Beaugrard - Développement hôtelier Blog

Développement hôtelier
Intervention Master 2
La Sorbonne Paris IV
Matthieu Beaugrard
MB 2012
28/03/2012
Présentation
• Formation en urbanisme
– IUP Aménagement du territoire (Toulouse)
– Master Professionnel – Urbanisme & projet territorial (IAR Aix en Provence)
– Master Recherche – Villes et territoires (IAR / Etats-Unis)
• Parcours professionnel
– Projets de requalification urbaine (Mott MacDonald, Prague)
– Développement immobilier (Bouygues Construction international, Prague)
– Développement hôtelier (B&B Hôtels, Paris)
MB 2012
B&B Hôtels
•
Groupe français créé en 1990
•
200 hôtels en France et une
cinquantaine en Europe
•
3e groupe d’hôtellerie
économique (après Accor et
Louvre)
•
Concept de l’hôtellerie
économique = chambre &
petit déjeuner
•
Clientèle : affaires, tourisme
•
B&B = 46€/nuit et 75% de
taux d’occupation en
moyenne en France
MB 2012
Quelques termes…
•
TO: taux d’occupation (nombre de chambres louées / nombre de
chambres disponibles)
•
PM: Prix Moyen TTC / jour de la chambre
•
RevPAR: Revenu Moyen par Chambre (CA hébergement / nombre de
chambres disponibles)
•
FF&E: Furniture, Fixture and Equipement (mobilier non fixe lié à
l’exploitation de l’hôtel)
MB 2012
Quelques termes…
•
SU & SHON: Surface Utile et Surface Hors Œuvre Nette
– Hôtel 2*: environ 25 m² SHON/chambre (12 m² SU)
– Hôtel 3*: environ 30 m² SHON/chambre (18 m² SU)
– Hôtel 4*: environ 45 m² SHON/chambre (25 m² SU)
– Hôtel 5*: environ 65m² SHON/chambre (32 m² SU)
MB 2012
L’hôtellerie économique et la crise
1.
Clientèle plus sensible aux prix
2.
T.O. en forte chute pour la plupart des hôtels
3.
Forte compétition sur les prix entre les hôteliers afin de maintenir des taux
d’occupation corrects
4.
Hôtellerie haut de gamme très touchée alors que les concepts plus
économiques prennent des parts de marché
MB 2012
Principales étapes d’une opération
1. Etude de marché
2. Etude de
faisabilité
3. Montage
4. Développement
5. Construction
6. Exploitation
Contenu
1. Etude de marché
1 mois
Fondamentaux:
• Flux
• Accessibilité
• Environnement urbain
• Visibilité
Analyse de la concurrence
Interlocuteurs
Recherche propre, Collectivités,
SEM, brokers, agents
immobiliers, notaires,
promoteurs, investisseurs…
Contenu
Interlocuteurs
1. Etude de marché
2. Etude de
faisabilité
Programmation (concept, nombre de chambres,
certification)
Réglementation d’urbanisme (limite SHON, catégorie,
volume, parking, design)
Hypothèses d’opération (prix moyen, taux d’occupation)
Règle du 1000ème: montant de la nuitée x 1000 = coût
d’investissement global par chambre
Architecte, bureaux
d’études
Agents de la FPT
Equipes
opérationnelles
2-3 mois
3. Montage
Distinction murs (valeur patrimoniale) et fonds (outil
d’exploitation)
• Bail commercial (hôtelier porte le risque
d’exploitation)
• Mandat de gestion (hôtelier « prestataire de
service »)
Investisseur,
promoteur, juriste,
notaire
Contenu
Interlocuteurs
1. Etude de marché
2. Etude de
faisabilité
3. Montage
1.
4. Développement
9 mois
5. Construction
12-18 mois
Développement en propre (Etudes / Permis de
Construire / Appel d’offre constructeur)
2. Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ou CPI
(Contrat de Promotion Immobilière) via un
promoteur
3. Bail en l’Etat Futur d’Achèvement (BEFA) via un
promoteur / investisseur
Distinction murs (bâtiment et mobilier fixe) et FF&E
(mobilier non fixe)
Promoteur,
architecte, agents
de la FPT, bureaux
d’études
Entreprise générale,
architecte, bureaux
d’études
Contenu
Interlocuteurs
1. Etude de marché
2. Etude de
faisabilité
3. Montage
4. Développement
5. Construction
6. Exploitation
Préouverture
Accueil, réservation, maintenance, etc.
MB 2012
Equipes
opérationnelles
Exemple – Projet Prague
1. Etude de marché
Cœur de la zone d’affaires de Karlin / parc d’hôtels dense 4-5*/
commerces proches/ bonne accessibilité (route, métro)
2. Etude de
faisabilité
Programmation (2*, 160 chambres)
Contraintes réglementaires (taille de la chambre, obligation de 30
parkings en sous-sol)
Contraintes du site (plan inondation, nappe d’eau souterraine)
Contraintes de marché (développement en période de crise, nouveau
marché Europe centrale, banques frileuses)
3. Montage
Difficulté à identifier des investisseurs
Long tour de table avec les banques sur les conditions de financements
(importance de la santé financière de l’investisseur)
Financement en crédit-bail (pour schématiser: sous-traitance du prêt)
4. Développement
5. Construction
6. Exploitation
Terrain acheté en propre à un particulier (achat à l’obtention du 1er niveau
de PC) par B&B/banque
Développement en CPI (honoraires + construction) par le promoteur
Cahier des Charges techniques et types de finitions de B&B à respecter
par le promoteur (HVAC, isolation acoustique, plomberie, etc.)
Garantie Financière d’Achèvement (garantie coût global et délais)
Loyer fixe (calculé à la chambre) ou variable (% du CA par exemple)
Loyer triple net (tout à la charge de l’exploitant)
MB 2012