Enquête syndics bénévoles 2015

ASSOCIATION des RESPONSABLES de COPROPRIETE
Enquête syndics bénévoles 2015
« Mieux vous connaître » : les résultats définitifs
vant toute chose, un GRAND MERCI aux 1155
syndics bénévoles adhérents qui ont
participé à notre étude 2015 (oui, plus de mille
réponses). Avec une telle participation, les
résultats ne peuvent être que significatifs et c’est
uniquement grâce à vous !
Il est donc erroné de penser que la gestion bénévole ne
concerne que les toutes petites copropriétés.
Nombre de Copropriétés
700
Cette étude s’étant clôturée fin 2015, nous vous
présentons ci-après les principaux résultats les plus
riches d’enseignements. Ces résultats font aussi l’objet de
notre conférence d’introduction des 3èmes rencontres des
syndics bénévoles (organisées le samedi 2 avril).
Vous allez être étonnés à la lecture de ces résultats !
Beaucoup de préjugés vont certainement tomber !
600
500
400
300
200
100
0
OBJECTIF 1 : MIEUX CONNAITRE LES SYNDICS
BENEVOLES AUJOURD’HUI
inférieu 10 à 19 20 à 29 30 à 49 50 à 99 Plus de
r à 10
lots
lots
lots
lots
100 lots
Série1
589
340
98
87
29
12
Série2
51%
29%
8%
8%
3%
1%
Dans cette partie, nous avons essayé d’aborder les points
suivants :

Y a-t-il une typologie particulière de copropriétés
concernées par ce phénomène en pleine expansion ?
Hommes, femmes ? Actifs, retraités ? Personnes
« qualifiées » professionnellement ou non ? Qui sont les
syndics bénévoles aujourd’hui ?
Nous le constatons quand nous accompagnons nos
adhérents qui hésitent « à se lancer » : les copropriétaires
pensent souvent que la fonction de syndic bénévole est
réservée à de toutes petites copropriétés, qu’elle est
tenue le plus souvent par un homme ayant beaucoup de
temps libre (retraité par exemple).
Cette image est complètement fausse d’après notre
enquête : les syndics bénévoles gèrent des copropriétés
de toutes tailles, ne sont évidemment pas toujours des
hommes, et la majorité d’entre eux ne sont pas retraités !
Des syndics bénévoles de tous âges



La proportion des adhérents assurant ce rôle se
décompose de la manière suivante :
13 % sont de jeunes actifs d’une trentaine d’années ;
33 % sont des actifs entre 40 et 60 ans ;
54 % ont plus de 60 ans, dont la moitié est composée
de jeunes retraités (depuis moins de 3 ans).
En
Retraite;
45%
Activité
Plein
temps;
45%
Des bénévoles pas uniquement syndics de
petites copropriétés
Ainsi, si 51 % des adhérents syndics bénévoles gèrent
des copropriétés inférieures à 10 lots principaux, 49 %
sont syndics bénévoles d’une copropriété de plus de 10
lots, dont 4 % de plus de 50 lots. Rappelons qu’en
France, 63 % des immeubles collectifs ont moins de 10
logements (chiffres de l’ANIL, 2010).
Sans
activité
3%
Activité
Mi-temps;
7%
Association à but non lucratif régie par la loi du 1er juillet 1901
29 rue Joseph Python – 75020 Paris – tél 01.40.30.12.82 - fax 01.40.30.12.63
www.arc-copro.fr
[email protected]
Répartition des syndics bénévoles par situation
professionnelle
Comme nous le constatons d’après ce schéma, plus de la
moitié des syndics bénévoles (52 %) sont des personnes
ayant une activité professionnelle (dont seulement 7 % à
temps partiel). La prise de fonction d’un mandat de syndic
bénévole n’est donc pas qu’une question de « temps
libre », mais plutôt de dynamisme et de motivation.
D’ailleurs, la question du temps nécessaire pour se
consacrer à la gestion de sa copropriété est souvent mise
en regard du temps déjà consacré aux missions du conseil
syndical par rapport à une efficacité bien moins
satisfaisante…
Depuis plusieurs années, nous observons effectivement
un rajeunissement des responsables de copropriétés, avec
une augmentation en nombre de la tranche des 30-35 ans.
