années 1950 jusqu’aux années
Première Guerre mondiale, au moment
té croissante du montage (6) à mettre
1980. Les travaux de Michel Lescure
du développement de la construction
en œuvre pour chaque opération per-
(7), portant sur le poids des facteurs
collective de masse et elle ne s’organise
met en particulier de rendre compte de
financiers et de l’État dans l’évolution du
véritablement qu’après 1945. Comme
l’essor de la promotion immobilière pri-
secteur immobilier en France depuis
le souligne Jean-Jacques Granelle
vée. Au total, contrairement à ce qui se
1820, invitent cependant à considérer
(1998b), « le promoteur va prendre la
passe dans les secteurs industriels, on
des éléments de continuité dans la
place du particulier fortuné, maître d’ou-
a assisté à une différenciation des fonc-
caractérisation du secteur immobilier
vrage, qui faisait édifier des immeubles
tions de promoteur et d’entrepreneur.
depuis le XIXe siècle (Lescure, 1983).
de rapport ». Et la promotion va se
D’après Christian Topalov (1973),
Ainsi, par exemple, les mouvements de
développer grâce à la combinaison de
c’est à partir de 1953 que le nombre
concentration indéniables ne font pas
moyens de financements originaux :
annuel de nouveaux promoteurs devient
pour autant disparaître la petite entrepri-
capitaux propres du promoteur, crédits
significatif – du moins en région pari-
se. Ensuite, l’intervention des groupes
d’accompagnement à court terme des
sienne. La proportion de promoteurs
bancaires dans ce domaine est elle-
banques,
indépendants parmi les organismes
même finalement assez ancienne. Il
acquéreurs, complétés par des crédits
nouvellement créés s’élève régulière-
note ainsi que les stratégies dévelop-
à moyen terme. À partir des années
ment. La profession se caractérise alors
pées par ces groupes dans le domaine
apports
personnels
des
1950, « la promotion immobilière privée
par un éparpillement des entreprises et
de l’immobilier au XIXe siècle et au
s’est définie dans les faits comme une
une faible spécialisation. Les promo-
cours
activité qui consiste à concevoir, organi-
teurs spécialisés représentent seule-
XXe siècle ne relèvent pas de principes
ser et réaliser la construction d’im-
ment entre 30 % et 35 % de l’ensemble,
fondamentalement différents. Le chan-
meubles de logements destinés à être
alors qu’agents immobiliers, marchands
gement tient plutôt à l’extension des
vendus en copropriété à des souscrip-
de biens et entrepreneurs du bâtiment,
champs d’activité des filiales immobi-
teurs qui financent l’opération, l’orienta-
qui exercent des activités de promotion
lières des groupes bancaires. Elles ne
tion de la promotion hors du logement
comme activités annexes, sont très pré-
se contentent plus de livrer des terrains,
étant plus tardive » (Granelle, 1998b).
de
la
seconde
moitié
du
sents sur ce marché. C’est à peu près à
mais elles les font construire elles-
conditions
la même époque que la quasi-totalité
mêmes afin de contrôler « l’ensemble
d’émergence de cette profession parti-
des groupes bancaires vont se doter de
des sources du profit immobilier »
culière, Jean-Jacques Granelle analyse
puissantes filiales de promotion. Michel
(p. 71). Enfin et surtout, le caractère
Réfléchissant
aux
95
Flux n° 69 Juillet - Septembre 2007
cyclique de la promotion immobilière, et
de 56%), avant de remonter à 14,9 mil-
firmes de construction se chiffrent en
au-delà du secteur immobilier, est un
liards d’euros en 1998 (10). De nom-
dizaines de milliards d’euros : 24 mil-
trait très ancien.
breuses causes sont évoquées pour
liards d’euros pour le groupe Bouygues
expliquer cette évolution du marché jus-
en 2005 (dont à peine 1,6 milliard pour
Si l’on se cantonne à une période
plus récente, depuis la Seconde Guerre
qu’au milieu des années 1990 : le
la filiale de promotion Bouygues Immo-
mondiale, la promotion immobilière a
désengagement de l’État du finance-
bilier), 24 milliards également pour le
connu une succession de trois cycles
ment du logement social, la baisse de la
groupe Vinci (et la part de l’immobilier
immobiliers (8) complets, composées
rentabilité comparée des actifs immobi-
est encore plus restreinte : 0,4 milliard
de phases d’expansion (de 1962 à
liers, la désolvabilisation de la clientèle,
d’euros). Le décalage est encore plus
1965, de 1968 à 1974, de 1985 à 1990
et de manière plus générale, un environ-
conséquent si l’on observe les firmes de
et depuis 1996) suivies de phases de
nement économique défavorable (Les-
services urbains : en 2005, Veolia
récession souvent violentes. En termes
cure, 1983).
dépasse les 25 milliards d’euros de
de nombre de logements construits, les
Les travaux de Dominique Lorrain
chiffre d’affaires, Suez dépasse les 42
fluctuations sont très nettes. On passe
sur les grandes entreprises urbaines
milliards d’euros et E.On les 74 milliards
de 70 000 logements achevés en 1948
permettent de contextualiser davantage
d’euros.
à 320 000 en 1958 et à plus de 500 000
la place des promoteurs immobiliers
Pourquoi les promoteurs se posi-
en 1971, alors qu’en 1985, la construc-
parmi les acteurs privés qui contribuent
tionnent-ils aujourd’hui nettement en
tion de logements retombe à son niveau
aujourd’hui à faire la ville (2002). Insis-
deçà de certaines autres branches ?
de la fin des années 1950.
Durant les phases de récession,
tant sur les mutations du capitalisme
Dominique Lorrain propose des élé-
urbain, il pointe la montée de nouvelles
ments d’analyse pour comprendre ce
l’activité des promoteurs privés se
firmes, et en particulier des firmes
glissement des grands groupes urbains
reporte sur le financement public, la
d’infrastructure - qui exploitent les
de la promotion vers les infrastructures.
création de nouvelles entreprises de
réseaux urbains dans les domaines de
Il note que les promoteurs ont progres-
promotion immobilière se ralentit consi-
l’électricité, de l’eau ou encore des
sivement cherché, à défaut de pouvoir
dérablement et les promoteurs tentent
déchets - et des conglomérats indus-
mettre fin au caractère cyclique de
de trouver de nouveaux marchés et
triels très diversifiés. Ces groupes
l’immobilier, à surmonter cet obstacle.
débouchés. Au début des années
s’ajoutent aux acteurs plus classiques
Ils se sont donc diversifiés vers des acti-
1980, cette volonté de diversification de
du monde urbain que sont les entre-
vités moins sujettes à des phases de
leurs activités va s’accentuer : loge-
prises de construction et les promo-
retournement conjoncturel, ou tout au
ments aidés, immobilier de loisirs, rési-
teurs immobiliers et tendent même à les
moins, présentant des cycles différents
dences universitaires, résidences avec
supplanter.
