Besoin d`être éclairé pour vos projets immobiliers

Besoin d’être éclairé pour
vos projets immobiliers ?
ING vous aide à y voir plus clair
Table des matières
Introduction
4
Le crédit hypothécaire, concrètement
5
Les différentes formes de crédit hypothécaire
7
Formules basées sur la variabilité du taux d’intérêt7
Le crédit à taux fixe7
Les crédits à taux variable7
Formules basées sur le mode de remboursement8
Le crédit hypothécaire à mensualités constantes8
Le crédit hypothécaire à amortissements constants en capital8
Formules spécifiques9
Le Crédit Bullet: un crédit hypothécaire sans amortissements intermédiaires en capital9
Le Crédit de Pont10
Une formule innovante10
Le crédit hypothécaire ING Start Plus: combinez deux formules de crédit hypothécaire10
Les sûretés: les garanties de votre crédit
12
Les frais
13
Les frais de dossier13
Les frais d’expertise13
Les frais de l’acte d’achat13
Les frais de l’acte de «crédit hypothécaire avec inscription hypothécaire»
ou du mandat notarié13
L’indemnité de remploi13
Les assurances… pour parer à toute éventualité
14
L’assurance solde restant dû et l’assurance complémentaire invalidité14
L’assurance incendie14
La fiscalité liée au crédit hypothécaire 15
Crédit hypothécaire de financement d’une habitation propre et unique16
Définition: une habitation «propre et unique»16
Avantages fiscaux: «déduction pour habitation unique» 16
Conditions relatives au contrat de crédit 18
Conditions relatives au contrat d’assurance solde restant dû18
Crédit hypothécaire de financement d’une habitation autre que l’habitation propre et unique (exemple: seconde résidence)19
Régime fiscal des amortissements en capital et des primes d’assurance solde
restant dû: réduction d’impôt pour épargne à long terme 19
Conditions relatives au contrat de crédit 19
Conditions relatives au contrat d’assurance solde restant dû19
Régime fiscal des intérêts: déduction des revenus immobiliers («déduction ordinaire»)20
Comment procéder?
21
Notes
22
Introduction
Acheter une habitation ou un terrain à bâtir, construire
une maison ou un appartement nécessite souvent
d’importantes sommes d’argent, que vous ne trouverez
probablement pas cachées sous votre matelas. Avant
de franchir le pas, il vous faudra mûrir votre projet et
rassembler toutes les informations nécessaires…
ING se fait un plaisir de vous aider dans la réalisation
de votre projet. Dans cette brochure, vous trouverez
les réponses à la plupart des questions que vous
pouvez vous poser sur le sujet. Nous vous détaillons
les multiples formules de crédit qui s’offrent à vous,
ainsi que différentes solutions originales que nous
avons développées. Vous trouverez également des
informations sur les garanties et les frais liés à un crédit
hypothécaire, sans oublier un vaste chapitre consacré à
la fiscalité des crédits hypothécaires, une matière certes
relativement complexe, mais dont l’impact sur votre
budget n’est pas à négliger.
Pour un conseil, des questions supplémentaires ou une
simulation personnalisée, n’hésitez pas à vous adresser
à un conseiller ING ou à surfer sur www.ing.be/maison.
Le crédit hypothécaire, concrètement
Avant d’entrer dans les détails, répondons
d’abord à quelques questions d’ordre
général.
Qui peut contracter un crédit hypothécaire?
Toutes les personnes physiques dont le
domicile habituel est situé en Belgique
au moment de la signature de l’acte.
d’un terrain, ou à l’acquisition, la construction
ou la transformation d’un bien immobilier.
Il peut également servir au remboursement
d’un crédit hypothécaire existant ou à
financer des droits de succession, si ceux-ci
concernent un ou plusieurs immeubles.
Quel montant pouvez-vous emprunter?
Sous certaines conditions, ING peut également
accorder un crédit hypothécaire à des
non-résidents (personnes dont le domicile
habituel n’est pas situé en Belgique).
Le montant maximum que vous pouvez
emprunter dépend essentiellement de votre
projet et de votre capacité de remboursement.
À quoi sert le crédit hypothécaire?
Sur combien d’années s’étale le
remboursement du crédit?
Le crédit hypothécaire est un crédit à long
terme qui procure les fonds nécessaires à l’achat
La durée du crédit peut aller jusqu’à 30 ans,
selon vos besoins et la formule choisie.
5
De quelle manière le montant du crédit
est-il mis à votre disposition?
En cas d’achat d’une habitation, ING libérera
entièrement le montant du crédit lors de la
signature de l’acte.
Si vous construisez ou transformez un immeuble,
ING met le montant du crédit à votre disposition
par tranches de 2.500 euros au minimum, au fur
et à mesure de l’avancement des travaux, sur la
base de factures et/ou de pièces justificatives.
De cette façon, vous ne payez des intérêts
que sur les capitaux que vous avez réellement
prélevés. Ce n’est qu’à partir du 7e mois de
6
la période de construction que vous payez une
indemnité de mise à disposition sur les sommes
non prélevées. Cette indemnité s’élève à 1%
par an entre le 7e et le 12e mois, puis est portée
à 2% par an à partir du 13e mois.
Information précontractuelle conforme
au code de conduite européen
ING adhère au code de conduite européen en
matière de crédits hypothécaires. Cela vous
donne la garantie de recevoir de notre part des
informations transparentes et que vous pourrez
aisément comparer.