Cette tendance s’est par ailleurs particulièrement
accentuée en 2015 avec des copropriétaires primoaccédant souhaitant « normaliser » la gestion de leur
immeuble en remettant en fonctionnement légal leur
syndicat des copropriétaires autrefois géré « à
l’avenant » (pas d’assemblée générale, répartition des
factures entre copropriétaires, etc.).
-
-
Cette évolution s’explique par différents facteurs :
La volonté de consommer « éclairé » : quand les
professionnels ne sont pas à la hauteur, il est tentant de
faire les choses soi-même. Ce qui est constaté dans divers
domaines de consommation se retrouve aussi en
copropriété.
Un accès à l’information facilité : les outils
d’informations - qui doivent concerner tous les domaines
(gestion, comptabilité, droit, etc.) - sont de plus en plus
faciles d’accès grâce à Internet, et ce, à n’importe quel
moment. Les copropriétaires sont ainsi mieux informés,
sans délai et quels que soient leurs moments de
disponibilité.
Catégorie socio-professionnelle privilégiée : des
cadres pour plus de 65 %
Bien entendu, il n’y a pas besoin de formation spécifique
pour devenir syndic, ni de connaître « tout sur tout »,
mais gérer soi-même sa copropriété nécessite tout de
même d’avoir quelques « facilités ».
Il est surtout nécessaire d’avoir une certaine polyvalence
dans divers domaines (informatique, compréhension du
droit, comptabilité, bâti - technique) et de pouvoir s’y
intéresser tout en sachant se faire aider quand cela
devient nécessaire.
Employé/
ouvrier
24%
Artisan/
Commerçant
11%
Cadre;
65%
Répartition des syndics bénévoles par situation
professionnelle
Notre constat est que les cadres se lancent plus facilement
dans « l’aventure ». Cela peut signifier qu’ils se sentent
plus à l’aise. Cela s’explique sûrement aussi parce que les
cadres ont plus de souplesse pour ce qui est de la gestion
de leur emploi du temps qu’un artisan, ou un commerçant.
Les syndics non professionnels aujourd’hui : des
hommes… et des femmes !
Et qu’en est-il de l’idée que les syndics non professionnels
sont le plus souvent des hommes ?
Cet a priori tombe également rapidement, les chiffres
parlant d’eux-mêmes : 39 % des syndics bénévoles sont
des femmes.
Il est intéressant de comparer ces chiffres aux « raisons »
évoquées : à l’origine, la motivation principale des
femmes est souvent une meilleure maîtrise des charges de
leur copropriété alors que les hommes semblent eux plus
motivés par la volonté de gérer leur immeuble d’un point
de vue technique (suivi des travaux, etc.).
Même si au début de leur mandat, certaines appréhendent
de se lancer dans la gestion d’une copropriété notamment en raison de ce que pourraient penser les
autres copropriétaires quant à la gestion de l’entretien et
des travaux dans l’immeuble - après quelques mois de
pratique, elles oublient leurs réticences. Elles deviennent
d’efficaces syndics bénévoles et n’hésitent pas à venir voir
l’ARC pour les accompagner en cas de difficultés.
OBJECTIF 2 : MIEUX COMPRENDRE POURQUOI DE
PLUS EN PLUS DE COPROPRIETES FONT LE CHOIX DE LA
GESTION BENEVOLE.
Cette partie s’intéresse aux questions suivantes :
Pour quelles raisons de plus en plus de copropriétés
choisissent la gestion par un syndic-copropriétaire ? Un
choix volontaire ou par obligation ? Le choix de la gestion
bénévole est-il un choix pérenne ou s’agit-il simplement
d’une transition ?
.
2
Par nécessité économique pour 42 % des syndics
bénévoles adhérents
copropriétaire référent qui les réceptionne, puis demande
les fonds nécessaires aux autres copropriétaires (et
surtout à ceux qui veulent bien payer …).
Cela peut fonctionner un temps, mais à terme l’immeuble
peut se retrouver en grave difficulté. Il est donc essentiel
de remettre en fonctionnement la copropriété et la
gestion bénévole est aussi envisagée pour y répondre.
C’est le cas de nombreuses petites copropriétés où le coût
d’une gestion professionnelle est excessif au regard des
services rendus souvent limités (les honoraires pratiqués
par les syndics professionnels représentent parfois plus
de 40 % du budget de fonctionnement annuel). La mise en
place d’une gestion bénévole est le meilleur moyen de
maîtriser les dépenses tout en améliorant la qualité de
service.
