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Indices à noter
Indice FFB : 879,7
PC (hors tabac) : 123
Nouvel IRL : 120,95
BT 01 : 858,3
CC : 1593
LC : 104,44
Prix au m² Scellier libre :
• 15,19 E avant le 1/01/2011
• 13 E à partir du 1/01/2011
Prix au m² Scellier
intermédiaire :
• 12,15 E avant le 1/01/2011
• 10,40 E après le 1/01/2011
L’ e - n e w s l e t t e r d e l a c h a m b r e s y n d i c a l e F NAIM H a u t e - G a r o n n e n o 6
éditorial
Par Emmanuelle LASSALLE-MICHEL
Présidente FNAIM31
Planning du
1er trimestre 2012
Janvier / 17 et 18 : La décla­ration des revenus fonciers. /
31 : Le nouvel environnement
fiscal. / Février / 7 : Obtenir
un vrai mandat exclusif au bon
prix. / 16 et 17 : Comment
estimer et expertiser les fonds
de commerces. / Mars / 12 :
Copropriété – 35 cas pratiques
pour en finir avec les idées
reçues. / 13 : Locations + la
maîtrise de l’offre des locations
en travaillant sur les mutations
des grandes entreprises. / 14 :
Comment développer votre
agence synergies commerciales. / 20 : Les contrats exclus
des champs d’application du
statut des baux commerciaux.
Avril / 2 : Développer son
chiffre d’affaires avec Internet.
Inscription auprès
de votre déléguée
Josiane Rondonnet,
Vice Présidente
de la FNAIM31, Déléguée
Régionale à la Formation :
formation.fnaim.
[email protected]
La vie de la chambre
Nouveaux
adhérents :
• Mme Ballot Edith, Metro
Immobilier, Toulouse
• M. Care Claude, Care
Immobilier, Castelmaurou
• Mme Deficis Nicole, Arcole
Gestion Immobilier, Toulouse
• M. Garcia Christophe,
Acantys Transactions, Toulouse
• M. Mabanza Armand, Cabinet
Azeli Immobilier, Toulouse
• Mme Vincent Jacinta, Capital
Conseil Immobilier, Bouloc
Nouvelles succursales :
Mme Bedin Yvette, Cabinet
Bedin, 3 nouvelles agences,
Toulouse
M. Deisieux Nicolas, Agence
Deisieux Minimes, Toulouse
Mme Sicre Elisabeth, Api
Immobilier, Toulouse
M. Soual Yannick, Cœur
Lauragais Immo, Mons.
© Bernard Aiach
Formation
« Cloud Computing »
Nuages ou éclaircies ?
C’est bien la question que se posent
les PME, et agents immobiliers notamment,
qui envisagent d’externaliser leurs logiciels
et leurs bases de données dans un « cloud »
(nuage). En perdraient-ils le contrôle ? Le
« Cloud Computing » est le sujet du moment.
Les serveurs, les infrastructures lourdes,
les problèmes de maintenance informatique
c’est du passé nous dit-on. Il n’y aura plus
de serveurs propres ou d’ordinateurs dans
vos agences donc plus de préoccupation
d’entretien ni même plus d’investissement
informatique… que des écrans… Autre
avantage, vous ne vous soucierez plus
du fonctionnement ni même de la puissance
requise des ordinateurs. Le service vous
sera fourni à la demande, ce qui permet
une grande flexibilité.
Un ordinateur, une connexion Internet,
où que vous vous trouviez dans le monde,
et le tour est joué. Les feuilles de paie,
la comptabilité, les baux de location,
la gestion de copropriétés, l’administration
de biens et tous les documents associés,
le suivi des transactions et de vos clients
pendant, en amont et en aval des actes,
les e-mails désormais accessibles en un clic.
Externalisation, flexibilité, mobilité,
délocalisation, dématérialisation : le tout via
cette connexion Internet de haute qualité.
Sur terre ou dans les nuages ?
À l’origine de cette révolution, le « Cloud
Computing », l’informatique dans les nuages.
Le principe : la délocalisation de toutes
les tâches informatiques internes,
la sécurisation de toutes les informations,
un stockage garanti et une accessibilité à tout
moment et de n’importe où de tout ce qui
concerne votre cabinet ou vos clients.
Et bien sûr, une confidentialité totale. C’est
ce que nous promettent IBM, HP, Microsoft,
Google et Orange qui considèrent
que l’avenir est là : des coûts en chute libre
pour les TPE et les PME, le premier marché
visé mais les grandes entreprises
s’y intéressent de plus en plus.