(recherche
d’amortisseurs
contre-
services, etc. La récession qui s’amorce
Ainsi, aujourd’hui si l’on compare le
cycliques) et moins commandées par
à partir de 1991 sera la plus grave de
chiffre d’affaires des entreprises de pro-
des variables exogènes. Même si elles
l’après-guerre. Les stocks en logements
motion immobilière à celui des autres
offrent des rentabilités potentielles plus
des promoteurs s’alourdissent et les
grandes firmes urbaines, le décalage
faibles, les activités de services urbains
prix se mettent à baisser (9). Selon la
dans les ordres de grandeur est tout à
et d’exploitation sont apparues comme
Fédération des Promoteurs Construc-
fait notable. Les dix premiers promo-
une réponse permettant de stabiliser les
teurs, le chiffre d’affaires national global
teurs totalisent un chiffre d’affaires de
firmes.
HT de la profession aurait diminué de
8,3 milliards d’euros pour l’année 2005
plus de moitié entre 1990 et 1996, pas-
(11). Nexity, qui se classe premier,
sant de 27,44 milliards d’euros en 1990
affiche 1,6 milliard d’euros de chiffres
à 11,9 milliards en 1996 (soit une chute
d’affaires, alors que ceux des grandes
96
Portrait d’entreprise
Les 10 principaux promoteurs français
Rang
2005
Société (groupe)
2006
CA 2004 HT
(Milliers d’euros)
Société (groupe)
CA 2005 HT
(Milliers d’euros)
1
Nexity
1 361 100
Nexity
1 577 765
2
Bouygues Immobilier
(Bouygues)
1 295 000
Bouygues Immobilier
(Bouygues)
1 557 000
3
Crédit Immobilier de France
923 000
Kaufman et Broad SA
1 049 156
4
Cogedim
889 588
Groupe Akerys
700 000
5
Kaufman et Broad SA
824 248
Akerys Promotion
(Actif +)
662 000
808 530
Icade
626 700
6
7
Meunier Promotion
(BNP Paribas)
Sogeprom
(Société Générale)
781 000
8
4M Promotion
610 932
9
Eiffage Immobilier
(Eiffage Construction)
492 107
Promogim
430 000
10
Bouwfonds Marignan
Immobilier
Actif +
(Financière Gratte-Ciel)
Gecima
(Metrovacesa Espagne)
Promogim Groupe SA
608 000
516 833
514 963
480 000
Sources :
« Entreprises 2006 », Le Moniteur des Travaux Publics et du Bâtiment, Numéro Spécial, décembre 2006
« Entreprises 2005 », Le Moniteur des Travaux Publics et du Bâtiment, Numéro Spécial, novembre 2005
Nb : En gras les firmes présentées dans la suite du texte. Le chiffre d’affaires correspond à l’activité promotion globale de
l’entreprise ou du groupe.
Commentaires :
Alors que les classements de la profession sont très stables depuis le milieu des années 1990, il nous faut donner quelques
éléments d’explication permettant de rendre compte des changements observables de 2005 à 2006 :
Groupe Akerys, Akerys Promotion et Actif + sont trois entités du groupe Akerys. Ce groupe est né du groupement de
trois sociétés : 4M (déjà en 8e position dans le classement de 2005), Actif + et IFB en 2005.
Gecina est incluse dans le classement 2006, mais il s’agit d’une foncière, plus que d’une société de promotion à proprement parler.
Statut spécifique du Crédit immobilier de France qui n’est pas pris en compte de manière systématique dans les classements.
Nexity
Nexity, société peu connue du grand
fession depuis 6 ans. Ses parts de mar-
le domaine du logement, activité qui a
public, présente pourtant depuis le
ché dépassent les 16 % à l’échelle de
été le principal moteur de la croissance
début des années 2000 un parcours
l’Île-de-France et atteignent 7,4 % au
du groupe (voir encadré).
assez spectaculaire. Introduite en bour-
niveau de la France. Sur un chiffre
Mais l’histoire de ce groupe est plus
se depuis fin 2004, elle figure aujour-
d’affaires total qui s’élève à 1,58 G€ en
ancienne. Elle débute véritablement
d’hui en tête des classements de la pro-
2005, près de 80 % sont réalisés dans
avec le rachat par la Générale des Eaux
97
Flux n° 69 Juillet - Septembre 2007
Nexity
Paris
SA de promotion immobilière, n°1 en France en 2006
Actionnaires : dirigeants et cadres supérieurs (16,6%), salariés (3,8%), Caisse des dépôts et consignations
(9,3%), flottant (70,3%).
Chiffre d’affaires 2006 : 1 855 millions € ; 2005 : 1 578 millions € ; 2004 : 1 361 millions € ; 2003 : 1 304 millions € ; 2002 : 1 483 millions €.
Capitalisation au 31 décembre 2005 printemps 2006 : 1 274 m€
Décomposition du chiffre d’affaires 2006 : Logement 77%, Tertiaire 18%, Services et franchises 4%, Autres
1%.
du promoteur George V en 1995. Geor-
Richard, embauché en 1992 par la
nement, responsable du pôle transport.
ge V est issu d’une entreprise familiale
Générale des Eaux — vont bénéficier de
Organisation et débouchés sur le
de BTP créée en 1926 à Roubaix, et qui
cette politique et monter une opération
marché du logement
s’oriente vers la promotion immobilière
de leverage buy out (LBO), opération
Aujourd’hui, Nexity est organisé
de logement dans les années 1970
qui permet à des dirigeants d’acquérir
autour de trois pôles d’activité : loge-
sous le nom de Ferret Savinel. La struc-
leur société avec peu de capitaux
ment (77% du chiffre d’affaires en
ture se développe et s’implante à Paris
propres mais un endettement impor-
2006),
à la fin des années 1980, elle est alors
tant. Autour d’eux, une dizaine de
vices/franchises (5%) et vise à répondre
rebaptisée George V. Lorsqu’en 1995
cadres de l’entreprise prennent 5% du
aux attentes de trois types de clientèles :
George V est intégré au pôle immobilier
capital de la société mère. Le reste du
particuliers, entreprises, collectivités
de la Générale des Eaux - la Compagnie
capital
pool
locales. Chacun de ces pôles a des
est
vendu
à
un
tertiaire
(18%)
et
ser-
générale immobilière et de services
d’investisseurs composé de la Caisse
missions, des indicateurs et des orien-
(CGIS) -, celui-ci est un agrégat de mul-
des Dépôts (24%), LBO France (33%) et
tations qui lui sont propres ; il est consti-
tiples activités, avec un important patri-
Lehman Brothers (27%). La CGIS
tué de filiales, spécialisées et/ou posi-
moine immobilier, mais lourdement
devient Nexity. Ce premier LBO sera
tionnées sur les marchés locaux.
endetté. Et surtout, le promoteur du
remboursé avec deux ans d’avance,
Pour les filiales de promotion immo-
groupe, la Compagnie immobilière Phé-
puis suivi de deux autres, en juillet 2001
bilière du pôle « logement » prédomine
nix, n’a jamais été bénéficiaire.
