Squattage immeubles non-abandonnés

Association de la Ville et des Communes
de la Région de Bruxelles-Capitale asbl
Vereniging van de Stad en de Gemeenten
van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vzw
En attendant une loi…
LE SQUATTAGE
SQUATTAGE D’IMMEUBLES PRIVÉS
PRIVÉS NON
ABANDONNÉS ET NON DÉLABRÉS
Depuis quelques temps, Bruxelles est confrontée à un phénomène nouveau, le
squattage des immeubles privés non abandonnés et non délabrés, c’est à dire
d’immeubles qui se trouvent en phase de transition et qui sont temporairement
vides, comme c’est le cas dans la période comprise entre le décès du propriétairehabitant initial et l’occupation par le nouveau propriétaire.
Bien que les squatteurs du bien occupent celui-ci de façon tout à fait illégale, sans
titre ni droit, la police refuse le plus souvent d’intervenir. Pourtant, il apparaît que
de plus en plus les occupants sont des illégaux qui y ont été logés à des prix
exorbitants par des marchands de sommeil.
Il est clair que cette nouvelle forme de squattage est d’une tout autre nature que
celui « idyllique, non-offensif » des bâtiments abandonnés. Le squattage auquel
nous sommes confrontés ici est purement « criminel », non seulement par
l’occupation d’un bien non abandonné, mais surtout par son utilisation pour
organiser des activités ou actes criminels (marchandage de sommeil, traite d’êtres
humains…).
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1
Pourquoi la police ne peutpeut-elle pas intervenir à la simple demande du
propriétaire ?
Dans la pratique, il apparaît que le propriétaire ou acquéreur légal d’un bien ne
peut pas faire appel à la police pour se faire aider à expulser des occupants
illégaux de l’immeuble. Quelles en sont les raisons ?
1. Squatter n’est pas un délit au sens pénal. La police n’intervient pas
pas dans des
affaires qui sont du ressort du droit civil
S’agissant d’une matière purement civile, la police ne peut en effet pas intervenir.
Même si le fait de squatter ne constitue pas un délit au sens du Code pénal, cet
argument ne nous semble tout de même pas tout à fait justifié, en ce sens que le
bien en question sert souvent d’endroit où ont lieu des faits criminels tels que le
marchandage de sommeil ou la traite d’êtres humains.
L’art. 15 de la Loi sur la fonction de police (LFP)1 stipule pourtant que « Dans
l’exercice de leurs missions de police judiciaire, [les services de police] ont pour
tâche :
1° de rechercher les crimes, les délits et les contraventions, d’en rassembler les
preuves, d’en donner connaissance aux autorités compétentes, d’en saisir, arrêter
et mettre à la disposition de l’autorité compétente les auteurs, de la manière et
dans les formes déterminées par la loi ;
2° de rechercher les personnes dont l’arrestation est prévue par la loi, de s’en
saisir, de les arrêter et de les mettre à la disposition des autorités compétentes ;
Si la police refuse d’intervenir, elle n’arrête donc pas, contrairement aux
dispositions de l’art. 15 LFP, les délits parfois graves qui sont commis dans
l’immeuble squatté. A fortiori, la police pourrait donner l’impression de tolérer de
tels faits voire même d’y contribuer involontairement.
1
Loi sur la fonction de police du 5 août 1992 (M.B. 22 décembre 1992).
Christiaan Van Sumere – squatage immeubles non abandonnés – 17/09/2010 - © AVCB-VSGB
2
2. Manque d’injonction par les autorités publiques
La police ne peut en principe intervenir dans les situations que nous avons
décrites qu’à la demande ou sur injonction de l’autorité publique2. Elle n’est donc
pas habilitée à intervenir dans une problématique privée.
L’art. 1 de la Loi sur la Fonction de police (LFP) stipule toutefois que : « Les
services de police accomplissent leurs missions sous l’autorité et la responsabilité
des autorités désignées à cette fin par ou en vertu de la loi.