Les différentes formes
de crédit hypothécaire
Vous trouverez ci-après un aperçu des différentes formes de crédit hypothécaire offertes
chez ING. Celles-ci sont réparties suivant la
variabilité du taux d’intérêt, d’une part,
et le mode de remboursement, d’autre part.
Nous abordons également différentes
solutions spécifiques ou originales, qui vous
aideront à tirer le meilleur parti de votre
projet.
Formules basées sur la
variabilité du taux d’intérêt
Le crédit à taux fixe
Le taux ne peut être modifié pendant toute la
durée de votre crédit; vous n’aurez jamais de
mauvaises surprises. Avec cette formule, vous
optez pour la sécurité absolue!
Les crédits à taux variable
Outre le taux fixe, ING vous offre également une
gamme de formules à taux variable. Dans ces formules, tant la période de variabilité du taux que
les variations maximales sont importantes.
La période de variabilité détermine la période au
terme de laquelle le taux est susceptible de changer. Concrètement, vous pouvez choisir parmi les
formules suivantes:
• Le crédit hypothécaire à variabilité annuelle
(1 + 1 + 1): le taux peut être adapté chaque
année. Cette formule a une variation maximale de taux de + 3% à – l’infini.
• Le crédit hypothécaire à variabilité quinquennale (5 + 5 + 5): le taux peut être adapté tous
les cinq ans. La variation de taux maximale est
de 5%.
• Le crédit hypothécaire avec une première
variabilité après dix ans et une variabilité
quinquennale par la suite (10 + 5 + 5). Cette
formule a une variation maximale de taux de
5% ou de + 2% à – l’infini.
Les variations maximales d’intérêt déterminent
l’écart maximal, tant à la hausse qu’à la baisse,
par rapport au taux initial. Vous êtes ainsi à l’abri
d’une forte hausse des taux. Les variations sont
exprimées en pourcentage annuel. Conjointement
au taux initial, ils déterminent, pour chaque crédit, un taux maximal et un taux plancher, qui sont
fixés pour toute la durée du crédit et ne peuvent
jamais être dépassés.
Exemple
Vous optez pour une révision annuelle (1 + 1 + 1)
avec des variations maximales de + 3% à
– l’infini. Si le crédit hypothécaire est remboursé
par mensualités, ces variations maximales se
traduiront dans le contrat par + 0,247% à
– l’infini. Le taux s’élève à 0,291% par mois
(3,55% par an). Votre taux n’excédera donc
jamais 0,538% par mois (6,65% par an).
Une sécurité supplémentaire a été intégrée
dans la formule de la révision annuelle
pendant les trois premières années.
Concrètement:
• la première année, c’est le taux convenu qui
est d’application, à savoir 0,291% (3,55% par an)
• au moment de la révision du taux à l’issue de
la première année, une variation maximale
de 0,083% (1% par an) est d’application.
La deuxième année, votre taux n’excédera
donc pas 0,374% (4,58% par an)
• au moment de la révision du taux à la fin de
la deuxième année, la variation sera au
maximum de 0,165% (2% par an).
La troisième année, votre taux n’excédera
donc pas 0,456% (5,61% par an)
• au moment de la révision du taux au terme de
la troisième année, la variation contractuelle
sera au maximum de 0,247% (3% par an).
De la quatrième année jusqu’à l’échéance
finale de votre emprunt, votre taux n’excédera
donc pas 0,538% (6,65% par an).
Dans cette formule, la baisse du taux est infinie.
Cela signifie qu’à chaque révision du taux, celui-ci
peut être revu à la baisse de manière illimitée.
Le taux ne peut pas être négatif.
7
La variabilité périodique de votre taux
Si vous optez pour un taux variable, le taux
d’intérêt de votre crédit hypothécaire sera
adapté en fonction:
• de la période de variabilité choisie;
• des variations maximales d’intérêt;
• de l’évolution de l’indice de référence, fixé
légalement.
La formule utilisée est la suivante:
nouveau taux d’intérêt =
taux initial + (nouvel indice de référence – indice
de référence initial)
L’indice de référence initial applicable à la
formule de variabilité pour laquelle vous avez
opté figure dans le tarif remis au moment de la
demande, ainsi que dans votre acte de crédit.
Le nouvel indice de référence est celui publié
au Moniteur belge au cours du mois calendrier
qui précède la date de révision du taux. ING
utilise l’indice de référence A pour la révision
annuelle et l’indice de référence E pour les
révisions quinquennale et 10 + 5 + 5. Ces indices
de référence sont fixés par la loi; ils sont basés
sur la dette publique et communiqués par le
gouvernement.
Une adaptation n’est possible que si le taux
d’intérêt augmente ou diminue d’au moins
0,05% l’an par rapport au taux précédent.
Exemple
Vous optez pour un crédit hypothécaire avec
révision annuelle et d’une durée de 20 ans.
• Taux mensuel = 0,291% (3,55% par an)
• Variation mensuelle maximale = 0,247%
(valable à partir de la troisième révision du
taux)
• Indice de référence initial = 0,181 (par mois)
• Indice de référence en vigueur lors de la
troisième révision du taux = 0,457 (par mois)
8
• Application de la formule de révision =
0,291% + (0,457 – 0,181) = 0,567% par mois
(7,02% par an)
• Compte tenu de la variation de taux
maximale, ce taux ne sera pas appliqué, mais
limité à 0,538% par mois (6,65% par an).