En 2000, Jean-Marie Messier, alors
PDG de Vivendi – nouveau nom de la
et octobre 2003, permettant à ses diri-
une logique d’implantation géogra-
geants d’augmenter leur participation
phique : Nexity-Apollonia s’occupe de
de 5% à plus de 15%.
quartiers complets en Île-de-France et
Générale des Eaux depuis 1998 –, déci-
Entre-temps, Nexity a changé,
en régions, Nexity-Domaines est centré
de d’un changement de ligne straté-
vendu son patrimoine immobilier, cédé
sur les maisons individuelles en Île-de-
gique et d’une orientation plus exclusive
ses hôtels au groupe Accor, les rési-
France, Nexity-Georges V est tourné
vers la communication. Il se montre
dences Maeva à Pierre et Vacances, les
vers la production de maisons et
donc désireux de se séparer du secteur
Gymnase Clubs au Club Med et s’est
d’appartements en régions, tandis que
de la promotion immobilière jugé trop
recentrée sur la promotion de loge-
Nexity-Féréal et Nexity-Seeri sont en
risqué et ayant causé des pertes consi-
ments.
charge de la réalisation des logements
dérables au groupe – malgré le redres-
Alain Dinin est aujourd’hui PDG de
sement opéré depuis le rachat de
Nexity – dont il détient 5,5% du capital
Pour ce qui est des clients, Nexity
Georges V.
collectifs en Île-de-France.
à titre individuel – depuis 2003. De son
affiche 55 % d’investisseurs, 36,5 %
La CGIS va donc sortir du giron de
côté, Stéphane Richard, après avoir
d’acheteurs de résidences principales
Vivendi (12). Deux hommes – Alain
présidé Nexity jusqu’en 2003, est Direc-
et 8,5 % d’acquéreurs de résidences
Dinin, issu de George V, et Stéphane
teur Général Adjoint de Veolia Environ-
secondaires. La croissance forte de
98
Portrait d’entreprise
Nexity au cours des toutes dernières
moins avantageuse (15 ans au lieu de
nécessaire de dégager une vision d’en-
années s’explique par l’essor en régions
24 maximum). Les variations observées
semble, une démarche globale et une
mais aussi, et peut-être surtout, par le
témoignent de la forte élasticité de
capacité financière. […] En conjuguant
rebond
l’investissement locatif aux dispositifs
la promotion résidentielle, la promotion
de
l’investissement
locatif
(50,5 % des logements en 2003, contre
37,5 % en 2002) alors que les ventes de
d’incitation fiscale.
En 2003, le dispositif Robien rem-
tertiaire et les services immobiliers,
Nexity Villes et Projets est en mesure
résidences principales ont stagné. Ceci
place le dispositif Besson. Le relève-
d’accompagner les collectivités locales
permet de donner une idée du poids de
ment des plafonds de ressources en Île-
et leurs aménageurs dans la conception
l’intervention publique et plus précisé-
de-France permet un retour des inves-
de leurs projets et dans leur mise en
ment des mécanismes d’amortissement
tisseurs dans cette région. Ainsi, les
œuvre. » (15). Sorte de filiale transversa-
dégressif
à
investisseurs ont représenté, en 2003,
le intervenant en amont des projets, au
l’investissement locatif individuel, dans
visant
à
inciter
33 % de la clientèle de Nexity dans
moment de leur conception, et pouvant
le dynamisme du secteur.
cette région, contre 22 % l’année pré-
ensuite assurer la coordination entre les
Ce type de dispositifs rendus parti-
cédente. Le dynamisme de ce segment
différentes filiales spécialisées de Nexity,
culièrement avantageux par le Ministre
de marché permet donc de compenser
Nexity Villes et Projets a déjà coordonné
Délégué au Logement en 1996, Pierre-
le recul des acquisitions initiées par les
un certain nombre de réalisations
André Périssol, vise à réduire les stocks
propriétaires-occupants qui se sont
comme le programme « Cœur de
de logements invendus et à relancer
légèrement érodées (de 12 900 à 12 500
Seine » à Gennevilliers (92) ou encore le
l’activité. Cette mesure fiscale rencontre
unités de 2003 à 2004). À moins qu’il ne
quartier de la gare d’Ermont-Eaubonne
un véritable succès auprès des investis-
faille considérer l’un comme consé-
(95). Dans ces exemples, le plus sou-
seurs dès 1997. Les promoteurs vont
quence de l’autre ? En effet, le mécanis-
vent, le promoteur se trouve engagé par
pouvoir non seulement écouler leurs
me Robien ayant été créé en haut de
une convention mais n’est pas directe-
stocks et se défaire de terrains immobi-
cycle, celui-ci a pu perturber des mar-
ment rémunéré pour les études qu’il
lisés mais aussi démarrer de nouveaux
chés immobiliers déjà tendus. Il a pu
produit, il sera ensuite en position privi-
programmes, dès 1998 la demande
inciter les promoteurs à privilégier les
légiée parmi les candidats pour acquérir
devenant de plus en plus soutenue.
investisseurs par rapport aux accédants
les charges foncières produites, même
Ainsi, le nombre de logements neufs
moins solvables. Nexity relève ainsi une
si la Ville ne s’est pas au préalable enga-
vendus passe-t-il de 26 000 en 1995 à
forte diminution des primo-accédants
gée formellement à les lui vendre. Ce
55 000 en 1998. Au niveau national, la
qui ne représentent en 2004 plus que
type de démarche tend aujourd’hui à se
part des investisseurs dans les ventes
24 % de sa clientèle contre 40 % quatre
répandre dans la profession, même si
est passée de 48% en 1996 (environ
ans auparavant (13).
elles ne sont pas toujours aussi formali-
35 600 ventes) à plus de 55% en 2004
L’Institut Nexity et le
(environ 62 000 ventes).
Département Villes et Projets
Le relais au dispositif d’amortis-
Dans sa politique de communication
sées.
Toujours dans cette optique de
changement du statut et de l’image du
sement Périssol a été mis en place dès
à l’égard des collectivités locales, Nexi-
promoteur, Nexity s’engage actuelle-
le début 1999 par le Secrétariat au
ty met l’accent sur sa volonté de renou-
ment sur la production d’une expertise
Logement (dirigé par Louis Besson),
veler le rôle du promoteur dans l’amé-
sur le logement. Ainsi le groupe met en
liant le bénéfice de cet avantage au res-
nagement urbain (14) via l’intervention
avant la création de l’Institut Nexity pour
pect d’un plafond de ressources des
d’une structure spécifique « Nexity Villes
le logement, un organe censé « alimen-
locataires, à un plafond de loyers modu-
et Projets ». « Pour développer de nou-
ter le débat par l’émergence d’idées
lé par zones géographiques, et pré-
veaux territoires de villes associant
nouvelles et contribuer à une connais-
voyant une durée de déduction fiscale
emploi, logement et vie de quartier, il est
sance approfondie des questions rela-
99
Flux n° 69 Juillet - Septembre 2007
tives à la ville et à l’habitat ». Le comité
posés à destination des opérateurs
Nationale des Caisses d’Épargne, à
d’orientation regroupe des personnes
sociaux, des investisseurs se finançant
l’exception du pôle HLM. « Nexity servi-
issues de milieux distincts : de l’entre-
à l’aide de prêt locatif social ou intermé-
ra de réceptacle juridique au holding
prise tout d’abord, mais aussi du milieu
diaire, des acquéreurs éligibles au prêt à
coté qui coiffera à la fois le Crédit Fon-
universitaire, journalistique et politique.
taux zéro ou à des prêts d’accession
cier et les activités de promotion immo-
En janvier 2007, Nexity a publié dans ce
sociale ».
bilière. L’Écureuil devrait détenir 51 % à
cadre les résultats d’une enquête
Nexity, un acteur global de
51,3 % de ce nouveau Nexity » (17).