OBJECTIF 3 : SAVOIR COMMENT SE SONT PASSES VOS
PREMIERS PAS EN TANT QUE SYNDIC POUR MIEUX
ADAPTER NOTRE ACCOMPAGNEMENT.
Par souci de qualité de gestion pour 28 % des
syndics bénévoles adhérents
Les conseils syndicaux, déçus et épuisés par les efforts à
fournir pour assister, suivre et contrôler la gestion d’un
syndic professionnel, s’aperçoivent qu’il est plus productif
et plus motivant d’investir leur énergie et leur temps en
gérant eux-mêmes la copropriété. Un syndic bénévole
réussit à apporter une meilleure qualité de service en
priorisant notamment l’entretien de l’immeuble et la
maîtrise des charges. Il est plus réactif pour régler les
problèmes urgents. L’expérience démontre également
qu’en cas d’impayés, la gestion par un bénévole est plus
efficace : il est plus réactif et, aux yeux des débiteurs, n’est
pas considéré comme un professionnel qui appelle des
charges injustifiées et facture des frais pénalisants.
L’objectif d’un syndic bénévole est de trouver des
solutions aux problèmes, pas de vendre des services pour
assurer sa rentabilité.
Pour assurer un service de proximité pour 18 %
des syndics bénévoles adhérents
Le syndic bénévole apporte de la convivialité et de la
motivation dans la gestion. La proximité de gestion
permet une présence sur place et une surveillance étroite
de l’entretien de l’immeuble et de l’exécution des travaux.
Par la force des choses, il existe des liens plus étroits entre
les copropriétaires et le syndic bénévole. La meilleure
prise en compte des problèmes - surtout si le syndic
possède des qualités de communication et la disponibilité
nécessaire à sa fonction - est de nature à favoriser des
solutions rapides et adaptées. La qualité de vie des
résidents de l’immeuble est aussi améliorée, le syndic
bénévole accordant toute son attention au respect du
règlement de copropriété et à l’amélioration du cadre de
vie qui le concerne aussi en premier lieu.
Pour remettre en fonctionnement le syndicat
pour 12 % des syndics bénévoles adhérents
En apparence faciles à gérer, certaines « petites »
copropriétés fonctionnent parfois sans organe de décision
(assemblée générale), de gestion (syndic) et de
contrôle/assistance à la gestion (conseil syndical). Un
fonctionnement « minimal » est alors mis en place pour le
paiement des factures (eau, électricité, etc.) avec un
Quelles sont les principales difficultés que vous avez
rencontrées à la prise de mandat ?
Difficulté dans la récupération des archives du
syndicat auprès du syndic sortant
Ainsi 32 % des syndics bénévoles ayant répondu à notre
enquête ont été confrontés aux problèmes suivants
concernant la remise des archives par le prédécesseur :
-
-
remise tardive des documents et des fonds de la
copropriété ayant nécessité de nombreuses relances, des
mises en demeure, voire une action en référé devant le
Tribunal de Grande Instance ;
non-remise partielle ou totale des documents de la
copropriété.
C’est d’ailleurs pour cela que nous conseillons vivement à
ceux qui envisagent de passer en gestion bénévole de
préparer cette transition en récupérant en amont une
copie de tous les contrats de la copropriété, des grands
livres comptables, etc.
De cette manière, ils auront tout de suite les documents
essentiels de la copropriété dès leur prise de fonction.
Une reprise comptable pas toujours évidente
pour 43 % des syndics bénévoles
Là encore, pas de grande surprise !
Outre le fait que la tenue de la comptabilité n’est pas
toujours la mission la plus évidente pour les syndics
bénévoles, la reprise de la comptabilité du syndic sortant
s’est avérée laborieuse pour 43 % des syndics bénévoles
adhérents.
Or, la reprise de la comptabilité est indispensable, car le
syndic bénévole ne peut pas repartir de zéro et doit
nécessairement prendre en compte l’actif et le passif
financier de la copropriété vis-à-vis des tiers pour repartir
sur les bases comptables existantes.
En cas de difficultés dans la reprise comptable de votre
syndicat, n’hésitez pas à contacter le service comptable de
l’ARC pour vous faire accompagner.