Formules basées sur le mode
de remboursement
Le crédit hypothécaire à mensualités
constantes
Chaque mois, vous payez à ING une somme
identique, qui comporte une partie d’intérêts et
une partie de capital. La partie en intérêts est
dégressive, tandis que la partie en capital est
progressive. La charge de remboursement reste
identique pendant toute la durée du crédit ou
jusqu’à la révision contractuelle du taux.
Exemple
Crédit hypothécaire de 100.000 euros, remboursable en 20 ans à un taux fixe de 0,431%
par mois (5,30% par an) par mensualités
constantes.
La mensualité, valable pour toute la durée,
s’élève à 669,49 euros.
• La première mensualité se compose de 431
euros d’intérêts et de 238,49 euros de capital.
• La deuxième mensualité se compose de
429,97 euros d’intérêts et de 239,52 euros de
capital.
Le crédit hypothécaire à amortissements
constants en capital
Les amortissements en capital sont constants.
Vous remboursez chaque mois un montant
identique de capital. Les intérêts sont calculés
sur le solde en suspens («solde restant
dû») et sont donc dégressifs. La charge de
remboursement est beaucoup plus élevée au
début de la durée du crédit, mais elle diminue
avec le temps.
Exemple
Crédit hypothécaire de 100.000 euros, remboursable en 20 ans à un taux fixe de 0,431% par
mois (5,30% par an) par amortissements
constants en capital.
Vous payez mensuellement un montant fixe de
416,67 euros à titre d’amortissement en capital.
• La première mensualité s’élève à 847,67 euros,
dont 431 euros d’intérêts et 416,67 euros de
capital.
• La deuxième mensualité s’élève à 845,87 euros,
dont 429,20 euros d’intérêts et 416,67 euros de
capital.
Formules spécifiques
Le Crédit Bullet: un crédit hypothécaire sans
amortissements intermédiaires en capital
Dans des cas spécifiques, ING accorde des crédits
hypothécaires sans amortissements intermédiaires
en capital pour des durées allant jusqu’à 20 ans.
Pour ce type de crédit, vous payez uniquement
les intérêts pendant toute la durée du crédit.
Vous remboursez l’intégralité du capital en
une seule fois, à l’échéance. Vous pouvez, par
exemple, faire coïncider l’échéance avec le
paiement d’une assurance vie ou d’un contrat
d’assurance de groupe.
Ce crédit est disponible pour les formules de
variabilité suivantes: 1 + 1, 5 + 5 et taux fixe. Il
peut être combiné avec un crédit hypothécaire
classique.
Exemple
Crédit hypothécaire de 100.000 euros,
remboursable après 5 ans à un taux fixe de
0,403% par mois (4,95% par an) en formule
«Bullet». Vous payez un montant d’intérêts fixe
de 403 euros par mois pendant 5 ans.
Le montant total du capital (100.000 euros) est
remboursé en une seule fois à l’échéance finale.
9
Le Crédit de Pont
Vous souhaitez acheter ou construire une maison
et vous voulez la financer – partiellement ou
totalement – par le produit de la vente d’un autre
bien. Malheureusement, vous ne connaissez pas
la date exacte de cette vente, mais vous avez
pourtant besoin de la somme nécessaire à l’achat
ou à la construction de votre maison.
Concrètement, vous déterminez vous-même la
durée du crédit (généralement, 12 mois), que
vous remboursez en une fois, à la date de vente
du bien immobilier.
Cette date étant souvent imprécise, il est prévu
qu’en cas de remboursement anticipé, vous ne payiez
pas d’indemnité de remploi. Le taux du Crédit de
Pont ING est fixe pendant toute la durée du crédit.
Exemple
Crédit hypothécaire de 100.000 euros, rembour­
sable après 12 mois à un taux fixe de 0,447% par
mois (5,50% par an) en formule Crédit de Pont.
Vous payez un montant d’intérêts fixe de 447
euros par mois pendant 12 mois. Le montant
total du capital doit être remboursé en une fois
après 12 mois, mais vous ne payez pas d’indem­
nité si vous remboursez plus tôt.
Une formule innovante
Le crédit hypothécaire ING Start Plus:
combinez deux formules de crédit
hypothécaire
En combinant un crédit hypothécaire Bullet avec
un crédit hypothécaire classique avec amortis­
sement de capital, vous pouvez augmenter
sensiblement votre capacité d’emprunt.
Dans le cadre du crédit hypothécaire Bullet, vous
ne payez que des intérêts pendant toute la durée
du crédit. Vous ne devez donc pas encore vous
soucier du capital. Vous le rembourserez en une
seule fois, à l’échéance du crédit. Tout comme
pour un crédit hypothécaire classique, vous pouvez
déduire fiscalement les intérêts, ce qui vous
permettra de réaliser chaque année une belle
économie.
Dans le cadre d’un crédit hypothécaire classique
avec amortissement de capital, vous remboursez
chaque mois à la fois du capital et des intérêts.
La combinaison de ces deux types de crédits vous
permet d’emprunter une somme plus importante.
Vous ne devez bien entendu pas perdre de vue qu’il
vous faudra rembourser le capital à l’échéance du
crédit hypothécaire Bullet. Cette formule n’est donc
appropriée que si vous êtes certain de pouvoir
disposer des ressources nécessaires à terme.