« Regards croisés des Français et des
l’immobilier ?
Pour justifier cette évolution, Nexity joue
maires », réalisée en partenariat avec la
À la suite de la dernière crise immo-
sur plusieurs registres : imbrication
SOFRES, et visant à proposer un dia-
bilière, Nexity a choisi de contourner les
croissante de l’immobilier et de la finan-
gnostic de la perception des enjeux
prises de risques en se diversifiant au
ce, notamment du fait de l’allongement
afférents au logement dans le milieu
maximum tant au niveau de ses pro-
de la durée de la vie et des problèmes
duits qu’au niveau de ses zones
de financement des retraites ; volonté
d’intervention géographique.
d’accéder plus directement à l’activité
politique et auprès de la population.
Logement et mixité
Enfin, cherchant à se positionner
Au printemps 2006, Nexity a ainsi
de financement immobilier ; croissance
prioritairement sur un segment de mar-
pris des participations majoritaires dans
des fonds propres (18). Le discours
ché « classes moyennes », voire à tou-
deux grands réseaux d’agences immo-
stratégique du PDG de Nexity, Alain
cher
bilières : Century 21 France et Guy Hoc-
Dinin, est d’ailleurs explicite. À l’horizon
modestes, l’équipe dirigeante de Nexity
quet (16), ce qui fait du groupe le pre-
2010, le promoteur souhaite se trans-
place régulièrement au cœur de ses dis-
mier opérateur de franchise immobilière
former en un groupe intégré couvrant
cours son aptitude à répondre aux exi-
en France. Ces franchises, outre leur
l’ensemble des métiers immobiliers et
gences politiques en matière de mixité.
rentabilité très élevée, doivent égale-
par ce biais réduire sa dépendance vis-
En témoigne par exemple le partenariat
ment permettre de fortes synergies
à-vis du marché du logement. Les fran-
noué en mai dernier avec la Fédération
(mutualisation des informations grâce à
chises, les services immobiliers, la pro-
Nationale des Sociétés Coopératives
la capacité de repérage de nouveaux
motion de bureaux, la rénovation urbai-
d’HLM, destiné à favoriser la recherche
terrains du fait du maillage territorial fin
ne et l’international font partie des axes
de réponses communes aux appels
de ces agences) et de pérenniser le
stratégiques que devrait développer le
d’offres lancés par les collectivités
cœur de métier de Nexity par le contrô-
groupe.
les
ménages
aux
revenus
locales par le développement d’une
le de nouveaux débouchés pour com-
gamme de produits la plus large pos-
mercialiser ses produits.
sible. La médiatisation des 10 engage-
Toujours dans une logique d’opéra-
ments de Nexity pour favoriser l’accès
teur intégré, la constitution d’un grand
au logement révèle également cette
pôle immobilier avec le Crédit Foncier
évolution. Le 1er engagement vise expli-
(filiale de la Caisse Nationale des
citement à répondre aux objectifs de
Caisses d’Épargne, spécialisée dans le
mixité sociale des élus locaux : « Pour
crédit immobilier) est en négociation au
accroître le nombre de logements
début de 2007. Selon les termes des
accessibles aux ménages à revenus
discussions en cours entre les diri-
modestes, Nexity s’engage au cours
geants du groupe Caisse d’Épargne et
des trois prochaines années à augmen-
Nexity, le Crédit Foncier serait apporté
ter de 10 % par an le nombre de loge-
au nouveau pôle ainsi que l’ensemble
ments (maisons et appartements) pro-
des activités immobilières de la Caisse
100
Portrait d’entreprise
Bouygues Immobilier
Bouygues
Paris
SA de promotion immobilière, n°2 en France en 2006
Filiale du groupe Bouygues
Chiffre d’affaires 2005 : 1 557 millions € ; 2004 : 1 295 millions € ; 2003 : 1 300 millions € ; 2002 : 1 288 millions € ; 2001 : 939,756 millions €
Capitaux propres : 285 millions d’euros
Décomposition du chiffre d’affaires 2006 : logement 67%
Aujourd’hui, le groupe Bouygues est
listes, présents dans de nombreuses
de meilleure lisibilité pour les action-
un groupe industriel diversifié, structuré
régions de France. Dès 1985, elles vont
naires. Un nouveau tournant pourrait
par une forte culture d’entreprise et
être regroupées pour former la holding
avoir été amorcé en 2006, avec
dont les métiers s’organisent autour de
Bouygues Immobilier. Mais il faudra
l’affichage par François Bertière d’une
plusieurs pôles : la construction avec
attendre 1995, pour que soit créé Stim
volonté de renouveau et de redynamisa-
Bouygues Construction (BTP et Électri-
Bâtir par fusion des deux sociétés et
tion. Outre le travail sur l’image de
cité), l’ingénierie (en partenariat avec
1999, pour le regroupement de Stim
l’entreprise vers « plus de proximité »,
Alstom), les routes (Colas), la promotion
Bâtir et de France Construction au sein
une nouvelle organisation a été mise en
immobilière (Bouygues Immobilier), les
de Bouygues Immobilier. Depuis le 1er
place à travers la création de deux divi-
Télécoms-Médias (TF1 et Bouygues
janvier 1999, l’ensemble est désormais
sions pour la province (Nord et Sud), et
Telecom). L’activité de promotion est
développé sous la seule marque
d’une « direction de l’Europe ».
l’une des plus anciennes du groupe,
Bouygues
Immobilier.
Le
groupe
Bouygues Immobilier se présente
puisque Bouygues Immobilier est issue
Bouygues Immobilier, groupe de pro-
aujourd’hui comme un promoteur natio-
de la société Stim, première diversifica-
motion – gestion - investissement
nal « multiproduit » ou « multispécialis-
tion de l’Entreprise Francis Bouygues,
immobilier, n’externalise pas ses activi-
te » (logement, immobilier d’entreprise,
en 1956. Depuis plusieurs années ce
tés à des filiales (hormis dans les autres
commerces,
pôle se situe au deuxième rang national.
pays européens), mais fonctionne avec
urbain…) s’adressant aussi bien aux
des « directions régionales ».
entreprises qu’aux investisseurs et aux
À partir de la fin des années 1950,
l’histoire de la promotion au sein du
Depuis 2001, François Bertière est
hôtels,
aménagement
particuliers. Il est implanté dans 17 villes
groupe Bouygues est celle de trois
Président-directeur
structures, de leur création à leur rap-
Bouygues Immobilier. X-Ponts et archi-
Allemagne.
prochement. En 1973 est créée France
tecte de formation, il a commencé sa
l’immobilier résidentiel, Bouygues est
Construction, dont l’activité, centrée sur
carrière en 1974 au ministère de
présent aussi bien sur le marché des
la banlieue parisienne, est focalisée sur
l’Équipement. Après avoir occupé diffé-
petites résidences et des maisons en
général
de
en France, mais aussi en Espagne et en
Pour
ce
qui
est
de
la construction et la vente de maisons
rents postes, il intègre le groupe
villages que sur celui des grands projets
individuelles groupées en villages. En
Bouygues en 1985 comme directeur
de logements collectifs. En 2003, 5405
1979, est rachetée la société Bâtir, spé-
général adjoint de France Construction,
logements ont été commercialisés.
