Vente d`un bien immobilier et commission d`agence : quand doit

26 AVRIL 13
Quotidien Paris
OJD : 122744
Surface approx. (cm²) : 258
N° de page : 37
16 RUE DU QUATRE SEPTEMBRE
75112 PARIS CEDEX 02 - 01 49 53 65 65
Page 1/1
TAIRE
ÉRICTRUFFET
Notaire à Melun
Membre du Groupe Monassier
Vente d'un bien immobilier
et commission d'agence : quand doit-on la payer ?
Qui doit la payer ?
Si vous r e c h e r c h e z un bien
immobilier à usage d'habitation,
vous avez plus d'une chance sur
deux pour qu'il vous soit présente
par un agent immobilier, quatre
chances sur cinq si votre recherche porte sur un immeuble commercial, industriel ou à usage de
bureaux. Se posera donc très souvent la question de savoir à quel
moment l'agent immobilier
doit-il être rémunéré, mais aussi
par qui.
UN PRINCIPE INTANGIBLE :
L'EXISTENCE D'UN MANDAT
La profession d'agent immobilier
est une profession réglementée
par une loi du 2 janvier 1970 dite
« loi Hoguet ».
Cette législation est sévère sur
les conditions de rémunération
et la jurisprudence qui veille au
respect de celles-ci rappelle un
principe intangible : « Pas de
mandat, pas de rémunération ! »
Faute d'écrit, aucune rémunéra-
MONASSIER
6019216300501/XME/OTO/1
tion ne sera possible. Il en sera de
même si le mandat est irrégulier.
Et la jurisprudence sanctionne
encore par l'absence de commission le défaut de numéro sur le
mandat, le défaut de report du
mandat sur le registre des mandats ou encore un objet du mandat non conforme à l'opération.
À QUEL MOMENT LA COMMISSION EST-ELLE DUE ?
Tout d'abord, la commission n'est
due que dans l'hypothèse où
l'agent immobilier a réussi à rapprocher les parties pour fixer
définitivement le prix de vente.
En effet, « entremettre n'est pas
négocier » : attachée à ce principe,
la jurisprudence ne reconnaît pas
le droit à rémunération à l'agent
immobilier qui avait fait visiter le
bien, objet de son mandat, à une
personne qui, finalement, aurait
signé l'acte de vente par l'intermédiaire d'un autre professionnel (dans la mesure où le mandat
n'était pas assorti d'une clause
d'exclusivité).
D'autre part, la loi Hoguet
impose que cette négociation
résulte d'un acte de vente écrit
pour ouvrir droit à rémunération. La promesse de vente rédigée par l'agent immobilier remplit-elle cette condition ? Ou fautil que la vente définitive soit reçue
par le notaire pour que la commission soit due ?
L'acte rédigé par l'agent immobilier peut permettre de remplir
cette condition si les parties n'ont
pas voulu faire de la signature de
l'acte authentique une condition
de la vente et si, bien entendu,
toutes les conditions suspensives
sont réalisées. Cest pour cette raison que les agents immobiliers
préféreront le plus souvent régul a r i s e r des « compromis de
vente », dont la réitération par
acte authentique a pour seul but
de permettre la publication de
l'acte de vente au service de la
publicité foncière.
Mais, attention, la jurisprudence exclut le droit à commission, même si la vente n'a pas été
réalisée du seul fait d'une partie.
Ainsi, le comportement fautif de
l'acquéreur pour ne pas réaliser
la vente prévue ne permet pas à
l'intermédiaire de percevoir sa
commission. En revanche, toute
« manœuvre frauduleuse » ouvre
droit à la réparation du préjudice
subi par l'agent immobilier par
l'allocation de dommages et intérêts.
Les a g e n t s i m m o b i l i e r s
devraient s'interroger sur l'intérêt pour eux de régulariser des
avant-contrats notariés qui leur
p e r m e t t r a i e n t de sécuriser
davantage leur droit à rémunération ou à indemnisation par la
force exécutoire attachée à l'acte
authentique.
QUI DOIT PAYER
LA COMMISSION ?
La loi Hoguet impose, enfin, que le
mandat indique la partie qui aura
la charge de la commission. Le
plus souvent l'acquéreur aura la
charge de la rémunération de
l'agence pour que celle-ci ne participe pas à l'assiette des droits
d'enregistrement. Mais il faudra
une parfaite concordance entre les
dispositions du mandat et celles
de l'acte de vente. Le rédacteur de
la vente devra donc être vigilant. •
SUR
LE WEB
• Immobilier. Prix, rendement locatif des studios,
appartements ou parkings,
le dispositif Duflot, la fiscalité, la loi Malraux, les SCPI...
Retrouvez toutes les clefs
d'un placement rentable.
Dossier complet sur
lesechos.fr/patri moi ne
• Immobilier. Le pouvoir
d'achat des Français rebondit dans un contexte de
baisse des prix immobiliers
et de taux d'intérêt historiquement bas. A Marseille,
Metz, Rouen et même à Paris, les acquéreurs gagnent
des mètres carrés supplémentaires. Toute l'actualité
sur lesechos.fr/patrimoine
Eléments de recherche : MONASSIER ou GROUPE MONASSIER : notaires et juristes au service des entreprises et particuliers, toutes citations