Certains comparent ce concept informatique
à la distribution d’électricité. Vous ne serez
donc plus propriétaires de vos serveurs
informatiques mais vous accèderez
directement à des services en ligne.
Les applications et données de votre agence
immobilière ne seront plus sur un ordinateur
local mais sur des serveurs distants. Imaginez
les coordonnées détaillées de vos mandants
(nom, adresse, téléphone, e-mail, RIB)
interceptables par les autres prestataires
présents sur le nuage.
Et puis les écologistes s’en mêlent aussi :
comme on supprimerait les serveurs
et les ordinateurs de chaque entreprise,
le « Cloud Computing » contribuerait donc
à réduire les pertes et dépenses inutiles
en énergie électrique ! Du vrai développement
durable dans l’immobilier…
Le ciel est-il vraiment bleu au-dessus
des nuages… ?
Souhaitant qu’il le sera pour nous en 2012
malgré la grisaille pronostiquée par les
météorologues de l’économie, les membres
du Conseil d’Administration de la FNAIM
de Haute-Garonne se joignent à moi
pour vous présenter leurs vœux les plus
chaleureux de bonheur, de réussite
et de santé pour vous, vos familles
et vos entreprises. ◆
Votre soirée des vœux en images sur www.fnaim31events.com
janvier 2012 • 1
L ’ e - n e w s l e t t e r d e l a c h a m b r e s y n d i c a l e F NAIM H a u t e - G a r o n n e
LA DEFENSE DE NOS DROITS
Pas de relâche face au projet de loi Lefebvre
Un dispositif « perdant-perdant »
Le Sénat a examiné en fin d’année
dernière un projet de loi déjà adopté
en première lecture à l’Assemblée
Nationale. Son but visait à renforcer
les droits, la protection et l’information
des consommateurs.
Face à ce noble objectif, que dire ?
Ce projet a fait l’unanimité parmi la classe
politique et bien entendu chacun d’entre
nous ne peut que se réjouir de tant
de sollicitudes de la part de nos élus.
Mais dès la première lecture de certaines
dispositions propres à l’environnement
de l’immobilier – le premier poste
d’investissement des ménages français –
on est effaré de découvrir la candeur
qui a prévalu à la rédaction de ce projet.
La FNAIM a largement réagi sur cette
question et a présenté des amendements
remarquables. Nous-mêmes en HauteGaronne, avons relayé un argumentaire
exhaustif auprès de nos cinq sénateurs
et chaque adhérent a eu communication
de cette relation.
Grâce aux actions récurrentes menées
par notre Fédération et relayées
par ses Chambres, une grande majorité
des amendements proposés ont été
adoptés par le Sénat.
Les dispositions originelles auraient
non seulement eu des conséquences
dramatiques et néfastes sur le marché
Le projet de loi Lefebvre à l’Assemblée Nationale
2 • janvier 2012
de l’emploi mais surtout, la protection
du consommateur loin d’être renforcée,
aurait à coup sûr été mise à mal.
La suppression de la clause pénale avait
été adoptée par les députés en première
lecture. Nous travaillons maintenant
à la faire rétablir auprès de l’Assemblée
Nationale lors de sa seconde lecture.
Un vrai risque pour
le consommateur
Pour les promoteurs de la disparition
du mandat exclusif encore très actifs,
cette mesure permettrait au particulier
de vendre lui-même, par exemple
en passant des annonces de son côté,
et stimulerait la concurrence entre
professionnels, les amenant à hausser
le niveau de leurs prestations et à baisser
le coût de leurs honoraires.
En fait, il n’en est rien, et une telle mesure,
si elle était adoptée, obligerait
au contraire tous les agents du monde
immobilier à travailler dans la médiocrité
la plus totale, tout en leur donnant
le choix entre augmenter leurs tarifs ou
déposer le bilan et ceci sans rien ajouter
à la protection du consommateur. Une
conséquence désastreuse pour l’emploi.
Supprimer l’option de l’exclusivité ?
Que gagnerait le consommateur avec
cette réforme ? Le vendeur gagnerait
la liberté de promouvoir lui-même
son bien. Mais cette possibilité existe
déjà : c’est le mandat simple ! Le Ministre
du logement l’a bien compris et nous
a confirmé lors de notre dernier Congrès
qu’il partageait nos vues.
L’Assemblée Nationale ira-t-elle dans
le même sens ?
Le mandat exclusif : un vrai plus
pour le consommateur
Il nous faudra convaincre nos députés
une fois de plus. En mandat exclusif,
le professionnel a beaucoup plus
de chances de parvenir à la vente
car il va tout mettre en œuvre pour cela.