cialisée dans la construction de mai-
dont il est nommé Président-directeur
Bouygues Immobilier a mis en place, en
sons individuelles. Progressivement,
général en 1988. Il est l’un des acteurs
2003, un nouveau découpage du terri-
ces trois entreprises de promotion -
de la fusion au sein de Bouygues Immo-
toire en Île-de-France portant à dix le
Stim, Bâtir et France Construction -,
bilier des filiales immobilières du groupe,
nombre d’agences locales.
vont devenir des promoteurs généra-
affichant une volonté de cohérence et
101
Flux n° 69 Juillet - Septembre 2007
Meunier Promotion
Meunier Promotion
Paris
Société de promotion immobilière, n°6 en France en 2005
Filiale de BNP Paribas Immobilier, groupe BNP-Paribas
Chiffre d’affaires 2004 : 809 millions € ; 2003 : 781 millions € ; 2002 : 773 millions € ; 2001 : 719 millions € ;
2000 : 691 millions €
Décomposition du chiffre d’affaires 2004 de BNP Paribas Immobilier : promotion 25%, services immobiliers
75% / immobilier d’entreprise 80% ; habitat 20%
Meunier Promotion est la filiale de
1954, Gilbert Voyer, industriel dans la
promotion immobilière de BNP Paribas
construction métallique à Tours, étend
lopper en Espagne et en Provence-
Immobilier, elle-même filiale à 100% de
ses activités à la promotion immobilière,
Alpes-Côte d’Azur - à travers Meunier
BNP Paribas, banque qui se classe
à partir de sa Sarl « Établissements
Méditerranée - et en Rhône-Alpes.
entre le 60e et le 70e rang des firmes
Robert Meunier et Cie ». En 1973, BNP
Dans cette région, Meunier rachète
l’Île-de-France, commence à se déve-
mondiales (19). Le champ d’intervention
rachète 100 % de son entreprise qui
deux sociétés : SORIM puis Faure qui
de BNP Paribas Immobilier est extrême-
compte alors une trentaine de salariés,
seront fusionnées sous la marque Meu-
ment large puisque le groupe se posi-
et s’est spécialisée dans la promotion
nier Rhône-Alpes en 2005.
tionne aussi bien sur des activités de
de logements sociaux en seconde cou-
promotion immobilière dans le domaine
ronne des villes. À la suite de ce rachat,
fusion des deux banques, BNP Paribas
du logement et de l’entreprise, que sur
les activités de Meunier vont être recen-
Immobilier est créé afin de fédérer plu-
des activités de conseil, d’expertise,
trées sur le logement en accession. À la
sieurs sociétés : Antin Vendôme deve-
d’investment management, de com-
fin des années 1970, Meunier initie son
nue BNP Paribas Real Estate Invest-
mercialisation, d’administration de biens
activité en immobilier d’entreprise, qui
ment Management (asset manage-
et de participations financières immobi-
va prendre une part croissante au détri-
ment), ASTRIM (ingénierie technique),
lières.
En 2001, toujours à la suite de la
ment du logement, tout au long des
COMADIM (administration de biens en
Meunier se situe au 6e rang des
années 1980. L’activité « Logement »
immobilier d’entreprise), les Espaces
promoteurs français. Elle totalise 2 400
recommencera à être développée suite
Immobiliers (commercialisation de loge-
logements mis en chantier en 2004, se
à la crise des années 1990.
ments neufs et anciens), Gérer (admi-
décomposant entre 1 100 en Île-de-
L’activité de commercialisation de
nistration de biens en immobilier
France (Meunier Habitat) et 1 300 en
logements se fait d’abord à travers
d’entreprise), Meunier Habitat (promo-
régions (Meunier Rhône-Alpes et Meu-
Meunier Commercialisation, qui sera
tion de logements) et Meunier Immobi-
nier Méditerranée). Elle affiche un posi-
renommée SINVIM, avant de devenir
lier d’Entreprise (promotion de bureaux
et de locaux d’activité).
tionnement généraliste et met en avant
Espaces Immobiliers BNP Paribas. Ce
la réalisation d’opérations variées, aussi
changement fait suite à la fusion entre
bien des programmes destinés à une
BNP et Paribas qui intervient en 2000.
en immobilier d’entreprise), en 2004,
clientèle
et
Ce réseau de commercialisation va
BNP Paribas Immobilier compte plus de
d’investisseurs, que des produits plus
connaître un fort développement. Fin
2 400 collaborateurs, et affiche sa posi-
haut de gamme et des résidences avec
2004, on compte 15 « Espaces Immo-
tion de leader en matière de conseil en
de
primo-accédants
services.
Depuis la reprise d’Atisreal (conseil
biliers » et 5 points de vente pour
immobilier d’entreprise en Europe conti-
Histoire de Meunier Promotion
l’immobilier neuf. C’est également à
nentale, ainsi qu’en matière de promo-
L’origine de Meunier Promotion
partir de la fin des années 1990 que
tion de bureaux avec Meunier Immobi-
remonte au début des années 1950. En
Meunier, traditionnellement centré sur
lier d’entreprise (20).
102
Portrait d’entreprise
L’organisation de BNP Paribas
sein de BNP Paribas Immobilier, Meu-
une nouvelle vision de l’immobilier. Il
Immobilier
nier Habitat est donc censé bénéficier
s’agit d’associer des métiers jusqu’alors
Au total, BNP Paribas Immobilier par
de la complémentarité des autres filiales
autonomes, d’estomper les segmenta-
ses filiales intervient dans trois princi-
spécialisées en habitat : commercialisa-
tions traditionnelles, de réunir des socié-
paux secteurs d’activité : les Services
tion de logements neufs et anciens par
tés ayant des années d’expérience, de
Immobiliers, la Promotion Immobilière,
les Espaces Immobiliers BNP Paribas,
développer les synergies entre les
les Participations Financières Immobi-
administration de biens par Gérer et
équipes. » (22).
lières.
COMADIM et gestion de résidences
Selon Philipe Zivkovic, président de
BNP Paribas Immobilier depuis sa créa-
Sur le plan de la communication,
locatives par Les Studélites, ingénierie
Meunier illustre assez clairement une
technique par ASTRIM.
tendance chez les promoteurs à
tion en 2001, la stratégie du groupe est
L’accompagnement de la financiari-
l’affichage d’une préoccupation crois-
orientée par la volonté de « constituer
sation de l’immobilier est présenté
sante pour la question environnementa-
l’un des premiers pôles immobiliers
comme l’un des domaines d’action
le avec, par exemple, son implication
européens, d’étendre la couverture
prioritaires du groupe : « L’externalisa-
dans le développement durable par la
géographique, de renforcer les lignes
tion des actifs immobiliers, la réduction
signature en mars 2006 d’un protocole
métiers dans le cadre d’une gamme
de leur durée de vie, la complexité crois-
d’accord avec Cerqual (certification
complète et faire jouer les synergies
sante des montages, l’évolution des
« Habitat et Environnement »).
entre l’immobilier et la banque » (21). Au
techniques de financement imposent
BNP Paribas Immobilier
Promotion
immobilière
Real Estate Services
Services
Immobiliers
aux entreprises
(conseil, expertise,
transaction) :
Atisreal
Résidentiel :
Espaces
Immobiliers
BNP Paribas
Gestion immobilière
(Asset managment)
-
BNP Paribas
REIM (Real
Estate
Investment
Management)
Participations
financières
immobilières
Administration
de biens
-
COMADIM
GERER
Résidentiel :
Studélites
-
BNP Paribas
Participations
financières
immobilières
Immobilier
d’entreprise :
Meunier
Immobilier
d’entreprise
Résidentiel :
Meunier
Habitat
Icade
Icade
Paris
SA de promotion immobilière, n°6 en France en 2006
Structure de l’actionnariat au 17 octobre 2006 (répartition du capital) : Caisses des Dépôts 64,7%, Public
34,08%, Salariés 1,22%.