Exemple
Maxime vient de terminer ses études de médecin
généraliste et Aurélie, infirmière indépendante, a
depuis quelques années un service de soins à
domicile. Ils sont mariés depuis deux ans et
souhaitent compléter leur bonheur par l’achat d’une
habitation. Le bien auquel ils songent coûte
450.000 euros. Les frais de notaire et les droits d’en­
registrement se montent à environ 50.000 euros. Ils
ont économisé 100.000 euros pour leur projet et
souhaitent emprunter les 400.000 nécessaires sur
20 ans. Hélas, leurs revenus actuels leur permettent
de rembourser un crédit hypothécaire classique de
300.000 euros au maximum, soit une mensualité de
1.805,95 euros pendant 20 ans. Avec un crédit
10
hypothécaire classique, Maxime et Aurélie doivent
donc faire une croix sur l’appartement de leur rêve.
Grâce au crédit hypothécaire ING Start Plus,
Maxime et Aurélie peuvent tout de même réaliser
leur rêve. Nous leur proposons de financer 65%
du montant (260.000 euros) au moyen d’un crédit
hypothécaire Bullet. Le solde (140.000 euros) sera
financé via un crédit hypothécaire classique avec
amortissement de capital.
Le couple peut donc emprunter 400.000 euros,
pour une charge mensuelle comparable.
Ils doivent bien entendu garder à l’esprit qu’ils
devront, après 20 ans, rembourser en une fois le
capital emprunté dans le cadre du crédit hypo­
thécaire Bullet, soit 260.000 euros. Pour réunir
cette somme, il existe différentes possibilités:
• fonds propres constitués au fil des années;
• conversion, à l’échéance, du crédit hypothé­
caire Bullet en un nouveau crédit hypothécaire
avec amortissement de capital;
• prolongation du crédit hypothécaire Bullet
pour une deuxième période, à l’issue de
laquelle le capital sera remboursé au moyen
d’un plan d’épargne-pension, par exemple.
Montant
emprunté,
en €
Charge
mensuelle,
en €
C.H. Bullet (20
ans, taux fixe)
260.000
933,40
C.H. Classique
avec
amortissement
de capital
(20 ans, taux
fixe)
140.000
842,78
Total
400.000
1.776,18
11
Les sûretés: les garanties de votre crédit
Un crédit hypothécaire va, par la force des
choses, de pair avec une des garanties imposées par la loi: une hypothèque, un mandat
notarié ou une promesse de conférer une
hypothèque. Cette garantie est, la plupart du
temps, prise sur le bien immobilier qui fait
l’objet de votre crédit hypothécaire, mais elle
peut également l’être sur tout autre bien
immobilier situé en Belgique.
Des combinaisons de ces sûretés sont possibles. Tout dépend bien entendu des éléments de votre dossier.
La valeur du bien immobilier
La valeur du bien immobilier qui servira de sûreté
pour votre crédit hypothécaire est, bien entendu,
1
La valeur du bien immobilier en vente libre.
12
un élément important de votre dossier. La valeur
vénale1 du bien immobilier peut être déterminée
par un des experts immobiliers avec lesquels ING
collabore. Dans bien des cas, le compromis ou
d’autres documents suffisent pour déterminer la
valeur du bien immobilier.
La forme de crédit et ses avantages
ING accorde des crédits hypothécaires dans le
cadre d’une ouverture de crédit hypothécaire.
L’inscription hypothécaire qui y est liée reste
valable 30 ans.
Cela signifie que le capital que vous avez déjà
remboursé à un moment donné peut, moyennant l’accord d’ING, être réutilisé pour contracter un nouveau crédit sans avoir à payer de
frais de notaire supplémentaires.
Les frais
Les frais afférents à la conclusion d’un crédit
hypothécaire dépendent de plusieurs para­
mètres. Nous vous dressons ci-après un aperçu
des différents types de frais. Pour connaître le
coût effectif, nous vous invitons à consulter le
barème, disponible dans votre agence ING.
Les frais de dossier
Le traitement d’une demande de crédit hypothé­
caire engendre certains frais. Ils sont définitive­
ment dus dès qu’une offre officielle vous aura été
remise. Dans certains cas, une modification dans
votre dossier peut également engendrer des frais
de dossier. Consultez le barème pour en avoir un
relevé.
les honoraires du notaire et d’autres frais liés
au crédit. Ils varient en fonction du montant du
crédit.
Sous certaines conditions, l’hypothèque garantis­
sant le crédit hypothécaire peut être remplacée,
totalement ou partiellement, par un «mandat
de conférer une hypothèque». Concrètement, il
s’agit d’un acte notarié par lequel vous donnez à
la S.A. Immomanda une procuration lui permet­
tant de conférer une hypothèque à ING. Les frais
d’un crédit hypothécaire assorti d’un mandat
englobent tant les frais de notaire que les frais de
la S.A. Immomanda (pour acceptation et gestion
du mandat).
Les frais d’expertise
En cas d’expertise, vous réglez les frais directement
à l’expert. Vous recevez, bien sûr, un exemplaire
du rapport d’expertise. Une expertise n’est toute­
fois pas obligatoire; dans de nombreux cas, le
compromis ou d’autres documents suffisent pour
déterminer la valeur d’un bien immobilier.
Les frais de l’acte d’achat
Les frais d’achat comprennent les frais de notaire
liés à l’achat, les droits d’enregistrement, ou la
T.V.A. si l’immeuble est acquis à l’état neuf.
Les frais de l’acte de «crédit
hypothécaire avec inscription
hypothécaire» ou du mandat
notarié
Les frais d’un acte avec inscription hypothécaire
comprennent les droits d’enregistrement de l’acte
de crédit, le droit d’inscription hypothécaire,
L’indemnité de remploi
Vous pouvez à tout moment procéder à un rem­
boursement anticipé, partiel ou total, du crédit.