Dans l’exercice de leurs missions de police administrative ou judiciaire, les
services de police, veillent au respect et contribuent à la protection des libertés et
des droits individuels, ainsi qu’au développement démocratique de la société.
Pour accomplir leurs missions, ils n’utilisent des moyens de contrainte que dans
les conditions prévues par la loi ».
Selon ces critères, une injonction par les autorités publiques ne nous semble pas
vraiment indispensable. La demande justifiée d’un citoyen afin de protéger ses
libertés et son droit individuel de propriété nous semble suffisante pour que la
police puisse intervenir.
3. Absence de titre exécutoire
Dans un tel cas, la police ne peut agir qu’en se basant sur un titre exécutoire,
comme par exemple, un jugement.
On se demande si un acte notarié ne peut pas suffire comme titre exécutoire.
L’art. 25, 1° de la loi relative au notariat3 stipule en effet ceci : « Les grosses
seules seront délivrées en forme exécutoire ; elles seront intitulées et terminées
dans les mêmes termes que les jugements des tribunaux ».
2
Voir également note de bas de page 6 : art. 439 C.P., délit de violation de domicile.
3
Loi du 25 ventôse de l’an XI relative à l’organisation du notariat, Coordination officieuse le 30 juin 2007 en considération des lois
du : - 22 décembre 2003 - 16 juillet 2004 - 27 décembre 2004 - 10 juillet 2006 – 1er mars 2007 - 23 mai 2007 - 18 juillet 2008 - 6 mai
2009 - 23 octobre 2009.
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3
Il est donc admis que la grosse d’un acte authentique est exécutoire tout comme
chaque acte authentique.
Un passage obligatoire par le tribunal n’est dès lors pas strictement indispensable
du point de vue théorique, sauf si un contrôle judiciaire de l’authenticité de la
grosse est souhaitable.
4. Inviolabilité du domicile
La police est liée par des restrictions constitutionnelles et des restrictions
conventionnelles internationales4 concernant l’inviolabilité de l’habitation.
L’article 15 de la Constitution stipule à ce propos : « Le domicile est inviolable,
aucune visite domiciliaire ne peut avoir lieu que dans les cas prévus par la loi et
dans la forme qu’elle prescrit. »
Dans un arrêt du 21 octobre 19925, la Cour de cassation entend par la notion de
« domicile » au sens de l’article 439 du Code pénal6 les lieux où la personne
demeure et a droit, à ce titre, au respect de son intimité, de sa tranquillité et plus
généralement de sa vie privée. En outre, toujours selon la Cour de cassation, le
terme « habités » doit donc s’entendre au sens le plus large, tout en supposant
cependant une occupation réelle et habituelle.
4
Voir l’art. 8 de la Convention européenne des droits de l’homme (CEDH) – Droit au respect de la vie privée et familiale.
1. Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.
2. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence soit prévue par
la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique,
au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de
la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui.
Voir également l’art. 17 du Pacte international relatif aux droits civils et politiques.
1. Nul ne sera l’objet d’immixtions arbitraires ou illégales dans sa vie privée, sa famille, son domicile ou sa correspondance, ni
d’atteintes illégales à son honneur et à sa réputation.
2. Toute personne a droit à la protection de la loi contre de telles immixtions ou de telles atteintes.
5
Arr. Cass. 1991-1992, p. 1 223
6
Art. 439 C.P. « Sera puni d’un emprisonnement de quinze jours à deux ans et d’une amende de vingt-six francs à trois cents francs,
celui qui, sans ordre de l’autorité et hors les cas où la loi permet d’entrer dans le domicile des particuliers contre leur volonté, se
sera introduit dans une maison, un appartement, une chambre ou un logement habités par autrui, ou leurs dépendances, soit à l’aide
de menaces ou de violences contre les personnes, soit au moyen d’effraction, d’escalade ou de fausses clés ».
