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Les conseils du spécialiste
L’expertise d’un immeuble
de rendement
possible le taux de rendement à appliquer. On
La méthode DCF est loin d’être simple! Elle exige
prend alors en compte différents paramètres tels
des connaissances approfondies dans différents
que l’âge, l’état du bâtiment, sa situation, son af-
domaines (économie, finance, technique du bâti-
fectation, ainsi que d’éventuels risques locatifs.
ment, marché immobilier, droit du bail, etc.).
Dans la plupart des cas, le mandant désire con-
Cette méthode présente l’inconvénient de n’avoir
On reproche parfois à la DCF de ne reposer que
naître la valeur vénale de son immeuble.
de valeur qu’au moment précis où l’analyse est
sur des hypothèses. Néanmoins, en matière d’in-
Ses motivations peuvent être diverses : commer-
faite et de ne considérer l’immeuble dans sa durée
vestissement – un bien immobilier n’est-il pas
ciales (achat / vente), fiscales, liées à un partage
de vie que de manière très sommaire et implicite.
aujourd’hui considéré comme un véritable capital
Une expertise, pourquoi ?
(succession, divorce), etc.
qu’il convient de valoriser? –, il vaut mieux poser
Un des moyens de contourner cet inconvénient est
Il existe plusieurs techniques d’évaluation de biens
d’appliquer la méthode DCF (Discounted Cash
immobiliers, ces techniques variant en fonction du
Flow). Cette méthode, beaucoup plus détaillée,
type d’immeuble et du but de l’analyse.
analyse sur une durée de 10 à 20 ans les mouve-
des hypothèses que de n’en poser aucune. Seuls
des spécialistes maîtrisant tant les arcanes immobiliers que financiers seront à même de les définir de manière pertinente.
ments relatifs à la gestion de l’immeuble. On estiPour déterminer la valeur vénale d’un immeuble de
me sur une base annuelle les encaissements (prin-
Le choix entre la méthode traditionnelle ou la mé-
rapport, la méthode adaptée est l’évaluation de la
cipalement
les
thode DCF dépend essentiellement du type d’im-
décaissements (charges, travaux d’entretien, tra-
meuble, des objectifs de l’analyse et du degré de
d’évaluer le bien à un moment donné en capitali-
vaux à plus-value, etc.), le solde déterminant un
précision exigé. La méthode DCF tend cependant à
sant l’état locatif à un taux de rendement défini par
cash flow annuel. La valeur du bien est déterminée
être de plus en plus demandée par le marché, no-
l’expert. La difficulté principale de la méthode tra-
en ramenant ces cash flows à la valeur du jour par
tamment par les institutionnels, qui ont à cœur de
ditionnelle est de déterminer le plus objectivement
un processus d’escompte.
suivre année après année l’évolution de la valeur
valeur de rendement. Techniquement, il s’agit
les
entrées
locatives)
et
de leur portefeuille immobilier.
Nos atouts chez Immvestis :
concilier architecture et
économie
Pour répondre à cette demande en forte croissance, notre équipe réunit sous un même toit
architectes et économistes qui sont à même de
vous fournir, outre la seule valeur du marché, une
analyse fine, détaillée et personnalisée de votre
bien de manière à vous aider à le valoriser en fonction
de vos désirs et de vos besoins personnels.
Orbe
Au centre du bourg, dans un quartier calme et verdoyant,
immeuble locatif datant de 1750, rénové en 2004,
comprenant 7 appartements et 3 garages. Beaucoup de
charme, entretien régulier.
Volume (ECA) Chauffage
Etat locatif annuel
Rendement brut 4’599 m3
gaz
CHF 109’080.—
6,42 %
CHF 1’700’000.- ( Ref. 1023 )
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