En cas de remboursement anticipé, vous payerez
une indemnité de remploi équivalant à trois mois
d’intérêts sur le montant du capital remboursé.
Cette indemnité de remploi n’est pas due:
• en cas de remboursement anticipé via une
assurance «solde restant dû» à la suite du
décès du titulaire du crédit;
• dans le cas du Crédit de Pont ING.
13
LES ASSURANCES…
POUR PARER À TOUTE ÉVENTUALITÉ
L’acquisition ou la construction d’un bien
immobilier est un projet d’envergure, qu’il
convient de protéger au mieux. À cette fin,
il existe deux assurances indispensables
qui vous permettront de dormir sur vos
deux oreilles: l’assurance solde restant dû
et l’assurance incendie.
L’assurance solde restant dû
et l’assurance complémentaire
invalidité
L’assurance solde restant dû ING permet à vos
proches de ne plus se soucier du remboursement
de votre crédit hypothécaire si vous veniez à
disparaître. Pour une sécurité maximale, nous
vous recommandons de prendre une couverture
à 100% par emprunteur. Ainsi, en cas de décès,
le remboursement sera toujours intégralement
pris en charge.
La prime est calculée, entre autres, en fonction,
du capital assuré, de la durée du crédit, de votre
âge, de votre qualité de fumeur ou de nonfumeur… Le bénéficiaire est déterminé librement
par le preneur d’assurance. Néanmoins, le choix
du bénéficiaire peut dans certains cas influencer
l’octroi d’un éventuel avantage fiscal sur la prime
(voir à cet égard le chapitre consacré à la fiscalité
liée au crédit hypothécaire).
De plus, l’assurance solde restant dû peut-être
complétée par une assurance complémentaire
invalidité. Selon votre choix, une partie ou la
totalité du remboursement de votre crédit
hypothécaire est prise en charge par ING si vous
perdiez une partie de vos revenus à la suite d’un
accident ou d’une maladie. Sécurité garantie en
toutes circonstances ! Pensez-y dès le début, car
vous ne pourrez plus souscrire cette garantie
après avoir souscrit l’assurance solde restant dû.
L’assurance solde restant dû ING liée à un crédit hypothécaire est une assurance décès
d’ING Life Belgium S.A. à prime unique ou à prime de risque (Primes payées afin de couvrir le
risque de décès durant une année. Ces primes sont variables d’année en année). Ces primes sont
variables d’année en année. Le capital assuré est décroissant ou constant en fonction du crédit
hypothécaire. Taxe sur la prime: 1,1% sur chaque prime versée. Pour toute information complémentaire, nous vous invitons à consulter l’information disponible dans toutes les agences ING.
L’assurance solde restant dû ING et l’assurance complémentaire invalidité vous sont proposées par:
Intermédiaire d’assurances
ING Belgique SA, courtier en assurances, inscrit à la FSMA sous le numéro de code 12381A.
Siège social: avenue Marnix 24, B-1000 Bruxelles - www.ing.be - RPM Bruxelles - TVA BE
0403.200.393.BIC: BBRUBEBB - IBAN: BE45 3109 1560 2789.
Assureur
ING Life Belgium SA, entreprise d’assurances, agréée sous le numéro de code 2550. Siège social:
cours Saint-Michel 70, B-1040 Bruxelles - RPM Bruxelles - TVA BE 0890.270.057.BIC: BBRUBEBB IBAN: BE28 3100 7627 4220
14
L’assurance incendie
L’assurance incendie couvre les dégâts que pourrait
subir votre bâtiment en cas d’incendie,
d’inondation, d’effraction, de catastrophe
naturelle… Cette assurance est plus que conseillée
pour tout propriétaire.
ING souhaite vous protéger au mieux et vous
propose à ce titre l’assurance Globale Habitation
et Famille. Outre les couvertures de base, vous
disposez d’un large éventail d’options
supplémentaires (vol et vandalisme, RC familiale,
gens de maison, véhicules au repos) auxquelles
vous souscrivez en fonction de votre situation et
de vos besoins spécifiques. Et en cas de sinistre,
vous pouvez toujours compter sur l’aide rapide et
efficace d’ING Home Assistance, accessible 24 h/24,
365 jours par an.
Bon à savoir: pour les nouvelles constructions
et les bâtiments récents, ING accorde une
ristourne spéciale de 55% la première année
et de 15% les cinq années suivantes sur la
prime «bâtiment».
L’assurance ING Globale Habitation et Famille vous est proposée par:
Intermédiaire d’assurances
ING Belgique SA, courtier en assurances, inscrit à la FSMA sous le numéro de code
12381A.Siège social: avenue Marnix 24, B-1000 Bruxelles – www.ing.be - RPM Bruxelles –
TVA BE 0403.200.393. BIC: BBRUBEBB – IBAN: BE45 3109 1560 2789.
Assureurs
ING Non-Life Belgium SA, entreprise d’assurances, agréée sous le numéro de code 2551. Siège
social: cours Saint-Michel 70, B-1040 Bruxelles - RPM Bruxelles - TVA BE 0890.270.750. BIC:
BBRUBEBB - IBAN: BE95 3200 0812 7458.
