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ADIL ^
MAI 2006
N° 85
LOCATION D'UN GARAGE
Une gestion locative simple, un entretien souvent peu coûteux et un
rendement généralement attrayant rendent l'achat de garages ou
d'emplacements de stationnements relativement intéressant.
Ces immeubles peuvent être loués séparément ou comme accessoire d'un
logement.
LA LOCATION ISOLEE
Le propriétaire loue son parking ou emplacement à une personne physique ou
morale qui n'est ni son locataire en résidence principale ni l'exploitant de son
fonds de commerce.
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^ Le contrat de location
-
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Le bailleur établit un bail de droit commun, soumis aux dispositions du
Code Civil c'est-à-dire qu'il bénéficie d'une totale liberté contractuelle.
Il fixe les conditions comme bon lui semble : durée, possibilité de
résiliation, réparations, loyer...
Toutefois, les droits et obligations de chacune des parties doivent être
équilibrés.
Toutes les clauses peuvent être librement négociées entre les
co-contractants.
Les revenus fonciers
Le propriétaire relève des revenus fonciers, ajoutés le cas échéant à ses
autres revenus immobiliers puis à son revenu global.
IL n'y pas de différence entre les revenus issus de la location d'un garage
fermé (box) et ceux d'un simple emplacement (marquage au sol).
Si le bailleur ne possède pas d'autres immeubles et que ses revenus
locatifs annuels n'excèdent pas 15.000 €, il bénéficie automatiquement du
régime simplifié du micro-foncier.
Il n'est alors imposé que sur 70 % des loyers bruts.
Ce régime se révèle favorable si les charges réelles déductibles demeurent
inférieures à 30 % des loyers bruts (taxe foncière, frais de gestion,
assurances...).
Agence Départementale pour l'Information sur le Logement de la Dordogne
3 rue Victor Hugo - 24000 PERIGUEUX - Tél. : 05 53 09 89 89 - Fax : 05 53 09 83 40
E.mail : [email protected]
La TVA est en principe applicable mais, dans les faits, le contribuable ne la verse pas si ses
recettes annuelles ne dépassent pas 27.000 €. ïl bénéficie de la franchise en base.
LA LOCATION D'UN GARAGE ACCESSOIRE
AU LOGEMENT LOUE
Le principe : un bail unique
Le bailleur loue à la fois un local d'habitation et un garage au même locataire. Un bail
unique soumis au statut des baux d'habitation (loi du 06.07.1989) régit la situation.
L'exception : 2 conventions distinctes
La Cour de Cassation admet que les parties signent d'une part un bail relevant de la loi
du 06.07.1989 pour un local d'habitation et, d'autre part, un bail soumis aux dispositions
du Code Civil pour le garage (3eme chambre civile, 5/03/97).
La commune intention des parties doit prévaloir.
(
Le contrat doit alors impérativement mentionner de façon claire et précise la volonté des
parties de ne pas faire du garage un accessoire du contrat de location.
ATTENTION
En cas de délivrance au locataire d'un congé pour vendre, il est nécessaire de déterminer
précisément ce qui est loué. Si le garage n'est pas un accessoire, seul le logement devra
être proposé à la vente.
A l'inverse, le droit de préemption du preneur porte à la fois sur le logement et son aire de
stationnement, s'il s'agit d'un accessoire (hypothèse du bail unique).
A défaut, les congés sont nuls.
Le garage en régime Robien
Le dispositif dit Robien est une incitation fiscale à l'acquisition
d'immeubles à usage d'habitation.
Si un garage loué isolément n'y ouvre pas droit, le garage en tant
que dépendance d'un logement peut faire l'objet d'une déduction au
titre de l'amortissement. Un bail unique doit alors être établi.