3
LES AUTRES ENSEIGNEMENTS DE CETTE ENQUETE
Des outils de tenue de la comptabilité en
concordance avec la taille de la copropriété
Un grand nombre de copropriétés - plus particulièrement
les petites copropriétés de moins de 10 lots qui ne sont
pas dans l’obligation de tenir une comptabilité dite en
partie double - tiennent leur comptabilité sous un tableur
informatique de type « Excel ».
64 % des syndics bénévoles adhérents continuent à
utiliser cette solution facile d’accès, mais pas toujours très
sûre, notamment quant au suivi de la situation financière
de la copropriété, des dettes et des créances du syndicat
vis-à-vis des tiers.
Il est pourtant possible (et même souhaitable) pour le
syndic bénévole d’assurer la gestion comptable et
financière de sa copropriété, en utilisant des outils
adaptés et sécurisés tout en gardant son autonomie.
L’un d’entre eux peut être l’utilisation d’un logiciel
comptable, notamment si le syndic bénévole maîtrise les
bases de la comptabilité (ce qui est préférable et très
accessible grâce aux formations existantes) et s’il veut
garder une totale indépendance. 32 % des syndics
bénévoles adhérents à l’ARC ont fait le choix d’un logiciel
comptable, et 74 % d’entre eux sélectionné Simply
Syndic, le logiciel comptable mis au point et
régulièrement mis à jour par l’ARC.
La dernière solution utilisée par les syndics bénévoles
pour la tenue de la comptabilité est de faire appel à un
prestataire extérieur (pour 4 % d’entre eux).
Mais attention, il faut rester vigilant sur ce point. En effet,
légalement il n’y a qu’un expert-comptable qui peut tenir
la comptabilité du syndicat à la place du syndic bénévole.
Un tiers autre (cabinet de syndic, par exemple) ne peut
tenir la comptabilité d’un syndicat s’il n’est pas syndic de
l’immeuble et n’est pas lié à la copropriété via un contrat
de travail. A l’ARC, nous proposons une solution
intermédiaire avec l’assistance comptable : le syndic
bénévole tient un cahier comptable dont il est responsable
des écritures tout au long de l’année et le transmet à
Copropriété-Services qui l’aide dans l’édition des annexes
comptables en fin d’exercice.
Notre réponse et les résultats de cette enquête le mettent
en évidence : « Il n’y a aucune banque privilégiée,
l’important est que le banquier qui vous reçoit sache ce
qu’est une copropriété (régit par la loi de 1965) et ne la
confonde pas avec le statut associatif (loi de 1901)»
L’enquête montre toutefois que les banques dites de
« quartier » sont privilégiées par les syndics
bénévoles.
Ainsi, la majorité des syndics bénévoles ont ouvert un
compte - le plus souvent il s’agit d’un compte dit
« associatif » (ce qui est conseillé compte tenu des
moindres frais) - dans les banques traditionnelles telles
que : la Poste (17 %), Crédit Agricole (14 %), la BNP (11
%), la Caisse d’Épargne (9%) et Société Générale (7%),
pour les plus citées.
ULTIME OBJECTIF : SAVOIR SI L’ASSOCIATION DES
RESPONSABLES DE COPROPRIETE ET SA
COOPERATIVE, COPROPRIETE-SERVICES, VOUS
INFORMENT SUFFISAMMENT BIEN SUR LES DIFFERENTS
OUTILS ET SERVICES QU’ELLES VOUS PROPOSENT
Là aussi grande surprise, cette enquête nous a permis de
nous rendre compte que nos adhérents n’avaient une
connaissance que partielle de tous les services et outils
dont ils pouvaient bénéficier dans le cadre de leur
adhésion.
C’est pourquoi l’ARC va intensifier sa communication sur
les principaux services, accompagnements, supports et de
nombreux outils dédiés aux syndics bénévoles qu’elle
propose avec sa Coopérative Technique.
Les adhérents ne devront pas hésiter à les utiliser ! Ils ne
pourront leur rendre la tâche que plus simple.
Mars 2016.
Des banques de « proximité » sollicitées par les
syndics bénévoles
Au préalable, rappelons qu’il est obligatoire pour un
syndicat des copropriétaires en gestion non
professionnelle de disposer d’un compte bancaire séparé
au nom du syndicat des copropriétaires.
« Dans quelle banque, pourrais-je ouvrir un compte
pour le syndicat ? » est l’une des questions régulièrement
posées au Pôle Syndics bénévoles.
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