Il prend des engagements précis, écrits,
pour obtenir l’exclusivité, et les respecte
pour éviter une dénonciation prématurée
du mandat.
Il va pouvoir constituer un dossier
de qualité, organiser une série de visites
ciblées, en consentant un budget
important en publicité et en concentrant
ses efforts sur peu de biens.
De plus, il y a quelques années, à l’instar
de ce qui se passe chez nos voisins
européens et anglo-saxons, sont apparus
les fichiers communs de mandats
exclusifs. Ils sont redoutables d’efficacité,
et très intéressants pour le vendeur
comme pour l’acquéreur. Le vendeur
obtient une grande diffusion de son bien
auprès de nombreux professionnels,
et l’acquéreur n’a plus besoin de courir
L ’ e - n e w s l e t t e r d e l a c h a m b r e s y n d i c a l e F NAIM H a u t e - G a r o n n e
toutes les agences puisque chacune
peut proposer les biens des autres.
L’AMEPI qui rassemble maintenant 130
agences et près de 1 500 biens
en Haute-Garonne a apporté la preuve
de cette efficacité.
Ce mode de fonctionnement satisfait
parfaitement le vendeur. Le rapport
tarif/prestations est beaucoup plus
favorable au consommateur.
La protection du consommateur reste
toujours pleinement assurée. Dès
sa signature, le mandant peut annuler
dans les sept jours tout mandat.
Par la suite, au bout de trois mois,
ce mandat peut être dénoncé.
La suppression du mandat exclusif –
25 % du marché aujourd’hui mais près
de 50 % du marché dans quelques
années – si elle est maintenue, aurait
des conséquences graves sur notre
économie.
L’absence de fluidité du marché, le cycle
de vente étant plus long, mécontenterait
(voire fragiliserait) tous les
consommateurs, qu’ils soient acquéreurs
ou vendeurs car chacun sait que très
souvent l’acquisition d’une nouvelle
résidence suppose la cession préalable
de l’ancienne.
Par ailleurs, l’investissement immobilier
est la principale raison de l’endettement
des ménages en France et la part
du crédit à l’habitat est toujours
prépondérante. Elle avoisine les 70 %.
La proportion des ménages disposant
d’un patrimoine immobilier est maintenant
supérieure à 60 %. C’est considérable.
Un réel risque pour les finances
de l’État
Dans un contexte où la France est
condamnée à réduire son endettement
et où il sera demandé à ses citoyens
d’en faire de même, tout en consolidant
leur patrimoine immobilier pour préserver
quelques compléments de retraite,
comment nos hauts fonctionnaires
ou soi-disant experts ont pu à ce point
ignorer les réalités de la France de terrain
et présenter une telle esquisse de loi ?
Alors que l’intermédiarité immobilière
est considérée comme inutile
et superflue, on peut s’interroger
comment les agents immobiliers
en France sont aujourd’hui parvenus
à représenter 50 000 entreprises,
administrent 9 millions de biens et
réalisent près de 500 000 transactions
sur le logement ancien par an,
soit environ 60 % du nombre total
des transactions en France.
Que disent les associations de
consommateurs des agents immobiliers ?
• « leurs honoraires grèvent le pouvoir
d’achat des vendeurs et acquéreurs,
des locataires et bailleurs, en étant
augmentatifs des prix du marché »,
• « les niveaux d’honoraires pratiqués
sont trop élevés et ne sont pas en
rapport avec les prestations rendues »,
• « le mandat exclusif est un moyen
de passer les menottes au propriétaire ».
Dans le même temps, tout en reprochant
à ces agents le montant de leurs
commissions et parfois leurs aptitudes,
curieusement ces associations trouvent
normal que le consommateur puisse
interroger les agents immobiliers
gratuitement et leur demandent
d’engager leur responsabilité par écrit
sur la valeur d’un bien immobilier
dans de nombreux cas :
• afin de mettre en vente ce bien
sans l’intermédiaire de l’agent,
• afin de régler une succession
entre héritiers,
• à l’occasion d’une demande de prêt
pour un achat fait entre particuliers,
lorsque la banque demande à ces
particuliers de produire une évaluation
attestée par un professionnel,
• etc… etc…
Par ailleurs, est-il acceptable
que le particulier exige de l’agent
immobilier des comptes ?