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L’art. 26 de la Loi sur la fonction de police (LFP) du 5 août 1992 stipule que « (Les
fonctionnaires de police) peuvent toujours pénétrer dans les lieux accessibles au
public ainsi que dans les biens immeubles abandonnés, afin de veiller au maintien
de l’ordre public et au respect des lois et des règlements de police. (Ils) peuvent
toujours pénétrer en ces mêmes lieux afin d’exécuter des missions de police
judiciaire. Dans le respect de l’inviolabilité du domicile, ils peuvent visiter les
établissements hôteliers et autres établissements de logement. Ils peuvent se faire
présenter par les propriétaires, tenanciers ou préposés de ces établissements, les
documents d’inscription des voyageurs. »
Il suffit donc qu’un bâtiment soit aménagé comme « domicile » pour que la
protection constitutionnelle s’y applique.
Paradoxe : le principe d’inviolabilité du domicile joue en faveur des personnes qui
occupent l’habitation sans aucun droit ni titre.
Ici, l'inviolabilité du domicile se retourne précisément en l'espèce contre les
occupants légitimes et protège, comble d'ironie, les intérêts des occupants
illégitimes de l'intervention des occupants légitimes et des autorités7.
Non seulement la protection du domicile joue en faveur de la personne qui s’en
est rendue maître d’une manière illégale, mais a fortiori, le propriétaire/acquéreur
légitime reste civilement responsable de son bien immobilier et doit également
assumer toutes les autres obligations légales, comme le paiement du précompte
immobilier, entre autres.
Droit au logement vs droit de propriété
Dans ce cadre, il est parfois difficile pour un citoyen qui est propriétaire légal d’un
bien de comprendre que la police ne peut pas intervenir pour lui restituer son
immeuble. Cela suscite non seulement un sentiment de non-droit, mais crée
également ce non-droit de facto.
7 Voir à ce propos Sénat, Session 2007-2008, Doc. 4-698/1, 15 avril 2008, Van Parys T. et Vandenberghe H. « Proposition de loi
incriminant le squat d’immeubles et étendant l’incrimination de la violation de domicile ».
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Cependant, le droit à la propriété d’un bien immobilier est considéré par notre
droit civil comme un fondement de notre système et est donc largement protégé
en tant que tel.
À cet effet, le législateur a par exemple stipulé que seul un acte authentique peut
attester vis-à-vis de tiers du droit de propriété. Cet acte authentique forme donc
la base de la protection du droit de propriété par les pouvoirs publics.
Mais la Constitution protège également le droit à un logement décent8. Cela
n’entraîne-t-il pas un conflit entre deux droits fondamentaux et, si oui, quel est
donc celui qui prime ?
À première vue, il semble que le droit à un logement décent pourrait entrer en
conflit avec celui de propriété, mais ce n’est pas le cas dans la pratique.
Le « droit au logement » garanti par la constitution est en effet un droit social,
lequel ne peut pas être imposé à un propriétaire individuel.
Le droit de propriété prime donc sur celui au logement et le propriétaire peut
toujours réclamer son immeuble.
Le législateur reconnaît le problème : la proposition de loi du 15 avril 20089
Le 15 avril 2008, les sénateurs Tony Van Parys et Hugo Vandenberghe ont déposé
une proposition de loi « incriminant le squat d’immeubles et étendant
l’incrimination de la violation de domicile » visant l’adaptation de l’art. 439 C.P. et
8
Art. 23 Const. « Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine.
À cette fin, la loi, le décret ou la règle visée à l’article 134 garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits
économiques, sociaux et culturels, et déterminent les conditions de leur exercice.
Ces droits comprennent notamment :
1° le droit au travail et au libre choix d'une activité professionnelle dans le cadre d'une politique générale de l'emploi, visant entre
autres à assurer un niveau d'emploi aussi stable et élevé que possible, le droit à des conditions de travail et à une rémunération
équitables, ainsi que le droit d'information, de consultation et de négociation collective ;
2° le droit à la sécurité sociale, à la protection de la santé et à l'aide sociale, médicale et juridique ;
3° le droit à un logement décent ;
4° le droit à la protection d’un environnement sain ;
5° le droit à l’épanouissement culturel et social. »
9
Van Parys T. et Vandenberghe H. « Proposition de loi incriminant le squat d'immeubles et étendant l'incrimination de la violation
de domicile », ibidem.