Mensura Assurances SA, agréée par A.R. du 22/08/2002 pour pratiquer la branche 1a “accidents” - M.B. 30/08/2002 - CBFA n° 2201. Siège social: place du Samedi 1 B, B-1000 Bruxelles
- RPM Bruxelles - TVA BE 0477.138.644 BIC: BBRUBEBB - IBAN: BE67 3101 6587 9887.
Mensura Caisse Commune d’Assurances, agréée par A.R. des 25/1/1904 et 26/6/2002 pour
l’assurance contre les accidents du travail - MB. 14/02/2006 - CBFA n° 0339. Siège social: place
du Samedi 1 B, B-1000 Bruxelles - BCE: 0405.947.077. BIC: BBRUBEBB - IBAN: BE64 3100
0356 6252.
LA FISCALITÉ LIÉE AU CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE
Le financement de l’achat, de la construction
ou de la transformation d’un bien immobilier
par un crédit hypothécaire entraîne
généralement des économies d’impôt qui
réduisent d’autant le coût global des
dépenses. Ces économies d’impôt se
rapportent aussi bien aux intérêts payés sur
le crédit qu’aux amortissements du capital et
aux primes de l’assurance solde restant dû*.
ING se tient en permanence au courant de
l’évolution de toutes les dispositions prises
dans ce domaine, afin que vous puissiez
bénéficier de tous les renseignements
nécessaires avant de prendre votre décision.
La fiscalité de votre crédit hypothécaire est
différente selon qu’il s’agisse d’un:
• Crédit hypothécaire de financement d’une
habitation propre et unique
• Crédit hypothécaire de financement d’une
habitation autre que l’habitation propre et
unique.
* Sous certaines conditions
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Crédit hypothécaire de
financement d’une habitation
propre et unique
Les intérêts, remboursements en capital et primes
d’assurance solde restant dû liés à des crédits
hypo­­thécaires bénéficient d’une «déduction pour
habitation propre et unique» d’un montant global
de 2.200 euros, plus, pendant les 10 pre­mières
années du crédit, 730 euros (montants pour 2012). Ce
montant est augmenté de 70 euros si le contribuable
a au moins 3 enfants à charge au 1er janvier de
l’année qui suit l’année où le crédit a été conclu.
Définition: une habitation «propre
et unique»
Sauf les exceptions prévues ci-dessous, vous béné­
ficierez de la déduction si, au 31 décembre de
l’année de conclusion du contrat de crédit, il apparaît
que la maison financée est votre unique habitation
et que vous l’occupez personnellement (habitation
propre).
Habitation unique:
On considérera que le contribuable dispose d’une
«habitation unique» si, au 31 décembre de l’année
de la conclusion de son contrat de crédit, il n’est propriétaire que d’une habitation.
Pour déterminer si votre habitation est votre unique
habitation au 31 décembre de l’année de la conclusion du contrat de crédit, il n’est pas tenu compte:
1.des autres habitations dont vous êtes, par
héritage, copropriétaire, nu-propriétaire ou
usufruitier;
2.d’une autre habitation dont vous êtes proprié­taire
et qui est mise en vente sur le marché immobilier
au 31 décembre de l’année de la conclusion du
contrat de crédit. Toutefois, si cette habitation
n’est pas réellement vendue au plus tard le 31
décembre de l’année qui suit celle de la conclusion
du contrat de crédit, vous perdrez le bénéfice de
la déduction pour habitation propre et unique.
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Habitation propre:
Afin de bénéficier de la déduction, il faut égale­
ment que vous occupiez personnellement la
maison financée au 31 décembre de l’année de la
conclusion du contrat de crédit. À cet égard, peu
importe qu’une partie de cette habitation soit
affectée à l’exercice de votre activité profession­
nelle ou occupée par des personnes étrangères à
votre ménage.
Par ailleurs, on considérera que votre habitation
est bien votre habitation propre si vous ne l’occu­
pez pas effectivement pour les raisons suivantes:
• pour des raisons professionnelles ou sociales;
• en raison d’entraves légales ou contractuelles qui
rendent impossible l’occupation de l’habitation à
cette date: par exemple, la nouvelle habitation
achetée le 15 novembre est occupée par un loca­
taire, et le contrat de bail prévoit un délai de
résiliation de 3 mois en faveur de ce locataire, ou
le vendeur exige de pouvoir rester quelques mois
dans la maison vendue dans l’attente de l’achève­
ment des travaux de sa future habitation, etc.;
• en raison de l’état d’avancement des travaux
de construction ou de rénovation qui ne vous
permettent pas d’occuper effectivement votre
habitation. Si vous invoquez l’une des deux der­
nières raisons citées ci-dessus, vous devrez effecti­
vement occuper l’habitation au 31 décembre
de la deuxième année qui suit l’année de la
conclusion du contrat de crédit, sous peine de
perdre le bénéfice de cette déduction pour
habitation propre et unique jusqu’à l’année à
laquelle vous occupez bel et bien l’habitation au
31 décembre.
Avantages fiscaux: «déduction
pour habitation unique»
Les intérêts, les remboursements en capital et les
primes de l’assurance solde restant dû relatifs à un
crédit hypothécaire pour une habitation propre et
unique sont désormais regroupés dans une «corbeille»
commune, qui peut bénéficier d’une réduction
d’impôt uniforme de 45 %.
Le montant de base pour la réduction d’impôts
est de 3.000 euros au maximum par contribuable
(montant indexé pour l’exercice 2013, revenus
2012), et se répartit comme suit:
• un montant de base de 2.200 euros (montant
indexé pour les revenus 2012) quel que soit le
montant des revenus imposables. Ce montant
est d’application jusqu’au remboursement total
du prêt.