• sur l’engagement sur le plan de son
investissement publicitaire relatif au bien
confié,
• sur la mobilisation de son personnel,
• sur le suivi du planning des visites
réalisées,
• sur le taux de fréquentation du site
Internet de l’agence,
• etc… etc…
Tout ceci alors que le mandat n’est pas
exclusif et qu’en cas de vente
par une autre agence ou par le particulier
lui-même, l’agent immobilier titulaire
d’un mandat simple aura engagé
des efforts financiers sans aucune
compensation. Aucune profession
au monde n’est traitée de la sorte.
L’agent immobilier : toujours
corvéable
Et nous pourrions ainsi citer quantité
d’autres services que nous assurons
gratuitement, sans que personne
ne s’en offusque jamais et ce dans tous
les domaines où nous agissons : location,
gestion, syndic, conseils patrimoniaux,
Frédéric Lefebvre, Secrétaire d’Etat
droit des baux, fiscalité… pour
lesquels le client attend de notre part
compétence et disponibilité pour éviter
d’avoir recours aux services payants
d’un conseil extérieur.
Et que dire – ne nous voilons pas
la face – de ces transactions initiées par
l’agent immobilier grâce à qui le vendeur
et l’acheteur ont été mis en contact
et qui ne régleront pas les honoraires
pour un service qui aura coûté à cet
agent plusieurs mois d’investigation ?
Les deux parties auront en effet conclu
entre elles sans verser d’indemnités
et sans s’en vanter auprès des notaires.
L’agent immobilier ne bénéficie d’aucune
faveur. Bien au contraire.
La loi Lefebvre non seulement rigidifierait
le marché immobilier et diminuerait
la fluidité des transactions mais elle
réduirait considérablement et durablement
pour le gouvernement les rentrées
fiscales, affaiblirait le secteur des
services de l’intermédiarité immobilière
en France qui emploie 250 000 de nos
concitoyens collaborant à la réalisation
d’un chiffre d’affaires qui avoisine
les 20 milliards d’euros et contribuant
à près de 13 % de la valeur ajoutée
de l’ensemble des activités économiques
du pays.
L’Assemblée saura-t-elle y déceler
les dangers pour notre économie dans
sa composante immobilière ?
Nos députés sauront-ils lui apporter
les amendements appropriés ?
Espérons que la raison prévaudra
et que nous éviterons le syndrome
du « perdant-perdant ».
Un négociateur qui travaille
en mandat exclusif s’occupe
en moyenne de seulement
15 biens simultanément.
Les statistiques sont
sans appel : en mandat simple,
le bien a seulement une chance
sur dix d’être écoulé.
En mandat «exclusif»,
l’agence a sept chances
sur dix de le vendre.
Janvier 2012 • 3
L ’ e - n e w s l e t t e r d e l a c h a m b r e s y n d i c a l e F NAIM H a u t e - G a r o n n e
LA DEFENSE DES CONSOMMATEURS
Les pratiques sauvages dans l’immobilier :
« boucher le jour, agent immobilier le soir ? »
Deux visions du métier immobilier ?
Un problème bien grave se fait
actuellement jour en France pour
le consommateur.
De quoi s’agit-il ?
On nous dit que deux visions du métier
s’affrontent : d’un côté, ce serait
l’exercice traditionnel des agences ayant
pignon sur rue, de l’autre, les modèles
dits de « low cost » ou de « réseaux
de mandataires » apparus récemment,
d’auto-entrepreneurs ou agents
commerciaux se rattachant à une carte
professionnelle unique (dont ils ne sont
pas titulaires) et travaillant de leur
domicile.
Dans cette dernière catégorie,
ces nouveaux intervenants réunissent
des centaines de négociateurs adhérents
qui, en contrepartie d’une cotisation
mensuelle de quelques centaines
d’euros, et d’une formation sommaire –
de 2 jours parfois – opèrent
donc sous la tutelle d’une seule
et même carte professionnelle.
2 jours pour former et qualifier un agent
commercial ? Est-ce cela l’idée
que certains se font du métier
de l’immobilier et de la protection
des consommateurs ?
Internet aidant à leur organisation,
ces officines permettent donc
à un individu qui dispose de la carte
professionnelle de gérer des centaines
de collaborateurs incompétents
et sans formation ni contrôle à l’autre
bout de la France.
Ces officines offrent en effet, sur leurs
sites, et sous le couvert de cette carte
professionnelle, le statut d’« agent
commercial » à ces personnes mais
précisent-elles « cela ne vous dispense
pas de l’obligation de souscrire une
assurance en responsabilité civile,
car vous gardez aussi votre part de
4 • janvier 2012
responsabilité ». Mais qui le vérifie ? !!!
