The English land market, 1540-1700
Transcription
The English land market, 1540-1700
XIV INTERNATIONAL ECONOMIC HISTORY CONGRESS SESSION 21 Property Rights, Land Markets and Economic Growth in Europe (13th-19th Centuries) The English land market, 1540-1700 by R. W. Hoyle Abstract Virtually all recent research on early modern English land markets has been undertaken on single manors or villages. However, as long ago as 1965, Lawrence Stone published a figure illustrating the mobility of land in England, 1560-1700, using the number of transactions registered on the Close Rolls and the number of Feet of Fine. This showed a substantial increase in the number of transactions (where 1560-9 = 100, the graph reached 240 in c. 1618 before falling to below 50 in c. 1690). The original purpose of this paper was to verify Stone’s somewhat schematic diagram by collecting a new data series for the number of feet of fine for England, 1540-1700. ‘Feet of Fine’ (Latin Pedes Finem) are the records of collusive or fictitious suits in the Court of Common Pleas brought to strengthen a title to freehold land, normally after purchase. They are therefore a form of registration. This, however, was voluntary and there is no easy way of discovering what the relationship is between the number of Feet of Fine and the total number of conveyances in the freehold land market. It is acknowledged that their employment to estimate the size of the land market is problematic. Data was gathered on the number of feet of fine for the English counties of Kent and Yorkshire for 1540-1700. So far data has only been gathered for the national number of Feet of Fine 1640-1700. Figures for the national number of Feet 1540-1640 has been extrapolated from the Kent and Yorkshire totals. The new data confirms the shape of Stone’s 1965 graph. The number of Feet levied increased five-fold between c.1540 and c.1610 after which there was a slow decline to 1700. Stone’s graph completely omitted the collapse in activity in the English Civil War which is the most marked feature of the data. No single reason for the shape of this graph is offered. As the data relates to freehold land only, it is shown that the amount of freehold increased substantially between 1540 and 1640 by the sale of the crown lands (into which were incorporated monastic lands after 1540) and the sale of customary land to freehold. It is therefore suggested that there was much more land in the lands of independent owner-occupiers in 1640 than 1540 and the increase in the number of Feet of Fine reflects this. It might also reflect a much greater frequency of sale but this is unverifiable. The fall in the number of feet of fine after 1660 may reflect the revival of estate building. It is also shown that the data for Kent and Yorkshire correlate closely and reflect the same underlying dynamics. 1 The data, as has been indicated, is not without its problems. With further research it would be possible to extract volume measures from the Feet which might tell a different story and it is possible to use the Feet of Fine to tell where the land market was active. As this is the only national data source available, it is certainly worth persevering with. 2 Quasiment toute la recherche récente sur les marchés fonciers anglais des débuts de la période moderne a été entreprise dans le cadre des manoirs ou simplement des villages. Il y a bien longtemps cependant que Lawrence Stone a publié (en 1965) des chiffres illustrant la mobilité de la terre en Angleterre de 1560 à 1700, en utilisant le nombre de transactions enregistrées sur le ‘Close Rolls’ et le nombre de ‘Feet of Fine’. Il a montré une augmentation substantielle du nombre de transactions à partir des années 1560-69 dotée de la base 100, puisque le graphique a atteint l’indice 240 vers 1618 avant de tomber en-dessous de 50 vers 1690. Le but original de cet article était de vérifier le diagramme de Stone, considéré comme quelque peu schématique, en rassemblant une nouvelle série de données pour le nombre de ‘feet of fine’ pour l'Angleterre entre 1540 et 1700. Les ‘Feet of Fine’ (latin Pedes Finem) sont les registres des jugements « collusoires » ou « fictifs » rendus dans la cour de ‘Common Pleas’ pour renforcer le titre de propriété des ‘freeholds’, en théorie après un achat. Ils sont donc une forme d'enregistrement. Cette procédure, cependant, était volontaire et il n'y a pas de méthode évidente pour établir le rapport entre le nombre de ‘feet of fine’ et le nombre total de transactions sur le marché de la terre des propriétés en ‘freehold’. On admet que leur utilisation pour estimer la taille du marché de terre est problématique. Des données ont été recueillies sur le nombre de ‘feet of fine’ pour les comtés anglais du Kent et du Yorkshire pour 1540-1700. Au niveau national, des données n’existent pour l’instant que pour le nombre de ‘feet of fine’ que pour la période1640-1700. Les chiffres pour le nombre national de ‘feet’ de la période 1540-1640 ont donc été extrapolés à partir des séries du Kent et du Yorkshire. Ces nouvelles données confirment les grandes lignes du graphique de Stone. Le nombre de ‘feet of fine’ ainsi extrapolé quintupla entre les années 1540 et les années 1610, après quoi s’ensuivit un lent déclin jusqu’en 1700. Le graphique de Stone a pourtant complètement négligé l'effondrement de l'activité pendant la guerre civile anglaise qui est le phénomène le plus marquant révélé par les données. Aucune explication sur le profil du graphique n'est proposée. Comme les données ne se rapportent qu’à la propriété foncière en ‘freehold’, il a été démontré que le nombre de ‘freeholds’ a augmenté sensiblement entre 1540 et 1640 par la vente des terres de la couronne (dans lesquelles se trouvaient incluses les terres monastiques après 1540) et la vente des terres coutumières transformées en ‘freehold’. On suggère donc qu'il y avait beaucoup plus de terres aux mains des propriétaires occupants indépendants en 1640 qu’en 1540 et que l'augmentation du nombre de ‘feet of fine’ reflète cette évolution. Ce phénomène pourrait également refléter une fréquence beaucoup plus grande des ventes mais cela reste invérifiable. La chute du nombre de ‘feet’ après 1660 pourrait refléter la reconstruction des domaines. On montre également que les données pour le Kent et le Yorkshire sont étroitement corrélées et reflètent la même dynamique fondamentale. Les données, comme il a été indiqué, ne sont pas sans poser des problèmes. Avec d’autres recherches, il serait possible d'extraire des mesures du volume du marché à partir des ‘feet’ qui pourraient révéler une histoire très différente et il serait possible de les employer pour dire où le marché de terre était le plus actif. Etant donné qu’il 3 s’agit de la seule source nationale disponible, il est certainement utile de persévérer dans son exploitation. 4