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l’insertion d’un nouvel article 439bis incriminant le squat et étendant
l’incrimination de la « violation de domicile ».
Les auteurs motivent la proposition de loi comme suit : « fournir aux forces de
l’ordre, aux autorités judiciaires et aux ayants droit tant d’immeubles inoccupés
que d’immeubles encore utilisés légitimement de quelque manière que ce soit, un
instrument répressif leur permettant de s’armer contre les violations de leur droit
de propriété.
À cet effet, les dispositions du Code pénal qui garantissent l’inviolabilité du
domicile sont étendues et une incrimination spécifique est instaurée pour
sanctionner les squatteurs qui s’opposent aux exigences légitimes des
propriétaires ou locataires d’immeubles inoccupés. »
Il nous semble dès lors logique que le titulaire d’un droit réel ou personnel sur un
immeuble ne soit pas tenu de justifier son occupation ou utilisation ou son
inoccupation ou inutilisation vis-à-vis d’une personne non autorisée.
Et entreentre-temps ?
Que peut faire un propriétaire lésé dans l’état actuel de la situation ? Quel rôle
l’autorité communale pourra-t-elle jouer à ce propos ?
Actuellement, un propriétaire/acquéreur d’un bien privé non abandonné et non
délabré peut entreprendre les démarches suivantes :
a. au niveau pénal :
- porter plainte auprès de la police et du parquet
- porter plainte avec constitution de partie civile entre les mains d’un juge
d’instruction
Christiaan Van Sumere – squatage immeubles non abandonnés – 17/09/2010 - © AVCB-VSGB
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b. au niveau civil :
- le propriétaire légitime ou les ayants cause peuvent demander, sur la base
de leur droit de propriété, l’expulsion via une procédure devant le Juge de
paix. En vertu de l’art. 591, 1° du Code judiciaire,
10
le Juge de paix a le
pouvoir de procéder à une « expulsion de lieux occupés sans droit » ;
- l’action possessoire ou « réintégrande » :
un propriétaire/acquéreur qui est troublé dans sa possession paisible et
régulière ou qui en est dépossédé, peut mettre un terme à cette situation
par le biais d’une action possessoire. L’action possessoire est un acte par
lequel une personne dépossédée d’un droit réclame auprès du juge une
mesure de police civile destinée à rétablir la possession perturbée dans son
état initial, avant l’examen judiciaire du fond du conflit11.
L’art. 1370 C. jud. stipule ceci :
« Les actions possessoires ne peuvent être admises que sous les conditions
suivantes :
1° qu’il s’agisse d’immeubles ou de droits immobiliers susceptibles d’être
acquis par prescription ;
2° que le demandeur prouve avoir été en possession pendant une année au
moins ;
3° que la possession réunisse les qualités requises par les articles 2228 à
2235 du Code civil ;
4° qu’il se soit écoulé moins d’une année depuis le trouble ou la
dépossession.
Les conditions indiquées aux 2° et 3° ne sont pas requises quand la
dépossession ou le trouble a été causé par violence ou voie de fait ».
10
Art. 591, 1° C. jud. : « Le juge de paix connaît, quel que soit le montant de la demande :
1° des contestations relatives aux louages d’immeubles et des demandes connexes qui naîtraient de la location d’un fonds de
commerce, des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non
la suite d’une convention ; de toutes contestations relatives à l’exercice du droit de préemption reconnu aux preneurs de biens
ruraux ».