Et bien sûr, on attire le chaland : ces
mandataires conservent 70 % à 95 %
de la commission et font remonter
le reste aux créateurs du réseau.
Certains de ces amateurs opèrent
même de la terrasse d’un café, comme
l’a expliqué sur la chaîne M6 à l’émission
Capital, cet « agent commercial »
d’une célèbre enseigne,
à des professionnels de l’immobilier
patentés, médusés et auxquels
on assène qu’ils n’ont rien compris
aux économies qu’ils pourraient
ainsi réaliser.
Et la déclaration préalable
d’activité ? Aux oubliettes ?
Telle que la loi Lefevbre est rédigée
aujourd’hui, les sanctions telles
que le prévoyait la Loi Hoguet en cas
de création « sans déclaration
préalable d’activité » d’un établissement
secondaire d’agence immobilière
par une même entité juridique
sous la forme d’un établissement,
d’une succursale, d’une agence
ou d’un bureau, pourraient disparaître.
De surcroît, cette disposition associée
à la suppression de la clause pénale
dans le mandat exclusif devrait décupler
la dégradation des prestations offertes
par les agents immobiliers et aller
à l’inverse d’une meilleure protection
du consommateur.
La suppression de sanction en cas
de non déclaration préalable de nouvelle
ouverture d’agence est une aberration
en regard des objectifs visés
par ce projet de loi. Autant promouvoir
l’installation sauvage de n’importe
quelle officine qui, parce qu’elle ne sera
jamais signalée à la Préfecture, ne sera
jamais répertoriée dans les fichiers
de la DGCCRF (Direction Générale
de la Concurrence, de la Consommation
et de la Répression des Fraudes)
et donc en dehors du champ de contrôle
de cette instance en cas d’abus
vis-à-vis du consommateur.
L’absence de sanctions en cas
d’ouverture « sauvage » d’agences
ou de pratiques telles que précitées,
dessert en fait le consommateur
qui attend, au contraire, plus
de surveillance de la profession et plus
de qualité. Quid par exemple de la réelle
responsabilité civile professionnelle
en cas d’erreur préjudiciable
au consommateur ?
Comment le législateur si exigeant
sur le niveau de qualification
et de formation des porteurs de cartes
professionnelles, peut-il ainsi renoncer
aux critères à remplir pour obtenir
le droit d’«ouvrir une agence » ?
Comment admettre que des officines,
regroupant des personnes, soit en échec
dans une autre branche, soit animées
par l’appât du gain – et formées
à l’immobilier en un week-end ! – se
multiplient ?
Ces nouveaux agents mandataires
indépendants en immobilier font courir
un risque considérable aussi bien
au vendeur qu’à l’acheteur.
Et en matière de création d’emplois,
l’argument avancé par ces officines
ne tient pas. Plus de la moitié
de ces anonymes, au bout de quelques
mois et après de lourds investissements
personnels renoncent. L’autre moitié
ne survit pas du fait de l’improvisation
avec laquelle elle se lance dans cette
activité.
Il n’y a pas pérennité de l’emploi.
Les créateurs de ces réseaux
en revanche s’appuient sur cette base
qui plus elle s’élargie, en additionnant
des activités si médiocres soient-elles,
plus elle leur permet de s’enrichir.
Et les contrôles ? Aux oubliettes ?
Comment comprendre que
ces organismes ne soient assujettis
à aucun contrôle ni obligation
de compétence pour leurs membres ?
Le reportage de la chaîne M6
le 6 novembre dernier, encore une fois,
était édifiant à cet égard : des citoyens
s’improvisaient agents immobiliers
en toute légalité et à partir d’une terrasse
de café. Est-ce cela que nous voudrions
voir proliférer sur notre territoire ?
Est-ce cela l’idée que nous nous faisons
du renforcement des droits
du consommateur qui ne sera plus
assuré d’obtenir ni un service de qualité
ni la sécurité de base qu’exige
une transaction immobilière ?
En immobilier, les « vendeurs
à la sauvette » ne dérangeraient-ils
donc plus personne ?
Comme le précisait l’un de nos
confrères, « si demain, mon boucher
peut installer des annonces immobilières
L ’ e - n e w s l e t t e r d e l a c h a m b r e s y n d i c a l e F NAIM H a u t e - G a r o n n e
en vitrine, effectuer des transactions
immobilières, sans qu’il soit sanctionné,
il deviendra difficile pour la Direction
Générale de la Concurrence de la
Consommation et de la Répression des
Fraudes de recenser les “ marchands
immobiliers ” et de les contrôler. »
En matière de qualité, tout ceci ira droit
au mur : à l’encontre des intérêts
des consommateurs, cette pratique
présentera de graves lacunes et mettra
en danger la protection des citoyens.