• une majoration de 730 euros (montant indexé
pour les revenus 2012) par contribuable, durant
les dix premières périodes imposables à partir
de celle de la conclusion du contrat de crédit.
Le montant de 730 euros est majoré de 70
euros (montant indexé pour les revenus 2012)
si le contribuable a au moins trois enfants à
charge au cours de l’année qui suit celle de la
conclusion de son crédit. La majoration pour
enfant à charge vaut pour la période au cours
de laquelle la majoration de 730 euros est
appliquée.
Cette majoration de 730 euros (plus, le cas
échéant, 70 euros) n’est plus appliquée à
partir de la première période imposable
pendant laquelle le contribuable devient
propriétaire, emphytéote, superficiaire ou
usufruitier d’une deuxième habitation. La
situation du contribuable est ainsi réexaminée
au 31 décembre de chaque période imposable.
La perte du droit à majoration est définitive,
et cela, même si durant ces dix premières
années, le contribuable cède la propriété ou
l’usufruit de la deuxième habitation.
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Le gain fiscal maximum, par contribuable ayant
souscrit le crédit, est donc de:
[2.200 + 730 + 70] x
45 % (réduction d’impôts uniforme)
= 1.350 euros
Que se passe-t-il si les remboursements en
capital à eux seuls suffisent à remplir la
corbeille de 3.000 euros?
La loi ne prévoit pas d’ordre de répartition
entre les intérêts, les amortissements en capital
et les primes d’assurance solde restant dû.
En principe, si ces trois types de dépenses sont
repris dans la déclaration fiscale, la répartition
se fera proportionnellement entre les trois.
Par conséquent, si le montant de base
maximum (3.000 euros) est atteint avec les
amortissements en capital et les intérêts, le
contribuable ne devrait de préférence jamais
mentionner les primes de son assurance solde
restant dû dans sa déclaration, afin d’éviter une
taxation du capital versé en cas de décès.
Attention:
Si vous concluez un nouveau crédit pour votre
habitation propre et unique alors que vous
êtes encore lié par un crédit conclu avant le
1er janvier 2005 (refinancé ou non), il vous
faudra être particulièrement attentif à la
possibilité qui vous est laissée par la loi
de «choisir» votre régime fiscal via votre
déclaration à l’impôt des personnes physiques.
Conditions relatives au contrat de crédit
Le prêt d’une durée de 10 ans au moins doit
être garanti par une inscription hypothécaire
(un mandat ne suffit pas). Si votre prêt est
garanti en partie par une hypothèque, seule
cette partie bénéficiera des avantages fiscaux
précités.
Le crédit hypothécaire doit être spécifiquement
contracté pour acquérir ou conserver une
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habitation propre et unique. On vise par là:
1. l’achat d’une habitation;
2. la construction d’une habitation;
3. la rénovation totale ou partielle d’une
habitation;
4. le paiement des droits de succession relatifs à
l’habitation.
Les travaux de rénovation visés sous le point
3 sont les prestations de service considérées
comme des travaux immobiliers en application
de la législation T.V.A. et pour lesquels le taux
de T.V.A. réduit de 6% est d’application. Selon
cette législation T.V.A., sont exclus du taux réduit
(et donc des avantages fiscaux pour le crédit
hypothécaire) les travaux d’agencement de
jardins, l’érection ou la réparation de clôtures,
la construction de piscines, saunas, terrains
de tennis, étangs, etc., et les travaux relatifs
à des garages, sauf si ceux-ci sont intégrés ou
directement liés à un immeuble d’habitation.
Il n’est pas nécessaire que les travaux soient
exécutés par un entrepreneur agréé ou que
l’habitation ait un certain âge pour que le crédit
hypothécaire bénéficie des avantages fiscaux.
Par ailleurs, non seulement l’acquisition de la
pleine propriété, mais aussi l’acquisition de
l’usufruit, de l’emphytéose et de la superficie
donnent droit aux avantages fiscaux.
Par contre, les crédits qui servent à financer
l’achat d’un terrain ne sont pas visés par ces
dispositions, étant donné qu’ils ne visent pas à
acquérir une «habitation», à moins que le crédit
pour le terrain ne soit conclu simultanément
avec un crédit relatif au financement (d’une
partie) de la construction de l’habitation.
À l’occasion de l’élaboration de son dossier
de crédit, il appartiendra au client d’indiquer
clairement à la banque le(s) but(s) de son crédit.
C’est sur la base de ces indications que la banque
établira l’attestation à annexer à la déclaration
fiscale du client.
Conditions relatives au contrat d’assurance
solde restant dû
•
•
•
•
le contrat doit être conclu avant l’âge de 65 ans;
le contrat doit exclusivement couvrir sa propre vie. Imposable = preneur d’assurance = assuré;
le contrat doit avoir une durée de 10 ans au minimum, quand il prévoit des avantages en cas de vie;
les avantages prévus par le contrat d’assurance doivent être stipulés comme suit:
- jusqu’à concurrence du montant servant à la
reconstitution ou à la garantie de l’emprunt,
le contrat est au profit des personnes qui, en
cas de décès de l’assuré, acquièrent la pleine
propriété ou l’usufruit du bien immobilier;
- pour le solde éventuel, le contrat est au profit
du conjoint, du cohabitant légal ou de parents
jusqu’au deuxième degré du contribuable
(enfants, petits-enfants, parents, grandsparents, frères et sœurs).