Chiffre d’affaires 2005 : 627 millions € ; 2003 : 925 millions €; 2002 : 961 millions €
Capital : 290 millions d’€
Décomposition du chiffre d’affaires 2006 : marché du logement 64%, marché tertiaire 27%, marché public et
santé 9%.
103
Flux n° 69 Juillet - Septembre 2007
Icade, société cotée à la Bourse de
sivement investisseur immobilier et
sa position d’entreprise immobilière du
Paris depuis avril 2006, est un opérateur
étend son champ d’intervention du
secteur concurrentiel en cédant à la SNI
difficile à cerner. Issue de la Caisse des
logement à l’immobilier de bureau.
Dépôts et Consignations, institution
En 2003, la Société Centrale Immo-
(Société Nationale Immobilière) ses
filiales d’intérêt général (dont SCIC
financière publique dont l’une des mis-
bilière toujours filiale à 100% de la Cais-
Habitat, la Scet et GFF Habitat). En
sions principales réside dans le finance-
se des Dépôts, est rebaptisée Icade ;
2006, Icade est introduite en bourse et
ment du logement social, Icade a pro-
toute l’activité immobilière de la Caisse
aujourd’hui la structure de son action-
gressivement fait sortir le logement
est réorganisée :
nariat est la suivante : Caisse des
social de son champ d’intervention et
- le nom de SCIC ne disparaît pas
Dépôts (64,7%), Public (34,08%), Sala-
est aujourd’hui à la fois administrateur
totalement, puisque l’activité dans la
riés (1,22%).
de biens, promoteur immobilier et
gestion et l’exploitation de 125 000
Un opérateur immobilier intégré
société de conseil.
logements du secteur social - à tra-
Icade s’est structurée autour de 3
L’héritage de la Caisse des
vers 14 sociétés régionales -
grands marchés : Logement, Tertiaire et
Dépôts
conserve son appellation de SCIC
Partenariats publics - privés. Le groupe
Icade est issue du rassemblement,
Habitat. En 2003, SCIC Habitat est
met en avant son positionnement origi-
en 2003, de toutes les activités immobi-
le premier organisme HLM français,
nal de « développeur immobilier inté-
lières de la Caisse des Dépôts et Consi-
détenu à 44% par Icade, à 41% par
gré », en se présentant comme étant le
gnations. Avant ce regroupement, la
la Caisse des Dépôts et à 15% par
seul opérateur en France à être présent
principale société de promotion de
le GIC ;
sur les trois métiers que sont la promo-
logements de la CDC est la SCIC
- en revanche, l’ensemble de son
tion, l’activité foncière et les services
(Société Centrale Immobilière de la
patrimoine dit intermédiaire, est
(exploitation et gestion des immeubles
Caisse des Dépôts). Celle-ci a été
regroupé sous la marque Icade
construits) aussi bien pour le compte de
constituée en 1954 pour répondre à la
Patrimoine ;
particuliers, d’investisseurs que d’entre-
pénurie de logements de l’après-guerre.
- les activités de service, de mana-
prises ou de collectivités publiques.
Elle a alors construit des milliers de
gement de projets, ainsi que les
Cette organisation est pensée dans
logements sociaux, divers bâtiments
fonctions de gestion de biens sont
l’optique d’apporter des solutions com-
publics en particulier tous les Centres
regroupées au sein d’Icade Mana-
plètes aux besoins immobiliers et
Hospitaliers Universitaires de France. En
gement ;
d’intervenir sur certaines probléma-
1974, au sein de la SCIC est créée une
- à partir de 2004, Icade présente
tiques nouvelles et complexes du sec-
société destinée à la promotion de loge-
sous une seule identité toutes ces
teur
ments autres que sociaux : Capri (SCIC
activités de promotion auparavant
public/privé (PPP), l’externalisation des
Promotion). Mais, jusqu’à la fin des
distinguées sous les marques Capri
grands patrimoines (État/Entreprises) ou
les offres intégrées de services.
années 1980, la SCIC reste un groupe
pour le logement et Tertial pour
de services essentiellement voué à la
l’immobilier tertiaire. Cette évolution
telles
que
les
partenariats
En matière de promotion immobilière,
construction de logements sociaux et
s’accompagne d’un renforcement
Icade opère sur trois marchés - immobi-
d’infrastructures publiques et parapu-
de la présence d’Icade dans le ter-
lier de logement (61% du chiffre d’af-
bliques.
tiaire, notamment par l’acquisition
faires), immobilier de bureaux et com-
de foncières.
merces (31%), immobilier public et équi-
SCIC se transforme à la faveur de nom-
La mutation d’Icade s’accélère par
pements de santé (8%). Sa vocation est
breuses opérations de croissance exter-
la mise en place d’une politique de
de proposer une offre alternative entre le
ne (23). Si elle conserve ses compé-
contrôle à 100% de ses filiales non
logement haut de gamme et le logement
tences historiques, elle devient progres-
cotées. Enfin, en 2005, Icade renforce
social : le logement intermédiaire.
Au cours de la décennie 1990, la
104
Portrait d’entreprise
Les débuts d’Icade en bourse sem-
biens français Gestrim-Lamy. Le second
filiales de la CDC. Mais dans le contex-
blent avoir été couronnés de succès si
tient au positionnement d’Icade par rap-
te actuel de forte médiatisation des
l’on en juge par la hausse du titre depuis
port au logement social. Les dirigeants
enjeux autour du logement social, on
son introduction en bourse l’an dernier
d’Icade, au premier rang desquels figu-
peut se demander si les acteurs poli-
(+107%). Mais ainsi que le soulignent
re le PDG Étienne Bertier, affichent une
tiques permettront une telle évolution
certains observateurs, Icade est cepen-
volonté de sortir du logement social, et
alors même que toute politique du loge-
dant confronté à une série de défis
notamment de réduire au maximum le
ment social passe par une réflexion sur
complexes. Le premier touche aux
parc de 11 500 logements convention-
les rôles et missions de la Caisse des
rebondissements actuels de la récupé-
nés que gère Icade en reclassant
dépôts, bras financier de l’État.
ration par Icade du 2e administrateur de
l’essentiel auprès d’opérateurs sociaux,
Icade
Logement
Tertiaire
PPP et Santé
Promotion
- Icade Capri (24) (vente de logements neufs)
- Icade Pierre pour Tous (logements en accession des quartiers de rénovation urbaine)
- Icade Tertial
- Icade G3A
Foncières
- Icade Patrimoine (25) (location et vente de
logements intermédiaires)
- Icade EMGP
- Icade Foncière des Pimonts
- Icade Foncière
Publique
Services
- Icade Administration de biens (location et
vente de biens anciens, récents et neufs ; et
services de gérance, copropriété)
- Icade Eurostudiomes
- Icade PFM (comprenant Icade
Eurogem et Icade Gestion Tertiaire)
- Icade Conseil
- Icade Arcoba
- Icade G3A
- Icade SetrhiSétaé
Promogim
Promogim
Paris
SA de promotion immobilière, n°10 en France en 2006
Actionnaires : Christian Rolloy et fils
Chiffre d’affaires 2006 : 670 millions € ; 2005 : 577 millions € ; 2004 : 510 millions € ; 2003 : 437 millions € ;
2002 : 295 millions € ; 2001 : 198 millions €
Capitaux propres consolidés 2005 : 225 millions €
Décomposition du chiffre d’affaires 2006 : logement 100% , équilibre Île-de-France/province.