Le nombre d’adhérents FNAIM31 en croissance depuis 2009 !
265
2011
260
255
2010
250
2008
245
240
2009
235
Élection du nouveau
Conseil FNAIM31
Le PTZ , cible manquée ?
Les ambitions du PTZ
Rappelons les divers objectifs
du gouvernement avec le prêt
à taux zéro : il s’agit
de permettre à davantage
de Français de devenir
propriétaires d’un logement.
Le gouvernement souhaite
simultanément :
• augmenter la solvabilité
des ménages grâce aux aides
de l’État ;
• simplifier et rendre plus
Le PTZ dans le neuf
BBC
86 %
non BBC
accessible l’acquisition
d’un premier logement
avec un produit unique ;
• mieux cibler la demande
de logements en prenant
en compte la disparité
des situations dans
les régions ;
• diriger les aides vers l’achat
de logements neufs dans
les départements où le parc
immobilier est sous tension,
ou à l’inverse,
• encourager l’achat dans
l’ancien dans les zones où
la demande est moins forte ;
• renforcer les aides en faveur
des logements les plus
performants sur le plan
énergétique ;
• encourager l’acquisition
de logements BBC ;
• valoriser l’amélioration des
performances énergétiques
des logements anciens.
Le bilan du PTZ
en Haute-Garonne
Le Club de veille
de l’Immobilier de la CCIT
a donné la parole
à Alain Barbes, Directeur
de l’ADIL31, le 8 décembre
dernier sur cette question
du PTZ, et plus
spécifiquement sur le bilan
en Haute-Garonne.
Qu’en est-il ?
Les réponses d’Alain Barbes :
– environ 4 100 PTZ ont
été attribués ;
– ¾ de ces prêts concernent
le bâtiment ancien ;
– ces attributions touchent
les ménages qui disposent
de capacités contributives
les plus importantes
et n’atteignent pas la cible
de ceux qui en auraient
le plus besoin ;
– le PTZ : pour la part
qui concerne le financement
dans le neuf, peu de PTZ
concernent le BBC ;
– une accession familiale
en panne.
Alain Barbes, directeur
de l’ADIL
janvier 2012 • 5
L ’ e - n e w s l e t t e r d e l a c h a m b r e s y n d i c a l e F NAIM H a u t e - G a r o n n e
INTERNATIONAL
FNAIM31 : l’aventure internationale continue !
La délégation française de la FNAIM (Corse, Haute-Garonne, Paris Ile-de France, PACA, Landes, Tarn, Tarn & Garonne) avec les représentants
de NAR (équivalent de la FNAIM aux Etats-Unis).
Le Congrès International
de l’Immobilier à Los Angeles
les 14, 15 et 16 novembre 2011 :
la délégation française FNAIM
Haute-Garonne fortement
représentée au sein de la Délégation
française (cf. photo)
La France, par l’intermédiaire
de la FNAIM, était présente lors
du Congrès NAR (National Association
of Realtors), le plus grand Congrès
mondial de l’immobilier, qui tenait
sa convention annuelle en Californie
à Los Angeles. Les départements
d’Ile-de-France, de Corse, des Alpes
Maritimes, des Landes, du Tarn,
du Tarn-et-Garonne et de la HauteGaronne représentaient la France.
Après l’accueil des participants
au Congrès et les séances de travail
en ateliers divers (avec traductions
simultanées en français), la délégation
s’est rendue sur le « terrain » :
• avec le groupe américain
« PRUDENTIAL » de San Diego
représenté par un Français, Patrick
Beilhon, les agents immobiliers
français ont pu visiter diverses maisons
et apprécier les techniques informatiques
locales et les pratiques immobilières
grâce à des démonstrations
personnalisées.
• avec Frédérique Doukhan,
autre française qui travaille pour
le Conglomérat américain « REALTY ONE
GROUP » de Las Vegas, qui a donné
une conférence particulière
à la délégation sur le marché,
les opportunités d’investissement,
les rentabilités mais aussi et encore
sur les pratiques, les outils et l’utilisation
6 • janvier 2012
Kirkor Ajderhanyan,
Commission
Internationale FNAIM,
Vincent Destruhaut,
Président adjoint
FNAIM, Gilles Ricour
de Bourgies, Président
de la Commission
Internationale FNAIM
et Emmanuelle
Lassalle-Michel,
dans l’espace France
B to B du Congrès spécifiques des logiciels MLS (Multi
Listing Services équivalent de l’AMEPI),
tant pour les opérations de transaction
que de location de biens.