11
Voir à ce sujet : T. Brugge 20 juin 1997, T. Not. 2000 (abrégé), 82, note LUST, A
Une action possessoire, également appelée « réintégrande », peut être intentée par tout détenteur d’un bien
immobilier et par tout titulaire d’un droit immobilier réel dont la jouissance a été perturbée par la violence
ou par voie de fait, en particulier quiconque détenait un bien immobilier qui pouvait être obtenu par
prescription en vertu d’un titre régulier de détention, mais a été dépossédé de ce titre (art. 1370 C. jud.) ».
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En vertu des dispositions de l’art. 1371 C. jud.12, le possessoire et le
pétitoire (destiné à juger de la propriété) ne peuvent pas être cumulés et le
demandeur au possessoire ne peut pas se pourvoir au pétitoire dans le
courant du procès. Le défendeur au possessoire ne peut se pourvoir au
pétitoire avant que la décision du juge sur la demande au possessoire ne
soit passée en force de chose jugée.
c. Au niveau administratif :
une expulsion est possible sur l’ordre du bourgmestre en vertu des articles
13313 et 13514 de la Nouvelle loi communale pour des raisons de sûreté et
de santé publiques. Cela peut être motivé par le délabrement de
l’immeuble, les mauvaises conditions d’hygiène éventuelles… Il est évident
que la première condition sera plus difficile à atteindre en pratique puisque
les immeubles en question ne sont justement pas délabrés. Par contre les
conditions d’hygiène peuvent se montrer problématiques, par exemple en
cas de surpopulation, ce qui est souvent le cas.
Le Conseil d’État15 a jugé dans le cadre des articles 133, § 2 et 135, § 2 NLC
que cette compétence du bourgmestre porte sur toutes les formes de
menaces de la sécurité publique et de la santé publique. Il peut même
exercer sa compétence en dehors de la voie publique dans l’intérêt des
habitants de l’immeuble qu’il déclare inhabitable.
Il doit cependant respecter les principes de bonne administration comme le
principe d’audition préalable et de proportionnalité.
12
Art. 1371 C. jud. : « Le possessoire et le pétitoire ne sont point cumulés.
Le demandeur au pétitoire n'est plus admissible à agir au possessoire.
Le défendeur au possessoire ne peut se pourvoir au pétitoire avant que la décision du juge sur la demande au possessoire ne soit
passée en force de chose jugée ; s'il a succombé, il ne peut se pourvoir qu'après avoir satisfait aux condamnations prononcées contre
lui. Néanmoins, si la partie qui les a obtenues est en retard de les faire liquider, le juge du pétitoire peut fixer, pour cette liquidation,
un délai après lequel l'action pétitoire sera admise ; il pourra même, dans ce cas, donner l'autorisation d'intenter immédiatement
cette action à l'effet d'interrompre une prescription sur le point de s'accomplir ».
13
Art. 133, § 2 NLC: « [Le bourgmestre] est spécialement chargé de l’exécution des lois, des décrets, ordonnances, règlements et
arrêtés de police. »
14
Art. 135, § 2 NLC : « De même, les communes ont pour mission de faire jouir les habitants des avantages d’une bonne police,
notamment de la propreté, de la salubrité, de la sûreté et de la tranquillité dans les rues, lieux et édifices publics. (…)
7° la prise des mesures nécessaires, y compris les ordonnances de police, afin de combattre toute forme de dérangement public ».
15
Conseil d’État, Suslikova, n° 38.624, 31 janvier 1992, R.A.C.E. 1992.
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9
Conclusion
Tenant compte de ce qui précède et du fait qu’une nouvelle forme - très brutale de squattage semble voir le jour, dans lequel les communes sont directement
impliquées, puisqu’elles ont l’obligation de faire régner l’ordre public,
l’incrimination de certaines formes de squattage nous paraît recommandée.
À cet effet, la proposition de loi susmentionnée nous semble constituer une
bonne piste.
Pour ce qui est des communes bruxelloises, des accords entre les communes et
les différents services, dont la police et la justice, devraient pouvoir aboutir à un
modus operandi développé au préalable.
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