Fonds de commerce - Mettre son Hôtel Café Restaurant en location

Fonds de commerce - Mettre son
Hôtel Café Restaurant en location
gérance.
Le propriétaire d’un Hôtel Café Restaurant, parce qu’il veut prendre
sa retraite ou tout simplement consacrer son temps au développement
d’une nouvelle activité, peut vouloir mettre son fonds de commerce en
location gérance. La location gérance peut aussi être utilisée comme
solution intermédiaire avant le rachat du fonds de commerce pour en
vérifier la viabilité économique.
La location gérance concerne le fonds de commerce, et est un contrat
synallagmatique qui prévoit qu’en contrepartie d’une redevance, le
locataire gérant peut jouir du fonds de commerce comme s’il était le
sien : il pourra bénéficier des fruits et prendre toutes les mesures
d’administration.
On parle de bailleur (pour le propriétaire de l’Hôtel-Café-Restaurant)
et de preneur pour celui qui prend le fonds de commerce en locationgérance.
Les conditions
Du côté du bailleur :
avoir exploité le fonds pendant deux ans au moins (quelques
exceptions à L. 144-5 du code de commerce) ;
il doit demander l’autorisation expresse du propriétaire des
locaux s’il est titulaire d’un bail commercial imposant une
exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués. Il
conviendra en tout état de cause d’analyser les conditions
contractuelles du bail, et d’en respecter les modalités.
Du côté du preneur :
avoir la capacité d’exercer le commerce (cela signifie, pouvoir
avoir la qualité de commerçant) ;
s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés ou au
répertoire des métiers (pour les artisans) ;
s’engager à exploiter le fonds selon sa destination, c’est-à-dire
sans changer l’activité. Cette question droit être bien réfléchie,
surtout si le repreneur compte reprendre le fonds dans l’idée de
mettre en œuvre une stratégie de croissance ou de développement.
Le contrat de location gérance ne peut être inférieur à 9 ans.
Les formalités d’enregistrement
1. Radiation ou inscription modificative au Registre du commerce et
des sociétés (R.C.S.) pour le bailleur s’il cesse d’être
commerçant durant la location-gérance. Ce sera le cas si le
bailleur n’a pas d’autres fonds à gérer;
2. Immatriculation au R.C.S. du preneur s’il est commerçant ou au
Répertoire des métiers s’il est artisan, dans les 15 jours de la
date du début de la location-gérance ;
3. Mention de la qualité de locataire-gérant et du numéro
d’immatriculation sur les documents commerciaux – factures,
papiers à entête ;
4. Avis au Centre de Formalités des Entreprises (C.F.E.) ;
5. Avis aux organismes sociaux ;
6. Dans les 15 jours suivant la signature du contrat de locationgérance, ou de sa fin, doit être publié un extrait du contrat, ou
un avis, dans un journal d’annonces légales ;
7. Enregistrement à la Recette des Impôts de la situation du bien
(facultatif).
La redevance
La loi ne prévoit pas un mode de calcul de la redevance qui peut donc
être librement fixée par les parties. Il est possible de prévoir un
mécanisme de révision. Toutefois, la redevance doit respecter le droit
commun qui prévoit l’obligation que le prix soit déterminé ou
déterminable (Article 1129 du code civil).
Les redevances sont soumises à la TVA. Pour le bailleur, les
redevances sont des bénéfices d’exploitation imposables dans la
catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour le
preneur, elles sont des charges.
Attention, les redevances perçues par un bailleur qui continue de
réaliser des actes de commerce au titre de l’entreprise louée ou y
exerce une activité, sont soumises à cotisations sociales et à CSG et
CRDS.
La fin du contrat
Selon le droit commun des contrats, les conditions de résiliation d’un
contrat de location gérance dépendent de la durée du contrat
(déterminée ou indéterminée).
Si le contrat est à durée déterminée, la résiliation anticipée ne
peut intervenir qu’aux termes d’un commun accord dans les
conditions prévues par le contrat ;
Si le contrat est à durée indéterminée, la résiliation peut se
faire unilatéralement à l’initiative d’une des deux parties. Le
contrat de location-gérance pouvant prévoir les modalité de la
dénonciation du contrat.
Risque – Reprise du bailleur du bien en l’état : le bailleur reprend
le fonds de commerce en l’état. En conséquence, cette forme de gestion
peut présenter un risque pour le bailleur qui peut reprendre un
commerce à l’activité économique diminuée ou à la réputation abimée.
Solution : lors de la rédaction du contrat de location-gérance, il
possible de créer un droit de regard du bailleur sur certaines
décisions de gestion pour limiter son risque. Cet élément doit faire
l’objet d’une négociation, lors de la rédaction du contrat de
location-gérance.