La crise que nous traversons nous oblige
à relever de nouveaux défis et à trouver
la capacité d’évoluer dans
un environnement mondial tourmenté.
Nous nous devons de rester à l’écoute
des environnements étrangers,
et particulièrement américain. Ceci
nous permettra de mieux nous adapter
et de développer nos entreprises.
La délégation française chez RealtyOneGroup
en stage informatique MLS Ce congrès International, avec une forte
représentation de la FNAIM 31,
a été, après celui de Miami en 2010,
une nouvelle occasion de s’enrichir
et de collecter des informations,
de comparer des comportements
et des organisations qui fonctionnent.
Développer son marché national,
c’est possible grâce aux nouvelles
technologies et aux business modèles
qui ont fait leur preuve. La délégation
française a reçu un accueil exceptionnel
et l’organisation a été très professionnelle
tant sur la forme que sur le fond.
Nous ne pouvons que saluer
les qualités de chaque intervenant
parmi nos confrères d’Outre-Atlantique.
Leur capacité à s’entendre autour
d’un même fichier et à user
de leurs complémentarités autour
des mêmes outils explique en grande
partie pourquoi la quasi-totalité
du marché de l’immobilier est entre
leurs mains. La place laissée
aux particuliers, aux banques
ou autres est infime.
L ’ e - n e w s l e t t e r d e l a c h a m b r e s y n d i c a l e F NAIM H a u t e - G a r o n n e
ÉCONOMIE
2012, l’année de tous
les dangers ?
On entend tout et son contraire.
Pour les uns, les fortes hausses
sont terminées mais pas de baisse
des prix…
Selon Xerfi, les prix se calment mais
ne baisseront pas. Le cabinet Xerfi estime
qu’il n’y aura pas de baisse des prix
de l’immobilier en France en 2012.
Tout au plus une stagnation, avant
une reprise de la hausse dès 2013.
Mais toujours selon Xerfi, le temps
des fortes hausses est terminé.
Pourquoi ?
Parce que la construction de logements
neufs reste insuffisante et même
si la demande s’affaiblit, elle n’en reste
pas moins insatisfaite. Pour Xerfi
une baisse des prix en France est donc
jugée hautement improbable.
La seule nuance qu’apporte Xerfi est
le fait que ces prévisions peuvent cacher
des situations hétérogènes : les disparités
régionales vont s’accentuer au cours
des prochains mois. Et bien entendu,
c’est encore à Paris qu’on observera
des particularismes et que la croissance
devrait rester la plus forte, continuant
de tirer la moyenne nationale
et de perturber les statistiques.
En province, c’est dans les zones dotées
de bassins d’emploi encore dynamiques,
dont fait partie la Haute-Garonne,
que les hausses de prix seront les plus
vives alors qu’en Champagne-Ardenne
ou en Franche-Comté par exemple
la situation sera différente.
Pour les autres , les baisses
des prix sont assurées…
L’économiste Marc Touati est d’un avis
contraire : Il prédit un retournement
de l’immobilier français.
Selon lui, les signaux de déprime
du marché se multiplient : recul
Prix des logements neufs à l’horizon 2015
Estimations et prévisions exclusives XERFI
de la demande des ménages,
durcissement de la politique d’octroi
des crédits par les banques, rabot
sur les aides gouvernementales :
dispositif Scellier et prêt à taux zéro plus.
Et la crise de la dette qui s’éternise
dans la zone euro ne va rien arranger.
L’immobilier a beau être considéré
comme une valeur refuge, il n’échappera
pas en 2012, à un environnement
économique dégradé. Les investisseurs, petits ou grands,
avaient largement contribué à la récente
envolée des prix : retraite à préparer,
recherche d’un placement plus sûr
que la Bourse ou encore volonté de
posséder un bien tout en restant locataire :
l’effet valeur refuge avait joué à plein
ces derniers temps. Du côté du neuf,
les épargnants ont continué, jusqu’à la fin
de 2010, à plébisciter le dispositif Scellier,
se pressant notamment en décembre
dernier en 2011 pour obtenir la réduction
maximale d’impôts. Même engouement
dans l’ancien, où les studios et
les 2 pièces ont fait exploser les prix au
mètre carré – souvent supérieurs de 20 %
à ceux des appartements plus grands.