Crédit hypothécaire de
financement d’une habitation
autre que l’habitation propre
et unique (exemple: seconde
résidence)
Si le crédit hypothécaire est lié à une autre
habitation que l’habitation propre et unique:
• les amortissements de capital et les primes des
assurances solde restant dû donnent droit à une
réduction d’impôt pour épargne à long terme;
• les intérêts du crédit peuvent être déduits
des revenus immobiliers («déduction d’intérêts
ordinaire»).
Régime fiscal des amortissements en capital
et des primes des assurances solde restant
dû: réduction d’impôt pour épargne
à long terme
Les amortissements en capital de tels crédits
hypothécaires, ainsi que les primes d’assurance
solde restant dû, donnent droit à une réduction
d’impôt égale à:
[Amortissements en capital + primes ASRD]
x 30 % (réduction d’impôts uniforme)
Seuls les amortissements en capital relatifs à la
première tranche de 73.190 euros du montant initial du crédit donneront droit à l’avantage fiscal.
Par ailleurs, pour chacun des conjoints, le total
des amortissements en capital pris en considération pour la réduction d’impôt et des primes
d’assurance solde restant dû ne peut dépasser
15% de la première tranche de 1.830 euros des
revenus professionnels et 6% du surplus, avec un
maximum absolu de 2.200 euros.
En outre, ce montant devra être diminué du montant que le client déduirait d’un autre emprunt
sur la base de la fiscalité pour habitation propre
et unique.
Le gain fiscal maximum, par contribuable ayant
souscrit le crédit, est donc de:
2.200 x 30% = 660 euros
Conditions relatives au contrat de crédit
• le crédit doit avoir été contracté par le
contribuable lui-même auprès d’une institution
établie au sein de l’Espace économique
européen;
• le crédit doit être couvert par une inscription
hypothécaire;
• la durée du crédit doit être de 10 ans au moins;
• le crédit doit avoir pour but de construire,
d’acquérir ou de transformer une habitation
située en Belgique ou dans un autre pays de
l’Union européenne.
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Conditions relatives au contrat d’assurance
solde restant dû
• le contrat doit être conclu avant l’âge de 65 ans;
• le contrat doit exclusivement couvrir sa propre
vie. Imposable = preneur d’assurance = assuré;
• le contrat doit avoir une durée de 10 ans au
minimum, quand il prévoit des avantages en
cas de vie;
• les avantages prévus par le contrat d’assurance
doivent être stipulés comme suit:
- jusqu’à concurrence du montant servant à la
reconstitution ou à la garantie de l’emprunt,
le contrat est au profit des personnes qui, en
cas de décès de l’assuré, acquièrent la pleine
propriété ou l’usufruit du bien immobilier;
20
- pour le solde éventuel, le contrat est au profit
du conjoint, du cohabitant légal ou de parents
jusqu’au deuxième degré du contribuable
(enfants, petits-enfants, parents, grands-parents,
frères et soeurs).
Le droit à la réduction reste acquis lorsque cette
assurance est mise en garantie auprès du créancier
hypothécaire, ING en l’occurrence.
Régime fiscal des intérêts: réduction des
revenus immobiliers («réduction ordinaire»)
Les intérêts payés sur les crédits contractés spécifiquement pour acquérir ou conserver des immeubles
sont déductibles du total des revenus immobiliers.
Comment procéder?
Assez lu, il est maintenant temps de passer à
l’action. Vous êtes intéressé(e)?
Voici ce que vous devez faire pour réaliser
votre rêve:
• Vous présentez votre projet dans l’agence
ING de votre choix, qui vous conseillera
les meilleures solutions de financement en
fonction de votre projet, de votre situation et
de vos attentes.
• Grâce aux outils dont elle dispose, l’agence
vous fera différentes estimations de prêts
et vous remettra un dossier comprenant
les données des simulations effectuées,
conformément au code de conduite européen.
• Vous introduisez une demande de crédit
officielle pour la solution que vous avez
retenue. Dans la plupart des cas, l’agence ING
se prononce elle-même sur la recevabilité de
votre demande.
• Nous vous remettons une offre confirmant
toutes les caractéristiques et conditions de
votre crédit hypothécaire, accompagnée d’un
plan d’amortissement et d’un projet d’acte.
• Vous signez cette offre dans le mois qui suit sa
délivrance.
• Nous transmettons au notaire de votre choix
toutes les informations requises pour lui
permettre de rédiger l’acte.
• Vous finalisez l’opération en signant l’acte
authentique auprès de votre notaire dans le
délai de validité de trois mois, comme le stipule
l’offre de crédit.
• Félicitations pour votre nouvelle habitation!
Nous vous souhaitons beaucoup de succès!
Nous sommes à votre disposition
pour toute information
complémentaire.
Surfez sur www.ing.be/maison
ou rendez-vous dans votre
agence ING.
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NOTES
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Prospectus crédit hypothécaire n° 17, d’application à partir du 27 février 2012.
ING Belgique SA – Banque – Avenue Marnix 24, B-1000 Bruxelles – RPM Bruxelles – TVA BE 0403.200.393 – BIC : BBRUBEBB – IBAN: BE45 3109 1560 2789.
Éditeur responsable: P. Wallez – Cours-Saint-Michel 60, 1040 Bruxelles – 704673F – 02-12. © Editing Team & Graphic Studio – Marketing ING Belgium.