Promogim,
premier
promoteur
Rolloy insiste d’ailleurs sur sa volonté de
filiale de promotion, Promogim. Ses pre-
immobilier indépendant de France, est
maintenir ce contrôle 100% Rolloy sur
miers immeubles d’habitation sont réali-
une entreprise familiale contrôlée à
Promogim. Aujourd’hui le groupe Pro-
sés en région parisienne, à Lille et à
100% par Christian Rolloy, son PDG, et
mogim est composé de deux struc-
Marseille. Suite à un concours lancé par
ses trois fils : Éric Rolloy, directeur des
tures : Promogim et Franco Suisse.
le ministère du Logement au début des
régions Île-de-France et Nord ; Franck
Après des études de commerce,
années 1970, Promogim est amené à
Rolloy, directeur régional Méditerranée
Christian Rolloy commence sa carrière à
construire plusieurs villages de maisons
et Damien Rolloy, directeur général
la Screg, société de travaux publics. En
individuelles regroupant plus de 7 500
adjoint de Franco Suisse (26). Christian
1968, il crée au sein de ce groupe une
logements. Dès la fin des années 1970,
105
Flux n° 69 Juillet - Septembre 2007
Promogim étend progressivement son
sis-Robinson). Les deux entités sont
sous-traitance, la commercialisation est
activité aux principales villes françaises.
donc présentées par les dirigeants de
effectuée
1986 marque un tournant dans l’histoire
Promogim comme complémentaires à
immeubles comme pour les maisons
de l’entreprise : alors que la Screg rejoint
la fois en termes géographiques et de
individuelles. Pour ce qui est de leur
en
interne,
pour
les
le périmètre de Bouygues, Christian
produit, Promogim étant plutôt présent
clientèle, les Rolloy notent une évolution
Rolloy prend complètement le contrôle
en seconde couronne et sur des pro-
sensible avec une part croissante de
de Promogim en acquérant la totalité de
duits moins haut de gamme que Franco
« seniors ». De manière générale, le
son capital.
Suisse.
positionnement de Promogim est celui
Dans les années 1990, Promogim
En 2005, le groupe franchit un cap
fait partie des quelques groupes immo-
en annonçant avoir réalisé depuis sa
Le groupe, qui s’inscrit parmi les
biliers qui surmontent plutôt bien la
création, 52 276 appartements ou mai-
plus fortes croissances de la profession
crise, même si ses résultats sont enco-
sons. Les mises en chantier en 2005 se
depuis le début des années 2000 (en
re modestes et que la crise oblige le
sont élevées à 2 679, contre 2 304 en
matière de chiffre d’affaires), est organi-
groupe à se retirer un temps de cer-
2004, 2 200 en 2003 et 1 850 en 2002.
sé autour d’implantations régionales
taines villes de province comme Nantes,
Le montant des fonds propres continue
(neuf agences couvrant une bonne par-
Bordeaux ou encore Rennes.
à progresser puisqu’il est passé de 64
tie du territoire français). Christian Rolloy
d’un promoteur milieu de gamme.
Au début de l’année 2002, Promo-
millions d’euros en 2000 à 99,9 millions
explique son positionnement en régions
gim réalise sa première opération de
d’euros fin 2002, puis 140 millions
plutôt précoce en comparaison aux
croissance externe en rachetant la
d’euros en 2003 (27).
autres grands promoteurs, par la volon-
société Franco Suisse Bâtiment, société
La spécificité de Promogim dans le
té de se positionner sur des marchés où
créée en 1963, spécialiste du logement
monde des grands promoteurs, son
la concurrence est moins forte qu’à
haut de gamme et ayant un chiffre
caractère de promoteur familial totale-
Paris et d’identifier des zones à fort
d’affaires environ cinq fois moins impor-
ment indépendant, induit des effets sur
potentiel de développement. Ainsi en
tant que celui de Promogim (autour de
son fonctionnement puisque l’entreprise
région PACA et en région Rhône-Alpes,
40 millions d’euros). Franco-Suisse a
finance totalement ses opérations sans
Promogim figure quasi systématique-
alors déjà réalisé une centaine de pro-
tour de table, ce qui lui permet de
ment dans le trio de tête des classe-
grammes totalisant plus de 5 300 loge-
s’afficher
collectivités
ments de la profession. En Île-de-Fran-
ments, principalement sur les com-
locales et aménageurs comme un par-
ce, Promogim est surtout présent en
munes résidentielles des Hauts-de-
tenaire particulièrement stable et solide.
grande banlieue.
Seine (Sceaux, Bourg-la-Reine, Le Ples-
Seule l’activité de construction est en
auprès
des
Conclusion
En guise de conclusion, il nous
semble utile de synthétiser certains
de clarification de l’identité des filiales
cours sur la mixité sociale, sur le respect
immobilières
de
appartenant
à
ces
l’environnement,
sur
leur
rôle
traits récurrents du positionnement et
groupes, de transparence et de renou-
d’« accompagnateur » à long terme de
des stratégies des grands promoteurs.
vellement de l’image de marque des
l’aménagement urbain. Un autre trait
Tout d’abord, on observe, depuis la fin
promoteurs. Dans le même sens, les
saillant est l’importance des dispositifs
des années 1990, des efforts assez lar-
réflexions menées sur les attentes des
d’incitation fiscale dans l’évolution des
grands
élus locaux constituent un axe récurrent
volumes de logements vendus par les
groupes pour tendre au regroupement
des discours et des stratégies. De
promoteurs. Le poids de cette clientèle
gement
partagés
par
les
de leurs filiales immobilières. Cette
manière croissante, les grands promo-
particulière transparaît dans les résultats
démarche va de pair avec une politique
teurs se mettent à produire des dis-
de ventes mais aussi dans les efforts
106
Portrait d’entreprise
publicitaires développés à leur égard –
pent tous aujourd’hui des stratégies
gamme de produits proposés et à la
création d’espaces de ventes spéci-
d’élargissement de leurs activités dans
diversification vers les services immobiliers.
fiques à leur intention, informations fis-
une optique de croissance mais aussi
cales en place de choix sur les sites
d’anticipation des risques. Différentes
Internet des promoteurs, démarchage
démarches sont adoptées et combi-
par courrier, par téléphone ou via les
nées selon les structures, elles vont de
organismes
clients
l’élargissement de la zone géogra-
potentiels… Enfin, ces acteurs dévelop-
phique d’intervention à l’ouverture de la
bancaires
des
Julie Pollard
CEVIPOF/Sciences Po (Allocataire de
recherche)
[email protected]
Bibliographie
DUBAN B., 1982, Les Promoteursconstructeurs, Paris : Presses universitaires de France
GRANELLE J.-J., 1998a, Économie
immobilière : analyses et applications, Paris, Économica
GRANELLE J.-J., 1998b, « Où en est la
promotion immobilière privée ? », In
Études Foncières. Paris : Association des études foncières (ADEF),
n°78
LESCURE M., 1983, Histoire d’une filière :
Immobilier et bâtiment en France
(1820-1980), Paris : Hatier, coll. Profil Société
LORRAIN D., 2002, « Capitalismes
urbains : la montée des firmes
d’infrastructures », Entreprises et
histoire, n°50, numéro spécial : Les
grands groupes et la ville, pp. 7-31.