Le secteur immobilier présente aujourd’hui
de vrais signes de fragilité et ne devrait
pas tarder à connaître, à plus ou moins
courte échéance, un mouvement
de correction et les prévisions de Marc
Touati se font plus précises : –5 %
à –10 % d’ici aux élections. Une baisse
de 25 % est aussi possible car un scénario
catastrophe n’est pas à exclure
si le candidat qui remportera le scrutin
en mai 2012 ne met pas rapidement
en œuvre une politique de réduction
drastique des dépenses publiques
et ne se contente pas d’augmenter
les impôts. (suite page 8)
Quiz
1 • Qui a dit : « Dans chaque niche
fiscale, il y a un chien méchant. »
2 • Quel a été le coût du dispositif
Scellier pour l’État en 2010 ?
◆ A : moins de 2 Milliard d’€
◆ B : entre 2 et 4 Milliards d’€
◆ C : entre 4 et 6 Milliards d’€
◆ D : plus de 6 Milliards d’€
3 • Quel a été le coût pour l’État
en 2010 des subventions
pour le logement social ?
◆ A : moins de 2 Milliard d’€
◆ B : entre 2 et 4 Milliards d’€
◆ C : entre 4 et 6 Milliards d’€
◆ D : plus de 6 Milliards d’€
4 • Avec une entrée d’argent
de 100 000 € quelles sont
les intentions prioritaires
d’affectation de cette somme
chez les ménages aisés en France ?
◆ A : oeuvres d’art
◆ B : vins
◆ C : actions en bourse
◆ D : immobilier ◆ E : dons
◆ F : or
◆ G : consommation
Réponses
en dernière page !
Prix des logements anciens en France :
retour progressif à la croissance
Estimations et prévisions exclusives XERFI
(*) « prix à la réservation » pour l’ensemble de la France
Sources : estimations et prévisions Xerfi
(données SOeS via Reuters EcoWin)
unité % des variations annuelles. Estimation et prévisions Xerfi
(source primaire CDEDD d’après Jacques Friggit et INSEE)
janvier 2012 • 7
L ’ e - n e w s l e t t e r d e l a c h a m b r e s y n d i c a l e F NAIM H a u t e - G a r o n n e
…
Un consensus ?
Une chose est sûre et fait consensus :
le marché immobilier doit cesser
de s’accrocher à son passé récent :
les hausses vertigineuses
et les surenchères dues à la frénésie
Comparons l’abattement
sur la plus-value
Année
6e
7e
8e
9e
10e
11e
12e
13e
14e
15e
16e
17e
18e
19e
20e
21e
22e
23e
24e
25e
26e
27e
28e
29e
30e
Nouveau
régime
2 %
4 %
6 %
8 %
10 %
12 %
14 %
16 %
18 %
20 %
22 %
24 %
28 %
32 %
36 %
40 %
44 %
48 %
52 %
60 %
68 %
76 %
84 %
92 %
exonération
Ancien
régime
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
exonération
exonération
exonération
exonération
exonération
exonération
exonération
exonération
exonération
exonération
exonération
exonération
exonération
exonération
exonération
exonération
de certains acheteurs c’est fini.
Pour Michel Mouillart, Professeur à Paris X,
face à la faiblesse de l’offre – notamment
dans le neuf – et au déficit chronique
de logements, les acheteurs n’attendront
qu’un petit signe positif – en l’occurrence
une légère baisse des prix, inférieure
à 10 % – pour se lancer à nouveau dans
un achat. Ce sont les secundo-accédants,
les foyers déjà propriétaires
de leurs logements, qui feront repartir
le marché de la revente et à eux seuls,
ils peuvent faire fonctionner le marché
et bousculer toutes les prévisions.
Alors est-ce un atterrissage en douceur
ou un impact dur qui nous attend après
les hausses constatées ?
Les acheteurs vont reprendre la main
et comme toujours, ce sont les biens
médiocres qui vont souffrir. Pour la FNAIM,
les volumes et les prix pourraient baisser,
avec une exception sur Toulouse,
ceci du fait du durcissement des
conditions d’octrois de crédit d’une part
et de l’attentisme usuel en période
électorale d’autre part.
Loyers 2011
en e/m2
Réponses au quiz
1. Gilles Carrez,
Député
2. Réponse B :
3,9 Milliards d’€
3. Réponse A :
1,45 Milliards d’€
4. Voir graphe
ci-contre
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Edité par la Chambre FNAIM de Haute-Garonne – 27 bd de Strasbourg à Toulouse (31000) – Tél : 05 61 22 11 11 – Fax : 05 61 21 45 44 – Mail : [email protected]
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8 • janvier 2012