Cession du fonds de commerce : Il arrive souvent que le contrat de
location-gérance soit utilisé aussi comme une méthode de financement
de l’acquisition du fonds de commerce (à l’instar d’un crédit-bail),
où le locataire a une option d’achat sur le fonds de commerce à un
prix réduit des redevances payées.
Attention, dans ce genre de montages contractuels, il faut faire
preuve de grande prudence lors de la rédaction des clauses dans la
mesure où l’administration fiscale a une forte propension à
requalifier le contrat en une cession déguisée afin d’augmenter
l’assiette d’imposition (le prix du fonds de commerce) en y incluant
les redevances payées.
Règlementaire - Installer une
terrasse
Comment installer une terrasse devant votre café ou restaurant ?
Le principe est simple : le domaine public est normalement affecté à
l’usage du public et donc (article L. 2122-1 du Code général de la
propriété des personnes publiques) :
Nul ne peut, sans disposer d’un titre l’y habilitant,
occuper une dépendance du domaine public d’une personne
publique mentionnée à l’article L. 1 ou l’utiliser dans
des limites dépassant le droit d’usage qui appartient à
tous.
Toutefois, il peut aussi faire l’objet d’occupation privative
moyennant autorisation préalable, dans la mesure où cette occupation
est compatible avec l’affectation originelle de ce domaine public.
Concrètement et appliqué aux trottoirs : ces derniers ont pour
affectation la circulation des piétons ; dès lors, installer une
terrasse suppose une autorisation, mais la terrasse ne peut pas rendre
incompatible le trottoir à son affection : la circulation.
En bref, l’ouverture d’une terrasse sur la voie publique suppose
l’obtention d’une autorisation d’occupation temporaire de la voirie
publique de l’administration accordée par voie d’arrêté et faisant
l’objet d’une redevance (L. 2125-1 du code générale de la propriété
des personnes publiques).
I – Les types de terrasses et d’autorisation
Il faut distinguer la terrasse en fonction de sa localisation et de
l’existence ou non d’une emprise au sol.
Il y a deux critères de distinction :
L’existence ou non d’une emprise au sol.
La localisation de la terrasse : La contre-terrasse est la
terrasse qui ne jouxte pas le restaurant mais est en face, contre
le bord du trottoir opposé, le passage des piétons se faisant
entre la contre terrasse et le restaurant.
En fonction du type de terrasse, il conviendra de demander des
autorisations distinctes :
Le permis de stationnement : il autorise le stationnement sans
emprise au sol.
La permission de voirie : Il s’agit de l’autorisation à obtenir en
cas d’emprise au sol.
II – A qui faire la demande
Pour le permis de stationnement : autorité administrative en charge de
la police et de la circulation.
Pour la permission de voirie, il faut faire la demande au service de
l’aménagement urbain.
A Paris, il faut remplir la demande d’autorisation d’occupation du
domaine public, à adresser à au service de l’urbanisme. La demande
peut aussi être faite par internet en utilisant le service du site
internet du guichet des professionnels de paris.
III – Les pièces justificatives
La demande doit être accompagnée :
d’une copie d’un extrait K ou Kbis ;
d’une copie des licences de débit de boisson ;
d’une copie du bail commercial ou du titre de propriété ;
d’une attestation d’assurance pour l’occupation du domaine public;
d’une relevé d’identité bancaire (RIB).
Il conviendra aussi de fournir un descriptif de la terrasse.
Le délai d’instruction de la demande est de deux mois.
IV – Les caractéristiques de l’autorisation
L’autorisation est personnelle (elle ne peut être cédée), précaire
(elle ne vaut que pour une durée spécifique) et révocable.
Attention: en raison du caractère personnel de l’autorisation, elle
n’est pas inclus dans la cession du fonds de commerce et donc doit
faire l’objet d’une nouvelle demande par le nouveau propriétaire. Lors
du rachat d’un fonds de commerce ayant pour principal attrait une
terrasse, il conviendra d’être très prudent lors du transfert du
fonds, notamment en mettant en condition suspensive l’obtention d’une
nouvelle autorisation.
V – La redevance
Le montant de la redevance – le droit de voirie – est fixé au niveau
local par la commune.
Le montant de la redevance est variable en fonction de l’intérêt que
la terrasse présente pour le demandeur (L. 2125-3 du code de la
propriété des personnes publiques). Plusieurs éléments sont pris en
compte dont l’importance de la terrasse, la présence d’une emprise au
sol, et surtout la valeur commerciale de la voie considérée.
Le montant de la redevance est révisable par l’administration.
G – Les sanctions
Attention : L’autorisation d’occupation du domaine publique est
soumise à des conditions strictes, et est souvent accompagnée d’une
charte d’occupation du domaine public qui doit être scrupuleusement
respectée.
La sanction est une amende de 1.500 euros (contravention de 5ème
catégorie) en cas d’occupation de la voirie sans autorisation ou en
cas de non respect des conditions de l’autorisation ou de la charte
d’occupation du domaine public.