MALINVAUD P., JESTAZ P., 2004, Droit de la
promotion immobilière, 7e édition,
Paris : Dalloz
TOPALOV C., 1973, Les Promoteurs
Immobiliers ; Contribution à l’Analyse de la Production Capitaliste du
Logement en France, Paris La
Haye : Mouton
Webographie
http://www.nexity.fr
http://www.meunier-promotion.fr
http://www.bouygues-immobilier.com
http://www.promogim.fr
http://www.icade.fr
Notes
(1) Rédaction mars 2007.
(2) Contre autour de 45% entre
1990 et 1996.
(3) Classement effectué en termes
(5) P. Malinvaud et P. Jestaz (2004)
éventuellement une société ad hoc,
définissent le grand promoteur de
demander le permis de construire, éta-
manière large, comme une « société
blir un bilan financier prévisionnel, réunir
anonyme qui réalise des opérations
les capitaux nécessaires, chercher des
de chiffre d’affaires hors taxe. Source :
immobilières
acquéreurs…
considérables
de
sa
« L’année du logement », Hors série du
propre initiative ou comme filiale d’un
(7) Lescure Michel, 1983, Histoire
Courrier du Logement, novembre 2004,
groupe financier, mais toujours par
d’une filière : Immobilier et bâtiment en
Innovapresse (Chiffres année 2003).
l’entremise de sociétés particulières
France (1820-1980), Paris : Hatier, coll.
chargées de commercialiser chaque
Profil Société ; Lescure Michel, 1982,
programme » (p. 8).
Les banques, l’État et le marché immo-
(4) Jean-Jacques Granelle (1998a)
souligne ainsi que les promoteurs indépendants représentent, en 1998, 81%
(6) Montage : ensemble des opéra-
bilier en France à l’époque contempo-
des promoteurs – et seulement 38% du
tions qui rendent possible la réalisation
raine, 1820-1940, Paris, Éditions de
CA total -, alors que les filiales de
d’un programme, par exemple trouver
l’EHESS.
groupes représentent seulement 15%
un terrain, définir un projet en termes
(8) Cycle : succession de phases
des promoteurs mais 56% du CA total.
techniques et financiers, constituer
d’expansion et de récession de l’activité.
107
Flux n° 69 Juillet - Septembre 2007
(9) À prix constants, le prix moyen
de lancement au mètre carré, pour le
logement neuf à Paris, avait augmenté
de 44% entre 1987 et 1992. Il baisse de
25% de 1992 à 1996.
(10) Plus précisément, si nous nous
l’aménagement des villes »), Les Échos,
(20) BNP Paribas Immobilier se clas-
27/04/2006.
se également deuxième groupe français
(15)
de property management de bureaux
http://www.nexity.fr/collecti-
vites.php?Rub=1, le 12/02/07.
avec sa marque COMADIM.
(16) Reprise de 65% du capital du
réseau de franchise Guy Hoquet
(21) Site internet :
http://www.immobilier.bnpparibas.com/
focalisons sur l’activité logement, le
l’Immobilier et participation majoritaire
(22) id.
chiffre d’affaires de cette activité a chuté
dans Century 21 France, premier
(23) Acquisitions : Setrhi (maîtrise
de 39 % entre 1990 et 1996. Le loge-
réseau français de franchise immobiliè-
d’œuvre) en 1997 ; GFF (administration
ment représentait 53% du CA HT de la
re. Nexity se retrouve ainsi à la tête d’un
de biens) en 1998 ; Eurogem (services
promotion immobilière en 1990, il en
réseau de 1 280 agences ayant réalisé
tertiaires) en 2000 ; EMGP (foncière ter-
représente 75% en 1998.
l’an dernier 65 600 compromis de vente
tiaire) en 2002 ; Foncière des Pimonts
(11) Pour l’ensemble de la profes-
en immobilier ancien, soit une part de
(foncière tertiaire) en 2004 ; Cabinet Villa
sion le chiffre d’affaires est d’environ 24
marché nationale supérieure à 10%.
(administration de biens) en 2005…
milliards d’euros (année 2004).
Century 21 et Guy Hoquet l’Immobilier,
(24) Icade Capri, promoteur privé de
(12) « La métamorphose du mana-
qui sont tous deux des franchiseurs, ont
logements neufs destinés à l’accession
gement de Nexity », Les Échos,
réalisé l’an dernier un chiffre d’affaires
à la propriété ou à l’investissement loca-
01/07/03.
de 25,7 millions d’euros (constitué
tif, est présent dans 18 agglomérations
(13) Cette piste d’analyse est en
presque exclusivement de redevances)
françaises.
particulier évoquée par le groupe
et un résultat opérationnel de 8,6 mil-
(25) Icade Patrimoine possède, gère
d’élèves de l’ENA (Promotion « Simone
lions (Kus Bruno, Le Journal des
et valorise près de 45 000 logements
Veil »), ayant produit un rapport sur ces
Finances, 21 avril 2006).
intermédiaires situés dans 50 com-
questions : Séminaire relatif au loge-
(17) Conesa Elsa, Counis Alexandre,
ment, Groupe de travail n°4 : « L’inves-
« L’Écureuil et Nexity négocient en vue
tissement locatif », juillet 2005, 55 p.
d’un rapprochement », Les Échos,
résidentiel en France », Propos recueillis
12/02/07.
par
(14) Car, ainsi que l’écrit Catherine
munes en Île-de-France.
(26) Cf. « Promogim, l’immobilier
Estelle
Sabbah, « Sans eux [les promoteurs],
(18) Notons que ce rapprochement
les villes n’auraient sans doute pas les
ne va pas sans poser certaines ques-
Billancourt
moyens d’acheter les milliers d’hectares
tions puisque le Crédit Foncier est pour-
2006.
que Réseau Ferré de France mettra un
voyeur d’activité pour l’ensemble des
Nouel,
Rubrique
« L’Économie », Décideurs, Boulogne
(27)
Information,
Figurant
au
Décembre
passif
de
jour sur le marché ; pour acquérir les ter-
promoteurs : si ce rôle disparaît, ces
l’entreprise, les fonds propres sont
rains promis par l’État ; se créer de véri-
résultats futurs risqueraient donc d’être
représentés notamment par : le capital
tables réserves foncières et rebâtir leurs
largement amputés.
social, les réserves, le bénéfice de
centres » (Sabbah Catherine, « Les promoteurs cherchent leur place dans
108
(19) Financial Times Global 500,
June 11, 2006: 27.
l’exercice (http://www.abcbourse.com).